设备管理手册

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1、设备管理手册目录WI/SB000FantasiaA/0 1/4编号标题页码版号/状态001设备管理组织机构图1A/0002工程维修主管职责1A/0003工程维修领班职责1A/0004维修技工职责1A/0005设备管理规程12A/0006设备保修期管理办法1A/0007水电过户审批制度2A/0008配电房管理制度1A/0009发电机房管理制度1A/0010水泵房管理制度1A/0011空调制冷设备房管理制度1A/0012中控 / 消防中心管理制度1A/0013电气维修规定1A/0014临时用电管理规定1A/0015用水、供水管理规定1A/0016电梯管理规定1A/0017测量设备管理规定2A/O0

2、18供配电设备设施安全操作规定1A/0019供配电设备设施运行管理规定2A/0020供配电设备设施维修保养规定2A/0021给排水设备设施操作规定1A/O022给排水设备设施运行管理规定2A/O023给排水设备设施维修保养规定3A/0024二次供水管理规定2A/O025柴油发电机操作规定1A/O026柴油发电机运行管理规定2A/O027柴油发电机维修保养规定2A/0028电梯运行管理规定2A/O设备管理手册目录WI/SB0001/179FantasiaA/0 2/4编号标题029电梯日常维修保养规定030电梯故障维修规定031电梯困人救援规定032中央空调操作规定033中央空调运行管理规定03

3、4中央空调维修保养规定035消防系统维修保养规定036弱电系统维修规定037现场安装 / 维修规定038公共设备大的故障维修程序039设备更新、技术改造程序040风机维修保养规定041车库收费系统保养规定042库房管理制度QR-001SB故障转呈单QR-002SB外委维修保养申请表QR-003SB设备停用 / 封存 / 报废申请表QR-004SB设备维修记录QR-005SB操作票QR-006SB采购设备验收表QR-007SB低压配电设备设施例保记录表QR-007SB-1低压配电设备设施一级保记录表QR-007SB-2低压配电设备设施二级保记录表QR-008SB测量设备限制使用记录QR-009S

4、B测量设备统计表QR-010SB测量设备校准动态记录QR-011SB配电房运行记录QR-012SB给排水设备设施例保记录表QR-012SB-1给排水设备设施一级保记录表QR-012SB-2给排水设备设施二级保记录表QR-013SB中央空调维修例保记录表页码3211232251111111111111111112332版号/状态A/OA/OA/OA/OA/OA/0A/OA/OA/0A/OA/OA/OA/0A/0A/OA/OA/OA/OA/OA/OA/OA/OA/OA/OA/OA/OA/OA/OA/OA/OA/O2/179QR-013SB1中央空调维修一级保养记录表3A/O设备管理手册目录WI/S

5、B000FantasiaA/03/4编号标题页码版号/状态QR-013SB2中央空调维修二级保养记录表3A/OQR-014SB水泵房巡查记录1A/OQR-015SB-事故报告1A/OQR-016SB-年电梯周检查表1A/0QR-016SB-1-年扶梯周检查表1A/0QR-017SB水池（箱）清洗消毒记录表1A/OQR-018SB发电机运行记录表1A/0QR-019SB电梯运行记录1A/OQR-020SB中央空调系统运行记录1A/OQR-021SB值班记录1A/0QR-022SB车库收费系统月保养记录表1A/OQR-022SB-1车库收费系统一级保养记录表1A/OQR-022SB-2车库收费系统

6、二级保养记录表1A/OQR-023SB消防系统月检查保养记录表1A/OQR-024SB消防系统年（季）检查保养记录表1A/OQR-025SB用户维修服务单1A/OQR-026SB公共维修派工单1A/OQR-027SB柴油发电机月保养记录表1A/OQR-028SBIII级设备保养检查记录表1A/OQR-029SB机电设备统计表1A/OQR-030SB设备年度保养计划1A/OQR-031SB水池（箱）加药记录表1A/OQR-032SB()年用水分布情况表1A/0QR-033SB（）年用电分布情况布表1A/0QR-034SB维修供方监控评价表2A/OQR-035SB设备完好率统计表1A/OQR-03

7、6SB年用水分析图表1A/OQR-036SB-1年用电分析图表1A/OQR-037SB风机例保记录表1A/O3/179QR-037SB-1风机一级保记录表设备管理手册目录WI/SB000FantasiaA/0 4/4编号标题QR-037SB-2风机二级保记录表QR-038SB监控设备月保养记录表QR-039SB消防水泵例保记录表QR-039SB-1消防水泵一级保养记录表QR-039SB-2消防水泵二级保养记录表QR-040SB机电设备评价表QR-041SB柜式空调机组保养记录QR-042SB公共机电设备验收单QR-043SB计量器具检定计划1A/O页码版号/状态1A/O1A/02A/03A/0

