物业电梯管理制度及规范

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1、物业服务电梯管理制度及规范物业项目：XXXXXXX目录一、 电梯管理制度1、 日常检查制度2、 电梯维保制度3、 电梯定期报检制度4、 电梯钥匙使用管理制度二、 电梯应急预案电梯定期报检制度1、建立本单位电梯使用登记情况表。新增电梯在投入使用前或投入使用后30日内，向设区市特种设备安全监督管理部门办理注册登记。2、每年由电梯安全管理员根据本单位的实际情况制定电梯的检验计划。并在安全检验合格标志有效期届满前1个月向特种设备监督检验机构提出定期检验要求，并及时通知维保单位到现场配合检验。3、使用情况需要变更的（如报停、报废、拆除等），应及时将变更情况书面向特种设备安全监督管理部门报告，并抄送相应检

2、验机构。4、对检验机构提出的整改要求，本单位特种设备安全管理员应及时督促维保单位进行整改，如需要复检的，在整改结束后，及时通知检验机构前来复检。对于无需复检的一般整改项目，安全管理员也要督促、落实维保单位整改到位或采取相应的安全防护措施，监护使用。5、收到检验报告和安全检验合格标志后，将安全检验合格标志张贴到设备的显著位置。6、未经定期检验或检验不合格的特种设备，不得继续使用。电梯常规日检制度为了保证电梯安全运行，必须对电梯进行经常性的巡视、维修保养。维修保养包括经常性巡视保养、周巡视保养、月保养、半年度保养和年度保养。电梯运行中维修保养周期应按照制造厂家规定的维修保养周期和润滑表进行。一、司

3、机或电梯安全管理员每天应按常规检查表1观察有无滑梯、异常噪声和震动等异常现象，对运行电梯的开关门时间、安全触板、通讯、照明、应急和风扇等进行检查，并填好记录。二、维保人员在维保时应重点对层门的门锁机构进行检查，尤其是对门锁的电气安全触点开关进行检查，填好检查记录，并经安全管理员签字确认。三、司机或电梯安全管理员如发现电梯运行时有异常或故障现象，应立即停梯，并报告电梯维保人员，由电梯维保人员进一步进行检查和排除，并做好记录。四、维保人员每月应对井道、底坑、机房、曳引机组、配电盘和控制柜清洁两次。司机或电梯安全管理员应对轿厢环境卫生进行清理，并及时清除门地坎槽内积有的垃圾，以免影响电梯开关门。五、

4、维保人员每月检查曳引机油量，观察润滑油量是否在油尺两刻线之间、油量不足时，应加油至大于两刻线之间，按使用要求及时更换曳引机的润滑油，并保持曳引轮及钢丝绳的清洁。六、维保人员每年必须检查导轨支架的螺栓，上紧导轨和对重轨的导轨的螺母，并填好维修记录。电梯安全操作规程一、电梯符合安全运行前提条件：1、电梯应是经国家认证许可生产的合格产品，2、电梯应经国家核准的特种设备检验机构检验合格。并向特种设备安全监察机构注册登记。3、电梯运行的环境状态、电源等条件符合电梯的技术要求。4、电梯作业人员取得特种设备作业人员资格证，身体状况良好。二、电梯日常运行操作基本规程（一）司机或安全管理员在电梯运行前的准备工作

5、1、应查看运行记录，了解上一班电梯运行情况。2、在电梯的整个行程范围内作空载或轻载试运行；观察电梯的选层、起动、换速、平层、停车、消号、开关门及防止乘客被门扇撞击的安全保护装置（如安全触板，光幕保护）等动作是否正常，有无异常情况。3、电梯的各种信号（包括内外召唤信号、层站信号、方向信号等）工作正常。报警、对讲装置完好，轿厢照明、通风良好。4、进行轿厢内、尤其是地坎处、光幕处的清洁。5、发现电梯运行异常或有部分功能装置失效的，应暂停使用电梯，并通知维修人员进行维修，修复后才能继续使用。二）电梯运行操作规程1、对无司机操作的电梯：按照乘客须知内容进行操作。2、对有司机操作的电梯：1）在司机操作状态

