闽侯县土地级别与基准地价总报告

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1、. . . . 闽侯县土地级别与基准地价总报告前言土地是人类生产、生活和一切社会经济活动的载体，土地市场是市场经济中最重要的基础性要素之一，而价格信号和价格机制则是市场实现要素资源优化配置的核心。为进一步加强土地市场的宏观管理，全面、及时、准确的掌控闽侯县各乡镇土地资源数量、土地资产价格及土地市场供需趋势，建立健全和完善有中国特色的市场经济体制，科学、合理地反映土地的稀缺性，理顺和促进土地资产的合理配置。在国土资源部的统一部署下，根据中华人民国土地管理法和中华人民国城市房地产管理法及省国土资源厅关于开展基准地价更新工作的通知（闽国土资综200745号）的精神，在闽侯县人民政府的高度重视和正确领

2、导下，成立了闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作领导小组，有序的开展了闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作。通过全方位、多渠道收集影响和决定闽侯县城镇土地级别与基准地价的数据资料、交易案例，并多次会同省科研院校教授、专家和地方机关、单位的领导、技术骨干等分析闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新的背景信息，最终制定出修订更新的工作方案和技术方案。经过全体课题组成员的日夜奋战、共同努力，于2008年6月底完成了修订更新工作，形成了新一轮的闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新成果。闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作，得到了有关单位和部门的大力支持与帮助，在此表示衷心的感。闽侯县本轮城镇

3、土地级别与基准地价修订更新涉及面广，技术性强，工作量大，时间紧，疏漏之处难免，恳请各位验收的领导和专家不吝指正。闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新办公室关于成立闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作领导小组的通知根据省国土资源厅关于开展基准地价更新工作的通知（闽国土资综200745号文件精神），为确保我县新一轮城镇土地级别与基准地价修订更新工作任务的落实，经研究决定成立闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作领导小组。领导小组组成人员如下：组 长：传金（副县长）副组长：徐礼进（县国土资源局局长） 能潮（县政府办副主任）成 员： 榕（县监察局局长） 林江南（县发改局局长） 春敏（县财政局局长

4、） 黄伟杰（县建设局局长） 黄耀辉（县农业局局长） 林碧莹（县统计局局长） 林忠浩（县交通局局长） 林善昌（县物价局局长） 曾永钿（县环保局局长） 浙（县国土资源局副局长）领导小组下设办公室（设在县国土资源局测管办），办公室主任浙兼，办公室工作人员：黄昌榕、林晓美。闽侯县人民政府二八年三月十日344 / 349目录前言1领导小组2工作报告一、基准地价涵1（一）基准地价用地类型1（二）基准地价年期1（三）基准地价开发程度1（四）基准地价容积率2（五）基准地价评估期日2二、修订更新的目的2三、修订更新的依据及原则4（一）修订更新的依据4（二）修订更新的原则4四、修订更新围和任务5（一）修订更新的围

5、5（二）修订更新的任务6五、修订更新基础工作6（一）成立领导小组6（二）培训技术人员6（三）收集调查资料7（四）基础资料整理汇总7六、土地级别修订7（一）土地级别修订技术流程7（二）土地级别修订程序7七、基准地价更新9（一）确定工作容9（二）制定工作计划9（三）基准地价的确定10八、修订更新成果分析与应用12（一）与上轮基准地价成果对比分析12（二）修订更新成果应用42（三）基准地价应用时注意事项44九、修订更新的主要成果45（一）文字成果45（二）图件成果45十、主要经验与体会45（一）领导重视是修订更新工作的关键45（二）与科研单位合作是修订更新工作的保证46（三）各部门配合是修订更新工作

6、的前提46（四）注重调查是修订更新工作的基础46（五）先进技术是修订更新工作的根本47技术报告第一章闽侯县概况48第一节自然资源概况48第二节社会发展概况49第三节闽侯县乡镇概况52第二章修订更新基本理论59第一节土地级别修订的理论依据59第二节土地级别修订的原则61第三节基准地价评估的基本理论62第三章修订更新技术路线69第一节资料收集整理与外业调查69第二节土地级别修订技术流程73第三节基准地价评估的技术方案73第四章土地级别修订方法76第一节土地定级因素选取及权重确定76第二节定级资料整理及量化78第三节土地定级单元分值计算与级别的评定102第五章基准地价评估的程序与方法111第一节基础

7、资料的收集与整理111第二节参数选定111第三节样点地价的计算119第四节基准地价评估区域的确定128第五节样点数据检验129第六节评估模型的选择参数估计134第六章基准地价的确定137第一节基准地价确定的原则137第二节商服用地基准地价的确定139第三节住宅用地基准地价测算140第四节工业用地基准地价测算141第七章宗地地价评估与标定地价确定142第一节基准地价修正系数表的编制142第二节基准地价系数修正法144第三节路线价法146第四节综合用地的计算150第五节地价动态监测点体系的建立152第八章计算机技术在修订更新过程中的应用157第一节基准地价资料输入与分析157第二节基准地价评估的相

8、关图件绘制158土地级别与基准地价修订更新附表1612008年与2005年闽侯县各用地类型基准地价对照表3442008年闽侯县各用地类型基准地价表346一、基准地价涵根据省国土资源厅关于开展基准地价更新工作的通知（闽国土资综200745号，以下简称“通知” ）规定，并结合闽侯县实际情况，对闽侯县此次基准地价的涵作了统一规定，其具体容为：（一）基准地价用地类型此次修订更新基准地价用地类型为商服用地、住宅用地、工业用地三类，其中商服用地包括商业、金融保险业、餐饮旅馆业及其它商服用地等；住宅用地包括高级住宅、普通住宅等用地；工业用地包括工业、仓储业等用地。除此之外，各设区市还应根据实际情况，细化用地

