河南郑州鸿宝园林地块市场研究项目定位报告荒岛

《河南郑州鸿宝园林地块市场研究项目定位报告荒岛》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南郑州鸿宝园林地块市场研究项目定位报告荒岛（101页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、河南郑州鸿宝园林地块市场研究工程定位报告-荒岛九龙仓江北嘴商务中心A10、A11商业地块商业、酒店市场研究与定位报告重庆中原参谋事业部 内容说明本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业工程与重庆市场无缝对接的定位问题，因工程所处的高区域价值决定了工程开展为标杆型综合体，工程内有商业、写字楼、公寓及酒店等业态，结合开发企业背景和工程特征，最终选择写字楼作为工程树立标杆的核心物业，工程写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势，充分依托不断增长的区域价值，把握未来一波大型企业入渝的热潮，主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部，打造中国第四城领先综合体，通过标杆写字

2、楼来带动酒店、公寓以及商业的开展，从而树立工程标杆综合体形象。注：此局部主要是商业和酒店局部。1、商业局部2、酒店局部3、经济测算市场分析市场定位产品建议重庆城市商业格局重庆商圈格局重庆的商业主要分布在五个区域，已形成一定规模的五大商圈有解放碑商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈、观音桥商圈、杨家坪商圈。次级商圈主要有朝天门批发市场、两路口上清寺区域、大坪商圈、石桥铺电脑市场、鱼洞商圈以及大渡口商圈。解放碑商圈为市级核心商圈，辐射整个重庆市，定位为档次最高、现代化程度最高、经营业态多样化、辐射范围最广的现代都市商贸中心到解放碑地区购物的消费者，常住人口占31%，近郊区的消费者占36%，重庆市远郊区县的占

3、16%，外省市及外国人占17%，商品辐射范围主要是本市及周边的省市。解放碑商圈整体业态种类齐全，主要以零售业为主，其中百货商场为主力购物中心，其次餐饮娱乐比重也较大，约20%。代表工程：大都会购物广场观音桥重要的二级核心商圈，时尚、年轻、有活力；不仅仅作为居民生活商业效劳功能，它以其街区型购物的时尚定位，辐射全市的主力消费群体，最终与解放碑一级城市核心商圈齐平并逐渐超越业态体量建筑形态代表商家档次百货15万m2独立建筑或裙楼，分布在地上5-6层，局部带地下一层新世界百货、新世纪百货、茂业百货、重庆百货、远东百货中档和中高档超市4万m2建筑底商，一般分布在负一层家乐福、永辉超市、重百超市、新世纪

4、超市、茂业超市、华联超市、远东超市中档和高档专业市场23万m2建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，局部带负一层家电、电子苏宁、商社电器，泰兴、赛博；小商品香港城、天街2号、女人印象、尚云绿都；家具青田、皇朝家私、金观音家具市场中档和中高档大型商业Mall13万m2独立建筑，地上4-5层北城天街、黄金海岸中档和高档其他休闲娱乐等12万m2一般分布建筑裙楼2-5层，局部分布在地下餐饮中、西餐、火锅、特色菜等；娱乐全市连锁KTV5家、高档夜总会1家、洗浴、足疗中档和中高档临街门面6万m2临街独立门面，分布在地上一层餐饮、糕点、通讯、日杂、中介、金融、服装等中档和中高档合计73万m2商圈以专业市场、百货

5、以及餐饮娱乐为主，其中专业市场所占比重较大，包括电器、数码、女人商场、家具等，业态完善，档次丰富；商圈商业供给不仅满足区域居民生活所需，同时购物、餐饮、娱乐等吃喝玩乐业态也丰富完善，供给结构完整、完善。代表工程：龙湖北城天街南坪商圈为重庆市二级商圈，属区域性商圈，与整个区域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位为以会展和建材经济为主，以必需品买卖消费为主导的商业市场，档次为中档，辐射本区域和南部其他区域业态体量建筑形态代表商家档次百货8万m2独立建筑或裙楼，分布在地上5-6层，局部带地下一层浪高百盛、元旦百货、新世纪百货、重庆百货中档和中低档超市6万m2建筑底商或群楼，一般分布在负一层好又多超市、

6、人人乐超市、中百仓储超市、新世纪超市、沃尔马超市中档专业市场30万m2独立建筑或建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，局部带负一层电器国美、苏宁、商社；建材百安居、建玛特、美克美家；会展中心中档和中低档大型商业Mall5万m2独立建筑，地上5层帝景摩尔、万达、上海城中档其他休闲娱乐等8万m2建筑裙楼，一般分布在2-5层，局部地下一层KTV帝豪歌城、梦回唐朝；洗浴富侨；健身忆念美、贝迪俱乐部；餐饮中餐、火锅中档临街门面5万m2临街独立门面，分布在地上一层专卖店、精品店、眼镜店、药房、小吃等中档合计62万m2目前南坪商圈商业以专业市场为主要业态，其中会展中心所占比重很大，其作为重庆市最大的会展中心，其

7、次超市所占比重较大，而其他购物中心、餐饮娱乐比重较少，主要由于南坪商圈目前正以买卖必需品为主要消费结构。代表工程：万达广场沙坪坝作为城市二级区域性商圈，以浓厚文化气息为背景，集文化、科技、教育气氛的商业文化中心，根据商圈主力消费群体定位为中档和中低档次业态体量建筑形态代表商家档次百货15万m2独立建筑或裙楼，分布在地上5-6层，局部带地下一层重百沙坪商场、新世纪凯瑞商都、王府井百货、立洋百货、嘉茂百货中档和中高档超市6万m2建筑底商，一般分布在负一层新世纪、重百、家乐福超市、王府井超市、好又多、山城超市/专业市场8万m2建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，局部带负一层女人专卖市场金诚广场、开泰百

