项目决策分析与评价概述

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1、 目录一、总论11.1建设项目概要11.2研究依据11.3编制范围21.4编制原则21.5综合评价31.6结论3二、项目背景及必要性42.1项目背景42.2项目必要性4三、 市场分析53.1建设项目市场调查53.2 建设项目市场预测63.3 建设项目市场战略6四、建设条件64.1 地理位置84.2 自然环境81）气候条件82）气象参数83）地质条件84）其他自然条件84.3经济状况94.4项目建设地点选着11五、项目总体建设方案研究125.1项目建设规模与产品方案125.2工程选址125.3工艺技术方案与主要设备方案135.4主要原材料、辅助材料和燃料的供应方案175.5总平面布置图175.6

2、施工地运输设备195.7道路及地面停车场方案及绿化方案195.8节能、节水措施191）概述192）节水措施193）节能措施205.9环境保护205.10主要污染物及其治理205.11消防人防及安全措施215.12项目运作235.13项目进度24六、 项目投资估算256.1 投资估算256.2 投资计划与资金筹措26七、融资方案28八.财务分析298.1 编制说明298.2 效益分析298.3投资回收及贷款偿还30九、建设项目的SWOT分析339.1 优势（Strength）339.2劣势（Weakness）349.3发展机会（Opportunity）349.4面临的威胁（Threat）34十、

3、经济影响分析36十一、资源利用分析37十二、社会评价4012.1社会影响分析4012.2互适性分析4012.3社会风险分析40十三、不确定性分析4113.1 盈亏平衡分析4113.2 敏感性分析41十四、风险分析4314.1 项目主要风险因素识别及分析4314.2 防范和降低风险措施44十五、结论与建议4615.1 评价与结论4615.2 问题与建议46附件表47一、总论1.1建设项目概要项目名称：永佳.国时代项目建设性质：以住宅为主的综合性房地产项目负责单位：吉林省永佳房地产开发有限公司项目建设地点：吉林省长春市绿园区青年路北端新光复路市场附近 项目建设规模及内容：占地面积13.9万平，建筑

4、面积43万平。本项目地处长春市绿园区，青年路北段新光复路市场附近。项目西邻青年路，东靠新光复路商圈，未来地铁一号线线路也会经过项目地，利于人们出行。项目总面积13.9万平方米，所处新光复路商圈，并靠近柳影路商圈，车行8分钟左右可以发达；此外项目地附近生态环境优越，南侧邻近雁鸣湖公园，北侧更于有天然绿肺之称的北湖湿地公园为邻。项目附近教育配套比较完善，例如；柳影小学、72中学等等。此外小区内设施齐全，适宜居住。 项目建设期限：2年项目投资规模：15.5亿项目资金筹措：11.5亿自有，4亿贷款1.2研究依据 国家经济发展的长期规划，部门、地区发展规划，经济建设的方针、任务、产业政策和投资政策。批准

5、的项目建议书和委托单位的要求。对于大中型骨干建设项目，必须具有国家批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、工业基地规划。交通运输项目，要有关的江河流域规划与路网规划。有关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料。有关行业的工程技术、经济方面的规范、标准、定额资料，以及国家正式颁发的技术法规和技术标准。国家颁发的评价方法与参数，如国家基准收益率、行业基准收益率、外汇影子汇率、价格换算参数等。项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需

6、要进行调查和收集的设计基础资料： 城市居住区规划设计规范 长春市城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范建设项目经济评价方法与参数 建设项目可行性研究与评估 建设项目可行性研究指南 房地产投资可行性研究指南1.3编制范围 永佳.国时代楼盘位于长春市绿园区，青年路北段新光复路市场附近。一期建筑包括：高层19-32层、本期项目是以高层住宅为形式的住宅性开发项目，总建筑面积43万平方米，其中幼儿园2600平方米、卫生站760平方米、文化活动站900平方米、商铺28000平方

7、米、社区服务用地4200平方米、金融邮电320平方米、市政公用2100平方米，地下停车场155000平方米。1.4编制原则 可研报告的编制应贯彻执行我国信息化建设的“统筹规划、国家主导、统一标准、联合建设、互连互通、资源共享”的指导原则，在对工程项目的建设条件和需求进行充分调查分析的基础上，对系统的规模、结构和功能、设备主要技术指标以及配套工程等进行方案比较，提出初选意见和可行性评价。 编制可行性研究报告应遵循科学性、公正性、可靠性的原则，对工程项目的建设条件深入调查研究，广泛搜集基础资料，充分征求有关部门和工程所在地地方政府的意见，并进行必要的勘测工作，以保证成果的客观性、完整性、准确性。1

8、.5综合评价本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，以市场为导向，根据绿园区至2020年规划要求，实现长春市人口南迁，为满足长春市住房市场需求缺口，来建设高质量景观居所，符合供求关系原理。1.6结论项目的建设符合国家房地产调控政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益增长的住宅房地产市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的。 二、项目背景及必要性2.1项目背景长春市绿园区是城市外扩先导区，区域如今的整体规划为一心两翼三区四团的布局，即一中心区；两翼即东部团山片区、西部柳影片区；三区为生活用品加工区、城郊型农业产区、北

