房地产开发与经营论文

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1、 课程论文课程名称： 房地产开发与经营 学生姓名： 刘 宏 学 号： 20071146 学 院： 机电工程学院 专业年级： 07级机械设计制造及其自动化3班 题 目： 政策调控对长沙房地产的影响 联系方式： 13548721790 2010年 12月政策调控对长沙房地产的影响摘 要：在中国，还没有一个行业能像房地产业这样受国家经济社会环境的影响这么大，也没有任何一个行业的发展变革像房地产业一样受产业政策的影响如此之大。本文分别从房地产市场的宏观调控政策，长沙市房地产的发展进程，结合长沙市当下房地产市场特有的市场状况，系统分析了政策对长沙市房地产市场的影响以及发展前景。关键词：房地产，宏观调控，

2、长沙，影响引言房地产市场受政策影响极大，这不仅因为政府是它的管理者，有管理房地产市场的责任，而且因为政府代表国家作为土地的所有者，它有权力要求土地的收益，这一点是房地产市场的特殊之处，这一点使房地产业必须重视政策的力量。因此，关注和分析政策是房地产市场分析的重要工作。一、房地产市场的宏观调控由于土地资源的不可再生、房地产的不可移动性，导致城市建设用地匮乏所带来的居民住房问题显得尤为突出，而我国大部分地区经济发展模式仍然是“工业化城市化经济增长”，GDP 的增长主要依靠的是固定资产投资拉动，经济增长的模式主要是“土地+ 信贷”，吸引外资依靠的是“减税+ 减免地价”。然而，土地资源和环境的制约要求

3、必须调整经济结构，转变经济增长模式，首当其冲的就是要调整土地政策，必须认真反思20年来的产业发展政策，以资源和环境的制约为前提，研究应该保持怎样的城市化速度和城市化的发展水平，科学、合理地量化城市土地规划和控制指标体系，调整经济布局和产业结构，重新定位未来城市建设模式和居民的住房消费模式，以及消费水平的评价指标，重构房地产业的政策框架，保持房地产业和相关行业的协调发展，实现社会经济的全面、协调、可持续发展。2004 年5 月以来，我国政府开始运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。一个国家的宏观经济政策不外乎两种手段，一种是财政政策，一种是货币政策，根据经济形势发展的需要，采取灵活的运行机制。

4、从中国当前的经济发展态势来看，07年宏观经济走稳，楼市股市双双大涨，受此拉动，很多热钱涌入楼市、股市，带动两市进入新的一轮高涨期，出现了一定的泡沫，通货膨胀很有可能发生。此时，国家必须采取从紧的货币政策和财政政策。2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，长沙市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。2009年以来，国务院对年内飙升的房价的态度之严厉又上了一个台阶，态度鲜明的从“抑制投机性购房”到“加强市场监管，稳定市场预期，遏制房价过快上涨”，力度明显重于“抑制”。从抑制投

5、机到提出遏制房价过快上涨，主要是因为房价已经超出了大多数普通消费者的承受能力。根据社科院日前发布的经济蓝皮书显示，中国房价太高，是政府的土地供应行政制度、对开发商囤地涨价牟利行为打击不力等深层次原因造成的。 从中央经济工作会议提出的针对中低收入群体的廉租房、普通商品住房和农村危房改造到国务院常务会议要求的按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。一系列政策都旨在促进房地产市场健康发展。 二、长沙市房地产业的发展进程长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮大。随着住房制度改革的深化

6、和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。 1、起步晚、前期发展缓慢 同我国一些发达地区相比，长沙的房地产业起步晚。1990年长沙商品房建设投资只有0.42亿元，1993年全市房地产开发投资才突破10亿元为11.06亿元，整个“八五”时期长沙房地产开发投资只有50.98亿元，仅占全国的0.7%；“九五”初期适逢国家宏观调控，房地产开发投资增速由“八五”时期的年均增长31.3%下降到“九五”时期的年均增长0.1%，其中1996年、1997年还出现了负增长，“九五”时期长沙房地产开发投资总量在全国所占比重仅为0.6%，2000年投资还不足50亿元

7、。 2、“十五”期间发展迅猛，影响扩大 进入二十一世纪后，长沙房地产开发业突飞猛进，“十五”时期长沙房地产开发投资以年均增长52.6%的速度快速发展，2005年房地产开发投资达256.4亿元，是1993年的23.2倍，是2000年的7.8倍，2000年到2005年。长沙占全国房地产开发投资总量由0.66%提高到1.63%。“十五”全市房地产开发共完成投资699.4亿元，是1991-2000年开发投资总和的4.4倍，是“九五”开发投资的6.5倍，是“八五”时期的14倍。房地产业的快速发展，使其迅速成为国民经济新的增长点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重也在逐年提高，成为投资这驾马车的生力

