探寻酒店利润

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1、探寻酒店利润80%的酒店没有利润.是什么缘故造成的呢？这些酒丿占存在哪些无利润区？无利润区是酒店行业的黑 洞=自然界的黑洞，光线被吸入将不再复八个方面來探寻酒店利润黑洞的根源。一、从酒店投资成本看酒店利润的“黑洞”酒店的投资，作为物业的一种.需要的资金址大，投资成木的内容多。依照内容，投资成木能够分为 四大类：1 建筑物成木建筑物成木一样按每平方米价格运算。这项成木的岛低，和不同地区.都市的物业价格 水平有关。2非建筑物成木非建筑物成本的内容包括家具.固定装習、设备、室外娱乐活动设施、停午场、环境 类化、管道铺设.路面修建等。这项大类成木的高低，和酒丿占投资的档次有关。3软成木软成木包括酒J占

2、项目整个建设.筹建期的法律咨询费、设计费、筹资成木、保险费、营业侦 备费用.开业资木金这项成木的高低，和酒丿占的建设周期、筹建负责人是否专业有关。4土地成木土地成木商低，和酒店建筑所在的都市、选择的具体地段有关。以上四类成木之和构成酒丿占的投资总成木。投资总成本操纵得十.和酒店的规模、档次匹配.是酒店 实现投资收益率目标的第一前提。如何样的投资成木才能保证酒丿占实现以后经营的利润？依照国际酒店业的一样标准.五星级酒店的投 资成木.换算为每间客房为单位來运算，在类元15万到20万之间：四星级酒店的投资成木.在关元10万 到14万之间：三星级酒店的投资成木，在关元5万到8万之间：经济空酒店的投资成

3、本，在芙元1.5万到 4万之间。依照不完全数据统ih20万到30万之间： 四星级酒丿占的投资成木.在英元18万到25万之间：三星级酒丿占的投资成木.在英元7万到10万之间：经 济型酒店的投资成木.在类元2.5万到5万之间。按酒丿占的档次进行两者相比.我国目前的投资成木平均 水平要比国际标准商出30%到40%。这岛出的成木部分，给日后酒店的正常经茁 造成了一个极大的黑 洞=按照如此的投资平均成木.以国际酒店业干分之一法估价原理进行换算.五星级酒丿占的房价，要卖到平均羌元200元以上，酒店才能得到正常的投资回报: 以此类推.四星级酒店的房价要卖到平均关元180元以上：三星级酒丿占的房价要卖到平均英

4、元70元以上： 而经济型酒店的平均房价要卖到平均芙元25元以上。只有如此比例的平均房价范畴.才能够保证酒店经营 的正常投资收益率。但行业的现状是，五星级酒丿占的平均房价只能卖到一半的水平：四星级酒丿占的平均房 价只能卖到三分之一的水平：三星级酒店的平均房价也是卖到一半水平：只有经济型酒丿占的平均房价能卖 到80%的水平。依照现实能卖出房价的平均水准推算，明确地预示了酒店目标收益率会比建筑前的预算减 少一半以上。在各类星级酒店中，数经济型酒店状况最好.投资回收期最接近原先倾算的水平。这也是目 前投资经济型酒店掀起热潮的缘故之一。在各类酒店中锻卖不出价的嬰数四星和三星级酒丿占，而徘徊在无 利润区间

5、的酒丿占，大多数确实是这类星级的酒店。以上数据说明.酒店投资的总成木失控，总成木和酒丿占的规模、档次错位，是导致酒丿占在以后的经营 中陷入无利润的“黑洞啲缘故。二、从筹建周期看酒店利润的黑洞建筑一个酒店，属干比较大和比较复朵的一项匸程.筹建的周期相对其他工程而言会比较长正常的 筹建周期一样在3年到4年左右。具体能够分为四个时刻段：I2土建及设il期这一时期一样是在半年左右.包括丄建的招标、土建施工合同的签订、设汁单位的招 标、投标、定标及最终设讣方案的定稿。这一时期，筹建方和上建爪位以及设讣单位的配合，是这一周期 时刻的保证。3结构建筑和设备、设施定购期这一时期一样是在一年左右。承建的位在酒店