9、部生态功能区；四团。本项目则处于该区域的一心地段，其重要性自然不言而喻。此外在长春市整体的两横三纵的路网规划中，项目地处于从西北方向进入长春的必经之地，其地理条件的优越是其他项目不可比拟的。 项目永佳.国时代是由吉林省永佳房地产开发有限公司，是一家根植长春本土的全优级开发企业，根植北方，深入透析长春人居住追求和生活理想，努力打造符合北方生活标准的品质建筑。以精、尖、专三大基准建设春城，服务市民。公司提出须以人性化思想贯穿产品的思想，并以“让每座建筑都成为生活样本”为理念，以诚信经营为信条，以“长春梦，永佳筑”为企业理想，为春城人民献上充满浓郁生活气息的高品质人文社区。吉林省永佳房地产开发有限公

10、司，除了建筑理念与现实生活的无隙结合和对行业精英的广泛吸纳，更在经济上拥有着强大的资金后盾。永佳.国时代是永佳地产开发的一个精品项目，以高层住宅为形式的住宅。建筑面积43万平，打造可容纳2、3万人居住的超大生活社区。致力于打造区域内的领袖名盘，建筑风格则采用Artdoce建筑风格，给人高耸挺拔、庄重大气之感。2.2项目必要性（1）本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，以市场为导向，符合绿园区至2020年，城市发展重心北移的规划要求，符合现阶段长春消费者的市场需求，有着广阔的市场前景。 （2）从财务评价指标也可以看出，财务内部收益率75.6%，远远大于行业基准财务内部收益率10

11、%，符合相关规定，所以项目建设从经济上看是可行的。综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益火爆的消费市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的。三、 市场分析3.1建设项目市场调查供求分析：近年来长春市商品房开发量总体基本保持稳定，分析数据显示：2013年长春房地产市场全年批售比持续走高，商品住宅年底期末库存增加到727.4万平方米；预计2014年商品住宅新增供应量约：700万730万平方米。根据有关报告显示，90-130平方米的大中型户型和高性价比产品占市场主导，市场供应和成交单价均集中

12、在5000-6000元/平方米。本项目竞争对手分析：2013年有同类住宅项目地产公司；竞争楼盘：考虑到本项目还未动工，规模之大，14年动工，16年开办预售，主要竞争对手拟定为刚开盘的“英伦小镇、兆丰凯旋明珠、金色家园”。项目名称价格位置户型建筑风格占地面积兆丰凯旋明珠4800北五环ARTDECO12.9万平方米英伦小镇5400宽城区菜市南街与北三环交汇处英伦风格建筑177万平方米金色家园4200长春市朝阳区宽平大路徽式建筑4.2万平方米永佳.国时代青年路北新光复路附近Artdoce13.9万平方米综上比较我们可以看出永佳.国时代比其他三家更有竞争力。1、永佳.国时代的户型比其他三家户型更为方正

13、，设计更为合理人性化。户型南北通风、动静分离、92平米房源客厅开间就可以达到3.8米，且北向更有人性化阳台便于北方的生活习惯，冬季可以存菜夏季可以放物。2、永佳.国时代价格比其他三家更加合理公道。同样都是Artdoce建筑风格，处于北五环的兆丰凯旋明珠就卖到4800一平；而我们永佳.国时代的价格跟其基本一样大概。这样一看永佳.国时代同类中的性价比明显居于领先者。3、永佳.国时代在各项的综合比较中，包括价格、户型、地址、建筑风格等条件下，其总体的投资或居住性远高于该区域的其他项目。3.2 建设项目市场预测1）房地产开发趋于稳定，市场整体均价走出低谷。2)中高端（建筑风格采取风靡全球Artdoce

14、建筑风格；外立面材料运用真石漆方外立面石材绿色环保的新资源；小区园林景观采取中式简约现代风格；项目整体规划自带配套设施包括健身馆、幼儿园、商业配套等；小区聘请高端物业公司保证客户居住的舒适度；）住宅项目需求增大，市场需求旺盛。3)同类型项目近期开盘数较多，竞争激烈。4)北部新城将成为购房者主要集中地区。3.3 建设项目市场战略 目标市场（从前面的市场调研结果可以看出，本项目周边人群包括以下几大人群）1、刚性需求。 即迫切需要购房居住且资金并不富裕的人群。由于本项目地处从西北方向进入长春市的必经区域，其交通便捷，配套设施齐全，价格较为合理，适宜作为长久居住之地或者周转之地。2、改善需求。 即有了

15、一定经济基础或家庭成员有所增加，需要更换房屋，以满足新的居住条件和生活舒适程度的人群。该类人群有着浓厚的地域情节，一般不跨区域购买房源。由于本项目紧邻英伦小镇，又得益北湖湿地公园和周围的天然景观，空气清新利于生活，且小区内景观多样。此外小区内外配套设施齐全，户型配置合理，建筑品质考究，适宜改善住宅环境和养老。3、投资需求 因为项目地处于长春重点规划北部新区、城市外扩先导区绿园区，所以区域升值潜力巨大。加之该区域地处于未来地铁一号线途经区域，且坐拥各大快速路、高速路，出行便利。此外区域现今价格偏低格外优惠大众，对有投资动向的人群有着极大的吸引力。四、建设条件4.1 地理位置本项目地处长春市绿园区

16、，依傍北湖湿地公园，地块西邻青年路，东至新光复路，项目临近雁鸣湖公园，总占地面积13.9万平方米。4.2 自然环境1）气候条件绿园区属大陆性气候，年平均气温48度，平均降雨量为6194毫米，平均日照25326小时，无霜期为136天，盛行西南风，春风较大。受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。2）气象参数 年平均气压：98.6pa；绝对最高气温：36.4；绝对最低气温：-36.5；年平均气温：4.5；采暖室外设计温度：-23.0；年平均相对湿度：68%；年平均降雨量：650mmm；年最大冻结深度：169cm；主导风向：冬季西北、夏季

