上实海上海项目提案报告

《上实海上海项目提案报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上实海上海项目提案报告（87页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 . . . 上实海项目提案报告策源商办事业部 市场研究部二00四年六月前言市场篇1、项目市场分析1.1 项目立地条件分析1.1.1. 项目概况l 用地性质本地块用地性质为综合用地，土地使用年限： 70年l 规划指标：规划总用地面积：84787.7平方米总建筑面积：232797平方米住宅总建筑面积：89710平方米创意居（LOFT）总建筑面积：78081平方米商业街总建筑面积：16000平方米综合容积率：2.44,绿化率：35.2%l 地块现状分析办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩。1.1.2. 项目周边环境分析l 周边环境项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房与旧公

2、房，路况有待改善。项目北部西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的便利店等生活商业配套。飞虹路街景辽源西路街景大连路沿线住宅大连路沿线商铺项目西部西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口与浦东区域的必经之路。l 周边交通条件从车行系统来看，项目依靠主干道路，车行可快速到达陆家嘴、不夜城、人民广场、北路和五角场等主要商业商务中心。同时轨道交通4号线和8号线均在本项目邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。但项目临近的飞虹路、西路均为单行道，将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便。l 周边商业生活配套该项目距离控江路商

3、业街较近，可以满足一般的购物需求。沿路有些规模尚可的餐饮店，如即将开业的浙汇等。其他的小马路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。同时，本项目到达北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在15分钟以，因此本案也处于几大商圈的共同辐射围之。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。小结综上而言，目前本项目的区域环境较为一般，虽然路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用，但西路和飞虹路为单行道，对本项目的办公和商业产品十分不利。随着北外滩、东外滩开发的相继启动以与“知识浦”的打造，未来仍将有效的改善项目的市场环境，同时鉴

4、于项目产品在市场的开创性，报告对市宏观经济和宏观房地产市场的发展形式、项目周边的市政规划以与区域市场的依赖度较大，因此以下报告将立足于本案，着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个外部因素，分析项目未来所面临的经济环境。市场环境以与规划前景。1.2 项目宏观市场环境分析1.2.1 市宏观经济指标向好，房产政策趋严。房地产业是国民经济发展的支柱产业之一，具有很强的产业综合性和关联性，对宏观经济的敏感度极高。近几年宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。l 源源不断的需求动力国民经济持续快速增长90年代以来，市GDP增长在稳定11%13%之间，高于全国平均增长水平

5、23个百分点。2003年市实现国生产总值（GDP）6250.81亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%，是市经济连续第12年保持两位数增长，也是自1997年以来6年中增长最快的一年。2003年市人均国生产总值达到46585元，折合5600美元，较2002年增加15%。区域经济呈现增速发展的趋势日益明显。l 市民消费升级全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加。2003年，全市职工年平均工资为22160元，比上年增长13.8%。年末，全市城乡居民储蓄存款余额6054.6亿元，当年新增1139.02亿元。吃、穿、用等商品消费分别比上年增长7.5%、7%和11.1%，汽车、房产等高档消

6、费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显。l 市场需求动力呈多元化外向型经济快速发展，间接推动外资消费2003年市积极实施促进外贸出口的政策措施，推进出口加工区建设，外贸出口实现了高速增长。全年外贸进出口总额1123.97亿美元，比上年增长54.7%。其中外商投资企业出口308.13亿美元，比上年增长60.8%，占全市出口总额的63.6%。随着城市投资环境的优化，对外商的吸引力不断上升。2003全年批准外商直接投资合同项目4321项，比上年增长43.5%；吸收外资合同金额110.64亿美元，增长23.5%；实际到位金额58.5亿美元，增长30.1%。l 居住环境的不断升级、改善重大工程建设硕果累

7、累2003年，本市重大工程建设全面丰收，完成投资621.52亿元，占全社会固定资产投资的比重超过四分之一。功能性、枢纽型、网络化的城市基础设施建设大规模开展。上半年“一桥两隧”开通将中心城区过黄浦江的车道由26条迅速增加到44条；年新开工的A30郊区环线和A5嘉金、A7亭枫高速公路等项目将继续优化本市骨干道路网、高速公路网的布局，增强对外交通的整体功能。继续全面推进城市绿化建设，城市生态环境继续改善。“一号重大工程”硕果累累，徐家汇公园三期、外环线400米绿带一期工程、广场公园项目、虹桥河滨公园等绿化项目相继完工，新增绿地超过2100公顷，为进一步改善城市形象和环境奠定了基础。1.2.2 保持