9、类型，公布其他类型用地（如营利性的教、科、卫、体及停车场、交通等用地类型）的基准地价；各县（市）可根据本地实际情况，公布其他类型用地的基准地价。因此确定闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新的用地类型为：商服用地、住宅用地和工业用地三类。（二）基准地价年期各种类型用地的基准地价，是指各类用地土地使用权法定出让最高年限的基准地价。因此确定商服用地基准地价年期为40年，住宅用地基准地价年期70年，工业用地基准地价年期为50年。（三）基准地价开发程度此次修订更新基准地价的表现形式为地面基准地价，有条件的市、县也可同时测算楼面基准地价。各市、县城区、开发区基准地价的土地开发程度按“五通一平”（通路、通上

10、水、通下水、通电、通讯、土地平整）测算；各乡、镇所在地的基准地价土地开发程度按“三通一平”（通路、通上水、通电、土地平整）测算。由于闽侯县所出的地理位置较特殊，无法按照“通知”规定“仅把县城（甘蔗街道）土地开发程度定位五通一平，其他乡镇定位三通一平”，这样与闽侯县实际情况相悖，综合各项情况，最终确定闽侯县城区（甘蔗街道）、荆溪镇、竹岐乡、上街镇、南屿镇、青口镇、尚干镇、祥谦镇土地开发程度为“五通一平”；镇、白沙镇、鸿尾乡土地开发程度为“三通一平”。（四）基准地价容积率此次修订更新基准地价的容积率省定统一标准为：设区市及沿海地区的县级市商服用地的标准容积率为2.5，住宅用地的标准容积率为2.0，

11、工业用地的容积率为1.0；其他县（市）商服用地的标准容积率为2.0，住宅用地的标准容积率为1.8，工业用地的标准容积率为1.0。各地可根据本地实际情况自行确定商服、住宅、工业基准地价的容积率进行更新修订工作，但要公布修订容积率的公式，以便修订到省定标准容积率下的基准地价。其他用地类型的容积率，由各市、县根据当地实际自行确定，并在文字、表格等成果资料中说明。根据闽侯县的实际情况，确定闽侯县城区（甘蔗街道）、荆溪、上街、南屿、青口、尚干、祥谦、白沙、竹岐等其基准地价更新标准容积率为：商服用地的标准容积率为2.5，住宅用地的标准容积率为2.0，工业用地的标准容积率为1.0；鸿尾乡基准地价更新标准容积

12、率为：商服用地的标准容积率为2.0，住宅用地的标准容积率为1.8，工业用地的标准容积率为1.0。（五）基准地价评估期日根据“通知”的要求，基准地价评估期日统一定为2007年1月1日。根据闽侯县的实际情况和考虑成果的实用性，以及闽侯县国土资源局要求，此次修订更新基准地价评估期日统一定为2008年1月1日。二、修订更新的目的（一）深入贯彻中华人民国土地管理法、中华人民国城市房地产管理法中华人民国土地管理法第二十八条规定，“县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。”中华人民国城市房地产管理法第三十二条明确规定，“基准地价、标定

13、地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”（二）为全面掌握土地质量及土地利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地利用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施提供依据。同时为土地税费征收和城镇土地利用规划、计划提供科学依据。（三）建设土地市场体系的一项重要工作基准地价更新工作是土地市场体系建设的一项重要工作，是加强资产管理的重要基础和手段，是规和整顿土地市场秩序的重要容。为了建设完善的闽侯县城镇土地市场体系，必须建立完善的基准地价体系。（四）闽侯县自身发展的需要闽侯县上一轮基准地价是2005年修订更新的。根据基准地价更新的规要求，城镇基准地价应在二至三年更新一次

14、，以便更准确地反映城镇土地市场价值规律。为了进一步加强对闽侯县土地资产的宏观管理，充分发挥土地资产效益，更好地为建设经济强县服务，必须开展新一轮基准地价更新工作。从闽侯县实际县情出发，更需开展基准地价更新工作，原因如下：1、根据“通知”的要求：工业用地的基准地价必须依据2007年1月1日起实施的全国工业用地出让最低价标准（以下简称“标准”）进行全面更新。同时“标准”规定工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。而闽侯县工业用地所在的全国工业用地等别中为11等，即闽侯县工业用地出让最低价为144元/平方米，而上一轮工业用地基准地价没

15、有达到此标准，因此闽侯县基准地价特别是工业用地基准地价必须更新。2、在2006年，闽侯县新区38米大道和4条区间道路建成通车，并完成街心公园两侧道路改造，除此之外福银高速公路、橘园洲大桥、浦上大桥、115县道白沙段改造拓宽等省、市、县重点项目建成或基本建成，并且千家花园、博雅星城、新南公寓等建成并投入使用，使闽侯县城镇建设格局发生较大变化，城镇面貌日新月异。3、闽侯县撤县改区方案经县、市人大常委会批准已报省政府审核，闽江乡撤并和甘蔗镇改街工作已完成，全县15个村改居工作已全部落实法定程序。4、根据闽侯县人民政府关于重新界定我县县城及建制镇建成区具体围的通知可知：2005年制定的基准地价更新围与

16、本文件建制镇建成区的围存在不一致的地方，因此，此次基准地价更新的围是根据此文件确定的县城和建制镇建成区及规划建设区围进行划定的，以便闽侯县各乡镇社会经济的发展。随着一系列基础设施的完善、新楼盘的建成、地域结构的变化，原有的基准地价体系已不能客观反映变化了的地产市场现实状况。按照城镇土地估价规程规定，“为了使估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场发生或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。” 因此为了闽侯县今后社会经济的发展，必须开展新一轮城镇土地级别与基准地价修订更新工作。三、修订更新的依据及原则（一

