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1、一、服务内容第一阶段 项目前期策划研究研究目的和方法研究目的：立足市场，找准定位，优化收益，明确发展方向与进程，有效确定项目的定位与规划特色，增强项目的市场竞争力，从而提高项目日后的收益。简言之，就是要充分研究项目的可行性，提高项目的可操作性。包头酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，金凯悦国际酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下：研究方法：从市场角度，具针对性地为项目提供专业策划顾问服务，务求提升经济效益，研究方法如下图所示
2、。酒店项目策划 研究1 项目所处宏观经济背景2当地酒店市场状况与未来发展前景3 酒店相关产业分析4 消费者特征调研6相关案例参照7 项目总体定位6 项目和地块解析8方案经济效益评估9 项目营销、品牌、设计、管理建议10 项目发展方向结论区区位：基地位于南海公园入口东南侧，基地南侧是广阔的南海水域，节假日都是游客的聚居场所，而南侧是包头二里半机场。是在此基地建设酒店的主要依据之一。第一部分 项目市场研究拟围绕项目市场的发展意向，从宏观与微观两个层次，分别针对当地总体社会经济发展趋势和酒店物业市场背景两个角度展开调查研究，探讨本项目发展方向的可行性，为项目前期定位及具体规划设计建议提供详实的市场依
3、据。1、 当地社会经济及城市发展趋势1.1 当地社会经济发展状况分析主要经济指标如国内生产总值、人口、社会消费品零售总额、居民平均收入等，了解当地经济实力及其增长特点和当地居民的消费能力，对当地社会经济的发展状况做出分析与预测。1.2 当地酒店相关产业状况对当地酒店相关产业进行调研，评判当地酒店未来的发展空间和发展趋势。2、 酒店业市场研究2.1. 当地酒店市场总体供应状况本节将对当地的高星级酒店总体供应状况进行调查，内容包括四星级及以上酒店供应总量（含数量、总客房供应总量等）、具体项目区域分布状况、客房出租价格水平、客房入住率等，以了解目前当地不酒店总体供需状况。2.2. 当地典型酒店个案调
4、查对当地典型（高星级或具有一定知名度或与本酒店项目定位相似）的酒店进行个案调研，对各酒店的优劣势及经营的成功经验进行分析，为酒店项目的发展提供参考。内容包括： 地理位置及星级 管理和品牌状况 配套设施细分（包括房间数、餐饮、娱乐及其它设施） 开房率和平均房价 客源及市场营销渠道 成功或失败经验分析2.3. 可比性项目竞争分析对本酒店项目辐射范围内的潜在竞争对手（即将开发的酒店）进行调研分析，就如何规避竞争提出建议。内容包括： 可比性项目的基本特征 可比性项目的发展定位 可比性项目的开房率和平均房价 可比性项目之综合分析（竞争性及可借鉴性）3、 酒店消费市场分析通过专家访谈、业内资源、公布的二手
5、资料及问卷调查等对当地酒店市场消费者特征研究，预测本酒店的客户群的商圈辐射范围。 细分市场之需求 细分市场需求特征分析4. 市场调研结论因基地地处南海公园一侧，其主要人群一部分来自于公园，因其靠近机场，一部分外来游客等非本土人群。俩边的消费等级有所差异，但中和俩者的差异，可将酒店市场定位在”中产阶级”因此，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在内蒙，这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备“掘第一桶金”的潜力，其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务
6、，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。一. 原有建筑基地周边原有建筑均为一些商业，居住建筑，全部都为24M一下的多层建筑，对基地遮挡较少，基地原为公园附属滑雪场，第二部分 项目分析与总体定位1、项目地块解析主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出项目发展的重点及难点所在，明确项目本身的优势、劣势、机会、威胁等。1.1 项目区位分析结合当地的经济发展现状对该酒店项目进行资源整合策划，提出酒店项目规划的概念与定位，并以此作为酒店总体定位的基础。2、相关案例参照将针对本项目特色，调查分析其他城市相类似之可借鉴酒店项目，为本项目提供更先进的规划设计、开发理念、经营管理理念，使项
7、目开发不局限于区域性，更具创新性和领先性。3、项目总体定位在以上市场及项目全面分析完备的基础上，结合贵司前期对项目规划发展的设想，对酒店进行定位，并提出各项定位的整合要点。3.1 总体市场定位3.2 客户定位：定位客户群的辐射范围以及消费者特征3.3 星级定位3.4 功能定位：确定酒店的功能分配3.5 配套商业设施服务定位：建议符合项目市场定位的配套商业设施内容、面积及档次3.6 经营定位第三部分 项目发展建议本部分将以市场调研结论为基础、以总体定位为指导，对酒店项目进行营销策略、品牌策略、规划设计、经营管理等提出建议。1、规划设计建议以市场调研结论及项目规划为依托，针对本项目自身特点，结合项
8、目地理位置、经济特色、市场分析以及目标客户，融入时尚酒店理念，从酒店专业角度对酒店项目的设计方案提出建议。具体包括：项目设计方案成功案例分析建设指标功能面积比例总体布局设计特色设计主题及理念1.1 市场角度建议设计主题构思包含设计主题、设计理念等纲领性内容，陈述本次设计的方向和重点，探讨如何融合当地人文化和时尚酒店理念体现本项目特色。 文化内涵探讨 时尚酒店理念探讨 主题构思 景观设计构思 建筑设计构思 内部装修设计构思1.2 总体布局和功能分区建议从酒店专业角度提出酒店整体规划、功能定义、布局、房间、配套等建议，结合市场的需求设置酒店功能。 建筑指标及各功能面积配比 平面布局和功能分区建议 客房类型和数量分类建议 配套设备设施设计建议 配套娱乐设施服务建议 餐厅类型、数目及功能建议 车流、人流、与周边交通连接等交通组织建议1.3 总体设计特色建议在项目总体定位和设计理念的指导下，对整体设计特色、风格等予以建议，探讨如何与城市总体规划、周边环境之间的融合，并塑造本项目的建筑特色。 整体规划设计建议 主体建筑风格设计建议 园林及景观设计建议 客房类型设计建议 室内装修设计建议 酒店标识性设计建议
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