8、货、金鹰女人街；电器数码锦阳数码、赛博数码中档其他休闲娱乐等10万m2建筑裙楼，一般分布在1-5层酒吧、KTV好乐迪、音乐龙、6828酒吧；网吧；餐饮火锅、中餐、小吃中档和中低档临街门面8万m2临街独立门面，分布在地上一层专卖店、服饰、精品店、小吃等中档合计47万m2沙坪坝商圈百货业仍为主力，其他各业态分布相对均匀，主要以纯消费为主的超市、女人专卖、数码、电脑以及网吧、KTV等业态分布。杨家坪作为城市普通二级商圈，区域性商圈，根据本区域居民消费特征自然形成，定位以满足普通生活配套效劳为主，商圈随着区域人口结构的变化而商业业态、档次等随之发生变化业态体量建筑形态代表商家档次百货12万m2独立建筑

9、或裙楼，分布在地上5-6层，局部带地下一层重百、富安、立丹、津乐汇百货、新世纪百货中档和中高档超市6万m2建筑底商，一般分布在负一层家乐福、跃华超市、立丹超市、新世纪超市等/专业市场5万m2建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，局部带负一层电器国美、苏宁、商社；金鹰女人街中档大型商业Mall11万m2独立建筑，地上5层斌鑫世纪城、龙湖西城天街中档和中高档其他休闲娱乐等5万m2建筑裙楼，一般分布在2-5层娱乐富侨、大浪淘沙、欢乐迪KTV、迪情酒吧；休闲餐饮米罗咖啡、上岛咖啡、星巴克咖啡、肯德基；影院UME、今典、建设电影院中档和中高档临街门面8万m2临街独立门面，分布在地上一层小吃、精品店、金融、专

10、卖店等中档合计47万m2杨家坪商圈以百货和大型商业Mall为主，其次为超市、休闲娱乐等为补充，主要是龙湖西城天街的进驻，改变了杨家坪商圈的供给结构，使商圈不仅仅为消费者提供商品买卖消费场所，同时提供体验购物中心，丰富商业结构。代表工程：龙湖西城天街重庆各大主要商圈根本情况商圈规模供给结构档次消费者构成解放碑以大型百货商场、超市、专业市场和沿街铺面含便利店、专业店、专卖店为主导的商用物业格局高档和中高档及中档全重庆市，包括周边区县及城市，辐射人口超过500万人观音桥以百货商场、街区购物中心、专业市场和休闲娱乐于一体的购物、休闲娱乐区中档和中高档以江北、渝北、北部新区域为主，渝中、沙坪坝、九龙坡区

11、局部人口为辅，辐射人口超过250万人南坪以大型百货商场、超市、专业市场和沿街铺面为主导的商用物业格局中档以南岸区为主，巴南、渝中局部人群为辅，辐射人口超过140万人沙坪坝占地约1.1平方公里，百货业现营经面积约18万，各类专业市场总经营面积约15万，超市经营面积约8.5万以专业市场、百货、超市、地下商场、临街门面为主中档以沙坪坝区为主，北碚区和局部渝中区人群为辅，辐射人口超过140万人杨家坪占地0.9平方公里，整体商业供给量到达了60万平米百货商场、街区购物中心、地下商业街、临街门面为主中档以九龙坡区、大渡口区为主，局部渝中区人群为辅，辐射人口超过150万人各商圈未来开展预测商圈目前定位未来定

12、位预判解放碑市核心商圈，高档、都市商贸中心 市核心顶级商业中心观音桥市次级商圈，时尚、年轻、有活力的生态购物中心市高档商圈，以时尚、年轻为特色南坪市次级区域性商圈，开展会展经济中心市次级区域性购物商圈沙坪坝市次级区域性商圈，集文化、科技、教育气氛的商业文化中心市区域级购物商圈杨家坪市次级区域性商圈，休闲购物中心市区域级购物商圈小结从目前重庆市各商圈的现状及未来来看，各商圈首先以区域级商圈作为根底，在此根底上某些商圈开始根据区域定位进行富有特色的商圈升级，进而吸引全市性的消费者。作为本工程而言，虽所在的江北嘴区域拥有良好的规划前景，但要在重庆分布非常分散的商业市场中占有一席之地，必须具有自身独特

13、的特点和吸引力。已供给商业竞争工程分析已供给的商业工程中，本工程的主要竞争工程主要为：龙湖北城天街、大都会购物广场、万达广场、龙湖西城天街解放碑观音桥杨家坪南坪北城天街西城天街万达广场大都会龙湖北城天街总建筑面积17万平米商业营业面积开业时间2003年包含业态商业、商务公寓大都会购物广场总建筑面积约17万平米商业营业面积开业时间1997年包含业态商业、写字楼、酒店万达广场总建筑面积78万平米商业营业面积14万平米开业时间2021年包含业态住宅、商业、写字楼、公寓、酒店龙湖西城天街总建筑面积25万平米商业营业面积开业时间2021年包含业态商业、写字楼、公寓、酒店各个竞争工程除大都会为都定位为时尚

