学校类物业管理投标文件技术部分完整规范模板

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1、（学校类）服务文件目录第一章 整体思路及物业管理方案2第一节 项目整体思路2第二节 物业管理方案7一、服务工作目标7二、管理项目内容9三、管理方案26第二章 物业管理方式142一、组织结构设立142二、服务人员配备（共X人）142三、管理处内部组织运作流程143四、人员管理机制151第三章 管理人员培训方案154一、培训目标155二、培训方式155三、培训评估考核155四、培训计划155第四章 管理工作必须的物质装备计划情况161一、管理服务用房安排161二、每月计划使用主要清洁物料清单161三、拟投入本项目的主要设备、工具、器械明细表163第五章 管理规章制度169一、岗位职责169二、服务

2、人员的管理173三、工作纪律178第六章 物业管理档案制度187一、档案资料管理187二、工作档案建立189三、记录控制程序189第七章 各项管理指标承诺192第一章 整体思路及物业管理方案第一节 项目整体思路学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点结合本公司多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工作的特点及管理整体思路。一、环境卫生服务要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入QEO综合管理体系（IS09001、1S014000、OHSAS18000“三标合一”的简称），并

3、严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。二、公共设施设备的维修和维护公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，

4、又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。三、教学服务及教学保障根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。四、楼宇管理及公共秩序维护由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业

5、的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。五、水电等能源的节约管理为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。2、维修人员认真巡视检查教学楼

6、及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。六、学生公寓的管理措施公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生公寓先进的物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生公寓为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服

7、务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。七、图书馆管理从楼宇到设备维修，从环境的保洁到治安，都以一种新颖的物业形式来保障。图书馆管物业理者应努力提高其服务水平，多留意各项工作是否完备，有什么可改善，有什么应当主动配合，开动脑筋，力争把它们做得最好，图书馆作为特殊类型的物业，消防工作是重点，因此要加强消防管理。学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。总之，我公司将通过树立现代的管理理念，以科学管理提高

8、服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。第二节 物业管理方案一、服务工作目标1、在学校物业管理服务过程中，我公司将采用QEO综合管理体系的先进模式及全国优秀示范大厦标准建立质量体系管理，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，所管理服务项目达到广州市物业管理优秀示范项目考评水平。2、在合同期内达到制定物业管理服务工作计划，做到有计划、有检查。l 消防管理：

9、严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。l 安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。l 环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上。l 房屋及公共配套设施报修及时率100%以上。l 除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。l 管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。l 管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。l 业主和用户对物业管理服务满意率在95%以上。l 有效投诉率低于%。l 有效投诉处理率达100%。l 环境卫生、消杀达标率为98

10、%以上。3、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行QEO综合管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。4、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。5、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。6、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。7、进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务 。8、提高优质环境保障，加大清洁

11、管理力度。确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。9、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。10、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。二、管理项目内容（一）安全保卫负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。1、全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖或闲坐等。2、全天24小时对物业的门岗、大堂、车场、地下室出入口出入人员实施管理

12、、检查和控制。非工作时间及假期做好相关保卫工作。3、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。 4、物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即予以制止和保护，并采取救助行动。5、非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入校区。6、对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制，同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。7、熟练并灵活运用监视控制系统，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。8、全天24小时内每隔2小时对各楼宇进行安全巡查一次，发现和查问进入

13、物业区域的陌生人员，检查物业内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。9、对携带大件行李或物品离开校区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。10、做好物业的安全保卫和人流疏导工作。在工作时间内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引工作。11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。12、做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工作。13、协助学校组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据学校要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”，实施对校区的安全、防护、保卫工作。14、负

14、责校区辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。15、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。16、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并在10分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。（二）消防管理负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急方案。1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。2、按广东省

15、公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。3、全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警3分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。4、建立义务消防队伍，出现消防事故15分钟内应有10人以上到

16、达现场，进行必要的扑救。5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次。7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。（三）停车场管理车库为内部停车场。全天24小时车辆停放管理，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。2、每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否

17、有漏油等情况并做好记录。3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工作。（四）物业配套设施、水电设备的管理负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。1、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用和一般性维修。按照变压器

18、、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡查，并做好记录。2、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、宿舍、实验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。3、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。4、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗

