《朱光磊：房地产并购税务筹划》笔记

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流朱光磊：房地产并购税务筹划笔记.精品文档.朱光磊：房地产并购税务筹划九类并购模式1、 股权转让2、 在建工程转让+代建3、 分立&合并4、 投资+转股权5、 总分公司6、 法拍7、 划拨8、 收储+出让9、 变更出让合同目前国内的房地产并购模式，并非“论述题”，而是“选择题”，适用的并购方式有限，应依照各个项目实际情况，合理选择并购模式；税务筹划方案只是税务成本与沟通成本的取舍，没有完美的方案。题外话：【税法的框架】以会计准则为基础，税收规范文件为主体，民商法为补充；【物权法】三种确权方式、两种转移方式确权方式：1.不动产登记（过户）；2.法

2、院、仲裁机构的判决（执行判决书）；3.不动产的建筑行为（完成初始确权）；转移方式：1.交付（动产的所有权转移方式）；2.登记（国家登记机关对民事主体间物权变动事实进行记载审查并最终赋予改变动以法律效力的行为）。一、股权转让目前主流交易模式之一。直接股权转让是一种税负转嫁交易，导致购买方税负增加，因此购买方需进行后续税务筹划；主要通过企业合并、金融工具、关联利息非关联化、毛坯房改精装房等方式来解决；此外，股权转让涉及代扣个税与预提所得税的诸多问题；项目并购的实操中，公司股权转让多以增资的方式实现，一般对照项目公司原有的实收资本进行增资，其余部分进入资本公积。项目并购溢价部分以借款（往来款）的形式

3、支付给原股东，约定项目公司仅以对原股东的分红权作为该笔债权的追偿权。问：同股不同权，不按照项目公司股权比例进行分红，是否要对多分红的股东征税？答：公司法规定可以不按照股权比例分红，在章程中进行约定即可；多分红是否要征税，税法中未明确；在江苏地税的一个回复中，可以不用交税；不按股权比例增资，也不用征税；中华人民共和国公司法第三十四条股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。江苏地税回答蔡桂如的问题：标 题：不按出资比例分红免税问题内 容：某有限公司由A（法人）和B（法人）及

4、C（自然人）出资组成，出资比例为3:3:4，公司章程规定分红比例为4:4:2,2012年度公司分红100万元，请问：A和B各分得的40万元是否可以免企业所得税？答复内容：您好！您在我们网站上提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据企业所得税法及实施条例的规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用本法。符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入。所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。不包括

5、连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。因此，您企业取得符合上述文件规定的投资收益免征企业所得税。 否则，应合并到收入总额计征企业所得税。上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次咨询！答复单位：江苏省地方税务局 答复时间：2013-05-13 18:31:53【合伙税制】分析问：合伙企业是不是企业所得税、个人所得税的纳税义务人？ 答：合伙企业是流转税的纳税义务人，但合伙企业不是企业所得税、个人所得税的纳税义务人，只是计算主体；以合伙企业计算应税所得，再按照其股东的性质来计税，如为个人，则为其代申报个人所得税，税率2

6、0%，如为企业，则无需代报税，由企业自行申报，税率25%；财政部 国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知财税2008159号二、合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。三、合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。同一投资人设立的多个合伙企业，各个合伙企业间的亏损与盈利需区分计算，不能跨不同的合伙企业补亏，如果多个合伙企业汇总，亏损的合伙企业经营利润应按零计算；同时，如果是法人企业，也不能以合伙企业的亏损弥补其他所得的盈利。换句话就是说，法人公司占有合伙企业的经营利润份额，如果合伙企业是盈利的，

7、法人公司只能调增应税所得，如果合伙企业是亏损的，法人不能调减应税所得；合伙企业的个人投资者只适用个体工商户生产经营所得与股息所得两个税目。个人从合伙企业取得的收益，适用税率为20%及5-35%：a. 合伙企业的股息红利所得个人股东按照20%缴纳个人所得税；b. 合伙企业的转让财产所得比照个人所得税法的个体工商户的生产经营所得应税项目，适用5%35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税；合伙企业的经营行为可改变投资者的计税基础投资者原投资10万元，分割合伙企业当年生产经营所得20万，现决定转让合伙企业份额，转让金额为60万。转让行为的扣除成本为10+20=30（万元）个人投资者与法人企业将资产