8、惯性前进的地产市场2003年，市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，自2003年以来政府宏观调控力度也不断加大，一系列金融、土地、房产政策相继出台，为房地产业的长期稳定发展提供政策护航。房地产市场投资规模不断扩大。房地产业的支柱产业地位不断提高，开发投资规模创历史新高。2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，比上年增长13.7，占当年全市增加值的7.4%。房地产投资增长加快，全年投资总额突破900亿元，共完成901.24亿元，比上年增长20.3%，增幅同比增加1.6个百分点；对全社会固定资产投资

9、增长贡献率达57.5%，成为扩大投资需求的重要推动力。其中，外商（包括港澳台地区）投资增速强劲，共完成投资147.12亿元，比上年增长43.1%，增速高于其他各类投资主体。l 住宅市场总体情况 房地产市场供需总体均衡2003年，本市商品房竣工面积2139.99万，比上年增长25.3%；销售面积2224.47万，增长20.5%，市场供需两旺，达到高位均衡。如图所示，自2000年以来，房地产市场整体供求平衡。 市场消费能力巨大，市场价格快速增长在销售价格和销售面积的双重拉动下，2003年本市全年商品房销售额达到1216.34亿元，同比增长49.2%，同年商品房平均销售价格达到5,118元/，预售成

10、交均价为5717.4元/，首次超过成为全国房价最高的省份城市，并分别以24.2%和16.8%的增长速度成为全国房价增长最快的省市之一。今年第一季度房价同比上涨28.3%，土地交易价格上涨22.6%，仍远远超过同期GDP和人均收入的增长幅度。 供求关系的转变2003年，市商品房供应与成交情况都达到了一个新的高峰，批准预售面积达到3385.5万，其中，住宅批准预售面积为3150.7万，占到了93%；商品房预售登记面积相比2002年也有近200万的增加，达到2869.4万，其中，住宅预售登记面积为2711万。两者的增幅分别为29.7%和6.8%，市场供应增长速度明显。2004年一季度，市商品房批准预

11、售面积为475.2万；商品房预售登记面积为617.1万。经过2003年的供应热潮后，市场供应有所减少，但市场需求仍与2003年同期基本保持一样水平。1997年至2004年一季度，市商品房的交易量增速始终超过供应量，在此作用下，市场由供大于求的总态势过渡到供求平衡，至2001年开始供不应求。2002年，商品房的供应和交易双双攀升到2500万以上的高位，当年供求比保持在1：1.08，供应缺口为75.83万，市场处于求略大于供、适度紧的状态。在2003年供求关系再度发生变化. 日益攀升的房价2002年，市区12个行政区商品房预售登记总面积为2261.70万，成交总金额为1121.6亿元，商品房平均成

12、交单价为4960元；2003年，商品房平均销售价格达到5118元/，预售成交均价为5717.4元/，首次超过成为全国房价最高的省份城市。l 办公市场总体情况据权威机构统计，随着国外资本源源不断的汇集，国际化大都市的地位已逐步确立，加之2010年世博会的拉动效应，自从去年以来，办公楼租金一路走高，涨幅已达亚洲第一、全球第三。据有关数据显示，靠着甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅，市办公楼空置率已降至六年来的最低点。戴德梁行第一季度统计也表明，今年一季度甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。从上季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米，其中绝大部分需求来自浦区。空置率也从上季度的11.5%降低为11

13、.1%，面积仅40.6万平方米。自1997年以来，办公用房的销售状况一直保持在较为稳定的状况，基本在40万-50万平方米/年，办公用房的租赁状况受到需求变化影响较大，变化也较大，总体来说呈逐年增长的态势。近年来，办公用房的租赁和销售比例保持在4：1的状态，2002-2003年以来甲级办公楼市场租金一直保持上涨，随着各板块写字楼入住率的不断提高，可供应面积不断减少，小陆家嘴区域、淮海路和路区域的甲级办公楼出现供不应求的局面。办公楼市场以其强劲的租金走势，稳定的租户来源，使一些实力雄厚的公司对购买办公楼表现出浓厚兴趣，以基金为主的投资客也看准其中的稳健回报，积极介入，办公楼市场从而受到了投资客的追