19、系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。（1）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。（2）照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开关后的电力系统。各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。（3）空调系统：做好空调系统管理维护工作。（4）电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。（5）安全监视控制系统：监控主机系统、每个校区内监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负

20、责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。（6）会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。（7）通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。（8）外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。5、设立24小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由我方联系并监督）。6、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。7、负责学校实施校区内土建修缮的

21、一般性维修。8、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。9、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。（五）课室管理1、主要工作内容（1）负责教学区普通教室、多媒体教室、教师休息室开关门和设备设施的管理，负责为教室配备粉笔粉刷。在正常上班时间内，负责各教学楼内教师休息室开门、关门和开水供应。（2）负责课室、教师休息室的水电、门窗、土木等设施的检查报修工作。（3）工作时间：7：0022：302、课室物业管理的基本数据教室合计约8000 平方米，教室共 44 间，其中：多媒体课室 28间，普通课室 16 间。3、课

22、室管理工作细则及标准（1）根据学校教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照教室管理规定对教室进行管理。（2）搞好教室及其设施的日常管护并做好日常记录。经常检查教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗等设备损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。（3）搞好教学设备防盗安全管理，设置专职防盗巡查值班的课室管理员，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁的设备在上课前15分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学设备故障或损坏，按学校指定途径及时向负责维修的部门报修，使教室内的教学设备正常使用；课后及时检查

23、设备是否完好，锁上柜和门窗。（4）为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。基本教具由学校购置。（5）配合学校做好课室的节能管理工作。根据教务处提供的课程时间安排表，按时开启和关闭课室的照明、风扇、空调、电脑、投影仪等用电设备，并加强巡查，关闭浪费能源的用电设备，及时制止各种浪费能源的行为。（六）卫生保洁1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。（1）关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安排专人跟进和监督

24、质量。（2）清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活时间，对公共区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一次大扫除、全面清洗。（3）清洁时所用的清洁用品要求如下：关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂；玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；垃圾桶：选用全能水；楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或漂白水；洗手间：地面选用全能水,便器选用洁瓷精；花岗石地面处理：选用磨光剂；大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；地毯：选用中性地毯水；铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；木质地板：采用专用地板蜡水护理。2、负责门前三包，各楼

25、层定期消毒，除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。3、负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。4、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。（七）绿化管理1、负责物业辖内（室外部分）公

26、用绿地、植物的管理和养护。2、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。3、定期施肥和防虫。4、定期对绿化场地松土，割除杂草。5、根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。6、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。（八）会务服务负责各个会议室的会务服务。1、配备形象好，受过专业训练的女服务员作为会务礼仪、服务保障工作人员；配备相应技术人员，主要负责机关会议设备、舞台灯光、音响、扩音系统的维护和保养。2、服务范围包括会务中心、各个会议室、领导办公室召开的各类会议、大型集体

27、活动及机关重要接待活动的礼仪服务保障。3、服务内容包括会场气氛布置，茶水供应；协助主办单位做好迎宾签到，坐席安排，标牌摆放、会标的悬挂等等。4、负责各类会议室会议前的扩音系统、灯光、音响、投影、视频的检查、调试，会中的保障、会后的管理等等；5、根据学校的要求，按会议不同规模、不同性质，不同与会人员，制定会务服务方案，协助学校合理分配安排会议地点。6、要求工作人员仪态端庄，举止大方，服务热情，语言文明。7、重要场所、重要会议活动，工作人员要认真遵守保密法规，做到不该听的坚决不听，不该问的坚决不问，不该说的坚决不说，不该看的文件资料坚决不看。（九）接待咨询及信件收发保障服务1、接待咨询服务保障（1

28、）负责来人、来电的接待咨询服务；（2）熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置，熟记所有 号码；（3）值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明礼貌，处事稳重机智，会熟练使用普通话和粤语。（4）遵守纪律，认真做好保密工作。2、报刊信件收发服务（1）负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发；学校来信的签收和分发；（2）报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；（3）收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并及时通知相关人员签收；（4）做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票；（5）严格执行保密制度。（十）档案资料建立与管理档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、

29、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。1、 按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按QEO综合管理体系文件资料控制程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详的重要一环。2、 资料的收集坚持内容丰富实用性强的原则，根据实体资料和信息资料的内