17、）修订更新的依据1、中华人民国土地管理法；2、中华人民国城市房地产管理法；3、城镇土地分等定级规程；4、城镇土地估价规程；5、省国土资源厅关于开展基准地价更新工作的通知（闽国土资综200745号）；6、全国工业用地出让最低价标准；7、闽侯县人民政府关于重新界定我县县城及建制镇建成区具体围的通知（侯政文2007158号）8、闽侯县土地利用总体规划；9、闽侯县城市总体规划；10、闽侯县各乡镇总体规划；11、相关的法律法规和文件。（二）修订更新的原则1、综合分析原则综合分析原则是指在城镇土地级别修订的过程中应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地级别。2、主导因

18、素原则主导因素原则是指在城镇土地级别修订过程中应重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。主导因素原则与综合分析原则并不矛盾，二者相辅相成。虽然影响土地级别的因素众多，但在级别修订中应重点分析对土地级别起控制和主导作用的因素，突出主导因素影响，抓住主要矛盾。3、地域分异原则城镇土地级别修订应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级别。4、定量与定性结合原则城镇土地级别修订应尽量把定性、经验性的分析进行量化。在确定土地级别初步方案时以定量分析为主，城镇土地级别的调整和最终定案宜依靠定性分析。5、预期收益原则预期

19、收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。6、供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。7、最有效利用原则土地估价应以估价对象的最有效利用为前提进行估价。判断土地的最有效利用主要以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等因素进行判断。8、报酬递增递减原则土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。利用这一原则，可找出土地的边际使用点，即最大收益点或最有效使用点。因此，报酬递增与递减原则与最有效使用原则密切相关。四、修订

20、更新围和任务（一）修订更新的围根据中华人民国土地管理法、城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程（合称“规程” ）、“通知”等法律法规文件规定及闽侯县各乡镇地产发展的需要，最终确定此次城镇土地级别与基准地价修订更新围为：闽侯县城区（甘蔗街道）、荆溪镇、上街镇、南屿镇、青口镇、尚干镇、祥谦镇、镇、白沙镇、竹岐乡、鸿尾乡等11个乡镇建成区和规划建设区。（二）修订更新的任务根据“规程”对城镇土地定级估价工作的要求，结合闽侯县的实际情况，此次课题的任务是：1、利用计算机系统完成土地定级估价的全部计算与绘图工作，并建立起比较完善的城市土地定级估价信息系统。2、划分出闽侯县甘蔗街道、荆溪镇、上街镇等11个乡

21、镇建成区及规划建设区土地级别，编制出各定级因素的分值图及单元总分值图。3、测算并确定出闽侯县甘蔗街道、荆溪镇、上街镇等11个乡镇建成区及规划建设区不同级别各用地类型的基准地价，以及商服用地的路线价。4、制定出不同级别各用地类型的宗地地价修正系数表。5、提出一套较完整的成果应用方案。五、修订更新基础工作（一）成立领导小组为加强闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作，2008年初经闽侯县人民政府会议研究决定，成立闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作领导小组，由闽侯县副县长出任领导小组组长，县政府办副主任、国土资源局局长任领导小组副组长，国土资源局副局长负责具体项目的开展实施。（二）培训技术人

22、员土地级别与基准地价修订更新工作是一项工作量大、技术性强的课题。为此，必须对土地级别与基准地价修订更新人员进行岗前业务培训，主要培训容为：土地级别与基准地价修订更新的目的及意义，土地级别与基准地价修订更新的容与操作方法。参加技术培训的人员为土地级别与基准地价修订更新工作的技术人员。（三）收集调查资料资料收集调查工作是基准地价修订更新最重要的部分，翔实、切实的调查和正确的处理方法是得出闽侯县具有科学性和可操作性基准地价的前提条件。资料收集主要是到各相关部门收集对土地质量具有影响性的资料，如交通状况、基础设施是否完善、公共设施是否完备、环境质量、城镇规划情况等；还须收集关于地价和修订更新一些背景资

23、料，如房地租赁资料、房屋买卖、房屋抵押贷款、土地出让与转让以及相关背景等资料。外业实地调研主要是针对商业店面租金、商业网点、道路情况、商服繁华情况以及公共服务设施情况等进行调查。（四）基础资料整理汇总按照“计量单位统一，数据来源可靠，无显著异常，对明显不符合实际的和特殊的极值予以剔除”的要求，对应用于修订更新的数据资料进行严格的核实，选取相关、准确的资料，根据资料性质和来源初步分类归档并录入计算机。六、土地级别修订（一）土地级别修订技术流程城镇土地定级是根据城镇土地的自然、经济两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇土地质量的地域差异，评定城镇土地级

24、别。其具体工作容包括：做好组织上和物质上的准备，收集资料，资料整理及分值表的编制，权重确定及因素选择，土地定级单元的划分，土地级别的确定，面积量算及土地级别图的编制。由于城镇土地利用类型复杂,形式多样,不同地区城镇土地定级工作的组织方法和工作程序会有所差异，根据闽侯县城镇社会经济情况确定闽侯县城镇土地级别修订采用全域覆盖分类定级法和路线价法两种。定级分商服用地、住宅用地和工业用地三大类。（二）土地级别修订程序1、土地级别修订所需基础资料收集、调查和整理城镇土地定级是一项涉及面广，工作量大，需要投入大量人力和物力进行基础资料的收集和调查。资料收集主要是到各相关部门收集对土地质量具有影响性的资料，

