物业管理前期介入、接管验收、入伙三步曲

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1、物业管理前期介入、接管验收、入伙三步曲绪论物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速开展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位确实立，特别是1994年中央作出在我国建立并开展社会主义市场经济制度的英明决策，以及其后提出“住房商品化的政策目标后，物业管理便成为一个新兴行业，并由南往北、由东往西、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递，以世所罕见的高速度崛起着、壮大着、开展着。至今已有2万多个物业管理公司，从业人员超过百万星罗棋布般分布在华厦辽阔大地的四面八方；作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物

2、业管理覆盖率已到达90%以上；1997年我国便已涌现出122个优秀住宅小区和优秀管理示范小区；全国性物业管理法规相继出台，一些兴旺城市的地方性物业管理法规、章程或条例也出台不少；全国物业管理条例也有望在年内公布；全国性的物业管理协会也在前不久诞生；物业管理观念深入广阔城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理，“要问物业价格，先问有无良好的物业管理等。总之，物业管理行业在世纪交替之际便已成为了中国效劳性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。 然而，正像其它一切事物一样，在其开展过程中尤其是初始阶段的开展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，我国

3、物业管理投诉居高不下；管理不标准；小区内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到我国物业管理的前进、开展，也影响到业主们的利益。这些问题归根到底是我国的物业管理没有或没做好物业管理的前期介入，对物业进行前期管理。随着我国物业管理行业的开展，多数的物业管理公司已经开始注意到物业管理前期介入的重要性。做好物业管理前期介入，有利于物业今后的管理和树立物业管理公司的品牌。前期管理与我们通常理解的物业管理是不同的两个概念。其主要区别在于时间段和法律关系主体的不同。时间段的区别在于，一般意义上的物业管理活动从业主委员会选聘物业管理公司后开始，而前期物业管理仅在业主委员会成立之前存在。根据前期介入阶段的

4、不同，它又可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在工程可行性研究阶段即开始介入；中期介入那么是在工程施工阶段开始；在工程结束、准备竣工和接管时介入作为晚期介入。法律关系主体的区别在于，一般意义上的物业管理，由业主委员会选定物业管理公司，而前期物业管理，由于业主委员会尚未成立，所以无法由业主委员会选聘物业管理公司。但由于业主已经入住，必须立即开展物业管理活动，因而此时往往由开发商选聘物业管理公司，或由开发商直接从事物业管理工作。 物业管理前期介入最好是在工程可行性研究阶段介入。前期介入从工程可行性研究阶段到业主入伙期间的工作是非常繁杂，物业管理公司事先一定要作好准备，并制定相应的操作标准

5、。然而，由于我们的物业管理公司对前期介入还不是很熟悉，我就以本人所学到的专业知识，对物业管理前期介入的操作提出一些个人建议。 一、物业管理前期介入的现状物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成关开展，开成时间是19世纪末至20世纪30年代。海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。海外的物业管理公司要进入物业的早期管理，必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。 海外物业管理早期介入一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为： 1所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、本钱利

6、润分析、物业管理的标准和内容等根本问题发表诚恳的看法和建议。 2所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规那么设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改良意见，防止或减少物业管理中的“先天缺乏现象。 3所选派的管理人员扮演“第二工程监理角色，按施工进度观察施工现场。 4所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改方案催促整改。海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合，促进物业租售，参与签约活动；根据业主和使用人的要求

7、、希望与建议，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，海外的做法是：在物业租售合同签订的同时，让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共契约上签字，如?大厦公契?等开发商与物业管理公司依法制定的文件，并与物业权属证一起作为档案资料保存使用，还在住区管理工作正式启动后张贴公布，便于对照执行。另外，海外物业管理的前期运作内容还包括： 1始终保持公共场所的整洁。 2严格控制和协助造访者进出物业。3严格控制装修人员进出物业。新加坡的做法是：所建住宅物业是“空壳，让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修，但兴旺国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好，将一个“完整的物业移交给物业管理单位，并在3年