30、容，在实际工作中从需要出发，扩大学校管理资料的来源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理构成的方方面面都有详细的资料收集。3、档案资料的分类规划建设资料、图纸（复印件）验收资料单项验收资料综合验收资料整体移交验收资料各项管理服务合同爱卫、创卫资料管理制度，管理人员考核制度机电设备运行、检查、保养、维修记录供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录市政绿化、环境、检查维护记录治安、车辆管理记录社会文化活动资料管理服务记录（巡视、投诉、回访、意见征询等）经营管理统计及公布资料管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善提高记录4、资料归档管

31、理归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，校区的文件和资料管理严格执行QEO综合管理体系的管理，拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找和调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司QEO综合管理体系的质量文件文件和资料控制程序执行。档案的取用、传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；5、档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。（十一）学生公寓管理服务（一）管理范围和主要设施1、管理范围：学校实施校区内

32、X栋学生公寓。2、主要设施：舍套床、椅子、风扇、热水器。（二）管理服务的分项指标1、住宿生的管理和服务。2、协助学校做好住宿生突发问题的处理、思想教育和心理疏导。3、师生员工对管理服务的总体满意率达90%以上。4、确保按照劳动法的要求使用所有聘用员工。具体人员定编定岗如下：学生公寓主管 X 人；宿管人员X人。（三）管理服务的内容及要求严格遵守国家的法律法规，忠实履行合同规定的条款，严格遵守学校的规章制度。加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚为广大师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极配合学校做好各项活动的有关工作；认真做好

33、与供水（含热水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内（经学校相关部门同意）增加设备设施等有关的业务联系和协调工作；及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和工作人员在校区24小时值班；我方自备保洁用品、用具，以使校区整洁和各项管理服务工作正常运转。1、具体管理内容：根据学校的安排承担：（1）我校学生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及毕业生退宿工作、零星住退宿、有突发事件或特殊任务的变动住宿安排。完成春节学生回家的火车票订购工作。协助做好学生邮件的收发工作。（2）核准学校住宿生的宿籍资料与住宿费标准，配合学校做好住宿学生住宿费、网络费、超额水电费、热开水费、冷气费的催缴工作。

34、（3）做好学生宿舍的物业管理，承诺做到：a、做好学生宿舍区域内综合管理协调：楼宇标识物管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序；b、配合学校做好学生宿舍公共区域12小时保洁及绿化管理工作；c、学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。（4）负责学生宿舍内务卫生及安全纪律管理，标准按照关于开展学生宿舍内务卫生和安全纪律三级检查评比工作的通知执行。（5）负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理制度。（6）负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍出现的学生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时报告。（7）配合学校有关部门做好学生宿舍内

35、学生的思想政治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包括学生宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。（8）配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的相关工作。（9）做好学生公寓内各种设备设施的管理。（10）完成学校交办的其他临时性工作。（十二）其他事项1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及类似疫情）的各项防疫及应急工作。2、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水、暴雨）等及应急工作。3、根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧物品的处置。4、专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库物品存放分类、整齐；帐物相符。5、自签约

36、之日起，我方应依据学校的需求，掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规程；掌握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提出的物业其他管理工作、任务和要求。三、管理方案（一）安全防范服务方案1、保安部架构保安部主管：1名大门岗：X名消防监控岗：X名车场岗：X名巡逻岗：X名2、岗位设置及工作范围岗位人数负责范围上班时间保安主管兼消防管理员1人全面负责学校安全及保安部管理工作。周一至周五8：00-17：00大门岗X人1、日班负责监督来往人员动态，车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺，做好来访登记；夜间做好安全防范工作发现可疑情

37、况即使处理并向当班主管报告。2、负责监督车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺。早班：8：0016：00中班：16:0024：00晚上：0：00-次日8：00巡逻岗（机动）X人负责各教室、通道、卫生间等部位的人员及物品来往动态管理的治安、消防的检查。严密监控来往人员的动态，防止骗、盗窃及破坏公物等事故发生，做好保卫工作。保护设备设施及财产安全，防止治安、消防事故发生。早班：8：0016：00中班：16:0024：00晚上：0：00-次日8：00消防监控X人24小时负责学院内外各监控点情况，密切注意出入人员，发现可疑情况马上向当班主管及相关保安人员处理，并做好记录。早

