余姚市商贸服务业与网点发展规划报告

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1、目 录（文本）一、概述 1二、规划的期限与围 2（一）本规划为近中期和中远期发展规划 2（二）规划围 2三、规划的依据 3（一）相关政策文件依据 3（二）有关余市经济发展水平与商贸服务业 发展状况的数字依据 3四、商贸服务业发展目标与功能 4（一）发展目标 4（二）主要功能 5五、余市商贸服务业发展总规模 6（一）人口、从业人员预测 6（二）经济发展水平预测 7（三）余市商贸服务业发展承载力预测 9（四）商业服务业网点及业态发展 9六、余市商贸服务业发展的区块结构基本框架11 （一）一主主城市级中心商业区11 （二）四个商圈西南商圈、城东商圈、 城北商圈、城西商圈14 （三）一个未来的商业副中

2、心北新区商业副中心18 （四）三条山水休闲服务带20 （五）街道和社区商业服务业21七、余市旅游商业和现代服务业发展22 （一）余市旅游商业发展22 （二）现代新型商贸服务业24八、规划推进27 （一）近中期27 （二）中远期29 （三）规划推进过程中应重视的几个问题30余市商贸服务业及网点发展规划 （20042020）一、概 述余市位于省东部，长江三角洲南翼，西距省会城市120公里，东距国际港口城市40公里，北濒湾，南接四明山，区域总面积1527平方公里。全市辖6个街道、14个镇、1个乡，现有人口83万人。2003年，余市城市总体规划的制定为2003-2020年余市市域围城市建设提供了指导性

3、文件，湾跨海大桥的动工兴建为余市加速融入长江三角洲经济圈，吸引中外投资项目，开发余滨海产业带，建设现代化经贸城市提供了新的契机。近年来余市国民经济迅猛发展，2003年全市实现国生产总值213亿元，同比增长14.8%；城镇居民人均可支配收入达到12018元，比上年增长21.8 %，农村居民人均纯收入达到6290元，同比增长9.8%，余的综合经济实力明显增强，在全国县域经济中的综合竞争力排名居第12位，具有很强的经济活力。与此同时，余市的商贸服务业也得到了较大的发展。改革开放后，从80年代中期到90年代中期，余市社会消费品零售总额曾在省县和县级市中连续十余年位列第一，拥有商业销售“十连冠”的基础。

4、2003年，全市实现社会消费品零售总额81.3亿元，比上年增长16.5%，现代流通方式正在起步，发展势头良好，已经出现了具备一定规模与档次的现代商业设施。但是，在新的经济条件下，与余市经济、社会的快速发展相比，商贸服务业的发展已明显滞后。因此，在余市城市总体规划的指导下，在原有商贸服务业发展的基础上，整合余现有商贸服务业资源，重新制订余市商贸服务业及网点发展规划，提出新的发展目标，指导今后商贸服务业的发展/，是非常必要的。二、规划的期限与围（一）本规划为近中期和中远期发展规划近中期为2004-2010年中远期为2011-2020年（二）规划围本规划为余城区（市区和北新区）的商贸服务业总体规划，

5、规划的重点是中心城区四个街道的商贸服务业规模、结构、业态及网点布局。三、规划的依据（一）相关政策文件依据：1、市国民经济与社会“十五”发展规划2、市城市总体规划3、余市国民经济与社会发展第十个五年计划纲要（2001-2005）4、余市城市总体规划5、余市第十四届人民代表大会第二次会议的政府工作报告6、余市历年经济与社会发展指标7、其他相关政策法规（二）有关余市经济发展水平与商贸服务业发展状况的数字依据：1995年至2002年的统计数据显示，市社会消费品零售总额年均增长在13.5%左右，市区居民人均可支配收入年均增长11.2%，农民人均纯收入年均增长9.3%；作为经济、商贸服务业发达地区的余，自

6、1978年以来的20多年间，GDP年平均增长14.85%，人均GDP年平均增长14.13%。这些历史数据反映了余市经济与社会发展的大致速度与水平，在考虑经济发展的实际情况，对数据作一些必要修正的基础上，可作为余市未来商贸服务业发展规模变化的预测依据。四、商贸服务业发展目标与功能（一）发展目标商贸服务业是服务于城乡工农业发展，服务于人民生活，促进地方经济增长的重要产业。在2004年1月余市第十四届人民代表大会第二次会议上，余市政府工作报告中把“商贸活市”作为今后余经济发展的四大战略之一，2003年“余市城市总体规划”确定余市的城市性质为“长江三角洲南翼经贸发达的现代化城市，省历史文化名城，都市区