8、内不准再装修 4保障停车平安。5精神饱满、礼貌周全地接待来访者。 6全天候地做好住区的治安管理工作。 日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后撤除是全程跟踪效劳的。因此，从建筑总体花费来看，根底建设费用只占整体费用的25%，而维护管理费用那么占75%，这与中国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为

9、物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。 目前，国内一些规模较大、管理较标准的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以，目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法，其工作内容已在之前提过。 福建省目前的物业管理也不很理想。根据厦门市房地产联合网的调查，仅一成的业主满意现有的物业管理，有50%的业主认为物业管理

10、一般。泉州市物业管理的状况也差不多如此，根据?泉州市市区房地产市场诚信调查报告?的数据统计，只有59.38%的业主认为物业管理处是按合同规定做好保修工作，只有55.73%的业主认为物业在交付使用前是验收合格的，而有47.14%的业主认为物业存在质量问题。可见，泉州市物业管理还有很多缺乏之处，特别在早期介入方面。业主认为物业存在质量问题到达了47.14%之高，而大都是房屋裂缝，漏水，小区配套设施等问题。可想而知，泉州市的物业管理几乎没有做好前期介入，没有对物业进行综合、全面、细致的验收。 泉州市的物业管理之所以存在种种缺乏之处，是与泉州市目前的房地产市场不标准有很大的关系。虽然泉州市房地产市场经

11、过去年的整顿，比以前标准了很多了，但仍有一些缺乏的地方。比方，泉州市的大局部物业管理公司与开发商都是隶属于同一个集团公司，物业公司既使发现有质量问题存在，为了集团公司的眼前利益，他们一般是睁一只眼，闭一只眼，这样最终吃亏的还是业主。 当然，泉州市还有不少较为标准的物业管理公司。如南方物业管理公司隶属南益集团、秋实物业管理公司等。他们的管理较为标准，也有进行前期介入的管理的经验。例如，秋实物业管理公司，该公司成立于2000年11月，系具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的物业管理公司。现有的管理人员80%持有全国物业管理人员资格书。公司以创“全国城市物业管理优秀小区为目标，推行IS

12、O9001：2000国际质量管理体系，学习和借鉴国内外先进管理经验。该公司在对泉州中联房地产开发开发的刺桐豪园的接管时，便对物业进行前期的介入管理，他们的介入工作是全面而细致的，是站在为以后的小区管理和业主的角度，对物业进行严格的验收。 二、物业管理前期介入的作用随着我国物业管理行业的开展、壮大，已经有不少的物业管理公司开展了早期介入的工作，有更多的物业管理公司意识到早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，早期介入具有以下作用： 1有利于优化设计，完善设计细节 我国疆域广阔，地理环境与经济开展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。比方在南方，高温

13、时间较长，空调用电量特别大尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路的负荷问题。而北方，就要考虑取暖。这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，物业管理公司在工程设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，防止一些在后期工作中难以解决的问题。 2有利于提高房屋建造质量 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐

14、患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。 3有利于保证物业的使用功能 物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用平安。 4有利于加强对所管物业的全面了解 物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减局部作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构局部了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况那么应充分掌握，便

15、于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较适宜的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了根底，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改良之处，也比拟清楚，容易交涉和协调。 5早期介入有利于后期管理工作的进行 物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养方案的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的效劳渠道，有利于后期管理工作的进行

16、。 6有利于树立物业管理公司的形象 如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。 三、物业管理前期介入的可行性 物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。 一、从经济效益角度看 任何经济活动都要有本钱支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析： 1经济效益的可行性 从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理

17、公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了本钱前期介入费用由房地产开发商负责承当，假假设物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承当了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。 2从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了根底，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加本钱费用如果费用由物业管理公司承当。 3从社会总体

18、的角度 从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的缺乏之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。 综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。二、技术力量的保证 为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员23人，由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成；短期介入人员34人，由公司经理、部门经理和技术骨干组成。长期介入人员就是从工程一开始，就进入角色