8、投入合伙企业需要视同销售处理常规理解，合伙企业是一个纳税透明体，个人投资者与法人企业将资产投入到合伙企业属于所得税同一纳税主体的流转，不应该征税。虽然没有明确直接的文件规定，个人投资者与法人企业将资产投入合伙企业需要视同销售处理，但是多数税务案例表明，个人投资者与法人企业将资产投入合伙企业需要视同销售处理并且也存在一定法理。原理比较复杂不再细述。因而个人投资者与法人企业将资产投入合伙企业也会改变资产的计税基础。如果合伙企业不履行申报义务，属于什么行为？有点说不太清楚。严格来说，合伙企业不属于代扣代交义务人。合伙企业的支付行为不产生纳税义务，合伙人的纳税义务在经营环节产生，这时合伙企业无法代扣代

9、交。经可靠小道消息，合伙企业不是代扣代交义务人。信托套合伙的投资结构，目前法律及征管上有漏洞，可规避个人所得税。a. 合伙企业不负有代扣代缴义务，合伙企业申报缴纳投资者的个人所得税，只是代为申报缴纳；b. 信托法中也没有明确规定，就实操而言，一般信托公司没有代扣代缴个人所得税；财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知财税2008 159号二、合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。 【信托】分析信托法律关系包括三个主体：委托人、受托人、受益人；委托人是指通过信托行为将自己的财产作为信托财产转移给受托人

10、，并委托其为自己或者自己所指定的其他人的而进行管理或处分的人。受托人是指因接受委托人的委托而对信托财产负有为他人利益进行管理或处分职责的人。受益人是享有信托财产利益的人，不从事信托财产的管理和处分，因此受益人无需具有民事行为能力，不论自然人或法人，只要具备民事权利能力，就可以作为受益人。财产所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权四项权能；信托法律关系的三个主体分别拥有以上四项权能。问：信托公司发放贷款，其贷款利息是否要开具发票？答：信托公司以自营资金放贷，应开发票；以受托资金放贷，可不开发票；问：股权和债权的分别？答：股权和债权的核心区分点：是否负有现实的付息义务；【假股实债】案例分析案例:

11、甲公司与乙公司合资成立项目公司，现在甲公司拟从合资公司B中退出，双方签订协议约定，签订股权退出合同起，甲公司不再参与B公司的经营，也不参与分红。甲公司的注册资本按每年15%收取固定回报。审计师安永要求遵守实质重于形式原则，将长期股权投资转为长期债权投资，收取利息。 根据现在的规定，股权与债权的最大区别不再是还本，而是是否存在付息的义务；本案中，甲公司虽然从形式上持有B的股权，但是根据合同，属于债权。因而会计上按债权处理。税务处理：全部提供证据的情况下，本业务应该按债权处理，甲公司开具利息发票给B，B进行企业所得税前扣除。但是，本案还可以有另外一种理解：在B提供股东分红决议的情况下，B为甲公司支

12、付的是税后分红，也完全满足税后分红的条件，可以免税。这是一个兼有了股权与债权两种特征的业务，而且界限比较模糊。为了按股权处理，我们可以补充合同，合同约定甲公司收取税后固定分红，而股权退出协议不提供。后来，甲公司与乙公司又签订了股权代持合同，甲公司取得资金，但是保留股权形式，实现了退出。永续债：不规定到期期限，持有人也不能要求清偿本金，但可以按期取得利息；底线是只要求付息。永续债在香港视为权益；在国内视为债权；二、在建工程转让目前主流交易模式之一，是二手地并购的主要交易方式，主要是为了实现土地款的加计扣除，或者实现降低土地增值税的跳点。在建工程转让的两种方式：房屋清算、在建工程清算。在建工程的转