14、潮流购物中心，相似的定位加剧市场竞争工程北城天街大都会西城天街万达广场定位国际时尚潮流购物中心现代综合性高端购物中心国际时尚潮流购物中心都市时尚购物中心所属商圈观音桥解放碑杨家坪南坪开业时间2003年1997年2021年2021年业态体量比例体量比例体量比例体量比例主力店4.3万31%2.2万25%0.8万12%4.1万41%专卖店7.6万55%5.2万59%4.3万62%2.6万26%餐饮1万8%0.94万11%1万14%1.5万15%娱乐0.8万6%0.45万5%0.85万12%1.8万18%各个购物中心的业态比例差异较大，但专卖店的比例是最高的，其次是主力店；新兴开业的购物中心“餐饮娱乐

15、所占比例较高，以此吸引人气，解决前期刚开业时的人气缺乏的。业态分析：服装占绝比照例，尤其以女装为主，其次是餐饮各个购物中心中，服装所占比例最大，大都会占到了64%，最少的万达广场也占到了30%；其次是餐饮，最多的万达广场，有40家各式餐饮店，最少的大都会也有12家餐饮店；大都会购物广场过去一直代表着重庆最高端的商业综合体购物中心品牌经营面积种类价格元款式大都会ONLY400T恤199-349款式新颖，新款比例较大裙子349-599jeck?Jones450T恤199-249裤子399-599SELECTED400T恤299-399西服套装1699北城天街Vero moda短袖249-349款式

16、新颖，新款比例较大裙子349-449裤子449jeck?Jones短袖249-399裤子399-499ONLYT恤179-299裤子299-599裙子399-599万达广场ONLY短袖149-349老款相对较多裙子349-549裤子349-449Vero moda短袖249-349裙子399-549裤子399-449表：各个竞争购物中心同一品牌售价和款式差异各个购物中心开业后都不断进行调整升级，以适应竞争剧烈的市场环境A区中档零售店铺国际品牌店B区家具店铺青春时尚品牌店新馆北京华联商场意大利潮流品牌店-1层华联超市BHG超市+餐饮店2007年之前业态2021年之前业态2005/06年进行调整，

17、将A区和B区的进行全面的调整升级；07年、08年，由于局部经营品牌不符合定位，不具备品牌竞争力。需要提升品牌组合。于是定位为“引领时尚，会聚潮流；09年3月，因为华联的整体定位不符合北城天街的定位而退出，9月新馆开始营业，打造世界潮流品牌集合。CASE：北城天街升级大都会在开业以来这10多年中，每隔一段时间都在进行品牌调整升级，以适应不断变化的市场环境，从最开始的中高端档次逐渐升级成现在高端品牌云集的购物中心，最明显是这两年来的改造升级。重庆中原三级市场商业中心 蔡经理西城天街原主力店“津乐汇和“名品运动中心于2021年4月撤出，将由龙湖自己回收升级，重新打造成与北城天街新馆类似的商业城。九龙

18、坡杨家坪商圈办已供给的购物中心工程硬件或比拟陈旧，跟不上目前的需求，或规划设计不够人性化，不能为消费者提供良好的购物环境CASE：北城天街卫生间设施陈旧、脏乱、异味严重，且蹲位数量缺乏CASE：大都会休憩设施设置相对较少，不能满足消费者逛街休息需求CASE：万达广场国美电器入口出现塌陷CASE：万达广场内街感觉压抑，直线型回路设计，单调缺乏逛味CASE：西城天街卫生间，装修用材用料档次与购物中心不相符合已供给的购物中心因所在区域和经营情况决定，租金水品差异较大，其中品牌店承当着主要的租金收益局部工程北城天街大都会西城天街万达广场租金备注租金备注租金备注租金备注B1待查超市待查太平洋百货160零

19、售租金100-200零售、娱乐LG700品牌专卖店800品牌专卖店200品牌专卖店400左右品牌零售1490品牌专卖店640品牌专卖店240步行街平街层300左右品牌零售2340品牌专卖店510品牌专卖店145百货主力店旁待查大家玩娱乐场3240运动休闲410品牌专卖店120影院入口待查大时代KTV4115大型餐饮330品牌专卖店80大型餐饮待查万达影院5待查影院260运动休闲6210娱乐餐饮7150餐饮单位：元/ 月表：各个竞争购物中心租金情况各个购物中心因定位和经营时间的差异而不同，大都会和北城天街有较明确的客户构成，而西城天街和万达广场因处于养商阶段，目前客户尚未定型工程客户整体描述主力

20、客户来源地主力客户年龄段客户消费理念大都会经济实力雄厚，购置力强，追求名牌，消费相对传统重庆为主，周边区县及省市为辅3045岁比拟传统北城天街具有较强的购置能力，追求时尚潮流，紧随流行趋势重庆市内为主，主要来自三北区域，其次是渝中、沙坪坝2540岁前卫西城天街具有一定购置力，追求时尚潮流，目前并未完全定型以九龙坡为主，其次是大渡口、高新区2035岁比拟前卫万达广场具有一定经济实力，目前尚未完全定型以南岸为主，其次为巴南2035岁比拟前卫表：各个竞争购物中心客户构成小结已供给购物中心主要分布在核心商圈，依托商圈已有的大量人流，立足于本区域是伺机辐射更大的范围；已供给购物中心大多定位为时尚潮流，其

21、形成的竞争也更为剧烈；主题鲜明的购物中心只有“大都会和“北城天街，其余工程处于养商培育阶段，尚未定型；已供给购物中心整体环境打造存在缺乏，不能很好味消费者提供良好的购物环境；综上所述，重庆购物中心正处于开展阶段，为本工程开展高品质购物中心提供了市场时机。潜在商业竞争工程分析潜在竞争工程主要分布在传统的商业中心，将在未来几年陆续面市解放碑观音桥南坪协信城金融街太阳谷协信中心龙湖hills潜在竞争工程推出时间预估202120212021202120212021协信中心太阳谷重庆金融街龙湖hills协信城代表中原预计珊瑚水岸珊瑚水岸潜在竞争工程体量大，定位档次高，龙湖HILLS工程跳出传统购物中心模