6、下，司机不得脱离岗位。2）严格控制电梯载荷，不得超载，货物摆放均匀、平稳牢固。3）轿内严禁吸烟，严禁载运易燃、易爆、等危险物品。4）乘客不得在轿厢门口逗留，不得倚靠在轿门上。5）严格禁止撞击轿门、层门、安全触板、轿厢。6）严禁在任何开门状态下运行电梯。7）运行中如发现有异常震动、异常气味、异常响声及麻电现象应就近停车，停止使用，通知维保单位检查维修。8）电梯在运行中严禁进行擦拭、润滑、修理拆卸机件。（三）司机在电梯运行结束后的交接班1）运行结束要进行清洁，关闭层、轿门和电源。2）填写当班电梯运行记录。维修保养制度1、使用单位应严格按照特种设备安全监察条例的规定，将电梯委托给依照条例取得相应维修

7、资质许可的单位或原制造单位进行日常维修保养，严禁无资质单位维保。2、使用单位电梯安全管理员必须对维保单位的维保次数及项目进行质量监督。应检查维保单位是否按时派出维保人员对电梯进行保养，保养是否严格遵照有关规定制定的维保计划按时逐项进行。3、安全管理员应要求电梯维保人员提供有效的资格证件和做好每次的维修保养记录，安全管理员应在维修保养记录单（卡）上签名确认，定期将各记录整理归档，以备查阅。4、维保单位必须严格做到维护要到位、隐患早发现、故障不放过。维保人员在维保过程中发现需更换零部件的，应以书面形式通知使用单位，经使用单位确认同意后予以更换，以保证电梯设备的安全运转。5、维保单位应保持维修现场清

8、洁畅通，材料和物件必须堆放整齐、稳固，以防坠落伤人。并根据任务单要求和实际情况，采取切实可行的安全防护措施后，在层门外或轿厢内放置“电梯维修、暂停使用”的警示标志，方可进行维修保养。6、电梯的维保周期和维保项目应符合国家的相关规定或制造单位的维保要求。作业人员岗位责任制一、电梯司机岗位责任制：1、应遵守安全操作规程。2、每天负责对电梯设备进行巡视，电梯运行异常或出现故障时应及时通知维修人员到位修理并通知管理部门贴出暂停使用的通知。3、应对轿厢环境卫生进行清理，并及时清除门地坎槽内积有的垃圾。4、在值班期间严禁脱离岗位，严禁让电梯带安全隐患运行。5、电梯严禁装载易燃易爆危险品，禁止超载。6、禁止

9、小孩在电梯口周围玩耍，小孩应有大人带领搭乘电梯。7、在轿厢内请勿吸烟或大声喧哗，维持公共秩序。6、注意不要猛烈碰撞电梯门。7、只轻触需要的按钮，请勿乱动按钮或用坚硬的东西去敲打按钮或任意跳动嬉耍，避免引起故障或妨碍他人。8、搬运笨重或较长物品时，应在现场给予指导。9、如遇电梯故障，致使乘客被困轿厢内，应及时通知安全管理员和维保人员，并安抚乘客不要试图强行逃离轿厢，耐心等待专业人员予以施救。切勿尝试强行释放乘客。在救援时应配合救援人员做好救援工作。10、如遇火灾、地震等应立即停止使用电梯，疏散乘客。二、电梯安全管理员的责任：1、严格执行电梯使用安全管理制度，在安全使用管理各方面以身作则，对电梯操

10、作人员定期进行安全教育，保证操作人员应为具备特种设备作业人员资格证的人员持证上岗。2、经常进行安全使用检查，及时纠正和制止违章使用电梯的行为，及时消除事故隐患。3、指导和督促电梯操作人员正确使用电梯。4、负责电梯档案的管理工作。5、负责定期报检的工作，应及时通知电梯公司对电梯进行定期检验前的检查调整，并与检验部门商定具体检验日期，配合检验工作，对于检验部门提出的问题及时落实整改，确保电梯安全运行。6、对电梯使用过程中的违章使用情况和危险因素应予以制止。7、每半年组织有关人员学习电梯紧急救援措施并进行相应的演习，并做好相关记录。8、当电梯故障，致使乘客被困轿厢内，如因需要，须将乘客在专业维修人员

11、到达前释放出来，必须严格按困梯施救操作规程逐项实行将乘客救出。9、负责对本安全管理制度所列各条款的具体实施。灭火、应急疏散预案当突发火灾时，为了及时灭火和疏散人员，避免造成人员的伤亡和财产的损失，特制定此预案。一、组织结构：“一部、六组”即：指挥部、灭火行动组、疏散引导组、通讯联络组、安全防护组、救护组和后勤保障组。（一）指挥部人员组成总指挥（责任人）：项目经理副总指挥：安保部主管指挥部办公室负责人：保安部班长成员：各部门主管、及公司全体员工（二）各组组成人员、负责人及职责1、灭火行动组：由保安队4人，负责人：保安部主管，保安班长为义务消防队长，职责：扑灭火灾和防止火势蔓延。2、疏散引导组：物