14、捧。 各类企业（/外地/外资）数量比例分析 不同办公面积段的比例分析 办公楼入驻企业行业分析贸易，高科技，咨询，金融保险类公司数量明显较多，约占到所有外来企业的50%。这无疑和的整个城市定位相符合。随着发展，此种趋势会得到进一步加强。另外，随着外资的大量进入，外资的驻沪机构和代表处的数量会大幅增加。从客户结构分析看 目前入驻办公楼的企业有超过50%的外来企业，其中近20%为外地企业，35%为外资（或合资）企业。 在行业构成上，比例从高到底依次为：高科技17%；贸易13%；广告11%；金融/保险7%；物流7%；外资驻沪机构7%。以上各类行业占外来企业总量超过60%。 从发展的趋势来看：上述各类企

15、业的比例仍将呈上升势头，特别是金融/保险，外资机构的数量会大幅度增加。从面积选择分析看 在入驻的外来企业中，超过50%的企业选择300M2以下的小面积写字楼；超过30%的企业选择300900M2的中等面积写字楼，其中的21%选择的是300600M2的面积。 基本上600M以下构成了目前外来企业的主流需求。 同时，对大面积的需求，外来企业亦超过了本土企业，有7%的外来企业选择超过1500M2的办公楼，随着许多企业把总部搬来，这一趋势将得到进一步加强。l 商业地产市场总体情况 人口增长资料来源：市统计局 WTO对商业的影响商业是中国加入WTO或最先向外开放的行业，根据入世协议与承诺，35年商业零售

16、市场将全面放开。外资早已开始大举进入商业零售事业，到2002年为止，世界50家最大的零售巨头已有40家进入中国，资金约为40亿，商场超过600家。市外资商业占社会商品零售总额的比例已达10%。3年这一比例将扩大至30%。中国进入WTO的前景和现实已经为国际性公司在的投资创造了巨大的机会。很大程度上，这将对房地产市场产生长期和持续的推动。 商业行业的政府导向仍然是一个有明显政府导向影响力的市场，虽然很大程度上市场模式具有最终的决定权。有关部门的政策性判断不失为一个参考指标。“十五”商业发展的主要预测经济指标是，到2005年,1) 商业增加值750亿元，年均增长10%；2) 社会消费品零售总额25

17、00亿元，年均增长8%；3) 批发贸易总额6700亿元，年均增长10%；4) 连锁商业销售额1000亿元，占社会消费零售总额的40%；5) 商业平均利润率提高0。30。5个百分点，国有大中型商业企业亏损面控制在20%以下. 商业市场的规模还将继续扩大经济发展的速度决定了商业市场的扩容。连续8年呈两位数高速发展的势头，是很难因诸如SARS这些突发因素而嘎然而止的。今后几年，大规模市政建设速度不减。据不完全统计，全市已形成了114个大型居住区，新建居住区的社区商业中心需求将迅速增长，待开发的社区商业营业面积将达到250万平方米，销售额可达600亿元。按市政府居住区商业服务设施占5。5%的规定保守计

18、算，到2005年商业市场的增量约在412。5440万平方米，5年间将增长30。8%-32。86%。在完成大规模住宅建设之后，商业市场将逐步成熟，商业市场的增量将趋于平缓。 外资入驻对商业市场需求和价格上升形成支撑如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中国“抢滩登陆”，美国沃尔玛、法国家乐福、德国的麦德龙、欧倍德等著名零售巨头在纷纷立足，并且都制定了进一步拓展市场的计划。其零售额已占社会零售总额的10%，今后3年将达到30%。由此可见其对于商铺的需求仍会增加。投资商业市场的外资除一些中小投资者外，基本上是跨国零售巨头。他们进入中国投资十分慎重，但一旦进入通常很难是一种短期行为。可见建设中的