8、3A/01A/01A/01A/01A/04/179设备管理组织机构WI/SB001FantasiaA/0 1/1公司总经理分公司经理供方公司工程维修主管工程维修领班维修技工5/179工程维修主管职责WI/SB002FantasiaA/0 1/11、在分公司经理领导下，负责机电安装、维修工程的全面管理工作。2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。3、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立安全制度，防止发生安全事故。4、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。5、负责组织制定设施、设备维修保养计

9、划和方案，并组织检查和落实。6、负责组织对分公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。7、 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。8、分析水、电的使用分布情况，降低资源的消耗，并将分析统计情况分别记录于- 年用水分析图表、- 年用电分析图表、（）年用水分布情况表、（）年用电分布情况表中。9、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。10、 相关文件与记录QR-036SB - 年用水分析图表QR-036SB-1 - 年用电分析图表QR-032SB()年用水分布情况表QR-033SB()年用电分布情况表工程维修领班职责WI/SB003FantasiaA/0 1/11、承上

10、启下，团结组织全班员工操作维修所辖楼宇内全部建筑、机电设备。2、每天具体布置安排班内员工的工作，监督检查安全工作。3、以身作则，技术精益求精，作好全班带头人；发动全班人员共同克服工作中的困难，解决问题。4、制定维修材料月采购计划/月工作计划，报维修主管审核，分公司审批。5、收集、整理、保存设备技术资料及维修保养记录，督查每人完整地作好各项记录。6、作好全班员工的思想工作，提倡“无私奉献”的工作精神。7、遵章守纪，认真负责，严把质量关。8、做好维修保养计划并监督检查实施，确保设备处于良好状态。6/1799、督促维修技工做好维修服务工作，填好各种表格。不断提高维修服务满意率 。工程维修技工职责WI

11、/SB004FantasiaA/0 1/11、 直接向工程部领班负责，确保整个辖区供水、供电正常。2、参加供水、供电公司抄表。3、 熟悉强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统、消防及水池水位控制线路等。4、每日巡视供电、供水系统的运行情况，做好记录，发现故障后立即向相关人员汇报并及时处理。5、检查配电系统的空气开关、断路器、电表等用电设备是否正常运行。6、负责公共设施设备及水、电维修。7、参加抄客户水、电表。8、严格遵守安全技术操作规定并按有关制度办事。9、对维修保养及施工中出现的故障及不安全因素及时处理并汇报。10、负责处理业主（业主及客户）水电报修项目。11、 按照公司节水节电的规定，做

12、好节水节电的工作。每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。12、每天作好值班记录并填写于值班记录中，准确认真填好各种有关表格。13、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。14、相关文件与记录QR-021SB值班记录设备管理规程WI/SB005FantasiaA/0 1/1210目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。2 0适用范围公司管辖的电力 ( 油 ) 拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。30定义3 1日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，

13、对不经常运行的机械进行盘车、试车（风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。7/1793 2一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3 3二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电

14、器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3 4中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。3 5大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。8/179设备管理规程WI/SB-005FantasiaA/02/123 6设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后

15、、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。3 7事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3 8状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4 0设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、 BA中央管理计算机。级设备：风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装

16、置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。5 0设备管理模式采用计划预修制（三级保养 - 日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。5 1对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。5 2对于、级电气设备（高压柜、变压

17、器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。5 3 对于级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在级设备保养、检查记录表内。60职责6 1分公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定。9/179设备管理规程WI/SB005FantasiaA/0 3/12维修技工的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责公共机电设备维修保养合同、电梯维修保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。6 2人力资源与行政部

18、负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。6 3分公司负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备维修保养合同委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据公共机电设备维修保养合同确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。7 0设备前期管理7 1前期介入设备选型、安装要求等由分公司对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，分公司应参与。7 2设备的接管验收7.2.1设备的接管验收由分公司代表公司，组织专家及相关分公司技术技工组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在

19、验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由分公司对地产商办理（验收单接收人处签字盖分公司公章）。、级设备由分公司组织专家及分公司技工一同检验，级设备由分公司检验，填写验收单报人力资源与行政部复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、分公司各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由分公司向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由分公司代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在人力资源与行政部办理清单签字、盖章手续。资料由分公司专人保管。7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直