22、式，打造差异化的文化艺术主题购物中心，跳出传统购物中心的竞争工程业态构成总建筑面积商业营业面积档次定位代表意向商家协信中心商业、酒店、公寓、写字楼15万4.5万西部最顶级的奢侈品购物中心与澳门最大的国际品牌代理商彩虹集团合作，引入GUCCI、ARMANI、卡地亚等奢侈品牌协信城公寓、商业46万23万城市高端综合体华润万家百货、金逸IMAX电影城、重庆购书中心概念店、重庆先锋文化殿堂等太阳谷商业、酒店、公寓、写字楼50万待定待定待定重庆金融街商业、酒店、公寓、写字楼90万13万精品零售商业待定龙湖hills商业、酒店、公寓、写字楼93.5万约30万艺术商业，文化中心待定珊瑚水岸商业、住宅45万6

23、.3万滨江高端商业待定商业市场总结重庆购物中心处于开展阶段，为开展高品质的购物中心提供了良好的市场时机，但同时面临重庆商业市场布局分散，呈组团式开展，各自为政，五分天下；潜在购物中心多，体量大，定位档次高的局面。本工程作为新兴CBD中的大型商业综合体，面临市场竞争剧烈、前期人气缺乏的市场时，如何准确的定位，以此减少工程开发的风险是关键。1、商业局部2、酒店局部3、经济测算市场分析市场定位产品建议市场结论梳理市场研究主要结论对本工程的影响宏观经济与城市平台中央政府对于重庆进行城市新定位，要将其开展为长江上游经济中心和金融中心，将为重庆提供持续的开展动力；内陆保税港区和两江新区的成立，将吸引大量海

24、内外投资进入，带来大量资金和人流；重庆的经济开展带动居民收入水平的提高，整体社会富裕程度将持续增加；大量外来资本的进入带来全新的理念和大量收入不断增长人群，必将如同深圳、上海的开展类似，产生新兴的中产阶级阶层；经济的持续开展必将对商业零售的开展提供强大的支持；外来的资本和人流将逐渐改变重庆原有的消费理念和方式，逐步提升商业理念和档次；预计未来一段时间内经济迅速开展所产生新兴中产阶级阶层，将对商业产生重大的影响；区域价值平台江北嘴作为重庆以商务为主的CBD，定位为金融企业和跨国跨区域大型企业总部，将吸引大量高端企业入驻，带来大量高端商务人群；随着江北嘴的逐渐成熟，未来有可能成为重庆CBD的核心，

25、区域价值将进一步提升，成为重庆乃至西部的制高点；区域价值的提升带来大量高端的人流，势必需要江北嘴有高端的商业配套供给；随着区域价值的进一步提高，其辐射的范围将远远超出重庆，面对更大的客户群；整体商业市场版块状开展的城市格局决定了重庆商业呈现多个中心；各个商业中心都努力开展，市场竞争剧烈；各商圈首先以区域级商圈作为根底，在此根底上个别商圈开始根据进行富有特色的商圈升级，进而吸引全市性的消费者；面对商业市场的竞争剧烈，必须通过特色化、差异化的定位赢取市场；市场空白的顶尖高端商业可能是一个突破点；市场结论梳理市场研究主要结论对本工程的影响已供给竞争市场各个商圈均衡分布，体量较大，业态多样，功能复合；

26、各个工程定位明确，同时工程定位于商圈定位相结合，形成较为鲜明的工程个性，且一直处于升级调整中；局部工程差异化的定位，已不再是区域性的工程，而是面对全市的购物中心；购物中心中，专卖店奠定档次，餐饮娱乐带来人气；中高端、高端是未来购物中心的主要开展趋势更加人性化的购物环境将成为购物中心的在未来的主要竞争力之一越来越多的购物中心面市，将逐渐改变传统的购物消费理念；潜在供给竞争市场传统的商圈以及资源强势的滨江板块是潜在购物中心的主要供给区域；潜在工程大多定位高端，且体量较大，随着这些工程的面市将加剧市场竞争；工程分析工程位于江北嘴的商务区的核心位置，拥有良好的区位价值和商业价值；工程周边多条市政道路连

27、接，同时临近轻轨江北城站，便于会聚人流；良好的区域价值和便利的交通条件为工程商业开展体量了良好的条件；综合考虑地理优势和内部结构，并充分利用；工程SWOT分析 工程地块为全新的熟地，内部平坦，周边为市政干道，便于规划；工程临近江北城轻轨站，以及多条规划公交线路，便于会聚人流；工程紧邻中央公园和绿化带，具有良好的生态环境，可加以充分利用，与工程购物环境结合，打造生态购物环境；工程开发公司九龙仓集团拥有多个高端购物中心开发和经营经验，且积累了大量的商家资源，工程成功打造奠定了一定的根底； 工程所在的江北嘴目前商业气氛不浓，不具备良好的商业环境；优势劣势交通规划利于工程会聚人流周边良好的环境资源可以

28、为工程借力开发公司深厚的商业资源积淀和经营经验区域目前处于开发阶段，不具备良好的商业气氛工程SWOT分析 工程所在的江北嘴是规划中的以商务为主的CBD，区域价值高，已经得到市场的认可，具有良好的开展前景；江北嘴规划以金融行业、跨国跨区域企业总部为主，将带来大量高端人群，为工程带来大量潜在需求市场；重庆已有的购物中心存在硬件落后、购物环境不够人性化，在这方面将是工程重要的时机点；随着重庆经济的高速开展，购置力也会持续增长； 重庆多个潜在购物中心正在规划打造中，多个工程定位高端，势必加剧未来市场竞争；江北嘴虽有良好的规划前景，但具体开发推进速度存在不确定性；时机威胁良好的区域价值带来大量高端的消费