7、的重要组成部分”，中心城区的产业发展，要“强化城市服务、流通功能，重点发展商贸、科技文化教育、旅游服务业；建立全国重要的专业产品会展、商品交易和信息发布中心。”这些都充分说明了现代商贸服务业在余未来经济中的重要地位。据此，未来若干年，应加大余市商贸服务产业的发展，本着“商贸活市”的基本思想，将余商贸服务业建成： 围绕余市现代化工贸城市经济与社会发展的战略目标，能体现余市深厚历史文化底蕴和优美自然山水特色，适应余社会经济发展需要，涵生态商业、景观商业、休闲商业和网络商业等现代商业畴，拥有特色明显、设施先进、结构完整、布局合理，具备完善综合服务功能的都市区西部现代化商贸流通中心。主要目标：第三产业

8、增加值占GDP比重2010年达到36%，年均递增0.65%，2020年达到40%以上，年均递增0.5%。社会消费品零售总额2010年达203亿元，年均递增12% 以2005年为基期，人均1.56万元；2020年达664亿元，年均递增12.6% 以2010年为基期，人均4.43万元；商业营业面积2010年达到人均1.1平方米，2020年达到人均1.2平方米；商贸服务业从业人员2010年达12.112.6万人，占余市总人口的9.3%，2020年达1920万人，占余市人口的12%；商贸服务网点数2010年达2.7万个，每千人达到22个，2020年达4万个，每千人达到26个。（二）主要功能：余市商贸服

9、务业发展的主要功能为：1、推动和服务于余经济建设。发挥商贸服务业对经济发展的推动作用，服务余先进制造业基地建设，服务三农。为余经济的快速发展提供良好的商贸服务业环境。2、巩固和强化余作为余慈经济一体化发展中的区域商贸服务业中心的地位和作用，增强商业服务业的集聚和辐射功能，特别是加强以塑料为核心的生产资料贸易在长三角乃至全国的辐射能力。3、促进余经济、文化、人居环境的协调发展，构筑优美的休闲服务环境。创造良好的人居环境，满足余城乡居民不断增长的物质、文化需求。展示“活力余、人居余、文明余”的城市新形象。五、余市商贸服务业发展总规模余市未来经济发展的各项指标，如人口数量、GDP增长速度、城乡居民人

10、均可支配收入等与商贸服务业发展有着密切的关系，因此，对这些指标的现状分析与未来发展预测，是规划余未来商贸服务业发展总规模和空间布局的重要依据。（一）人口、从业人员预测1、余市未来人口预测（见图1）支撑商贸服务业发展的人口与从业人员测算： 2、商贸服务业从业人员预测（见表1）表1、余市商贸服务业从业人员发展测算表年 份指 标2003年2005年2010年2020年测算数测算数测算数绝对值约7.9万人9.19.6万人12.112.6万人1920万人占地区常住人口比重7%8%9.3%12% （二）经济发展水平预测1、经济总量测算（见图2） 2、城市化率预测（见表2）表2、余市城市化率测算表年 份指

11、标2003年2005年2010年2020年测算数测算数测算数城市化率（%）40455065注：根据余市城市总体规划（2001-2020）整理、计算而得3、余市社会购买力测算（见表3）城镇居民可支配收入、农村居民可支配收入、流动人口购买力及其他购买力（重点是集团购买力）测算。表3、社会购买力规模预测表年 份指 标2003年2005年2010年2020年测算数测算数测算数形成当地购买力的可支配收入城镇人均 （元）12018155002600080000农村人均（纯收入）（元）629080001320041000外来人均 （元）609077501040024000其他购买力（亿元）22254580总

12、额（亿元）1141622788974、余市社会消费品零售总额测算（见表4）表4、社会消费品零售总额规模预测表年 份指 标2003年2005年2010年2020年测算数测算数测算数社会消费品零售额占可支配收入百分比71.2%72%73%74%总额（亿元）81.3116203664（三）余市商贸服务业发展承载力预测（见表5）表5、商业营业面积控制测算 年份指标2003全 市主 城 区200520102020200520102020商业服务人口（万）120130150414755人均营业面积（平方米）0.80.91.11.21.11.31.4加计辐射值0.40.40.40.40.40.4商业营业面积

13、（万平方米）1561952406280100建筑系数0.70.70.70.70.70.7建筑面积（万平方米）22328034090114140容积率1.51.41.31.51.41.3商业用地（万平方米）1502002646082110（亩）22503000400090012601650占土地面积比重（%）0.0950.1270.170.50.710.92 （四）商贸服务业网点及业态发展（见表6）1、商贸服务业网点发展测算据统计，目前余市现有商贸服务网点总数为约2万个，每千人约18个，预计 ：到2005年，达到每千人20个，网点总数约为2.4万个到2010年，达到每千人22个，网点总数约为2.