20、接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，分公司须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司人力资源与行政部审核。审核通过后，由分公司具体办理过户、抄表到户事宜，分公司负责办理供用电合同、供水合同、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。10 / 179设备管理规程WI/SB005FantasiaA/1 4/127 3设备的编号设备编号由以下四部分组成：第一部分表示设备的类别：用数字表示；第二部分表示单位的名称：用分公司前两字的第一个字母表示。第三部分表示单位设备序号：用数字.表示；第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示；例：03 XN 1

21、()电梯喜年中心 1 号梯级管理设备7 4设备的建帐分公司给所管物业的全部设备编号，并填写机电设备统计表。7 5设备质量缺陷整改新入伙的分公司，机电设备接管后，由分公司委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由公司组织验收，通过后，再与供方签订公共机电设备维修保养合同。7 6设备标识管理7.6.1设备标牌未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，分公司可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。7.6.2设备的颜色设备的颜色由各分公司自行统一。7.6.3设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等

22、），报废、封存的设备须标识。7.6.4设备标识牌由公司统一设计。8 0设备使用管理8 1物业公共设备的操作使用权归分公司，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得分公司同意。8 2分公司维修技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本分公司设备管理规程WI/SB00511 / 179FantasiaA/05/12管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。8 3分公司维修技工应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态

23、，及时予以控制调整。8 4重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经分公司经理批准。9 0设备维修保养管理9 1计划9.1.1维修保养计划9.1.1.1供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报分公司，保养周期、级别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。分公司审核、调整后，与分公司保养范围内的设备年度保养计划汇总，于每年12月下旬报公司相关领导审批，审批后的设备保养计划分公司、专业公司各保留一份。9.1.1.2设备中修、大修、更新改造计划由分公司制定，并审查确定方案，编制或审查预算。报总经理审批。9.1.2 检定计划9.1.2.1电梯检定计划由分公司制定。9.

24、1.2.2计量器具检定计划由分公司制定。9 2实施9.2.1有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责公共机电设备维修保养合同委托范围内的设备维修保养，可采用供方手册的表格作记录，分公司维修技工负责合同委托范围外的设备维修保养工作。9.2.2发现设备故障（不属于维修技工负责维修范围内的故障维修），维修技工应用故障转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给分公司答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给分公司书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，分公司应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写 外委维

25、修申请表，维修费用在两千元以下的，由分公司经理批准维修；维修费用在两千元以上的，经分公司经理同意，呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由分公司填写 外委维修申请表按上述程序办理审批。12 / 179设备管理规程WI/SB005FantasiaA/0 6/12关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。分公司首先应电话通知总经理，并立即组织抢修，恢复设备功能。 抢修所用的配件、 材料标识后可按紧急放行处理。 事后须按常规定序补办审批手续。9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由分公司选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有

26、关合同，办理合同会签手续， 并由分公司组织有关技工 （相关分公司技术技工、分公司工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。9 3检查9.3.1维修保养检查9.3.1.1维修技工日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（、级设备）“日常维护保养”计划执行情况由分公司经理检查。9.3.1.2设备维修完毕后， 应对设备功能进行检定， 属、级设备由人力资源与行政部组织检定并备案；属级设备由分公司检定，所有设备检定记录分公司都应备案。9.3.1.3设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由人力资源与行政部组织验收。9.3.2设备的

27、检定9.3.2.1对于电梯，电梯厂家每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。9.3.2.2有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，分公司须保护好计量表、柜上的铅封。100设备安全管理10. 1 持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。公司人力资源与行政部每季度对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。102安全事故处理程序当分公司发生设备安全事故后， 须立即通知人力资源与行政部。 在调查技工未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。分公司须组织技工抢修，保证

28、对业主的设备管理规程WI/SB00513 / 179FantasiaA/0 7/12服务。事后分公司须向人力资源与行政部提交设备安全事故报告， 人力资源与行政部根据分公司的报告及调查结果， 向总经理提交设备安全事故调查报告， 并提出处理意见。110设备封存及报废管理111设备封存拟封存的、级设备由分公司计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。分公司应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。112设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备， 由维修技工填写 设备停用 / 封存 / 报废审批表，价值在五百元以下的，由分公司经理批准报废；价值

29、在五百元以上的，经分公司经理同意后， 报总经理批准报废。 报废的设备应在设备档案中注明报废日期， 封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录上写明。报废的设备及报废件，分公司应妥善保管，并统一填写 设备停用 / 封存 / 报废审批表。120组织对供方的控制121供方的选取：类提供零星设备维修的维修方类提供设备设施大中修、更新改造工程承包商122 新供方评价零星维修及日常养护须外委由分公司按供方初审记录初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入分公司合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由分公司组织公开招标或议标。除邀约