29、人群经济的高速开展催生购置力的持续增长已有购物中心的短板将成为工程的重要时机点未来市场竞争的加剧江北嘴的开发进度存在不确定性市场空白点主力客户年龄大小高低档次大都会广场消费理念前卫传统高低档次大都会广场北城天街西城天街万达广场北城天街西城天街万达广场空白空白主要竞争工程中，“北城天街和“大都会有着较为鲜明的定位，其余两个工程目前处于未定型阶段；随着重庆经济的开展和居民购置力的持续增强，新兴产业输入带来的大量中高端消费群体已逐渐被商家重视；重庆市场缺乏人性化购物环境、主题鲜明、休闲消费为主导的特色高端商业；综合工程地块价值、区域价值以及工程内部其他物业档次，定位为高端是可行的方案。工程商业市场定

30、位工程位于高区域价值的江北嘴商务CBD核心，有着极度稀缺的土地价值；工程的其他物业定位为“市场标杆，高标准的市场定位将为工程带来高端的消费群体；江北嘴区域大量高端写字楼和公寓面市，将吸引大量高端产业进入，从而带来大量高端消费群体；随着经济增长而催生消费购置力的增加，同时大量外来高端消费群体的注入，将逐渐提升重庆已有消费理念；重庆已有购物中心存在硬件和环境方面的缺乏，同时定位存在空白，为工程开展提供了市场根底；全感官体验型休闲购物中心提供视觉、听觉、触觉、嗅觉、味觉全方位的购物体验生态、体验、休闲不同于传统意义上的购物中心，它是生态的购物公园，是最具品味的一站式休闲购物场所，是有趣的乐享天地，是

31、充满健康人文气息的舞台，是时尚动感的活动策源地将时尚、休闲、娱乐、文化、品牌、互动和体验很好地结合在一起，给消费者带来了非凡的感官享受和与众不同的休闲购物体验;将中央公园、工程中心花园与工程内部生态小品有效地融合在一起，形成重庆前所未有的生态购物体验，让消费者徜徉于生态公园中购物。重庆未来顶级购物中心过去15年大都会代表着重庆最高端的购物中心，未来15年本工程代表着重庆最高端的购物中心；主要表达在品牌更高端、高端品牌的比例更高、品牌设店等级更高等几方面业态定位建议商业类型1主题性休闲购物中心以主题专卖店形式为主打破传统百货布局形式，不以性别作为楼层分割以明确的功能主题为线索，提供良好的购物体验

32、参照中国主要购物中心的业态组合模式以“主力店+品牌专卖店+餐饮休闲娱乐等业态为主业态分布设想2业态组合设想3品牌专卖店：树立购物中兴形象档次餐饮休闲娱乐：会聚人流，吸引人气主力店：吸引人气，丰富购物中心业态业态功能组合4主力店定位建议形式建议百货+高端超市档次建议百货：中高端百货类似远东百货，以国际一线品牌为主超市：高端，国际化商品组合，精致包装类似OLE精致超市体量建议百货：2.7万平米左右占商业营业面积的30%左右超市：2700平米左右占百货营业面积的10%左右目标客户群百货：消费理念比拟前卫、具有较强购置能力的时尚潮流人群超市：追求品质生活的中高端人群品牌专卖店定位建议体量建议业态组合建

33、议档次建议目标客户群4万平米左右占工程商业总营业面积的45%左右以服装、饰品、钟表、珠宝、鞋帽箱包为主；辅以局部顶级汽车展厅、汽车用品，Golf用品，IT电子等重庆最高端超越大都会会聚大量世界顶级品牌，包括已经进驻重庆的和局部未进驻的奢侈品牌；顶级品牌的比例相比大都会和协信中心更高;设店级别在专卖店以上，引入几家西部旗舰店。专卖店以重庆及周边区县、周边省市富裕阶层组成的高端客户为主；新兴高端产业带来的高端消费群体；餐饮休闲娱乐定位建议本工程餐饮休闲娱乐比例相对竞争工程大，主要是考虑前期吸引人流，经营后期可适当缩小比例体量建议1业态组合建议2档次建议32.25万平米左右占工程商业营业面积的25%

34、左右影院6000平米左右，餐饮8000平米左右，其余8000平米左右餐饮+休闲+娱乐+文化+美容护理主题餐饮、专业影院、艺术酒廊、咖啡厅、运动会馆、顶级SPA、KTV等以中高端档次为主，局部高端特色品牌，具有很强的目的性消费导向目标客户群4餐饮：尽量抓住CBD区域的商务客户，作为区域内商务宴请的首选场所；休闲娱乐：吸引人气最正确业态，主要针对消费理念叫前卫的高端群体；文化艺术主体会馆：主要针对高端商务人群和较高品位的消费群体；美容护理：追求品质生活的中高端人群，以女性消费群体为主；餐饮休闲娱乐业态演绎说明这是一个现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、主题餐馆、咖啡酒吧