14、7万个到2020年，达到每千人26个，网点总数约为4万2、业态发展表6、余市商贸服务业业态规划表（2005年2020年） 进度业态2005年2010年2020年企业数（家）门店数（个）企业数（家）门店数（个）企业数（家）门店数（个）超市4-740-508-12150-20015-20150-250便利店（方便店）/300/500/1000大型综合超市3-5/6-8/10-12/仓储式商场1-2/2-3/3-5/专业店10-1525-3530-4080-12050-120200-300专卖店5-1020-3020-3080-10050-100150-300百货店3/5/7/摩尔（Shopping

15、Mall,大型购物中心）/1/2-3/室菜场/10-15/20-30 /30-50星级酒店1014-1620-25规模餐饮企业5060-7080-100注：具体业态容请参阅附录1 六、余市商贸服务业发展的区块结构基本框架根据余市城市总体规划布局，余城市未来的发展方向为“南延北拓，东展西调”，即主要以向北发展为主，适度向西南、东南方向拓展。考虑到余市域经济城乡统筹、整体发展的特点，以及中心城区产业结构调整和城区围扩展的需要，规划余市商贸服务业区块结构布局发展战略为“一主四商圈三条山水休闲服务带”，并配合以社区与街道商服务业业的平衡发展（见附图2所示）。随着余北部滨海产业带（北新区）的启动建设以及

16、余慈经济一体化的实施，其商贸服务业也将面临巨大的发展机遇，北新区将发展成为余市北部的商业副中心。至规划期末，余市商贸服务业发展体系将呈现“一主一副四商圈三条山水休闲服务带”的比较完整的格局（见附图1所示）。（一） 一主城市中心商业区1、围城市中心商业区以新建路、南雷路为主轴，其核心区域西起舜水路，东到三官堂路，北抵侯青江北，南达舜水南路，南北长约1200米，东西宽约1000米，总面积约1.2平方公里。以该核心区域为基础，逐步完善以桐江桥为中心的约2平方公里城市中心商业区建设，形成余市级中心商业区。（见附图2所示）。2、功能定位余市级中心商业区的功能：展示余商贸繁荣、经济发达的新形象，满足不断增

17、长和变化的物质文化需求，成为体现城市深厚历史文化底蕴，优美消费环境，服务水准一流、城市特色明显的主要窗口。3、结构及业态 （1）结构 一条步行商业街 若干条专业街或特色街 休闲广场 景观设施 停车场等公共设施形成10-15万平方米规模的商业营业面积。 （2）业态及经营围选择 精品百货及综合百货 大中型超市 专卖店、品牌店 黄金首饰、旅游纪念品 婚纱影楼、礼品 、鲜花 餐饮、小吃、酒吧、茶楼、咖啡吧 书籍报刊、邮币磁卡、古玩字画在本中心商业区应严格控制噪音、粉尘、较多污染物业态的发展，防止其对环境造成较大的破坏。4、步行商业街方案设计步行商业街的建设是新的城市中心商业区的核心项目，步行街的具体位

18、置北起侯青门桥，横跨阳明路，南抵新建桥，并在新建桥北沿北滨江路向东延伸一定距离。具体为：1）以新建路为主轴，改造、扩建和新建两旁的商贸服务设施，逐步弱化主干道交通功能，强化商贸服务功能，待交通条件成熟时，逐步改造成为步行街，进一步增强新建路商业氛围。2）沿南河沿路、新建路东侧兴建商业街区。3）在舜江楼下建设历史文化街区，形成舜江楼古玩字画一条街。对其北边的欧式建筑作相应外观改造，使其与街道人文环境相协调。4）在新建路南端西侧接北滨江路绕龙泉山山体周围设置小型商业设施，如茶吧、咖啡吧等，此外加以必要的绿化，使其与周边山水景色充分融合，打造一条融入自然山水风光的休闲商业步行街。5）在龙泉山周边选址

19、建造立体或地下停车场。6）新建和改造东西向交通道路网络，使得周围交通更加通畅。5、其他特色商贸服务业设计在城市中心商业区核心区域周边，通过对现有商业街的新建和改造提升，形成几条特色商贸街： 阳明西路东段通讯器材一条街 南雷路商业街（二）四个商圈西南商圈、城东商圈、城北商圈、城西商圈1、西南商圈时尚休闲商业区（1）规划围余市中心城区西南，以四明西路与开丰路交界处为核心的周边区域，包括世南路、四明西路、谭家岭路、开丰路等主要街道。（2）功能定位该区域现状发展迅速，大型体育中心及其他教育、科研设施已在加速规划建设之中，根据余最新城市发展规划，该区块定位为余主要的生活区及体育、休闲区。有鉴于此，宜将此

20、处商贸服务业定位为余市都市型、现代化的休闲、娱乐、购物商圈。（3）商贸服务业结构布局及业态设置l 区域商业中心：在四明西路与开丰路交界处周边区域选址，利用3-5年左右的时间，建成有较高档次，面积在3万平方米左右的区域商贸服务业标志性单体（建议引入一家较高档次的摩尔），经营国外精品百货、黄金首饰、体育用品，引入知名品牌的咖啡吧、酒吧、茶楼、影楼等休闲设施及肯德基、麦当劳、必胜客等知名品牌连锁快餐店及特色中餐馆，辅以一家中等规模的连锁超市，周边配以50%左右的停车场，使之成为该区块的商业中心及未来余较高档次的现代化商业区； 区域商业街区的选址 在近中期还应考虑区域商业中心周边的商业街区设置，以形成