17、西南；年平均风速：3.6m/s；最大风速：25.7m/s3）地质条件 土层分布： 一层：地表耕作土，厚度1.0米； 二层：粉质粘土，褐黄色可塑性，厚度2.0米，地耐力fk=160KPa； 三层：有机质粘土，黑色软塑，厚度3.5米，地耐力fk=100Kpa； 四层：粗砂，灰色密实，上部中砂，底部砾砂和卵石，厚度3.0米，地耐力fk=300Kpa； 五层：强风化砂页岩，可塑，厚度1.0米，地耐力fk=220Kpa； 六层：强风化砂页岩，低压塑性 厚度4.5米，地耐力fk=450Kpa；七层：中风化砂页岩，致密，厚度1.0米，地耐力fk=600Kpa。4)其他自然条件风压值：55KN/；雪压值：35

18、KN/m2 ；地震烈度：7度。4.3经济状况 今年以来，在区委的正确领导下，区人大的监督指导下，严格按照年初确定的目标任务，紧跟宏观经济形势发展，及时采取应对措施，全力推进各项工作进程，较好地完成了上半年任务目标。 （一）主要经济指标达到序时进度。上半年，全区地区生产总值完成105.1亿元，完成年计划的46.1%，同比增长24.6%；规模以上工业总产值完成112.7亿元，完成年计划的50.1%，同比增长26.5%；全口径财政收入完成17.67亿元，完成年计划的45.3%，同比增长21.9%；全社会固定资产投资完成85.7亿元，完成年计划的51%，同比增长31.4%,(其中,工业投资完成43.2

19、亿元，完成年计划的54%，同比增长32%)；引进内资61亿元，完成年计划的67.8%，同比增长33.3%；实际利用外资2800万美元，完成年计划的50.9%，同比增长30.3%。 （二）农村经济发展计划稳步推进。农业种植基地建设任务提前完成，合心、永跃、东安、新农家蔬菜基地和岳家国家果品基地建成并投入使用。畜牧业养殖实现既定目标，依托福源、天惠牧业等龙头企业辐射拉动，全区生猪发展到15.6万头、肉牛发展到2.9万头，蛋鸡存栏110万只。新农村建设任务扎实推进，完成维修和新建村道任务9000延长米，占年计划的56%;新建农道桥4座、涵洞3处，提前完成全年任务；完成造林和农防林改造任务54.5公顷

20、，村屯绿化美化任务10公顷。全区农业总产值完成4.1亿元，完成年计划的51%，同比增长23%。 （三）工业经济提升计划收到实效。继续提高主导工业产业集聚程度，围绕“两车”配套开工新续建项目68个，超额完成年初计划。目前，已有长春敏实高档轿车密封条等6个项目竣工并投入使用，丹阳林泉汽车饰件等5个项目进入设备调试阶段，福伊特路通城铁变速箱等8个项目厂房主体封闭，其余49个项目工程进展顺利，年底前均可达到计划要求。继续提升园区承载能力，绿园经济开发区66千伏输变电工程、车家给水泵站工程，西新工业集中区新八路等3条道路修建及管网建设工程全面开工，年底前均可完成建设。皓月清真产业园区产业规划编制工作已通

21、过市规划委员会论证，绿园经济开发区申报国家新型产业化示范基地工作圆满结束并成功获批。（四）第三产业发展计划坚实起步。物流项目取得实效，海吉星农产品物流中心项目两个批次共计40万平方米土地实现摘牌；车家国际汽车贸易园项目引进吉林广泽、山西天健等新合作伙伴，一期36万平方米土地进入收储程序。现代服务业项目推进顺利，服务业经济区吴中城市综合体项目中法地块迁除工作正式启动，立天唐人城市综合体项目经过10余次论证与磋商，区政府、立天唐人、吉林工商学院已初步达成一致意见，项目基本锁定；“德爱孝敬”养老服务村项目委托市规划院完成了“双心、双轴、四点、九区”的概念性规划编制。文化产业发展有序推进，2平方公里长

22、春绿园文化创意产业园产业规划编制完成，达到预期目标。地产开发稳步推进，实现开工面积235.24万平方米，完成年计划的56%。全区三产服务业增加值完成32亿元，完成年计划的52%，同比增长14.7%。（五）招商引资和项目储备计划成效显著。圆满完成“招商引资九个月攻坚”任务，先后在国内外举办了长客配套商座谈会、日本冈山县汽车、轨道客车推介会等7次大型招商活动，签约项目121个，完成年计划的151.3%，引进北交控作为战略投资伙伴，完成年计划的50%。实施项目谋划储备工程，围绕“两车”配套、现代服务业、农产品加工谋划包装项目78个，完成年计划的78%；储备项目272个，完成年计划的143%。（六）城

23、市建设计划扎实推进。投入1亿元,改造锦江广场、林园公园，实施立体彩化15处、平面彩化18处，新植绿地12块，新增绿地面积35.4公顷，提前完成全年任务。投资3.2亿元，启动万昌街等17条道路大中修工程、青林路等12条街路新建工程，绿园明沟改造工程，年底前可完成全部工程计划。依托“150”行动，加大市容环境综合整治力度，1662处占道经营、1.6万吨建筑垃圾、300处违法建筑得到及时清除；老旧散小区改造完成65%任务量；“暖房子”工程一期182栋楼、92万平方米改造任务开始招投标，年底前可完工；西四环路与三环路之间已纳入城区标准化保洁范围，机械化清扫面积扩大到682万平方米，机械化清扫率达到50