38、班：8：0016：00中班：16:0024：00晚上：0：00-次日8：00车场X人严格控制好车辆进出管理及交通疏导，合理安排好车位停放工作。早班：8：0016：00中班：16:0024：00晚上：0：00-次日8：00合 计X人3、安全管理方式安全管理的方式以安全保卫、消防为主导的管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发事件的临时性处置、管制，并在该物业的安全管理工作中

39、，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。4、职责范围1）负责学校内的安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序，对重点部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，及时发现和消除安全隐患。2）在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。3）配合公安机关，打击内部与周边的违法犯罪活动。4）与学校保卫部门制订学院突发事件应急处置和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧急救助，提供安全支援。5、工作内容1）负责组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一

40、的保安服并配置手电筒、对讲机以及政策许可的保安器械。2）建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出口24小时值班、24小时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。4）熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本学院技防优势，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。5）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，落实各级消防责任人，设立消防组织机构、职

41、责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。6）组建义务消防队伍，定期接受消防培训。每周进行一次消防设备、设施巡视检查工作并做好记录，发现问题即刻报修并向业主报告。重大节日前开展消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。7）全天24小时对停车场实施服务和管理，并制定可行的管理制度，切实维护好停车秩序，确保停车场内车到畅通，严防交通事故发生。8）对进出学院的所有车辆实行登记制度，并指引汽车、自行车分别按制定的位置停放，要求车辆停放在停车位的黄线内，防止乱停乱放现象，做到规范、整齐、分类、安全。9）其

42、他安全保卫有关事项。6、服务细则1）组建一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍A、通过选用高标准、高素质的保安人员，实行军事化管理，配备先进的器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。B、保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70米以上，年龄在45岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。C、通过充分利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡逻岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”的综合立体化、智能化安全防范管理网络。D、安全巡逻方面我们将建立严密的巡逻签到制度，合理安排监控巡逻路线。根据各种特殊情况，及时、灵活地调整巡逻路线及保安力量的分布，实施主动式防范，以满足安全防范工作的

43、需要。E、我们将统一保安人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，做到礼貌服务与安全威仪并重，安全与管理服务结合。F、规范人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度。2）对重要的进出口实行24小时值班制，建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常；B、外来车辆必须在大门口领取访客登记表方可进入学院范围；C

44、、制订突发事件应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告学校和公司领导，必要时报警。D、为出入管理服务责任区域的人员提供服务。E、对于不是学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在来访登记表做好来访登记。3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到24小时有保安人员巡逻。A、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。B、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。C、检

45、查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。D、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。E、检视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。G、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。4）熟练并灵活运用监视控制系统，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。A、要求保安人员熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。B、保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。C、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。D、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。E、发现监控系

46、统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在监控记录本做好登记。7、保安主管职责保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24小时的消防监控值班；负责监督落实消防工作；每年定期制定消防演习方案，供管理处项目主任及学校参考审批；消防演习结束后完成消防演习报告；负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划；负责对消防设备进行检查和组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用；建立重要消防部位登记、消防器材登记、消防设备清单和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。8、保安人员责任描述1）门岗执勤大门岗。岗位目的：A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任

47、区域内秩序正常，通过监控系统，严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录象工作。；B、守护管理学院内公共设施及附属设备；C、查询进入学院的外来人员与物品；D、为出入学院的人员提供服务。工作内容：A、保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。C、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。D、对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在来访登记表做好来访登记。l 对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。l 请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码等，若不符，谢绝

48、入内。l 遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。l 若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时立即向当班领导报告或报警处理。l 大件物品必需按规定检查 ，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。l 若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。F、外来施工人员，须持有管理处签发的临时出入证才能进入，并对其随时进行检查、登记，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收临时出入证，并驱逐出管理服务责任区。H、上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。I、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常

49、情况立即报告。J、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。K、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在监控记录本做好登记。2）巡逻岗巡逻岗：学院内巡逻岗。岗位目的：A、巡查管理服务责任区域秩序、消防情况；B、巡查管理服务责任区域物业公共场所环境；C、清查管理服务责任区域无关人员及物品；D、协助相关岗位协防秩序、消防工作。巡逻内容：A、检查大堂秩序及人员、物品状况；B、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。C、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好