19、国际化大都市的商业市场其潜在投资价值正被逐步认可。在20世纪80、90年代，房地产市场的持续“三高”，已表明了外资源源不断地进入所具有的重要作用。因此，着眼于长期发展的外资进驻将对市的商业市场上升构成有力支撑。l 商业物业供应量变化由于供应量激增，致使商业企业间竞争激烈，同时，国出现通货紧缩，有效需求不足，兼之受到东南亚金融危机的影响，投资者对于商业项目热情下降，同时部分项目延期建设，供应量开始逐步减少，至2001 年底达到谷底。从2001年底起，随着各主要商圈改造与区域商业中心建设的兴起以与一些延期项目的开工，可以预计，2002-2005年又将迎来商业项目建设的高峰。总结 住宅随着整个城市经

20、济的快速健康发展，居民收入持续增长，经济开放程度也不断增加，为本市房地产业的快速发展创造了极为有利的条件。住宅市场继续走强外。同时城市居住环境的持续改善以与城市地位的不断上升，对外省市和外籍人士的居住和投资吸引力逐步增强，这将为房地产业特别是高档商品房市场创造更多的市场需求。 办公稳中有升，特别是甲级办公的市场供应量有限，空置率保持在很低的比例。其他乙级办公市场需求也基本看好，销售和租赁都较为稳定。 商业竞争将进一步激烈，但是总体市场也中长期看好。商业仍有潜在的升值空间。今后几年商业市场的总体状况是，铺源充裕但需求大于供给。这种需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。主要是由三方面需求所影响：

21、其一是国商业企业的需求；其二是外资进入中国市场的需求；其三是国其他投资者的需求。商业市场在2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上的趋势不变。1.2.3 从宏观调控看房地产市场走势l 市商品房销售合同网上备案和登记办法近几年商品房价格的上涨总体来讲是需求拉动型的，但市场卖方依靠信息优势进行市场炒作也在一定程度上推动了市场价格的上涨。办法正是希望通过网上公开的形式使房地产销售行为在房地产交易中心的监督下进行，公示各套商品房状态、定金、预（销）售价格，来抑制炒订单、部销售等投机行为，从而规房地产市场交易行为。l 期房限转自2004年04月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产

22、权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。根据官方解释，采取这一手段主要目的是为了限制投资性购买行为，降低投资性购房比重，调整供需比例，抑止供不应求引起的价格上涨，确保房地产市场持续、稳定、健康的发展。l 规土地市场自2003年8月市国有土地使用权出让第三号公告起，市所有新增经营性项目用地均通过公开招投标方式进行。一级土地市场交易进入一个相对公开、透明、公正的市场化运作阶段。l 121号文件2003年6月13日，央行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（即121号文件）：对高档商品房、别墅等项目适当限制贷款，并提高个人

23、购买第二套以上（含第二套）住房的应提高首付款比例等。该文件的出台试图挤压房地产市场的泡沫，促进房地产投资和消费的理性行为。但文件没有出台实施细则，在某种程度上说明了该项政策操作的实际操作难度。l 提高存款准备金率和资本金率，信贷规模收缩从4月25日开始，金融机构存款准备金率将普遍提高0.5个百分点，金融机构将一次性减少可用资金高达1100亿元左右，直接影响到市场资金的供给情况。另外近期房地产开发固定资产投资项目（不包括经济适用房）资本金比例也从20%提高到35%以上，信贷规模明显收缩，这对资本密集性的房地产行业形成较大的冲击。目前房地产开发资金的80%是来自银行信贷，融资方式单一，因此在货币投

24、放量减少、贷款难度加大的情况下，房地产行业所需资金将进一步吃紧。小结在良好的宏观环境支撑下，2003年是房地产快速发展的一年，房地产业作为经济支柱产业的地位获得市场和决策层的认可。国家和市政府出台多项房产、金融、土地政策调控楼市，本意是为了控制市场价格的理性增长，防市场风险，维持行业的长期稳定发展。本报告认为在政府稳健的宏观调控下，房地产市场可望获得长期、稳定的发展。结合本项目的开发条件和实际情况看，不是所有的宏观调控政策对本项目的日后销售都会造成较大影响，本报告认为，我们应予以重点关注的政策是个人房贷政策。本项目的项目定位起点较高，客户层也锁定在高端客户中，而在高端客户中，对房贷资金的依赖程