24、%。西部新城建设有序开展，西客站站房、综合交通换乘中心进入后期装修及设备调试阶段，富民大街、双丰大街一期完工通车，站前街、南阳路通车在即，水、电、气等配套设施均已完工，能够确保西客站开通运营所需。（七）社会各项事业发展计划达到进度要求。1-6月，全区开发城镇就业岗位11914个，新增城镇就业9683人；农村劳动力输出1530人次，就地就近转移就业1149人；城镇登记失业率控制在4%以内，“零就业”家庭保持动态为零，达到计划要求。城镇居民医疗保险完成年计划的78.9%，养老保险完成年计划的108%，新农合参合率达到99.3%，高于计划要求。投入1.3亿元用于改善民生，组织并实施了10大类，110

25、项民生行动计划，45项完成序时进度，其余65项均已启动并按计划推进。投入211万元，为农村学校租赁合标新校车24台，保障学生乘车安全；投资3413万元，启动学校消防设施改造、操场改造等45个项目，已完成工程量的50%以上。年初计划建设的春城社区卫生服务中心已投入使用，林园社区卫生服务中心新建、合心医院改扩建项目均可在年底前完成建设；城乡居民健康档案建档率分别达到91.5%和90%，合格率达到84.9%，均高于年初计划；基本药物制度得到全面实施，门诊量上升20%，药品价格和平均处方值分别下降35%和47%，达到年初目标要求。开展绿园区第三届“唱响绿园，惠及民生”等系列主题群众文化活动81场次，完

26、成年计划的58%。积极开展创建国家计划生育依法行政示范区活动，我区城西镇被国家人口计生委评为“计划生育文化依法行政示范乡镇”。加大科技培训力度，举办农业科技、就业职业能力等各类科普培训班62期，培训6800余人次，提前完成计划任务。“平安绿园”创建、“六五”普法、“五五”依法治区、志愿者行动、机关节能减排等项工作均按计划扎实推进，老龄、人防、价监、档案等各项社会事业也取得了长足进步。 上述情况表明，2013年上半年，国民经济和社会发展计划执行较好。但也存在一些不容忽视的问题，主要表现在：信访维稳工作压力较大，一定程度上延缓了重大项目推进速度；三产服务业集聚效应尚未形成，在经济总量中的贡献率依然

27、偏低；受宏观调控政策影响，商业地产开发步伐明显放缓。这些问题将在今后工作中认真加以解决。4.4项目建设地点选着本项目位于青年路和新光复路交汇处。如下图：图一（地铁一号线） 图二（公路线图与小区图）五、项目总体建设方案研究5.1项目建设规模与产品方案 第一阶段市场研究与项目发展方向：项目本体研究、城市投资环境研究、区域市场研究竞争片区研究、客群深访及研究。结果地块价值属性判定发展方向战略突破的破题初步定位。 第二阶段（中期）物业发展建议及最终定位：根据客户反馈的结果再次分析论证、以客户为导向提出产品建议、以外地考察项目提出产品建议、项目主题定位及形象地位。结果规划建议及总体功能布局建议、产品建议

28、、定位描述。第三阶段（终期）规划跟踪服务阶段：根据需求市场，针对规划公司所做的规划给予建议。根据以上信息分析最后得出该地块适合住宅。5.2工程选址地址便宜：地址区域偏远，地价便宜。发展潜力大：未来地铁一号线通过，给当地交通带来方便，带动当地的经济发展，房价会攀升。附近有雁鸣湖、北湖，环境宜人，适合居住，阳光养老区。5.3工艺技术方案与主要设备方案工艺流程图表项目组成一览表序号工程名称单位备注1高层住宅建筑43万共十八幢高层建筑2地下停车场15.5万地下一层3地下人防4万符合规范要求4幼儿园2600保教学龄前儿童5卫生站760社区卫生服务站6文化活动站898主要供青少年和老年人7商业服务2804

29、7主要为商铺8社区服务中心4155物业管理9金融邮电320符合规范要求10市政公用2120符合规范要求设备清单5.4主要原材料、辅助材料和燃料的供应方案5.5总平面布置图总平面布置图整体效果图外景观望图总平面布置表序号 名称单位备注1总占地面积13.9万-2建筑面积43万-3绿化面积100000包括小区内外，不包括龙栖湖4停车场155000-5容积率3.05.6施工地运输设备大型卡车运输5.7道路及地面停车场方案及绿化方案建设地块被城市道路包围，结合地形，场区道路宽阔，与已有道路接壤。小区地面不设停车场，采用地下停车厂的形式，地下停车场面积15.5万。绿化设计主要有小区内景观带构成，小区外侧绿

30、化采用退后“道路红线”9m布置，草坪、树木形式，形成了建筑与道路之间的天然屏障，阻隔了城市干道噪音对小环境的干扰。小区内部的绿化，采用草坪、树木、花草的形式，同时结合右侧龙栖湖景观，还有凉亭、台阶等，这形成了绿地、阳光、水中倒影效果，1000万的投资力度，励志为小区居民打造一个清新自然的生活环境。5.8节能、节水措施1)概述我国正处在经济飞速增长的时期，水作为重要战略资源，必须从粗放型转变为集约型的管理模式，多渠道加强有限水资源统筹管理，提高水的利用效率，实现水资源优化配置，以水资源的可持续利用支撑经济社会的可持续发展。同时能源问题是关系到国家安全、经济可持续发展的大问题，针对目前我国现有建筑