21、一定规模的商业区域；l 区域商业中心周边主要街道的商贸服务业功能定位（见表7）。表7、西南商圈主要街区商贸服务业规划主要街名功能定位商贸服务业功能重点发展业态注意事项世南路商住街商贸特色街配合体育休闲娱乐区功能，以文体用品、婚纱影楼、花鸟鱼虫、古玩字画等高档休闲消费为主与近邻的主城市级中心商业区业态差异化设置，体现特色四明西路商贸街商贸精品街精品服装、箱包、鞋帽、饰品，适当安排品牌小吃提升商品档次，防止因出租柜台导致的产品档次下降开丰路景观街休闲商业街特色产品商店、茶吧、酒吧、露天音乐吧、宾馆餐馆与景观街相适应的店面布置与足够的停车场位置 2、城东商圈文化娱乐商业区（1）规划围以江与最良江交汇

22、处为中心，三江口周边1公里半径区域。此处未来将形成5万左右的居住人口。（2）功能定位该地区商贸服务业发展主要以满足余市市民的文化、娱乐消费需要，以及服务于地区人口日常生活消费为主。 （3）结构及业态设置l 以文化艺术中心为核心，建设有一定档次的博物馆、影剧院，吸引消费人口。在人口集中的居民区附近建成一家1-2万平方米的邻里中心式 邻里中心：苏州工业园区在园区内居民点建设的一种新加坡模式的集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、健身等多种功能于一体的现代社区休闲商贸设施。的综合性商业建筑，引入一家型超市，配套引入连锁店、餐饮等与居民日常生活密切相关的服务业，周边相应建设室菜场等各种便民服务设施。l 四明

23、东路商业街业态布局应配合区域文艺、娱乐功能，经营围以服装、餐饮、小吃、美容美发为主。l 服务于地区居住人口消费需要，引进一家中型的连锁超市、必要的便民店及其他社区配套服务业。3、城北商圈生产资料商务商贸区（1）规划围以新建北路和北环西路交界处为核心，中国塑料城和模具城之间数平方公里区域。（2）功能定位充分发挥区域大型生产资料专业市场的商务功能，配合科技工业园区的建设，产销联动，以销促产，成为辐射华东乃至全国的塑料、模具、有色金属等大宗生产资料商务商贸区。（3）结构与业态A、结构 大型物流基地 展示中心 商务广场及商务办公区 配套生活设施及日用品经营B、业态及经营围 星级宾馆、酒楼、茶楼 综合超

24、市 电子商务 金融机构、中介机构、信息服务机构l 其他商务办公设施（4）配合上述结构设置与业态控制需要，整合北环西路与新建北路主要商业街区，规业态，提升档次主要街区商贸服务业应以服务生产资料销售为主，围绕促进生产资料贸易发展这个中心，建设生产资料网上批发市场并设置必要的商务中心、咖啡厅、银行、机票代理等业务机构，搬迁不必要的商业网点，在主要商业街增设中高档饭店、宾馆、茶楼等业态，充分凸现生产资料商务商贸区的特性。 在城北地区，近中期要为中国塑料城等生产资料交易为主的商贸设施留出一定的发展空间，今后将形成生产资料商贸经营面积2030万平方米，消费品商业经营面积810万平方米；中远期将形成生产资料

25、商贸经营面积3040万平方米，消费品商业经营面积1015万平方米。4、城西商圈餐饮娱乐休闲服务区（1）规划围以阳明西路、玉立路交界口为核心，周边半径1-2公里区域。（2）功能定位服务于余全市，并辐射周边地区的大型餐饮、娱乐、休闲服务特色商业区。通过整合、提升区域原有的生活资料销售功能，使其继续成为服务于余人民的生活资料销售特色区。同时，考虑到该区域未来生活居住区的建成，还应建设相应的中、小超市、发展社区商业。（3）结构及业态设置l 在现有餐饮休闲设施的基础上，对原有可保留的一些餐饮娱乐设施、企业，通过改建提升档次，使其布局更为合理；l 进一步新建、扩建一批较高档次的餐饮娱乐设施，如高档酒店、宾

26、馆、酒楼茶楼，充分营造阳明西路餐饮休闲街的消费氛围；l 充分考虑当地休闲功能，增设拥有现代化停车设施的，不低于营业面积40%的地上、地下停车场；l 余汽车贸易市场（汽车城）完善丰山路现有的汽车服务、销售、维修业务，近期在周边筹建汽车销售中心，远期条件成熟时迁移至城市外围。l 余市农副产品批发市场配合菜篮子放心工程的建设，建立面向全市，辐射华东的农产品批发市场。l 建材和装饰材料市场根据现有优势，进一步改、扩建，提高档次，规管理，形成规模。 （三）一个未来的商业副中心北新区商业副中心1围北新区位于329国道以南，含低塘街道和朗霞街道，周边有低塘、朗霞、周巷等城镇。2功能定位近中期主要发展服务于当