25、度还是较高的。在121文件中“对高档商品房、别墅等项目适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房的应提高首付款比例等”有明确的表示，在今年五一假日前，各大商业银行也停止了对个人住房贷款的发放，虽然节后不久就恢复了个人住房贷款，但各大银行对贷款的发放明显持谨慎态度，尤其是高额贷款限制十分明显。如果今年121文件的细则出台，必将对高档市场的消费能力进行限制，届时很有可能会对高端市场形成一定的冲击。现在的风平浪静很有可能只是暴风雨的前奏。另外，由于期房限转等政策目前并为正式对商业和办公项目执行，因此从目前的形势看，最近一系列政策对商业与办公市场的负面影响不大。特别是办公物业，由于其投资客

26、源的比例相对不大，租金回升，因此市场风险和影响最小。商业地产市场受到商业用房面积分割等规定的影响，将逐渐走向规，随着一部分泡沫的挤出，将对商业地产市场起到积极的、长期向好的推动作用。1.3 项目周边重要市政规划分析1.3.1 黄浦江综合开发l 北外滩CBD规划北外滩地区是浦江两岸综合开发的四个重点区域之一，总面积3.14平方公里。规划围南临黄浦江，北至周家嘴路、路，西以吴淞路为界，东至路路，并与外滩、陆家嘴形成CBD（中心商务区）“金三角”，依据规划北外滩将在两年基本建成标志性建筑，五年开发建设初具规模，八年全面完成综合开发。北外滩的建成将使本项目临近的CBD“金三角”地区，区位条件得到很大改

27、善，同时带动区域房地产市场的发展，特别将对高档物业的发展起到很大的推动作用。北外滩规划划分为5个功能区：商住综合区、商务办公区、航运商贸区、提篮桥历史风貌与现代商业街区和中高档居住区。北外滩地区控制性详细规划（五大功能板块示意）商业居住综合区商贸办公区航运商贸区中高档居住区历史风貌与现代商业区l 东外滩开发从浦区政府有关部门获悉，继黄浦区外滩源、虹口区北外滩项目启动后，浦区的“东外滩”项目也将于今年进入实质性开发阶段。待三大项目建成后，外滩源、北外滩和东外滩将连成一片，构成一条立体的浦江风景线。浦区的黄浦江岸线长达15.5公里，规划中的东外滩是指浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是本市重点开发黄浦江

28、“41”地区中的一部分。这里曾是最早建立的工业基地，也是我国近代工业的发祥地。浦区沿江地区也是远洋渔业与相关产业、水产养殖、海洋生物制药的发源地，其中的江浦路水产交易市场是开埠以来最大的水产品集散地。据浦区政府有关人士介绍，即将启动的东外滩开发将充分考虑当地的人文与历史。本项目未来的东外滩主要分三大开发区域：复兴岛将打造本市中心城区独一无二的环岛生态生活区，江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”，与虹口北外滩相连接的地区将构建国际采购服务功能区。东外滩的总体开发思路是：按照“百年大计、世纪精品”的要求，建设以高档居住休闲为主，融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型、高品位的“绿

29、色家园”和现代办公场所，成为具有传统文化涵、丰富景观效果的滨江特色区域。l 浦江开发对商业与办公物业带来的影响随着房产建设的发展，商业、办公物业的开发逐渐从粗放变为集约，从对土地的严重依赖走向城市优质要素的综合。在“恒泰梅”、徐家汇、陆家嘴等黄金地段的土地资源日益稀缺，商业物业市场日益紧的情况下，浦江开发形成的板块模式商务、商业区域恰好填补这一空白，目前正在从以工业为主的第二产业向以服务业为主的第三产业转型的过程中，商业物业的发展也逐步向集约式、主题式区域靠拢，如陆家嘴板块就是以第三产业中的金融、贸易为主题的CBD区域，规划中的浦江开发将使的土地将得到优化利用，将人文、历史的积淀在新时期注入新