12、管处3人，负责人：物管处经理或主管，职责：引导顾客从消防安全通道疏散到安全地方，避免拥挤损伤。3、通讯联络组：消防监控室人员，物管处服务中心人员（留1人），着火单位及住户通讯联络人，出现火灾报保安部负责人。保安部负责人保证各组与指挥部的通讯联络及情况的反馈。4、安全防护组：保安部4人，负责人：保安班长，职责：守护小区各个出口，防止坏人进行破坏5、救护组：物管处4人，负责人：物管处经理，职责：救护受伤人员6、后勤保障组：工程部5人，负责人：工程部经理或主管，职责：保障运输工具畅通（消防梯）、消防设施正常运行，提供水及火场用灭火器材，断电、断气及抢险工具等。二，处置程序（1）指挥部应急程序和措施1

13、 、指挥部人员集合，指挥部成员（成员不在岗的，由带班主管代替）接到通知后立即到消防监控室（根据集体情况可组成临时指挥部，以便迅速有效的指挥）。2 、调集灭火组控制火点消灭火灾，防止火势蔓延。3 、下达疏导住户指令。根据现场火情情况，利用对讲机或 通知疏导组到现场疏导住户撤离现场。4 、下达启动消防设施命令。5 、调集物业公司各部门人员抢险救灾，根据现场情况及时报“119”和封楼。（2）灭火组应急程序和措施1 、灭火区域的单位领导和义务消防队员要立即使用灭火器，消火栓扑救初期火灾。2 、保安队后勤人员接到通知后立即到火场灭火。3 、灭火区域相邻住户有关人员将易然物品按统一指挥及时搬到安全地点防止

14、火势蔓延，同时听从指挥。4、消防监控室根据火场情况和指挥部的指令进行启动相应的消防设施。（3）疏散组的应急程序和措施1 、发生火灾后，疏散组负责人和着火单位疏散组负责人立即到火灾现场组织疏散。2 、其他相邻单位疏散组负责人协助着火单位疏散人员作好本单位的疏散准备。3 、保安队5人分别到各出入口维护疏散次秩序，防止有人再次进入大楼。（4）报警、接警处置及通讯、联络等应急程序和措施1、发生火警后，发现人立即向消防监控室报警或向行政负责人报警。2 、消防监控室接到报警并确认火情后立即通知保安部经理或主管和公司领导及指挥部其他成员到消防监控室集合。3 、消防监控室值班人员，各单位通讯组人员随时向指挥部

15、转达火场信息和传达指挥。4 、指挥部成员，各单位行政保卫负责人将联系 和 号码留在监控室以便随时联系。5 、各行动组随时向指挥部报告执行任务的情况。（5）安全防护组应急程序和措施1、住户家里发生火灾后，外勤保安员立即到楼层布置警力进行警戒，防止外人进入火场。2 、帮助撤出人员撤离火场，并进行安置。3 、指挥引导消防车进入小区，停靠至适合灭火位置。4、疏导围观群众，不要堵塞道路。（6）救护组应急程序和措施1、对受伤人员及时抢救。2 、对受伤严重的要及时拨打“120”急救中心 。（7）后勤保障组的应急程序和措施1 、向火场运送灭火器以及其它的灭火所用工具。火区烟雾大时，应向灭火抢险人员提供湿毛巾或

16、使用开花水枪希湿烟雾。2 、保证消防设施正常运行。3 、及时排除消防设施故障。三、要求1 、在抢险救火中，各业主、住户都要积极发挥主动作用，作好配合灭火和疏散工作。2 、所有参战人员都要听从指挥部的统一指挥，接到命令迅速到达指定地点。3、各级人员要协同合作，共同完成紧急情况下的各项任务。4 、烟雾较大时抢险人员应用随身带的湿毛巾将口、鼻捂住并身体贴近地面行走，撤离火场时要沿着安全出口指示灯的方向撤离，严禁乘坐电梯。5、本预案中指挥部负责人员，如未在位由带班人员覆行其职责。6 、由服务中心收集各住户家庭人员联系 ，以备紧急联系。四、注意事项1 、预案贯彻，公司员工及各住户、业主要认真学习本预案，