27、地居民和新区建设者日常生活所需的零售、餐饮等商业服务设施，形成滨海产业带的社区商业。中远期形成较高档次的余北部商业中心，成为辐射余慈经济圈的余市级商业副中心。3发展步骤根据余慈经济一体化的发展要求和余市对北新区的总体规划，北新区商业副中心的功能定位和建设拟分为两步：第一步：近中期（2004年至2010年）考虑到北新区的开发建设需要一个较长的时期，其产业和人口的集聚有一个逐步形成的过程，目前主要是3平方公里的工业、居住区，在近期，商贸服务业发展主要以服务于当地居民和新区开发建设者日常生活所需的零售、餐饮等商业设施为主，充分利用周边城镇已有的商业娱乐设施。按5-8万居住与就业人口规划，需有相应的购

28、物、餐饮、娱乐、休闲设施，同时，在北新区的整体规划中要为未来的商业区建设预留足够的商业用地。近中期形成商业营业面积5万平方米左右。第二步：中远期（2011年至2020年）随着北新区产业的积聚和人口的增长，新区将达到规划总面积31.6平方公里，就业总人口约25万 就业总人口中包括通勤人口，居住总人口约17万的规模，加之总面积130平方公里的滨海产业带的开发建设（北新区最终为其一部分），可以预期，最终北新区将成为余慈地区城市群人口和产业的主要集聚地之一。到那时，未来的北商业区最终能够成为吸引周边乡镇和滨海工业新区数十万人口购买力并能承载余慈经济一体化发展要求的余北部市级商业副中心。中远期形成商业营

29、业面积20万平方米左右。（四）三条山水休闲服务带根据余市“三条山水带”旅游规划的制定和实施，在沿江的主要码头和景点配套设置必要的商业网点，使沿江景观、商业设施和商圈连为一体（见表8）。表8 三条山水休闲服务带示意表名 称 主要河流、山体连接商圈（商业区）侯青江山水休闲服务带侯青江、凤山、市级中心商业区、城东商圈江山水休闲服务带江、龙泉山、凤山、蛇山、龟山城西商圈、城东商圈、市级中心商业区最良江山水休闲服务带最良江、龟山城东商圈、西南商圈三条山水休闲服务带是指以江、最良江和侯清江这三江为纽带，串联起沿江的龙泉山、凤山、蛇山、龟山等山体所构成的余城区整体区域景观环境（见附图二所示）。三条山水休闲服

30、务带以山体为点、水系为线，在点、线之间按照自然风貌布置若干项休闲观光为主的小型商贸服务设施，连接沿江主要商圈和商业设施，凸现余江南水乡特色。在三条山水休闲服务带沿线集中了余市区主要的商业区、居民区和各类文化、休闲设施，今后，随着余对“三江六岸”的美化，沿江道路的贯通，河道、码头的整治以及水上观光巴士等旅游设施投入使用，游人和市民出行与购物将更为舒适、便捷。优美的自然山水风光创造出良好的旅游、休闲氛围，吸引着市民与游人在此休憩、游览，延长了人们户外活动的时间，不但集聚了人气、商气，为促进市区商贸服务业、服务业的发展创造了良好的外部条件，而且提升了余整体城市品位。（五） 街道和社区商贸服务业社区商

31、业是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民日常消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业的服务对象主要是社区的居民，以先进的商业设施、完善的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合性消费。表9、社区商铺菜单商 铺 类 型商 铺 业 种 业 态服 务 类洗涤、房产中介、家政中介等维 修 类家电维修、钟表、眼镜、门锁等休 闲 类茶吧、酒吧、美容美发、足浴、健身、瘦身、棋牌社、宠物店、网吧等生 活 类快餐、便利店、饼屋、文具用品、布艺店、理发、自助银行等就余的具体情况而言，在距

32、离市级商业中心或商业副中心1公里以外的居民区，原则上居住人口每1-3万就应有一个综合性的社区商业中心。3万人左右的社区，商业总营业面积一般应为10000-15000平方米，同时配置相应的交通设施与停车场所，并按每千人250平方米的规模设置室菜场。现舜北小区、富巷新村等居住人口在3-5万人的较大型居民小区正在逐步完善社区建设，目前正面临着社区商业规化建设与改造的迫切要求。综合以上规划容，应因地制宜地设置不同类型商业区的商业业态：商业区是消费者购物、休闲的理想场所，商业业态以中高档餐饮、娱乐、高档耐用品、中高级服饰等为主；社区商业应重视日常生活服务业的发展，如大众餐饮、普通服饰、便利店等为主；而沿