30、合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。分公司组织评标小组，负责开标、评标。凡符合供方初审记录初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。123供方选择工程 / 采购价款在 2000元以下的，由分公司选定。设备管理规程WI/SB005FantasiaA/0 8/1214 / 179工程 / 采购价款在 2000元以上的，由分公司从合格供方中初选23家符合条件者报人力资源与行政部审核， 人力资源与行政部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由分公司组织公开招标，选定 2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。124供

31、方的评价供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方由分公司进行评价，人力资源与行政部审核， 评审结果为不合格的供方从分公司合格供方名单上去掉。 分包中修、大修、更新改造工程的供方按维修供方监控评价表进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率。 得分率 85%为合格。合格供方经总经理批准后列入 合格供方名单，以备再选用。评价结果为不合格的分包方，经总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。125供方档案分公司应建立并保存设备中修、 大修、更新改造工程的合格供方档案， 档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。分公司建立例保、一保、二保工程的合格供方档案，保存所

32、有合格供方的档案备查。126工程质量监督及验收对类供方的日常检查、监督，由分公司进行。分公司应按合同或约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。 合格则在维修记录上签字。 分公司的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在检查表中记录并通知分公司。属于供方的问题，由分公司负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方、分公司、公司共同组成验收组进行验收。 验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合， 是否满足实际使用功能要求；对工程量进行

33、实测实量；对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定， 最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级； 按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后，由三方在公共机电设备验收单签字盖章后，凭工程结算协议书才能结清工程款。设备管理规程WI/SB005FantasiaA/0 9/1215 / 179130设备技术档案资料管理131设备技术资料设备技术资料管理按本文7.2 条执行，资料的借阅必须办理相关手续。132质量记录设备运行记录、巡查记录、值班记录由分公司填写保存。分公司实施保养、维修的设备，由分公司维修技工填写记录， 分包方实施保养维修的

34、设备， 由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文、条执行。分公司维修技工对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。140设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐14 1申请根据小区正常运作或维修需要，由分公司填写购置设备申请报告。购置总价在五百元以下的，由分公司经理批准购买；购置总价在五百元以上的，经分公司经理同意后，报分公司审核并转交有关技术工程师提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总经理批准购置。购置的设备，分公司均应建档。142采购采购技工应对所采购设备的用途、 基本要求、质量标准等掌握清楚。 购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量

35、等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。143验证对设备（机具）购进后，在合同规定期内，由分公司维修技工会同有关技术技工验证，填写采购设备验收表；分公司方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。14 4对于临时和紧急维修所需物品的采购，维修技工必须做到先验证后使用，加强现场验证，以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填，填写的采购日期为实际发生日期，并按要求的标识标明。145入库建帐：建帐规定同 7.4 。15 0设备完好率设备完好率 =完好设备台数 / 设备总台数 *100%设备管理规程WI/SB005Fantas

36、iaA/0 10/12公式中的设备均指、级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标16 / 179就视为完好。每年年底由分公司维修技工对所管设备进行一次检查，填写机电设备评价表对检查结果按公式进行统计计算，并将设备完好率统计表于12月15日之前报分公司。151 维修及时率用户维修服务及时维修宗数维修及时率 =100用户维修服务总宗数每年年底分公司汇总统计 用户维修服务单 计算维修及时率， 分公司审查核实。 用户维修服务单中业主对上门的用户维修及时性进行评价，若业主评价为不满意，则该宗维修视为不及时。15 2维修合格率用户维修服务合格维修宗数维修合格率 =100用户维修服务总宗数上

37、门维修结束后须由客户在用户维修服务单上对维修服务合格签名认可，若业主对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。160相关文件及记录QR001SB故障转呈单QR-040SB机电设备评价表QR002SB 外委维修申请表QR035SB设备完好率统计表QR004SB设备维修记录QR003SB设备停用 / 封存 / 报废审批表QR006SB采购设备验收表QR028SB级设备保养、检查记录表QR029SB机电设备统计表QR030SB设备保养计划表QR011FW工程竣工验收证明QR012FW工程结算协议书QR034SB维修供方监控评价表设备管理规程WI/SB005FantasiaA/0 11/12

38、设备代码及分类17 / 179代码设备类别名称1 水泵2 风机3 电梯4 发电机5 变压器6 空调 ( 冷水机组、冷却塔、风机盘管、新风空调等 )消防设备 ( 包括控制联动柜 . 报警控制器 ( 屏). 防火卷帘门 . 巡检箱 . 气体自动灭火系07统)8 公用天线、对讲报警系统 ( 包括对讲主机、视频监视器等 ) 防盗监视系统9 电气柜 ( 箱)( 包括高压开关柜 . 低压配电柜 . 控制柜 ( 箱). 照明配电箱 . 电表箱等 )10 维修机具 ( 包括水电、电梯等的维修机具 )11 食堂设备12 清洁设备13 交通设备 ( 包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等 )14 保安通讯设备 (