19、，一直到工程结束，参与工程的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。 正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入到达预期的结果。 三、政府、法律制度的保证 政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的根本权利。在房地产开发的市场中，物业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入

20、物业管理前期介入，本钱投资增加深。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面： 1制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度上保证物业管理前期介入的开发与实行。2政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加标准化、系统化、专业化。四

21、、物业管理前期介入的操作物业管理前期介入主要是协助开发商把好质量关，从“以人为本的理念来考虑今后业主购房者在物业中生活感到舒适满意。因此物业管理早期介入流程图如下： 与房地产开发公司开始 洽谈，初步达成协议 介入可行性研究 退出房地产开发 签订合同，正式进入前期介入介入规划设计阶段 介入物业销售阶段 介入施工建设阶段 物业验收、移交束前期介入物业管理的前期介入与房地产开发整个过程紧密相连。房地产开发全过程分为立项决策、规划设计、施工建设、竣工验收几个阶段。事实证明，物业管理工作开展的好坏与前面物业开发建设工程有密切的关系，应该早期主动介入。一、立项决策阶段 房地产开发企业在房地产开发工程立项以

22、前进行市场调研和工程可行性研究评估时，听取物业管理人员对该工程的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及本钱、利润测算等方面的参考建议是有必要的。这样做，可减少决策中的风险性。二、规划设计阶段物业管理工作需要一定的地方和空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些根本公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已经没有地皮可建，对此业主意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具自

23、行车车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不平安。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。它可以全面细致了反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上存在的种种问题或缺陷，并可把这些情况以咨询报告的形式提交设计单位，责成设计单位在设计中予以纠正。因此，规划设计时物业管理公司一般应注意配套设施的完善、水电气供给容量、平安保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料的选用和其它等方面的问题。总之，规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开发、合理布局，平安使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，

24、提出建议。三、施工建设阶段物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。物业管理企业不仅接管理新建的楼宇，更管理着使用年限较长的物业。这样，它对楼宇使用过程中暴露出的各种质量问题有所了解。诸如卫生间、厨房等处的漏水问题及其成因；水电管线如何布置才有利于平安和便于管理；什么样的墙会渗水；供暖管道哪些局部容易炙伤人等等。这些问题如有物业管理企业时常在现场指导和监督，就会在施工中予以彻底解决而不遗留下来成为日后使用和管理中难以克服的障碍。一个工程在开发企业及施工单位交付使用后的几十、上百年的使用过程中，只有业主和物业管理企业来面对各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业的内部结构、管线布置

25、、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：1应选派有关专业人员参与工程施工质量监理；2要尽可能全面地收集物业的各种资料。同进熟悉各个局部，为日后管理作好充分的准备；3按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；4工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如：是否严格设计按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用各种材料、备件是否符合质量要求等等。四、竣工验收

26、阶段竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。所有房地产开发工程都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的?建设工程工程竣工验收方法?进行竣工验收。城镇住宅小区竣工综合验收，应按照1993年12月1日国家建设部颁发的?城镇住宅小区竣工综合验收管理方法?进行。竣工验收的主体是房地产开发企业和城市建设行政部门，其性质是政府行为，是物业进入市场的凭证。1竣工验收应提交的资料在工程工程竣工验收前，承建单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在竣工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修的需要。竣工验收时，所应提交的资料主要有：竣工工程工程一览表；设备清单；设

27、备、材料证明；土建施工记录；设备安装调试记录；图纸会审记录；设计变更通知和技术核定单；工程工程竣工图；建构筑物的使用考前须知；其它重要技术决定和文件。2完善竣工验收的必要措施1、反复验收现在的验收程序，一般是这样的：首先是开发、承建单位介绍情况，然后由专家们分专业下现场验收，之后重新聚集，分专业讲评、打分、定级，由开发、承建单位表态，最后在验收报告上会签，并对需要整改的工程提出处理意见。我认为，讲评时应详细地做好记录，并搞一个验收纪要；对于存在的问题，应列出整改一览表，并定出整改期限。期限结束后，应对存在问题的再次检查，直至完全整改完毕为止，再发合格证。否那么，很有可能把工程质量不合格或配套不