6、建筑结构施匸的同时. 筹建方开始进行设备、设施的选择.比价、定购。4设备、设施安装.内装饰设计、施匸和营业侦备期这一时期一样也是一年半左右。在酒店建筑结构 完成的情形下.定购的设备、设施随着内装修的进程而逐步进行安装。内装修的设汁又需要进行招、投标. 设计方案最终确定后，内装修的队伍和安装队伍差不多上是同时进场。营业预备包括人员的招募，家具及 各类用品的采购，人员的培训，市场打算的制定等等。四个时期时期.互相交叉,段段紧扣，整个筹建周期能否按打算完成，由多方面的因素造成。这些因 素大休如下：筹建人员的专业化治理水平，项目的资金保证.设il仲位、施工讯位的资质及治理水平.供 应商的资质和实力。在

7、整个筹建过程中.假如受到这些因素的任何阻碍，整个酒店的筹建期就会延长.延 长期限能够从1年到3年.最长的能够有5年到6年。其中最多的缘故是资金跟不上。2到3年的。筹建周期的失控和延长，使得整个投资成木増加，其中软成木的增加比例垠大。这又给酒店以后的经 营利润的获得.适成了另一个黑洞=三、从资金结构看酒店利润的黑洞、建筑一个酒店所需的资金.少则几干万元，多则几个亿，乃至几十个亿。这种数额的投资，资金的结 构往往是笋元的。按照一样规律.目前在我国建筑酒店资金的结构由以下几部分组成：1C2自筹资金酒店立项以后，自行招商引资，投资者依照投入的资金女少.确定在整个酒丿占占有的股份 的比例C3银行贷款现在

8、有许笋酒店，立项以后，资金是完全靠银行贷款解决的。贷款因此采纳多种组合.有 长期的、短期的，有外资的.人民币的。用贷款就有一个利息问题，外币贷款除了利息，还有一个汇率差 问題。利息不管何种组合.关于像酒店如此的项目，平均利率都会在6%-7%左右。假如酒店在建设期一切 顺利.到开业以后耍支付利息加木金，关于酒店的经营治理者都会是一项不小的负担。假如酒店的经营净 利润只有67%的话，那么酒店经营10年.可能酒丿占确实是为银行打匸10年。现在全国有许多酒丿占确 实是处在这种状态。酒店经营能够和预期相对接近，专门杰出的话，归还利息加本金的期限，一样会在10 年左右，反之会更长。假如部分酒店经营不佳，经

9、营的利润都不足以抵付银行的利息，经营4、5年后往往 将无力支擦.最终只能将酒丿占交给银行。这也是目前银行有了许多酒丿占不良资产的缘故。90%以上是酒丿占的贷款银行。这又是银行成为酒丿占股东的另一个缘故。J一个黑洞二经营所得的利润.都 用于归还银行利息.在为银行打丄的同时财务报表上没有利润这栏目的数据。假如酒店的筹建周期问题 像第二个黑洞、所述那样那贷款利息的支出可能会是原先贷款时的一倍。在这种情形下.再优秀的经营 治理者，可能都无法向业主有个利润的交待。贷款是筹资的一种有效途径，但贷款的比例最好不要超过60%。四、从产品类型看酒店利润的黑洞B&B旅社.国内 还没有显现：像法国的Formulel

10、旅社，服务完善.房内家具安排十分合理，9平方米的客房能够容纳3位 客人。这是大众游客十分青睐的旅社，但在国内也未倆世。至于真正总义上的度假酒丿占.只有少数在海南 等地有所进展.各都市郊区的那些度假酒丿占，服务和设施还有许多需要完善的地点。cS五、从治理形式看酒店利润的“黑洞“大址的酒氐建成.投资主体是全国的幹行备业C建成后的酒丿占，存在一个经营治理的问题。经营治理 得好.能够使酒店在作为一个都市的文化窗口的同时，使酒店的不动产保值和增值。经营治理酒店要紧有 五种形式：12加入网络由两部分费用组成，一部分是入网成员资格费.这部分费用一样要占到客房营业收入的2% 到3%：第二部分费用是预定交易费.