25、如交通状况、基础设施是否完善、公共设施是否完备、环境质量、城镇规划情况等；还须收集关于修订更新一些背景资料。2、定级因素的选择和权重的确定由于影响土地级别的因素很多，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现，根据领导及专家们的意见对影响土地质量的因素按其作用的大小确定其权重。权重值在01之间变化，各因素的权重值之和等于1。3、土地定级单元的划分土地定级单元的划分选取固定网格法，采用计算机系统为辅助手段，将评价区域划分为若干个10米10米的土地定级单元。这种划分对于土地定级成果而言具有较高的精度。4、土地定级单元分值的计算按照“规程”规定，计算各个因素对各定级单元的作用分并统计各个定级单元的总分值

26、，作为评定土地级别的基础。5、土地级别的划分土地级别是土地质量的综合反映。在单元总分值计算的基础上，利用一定的数学模型，将各单元划归不同的土地级别，并按级别间差异大于级别差异的原则及适当考虑已有的人工线状地物和自然线状地物的情况，对土地级别的界线作适当的调整，即得到土地级别。6、土地级别的验证结合基准地价评估工作，根据各利用类型土地市场交易样点及外业调查样点的地价划分土地级别，用实例作为土地初步定级的验证手段。工作步骤为：（1）按城镇土地条件相似和样点地价相近划分各类用地的均质地域；（2）按城镇土地分等定级规程要求，对均质地域各类用地的样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算，得出各均质地域平

27、均地价；（3）对各均质地域平均地价进行数理统计分析，确定各土地级别相对应的平均地价区间；（4）在图上对处于同一地价区间的相邻均质地域进行合并，得到不同用途的土地级别。7、面积量算及土地级别图的编制土地级别评定以后，通过面积量算得到各土地级别的面积，并编制土地级别图把土地级别的空间分布直观地反映出来。七、基准地价更新（一）确定工作容此次基准地价更新主要是对闽侯县城镇的地价重新进行计算，特别是对社会经济环境变化较大区域，或同一区位条件但属不同级别的区域，应根据测算的样点地价，重新评估确定其基准地价。1、确定不同土地级别与土地利用类型的基准地价，包括：商服用地、住宅用地和工业用地的基准地价，测算路线

28、价、动态监测点地价；2、设计土地出让年期、交易期日、容积率、临街深度等修正系数；3、根据因素对宗地地价的影响，建立宗地地价影响因素修正系数体系。（二）制定工作计划在确定基准地价更新容的基础上，制定更新工作计划：1、准备工作参照“规程”中的表格样式，针对闽侯县房产、地产市场的现状和特点，并考虑到部分数据的可获取性和可操作性，设计多种样式的调查表格。2、资料的收集、调查与整理确定资料收集调查的路线、区域和单位，要求主要的交易、繁华区域尽可能多布置调查样点，交易量较少的区域根据实际情况布置调查样点数量，同时保证调查样点的全面。每天整理所调查的资料，及时上图、录入计算机、备份数据。初步调查工作于200

29、8年2月初结束，同时根据需要收集相关部门资料。3、基准地价测算及图件编制阶段在资料审核的基础上，选用适当方法，以土地定级作为基准地价评估的基础，先分别计算商服用地、住宅用地和工业用地在不同土地级别上的土地收益、地价等，评估出各级别不同土地利用类型的基准地价；对区位条件敏感的商服用地，分区段、街道评估出路线价，并编制基准地价图和地价样点图等相关图件。借助Excel等数据处理软件完成相关的计算和数据检验，用word软件进行报告及其他文字编写，通过AutoCAD、MapGIS等绘图软件编制闽侯县各级别不同用途的基准地价图及其他图件。4、成果整理及报告编写阶段通过对影响宗地地价的因素进行分析，编制基准

30、地价修正系数表和宗地地价影响因素指标说明表，建立宗地地价修正体系；编写基准地价评估工作报告和技术报告。5、成果修改，提交验收阶段根据初步确定的基准地价成果，与闽侯县国土资源局的领导及相关部门的领导专家进行论证，根据反馈的意见和建议，对基准地价成果及基准地价评估报告进行局部调整和修改，完善修订更新成果，最后形成修订更新系列成果，提交验收。6、成果验收，归档阶段由闽侯县国土资源召开闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新成果验收会议，项目工作人员根据验收的意见和建议，结合闽侯县的实际情况，对修订更新的成果进行修改、完善，形成修订更新系列成果，并提交归档。（三）基准地价的确定1、商服用地基准地价的确定根

31、据“规程” ，并结合闽侯县土地市场、房地产市场的实际情况，以收益还原法（即利用房屋租赁资料）测算商服用地基准地价为主，剩余法测算的商服用地基准地价为辅，最终确定闽侯县甘蔗街道、荆溪镇、上街镇等11个乡镇的商服用地基准地价。商服用地基准地价是区域平均基准地价和区段路线价相结合。表1 闽侯县各乡镇商服用地基准地价表 单位：元/平方米级别甘蔗荆溪上街南屿青口尚干祥谦白沙竹岐鸿尾12615.01476.42013.51999.41857.12832.51276.91660.11782.21244.81600.921682.6954.71348.01333.91276.91861.0855.61058.