28、完善的物业流入市场，给物业管理公司和业主或使用人带来管理或使用上的诸多麻烦。2、意见及时在讲评之前，验收部门应与物业管理公司合议一次，理由是物业管理公司通过较长时间的耳濡目染，或通过参加前期介入，对建设情况的内幕和存在的问题还是比拟了解的，他们的意见很有参考价值。物业管理公司在合议时，应及时提出意见。验收时不把问题暴露全面，事后再提整改意见，那是白费心机的。“人家建设局都通过了，你们物业管理公司有什么资格在这边纠缠不休，包括承建单位在内，没有人会理你的。3、验收全面目前的验收，对室内的装修、水电设施看得比拟多，而对室外的公共局部看的比拟少。例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致，化粪池

29、和排污井的规格是否标准，水电表的厂家、型号是否为推荐产品，停车场、道路是否符合要求；避雷系统是否可*，等等。而这些是物业管理公司最关心的。因此，应引起重视，防止顾此失彼。4、科学验收目前的验收，一般是凭眼力和经验，应增加一些测试仪器、仪表。该试压的就试压，该试流量的就试流量，该测负荷能力的就测负荷能力。尽量用科学的检测方法，对物业进行科学的验收。五、接管验收阶段 1接管验收 接管验收是物业管理企业接管理开发企业、建设单位的物业，以物业主体结构平安和满足使用功能为主要内容的接管验收，是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。 1、接管验收的作用 物业的接管验收，

30、是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理公司共同组织验收小组进行。接管验收的作用主要表达在： 明确交接双方责、权、利关系 在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。 确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益 通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时能够弥补业主专业知

31、识的缺乏，从总体上把握整个物业的质量。 为日后管理创造条件 通过接管验收，一方面使工程质量到达了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，方案安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。 提高物业的综合效益 接管验收可以提高物业的综合效益。例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成局部的验收。通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。 促进了建设工程及时投产，发挥投资效果，总结建设经验 接管验收工作既是建设工程进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证

32、。同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。 2、接管验收的方式 由于接管验收与竣工验收的验收主体、性质和目的不同，决定了它们验收的方式的不同。竣工验收需要由政府机构组织专家小组对工程的各个工程从结构、建筑、设施设备安装运行、消防平安等方面做具体、专业的验证，只以被验方提供的数据为参考，自行取样、测试、分析，然后得出独立的结果；而接管验收对于结构、桩基、建材标号等隐蔽性较强的工程只需要另一方提供竣工验收合格证明，不再作专项验收，重点对外表可见工程是否符合开展商与给业主的购销合同承诺及通常使用用途作仔细验收。因

33、此，接管验收的方法有观感验收法和使用验收法。 观感验收法是根据验收经验，站在业主的角度上，对物业的主体、门窗、水电、公共设施设备等外表可见工程进行验收。使用验收法是根据房屋的使用功能和建设部的?房屋接管验收标准?等标准，对物业进行验收。当然也可以结合以上两种方法，站在便于以后管理、维修和业主使用习惯的角度对物业进行验收。 物业的接管验收可分为分期验收、单项工程验收和全部验收几种。 分期验收 分期验收是指分期进行的工程工程经过竣工验收并到达使用条件，且需要提前使用时所进行的验收。例如住宅区，每当一批房屋建成并经过竣工验收后，开发商为了加快资金的周转，急于交付业主使用，即可提前进行接管验收，以使完

34、成的建筑产品及时投入使用，发挥其投资效益。 单项工程验收 工程工程的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求，经过竣工验收，开发商可向业主发出交房通知。开发商应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况、公共设施设备等，然后会同物业管理公司组织验收小组共同进行接管验收。 全部工程验收 全部工程验收是指物业管理公司根据国家有关法律、法规和标准标准以及有关部门批准的规划、设计和建设方案，对居住小区的各项建设指标进行统一的整体验收。泉州市秋实物业管理公司在接管刺桐豪园时，便是采用此方法。该公司推行ISO9001：2000国际质量管理体系。在接管刺