31、建造和使用中能源消耗高、利用效率低的问题、推广与实施建筑节能具有十分重要的意义。因此，本项目在方案研究过程中拟采取有效措施，以降低能耗，节水节能，提高其利用率。2)节水措施项目开发过程中实施新建项目节水、再生水利用设施同时设计、同时施工、同时使用“三同时”制度，达到节约用水的目的。全项目安装经过国家质量监督部门认证的质量好、节水量高的节水器具。如：厨房和洗手间采用“洁具品牌”推出的“自动充电感应水龙头”，或者使用经检验合格的“全自动节水龙头”，利用了红外线感应器来自动限制水的流量，达到节水目的。商住楼中，淋浴系统采用一台“恒温混水阀”带动多套淋浴喷头同时工作，使冷热水自动混合为恒温用水，并可单

32、路供水，从而节水节能。安装废水回收装置，让商住楼中洗脸洗菜的水排到一积水装置并并进行过滤，作为冲洗厕所的水源。给水采用PVC管材热融连接，无结垢和漏水之虑，室内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。3）节能措施建筑墙体：外围护结构墙体采用符合国家节能标准的新型复合墙体，这一构造措施能实现墙体的全面保温，消除了热桥，并实现墙体的全面保温。有利于保温层的通风散湿。避免保温层与外饰交界面处可能出现的冷凝水，使之具有保温、隔热性能。采暖：为分环控制阀出户的系统形式，控制阀和热能表设在管井中，水平跨越式采暖系统，其散热器前设温控阀进行温度控制，以利节能。商住楼与写字楼中采用分户计量采暖系统，采用复合地板

33、辐射供热热。电气：采用计量表出室，控制箱入户形式，控制箱内设一个照明回路四个带漏电保护的插坐回路，照明使用白光色镝灯，合理分置照明设备的安装位置与高度，尽量做到一灯多用；楼梯间和走廊均采用声控照明，以利节省电能。5.9环境保护1）设计依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水法2）执行的环保质量标准污水综合排放标准GB8978-1996城市区域环境噪声标准GB3096-933）设计原则符合国家环境保护法律法规和环境功能规划的要求；坚持污染物排放总量和达标排放的要求；坚持“三同时”的原则，即环境治理设施与项目的主体工程同时设计同时施工同时投入使用。5.10主要污染物及其治理1）主要污染物（项目

34、建成后的主要污染物有以下几种）污水：主要是生活污水 垃圾: 主要是生活垃圾噪声：主要是由车辆与人群产生灰尘：主要是由车辆与人群产生2）污染物的治理方法废气：项目冬季采暖依靠城市集中供热，无废气产生。废水：项目产生的废水主要是日常生活盥洗污水，符合城市污水排放标准，可通过地下管网与城市排污管网相连接排放。垃圾：商住楼与写字楼内生活垃圾由市政部门统一外运处理；裙楼商铺内产生的垃圾，能回收二次利用的由物业管理部门统一回收，不能再利用的由市政部门统一外运处理。噪音：主要来自项目周围的交通噪音和项目施工中的噪声。项目开发中加强建筑施工管理和控制施工机械噪声，机械噪声扰民的应尽量避开休息时间施工。长期的交

35、通噪声采取在项目四周临街处种植常青树木绿化带，并合理建设布局以阻隔、降低噪音传播。灰尘：来往人群和车辆将产生大量灰尘，本项目在地块中央开发一个花园，种植一些花草和常青树，吸收灰尘，净化空气。5.11消防人防及安全措施1）设计依据高层民用建筑设计防火规范建筑设计防火规范（GDJI6-87修订本）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）建筑给水排水设计规范（GBJ15-88）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）人民防空地下室设计规范（GB 50038-94）2）消防措施 本项目建筑物耐火等级为一、二级，危险等级为中危险级，火灾主要隐患是房屋起火起火。为了保护广大业主的生命及车辆的安全，设

36、计中，遵守“预防为主，消防结合”的方针，严格执行建筑设计防火规范（GBJ1687）及国家有关规定，确定建筑方案，以防止和减少火灾的危害，防患于未然。总平面布置及建筑方案：在项目总平面布置上，按建筑设计防火规范规定，满足防火间距、防爆、消防的要求，小区内设有环形消防通道，消防车可以靠近每一个建筑物，能在火灾发生时及时扑救。灭火器设置：依据建筑灭火器设置设计规范（GBJ4090）要求，本项目建筑灭火器配置场所的危险等级为中危险级，灭火器配置将依据场所危险等级、火灾种类、保护面积、灭火级别等确定灭火器和消火栓的种类、数量、放置距离和形式，灭火器要设置在明显和便于取用且不影响安全疏散送往地点、以有效扑

37、火初期火灾，减少危害。同一建筑物内应采用统一规格的消火栓和水带。详细设置方案在初步设计时考虑。3）商住楼与写字楼的消防给水室内给水：根据消防规范要求，室内消防给水管道应布置成环状。室内消防给水环状管网的进水管和区域高压或临时高压给水系统的引入管不应少于2根。地下车库等建筑室内消火栓用水量为15Ls,住宅室内消火栓用水量为5 Ls。室内消火栓分别设置走廊、楼梯附近，栓口离地面高度为1.1m，其出口方向宜向下或与设置消火栓的墙面成90度角。车库内消火栓间距不大于50m，按规范要求设置相应数量消火栓，且临时高压给水系统的每个消火栓处应设置直接起动消防水泵的按钮，并设有保护按钮的设施。住宅楼梯间设置水

