房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案第901期

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题含答案1. 试题：价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数正确答案：B2. 试题：在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率正确答案：A3. 试题：建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响。A.建筑式样B.风格C.结构D.构造正确答案：AB4. 试题：经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用正确答案：ACD5.

2、试题：对确定报酬率有参考依据的有()。A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率E.收益乘数正确答案：CD6. 试题：某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个特定投资者（或称购买者）的经济价值。()正确答案：对7. 试题：房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。（）正确答案：对8. 试题：某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（）正确答案：错9. 试题：某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收

3、益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90正确答案：B10. 试题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.370B.280C.210D.200正确答案：B11. 试题：某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。A.180B.300C.309D.

4、313.2正确答案：D12. 试题：销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束正确答案：C13. 试题：面积过于狭小而不利于经济使用的土地价格必然很低。()正确答案：错14. 试题：【2011年真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67正确答案：D15. 试题：市场状况调整的关

5、键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。()正确答案：对16. 试题：下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作正确答案：ABDE17. 试题：估价报告的外在质量指()。A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位正确答案：B18. 试题：房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权力就在法律上有绝对效力。()正确答案

6、：对19. 试题：对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。（）正确答案：对20. 试题：可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。()正确答案：对21. 试题：合法权益包括()。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法利用E.合法拍卖正确答案：ABC22. 试题：交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）正确答案：对23. 试题：房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。（）正确答案：对24. 试题：当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用

7、时，应以转换用途为前提进行估价。（）正确答案：错25. 试题：为促进税收工作，一般由税务机关对房地产交易价格进行估价。()正确答案：错26. 试题：下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值正确答案：A27. 试题：【2011年真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。A.区位B.用途C.权

8、利性质D.总价E.外观正确答案：ABC28. 试题：下列（）情况适合用长期趋势法进行预测。A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：BCDE29. 试题：任何一个估价项目都有估价目的。()正确答案：对30. 试题：从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。()正确答案：对31. 试题：()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。A.成交价B.均价C.标价D.起价正确答案：A32. 试题：面

9、积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国正确答案：ABC33. 试题：采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况正确答案：A34. 试题：【2012年真题】假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模正确答案：BCE35. 试题：房地产需求是指消费者在某一特定时间内，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。()正确答案：错36. 试题：路线价法特别适用于需要在短时间内对（）进行估价的情形。A.单宗土地B.许多宗土地C.

10、部分土地D.待开发土地正确答案：B37. 试题：名义价格是指在成交日期时讲明的，一次付清的价格。()正确答案：错38. 试题：投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平正确答案：ABD39. 试题：【2012年真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+b中的常数a、b的因素应是()。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和正确答案：A40. 试题：房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握

11、。()正确答案：对41. 试题：画出时间序列图的目的是()。A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势正确答案：D42. 试题：某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。A.27.6B.28.2C.29D.29.9正确答案：B43. 试题：均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来

12、判定是否为最高最佳使用。()正确答案：对44. 试题：()是从动工开发到房屋竣工的这段时间。A.建造期B.经营期C.开发期D.前期正确答案：A45. 试题：【2013年真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数正确答案：C46. 试题：一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（）正确答案：对47. 试题：价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的价值时点的价值。（）正确答案：错48. 试题：直线趋势法属于下列哪种计算方法？()

13、A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法正确答案：A49. 试题：房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。()正确答案：对50. 试题：某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率。如果该房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.452.83B.365.82C.220.24D.129.71正确答案：A51. 试题：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）正确答案

14、：错52. 试题：楼面地价是一种特殊的土地单价。()正确答案：对53. 试题：正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。A.人工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化正确答案：A54. 试题：对在建工程进行估价时，估价时点为现在，估价对象为现时状况。()正确答案：对55. 试题：在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有()。A.印花税B.营业税C.交易手续费D.办证费正确答案：AC56. 试题：【2012年真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E