30、要素从而发挥出几何级的效应，因此借助浦江开发形成的人文、历史、景观背景必将大大提升该地块的商业物业的附加值。浦江开发将浦西的东外滩区域、北外滩区域与浦东的小陆家嘴区域有机的联系起来，形成更大规模程度的楼宇经济，在各自的基础上，形成产业间的相互联动，因此这几大板块的相互作用引起的复合效应绝对不仅仅为几个板块各自能量的简单叠加。1.3.2周边交通规划建设 l 轨道4号线（M4），建成时间：2005年 l 轨道8号线（M8），建成时间：2005年 l 路隧道继打浦路、东路、外环线隧道之后，黄浦江上的第四条隧道路越江隧道于5月25日正式开工。路越江隧道工程位于已建的浦大桥与东路隧道之间，北连浦西路，南

31、接浦东路。整个工程同将要建设的地铁明珠线二期隧道毗邻。路越江隧道分东线和西线两条，东线隧道长2565.88米，西线隧道长2548.3米。隧道两端接线路路为城市主干道，路为次干道，设计车速为每小时40公里；隧道横断面为双向四车道，由两条直径11米的隧道组成，车道宽3.75米，浦面接线道路为八快二慢，浦东接线道路为六快二慢，中间四条快车道均直接与东、西线两隧道相连。工程以于2004年竣工。轨道交通和路隧道的建设将使项目周边形成较为完善的立体交通网络，便捷联系人民广场、陆家嘴等核心区，大大提升本项目的交通条件，可为项目建设导入大量的人流。l 交通规划对商业物业的促进作用交通状况（规划）在城市商业中心

32、地区的作用尤为重要。城市商业中心地区聚集了多功能的、大型的商业、服务业与金融管理机构，其发展规划状况在很大程度上决定了该商业中心的发展潜力。商业中心地区是城市物流、人流汇集的核心地区，交通出行总量大、密集度高。成熟的商业中心部与其周围地区人车混杂、交通阻塞、停车位紧缺等现象经常发生。因此良好的交通规划为商业的发展提供了坚实的基础。轨道交通带来的促进作用其一是便捷出行，这点显而易见，此外，因为高于其他城市公共交通系统的建设和运营费用，轨道交通的收费始终是高于其他公共交通工具的，也正因为这样，乘坐轨道交通的主力是一些受过高等教育、有体面工作和收入、穿梭于城市黄金地段写字楼里的年轻人，本项目的建设无

33、疑会在无形中受益于轨道交通的这种客流筛选。纵观陆家嘴、徐家汇、淮海路地区，无一例外都受益于此。路隧道的开通直接与浦东小陆家嘴地区联动，也将起到人流引导的作用。立体交通网络则充分利用空中和地下空间可以有效地提高道路交叉口的通行能力和交通流在商业区部与周围道路之间的转换能力，并形成有效的引导作用，加大有效人流的比例。1.3.3 高科技经济园区的佼佼者将是我们重要的目标客户1、复旦大学国家大学科技园2、同济大学国家大学科技园3、杨浦高新技术创业服务中心4、复旦大学科技园国权分园5、XX水产科技园6、XX市环保科技工业园简介7、XX知识产权园杨浦、虹口重点大型园区项目周边主要产业园区图示资料来源：XX

34、策源置业 各个园区内的佼佼者，将是我们的重要目标客户根据区域现状和发展趋势，浦区依托高校和国有大中型企业，以调整经济结构和优化城区功能为主线，以科技教育和都市型产业为基础，打造知识型浦。其中主要包括复旦大学国家大学科技园、同济大学国家大学科技园、浦高新技术创业服务中心（高科技企业浦孵化基地）、复旦大学科技园国权分园等以高科技、知识型产业为主的产业基地。高科技园区自有其高科技品位，而凸显品位的正是“头脑”型项目。如果把制造业比作发达的四肢，那么高科技中心等项目无疑是聪慧的头脑。文化产业、创意产业要发展，关键的是人才，浦拥有7所全国高等院校，数十家科学研究院，高科技人才的聚集地以与高科技产业的资源

35、集中地为区域创意产业与相关产业的形成奠定了基础。“知识型”浦以与众多大型高科技产业园区的建设将为本项目带来大量的客源。小结浦区传统的居住环境较差，但随着近年来浦较大规模的市政建设，区域环境逐步改善，未来随着轨道交通的建成、黄浦江沿线开发以与“知识型”浦工程的启动将有力的推动区域高档物业市场的发展，为本项目的建设提供契机。1.4 区域房地产分析本项目位于浦、虹口交界处，由于项目产品的特殊性和开发商的品牌实力，未来的项目推广和销售必将立足区域、辐射全市，因此报告将结合全市商业、办公、住宅分类市场的发展情况，主要立足于浦、虹口两个区域，分析项目周边的商业、办公和住宅市场。报告认为海新城作为全新的“新