50、。D、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。E、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。F、巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。H、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。巡逻要求：A、各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过1小时，并在巡逻签到表记录巡查情况。B、按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。C、多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。3）交接班规定接班队员按

51、规定时间集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事项，并在对讲机交接本上进行登记；保安员在执勤中交换岗位时，首先接班队员向交班队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，交班队员回礼，并向接班队员交待本班事项。交接班时，接班人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查；车保员还应该对车子的数量，车身情况进行全面的检查核对，并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括车辆保管登记表上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。交班人员要把当班时所发生的事情，发生的问题，处理的情况要详细清楚的记录在值班记录本上，未处理完成的事项由交班队员继续负责完

52、成。接班人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。接班人员对岗位上保管的公物工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括通讯器材、各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班主管确认，以明确责任。交接完毕后，双方在值班登记本上签名确认，如有其它情况发生，以签收接管理服务方为主进行处理交班时如发生意外情况，以交班人员为主进行处理，待处理完毕后再换班。当班人员必须要等接班人员上岗交接完毕后方能离岗。4）来访登记来访登记是一项重要的工作环节，非学院师生进入一律凭工作证经确认后放行，并作好登记。没有识别卡或身份不明的一律拒绝进入学院区域。来访者要清楚填写所要找的部门、姓名、事

53、由等然后由工作人员指引进入。保安员要做到彬彬有礼，给客人讲明进入的规定。若遇不愿出示证件，蛮横无理者，要耐心做好解释工作，尽量消除其不满情绪，处理不了的必须上报当班主管。（二）消防管理方案搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的业主参与其中，对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位

54、责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。1）各责任人及各级人员消防责任防火安全责任人管理处项目主任消防防火工作人员

55、各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等；A、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报， 并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭

56、火和抢救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。B、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报， 并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实， 在5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤

57、人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。3）从技术上以及管理上进行防范加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，防止雷电击坏建筑物或引致火灾。对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。限制使用明火，禁止吸烟；对堆放

58、物资处注意通风散热避免自燃。加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。（三）停车场管理服务1）管理岗位职责和各项规章制度管理制度车辆管理员的岗位职责A、负责对停车场（库）的车辆管理。B、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写车辆出入登记表。C、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。D、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持区域交通、停车秩序。E、负责对停车场的停放车辆进行巡视查看，做好车辆安全工作。F、检查停放车辆的情况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。车辆管理员的纪律A、仪容整洁，遵守仪容仪表规定。B

59、、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。C、严格遵守交接班制度。D、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。E、爱护各种设施设备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。G、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。车辆管理人员工作程序门卫必须控制进入物业区域的车辆，除救护车、消防车外其他车辆进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，要拒绝车辆外出，并报告

60、有关部门处理。车辆管理员交接班制度A、按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。B、接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。C、向下一班移交值班记录和车辆出入登记表。D、交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备交接清楚，并在值班记录上签名。2）停车场管理规定管理处负责业主、外来的车辆管理，车辆行驶停放，保安主管负责协调指导、监督、检查，停车场的管理工作，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。停车场车辆的管理规定A、入停车场的车辆须具备一切有效停车证件，车辆号牌应与停车证件相符。B、进入停车场的司机，须按进出场各种程

61、序办理停车手续，并按指定的车位停放。C、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。D、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。E、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。F、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。G、禁止超过停车场限高规定的车辆以及漏油、漏水等故障车辆进入停车场。H、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。I、机动车辆在车场内禁止鸣号，不准在场地内试车、练车。停车场管理要求A、机动车进场（库）

62、时应服从车管员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续。B、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。C、在停车场和车行道路须做好行车线、停车位（分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。D、在停车场出入口处设置垃圾桶（箱），在必要位置设路障和防护栏。3）相关质量记录表：客 户 出 入 登 记 表-05A日期来访时间来访方被访方离开时间备注姓名身份证号码人数姓名公司名称楼层值班记录表-10A班次日期时间事情经过及处理结果备注签署对 讲 机 交 接 表-02A装备名称编号使用人设备状态备注治安巡逻记录表-06A日期时间楼层情况处理签名