8、军。3 、近十年供需两旺，房价上升较快 伴随着房地产开发投资的快速增长，长沙商品房市场出现了供需两旺的局面。“十五”期间，全市商品房竣工面积2097.4万平方米，是“九五”时期的3.7倍；商品房销售面积1778.8万平方米，是“九五”时期的6.6倍；商品房销售额362.4亿元，是“九五”时期的7.5倍。“十一五”期间长沙的房地产投资、商品房施工面积、商品房销售面积已经与“十五”总量相当，三个指标的比例系数分别是1.03、0.96、0.97。近十年，长沙商品房销售额和销售面积的增长速度绝大多数年份高于同期开发施工和竣工面积的增长速度。 在市场快速发展的同时，房地产价格上升也较快，2010年110

9、月，长沙新房成交140297万平米(其中现房销售占1947，期房为 8053)，同比减少073。其中，新房住宅成交135321万平米，同比增加126。 10月，全市新房成交21051万平米，环比增加5490。其中住宅成交20425万平米，环比增加5602。 2010年10月，全市纯市场化商品房(不含定向房、经济适用房和廉租房)住宅成交均价为5170元坪米，环比上涨2518。其中，市内五区纯市场化商品房住宅成交均价为5814元/平米。三、宏观调控下长沙房地产市场的影响分析房地产宏观调控的政策首先要从根本上促进住宅消费方式的转变，要综合运用经济、行政和法律的手段，综合运用金融、税收等杠杆切实转变消

10、费模式，摈弃片面和单一追求面积指标和装修标准的消费观念，提倡科学消费、适度消费、绿色消费。然而近几年，中央调控政策主要是针对泡沫地区的一系列问题的对症下药，但是由于各地房地产市场发展不均衡，处于不同的发展阶段，因此，房地产市场各自呈现不同的特征。长沙作为泛珠三角经济发展战略的重头城市，随着全国二线城市今年来的飞速发展，长沙市的房地产发展也取得了长足的进步。随着“中部崛起”概念的日益升温，以及长沙市目前的房价水平和投资潜力，使长沙市的房地产业投资价值日益凸显，企业对长沙房地产市场预期也逐步看好，但受整个宏观调控大气候的影响，长沙市房地产市场也呈现不同以往的特征。1、抑制投机需求的政策。投机活动与

11、价格正相关，房价高的市场，投机活动相对活跃，所以这项政策对一线城市的影响比较大，对于处于二线城市的长沙来说，投机需求的市场本身有限，对房价的影响甚微。2、增加保障性住房供给的政策。目前，长沙针对中低收入社会群体，实行的是保障性住房供给（实物分配）和购房货币补贴（政府转移支付）相结合的二元模式。保障住房供给的周期较长且具有很大的不确定性，短期内无法形成有效供给。而购房货币补贴灵活性强、市场化程度高，是中低收入家庭购房时的一个较优的选择。同时，由于购房补贴使用是的两限要求（限价格、限面积），也有利于促进房地产市场的结构性调整。3、通过加强土地出让收支管理，打击囤地炒地的政策。长沙市国土资源局相关负

12、责人表示，“对房价也不会带来太多影响，因为按照现行规定，正常情况下，开发商不付清地价，就拿不到相关权证，不能进入开发程序，更不可能进入后期销售。”另外，长沙的土地市场应给说是非常理性的，从未出现过其它城市土地市场几倍溢价成交的情况。因此，目前来看，新政对长沙的影响有限，后市影响也要看政策调整的走向，如果政策继续停留在这种状态，那对长沙楼市的影响也仅限于此。四、宏观调控下长沙房地产市场的发展前景从短期看，长沙的房地产市场会有一个调整期。一是经济发展的规律使然，从长沙投资的增长速度看，近十年，长沙房地产投资增速经历了6年35%-91%的高增长，2年29%-30%的较高增长，年距增长速度在 25%以

13、下的增长期均出现在近3年，反映出目前正处于调整发展阶段。从长期看，长沙的房地产业作为国民经济的支柱产业性质不会变，会有一个长期向好的发展。因为社会经济的发展，居民生活水平的提高，两型社会建设，城市的发展，城市人口的增多，会释放出大量的住房需求，房地产业的前景是长期向好的。 结束语两型社会和河西先导区的建设，无疑对长沙房地产业注入了无限的想象空间，为长沙房地产市场注入新的活力。可以预见，长沙社会经济将保持新的繁荣，就业机会增多，人居环境良好，污染得到综合治理。这将吸引越来越多的外地人来长投资和置业，从而催生不少的刚性需求。参考文献： 1、黄晓晗主编.长沙房地产.J, 长沙房地产出版，2009.2、长沙市房产研究中心，长沙楼市网，WWW.CS6S.COM.3、沈艳兵.金融危机下我国房地产金融风险分析.消费导刊.2009 (2).4、CRIC中国房地产决策咨询系统.CRIC2010提供数据来源2010.5、0731房产网.