36、文化地产”概念的倡导者，全新理念的办公与商业运作，其后期住宅产品受办公、商业产品的带动，必然跳脱大周边竞争市场。因此本报告先着眼虹口、浦的主要地产板块，通过板块分析，解读项目整体所出的竞争环境。最终项目将放眼整个市场进行讨论。n 路控江路板块路控江路板块是浦区房产市场发展最为成熟的板块，价格也属于引领本区的地位。除去本身发展了较为成熟的商业配套外，该板块最大的特点就是交通的明显优势。一方面路隧道的贯通，与浦东的交通往来更加便利；另一方面，现代化的公共交通M8号线的建设，在该区域也设有多个站点。这些利好直接该板块的价格明显拉升，而市场接受度也普遍良好。目前该板块的代表个案有：和平花苑、新凤城二期

37、、华升新苑等。板块现行的价格段为8500-10000元/。除去本案外，该板块目前另一个在建的大型项目为宝钢房产开发的宝地东花园，该案的体量也在25万左右，该案也为综合性规划，相信是本案最直接的竞争对手。n 周家嘴路板块该板块距离控江路商圈较进，具有一定的共享优势；同时受到虹口区周家嘴路开发利好的影响，价格较前期相比呈上升趋势。该板块目前在售的住宅个案较少，只有现代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均价水平已经达到了7800元/，较其三期的第一批房源单价有500的上涨。n 五角场板块近年来，五角场地区涉与居住、商业、交通的大规模市政工程一个接一个。五角场地区将形成现代城市副中心、市级商业中心和公

38、共文化活动中心，真正成为上北角的一颗璀璨明珠。未来房产将集中开发综合型的物业。如即将入市的中环国际就位于中心商圈，设计为商铺加办公楼的综合商办楼，总建筑面积在2.4万左右。目前的价格还未公开。预计办公房的单价将在万元以上，而商铺项目保守估计将在3-4万元/。n 黄兴绿地板块作为浦区又一块城市绿肺，将依托其景观优势规划建设以“四高”为标准的规模型现代化小区。目前该板块集中在M8线路段线沿线大多在建项目都将陆续在6、7月份集中入市，该板块将迎来一波小的供应高潮。包括佳龙花园二期、城市丽苑和紫罗兰家园在，整个供应量相对较大；目前住宅的价格行情在7500-8000元/。n 虹口北外滩住宅市场现状分析由

39、于本案紧邻虹口区，而从目前虹口房产开发格局的来看，开发档次最高的北外滩板块将是对本案影响最大的一个板块。因此本报告将着重对对该板块目前的开发现状做一分析。作为外滩整体改造开发的一部分，虹口北外滩的开发效应显现的较为明显。借助北外滩规划的日渐明朗，区域的房价一路飙升，相比去年该时段的价格有近七成上涨，这样的涨幅远远超过了全市平均水平。四月中旬，耀江国际广场正式开盘销售，而铂金富邑也紧随其后在5月公开亮相。未来陆续还将有中虹明珠苑、浦江名邸三期、北外滩旭园等一批项目上市。至此，北外滩开发竞争进入了实质性阶段。而区域的二手房市场同样价格不斐，像是名江七星城成交价在12200元/，该案02年正式开盘时

40、仅为6200元/。利好的快速释放，有效性无疑将等待市场的验证。n 北路板块对北路的定位从传统的平民购物街转变为与淮海路、西路齐名的商业街，配合对整条道路进行了全新三段式规划，并通过由区政府出面赴港招商，吸引了一大批高水准的开发商入住，未来北路将有大量的高档物业上市，形成北区重要的高档住宅与商业聚集区。未来北路板块整体规划将分三段进行：在规划分区上，坚持三个区段，在北路南段强调两个“半相交”的规划定位，即北路和路消费形态的半相交，北路和北外滩CBD地区的半相交；在中部形成以“金腰带”的休闲、娱乐、文化、消费与观光为主的体验经济；总占地面积约40万平方米，计划由七个项目组成。在北段形成以体育、运动