33、街办公楼底层则以商务中心、咖啡厅、银行、机票代理等较为合适。七、余市旅游商业和现代服务业发展（一）余市旅游商业发展1、余市具有支撑商业发展的优良旅游资源余市是历史文化名城，拥有丰富的旅游资源，如河姆渡遗址、王阳明故居、四明山休闲度假区等均中外驰名。区域由江、候青江、最良江组成的“三江六岸”景色优美。2003年，余市接待国外游客133万人次，实现旅游总收入10亿多元，较去年同期分别增长15.8%和17.1%，仅第五届塑博会参会客商10.8万人次，成交总额达23.8亿元。湾大桥的建成通车，便利的交通、良好的人居环境，将吸引更多的外来旅游、居住人口，成为周边地区城市居民度假休闲的好去处，余的旅游业将

34、呈现出更远大的发展前景。2、余市旅游商业发展思路商贸服务业的发展要与其他服务业相结合，尤其是要与旅游业结合，形成商旅联动发展的良好局面。重视旅游资源的挖掘与开发，特别是要重视历史文化涵的挖掘，以历史文化题材来吸引人流，促进商贸服务业的繁荣。商贸服务业的发展也要结合地区丰富的旅游资源，配合搞好旅游要素的配套建设，为旅游业的发展提供必要物质基础，强化旅游服务功能。注重三江沿线商业设施建设与业态选择，通过江、最良江、候青江水体廊道，在展示自然山水风光的同时，体现余传统商业文化与现代商业潮流有机结合的发达的商贸服务体系。同时，以商业功能区为平台，合理布局商业街和各种业态的零售、餐饮和服务网点，建立完善

35、配套的旅游接待服务体系，更好地满足游客的“行、住、游、食、购、娱”，形成“商旅互动”的态势，促进商贸服务业和旅游业共同发展。具体措施：1、发展不同层次的宾馆、餐饮业以及与旅游相关的服务业，如旅游交通工具的租赁、维修业，相关旅游器材的专业店铺等，以满足游人的需要。2、积极开发高层次的旅游服务功能，根据高收入阶层的需求，针对其消费特点和方式，开发一系列超前型、享受型的服务项目，如信息服务、文化娱乐、体育健身等现代休闲项目。3、对于商务度假旅游，不仅要提供一系列的商务服务，还要提供各种知识服务、信息服务和技术服务，满足其精神消费的需求。通过商业中心与特色商圈的打造与建设，以丰富的商品、优质的商贸服务

36、，进一步吸引游客，形成购物消费、旅游观光的互动发展。 3、余旅游商业发展的具体工作：充分利用江、最良江、侯青江贯穿城区的独特自然资源，打造余市区现代旅游商业，以“三条山水休闲服务带”连接“一主四商圈”，使余商贸服务业与旅游业完美结合，在历史文化背景衬托下，充分体现余历史文化和现代文明交相辉映的人居优势。在完善以桐江桥为中心的2平方公里市级中心商业区建设的同时，相应开发武胜门等五个历史文化旅游商业街区。在大型旅游景点、旅游集散地、会展中心周边以及城南都市休闲区增设若干家星级宾馆和中高档餐饮企业。在改造提升阳明西路餐饮休闲一条街档次的基础上，挖掘余饮食文化涵，推出余地方特色的创新菜品；培育余市大型

37、快餐企业，发展余市区的休闲茶楼、酒吧、咖啡吧，以适应商务商贸和会展业发展的需要。在重要的风景点、旅游集散地、交通枢纽建造以销售地方特色产品为主的专业市场、综合商店，在一般的风景区发展中小型超市、便利店、旅游纪念品及地方土特产品的销售点。4、旅游业与商贸服务业互动发展中应注意的问题现代旅游业与现代商贸服务业在余第三产业中所占的比重将越来越大，但是，旅游业与商贸服务业毕竟是两个不同的产业，两者之间既有密切的联系，又有各自的发展规律。从余的实际情况来看，余市的旅游业正处于新一轮大发展的初期阶段，许多的景区还未被完整地开发，大规模的基础设施建设正在进行中。这就要求旅游商业的建设要与之相适应，既要及时配

38、套建设，满足游客的消费需求，又不能操之过急。毕竟，旅游商业发展的基础是客流和购买需求，没有相应的购买力支撑，旅游商业将成为无本之木，同样，旅游业如果缺乏了商业的支持，会给游客的吃、住、玩等带来不便，减少景区对游客的吸引力，使当地的经济收益也相应减少，失去了发展旅游业的初衷。所以，旅游商业建设的总体思路应该是规划先行，在旅游景点，尤其是大型旅游景区，应预留未来商业发展的空间，根据旅游景区和周边大型基础设施建设的进展情况（如湾跨海大桥建设，都市圈轨道交通建设，四明湖景区的开发建设等），实施相应旅游商业设施建设。这样做的好处是，既考虑到旅游业和商业的良性互动发展，又顾及了商业本身建设的经济性，减少了

39、不必要的损失。（二）现代新型商贸服务业在商业中心、商业副中心和社区、街道商业中留下现代电信业、金融业、中介服务业的发展空间，与城市经济生活和商务活动的发展相适应。1、电子商务电子商务（EC）是英文Electronic Commerce一词的简称，这是一种随着互联网的出现而产生的新型流通方式。余商贸服务业的发展通过近中期的改造与引进，最终将逐步走上自我创新、发展的道路，所以从长远来看，未来商贸服务业的发展也将更多地借助于互联网进行。从目前来看，余商贸服务业的发展应逐步鼓励、引导有实力的商业企业及其它社会资本投资电子商务，推动传统商业企业逐步实现商务电子化，扩大电子商务交易规模，支持建设电子商务发