13、让，需要已开发规模超过总投入的25%才可以；需要总包出具投入证明；计算已投入资金时，只考虑建安成本，不考虑地价支出；在建工程转让，可以扣除土地出让金的金额；以土地价+建安的130%加计扣除，在重庆不允许；在建工程按照转让总价款缴交契税；财政部国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知财税2007162号根据国家土地管理相关法律法规和中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。案例：在建工程收购款14亿元，新发生建安成本10亿元，项目销售额30亿元a. 3

14、0-(10+14)*130% 已加计扣除过的，不允许再次加计扣除；b. 30-10*130%-14 北京、河北等地的现行做法；c. 30-10*130%-14*110% 按道理可以如此计算案例：在建工程已取得预售许可证，销售一部分房产后进行在建工程转让，已售部分如何处理？a. 已售的部分房产，客户在原公司做退房处理，再同新公司签约；b. 如在建工程转让通过公司合并完成，则无需进行合同变更。特别交代，要做公司合并，别做公司注销，注销涉及到工商、税务、清算等一系列问题，合并无此影响。卖方如何清算？a. 已竣工的，按照房屋清算处理，未售部分预计收入进行合并计算；b. 未竣工的，按在建工程估值进行计算

15、；买方后续如何清算？a. 上游以在建工程清算的，则以新房销售进行清算；b. 上游以房屋清算处理的，则以旧房销售进行清算，实操中多以尾盘销售模式操作；案例：如项目为一张土地证，其中一期已开发销售，二期为空地的，如何转让？a. 以在建工程转让，把一、二期当做一个项目，一期开发量占项目总投入的25%以上；b. 让原业主将二期开发至25%再转让，该方案违约风险高，需要交易双方有较高信誉；三、分立&合并目前主流交易模式之一，在建工程转让的优化模式。公司分立业务的涉税分析：a.增值税：不征收；财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2（二）不征收增值税项目。 （

16、1）根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于用于公益事业的服务。 （2）存款利息。 （3）被保险人获得的保险赔付。 （4）房地产主管部门或者其他指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。 （5）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。b.土地增值税：首先要区分公司是否为房地产开发公司【以有无房地产开发资质为认定标准】；非房地产开发公司进行分立的，无需缴交土地增值税；房地产开发企业资质管理规定 中华人民共和国建设部令第7

17、7号未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知财税20155号二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地

18、增值税政策不适用于房地产开发企业。c. 契税：分立后投资主体不变的（但投资主体间的股权比例变化无限制），免征契税；财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知财税20124号两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。d. 企业所得税：一般重组，要视同销售，项目公司及股东双重清算企业所得税；特殊重组，可适用特殊性税务处理，免缴；财政部 国家税务总局关于企业重组业务

19、企业所得税处理若干问题的通知财税200959号五、企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内不得转让所取得的股权。e. 印花税：原理上不该交，但考虑到效率性及重要性原则，不同税局争论，按税局征管要求执行；公司分立不要求分立后资产、负债保持一致；财政部国家税务总局关于

20、企业事业单位改制重组契税政策的通知财税20124号本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。分立时，资产、负债、人员同时分立，不征增值税、营业税；出售资产包时，资产包内包含资产、负债、人员，则可视同为公司分立，免增值税、营业税、视同特殊重组，重点是资产包内一定要有人员；政策依照上文；相对于资产交易，以资产剥离加股权转让的方式进行交易，可以规避增值税、土地增值税，其中土地增值税的规避是整个筹划的重点。资产剥离有两种剥离方式，其一，以目标资产投资新设SP

21、V公司再转让SPV公司股权，其二，以目标资产分立新设SPV公司再转让SPV公司股权。分立比投资行为可以再减少投资环节产生的契税，因而从税务结果考虑，方法二是最优的节税方案，但是分立需要向全体债权人、债务人进行公告，社会影响更大，操作环节更长更复杂。而投资行为属于常规业务，操作简易。问：集团内子公司，有亏损公司、盈利公司，如何转移亏损？答：互相开票的方式有风险，建议亏损公司反向合并盈利公司，特殊重组；四、投资营改增后已经很少采用，投资是划转的一种特殊形式；投资行为是企业重组的一种形式，在企业重组的框架下，免税；将资产对外投资的好处主要的风险的隔离；实操中，国内偏好并购：企业并购、资产并购；主要目