38、带，每根水带的长度不应超过25m。室外给水：在场区敷设消防专用环形供水管网，给水道的直径大于100mm,进水管设置2条。建筑物耐火等级为二级。根据建筑设计防火规范要求，室外消火栓用水量为30 Ls。室外消火栓数量设置按40M的范围考虑，南北各设计4个消火栓、东西各设计两个，据每个消火栓用水量10 Ls15 Ls等要求，初步计算需设置室外消火栓12个，拟采用地下式，并布置在距建筑物外墙大于5.0M、距路边小于2.0M处。场区同一事件发生火灾次数按一次、火灾延续时间按2小时考虑，按照最大建筑物室内，室外消火栓用水总量计算（30 Ls +15 Ls =45 Ls），则一次消防最大需要用水量为324立

39、方米。故拟建1个450立方米地下蓄水池，即可供生活和消防用水，水池应采取防冻措施。但本项目离四周干道消火栓距离接近40M，可利用设在该干管上的市政消火栓作为该高层建筑物的室外消火栓，故在设计时可考虑大量减少消火栓的个数。4）地下车库的消防给水 室外消防给水利用商住楼与写字楼的给水系统，室内消防用水量不应小于10L/s，需设置消火栓和水枪。消火栓的间距不应大于30m。应设在明显易于取用的地点，栓口离地面高度宜为1.1m，其出水方向宜与设置消火栓的墙面相垂直。消火栓水枪的充实水柱不应小于10m，消火栓口径应为65mm，水枪口径应为19mm，保护半径不应超过25m。且应保证相邻两个消火栓的水枪充实水

40、柱同时达到室内任何部位。室内消防管道应布置成环状，并应有两条进水管与室外管道相连接。其室内消防给水管网应设水泵接合器。水泵接合器的数量应按室内消防用水量计算确定，每个水泵接合器的流量应按10-15L/s计算。其消火栓和水泵接合器具体方案的确定在初步设计时考虑。5）地下人防 本工程地下三层为人防，平时为车库，战时为二等人员掩蔽所，总人防面积为25000 m2。为方便车库的使用贯通，人防区和非人防区之间设防爆墙。防爆墙上开一个防护密闭门，战时关闭防护密闭门进行封墙。进风井道为平时结合，战时排风利用楼梯作为排风口。战时厕所排风亦通过楼梯排出。人防区内预留了男女干厕，战时风机房、配电间、水泵及水池用房

41、以及战时物资库等。具体方案见初步设计。6）电力安全措施 建筑的层顶均设置避雷带或避雷针。接地时采用共同的接地方式，即建筑物的防雷接地、保护接地、工作接地、防静电接地、直流工作接地等共同接至一个接地体上，本项目可接在基础的钢筋混凝土里。在各楼的变配电所的高压柜内的各相安装避雷器一级保护，在低压柜内安装阀门式防雷装置作为第二级保护，以防止雷电侵入配电系统。电气设备进行保护接地后设漏电保护装置，这样可以有效避免雷击危害发生。5.12项目运作1）项目公司的组织形式 本房地产项目公司由 “吉林永佳房地产有限公司”组织机构中人员组成，董事会仍为公司董事会，董事会下设立各部门，共同参与管理，使本项目健康稳定

42、发展。2）项目公司职能 项目开发过程中，董事会作为最高权力机构，需设下属管理部门，各部门工作人员必须由房地产相关专业知识人员组成并由项目公司董事会负责招聘。项目公司实行董事会负责制，各部门要建立严格的岗位责任制、经济责任制和产品质量保证体系，提高工作效率，加强生产组织和科学管理，保证产品质量，降低成本，提高公司经济效益。 在项目公司董事会的领导与监督之下，各部门主要进行以下工作： 策划部：负责项目的策划与定位，对项目市场作一定调查，针对项目的销售与运营方面的问题提出调整方案，并参与项目的重大决策。 工程部：负责项目的立项、报批、设计、施工和监理等建设的全过程，保证项目产品的质量。 财务部：负责

43、项目的财务结算，并定期向董事会上交财务报表。 物业管理部：负责项目建成后的物业管理工作。 公司定期召开董事会和全体管理人员大会，了解项目开发中出现的问题并研究解决的方案。公司董事会应提前做好人员流动安排，尽早寻求缺口人员的解决途径。5.13项目进度根据总体规划的安排，确定本建设项目周期为2年，即2014年1月至2016年1月份，获得银行贷款后合作各方签订开发合同，并用一个月完成开工准备，两年内完成开发，根据当前形势分析预售开盘后1年内可以售完，但为了确保资金流动，拟定销售期为2年。2014年01月-2014年06月完成项目的立项、可研编制等；2014年06月-2014年12月完成征地、拆迁和设