32、91157.0808.51068.73999.0636.9911.7897.6855.61280.8584.2682.6766.0540.3717.94660.1473.5610.3596.2584.2859.5460.8529.0424.8490.05480.3496.0415.3400.0588.12、住宅用地基准地价的确定住宅用地基准地价的测算主要是利用房屋买卖资料、房屋抵押贷款资料和部分房屋租赁资料计算地价，即运用剩余法评估为主，收益还原法测算的样点价格为辅，再经过一系列数据的验证，最后确定闽侯县甘蔗街道、荆溪镇、上街镇等11个乡镇住宅用地的基准地价。表2 闽侯县各乡镇住宅用地基准地价

33、表 单位：元/平方米级别甘蔗荆溪上街南屿青口尚干祥谦白沙竹岐鸿尾1937.5969.71226.5946.9842.1846.0656.2652.8629.4582.9536.52720.1785.2961.0726.7656.2660.1491.7456.1505.0437.7404.53526.8620.4740.8572.2491.7495.6347.7335.7386.5327.3301.04387.3533.5586.3447.0347.7285.4248.7305.5246.3225.03、工业用地基准地价的确定根据闽侯县人民政府关于发布实施闽侯县工业项目用地统一综合地价标准（即最

34、低价标准）的通知（侯政文200733号），并结合收集到的土地出让资料以及成本逼近法测算模型，综合确定闽侯县甘蔗街道、荆溪镇、上街镇等11个乡镇工业用地基准地价。表3 闽侯县各乡镇工业用地基准地价表 单位：元/平方米级别甘蔗荆溪上街南屿青口尚干祥谦白沙竹岐鸿尾1216.3205.0216.9202.8204.9208.8204.9190.8200.5183.3190.02199.8191.5207.9193.8188.4192.3188.4172.8184.0169.8179.53186.3176.5192.0177.9180.9184.8180.9160.8169.0159.3167.54、其

35、他类型用地的基准地价的确定本次基准地价修编，除了对商服、住宅、工业用地进行评估外，还针对其他用地包括营利性科、教、文、卫、体以及停车场、公墓等特殊类型用地，电力、电讯、电视塔用地等各类用地提出定价的建议。由于各种特殊类型用地无明显的租售资料，经评估人员调查综合分析，结合闽侯县实际情况，最终提出如下建议：A、营利性的科、教、文、卫、体以及停车场、公墓等特殊类型用地按工业用地的1.5倍计（见表4）；B、电力、电讯、电视塔用地按工业用地的1.2倍计（见表5）。表4 营利性的科教文卫等特殊类型基准地价表 单位：元/平方米级别甘蔗荆溪上街南屿青口尚干祥谦白沙竹岐鸿尾1324.5307.5325.4304

36、.2307.4313.2307.4286.2300.8275.0285.02299.7287.3311.9290.7282.6288.5282.6259.2276.0254.7269.33279.5264.8288.0266.9271.4277.2271.4241.2253.5239.0251.3表5 电力、电讯、电视塔用地基准地价表 单位：元/平方米级别甘蔗荆溪上街南屿青口尚干祥谦白沙竹岐鸿尾1259.6246.0260.3243.4245.9250.6245.9229.0240.6220.0228.02239.8229.8249.5232.6226.1230.8226.1207.4220.

37、8203.8215.43223.6211.8230.4213.5217.1221.8217.1193.0202.8191.2201.0八、修订更新成果分析与应用闽侯县上轮基准地价成果是2005年修订的，而此次基准地价修订更新是在上轮成果的基础上进行的，但仍存在较多不同的地方，详见以下分析：（一）与上轮基准地价成果对比分析1、修订更新过程对比分析（1）相同点土地定级仍采用ARCGIS软件进行土地定级单元的划分和计算以及最终级别的划分；基准地价的测算方法基本与上轮测算方法基本相同，主要采用剩余法、收益还原法、成本逼近法等。此次基准地价修订更新与上轮基准地价测算其用地类型均为商服用地、住宅用地、工业

38、用地；各类用地土地出让最高年限均一样：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。土地还原率均取6.0%。商服用地和工业用地的标准容积率均相同分别为：闽侯县城区（甘蔗街道）、荆溪、上街、南屿、青口、尚干、祥谦、白沙、竹岐等商服用地标准容积率为2.5，工业用地标准容积率为1.0；鸿尾乡商服用地标准容积率为2.0，工业用地标准容积率为1.0。（2）不同点1）修订更新围不同：根据闽侯县人民政府关于重新界定我县县城及建制镇建成区具体围的通知（侯政文2007158号）规定，此次城镇土地级别与基准地价修订更新围明显比上轮围大。以甘蔗街道为例：上轮基准地价测算围基本在外福铁路以南，而此次修订更新的围也包

39、括外福铁路以北的规划建设区域。2）土地开发程度不同：上轮土地开发程度为甘蔗街道土地开发程度为“五通一平”，荆溪镇、上街镇、南屿镇、青口镇、祥谦镇、尚干镇、镇、白沙镇、竹岐乡、鸿尾乡等其他十个乡镇土地开发程度为“三通一平”；此次基准地价土地开发程度除了镇、白沙镇和鸿尾乡土地开发程度为“三通一平”，其他街道、乡镇土地开发程度均为“五通一平”。3）住宅用地容积率不同：根据“通知”，此次闽侯县城区（甘蔗街道）、荆溪、上街、南屿、青口、尚干、祥谦、白沙、竹岐等其基准地价更新住宅标准容积率为2.0；鸿尾乡基准地价更新住宅用地标准容积率为1.8。上轮基准地价测算中甘蔗街道、荆溪、上街、南屿、青口、尚干、祥谦

40、、白沙、竹岐等其基准地价更新住宅用地标准容积率为1.8；鸿尾乡基准地价更新住宅用地标准容积率为1.5。3）土地还原率描述不同：上轮根据关于开展新一轮全省城镇土地级别和基准地价修订更新工作的通知（闽国土资综200481号）中规定“基准地价更新测算中土地还原利率统一按银行一年期贷款利率，往上取整作为土地还原率”；而此次修订更新土地还原率是根据“通知”中规定“还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率”。2008年1月1日中国人民银行公布的人民币五年期存款利率为5.85%，由于上轮土地还原利率为6%，满足此次基准地价更新土地还原利率确定的要求，为了基准地价具可比性，因此此次土地还原率