11、任何一间客房的成交，费用大约在芙元7到10之间。但假如没有专业人才的经营治理，酒店的产品和服务满足不顾客的需求.支付的代价是从网络上 带來的顷客，回头的可能几乎没有酒丿占的阻碍也专门难通过网络有所扩大。垠大的效益风险是，从网络 上带來的收入.不足以抵消加入网络的差不多成员费。网络费用会成为额外的支出。3il提供参考慰见。在营业预备时期.特许经营者要为业主提供整套的治 理手册、操作于册。在开业后的日常经营中，业主能够从持许者那儿获得长期培训和广泛的咨询。签订特许经营协议后，业主想要得到每一项支持和服务.差不多上需要支付费用的。特许经营费用. 采纳两种收费方法，一种是依照酒店的客房数为基数，业主需

12、要支付芙元2到44业主将酒JJ租金收入. 没有其他收益。那个收入是有限的.然而保险的。5六、从目标市场和销售组合看酒丿占利润的黑洞没有体会和没有专业经营治理人才的酒J占，在开业前，没有一个明确的目标市场，产品和人员也就没 有专门的要求.客房床位的种类，没有明确的配比，餐厅的种类.没有明确的方向。如此的酒丿占大有一货 应百客的姿势。但开业后的现实是.一货应对不了百客。没有明确目标市场的酒店，永久招不來能够带來 利润的顾客。有体会的经营治理者，假如把目标市场定为：商档休闲商务客，细分市场配迓为：欧英市场30%,日 木市场30%亚洲及国内市场40%。依照那个细分市场，酒丿占在人员的招募中.外语除英语

13、的要求24小时的咖啡厅。如此的餐饮结构.满足了细分市场客源的全部要求。依照目标市场 的客源，客房内床位的配过，都会有合理的比例。“I会议厅：要满足大虽会议顾客同时用餐.再把会议厅为餐厅. 如此女功能，受折腾的是顾客和职员.报终顾客的中总:程度还会受到阻碍。设讣时想接待商务顾客的酒店. 由于销售渠道不通和产品不到位，没有足够的商务顼客光顾.有团队生总时因此不想放过。一接团队，问 题接踵而來，大虽接待团队顾客.有两个床位的房间大址缺乏。看到日木客源市场访华人数增加.也积极 争取接待日木顾客.结果整个酒丿占只能找出1到2个会讲日语的职员.语言成了接待中最大的障碍，顾客 的中意抬数可不能专门商。如此种

14、种.投入的大虽资金，由于没有明确的目标市场.应该得到的经营利润, 明明白白地流入了“黑洞”。销售组合的结构比例是和目标市场同样的问题C七. 从人员配迓和劳动生产率看酒丿占利润的黑洞随着劳动力成木的提商.越來越幺的酒店看到这一块的成木在不断地侵吞着酒店的利润。是的，假如 原先还有点利润的酒店，仍旧按原先的人员配宜.仍旧按原先的劳动生产率行爭，利润不抵成木的侵吞是 必定的结果。1 : 1配宜比例C国内女 数的酒店，远远没有到达如此的水平。缘故有几个1 的工作完全能够由一名年轻经理兼任。办公室的匸作有一名行政助理就全部解决了。26到8个人员的成木开支又比如，酒店前台的外币兑换业务， 银行规定.一个班

15、次要配备2人以上3专业化配套服务公司没有形成在国际上.有众多的和酒丿占业务配套的专业化公司目前国内如此的专业配套公司还专门少.差不女运作的只有外墙淸洁公司。假如备类专业公司不断形 成，酒店的长期雇用职员人数，能够大大减少。劳动生产率，是另一个到目前为止.并没有引起多数酒丿占重视的考核指标。女数酒店关怀的是如何操 纵批准的总的丄:资额度.但没有考虑、或者没有下功夫考虑如何提商劳动生产率的问题在国际酒店业， 人均创利是一项专门重要的.有总:义的经营效益抬标，这项指标越岛说明酒店的经营治理越好，这项指 标岛.劳动力成木占营收的比例就可不能商简单举例：假如出卖一间客房所需的劳动力成木是200元的 话，