22、的为规避土地增值税；财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产） 作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知财税20155号四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。重点关注：【暂免征收土地增值税变更为暂不

23、征土地增值税】政策的调整带来计税基础的变化，一般来说，“免征”是指已经纳入了征税的范围，但是出于政策原因给予了免税的优惠，属于税收优惠；“不征”应该是指从性质上来说就不应该属于税收范围，不属于税收优惠。举例：甲企业将自有的土地投资给乙企业，账面价值120万，评估价值8000万。如按照免征口径，乙企业可按照8000万计入成本，按照不征的口径，只能按照120万计入。政策调整后，以土地作为投资，还能不能做？a. 物业持有型项目，可以做，账面价值较低的情况不影响并购方案；b. 物业销售型项目，增值额太高，税负重，需综合考虑；案例：A非房地产开发公司将土地投资给B非房地产开发公司，C房地产开发公司将B非

24、房地产开发公司吸收合并，土地增值税交不交？不交！非房地产开发公司将土地投资给非房地产开发公司暂不征土地增值税；吸收合并暂不征土地增值税（针对非房地产开发公司）。案例：A集团旗下N房地产公司2011年以出让的方式在异地N市取得一块土地，该土地旁边是一块民营工业企业J的工业用地，为了城市形象，N市政府要求A集团整合两地块开发，必须将该民营企业的用地拿下进行整体开发。由于J公司是一个经营了十年的老公司，存在多年的债权债务以及可能存在的或有负债，N房地产公司放弃了直接收购J公司股权以达到收购土地的方案，同时J公司要求6000万是他的保底价格，交易相关税费由N公司承担。通过论证，N房地产公司与民营企业J

25、公司最后设计的土地转让路径是分两步走:第一步，J公司以土地出资设立新公司S，N房地产公司购买S公司100%的股权，通过股权转让实现土地的转让。第二步，N房地产公司吸收合并S公司，实现两公司的合并与土地的合并，整体开发。五、总分公司案例：苏南招商和新城以106亿向绿地并购获得8块土地，约定各自负责4块土地，如何清楚地划分各自的收入与成本？a. 筹划方案：由招商和新城成立总公司，向绿地获取8块土地，再由总公司成立两个分公司，分别由招商和新城负责，操盘各自负责的项目；b. 收入确认：常规情况下，由于项目立项、规划、施工、预售报建上都是总公司的抬头，是无法以分公司名义开具发票对外经营，只能以总公司名义

26、购领发票对外销售；c. 成本确认：分公司对外支付成本费用，取得分公司抬头的票据；d. 企业所得税：分公司对外支付成本费用，取得分公司抬头的票据，企业所得税是明确的，不存在税务风险；e. 土地增值税：没有明确的规定，土地增值税以立项或者规划分期作为清算单位，而立项人与规划人都是总公司，因而总公司是土地增值税清算人，这时发票是分公司存在着瑕疵。由于土地增值税涉税金额巨大，目前经过与多位税务实操官员的沟通，部分认同可以参照企业所得税的规定，而部分则提醒存在着不确定性的税务风险。如果收入以总公司名义开票确认，成本取得分公司抬头发票，这种情况需要个案处理存在很大的不确定性。综上所述，如果土地增值税风险可

27、以提前沟通明确，则可以以分公司支付成本取得发票。否则，则应以总公司的名义进行运作，以总公司的名义开具多个账号、制作多个合同专用章或者多个公章，并以数字进行标识，以划清内部的权利与义务。仅项目开发业务不需要成立分公司进行运作。问：房地产开发企业以总公司名义拿地，总公司先行支付土地价款（取得的财政收据抬头为总公司），后又成立分公司（子公司），以分公司（子公司）名义开发房地产项目，分公司（子公司）按一般计税方法计算缴纳增值税时是否可以从销售额中抵减上述土地价款？ 答：可以。财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号）八、房地产开发企业（包括多个

28、房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。六、法院拍卖法院拍卖资产无法做尽职调查，风险相对较大；法院拍卖资产交易存在的问题：a. 购买的资产，较难取得购买支付价款的相关发票；获取法院收据；争取以对方名义去税局申请代