35、法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演华美的家具、时尚的艺术品、成熟的设计、舒适的音乐、魅力的鲜花组成的闲散时光，缓缓地细品业态布局建议B2层平街B1层LG层B3层车库品牌百货主入口品牌专卖店百货入口品牌形象店百货卖场餐饮娱乐餐饮娱乐品牌专卖店工程业态垂直布局建议工程业态平面布局建议B1FB2F品牌专卖店餐饮休闲娱乐说明：百货主力店主要设置在B1层，但在B2层设置入口，以便会聚人流，百货的B2层可布置化装品、珠宝、钟表、箱包等业态；“餐饮休闲娱乐设置在人流动线最远位置，因其业态具有强烈的消费目的性，以便于更多吸引人流穿过“品

36、牌专卖店和“百货区，从而到达带动人气的目的。租金价格建议主力店1品牌专卖店2休闲餐饮娱乐3平均租金5060元/B2层(平街)：300元/B1层：210元左右L0层：180元/ 左右B2层(平街)：80元/左右B1层：60元/左右CASE：重庆王府井百货平均租金70元/ 月CASE：北城天街起租价175元/，楼层差价为30%，大都会起租价320元/，楼层差价为20%，西城天街起租价200元/，楼层差价为15%30%，万达广场起租价400元/以上起租价为LG层CASE：北城天街餐饮起租价50元/，大都会目前餐饮娱乐租价150元/ ，西城天街餐饮娱乐租价80元/租金增长率建议：前三年不变，三年后按每

37、年15%20%的增幅增长1、商业局部2、酒店局部3、经济测算人流动线建议产品细节建议市场分析案例借鉴市场定位产品建议人流动线和电梯布局规划原那么1、注重内外沟通，脉络清晰；2、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系；3、防止盲区和死角问题；4、合理设置宽度。1、扶梯布局原那么商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点；防止电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。引导顾客向上购物2、垂直电梯的布局原那么货人分流商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。专用通道设置结合商场功能定位，防止行业经营冲突。工程人流动线的规划原那么工程电梯布局的规

38、划原那么外部人流动向：从工程外部主要车流动线和工程周边车流及人流动线可以看出，工程的西部为动区，东部为静区轻轨站人流动向车流动向N动区静区工程主要车流动向工程外部主要车流动线图工程周边主要车流人流动线北南东西主要入口与电梯数量建议工程平面入口建议工程垂直入口和交通体系建议B2层平街B1层LG层B3层车库入口入口扶梯扶梯电梯与观光电梯楼梯参照北城天街营业面积10平米、人流量平均9万/天、单方营业额在1.3万元/年，共有电梯62部其中扶梯50部计算；本工程人流量在8万人/天左右，共需电梯55部左右，按一般比例，建议工程设置垂直电梯10部左右，扶梯45部左右，楼梯间设置10处以上。商业人行入口车行入

39、口商业主入口人流动线设计参考案例案例：北京东方新天地案例：成都万达广场广场东方新天地单层面积超过4万平米，采用围绕中庭的环形主动线设计，通过内回环发射到各个区域形成“环形网状结合的人流动线设计。主力店主力店品牌专卖店成都万达广场入驻了两大主力店，分居两侧，中部一条主人流通道连接，引导人流在到达主力店的同时到达品牌专卖店。内部人流动向建议中央花园B2层主要人流动线建议B1层主要人流动线建议电梯扶梯1、商业局部2、酒店局部3、经济测算人流动线建议产品细节建议市场分析案例借鉴市场定位产品建议全感官体验型休闲购物中心产品体系生态全感官体验型休闲购物中心体验有效地融合中央公园工程中心花园生态小品外立面内

40、部装修细节处理规划指标视觉、听觉、触觉、嗅觉、味觉全方位的感官体验全感官生态体验型休闲空间重要的规划指标建议说明：以下建议根据中原工程组对业内人士或客户的访谈获知工程建议参数备注品牌专卖店层高高端品牌注重店面形象，希望店面层高要高，能表达品牌档次，同时一般要求预留空调增容位置影院层高8m以上一般放映厅设计改造，至少在8m以上，最好采用定制模式，以减少后期的制约条件餐饮店要求下水管道直径必须在16cm以上，同时通电，电力一定要预留足够的增容管道主入口最好设置广场，面积不小于10*10m过道宽度入口过道宽度6-8m，内部主通道6m左右，次通道2-4mSPA类要求在防渗、承重等方面有特殊要求，最好设

41、置在在靠边角位置，或者定制建造生态打造建议将中央公园、工程中心花园与工程内部生态小品有效地融合在一起，形成重庆前所未有的生态购物体验，让消费者徜徉于生态公园中购物。立面建议充分表达高档，大量LED在立面中运用，融入新兴科技材料和技术，演绎了色低碳环保。内部装修建议内部装修用材用料选用品牌，整体表达高档、时尚，灯光搭配合理，建议采用暖色系，细部景观化处理。CASE：上海金茂中心商业装修和细部处理连廊底部装灯连廊上部主通道装修景观小品设置建议景观小品在购物中心外部和内部穿设置，既可以作景观设施，局部还可作休憩设施。细节处理车库、休息空间、电梯、卫生间设置建议地下车库灯光明亮，地面墙面装饰处理，将局

42、部效劳式商业置于车库中。卫生间预留足够的空间，用材用料高档，表达品质感；扶梯采用自动感应式，有效节约能源。室外休憩设施室内休憩设施室外休憩空间和建筑环境良好的结合，形成和谐统一室内休憩空间表达舒适，与环境有机协调。细节处理无线网络、导购视觉设计、VIP效劳区、候车效劳区等效劳设施设置建议购物中心中所有位置覆盖无线上网信号，以方便商务人士办公或查询资料所用。形象鲜明、个性突出、视觉识别性强的导购视觉设计系统便于引导工程内部人流。装修温馨，空间设置合理的VIP效劳区。1、商业局部2、酒店局部3、经济测算市场分析酒店定位重庆酒店市场整体分析重庆市星级酒店市场整体供给现状指 标2004年2005年20

