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1、房产测绘质量管理存在问题及对策研究 【摘 要】随着房地产业飞速发展，为其开发、交易、经营提供服务的房产测绘变得更为重要。探讨了以保障消费者利益和促进房产测绘健康发展为出发点，认清房产测绘现状和存在的问题，从五个方面提出了应对对策。 【关键词】房产测绘；质量管理；应对策略 1、引言 近些年，房地产业迅猛发展，带动了相关产业发展。我国房产测绘工作起步较晚，其发展也处在建设的起步阶段，逐渐实现专业化和规范化。目前，房产测绘质量管理方面现状不容乐观，存在诸多问题，有些问题已经成为消费者的投诉热点。为使房地产业健康有序发展，房产测绘成果质量亟待提高、测绘行为亟待规范。 2、现状分析及存在的问题 2.1测
2、管职责不清，测绘单位垄断市场 由于房产测绘市场尚未完全市场化，很多地区是房产行政主管部门下属的测绘队独家承担当地房产项目测绘。一方面，由于缺乏竞争，测绘单位由于业务量大，无法及时完成房产测绘项目，直接影响了房产证的办证时间，进而损害广大业主利益，同时使房地产商遭受经济损失和信誉质疑；另一方面，房产行政主管部门身兼“运动员”和“裁判员”双重身份， 难免滋生腐败，会有权利方的利益受到损害的情况发生，而业主更是敢怒而不敢言。独家经营房产测绘市场的做法，一定程度上剥夺了房屋权利申请人和其他利害关系人自由选择委托房产测绘单位的要求和权利1。扰乱了房产测绘市场正常秩序，影响区域房地产健康快速发展。 2.2
3、测绘技术规范标准不一，测绘人员水平参差不齐 虽然有国家技术标准房产测量规范，但是地方往往根据当地情况制定区域性房产测绘规范，而且标准不一。由于国家标准中对房产面积计算的规定比较笼统，使得不同的测绘公司对同一项目进行房产测绘，可能得到不同结果；地方标准的不同，就进一步扩大了这种差异性。同时，房产测绘单位从业人员水平参差不齐，而房产测绘结果事关百姓切身利益，影响大且潜伏期长。 2.3测绘成果检查流于形式 对于测绘单位的测绘成果，房产管理行政主管部门的审查为形式性审查，只是对测绘单位房产测绘成果的准确性及规范性、房产测绘的收费标准执行情况、房产测绘成果备案情况、以及房产测绘质量保证体系、房产测绘成果
4、档案制度、房产测绘委托制度的建立情况进行检查，而并不对测绘单位的测绘程序实地检查。这样的形式检查难以发现房屋建筑面积、公摊面积测量及计算中的错误，也发生过测绘单位与开发商勾结，人为扩大测绘面积误差损害消费者利益的情况。 2.4影响大，难维权 近些年，商品房价格居高不下，业主购买的商品房建筑面积包含套内面积和公摊面积两部分，作为公摊面积因涉及千家万户的利益而受到广泛关注。公摊面积计算是一项非常繁锁、复杂的工作，当然用专业软件好，但现在开发的多数专业软件，只计算出结果，而没有列出计算公式与计算步骤，这恰恰又是广大消费者最容易提出质疑的地方；另外，对涉及多功能的建筑面积计算，公摊面积不够直观，分摊规
5、则也比较复杂，消费者难于直观而准确地判断公摊面积和部位。如果出现业主对于房屋公摊面积测算异议，申请重新测绘，需要作整栋测绘，工作量大且测绘费用过高。信息的不对等以及高额的整栋测量费，使得业主合法权益难以维护。 2.5测绘成果管理信息化程度低 房产测绘成果与诸多房产业务相关：房产产权管理、房产交易管理、房产市场管理、房产物业管理、房产档案管理、住房制度改革管理、拆迁管理等。除一些大城市建立了数字房产信息管理系统外，大多数地区房产管理部门仍然采用单一的、分散的管理模式，信息查阅速度慢，影响工作效率。作为服务对象的企业和公众，也很难通过有效途径和平台，快速查询到需要的房产业务信息。 3、加强房产测绘
