房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案第896期

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题含答案1. 试题：房地产交易双方当事人必须按照估价报告上提供的价格成交。()正确答案：错2. 试题：一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。()正确答案：错3. 试题：根据土地的生熟程度，把土地粗略地分为()。A.生地B.熟地C.荒地D.毛地E.热地正确答案：ABD4. 试题：房地产估价业务来源主要有()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.垄断E.政府分派正确答案：ABC5. 试题：某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）

2、。A.27%B.21%C.73%D.79%正确答案：D6. 试题：商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。A.折旧费、维修费B.代理费、贷款利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费正确答案：ACD7. 试题：假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊正确答案：B8. 试题：在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得103分；估价对象的房地产状况劣于标准房

3、地产状况，得99分，则房地产状况修正系数为0.961。（）正确答案：对9. 试题：获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。()正确答案：对10. 试题：长期趋势法就是估价人员用来对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。()正确答案：错11. 试题：在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()。A.最佳的收益B.最佳的用途C.最佳的档次D.最佳的规模正确答案：B12. 试题：临街深度价格修正率表又称()。A.深度百分率表B.深度指数表C.深度价格递减率表D.深度价格递增率表E.深度价格测算表正确答案：AB13. 试题：在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素。()正确答案：

4、对14. 试题：一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29正确答案：C15. 试题：在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费正确答案：A16. 试题：一般情况下，()高于市场价值。A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：D17. 试题：通常情况下，

5、随着外来人口、流动人口的增加，对房地产需求必然增加，从而使房地产价格上升。()正确答案：对18. 试题：【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5正确答案：D19. 试题：对于同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（）正确答案：错20. 试题：在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。A.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地

6、产状况修正时D.成交价格所反映正确答案：D21. 试题：某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元正确答案：B22. 试题：任何一个估价项目都有估价目的。()正确答案：对23. 试题：某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.

7、130.0B.119.2C.117.5D.120.0正确答案：D24. 试题：报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。()正确答案：对25. 试题：估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间估价人员可以任意假定。()正确答案：错26. 试题：成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同。A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄正确答案：BCD27. 试题：土地的收益年限为土地的整个经济寿命时限。()正确答案：错28. 试题：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得

8、收益，而且能期望在未来持续获得收益。()正确答案：对29. 试题：资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。()正确答案：错30. 试题：在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()。A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.房地产损毁赔偿法正确答案：A31. 试题：市场价格、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。()正确答案：错32. 试题：人口密度过高会导致生活环境署化，从而有可能降低房地产价格：()正确答案：对33. 试题：下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，

9、有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数正确答案：D34. 试题：导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变正确答案：ABC35. 试题：在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方

10、正确答案：B36. 试题：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）正确答案：错37. 试题：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（）正确答案：错38. 试题：房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。()正确答案：对39. 试题：实物状况比较修正的主要内容有()。A.建筑物坐落位置B.土地形状C.土地面积D.建筑物工程质量E.容积率正确答案：BCD40. 试题：房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物

11、区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权正确答案：A41. 试题：建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。（）正确答案：错42. 试题：【2011年真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层正确答案：D43. 试题：在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品正确答案：D44. 试题：新开发的土地包括()后进行了三通一平等开发的土地。A.填海造地B.开山造地C.退耕地D.征收农地E.征用农地正确答案：ABD45. 试题：假设开发法最基本的公式是（）。A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支

12、出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本正确答案：A46. 试题：在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产正确答案：BD47. 试题：在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。A.房地产状况B.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正正确答案：

13、ABC48. 试题：收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。（）正确答案：错49. 试题：决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类正确答案：D50. 试题：将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法，当数值较多时，可以采用平均数和众数。()正确答案：错51. 试题：【2011年真题】在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。()正确答案：对52. 试题：运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如

14、何外，还要求有一个良好的社会经济环境。（）正确答案：对53. 试题：【2013年真题】在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。()正确答案：错54. 试题：在估算开发利润时要注意()与利润率的对应。A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用正确答案：A55. 试题：【2014年真题】运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费正确答案：C56. 试题：对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较

15、好，最适用比较法估价。（）正确答案：对57. 试题：比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。（）正确答案：对58. 试题：价格等于成本加平均利润率是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产正确答案：DE59. 试题：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积正确答案：B60. 试题：房地产价格与一般物价相同之处在于()。A.都是价格，用货币表示B

16、.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快正确答案：ABC61. 试题：衣食都较困难的低收入居民的收入增加，因其边际消费倾向较大，所以对房地产价格的影响也会较大。()正确答案：错62. 试题：在建筑物折旧中，功能过剩是可修复的。()正确答案：错63. 试题：房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。()正确答案：对64. 试题：在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途也不同。（）正确答案：对65. 试题：在房地产估价中，一般将建筑物视为()。A.不包括构筑物B.不包括房屋C.只包括构筑物D.包括房屋和构筑物正确答案：D66. 试题：净收益每年不变的公式的作用有(

17、)。A.用于计算积算价格B.用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算C.用于比较不同年限价格的高低D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整E.用于计算报酬率正确答案：BCD67. 试题：忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。A.毛租金乘数法B.潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法正确答案：A68. 试题：房地产估价结果是一种专业意见。（）正确答案：对69. 试题：根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理正确答案：A70. 试题：相比之下，成本法最适合于对()的估价。A.新建筑

18、物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产正确答案：A71. 试题：下列()是对房地产实物状况的描述。A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件正确答案：ABC72. 试题：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法正确答案：A73. 试题：在百分率法中，交易情况调整系数应以可比实例成交价格为基准来确定。()正确答案：错74. 试题：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容。()正确答案：错75. 试题：因技术革新、设计优化

19、等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C76. 试题：一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。()正确答案：对77. 试题：从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、森林、耕地、牧场、牧地、不毛荒地。()正确答案：错78. 试题：房地产估价是评估房地产的（）。B.价格C.理论价格D.成交价格正确答案：A79. 试题：由于买期房存在着风险，而买现房相对来说不存在风险，所以期房与现房相同品质下，期房价格要高于现房价格。()正确答案：错80. 试题：房地产估价的价值类型与价值时点一样

20、，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。（）正确答案：对81. 试题：一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年正确答案：A82. 试题：某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。A.180B.300C.309D.313.2正确答案：D83. 试题：下列是非收益性房地产的有（）。A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站正确答案：BCD84. 试题：下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实

21、提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作正确答案：ABDE85. 试题：最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价正确答案：C86. 试题：加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。()正确答案：错87. 试题：建筑物折旧基数是指()与()的差额。A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地

22、重新购置费正确答案：AD88. 试题：某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为()。A.650万元B.687万元C.585万元D.630万元正确答案：A89. 试题：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）正确答案：错90. 试题：下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价

23、格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格正确答案：ABCD91. 试题：在影响房地产价格的各种因素中，城市化属于行政因素。（）正确答案：错92. 试题：在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本

24、法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润正确答案：D93. 试题：最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.经济上必须盈利E.价值最大化正确答案：ABCE94. 试题：间接比较调整是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较打分。()正确答案：对95. 试题：下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环

25、节的税收E.提高最低购房首付款比例正确答案：BD96. 试题：任何情况下都可以使用长期趋势法进行房地产估价。()正确答案：错97. 试题：下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）。A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限正确答案：BDE98. 试题：收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法正确答案：ABD99. 试题：投资利润率的计算基数包括（）。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费正确答案：ABCD100. 试题：砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60正确答案：ABC