40、展所必需的物流配送系统。启动电子商务交易平台，开展网上批发交易，将无形市场与有形市场有效结合，全面提升电子商务交易水平，使余的生产资料电子商务交易水平在全国同行中居领先地位，消费资料电子商务交易进入城市同类产品的先进水平行列。2、商务办公商务办公活动的集中对于强化中心城区的综合功能，使中心城区产生吸纳、聚集、辐射效应有着十分重要的作用。商贸服务业规划建设过程中应注意金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店、公寓等设施的集中，借此充分提升城市的整体形象；同时要注意交通条件的改善，并继续完善配套设施。在余中心城区的行政、文化中心以及城北地区应配套建设上档次的酒店、商厦、金融机构、商务办公楼等设施，

41、使之成为商务办公中心区。 3、商务中介业中介业是一种与现代社会发展相适应的新型业态，中介组织的存在与发展是社会主义市场经济发展的必然，是社会主义市场经济体系中的重要组成部分。余城市发展需要有发达的中介服务业机构，如会计师事务所、律师事务所、商务咨询公司、总商会、行业协会等等，中介业的发展空间是巨大的，发展过程中需要政府对其进行科学引导，合理的规划，以避免目前一些地区出现的不良倾向。4、第三方物流(Third Party Logistics)第三方物流即第三方提供物流服务。这个第三方指的是物流渠道中的专业化物流中间人，他们以签订合同的方式，在一定期间，为其他公司提供的所有或某些方面的物流业服务。

42、 第三方物流是物流专业化的重要形式，它可以极降低物流费用，提高国民经济的运行效率，使经济增长更为有效和持久。余拥有以中国塑料城为龙头的一批在国乃至世界具有一定影响的大型生产、生活资料批发市场，积极发展第三方物流有利于余商贸服务业经营效率的提高，保持其在国同类贸易中的领先地位。5、室购物广场室购物广场是指有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体，一般这些零售和服务设施集中在一个大型商业单体。它往往选址中心商业区或城乡结合部的交通要道，档次较高，部由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店组合构成，服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体，是目前国际流行的现代化商

43、业业态。随着余经济的发展和城市的拓展，建设一至两个现代化的大型多功能购物中心既符合余商贸服务业发展的趋势又提高了城市品位，满足了市民购物休闲需要。八、规划推进（一）近中期（目前至2010年）近期（至2007年）1、 市级商业中心建设：l 搞好中心城区市级商业中心的单项规划l 完成阳明商城等大型商业设施的建设l 对新建路及其新建桥周边建设步行商业街进行论证，并制定实施方案，待条件成熟后正式启动建设l 完成阳明东路商业街的改造2、西南商圈建设：l 制订西南商圈的商贸服务业单项规划l 搞好四明西路商贸精品街的实施方案并启动建设l 做好西南商圈大型商业设施的选址布点、论证、招标和建设3、城东商圈建设：

44、l 制订城东商圈的商贸服务业单项规划l 随着人口的集聚，在文化中心建设的带动下，可先期进行邻里中心式的商贸服务设施前期论证、招标、建设4、城西商圈建设：l 制订城西商圈的商贸服务业单项规划。l 完成现有阳明西路的餐饮业态整合与档次提升l 建设余汽车（汽配）销售中心l 基本完成建材和装饰材料市场的建设 改造农批市场l 依托定点屠宰中心与主副食品检测和监督中心，构建食品安全体系5、城北商圈建设：l 制订城北商圈的单项商贸服务业规划l 完成余市有色金属材料市场的前期建设l 完成中国塑料城网上批发市场及其配套设施建设l 完成中国塑料城综合物流基地规划和前期建设的准备l 完成中国塑料城展厅建设l 北环西

45、路与新建北路现有商业的改造与整合，使其适合城北商圈功能定位6、开始北新区商贸服务业发展的基础设施建设，主要以社区商业建设为核心。中期（20082010年）1、基本完成中心城区市级商业中心的建设l 完成新建路步行街建设2、基本完成西南商圈四明西路商贸精品街的建设l 完成大型标志性商业单体建筑（摩尔）的建设3、完成城东商圈邻里中心式的商贸服务设施建设4、基本完成城西商圈的传统商业的改造l 完成市农批发市场的迁扩建工程l 完成市汽车（汽配）销售中心的迁扩建工程5、基本完成城北商圈的商务商贸区的建设l 完成市有色金属材料市场的建设l 完成中国塑料城综合物流基地的建设l 完成中国塑料城展厅大型配套项目的