6、质量建议 3.1适度开放房产测绘市场 考虑到房产测绘具有很强的专业性，应当逐步放开房地产测绘市场。如果完全放开其市场，会造成大批的具有房产测绘资质单位共同纷争，由于竞争激烈，难免出现压价竞标，甚至低于成本中标，企业为节约成本而偷工减料，造成房产测绘市场恶性竞争循环。房地产行政主管部门可以采用招标方式，每年遴选出一定数量的房产测绘单位作为备选单位并分级，根据房产测绘项目特点规模，从相应级别中随机抽选开展测绘项目，当地房管部门和测绘部门共同监督；或者采用房管部门主持，向社会公开招标的形式，由中标单位开展房产测绘项目。这样适度放开房产测绘市场，权责明确，有利于公平竞争，提高效率。 3.2统一标准，培
7、养复合型房产测绘专业人才 按照有关规定规范测绘程序，统一房产测绘标准、测量方法、内业数据计算软件及成果表格簿册。房产测绘的统一性，一定程度上可以减少过度测绘、重复测绘，利于测绘成果的共享与更新。 随着房地产业和计算机技术的快速发展，数字房产建立并得到了推广，也对房产测绘信息收集越来越严格。测绘单位建立一支稳定的房产测绘队伍，提高测绘人员的法律道德素养和熟练运用新仪器技术的能力，才能在市场化竞争中生存。 3.3完善测绘单位自查制度，提高管理部门检查有效性 为提高测绘产品质量，规范测绘产品质量检查工作，测绘单位应建立自我检查、自我完善、自我改进机制，并将测绘事务完成情况与考核业绩联系起来，通过经济
8、手段进行奖惩。各地方房屋登记机构应加强对房产测绘单位的测绘成果备案业务培训和质量监督，建立并实施质量抽查、互查制度和房产测绘信用管理制度。对房产测绘中的违法行为，房屋登记机构应当按规定进行严肃处理，并将其行为向社会予以曝光，同时记载于房产测绘信用档案。 3.4建立房产面积差错赔偿制 在我国法规和政策的指引下，应对“房产测绘单位应当是独立的经济实体”等内容作出相关相应要求，划清房产测绘管理部门与测绘单位界限，成立独立的房产面积鉴定委员会2，作为辅助房地产权利人维权机构。房管部门还应建立房产面积差错赔偿制。测绘单位分别于房管部门和委托人签订合同，以书面合同形式明确测绘差错赔偿责任。如果业主对房屋面
9、积测算存在异议，可向房产面积鉴定委员会申请裁决，对于因测绘单位失误而造成重大损失的，按照测绘合同规定执行赔偿。 3.5推进房产测绘管理信息化进程 随着房地产交易业务量的增加，使得权属变更日益频繁，并呈现权属种类多元化的新格局。各行业对房地产测绘信息采集提出了更高要求，不仅精度要求越来越高，而且保证数据更新的现时性。为了适应城市建设和房地产业的发展，保障广大房地产权利人的合法权益，推出基于GIS的房地产管理信息系统是大势所趋。引入GIS 后，将办证的房屋与房地产地形图紧密关联，能实现真正意义上的以图管证，保证房地产办证的准确、顺利进行3；而且通过房地产GIS，可以根据需求进行任意地理范围内各类统
10、计分析，能方便了解城市房屋的状况；社会公众也可以通过该系统浏览查阅房产信息。 4、结语 目前，我国房地产业发展形势良好，房产测绘管理与之密切相关。从法律、制度、职能、责任等方面入手，逐步推进房产测绘市场化和管理信息化，提升测绘单位市场竞争力，加强房产测绘质量控制有效性。这样更利于满足房测市场的发展需求，提高房测效率和服务质量，也有利于保障消费者利益和推进区域房地产市场的全面进步。 参考文献： 1李格非，孙军.房产测绘愁煞开发商N.中国房地产报，2004-08-23. 2宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究J.榆林学院学报，2007，17（6）. 3夏永桃.房产管理基础测绘系统设计与实现D.昆明：昆明理工大学，2004.
房产测绘质量管理存在问题及对策研究