41、也定为6%。2、修订更新成果分析（1）级别数对比分析由下表可以看出此次与上轮基准地价级别数只有工业用地没有发生变化均是三级，商服用地级别数有变化的乡镇只有上街、南屿、青口、祥谦，住宅用地级别数有变化的乡镇包含荆溪、上街、尚干、祥谦和鸿尾。各用地类型级别数均没有发生变化的乡镇有甘蔗、青口、白沙、竹岐。表6 基准地价修订更新级别数对比一览表乡镇甘蔗荆溪上街南屿青口尚干祥谦白沙竹岐鸿尾商服用地上轮54444534444此次54555544444住宅用地上轮43544434443此次44444344444工业用地上轮33333333333此次33333333333（2）甘蔗街道基准地价成果对比分析闽侯

42、县甘蔗街道位于西郊，是县政府驻地。离省会市中心仅23千米，南临闽江，福古省道、外福铁路穿境而过，交通发达，通讯便利。但由于区位地理环境的制约，无常形成中央商务区，逐渐演变成市的“卫星城”。1）商服用地甘蔗街道商服用地总的划分为5个级别，其地价分布情况：由中心繁华区沿主要街道向外递减。其中心区主要以街心路、818西路等为代表，以校园路、迎宾路、交通路、甘洲路、蔗洲路等所包围的区域向四周辐射，并且地价衰减的速度很快，如街心路一级段（校园路路口到电影院）的路线价为6718.7元/平方米，而街心公园段就迅速降为二级地，其路线价为5128.8元/平方米。这正好符合商服用地对区位因素最为敏感的特性。总之，

43、甘蔗街道商服用地一级地的基准地价为2615.0元/平方米，主要位于街心路两侧（闽侯电影院至校园路路口）、街心路支路、甘洲路以北（县工商局至永辉货仓超市）、横街；二级基准地价为1682.6元/平方米，主要分布于818大道两侧、县邮电局宿舍、亭下街、蔗洲路两侧（甘蔗博爱幼儿园至粮食大厦）、校园路两侧、甘洲路两侧（粮食大厦至闽侯县国土局）、街心公园两侧、侨园路、迎宾路、福龙新村、福古公路以南（交警大队、闽侯县经济适用房、闽侯县国税局、工业区员工宿舍段）、闽侯良浩医院、昙石村农贸市场；福古公路以北、闽侯县政府、闽侯五中、五福小区、慈恩寺、三福小区、城东车站等其基准地价为999.0元/平方米是属于三级地

44、；四级地主要位于洪江石化、建筑科学研究院、闽侯一中、洽浦村、墩园洲、长江村、木材加工厂、旗下新村、店湖工业小区、万安山公园、光华饲料厂、南岭，其基准地价为660.1元/平方米；其他区域的商服用地由于利用价值较低，导致其地价也很低，基准地价为480.3元/平方米。从总发展趋势看，甘蔗街道商服中心区近期不会有太大改变，仍然是以街心路为中心向四周辐射。随着福古路经济适用房和工业园区员工宿舍楼的建设，此区域的商服用地基准地价将会升高。2）住宅用地甘蔗街道住宅用地基准地价比上轮的甘蔗街道住宅用地基准地价略有提高。其中一级地基准地价为937.5元/平方米，具体位于（东：亭下街；南：五福村委会、蔗洲路、镇人

45、民政府、甘洲路；西：街心公园、交通路；北：县人民武装部、大元巷、侨园路、校园路、公安局、福龙路；）福古公路以南（良浩医院、洽浦村、闽侯新区、闽侯经济适用房、工业园区员工宿舍区、世纪芳洲），这一区域把商服用地的一级区域都包括在。由于商服用地沿街大多数的建筑物多为综合用途，即建筑物一层为店面，一层以上多为住宅等其他用途，造成商服用地与住宅用地的交叉，商服繁华度显著影响住宅用地的价格，从而使商服用地一级地基本都包括在住宅用地一级地围。二级区主要位于：一级区外围（东：闽侯县南山幼儿园、闽侯县地税局、邮电局宿舍；南：福古公路以北；西：闽侯县人民政府、省汽运闽侯公司、县联运公司；北：教师集资楼、闽侯五中、

46、特殊教育学校、五福小区、福龙新村、闽侯县青少年体校、三福小区），其基准地价为720.1元/平方米。这一区域不仅在商服中心的辐射围，又与其有一定的距离，并且该区域各项生活服务设施、公共服务设施、基础设施等配套较为完善，是理想的居住用地。一级、二级外围，外福铁路以南（洪江石化、建筑科学研究院、十字旗下新村）、店湖工业小区、光华饲料厂、南岭等为住宅用地的三级区，其基准地价为526.8元/平方米。除一级、二级、三级所包围围外的城镇土地都包括在四级区域，其基准地价为387.3元/平方米。由于该区域离甘蔗街道中心较远，交通不是很方便等因素的影响，地价偏低，但随着规划的逐步实施、各种设施的改善和人们对土地价

47、值的重视程度不断的提高，此区的地价会不断地上升。3、工业用地成果分析甘蔗街道的工业用地的地价基本是经过政府干预处理后确定的地价，主要是考虑到要引进外资，同时又不能让国有资产流失。因此在确定其工业用地价格时这两方面都要兼顾。即工业用地基准地价不能低于全国工业用地出让最低价标准中规定的价格，不能为了招商引资而随意降低工业用地地价。甘蔗街道工业用地一级地主要分布在防洪堤以北、外福铁路以南、外福铁路以北（南山村、横屿村）、洪江石化，其基准地价为216.3元/平方米；二级地主要分布在一级外围，具体位于洽浦村、青岐村、店湖工业小区、甘蔗变电站、万安山公园等，其基准地价为199.8元/平方米；评估区域除一级