35、桐豪园时，制订了自己的标准，他们的标准是在参照建设部?房屋接管验收标准?的根底上，根据豪园的建筑、设施和设备的特点与验收特点而制订的。验收标准的制订使接管验收有了依据，同时也为具体操作带来了便利。 3、接管验收的原那么 接管验收是一个比拟复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下根本原那么： 原那么性与灵活性相结合。所谓原那么性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有到达要求，不予

36、签字，直至到达要求。所谓灵活性，就是在不违背原那么的前提下，具体问题具体分析。对于大规模物业，难免会出现一些不如人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理地、圆满地解决接管验收中存在的问题。 细致入微与整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点无视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性工

37、程决定该物业的档次和开展潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼那么要重视能表达使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。 4、接管验收的内容 物业的接管验收是件繁杂的工作，验收时应按标准和程序进行。其工作程序如以下图： 公司领导下达接管验收指令 公司组建接管验收小组 作好接管验收准备 进行资料验收移交 要求正确、真实补齐资料 否 验收是否合格 是 进行硬件设施、设备验收 要求开发商限时整改 否 是否合格 是 记录归档 接管验收的主要内容包括验收的准备工作、资料的接管验收、硬件设施设备和验

38、收遗留问题的处理等。 接管验收的准备工作 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业根本合格，满足业主的质量要求。 在接到公司领导的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照领导要求抽调业骨干组成物业接管小组。接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 接管验收开始之前接管验收小组应做好以

39、下准备工作：与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收方案；提前参与开展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；准备好?房屋主体接管验收表?、?公共配套设施接管验收表?、?机电设备接管验收表?、?接管验收问题整改表?等接管验收记录表格。 泉州市秋实物业管理公司在接管刺桐豪园时，与开发商泉州中联房地产开发确定好验收日期后，立即从行政部、公共事务部、机电维修部、保安部等部门抽调出假设干人员，组成接管验收小组，进驻刺桐豪园并成立秋实物业管理公司刺桐豪园管理处，对小区内的物业进行逐项验收。 资料的接管验收 开发商委托物业管理

40、时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。 硬件设施、设备的接管验收 a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。 秋实物业管理公司在对刺桐豪园楼宇主体硬件的接管验收，主要是对主体结构、门窗、水电部份进行验收。刺桐豪园占地7235平方米，总建筑面积27740平方米，绿化率33%。小区主体建筑集住宅、店铺于一体的庭院围合式小高层楼宇，地上十三层，地下一层，共有住宅159套，店铺49间。小区配备6部电梯，建有中庭

41、花园、空中花园、地下停车场等各种配套设施设备。 秋实物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；水表、电表安装是否牢固，有无损伤，读数是否正常；给水设施有无渗漏、锈迹，压力是否足够；地漏、排水管道接口是否密实，有无渗漏、堵塞现象，排水是否流畅。验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。 b). 公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。

42、 秋实物业管理公司对刺桐豪园公共配套设施的接管验收，主要验收道路路面是否平整，有无水泥块、断裂；消防箱标识是否清楚，玻璃是否完好，消防设施配件是否齐全，消防管标识是否明显，有无漏水，水压是否充足；该小区的停车场为地下停车场，所以检查照明是否充足，标识是否清楚，平安设施、排水设施是否良好；小区建有中庭花园、空中花园，绿化的树种、绿化水管布局的合理性成了验收的重点，绿化水管的阀门开关是否灵活、安装稳固。如发现问题，及时向开发商提出意见，要求整改。 c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好

43、运转等。 秋实物业管理公司对刺桐豪园的变配电设备的验收，以设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，平安防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风、采光良好，设备外表油漆完好，无损伤为验收标准。对电梯设备的接管验收，以以设备型号、数量与移交清单相符，动行平稳，安装符合标准，有电梯运行准运证，机房设置合理，配件平安，标识清楚，外表光洁平整、明亮为验收标准。 总之，硬件设施、设备接管验收的验收标准应符合建设部?房屋接管验收标准?及业主生活的合理要求。 接管验收遗留问题的处理 a).遗留问题的登记确认：对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在?接管验收资料