46、建设6、北新区大规模的商贸服务设施建设全面启动7、引进国外知名大型流通企业，筹备组建余市商业配送中心，积极发展连锁商业（业态规模见表6），连锁商业营业额占社会消费品零售总额的20%。（二）中远期（2011-2020年）1、完成北市级商业副中心的建设2、完善四个商圈的建设l 城北商圈的建设完善，建成物流基地、商业广场及配套设施建设，完成物流基地建设l 城西商圈的餐饮形成规模与特色，形成比较完善的餐饮娱乐服务体系；完善余汽车销售及汽车配件销售设施的建设。l 全面完善西南、城东商圈建设3、进一步发展连锁商业，规划期未连锁商业营业额占社会消费品零售总额在30%左右。4、稳步推进“农加超”和“农改超”，

47、使之在城区农副产品销售中占到一定比重，如20%至30% 。5、完善街道社区商业，形成余市城区现代商业网络体系。需要注意的是，随着经济和社会的快速发展，科学和管理技术进步，新型业态的出现，商业发展所面临的环境始终是变化的，这就要求在规划的实施中，随着时间的推移，针对变化的情况对规划加以修订。（三）规划推进过程中应重视的几个问题市场经济条件下，规划的运作与最终目标的实现均需遵循市场经济的规律，政府无权也不可能凌驾于市场之上。但是，市场也有其自身不可克服的弱点，会造成产业发展的剧烈波动和无序状态，即“市场失灵”。这就要求政府在洞悉、遵循经济和产业运行规律的前提下，对产业发展进行合理的规划和引导。为使

48、余市商贸服务业有序发展，政府的职责主要在于：1、加强政府部门的管理和服务政府相关职能部门的工作效率及其相互之间协调配合的好坏直接影响到本规划的实施质量和进度，是整个城市商贸服务业发展能否达到预期目标的关键所在。为了适应余未来商贸服务业发展的需要，应对有关政府工作人员进行培训，提高其业务能力，并建立相关部门之间的协调机制，特别在城市主要街区（包括历史街区）改建和住宅小区及旅游项目的建设中，贸易主管部门须事前审核，解决在规划实施过程中出现的问题。2、加强商贸服务基础设施的投入商贸服务业的发展需要一定的硬件条件，要建设符合未来发展需要的现代化商贸服务业，就需要在今后的重点商业区加大商业基础设施的建设

49、力度。当前，重点要解决停车场设施的建设、主要骨干道路的修建，进一步完善东西向路网结构布局。为投资者和消费者创造良好的硬件环境。3、突出城市特色，加大招商引资力度余市既有丰富的旅游资源和深厚的历史文化底蕴，又有发达的现代加工制造业和生产资料流通业，在对外招商时应突出余市现代化工贸强市和历史文化名城的特色，引进有实力的名企名店，促进余商贸服务业的总量扩和商业提升。4、加强对行业的监督管理商贸服务业是国家的基础产业和支柱产业，是关系到国家经济发展和人民就业以及国家经济安全的重要行业，有必要实施更为严格的监督管理：（1）对现有商贸服务业和申报开办新的商贸服务企业实行从业登记制度，对全市商业营业面积、从

50、业人员数量以及销售额等数据做到能够及时、准确登录，以利于有关管理部门进行宏观调控。（2）对单体面积超过一定数目的商业设施的申报和选址实施听证制度（建议市区3000M2，主要镇2000M2），以利于城市商贸服务业的合理布局。（3）培育和发展商业行会等民间组织，以利于商贸服务业的自律管理和企业与政府的沟通，提高商贸服务业的管理水平。5、制订导向性政策，扶持商贸服务业发展余市的商贸服务业尚比较弱小，要使商贸服务业的发展适应整个社会经济发展的水平，政府须采取一定的政策加以扶持和领导。 （1）为吸引能够提高余商贸服务业档次，知名企业的进入，对在投资的企业，要比照工业企业的优惠政策，鼓励其在投资。（2）积

51、极鼓励新型商贸服务业态的发展，由于新生的业态组织往往比较算小，需要给予营造更宽松的经营环境和政策环境。（3）扶持、鼓励连锁商业和社区商业的发展，以方便群众生活，增加就业并维持必要的商业竞争秩序。6、提高商贸服务业从业人员的素质由于思想观念和历史原因，建国后，商贸服务业一直被认为是不需要特殊职业技能的行业，但是随着社会的发展，商贸服务业越来越多地使用现代化科技手段和科学的管理方法，因此，余市现有的商贸服务业从业人员已经难以适应今后的商贸服务业发展的需要。建议：（1）鼓励企业引进商业经营和管理方面的高素质人才，加快高层管理队伍的形成。（2）对现有商贸服务业经营管理人员和服务人员进行职业培训，全面提高从业人员的素质。（3）逐步实行就业资格认证制度，使得商贸服务业的就业程序法制化、规化。余市商贸服务业及网点发展规划（20042020年）文 本 杭 州 商 学 院 余 市 贸 易 局 课 题 组 余 市 规 划 局二 四 年 七 月