15、.当地房地产市场状况正确答案：ADE57. 试题：按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价正确答案：BCDE58. 试题：直线趋势法设定x=0是为了减便计算。()正确答案：对59. 试题：一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。()正确答案：错60. 试题：某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。A.2%B.3%C.5%D.8%正确答案：D61. 试题：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产

16、不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。()正确答案：对62. 试题：在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。()正确答案：对63. 试题：潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的房地产的总收入。（）正确答案：对64. 试题：一般来说，商业用房()的价格或租金最高。A.一层B.二层C.三层D.地下一层正确答案：A65. 试题：通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地取得成本+建设成本B.土地取得成本+建设成本+管理费用C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值正确答案：C66. 试题：正

17、常成交价格就是和平获得他人房地产付出的代价。()正确答案：错67. 试题：最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受正确答案：ABC68. 试题：路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()。A.要做交易情况修正B.不做市场状况调整C.先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整；而不是先对可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的可比实例价格-路线价，同时评估出许多估价对象-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个估价对象的价格E.需要确定

18、路线的价格正确答案：BCD69. 试题：下列属于基本完好房的特点的是()。A.结构基本完好B.部分构件损坏或变形C.装修基本完好、油漆缺乏保养D.设备、管道现状基本良好E.墙体严重裂缝正确答案：ACD70. 试题：可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括()。A.钢结构B.框架结构C.砖混结构D.简易结构E.网状结构正确答案：ACD71. 试题：现货价格是指在交易达成后立刻进行商品交割的价格。()正确答案：错72. 试题：在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定正确答案：B73. 试题

19、：在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等属于构筑物。()正确答案：错74. 试题：归纳起来，房地产有（）存在形态。A.土地B.建筑物C.房地D.权益E.区位正确答案：ABC75. 试题：经济适用住房与别墅之间存在着一定的替代关系。()正确答案：错76. 试题：下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率正确答案：A77. 试题：目前，我国房屋权属证书有（）。A.房地产权证B.房屋所有权证C.房屋占有权证D.房屋他项权证E.房屋使用权证正确答案：ABD78. 试题：房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。

20、（）正确答案：错79. 试题：用指数修匀法进行预测的关键在于确定修匀常数的数值，一般认为的数值可以通过试算来确定。例如，对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个常数修正的预测值与实际值的绝对误差最大，就以这个常数来修正最合适。()正确答案：错80. 试题：进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其()的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。A.区位状况下B.实物状况下C.权益状况下D.房地产市场状况下正确答案：B81. 试题：现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制正确答案

21、：D82. 试题：房地产估价可在下列活动中发挥作用()。A.房地产出租B.房地产保险C.房屋继承、分割D.房地产灭籍E.房产办证正确答案：ABC83. 试题：抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。()正确答案：错84. 试题：房地产估价原则即房地产价格形成原理。()正确答案：错85. 试题：下列()是对房地产实物状况的描述。A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件正确答案：ABC86. 试题：一般情况下，()高于市场价值。A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：D87. 试题：【2013年真题】价值时点为现在的估价，下列日期

22、中不应选为价值时点的是()。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日正确答案：D88. 试题：越接近()的发展速度对估价越重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在正确答案：C89. 试题：一般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。()正确答案：对90. 试题：评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。（）正确答案：对91. 试题：抵押价值通常具体为估价作业期间的某个日期（一般为实地查勘之日）的价值。()正确答案：对92.

23、试题：如果国与国之间发生政治对立一般会导致房地产价格下跌。()正确答案：对93. 试题：房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。（）正确答案：对94. 试题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C95. 试题：在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率正确答案：BCD96. 试题：下列关于成交价格、市

24、场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格正确答案：ABCD97. 试题：标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零正确答案：C98. 试题：【2014年真题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报

25、告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定正确答案：ABCD99. 试题：【2012年真题】自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。()正确答案：对100. 试题：市场法可用于()的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值正确答案：ABC