48、、二级地以外的区域是工业用地的三级区，其基准地价为186.3元/平方米。4）与上轮基准地价对比分析由以下对比分析图可以看出，甘蔗街道本轮基准地价不管是商服用地、住宅用地还是工业用地其价格均有所提高，商服用地和住宅用地各级别相差均在56元/平方米左右，工业用地一级地基准地价高出102.4元/平方米，二级地高出96.4元/平方米。图1 甘蔗街道商服用地基准地价成果对比分析图图2 甘蔗街道住宅用地基准地价成果对比分析图图3 甘蔗街道工业用地基准地价成果对比分析图（3）荆溪镇基准地价成果对比分析荆溪镇位于市西郊，闽江北岸，距仅16千米。就是由于荆溪距离较近使得荆溪商服发展潜力不足，然而住宅和工业其发展

49、潜力是可观的。由于受市区辐射影响，荆溪镇住宅用地的基准地价仅次于上街；由于受行政区划、土地税收等原因的限制，导致荆溪工业基准地价比甘蔗街道偏低。1）商服用地由于荆溪镇的特殊地理位置，虽然商服不是很繁华，却有两个商服中心，分布在荆溪镇部附近的徐家村路和101省道与厚屿村、桐口村交叉路口处，其路线价分别为4406.8元/平方米和5632.2元/平方米。荆溪镇商服用地一级区，主要分布在101省道商贸综合大楼段和101省道荆溪卫生院段，其基准地价为1476.4元/平方米；二级地的基准地价为954.7元/平方米，主要分布在粮食批发市场、厚屿一级外围（101省道两侧）、101省道两侧绿洲家园、荆溪镇政府所

50、在地一级外围、徐家村；二级外围，具体位于：闽江以北、外福铁路以南等所包围的区域其地价为636.9元/平方米是属于三级地；评估区域除一级、二级、三级地以外的区域为四级地，该路段由于地处偏远、利用价值较低，导致地价也很低，其基准地价为473.5元/平方米。2）住宅用地成果分析荆溪镇住宅用地基准地价仅次于闽侯县住宅用地基准地价最高的上街镇。其中一级地基准地价为969.7元/平方米，主要位于软件园、厚屿、绿洲家园、建发房产；二级区主要位于：101省道两侧（里、浦口、希望饲料、同泰电子、建发建材、富水综合食品、黄氏药业）、亚青游艇别墅、连头洲、荔枝洲别墅区、坛山、横岐、港边、旅游学校、徐家村荆溪镇部，其

51、基准地价为785.2元/平方米；一级、二级外围外，具体位于浦里、永丰村、70907部队、横路、连江园、中央储备粮直属库、驾驶员培训基地、省交警训练基地、光明村村部、工艺、七四二七工厂、建筑机械厂、卫生职业技术学校、外西里、港头村白头、古山洲等为住宅用地的三级区，其基准地价为620.4元/平方米；评估区域除一级、二级、三级地以外的区域为住宅用地基准地价四级区，其基准地价为533.5元/平方米。3）工业用地成果分析荆溪镇的工业用地的地价基本是经过政府干预处理后确定的地价，主要是考虑到要引进外资，同时不能随意地让国有资产流失。因此在确定其工业用地价格时这两方面都要兼顾。即工业用地基准地价不能低于全国

52、工业用地出让最低价标准中规定的价格，同时为了招商引资不能随意抬高工业用地地价。荆溪镇工业用地一级地主要分布在101省道以北与外福铁路以南（东至十六港排涝站、西至七四二七工厂）、工艺、天德建材、仓山民政海绵厂、绿洲家园部分用地、软件园、里等，其基准地价为205.0元/平方米；二级地主要分布在农工商种禽公司、牛远亭、连江园、省公路管理局杜坞储运站、湖头、省交警训练基地、大屿山、光明小学、省蓝建集团、溪下村小学、建筑机械厂、旅游学校、荆溪镇政府、徐家村、港头村连头、亚青游艇别墅、连头洲、荔枝园别墅区、建发房产、坛山、绿洲家园沿江段、古山洲、浦口、安兜、横路等，其基准地价为191.5元/平方米；评估区

53、域除一级、二级地以外的区域是工业用地的三级区，其基准地价为176.5元/平方米。4）与上轮基准地价对比分析由以下对比分析图可以看出，荆溪镇本轮基准地价不管是商服用地、住宅用地还是工业用地其价格均有所提高，商服用地、住宅用地和工业用地各级别均提高45元/平方米，住宅用地上轮级别为三级，本轮住宅用地级别定为四个级别。图4 荆溪镇商服用地基准地价成果对比分析图图5 荆溪镇住宅用地基准地价成果对比分析图图6 荆溪镇工业用地基准地价成果对比分析图（4）上街南屿基准地价成果分析上街、南屿位于闽侯南部，上街镇交通便捷，距市中心仅9.2千米，南屿镇距仅18千米，两镇腹地广阔，区位优势突出。316国道、福银高速