17、熟悉各自的职责和任务。2、预案各组的组成。本预案要求各组的组员也是一级灭火组的组成人员。例：楼层管理员也是物业公司级灭火组员。3 、预案启动，在火警发生时，立即投入灭火，并根据具体情况逐级启动保安队，灭火、疏散预案，全力将火灾控制。并立即启动本预案。注：突发其它灾害时，可参照此预案执行。电梯意外事件或事故的应急救援预案及应急救援演习制度1、目的和范围1.1目的为了保障电梯在发生意外事件或事故时能及时有效地得到处理，迅速消除事故源，及时抢救伤员，抢修受损设备，最大限度地尽量减少事故带来负面影响，降低事故的损失。1.2范围适用于本单位内发生的电梯设备特别重大事故、特大事故和一般事故，以及困人救援演

18、习。2、意外事件或事故的应急救援预案及应急救援演习制度2.1领导及救援小组组成由本单位法人代表任组长，分管电梯设备或安全负责人任副组长。组员应有物业（或后勤）部门负责人、电梯安全管理员、电梯司机、电梯日常检查人员等人组成。具体分工：组长负责事故或救援演习现场总指挥，对外联络，对内组织、协调及进行技术指导工作。副组长负责落实具体事故或救援演习预案，如疏散人员，照相，事故记录，或拟定救援演习参加人员，通知维修保养单位（或专业应急救援单位）实施救援。各成员负责现场秩序维护和救援工具准备工作。维修保养单位和专业应急救援单位人员均到达现场后，则由电梯维修保养单位具体实施应急救援或演习，专业应急救援单位给

19、予技术支持。2.2报告制度发生电梯设备安全事故后，现场负责人、操作人员应在第一时间内把事故情况向救援领导小组报告，如发生特别重大事故、特大事故时，救援领导小组应立即上报市质监局分管领导，直至分管市长。事故报告应包括：事故发生的时间、地点、设备名称、人员伤亡、经济损失以及事故概况。进行困人救援演习，现场负责人应精心组织，并向市质监局特别设备处报告备案。模拟被困人员或现场负责人应拨打轿厢内的维修 向电梯维修单位求援。2.3现场保护为了进一步调查事故发生原因，吸取教训，以及善后处理。事故发生后的现场应注意保护，除非因抢救伤员必须移动现场物件外，未经救援小组组长或副组长同意一律不能破坏现场。必须移动的

20、现场物件，最好事先摄相保存原始性。要妥善保护现场的重要痕迹、物证等。困人救援演习现场也要做好秩序维护工作，以防止演习中发生不应出现的问题。2.4救援工具救援演习单位必须配备安全带、安全帽、绝缘鞋、救援服、缆绳、担架、对讲机等。2.5救援实施方法和步骤发生事故后救援实施方法和步骤为：（1）救援小组查明事故原因和危害程度，确定救援方案，组织指挥救援行为。（2）设立警戒线，抢救伤员，保护现场，防止事故扩大，疏通交通道路，引导救护车、救火车等。需移动现场物件的，应摄相保存或做出标识，绘制现场简图，作出书面记录。（3）使受伤人员尽快脱离现场，根据需要拨打120、119。（4）易燃、易爆、有毒及炽热金属等

21、特别物件，应迅速采取对策，及时处理。（5）对抢救救灾人员进行安全监护，保证抢救人员绝对安全，防止事故进一步扩大。困人救援演习的实施办法和步骤为：（1）及时与被困人员取得联系，安抚受困人员不要慌张，保持镇定，安静等待救援，不要扒门或将身体任何部位伸出轿厢外（指轿厢未平层且电梯门被打开的情形）。（2）迅速和电梯维修保养单位取得联系，告之电梯发生困人事件。若一时无法联系，或维修保养单位救援人员不能及时赶到，可直接拨打110，请专业救援单位的救援人员前往。（3）尽量确认被困人员所在轿厢位置，防止其他在电梯外等候的乘客对设备采取不理智的举动。在一层和故障层设好防护栏，防止意外事故发生。（4）、若得知被困人员中有伤、病员，应做好其他救援准备。（5）、救援人员到达现场后，应按“松闸盘车救援程序”进行。2.6公布联系 电梯维修保养单位应在轿厢内张贴单位名称与24小时召修 。在电梯轿厢内还应张贴本单位值班 。2.7应急救援演习本单位每年组织一次应急救援演习，使相关岗位人员熟悉预案的内容和措施，提高应急处理能力。演习内容、时间、排险方法、急救预案由电梯安全管理人员拟定，行政领导批准后实施。演习结束后，电梯安全管理人员应将该次演习的情况作书面记录，并进行总结，对存在的问题在下次演习中进行调整、修改。