44、计施工招标等前期工作；2015年01月-2015年12月完成地下土建工程；2016年01月-2016年12月完成全部住宅楼的土建工程；装饰工程；2016年01月-2018年完成销售工作。六、 项目投资估算6.1 投资估算 1）编制依据投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）；房地产开发项目经济评价方法； 国家及地方颁布的工程建设相关取费标准。2）费率计取建筑安装工程费为按建筑面积的2200元/计取勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的5%收取基础设施建设费和公共配套设施费473万元开发期税费按照建筑安装工程费的2%收取管理费用按照建筑安装工程费的1.5%收取销售费用按建安工程费的2%计取。

45、3）投资估算说明“长春市永佳.国时代项目”建设住宅楼18栋，总建筑面积为43万，其中地下车库15.5万平方米、商铺2.8万平方米。项目建设期为2年。4）建设投资构成 项目总投资由开发建设投资和经营资金构成。开发建设投资主要由土地费用、建筑安装工程费为每平方米收取2200元、勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的5%收取、基础设施建设费和公共配套设施费473万元、开发期税费按照建筑安装工程费的2%收取、不可预见费按照建筑安装工程费的2.5%收取、其他费(绿化费用1000万元）、管理费用按照建筑安装工程费的1.5%收取、财务费（指融资成本费）、销售费用按照建筑安装工程费的2%收取等组成。本项目经营

46、资金忽略。项目开发总成本土地费用：本项目占地13.9万平，土地费由出让金及拆迁安置费和土地契税构成，为3亿元。建筑安装工程费：430000*2200元/=9.46亿元勘察设计和前期工程费：94600*5%=4730万元基础设施建设费和公共配套设施费:473万元开发期税费：94600*2%=1892万元不可预见费:94600*2.5%=2365万元绿化费用:共计投资：1000万元管理费:94600*1.5%=1419万元销售费用:94600*2%=1892万元财务费用:主要由建设期贷款(4亿元)利息组成，按复利年利率8%计算，贷款期限四年，于项目开始时一次投入，共1.45亿元。 4*（1+8%)

47、4 =5.444484-41.45亿元该项目的建设投资为15.5亿元。其构成见（27页表格）6.2 投资计划与资金筹措 投资计划:全部成本费用于施工期第一年初一次投入。序号项目投资额百分比1土地费用3亿19.4%2建安工程费9.46亿61%3其他开发成本勘察设计和前期工程费47305%基础设施建设费公共配套设施费473开发期税费18922.5%不可预见费47305%绿化费用1000管理费用14191.5%销售费用18922%财务费用145008%合计2.8271亿18.2%4其他费用建设管理费1890.121%可行性研究费500.032%建设用地费8900.573%工程保险费4000.257%

48、建设单位临时设施费3800.245%环境影响评价费2200.142%合计0.2129亿1.4% 七、融资方案7.1 融资主体 永佳.国时代房地产开发有限责任公司 7.2 资金来源渠道和方式 1、本项目总投资约15.5亿元，资金来源主要包括： （1）企业自有资金11.5亿元 （2）申请银行贷款4亿元 2、融资方式：银行委托贷款7.3 资金结构资金结构： 自有资金：银行贷款=74%:26%注：申请银行贷款4亿元，贷款年利率人民银行年利率8%计算，建设期利息计入工程投资。7.4 融资风险国家最近在土地和房地产上出台了许多新的政策以防止房地产过热。国家中央银行较大幅度提高存款准备金率和年利率,现在很多

49、银行开始大量缩减房贷的发放，有的甚至已经不放贷，有的仍然放贷的银行也表示不会主动去放房贷，利率方面，以首套住房为例，基准下浮的情况已难见到，这些都将对项目开发产生很大的影响，而国家在土地方面政策的变化，也会给地价带来相当大的影响。项目的运行有赖于资本的投入，在公司自有资金不足的情况下，需要通过融资解决资金问题。八.财务分析8.1 编制说明1）编制依据国家计委2002年1月颁布的投资项目可行性研究指南；国计委和建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数；中国建筑工业出版社出版房地产开发项目可行性研究与方案优化策略；中国电力出版社出版工程建设项目可行性研究实务手册；国家有关财务、税收等政策法规；建设单

50、位提供的相关资料及数据。8.2 效益分析 1）销售收入及销售税金计算销售及收款计划：本项目投资额巨大，为解决资金的流动问题，决定在2016年初开始预售，销售时间一直持续到2018年末。目前的房地产销售市场行情属于卖方市场，开盘后1年内可售完。本项目采用常规做法，适当留有余地，安排在开始预售后2年内销售完毕。由于产品从开盘开始至全部产品售完为止每年销售比例和数量呈递减规律，故拟按如下销售比例销售量，分别为50%，50%。本项目平均定价如下：楼定价为预售期5500元/，销售期6000元/。购房者付款采取直接支付现金或者以按揭贷款方式支付。销售收入及税金计算：营业税率5%，城建税、教育附加分别按营业

51、税金的7%、4%征收。根据目前土地增值税按收入1%预征的方法，为简化计算将1%的土地增值税并入销售税金及附加，综合税率为6.55%。2）利润的计算（所得税税率为33%） 利润总额=项目开发总价值-项目开发总成本 =（项目总销售收入-销售税费）-项目开发总成本 =（1658900000-1658900000*6.55%）-15.5=247250万元 本项目利润总额247250万元，所得税81592.5万元，税后利润165657.5万元，投资利润率40%，资本金利润率54%， 盈余公积金：按税后利润的10%提取，165657.5*10%=16565.75万元 公益金：按税后利润的5%提取，1656

