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1、房地产估价师案例与分析模拟试题及答案2016房地产估价师案例与分析模拟试题及答案问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答纸对应的题号下)案例分析一：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上 建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢 房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋 中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于岀租。1. 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价()A. 根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B. 根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C. 根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D. 根据该两幢房屋可
2、以获利最多的用途进行估价2. 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径()。A. 自行改变B. 经上级主管部门批准改变C. 经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D. 经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3. 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押 目的评估的价值应为()。A. 该两幢房屋的抵押评估价格之和B. 该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出 让土地时应补交的土地使用权出让金C. 该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D. 该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的 价格4. 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，
3、则为保险目的评估的价值 应为()。A. 该两幢房屋的非正常市场价值B. 该两幢房屋的重新购建价格C. 该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值D. 该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值标准答案：A, D, B, C解析：1. 根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最 佳使用原则也要在合法原则条件下适用。3. 划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵 押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出 让金的款额。4. 保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。案例分析二：某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为 460m2o因年久
4、失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批 准翻建，建筑而积可增至600m2,该公司认为建600m2经济上不合 算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字 楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行 估价。1. 能否翻建的最终批准权在()。A. 政府房地产管理部门B. 政府规划管理部门C. 政府土地管理部门D. 上级总公司2. 评估时依据的建筑面积应为0。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三个面积都不行3. 该公司委托评估应选择()。A. 房地产管理部门B. 资产管理部门C. 有资格的房地产估价机构D. 验资机构标准答案：B,D,C解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过 政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积， 故不能选1000m2;原房己灭失，也不能选460m2o案例分析三：标准答案：1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。2. 根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后, 可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余木息;也可以与张 某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。3. 由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让 之日的现值，得出该套住宅的转让价。
房地产估价师《案例与分析》模拟试题及答案