44、遗留问题登记表?附件一中并交开发商相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题接管验收小组应当将问题逐项记录在?接管验收设备设施问题登记表?附件二中并交开发商相关人员签字确认。 b).对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。 c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。 d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。 .?接管验收遗留资料登记表?和备忘录交

45、公司行政部归档长期保存。 5接管验收应注意的问题 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项： 接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题 竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。如墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏排水不畅等等，这些问题一般不影响竣工验收的通过。但物业管理公司准备接管时，却要将类似这样的细小问题逐一列明，要建设单位承诺在一定期限内整改。这说明，在接管前物业有任何问题均应由开发商负责解决。 现实的接管验收少有整个物业同时移交 虽然规定

46、物业要经过综合验收前方可交付使用，但末等综合验收就急于交付的情况时有发生。特别在设备方面，调试验收合格一项就移交一项，今天接管了电梯系统，几个月后又接管空调系统，至于消防系统的移交可能更迟。因此，物业管理公司必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不能签字接管，不然就要背着责任走。 接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线 物业管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责，如在保质其内，非人为因素的问题仍由开发商或施工单位负责。假设由于开发商在施工验收合格后未能及时移交物业管理公司接管，使物业管理公司接管后的设备保持期缩短，物业管理公司应将开发商提出，争取补回原来保质期。 2验收资料的收集

47、整理 1、资料收集整理的程序 物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行： 制订收集整理方案。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的方案。由于接管验收应收集的资料数量大、涉及面广，如果没有制订一个方案，难免会有一些资料漏掉。走好这一步，具体工作就可以按这个框架来一步步完成。一个好的方案应当是涉及到物业的每一方面。接管验收小组制订好方案，应当反复检查方案应收集整理资料是否有遗漏。 深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按方案收集统计需

48、收集资料的数量、型号等情况，并记录在案，使物业管理公司做到自己心里有数，以便于在资料移交时，考察资料的准确性、真实性。 资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。 资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。对每一类的资料进行命名，并在每一类首页注明简要内容，以便于随时调用。 资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往

49、公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。 2、资料收集整理的形式 资料的表现的形式有很多种，并不仅仅局限于文字，我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的工程变的生动且美观。如小区分布图，可用彩色图片加以美化；小区内的户型可用户型结构图加以表达；小区内不同户型的数量，可用柱状图、砌饼图等图表表示；机电设备的调试报告数据，可用柱状图、曲线图等加以表现；还有一些设备设施无法用文字描述，可直接用照片进行描述。在竣工验收中存档下的报告、文件也可作为资料的存档形式，这种形式的资料更显的真实、有说服力。至于这些丰富的表现形式要怎样去运用，那么要视各公司的

50、特点及具体情况而论。 3、资料收集整理的内容 在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料： 物业产权资料：包括工程开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图。 综合竣工验收资料：主要包括竣工图包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；供水合同；供电协议书、许可证；有线电视合格证；通信设施合格证；电梯准用证。 施工设计资料：地质报告书；全套设计图纸；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程

51、验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响将来管理的原始记录。 机电设备资料：机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书要求中文；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。 业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系 等；已购房业主的付款情况或付款方式。 六、入伙阶段 1交楼期间的准备工作 业主收楼标志着物业买卖合同根本履行，物业管理公司与业主之间效劳与被效劳的关系正式建立，管理工作全面展开。因此，作好物业的顺利交接对于日后物业公司开展工作、与业主建立良好关系有着十分重要的意义。当物业管理公司代表所有业主接收物业后，就开始正式履行对物业的管理维护责任，这时首要任务就是配合开发商作好让业主顺利收楼