54、公路从两镇穿境而过，洪塘大桥、桔园洲大桥更是把上街与连成一体，随着“东扩南进西拓”战略的实施，加上已建设的浦上大桥和将于11月建成通车的湾边大桥，南屿的区位优势也日益凸显，因此两镇在住宅方面的发展尤为迅速。具体分析如下：1）商服用地基准地价分析上街南屿路线价分为五个级别，上街一级路段主要有上街新商业街、大学城医大、福大、师大路段、福银连接线博仕后家园段，其对应的路线价为：新商业街4173.0元/平方米，学园北路医大路段3245.1元/平方米，学园南路福大路段3754.4/平方米，闽江中路福大生活区路段3245.1元/平方米，科技路师大段3907.1元/平方米；二级路线包括邱阳街靠近商贸中心段、

55、316-324连接线永辉超市与建平村路段以及大学城部分路段，其中邱阳二级路段路线价为2273.8元/平方米，316-324连接线永辉段路线价为2226.8元/平方米；三级路段包括科技路（靠近国道连接线段）、邱阳街（新峰段）、新街（工商银行至金屿段）、316-324连接线（余盛至英泰第一城段）、学生街、华佗路以及庄南博仕后缘墅商业街等；四级路段包括新街（商贸中心至工商银行段）、工贸路、316-324连接线（闽都大庄园段、沙墩与沙堤段）及联心路等；五级路线主要有316-324连接线（上街收费站至沙堤加油站段）、联心路过洋段。南屿路线价一级路段包括为永兴超市农贸市场新桥头，路线价为3461.6元/平

56、方米；而南屿街（永兴超市至小商品街口段）与小商品街则为二级段，其相应路线价为2203.5元/平方米；三级路段包括水西街、南井街上楼里段，其路线价分别为1427.5元/平方米与1893.2元/平方米；四级路段包括河下街、南井街南井段以及316-324连接线（南井路段与坎水至南前段）；五级路段主要在316-324连接线其他路段上。上街南屿片商服用地划分为五个级别，比上轮增加了一个级别，其地价分布情况：一级地主要包括上街商贸中心、大学城医大、福大、师大区域，以及316-324连接线永辉超市段、福银高速连接线博仕后家园段，其商服用地的基准地价为2013.5元/平方米，其中上街商贸中心的拆迁改造已基本完

57、成，使其商业发展迅速，而随着大学城各学区的不断兴建与完善，带动了大学城多条道路的商业发展；二级商服用地基准地价为1348.0元/平方米，主要分布在邱阳街，学生街，国宾大道沿线、316-324连接线（闽都大庄园至永辉、一中至董屿）；三级商服用地基准地价为911.7元/平方米，分布在新街（上街镇政府），316-324连接线（闽都路段、沙墩村至联心村路段）以及联心村、浦口村、岐安村、庄南村等；四级地则主要分布在山、院前、丹仕、榕桥、洋中、岐西、岐头、浦口洲、后山洲、厚庭洲、马保、新洲、马洲等，其商服用地基准地价为610.3元/平方米；五级地则分布在侯官、堤岸、当路、下南洋、中洲、下洲、尾厝、蔗洲等区

58、域，其商服用地基准地价为496.0元/平方米。南屿的商服用地主要以南屿街为一级地沿主要道路向外递减，其商服一级地基准地价为1999.4元/平方米；二级商服用地基准地价为1333.9元/平方米，分布在水西路，南井街（农贸市场至上楼里段）；三级地分布于南井街、河下路、南屿新桥头至卫生院、316-324连接线（南屿后山至南井），其商服用地基准地价为897.6元/平方米；四级商服用地的基准地价为596.2元/平方米，分布在南溪、中溪、元峰、流洲、青洲、中溪港以及316-324连接线（高岐至后山、南井路口至龙好公路口）；五级商服用地分布在除前四级之外的所有区域，其商服用地的基准地价为415.3元/平方米

59、。图7 上街南屿片商服用地基准地价更新成果与上轮对比图通过上图对比可以看出，本次上街南屿片商服地价比上轮增加了一个级别，达到五个级别，而基准地价价格也有相应提高，上街商服用地基准地价第一级比上轮提高了3.07，南屿第一级只比上轮提高了2.35。但由于上街南屿距离过近，受到商服圈的影响较大，因此短期商服地价难以有较大的提升空间。2）住宅用地基准地价分析近年来，上街镇与南屿镇政府加大对基础设施和公用设施的建设，同时由于区位优势，受到的影响，房地产市场有了较大的发展。上街一级住宅用地的基准地价为1226.5元/平方米，南屿为946.9元/平方米，与上一轮上街南屿住宅用地基准地价相比略有提高。上街住宅

60、一级地主要位于金桥花园、闽都大庄园、英泰第一城、福禄坊、融汇山水、傅仕后家园所围成的区域，这一区域不仅与市区仅一江之隔，而且该区域各项生活服务设施、公共服务设施、基础设施等配套也逐步完善，是理想的居住用地，其基准地价为1226.5元/平方米；二级区主要位于：上街镇部、商贸中心、新峰村、联心村、美岐村、岐安村、沙墩村、建平村以及大学城等区域，其基准地价为961.0元/平方米；庄南村、沙堤村、榕桥村、劳光村、红峰、杏洋、丹仁、院前、山等为住宅用地的三级区，其基准地价为740.8元/平方米；四级区域则分布在闽江大学学区、鲤鱼洲宾馆、侯官村、青洲村、中美村、岐头村，其基准地价为586.3元/平方米。南屿住宅一级地主要分布在南屿镇部、南前村、土溪厝、洋中厝、中溪港以及后山村村部，其基准地价为946.9元/平方米；二级地主要分布在高岐村、晓岐村、元峰村以及曾庆厝、旧厝、榕屿、元埔、江口柴桥头、下当、下田、上洲、下洲、厝里、六十份、力厝前、东头湾、高岐头、镇三八场等地区，其基准地价为726.7元/平方米；三级地主要分布在坑南、边洲、新厝、太平道、流洲、江口九石、浦里、