29、开，可能存在因为对方为税务局黑名单之类的原因，税局不给代开的情况；b. 替对方支付的相关税金，没有相关票据；建议通过法院进行资金的托管及代扣，获取法院收据；法院收据可否作为抵扣凭证？a. 企业所得税可以税前抵扣；b. 土地增值税的抵扣存在一定争议，但应该可以；（同地方税务征管部门沟通）c. 增值税不可以抵扣；个人涉税业务申请代开发票的情况？a. 个人持有土地进行销售的，是无法代开增值税专用发票；b. 个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税专用发票；c. 个人销售货物、提供劳务或者提供应税服务，只能代开增值税普通发票，而不能代开增值税专用发票。国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税

30、款和代开增值税发票的通知税总函2016145号增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。七、划拨题外话：【税务流派】a. 业务沟通派 （以国企为代表，都代表国家利益，无避税动机）沟通找法规科诉讼沟通b. 商业流转派（以碧桂园为代表，全产业链布局，利润转移）号称不交土地增值税c. 万科派（

31、国企血统，民企风格）沟通找税政科税政沟通划拨业务的涉税分析：a. 增值税：不征；b. 土地增值税：不征；同一投资主体内部所属企业之间无偿划转房地产，不征收土地增值税；财政部、国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知财税20133号在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司的房地产，不征土地增值税。在中信集团通过股权投资方式将符合境外上市条件的资产等注入中信股份过程中，对中信集团涉及的土地增值税（房地产开发企业销售房地产的除外），予以免征。需要注意的是,这种不征的案例都是有关部门以特

32、批文件形式明确的，且仅是某个企业能够适用，其他企业不能参照执行。但具有参考性。c. 契税：免征；财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知财税20124号同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。d. 印花税：按规定缴交；e. 企业所得税：不征；财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知财税2014109号三、关于股权、资产划转对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业

33、之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。需要说明的是，划拨行为属于非常规业务，虽然全国范围内有较多的案例，但是在具体的某个区域仍属于少数案例，需要与税务机关较多的沟通工作。例如，苏州工业园区税务机关就认为，

34、由于土地增值税与营业税对于划拨行为没有明确规定，所以划拨行为在土地增值税与营业税两个税种按销售需要纳税处理，企业所得税与契税按划拨不征税处理。同时认为划拨属于国企专利，需要主管部门出具划拨文件。民营企业操作难度较大。划拨资产会计核算上计入“资本公积”或“实收资本“科目；公司注销清算：所有债权债务要清理；公司合并清算：债务可以承继，无需清算；企业跨地区迁移注册地址涉及的税务问题a. 税务登记证注销，迁入地换发新证；b. 流转税查账征收，必须完成清算；c. 原则上，增值税进项税款可迁移进行抵扣，但实操上难度较大；（对地方而言，未带来税收，还减少了当地的税收）八、收储引用“转让”的约定；土地增值税免

35、缴；中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国国务院令第138号第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财政部19956号条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征

36、收土地增值税。商业综合体项目，部分销售，部分租赁的，全部物业的进项税额都能用于抵扣；已出租物业的租赁收入的销项税额不能抵减土地出让金的进项部分；同一个法人公司、不同项目，增值税可以互相抵扣，土地出让金的进项部分不可以；【合作建房】财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。关于印发营业税问题解答（之一）的通知已失效，仅供思路参考国税函发1995156号十七、问：对合作建房行为应如何征收营业税？答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权

37、，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因

38、此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别

39、征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：1、房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行

40、为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。【城市更新下的物业还迁】还迁房无房产证视为配套；还迁房有房产证视同销售；视同销售在不同税种下的认定：

41、a.企业所得税中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共和国国务院令第512号第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方

42、法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。b.土地增值税国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主

43、管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发200618

44、7号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。c.增值税中华人民共和国增值税暂行条例中华人民共和国财政部令 国家税务总局第50号第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（

45、六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税201636号第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。九、变更出让合同国土局、甲方、乙方，变更签约主体；需注意合同文本的措辞。