52、的准备工作。因此，物业管理公司此时应分别做好以下几方面的工作： 1、与开发商联合验收物业。物业公司应将验收中发现的问题作详细记录并交给开发商联系原施工单位整改。为确保能完成整改，以使业主能得到最大程度的满意，开发商必须为交楼前的验收留出充分的时间。 2、资料移交。开发商向物业管理公司移交全套工程图纸，包括工程从立项到开工的所有文件资料、全套竣工图、设备清单、设备保修合同、验收合格手续文件等。 3、开发商向物业管理公司移交业主资料，含业主地址 、购房面积、委托代理人资料等，以便邮寄通知书、计算收费额。 4、与开发商就有关收费问题进行协调。现在越来越多的开发商将交楼前的最后一期收费与物业管理公司的

53、交楼工作同理进行，以方便业主。这样，物业管理公司有必要就交楼时的财务问题同开发商协调好。由于多数收楼信函是由开发商或物业管理公司其中一方统一发出，因此必须准备好有关资料提前交另一方。 5、向已符合条件的业主发出有关函件。这些函件主要包括： 入伙通知书。通知书是通知业主可以来办理入伙手续的法律文件。 在制定入伙通知书时应注意以下几个问题：如业主尚有买楼款项未付，应向其说明物业已符合收楼条件，通知其尽快向开发商缴齐余款即可办理入伙手续；为防止业主收楼时间过于集中，加重业主轮候时间及物业公司工作压力，应妥善安排业主分期分批办理，但不可将收楼时间拉得太长以免业主误会不能按期交楼，必要时应增派人手办理。

54、另外，还要考虑到业主因故不能按期前来办理手续的情况，可说明如业主因故不能按时收楼，在规定办理时间以后，还可以在物业管理公司注明的机动时间予以补办；如果局部业主仍不能如期在机动时间内前来办理，那么应在通知书内注明处理方法。同时，应提醒业主一般不要提前收楼，以免办理不到手续，如业主确有特殊情况如长期出国或出差等，应协助业主在收楼期间内提前办理，但应告知业主必须提前预约。 收楼程序。为便于业主了解交楼的操作程序，应按步骤向业主详细说明。 收楼须知。所谓收楼须知，就是要告知业主要收楼时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种文件、证件、购房合同和收费工程、金额及缴费方式。 2入伙的程序 物业管理公

55、司在交付物业一般遵循以下步骤为业主办理入伙手续，下面以泉州秋实物业管理公司为例说明其程序： 1、物业管理公司主动出示有关文件、证件及开发商同意交楼的书面文件。 2、要求业主出示入伙通知书、身份证及有关文件、证件。 3、业主验收其所购物业，业主签收房屋及设备验收清单。业主有权根据售楼合同的标准对物业进行质量验收，以保证房屋质量。秋实物业管理公司的做法是派管理人员陪同业主对房屋进行检查验收，答复业主提出的问题，如当场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在验收时遗漏或疏忽的质量问题，及时通知施工单位或开发商限期整修、解决。 4、向业主收取各项管理效劳费和维修基金等费用。

56、秋实物业管理公司没向业主收取维修基金，因为他们的维修基金是向泉州中联房地产开发公司即开发商收取的。 5、物业管理公司与业主签订业主公约。 6、秋实物业管理公司在给业主介绍入住的有关事项及接受业主的咨询后，并发给业主?泉州刺桐豪园业主手册?。 7、物业管理公司正式把业主所购物业的钥匙交给业主。 以上程序可能因业主的不同要求而有所调整。例如，业主验收时发现质量问题，有的会坚持整改后再收楼，有的那么会同意先行办理手续后整改。物业管理公司应根据不同情况做出较为灵活的程序调整，告知办理收楼手续的管理员，以免与业主发生矛盾。 3入伙时费用的收取 当物业竣工验收合格、众多业主收到开发商的入伙通知书准备入伙时，以广州市及泉州秋实物业管理公司为例，业主应该交如下管理费用： 1、管理费预收金 预收的管理费最多不超过3个月，以后原那么上每月支付当月管理费。 2、入住时一次性缴交费用