52、57.5*5%=8282.875万元8.3投资回收及贷款偿还项目评价指标 静态评价指标：投资收益率、静态投资回收期、偿债能力（借款偿还期、利息背付率、偿债背付率） 动态评价指标：动态投资回收期、内部收益率、净现值、净现值率、净年值1） 投资回收静态投资回收期：Pt=（累计将现金流量出现正值的年份数-1）+|上一年累计净现金流量|/出现正值年份的净现金流量动态投资回收期：Pt=（累积折现值出现正值的年数）-1+（上年累积折现值的绝对值）/（当年净现金流量的折现值） “项目财务现金流量表”I=10% PC=5年年初20142015201620172018净现金流量-15.55.91255.9125

53、6.456.45累计净现金流量-15.5-9.5875-3.6752.7759.225折现系数10.90910.82640.75130.6830净现金流量现值-15.55.3754.894.854.41累计净现金流量现值-15.5-10.125-5.235-0.3854.025 静态投资回收期Pt=（3-1）+|-3.675|/6.45 =2.56（年） 动态投资回收期=（4-1）+|-0.385|/4.41 =3.09（年） 根据数据分析得PtPc,Pt0,根据判断标准，该项目经济方案是可行的。5） 净年值 又叫等额年值或者等额年金，是指按给定的折现率（基准收益率或设定的折现率），通过等值换

54、算将方案计算期内各个不同时点的净现金流量分摊到计算期内各年的等额年值。 NAV=NPV(A/P，ic,n)=nt=0(CI-CO)t(1+ic）-t(A/P，ic,n)式中，NPV为净现值，CI为现金流入量，CO为现金流出量，(CI-CO)t为第t年的净现金流量，n为项目的计算期，ic为基准折现率。NAV=4.025（A/P，10%，5） =4.025*0.1627 =0.6548（万元） 由于0.6548（万元）0 ，根据判断标准，该项目经济方案是可行的。6) 内部收益率 又称内部报酬率，就是方案或者项目在计算分期内，各年的将现金流量现值累计等于0是的折现率。IRR=i1+NPV1/(NPV

55、1+|NPV2|)(i2-i1)式中，NPV为净现值，CI为现金流入量，CO为现金流出量，(CI-CO)t为第t年的净现金流量，n为项目的计算期，IRR为内部收益率。 I=20% NPV =-15.5+5.9125（P/F,20%,1)+5.9125（P/F,20%,2)+6.45（P/F,20%,3)+6.45（P/F,20%,4) =-15.5+5.9125*0.8333+5.9125*0.6944+6.45*0.5787+6.45*0.4823=0.376(万元） I=25% NPV =-15.5+5.9125（P/F,25%,1)+5.9125（P/F,25%,2)+6.45（P/F,

56、25%,3)+6.45（P/F,25%,4) =-15.5+5.9125*0.8000+5.9125*0.6400+6.45*0.5120+6.45*0.4096=-1.042(万元)IRR=i1+NPV1/(NPV1+|NPV2|)(i2-i1) =20%+0.376/(0.376+|-1.042|)(25%-20%) =21.32%10% 由于IRRic,根据判断标准，该项目经济方案是可行的。8.4基本方案分析 经分析，项目总投资15.5亿元，利润总额24.725亿元，税后利润165657.5万元。基准折现率i=10%，求得财务净现值为40250万元;净年值为0.6548,都远远大于基准折

57、现率10 %。经济效益较好。九、建设项目的SWOT分析9.1 优势（Strength）1）区域交通便利1、本项目位于青年路和新光复路交汇处，交通便捷2、由于地处绿园区，道路设计宽畅，有多条道路通向长春的三个中心商业圈，距欧亚卖场商圈更是只有二十分钟的车程。3、项目地更有在未来规划的地铁一号线路过，李嘉诚曾说过跟着地铁投资，地铁一通放假肯定翻番4、在不久的未来，长春地铁线修缮完工时，长春将整体实现2横3纵的路网，而项目地则处于路网的枢纽位置。永佳.国时代的住户将会体会到更加便捷舒适的交通环境。2）开发规模大、景观优势突出1、永佳.国时代自拿地之日起，就注定了他气度不凡、规模雄伟的大盘气质。建筑面

58、积近50万平米。2、坐拥55万平方米的北湖湿地公园，大片的湿地森林景观融合其中，为您的休闲娱乐增添了更多的乐趣。3、斥资1000万打造的小区绿化园林，让永佳.国时代的高层住户感受别墅般的居住体验。这是长春其他项目不可比拟的绝对优势。3）长春人口日益增长、生活水平不断提高1、在国家大的宏观经济背景下，长春人民收入不断增长，生活水平不断提高，对改善生活居住条件的期望也与日俱增，但是由于房价的过快增长导致购房者纷纷望而却步。这是一些可以从潜在消费人群变成消费群体的人群。2、城市化进程的加快将城市人口不断的扩大，将外来人口收入的同时也将有越来越多的人需要购买住房。这也就意味着越来越多的人想要住进我们的永佳.国时代这样一个中高端小区。这是一个良好的市场契机。4）区域配套设施齐全，有良好的经济发展潜力1、本项目位于长春市外扩先导区绿园区，其规划将成为未来长春市新的城区中心，区域发展潜力巨大。2、自然地理环境优越，空气清新是远离城区的纷扰的一块净土。3、周边经济发展迅速，各大名盘纷纷入驻该区域，加快区域的发展。市政与生活娱乐设施齐全，交通便利，周围亚洲第四的欧亚卖场车程仅20分钟，因此本项目具有良好的经济发展