16、片一间客房的售价在300元的时候.劳动力成木占客房收入的比例为66.67%： l|-间客房的售价在500 元的时候.劳动力成木占客房收入的比例为40%：间客房的宦价在800元的时候，劳动力成木占客房收入的比例为25%。这一简乳的例子告诉我们，目前太参的酒丿占只用心研尢如何降低客房200元劳动力成 木，而没有研尤如何使客房的吿价从300元提高到500元，甚至到800元。在劳动生产率得不到提舟的前提下.劳动力成木的下降是没有可能的。假如酒店的经营治理者的思路 没有改变的话.酒店的利润就会陷入那个黑洞而没有感受。八. 从面积的经营功能和有效利用看酒店利润的黑洞”从酒丿占经营的角度來说，假如每一个平方

17、米都能有效产出的话，酒店的经营利润可不能发生问题。在 现实中，有太女的酒店有太多的而枳没有做到有效产出，如此酒丿占的利润就发生了问题。酒店内的面积没 有有效产出是由两方面的缘故造成的。1 功能设汁有误.造成经营困难在酒丿占的设计中各类设施的面枳是有一定的比例配套耍求的.那个 比例越科学.越符合经营需要，在经营中的平方米产出就越大。比如客房的总面积.一样占酒店总建筑面 积的50%.设备层及内部使用面积，一样占建筑总面积的10%,走道.大堂等公共而积，一样占建筑总面 积的15%到20乳 餐饮、娱乐以及其他经营的面积.一样占建筑总面枳的20%到25%有专门功能的酒店，在设讣中的配比更为重要。如有的会

18、议中心酒店，由于会议场馆的面枳和客房面 枳的不配比（会议场馆能够容纳8000人），但客房只有200多间，如此设计留下的不合理.可能是那个会议 酒店流失了大虽的、十有大型会议召开时应该在客房部分赚収的利润。假如客房数量为600间，就会相对 合理的女。不合理状态下的400间客房部分利润，自然地流入了邻近的酒丿占.这些酒店并没有花费巨资投 入会议设施，却由于会议中心设计中的比例失调而轻易地得到了不花促销成木的客源。那个爭例.从一个 都市的角度来说，利润没有流失，但从一个投资主体來说，利润又流入广黑洞二il1的阻碍。比如有 的酒丿占的厨房设汁远离餐厅或不在一层楼面.后果是直截了十阻碍餐厅的上菜速度、交

19、通流址、用工人 数。有的酒店宴会厅大到能够容纳二三千人，但宴会厅旁的厕所却只有2、3个座，半有大的活动解决人 的生理需求问题.往往发生问题。有的酒店送餐服务没有通道能够通到后区服务梯，结果送餐服务只能用 客梯.后果可想而知。有的酒店，通过长期的筹建.到了开业前夕，会发觉有许女部门.竞没有110倍。有的设计单位，一味追求时尚.在设计中采纳了报现代的思路、最昂贵的材料.最复杂的匸艺，由于 没有和经营思路有所结合，业主花费的钱，都用于天花、堆面等视觉装饰，真正功能性的设计.却存在许 笋不尽合埋之处，十今精明的顾客.是可不能花钱购买贴在天花上的金箔的，顾客也可不能观赏和他们没 有对话的艺术品二2经营体

20、会不足，利用面积无效假如酒店没有发生第一个缘故中的情形，而业主没有找到有专业.有 体会的经营治理者.关于现成的经营空间不明白如何使用，其结果是造成同样的而积产出无效c1. 2平方米啲枳，都会考虑用做书报亭.礼品丿占. 小饼房，而且每一个角落都布宜的十分得体，这些角落的辅助性经营项目.即满足J：顾客的需求，又有客 观的经济效益的产出。没有体会的经营治理者.造成大虽的而积空余，或在不恰十的地点，经营不恰半的项目。举例來说. 小小的饼房，并不是在任何楼层的角落都能够经营的 ，那个黑洞在目前许多酒店中存在，而且往往是没有体会的经营治理者所还没有总:识到的。关于酒店行业來说，婆和国际接轨，第一要使酒店都有盈利。雯有盈利，就婆想方法堵掉以上种种缘 故造成的黑洞二假如差不多存在“黑洞的酒店.需要有一段时刻、花大力气的调整才得以赢利的话，新 建酒丿占千万不要再为以后的经营治理者留下任何的“黑洞化酒店行业的投资主体能够是各行各业.但社会 化专业人才的使用是不可或缺的。