43、06年2007年2021年增长率星级酒店数量个1681892072192399.2%三星级及以上个9110312113715915.0%其中：五星级4557922.5% 四星级232633374316.9% 三星级6472839310713.7%客房数合计间135101496616669243002636612.3%其中：五星级1746205920592803323816.7% 四星级4499487358856599749013.6% 三星级72658034872595851076810.3%床位数合计张236112611929058429134622011.8%其中：五星级262731463

44、1464244489216.8% 四星级756881599783108551232713.0% 三星级134161481416129176421968910.1%20042021年重庆市星级酒店结构分布数据来源：重庆市历年统计年鉴重庆市星级酒店结构及分布主城区三星级及以上酒店结构 单位：家主城区三星级及以上酒店区域分布重庆市旅游局统计显示，目前重庆市场共有三星级以上饭店159余家，其中五星级9家，四星级43家，三星级107家。由此可见，三星级的饭店仍然是重庆星级饭店的主体，占了星级饭店数量的一半以上。其中五星级酒店主要分布在渝中区和北部片区，四星级酒店分布相对较为分散，仍以渝中区居多，北部片区

45、位居第二；三星级酒店在各个区域均有分布。 数据来源：重庆市历年统计年鉴重庆市04年-08年三星级以上酒店客房数增长迅速星级以上酒店客房数增长三星级以上星级酒店床位数增长数据来源：重庆市历年统计年鉴截止2021年，全市范围内共有投入使用的星级酒店239家，其中三星级以上的酒店约159个，占酒店总数的66.52%.2002-2021年年均增速到达15%，每年全市将增加约17家的三星级以上酒店。三星级以上酒店合计房间数量和床位数分别为：26366间、46220张，年均增速为18.2%18.3%。按星级分，三星级酒店数量最多，共107家、10768间客房、19689张床位，分别占星级酒店总量的67.3

46、0%、40.84%、42.60%。五星级酒店最少，共9家、3238间客房、4892张床位，分别占星级酒店总量的5.66%、12.28%、10.58%。从酒店数量增长来看，五星级和四星级酒店增速分别为22.5%、16.9%，高于酒店平均9%的增速。星级酒店酒店平均客房数量及床位数量走势：呈现规模逐步减少特征、舒适化开展特征2004年-2021年酒店平均床位数量走势2004年-2021年酒店平均客房数量走势重庆市三星级以上酒店产品均呈现规模逐步减少的特征，2021年三星级及以上酒店平均客房数和床位数分别为135间、232张。其中五星级酒店的平均客房数和床位数减少更加明显，但平均值更高。从客房和床位

47、数的比值看，三星级及以上酒店配比为1.83，即1间房间配置1.83张床。其中五星级配比最小，为1.51，说明酒店星级越高，床位配置越少。而且从04年到08年，三星级以上酒店的客房床位比例也在逐渐降低，说明越来注重舒适度的提高。重庆酒店市场需求分析重庆酒店市场主要需求来源分析商务客户：大局部国际性企业或全国性企业每年均需接待一定量的高层管理人员、技术人员、客户或者供给商等，一般会与酒店签订长期协议通常一年一签以获得较为优惠和个性化的效劳需求稳定，价格承受力高。通常选择四星级以上酒店。五星级酒店最主要的需求，所占比重一般在50%以上；会议客户：新需求增长点，且能有力带动酒店其他收入，通常选择四星级

48、以上酒店，重庆市场中有相当大的份额为会议会展所占据 ；旅游团队：季节性需求，通常选择四星级以下酒店。重庆自身有丰富的旅游资源，但数量和质量较高的不多；休闲娱乐客户：休闲娱乐是重庆高星级酒店市场的重要特点，本地消费者会经常光临酒店，麻将、KTV等是主要的休闲娱乐活动，需求较为稳定持续，但支付能力有限，以选择四星级以下酒店为主。星级酒店主要客源构成五星级酒店客源主要来源四星级酒店客源主要来源30351510100510152025303540商务会议旅游休闲娱乐其他商务会议旅游休闲娱乐其他五星级的客源中约有45%来自商务需求，20%来自会议；四星级酒店的客源那么主要来自会议，其次为商务和旅游；各酒

49、店由于自身的定位差异，各自的客源结构会有一定不同。重庆酒店市场经营状况分析酒店星级单 间标 间套 房整体入住率备 注三星级198-328198-328328-588约60%实际成交均价200元左右四星级208-492208-492488-88050-80%实际成交均价400元左右五星级468-662468-662827-12805070%平均约51%实际成交均价500元左右客房价格实施标准及出租情况分析单位：标价RMB元/天据调查，各星级酒店客房标价、成交价以及协议价有较大差距。并且价格依酒店淡旺季的区分而有相应的变动；一般来说酒店根据星级的不同而有不同的价格底线和上限，协议价格那么依据客人与

50、酒店签订的协议，根据客人年消费量的多少来决定最终协议价格。各协议价格在价格底线和上限之间浮动，有很大差异。三星级、四星级及五星级酒店标间的折后均价分别为200-300、300-400和500-660元/天，较一线城市酒店的价格偏低。入住率分析从酒店入住率来看，目前四、五星级酒店整体入住率约为60%左右，经营状况较好；据中原调查，当前重庆三星级以上酒店客房入住率到达40%时，酒店根本到达盈亏平衡点。而三星级酒店经营状况普遍不佳，受经济型酒店市场冲击较为严重。经营状况分析酒店前期投入资金大、回收期长，故在短期内难以实现赢利，从主城区在营业酒店的经营状况来看，大局部账面净利率为负值，呈亏损状况当然不