39、包括手持式对讲机 )15 办公设备16 自动抄表系统17 BA系统设备管理规程WI/SB005FantasiaA/0 12/12物业代码及分类小区代码喜年中心字母符号XN设备保养、中修、大修周期日常维护一级保二级保中修大修周序号设备类别名称保养周期养周期养周期周期期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年18 / 1790302风机每月每季每年五年八年0403电梯半月每半年每年三年六年0504发电机每月每季每年五年八年0605干式变压器每季每年/0706空冷水机组半月每半年每年三年六年0807火灾报警系统每月每季每年/0907气体灭火系统每月每季每年/1007消

40、防联动控制柜每月每季每年/1108公共天线系统每月每半年每年/1208对讲报警系统每月每季每年/1308防盗监视系统每月每季每年/1409低压配电柜半月半年每年/1509高压开关柜每月每年/1617BA系统每月每季每年/注 : 逢高级保养的，低级保养可以不再做。对级设备，采用事后维修,每年进行一次保养。19 / 179设备保修期管理办法WI/SB006FantasiaA/0 1/110 国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：供热与供冷系统，为 2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合格之日起计算。保修期的计算应以上述条款及发展

41、商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。20 物业设备接管时，分公司、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，分公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到企业标准，适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需分公司自己（或委托专业公司）做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。30 设备保修期时间内，分公司宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应

42、以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，分公司应督促保修单位解决。40 保修期结束，保修单位结算保修金时，分公司须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报管理者代表审核盖章。保修单位不履行保修义务，分公司有权拒绝签字。水电过户审批制度WI/SB 007FantasiaA/0 1/2用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位须严格遵守审批制度。10用电、用水由发展商过户到分公司必须满足以下条件：11各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要 求。12工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。13水电居民

43、、商业比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者，20 / 179就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。14以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。15原用电用水户结清已发生的水电费。20水电过户由分公司负责审核并办理合同会签手续。分公司须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司人力资源与行政部，审核通过后，由分公司具体办理过户、抄表到户事宜，未经审核分公司不得自行办理。水电过户审批制度WI/SB 007FantasiaA/0 2/2水电过户、抄表到户办理流程开始是否满足过户条件1、政府部门已验收有问题2、已接通正式水电，供电、供水

44、部门已封表要求发展商办分公司向发展商索要用电用水合理，调整比例。3、我司已接管发展商、分公司向供电供水部门写符合抄表到户同及以往水电单，明确用电用水比抄表到户申请，请他们现场检查是例是否符合要求，费用是否有问题否满足抄表到户的条件。发展商整改，或书面承诺，提供缺陷分公司去供电供水所取整改费用，并确定金额。我司整改。用户信息采集表及银行代收水电费合同书， 填写公共部分代收水电费合同书发展商写过户申请（盖章），分公司与发展在公司人力资源与行政部办理会签手续盖章，公共部分及商一同抄表，发展商结清以往水电费。分公小业主资料报供电供水所。司执申请、原供电供水合同、水电费单及空分白公供司电与供发水展合商同

45、分、摊银入行伙代至收过水户电期费间合水同电书费，。分公司提供此期间的水电抄表记录。到公司人力资源与行政部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。21 / 179配电房管理制度WI/SB 008FantasiaA/0 1/1为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。1.0配电房全部机电设备由维修技工负责管理和值班，停送电由值班技工操作，无关技工禁止进入配电房。2.0配电设备由维修技工负责管理和值班，配电设备的停送电由值班维修技工操作，非值班维修技工禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必

46、须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。3.0室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在40以下，墙壁配挂温度计。4.0建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。5.0配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。6.0经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。7.0相关文件与记录QR 005SB操作票22 / 179发电机房管理制度WI/SB009FantasiaA/0 1/110非公司领导或维修技工须经分公司经理同意后

47、，在值班维修技工的陪同下方可进入发电机房，其它技工不得随意进入。平时机房门应加锁。20机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。30发电机平时置于自动待发状态，蓄电池定期充电保养。40配电房值班维修技工必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。50每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。60发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。非值班或维修技工不得操作。70机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。80机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。90发电机检查时须将主令开关置于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。23

48、 / 179水泵房管理制度WI/SB010FantasiaA/0 1/1水泵房是提供业主及客户生活、小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到业主及客户人身财产安全。为及时向业主及客户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1.0值班维修技工应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。2.0经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。3.0生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。4.0泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。5.0水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的维修技工管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。6.0按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。7.0保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。24 / 179