51、排除局部酒店出于纳税角度的考虑，实际值应该高于这一水平。总体来看，重庆酒店经营状况较好，尤其是四星级以上酒店，如大世界酒店、扬子江假日酒店处于赢利的状态。从目前酒店经营业绩分析，酒店餐饮、商务会议收入日益成为酒店行业的主要收入来源，并在个别四、五星级，该局部收入超过了客房收入，如：大世界酒店02年餐饮收入就超过客房收入，成为酒店最主要的收入来源。从酒店经营状况分析，目前重庆酒店市场呈现星级越高，入住率越高的趋势，三星级酒店将陆续被经济型酒店代替。重庆酒店市场总结重庆目前星级酒店随着经济的快速增长呈快速开展态势，尤其是高星级酒店近年来增长较快，呈现规模增速逐渐降低品质逐渐走高趋势；重庆高星级酒店

52、主要分布在渝中和新兴商务区北部区域，未来潜在高星级酒店主要分布在解放碑和南滨路这两个区域；高星级酒店的经营状况相比低星级酒店经营状况好，餐饮和商务会议及娱乐逐渐占据了酒店收入的重要比例；综合重庆酒店市场特别是高星级酒店的经营和布局情况看，同时结合本工程的高区域价值和T1栋的良好景观价值，本工程存在开展高星级酒店的时机，那本工程开展什么样的高星级酒店呢？重庆酒店竞争市场分析重庆五星级酒店区域分布：中部和北部为主,中部属于传统的商圈如解放碑，北部属于新兴的商务区如北部新区。解放碑：万豪、海逸、洲际、豪生两路口：希尔顿江北：金源、君豪北部新区：戴斯、金科、维景、喜地山戴斯酒店南坪：艾美高新区：申基索

53、菲特、南方君临渝中区凭借良好的商业圈传统根底，五星级酒店供给量最大。江北区域良好的商务开展前景带动了酒店产业的开展，酒店多为近年修建，以满足商务需求。重庆14家五星级酒店集中在渝中和三北区域，渝中作为传统中心最先集聚了多家酒店，三北区域作为城市开展方向，近年来新增多家五星级酒店酒店定位总建面万总投资亿元客房数区域位置开业时间万豪商务酒店9.6包含写字楼15517渝中区1999海逸商务酒店390渝中区1998希尔顿商务旅游酒店7423渝中区2002豪生商务酒店445渝中区2007洲际商务酒店338渝中区2006金源商务酒店402江北区2004君豪商务酒店405江北区2005金科商务旅游酒店206

54、北部新区2006天来商务酒店5300北部新区2007维景商务酒店282北部新区2021喜地山戴斯商务酒店175北部新区2021南方君临商务酒店330九龙坡2004申基索菲特商务旅游酒店464九龙坡2007万达艾美商务酒店319南岸区2021重庆目前的五星级酒店，渝中区是重庆传统的商贸中心，因此成为五星级酒店最早选址区域，数量较大。江北区和北部新区是近年政策推动开展起来的新兴商务地区，五星级酒店业随之开展起来，根本上每年增加一家，酒店的规模和设施远超过渝中区。万达艾美酒店是万达广场的配套酒店，也是目前重庆硬件条件最好的酒店。重庆早期五星级酒店多位于传统商圈，由于历史或其他因素，周边环境对酒店形象

55、影响较大成熟商业区酒店，海逸酒店为例优势?地处成熟商业区城市配套良好，地段优越，交通、购物方便?租金均价较低，性价比高劣势?地处于繁华商业街闹市区，噪音大，人流密集杂乱，居住舒适性低?景观资源较少，没有强势自然景观?城市中心区域交通拥堵，停车位数量紧张，出行不便?酒店修建年代久远，硬件设施相对落后?配套餐饮娱乐设施较少，水平偏低?效劳人员质量偏低入驻客户评价新兴商业区酒店，艾美酒店为例优势?地处南坪商业中心，地段优越，交通、购物方便?大堂挑高很高设计感强，大方阔气，装修风格现代，卫浴、床具舒适、艺术?地处于繁华商业街闹市区，但晚上人流量较小，噪音小，居住舒适性强?酒店在南岸区，距离欣赏夜景的地

56、方近?效劳人员态度好，热心周到，平易近人?餐饮娱乐独特，形式丰富劣势?距离重庆核心商务区较远，交通不便入驻客户评价海逸酒店楼下是解放碑步行街，白天人潮川流不息，早晚上下班时间交通拥堵，汽车噪音大。解放碑虽然为重庆最高端的商业区，但重庆特有的文化传统亦随处可见，“棒棒、“路边小贩较多，严重影响了酒店入驻客户。大多五星级开业时间不长，硬件设备良好，早期的五星级酒店多进行翻新装修，整体硬件良好重庆近3年来修建了6家五星级酒店，从档次来看，酒店的硬件设备将不断提升，从开发区域来看，新兴商务区将是新的开发热点。目前重庆五星级酒店硬件条件主要表现在如下几方面例子：希尔顿酒店：客房独立制冷的冷暖空调系统、电子保险箱、30个国际卫星频道、语音信箱、双层隔音玻璃等，另外行政、商务楼层套房均有两条 线餐饮西餐厅：自助加烧烤，最大可容纳180人进餐，面积约200平米；中餐厅：大厅可容纳138人进餐；大包房9间，自带卫生间，约25平米；小包房5间，约15平米，最低消费2000元；酒吧：共