41、、健身、园林、休闲为主的娱乐圈，同时结合本地的交通特色，努营造交通便利的高尚的商住小区。在该段将建设近总建筑面积约18万平方米的集商业、娱乐、休闲为一体的综合中心。未来北路沿线将成为主要的高档物业板块之一。近年来，浦、虹口呈现快速发展的趋势，特别是随着大规模市政建设的开展，区域高档物业市场规模迅速扩大，居民的接受程度明显增强。但随着北外滩开发、北路改建以与轨道交通的建设，区域高档物业市场规模仍将进一步放大，因此本项目在未来将面临十分激烈的市场竞争。区域商业物业以五角场板块和北路板块为主要代表，而后期被外滩的改造值得关注。区域办公物业主要以五角场板块和路控、路一带沿线。1.4.1周边住宅市场分析

42、l 区域房地产市场分析（1）浦房地产市场分析近年来浦区房地产市场快速发展。2003年区域市场更是呈现出供需两旺的繁荣景象。2003年浦区房地产业实现增加值7.14亿元，比上年增长16.1%，占地区增加值10.7%，成为区域经济发展的支柱产业之一。随着区域大市政交通的建设、生活环境的改善，房产市场继续活跃，房价持续攀升。全年商品房销售面积206.5万平方米，同比增加40.2%。2003年浦区商品房销售均价达到6400元/，同比增长45%，远高于全市平均增幅。浦区目前的开发区域较为集中，大多集中在周家嘴路沿线、黄兴绿地周边、大学城地带、江湾飞机场改造这四带。2002年以来，商品住宅从原来仅满足居住

43、需求的中低档物业向小区配套完善、绿化率高、智能化设施先进的中高档物业发展。受全市房地产市场的利好拉动，该区域高档商品房供应逐步加大，区域居民接受度也明显增强。（2）虹口区房地产市场分析虹口区是河以北传统的住宅区域和商业区域。虹口区的平均房价是河以北地区最高的。虹口区环线外主要是多层普通商品住宅，广中路沿线是其中档商品房的热点区域。环线随着周家嘴路的辟通和拓宽，沿线房地产的供应量和单价同步上升；北路根据其远瞻性的规划逐步开始吸引有投资实力的开发商前来投资。随着浦江两岸综合开发这一工程的启动，使虹口区的北外滩最终与陆家嘴、外滩一起成为乃至全国的金融、贸易、航运中心。在此重大决策的鼓舞下，北外滩与靠

44、近该区域的周家嘴路沿线的房市牛气冲天，楼盘价格节节高涨，销量也迅速攀升。虹口区作为近阶段市政建设和规划的重点地区，多伦路文化名人街二期改造、轻轨明珠线二期、北路大型公共绿地、路隧道等重大项目即将或正在进行，楼市受此影响也得到了长足发展，虹口区房价一反以往的“慢热”，逐月往上攀，成为北部房价飚升最具潜力的地区。目前该区域平均房价达到近7200元/。众多颇具实力的开发企业纷纷进驻虹口，为虹口楼市带来了前所未有的发展机遇。随着一系列重大市政工程和全新规划引入浦，区域优势逐渐显露，在全市房产开发的地位呈现上升的趋势，并逐渐形成了一批新的开发热点板块。其中包括环区域的路控江路沿线板块和周家嘴路板块，以与

45、环外地区五角场黄兴绿地板块。1.4.2 周边办公与商业市场分析l 区域办公市场综论目前区域无成熟的办公氛围，总体办公的价格定位并不高，主要原因在于该区域在过去长期处于未完全开发的阶段。目前区域的办公的销售价格在700016000元/平方米不等,整体在市场处于中等水平。通过了解目前未开发地块的情况来了解，该区域未来将形成商业、 居住、办公等多种模式并存发展格局，周边区域的综合竞争力也将大大加强。预计在未来的三年，随着北外滩计划和浦、虹口区改造的实施，路隧道贯通后的效应显现，该区域的价格将有进一步的上扬。结合目前区域无成熟的办公推案量，报告认为区域办公发展潜力很大。该区域的办公将主要吸引一些资背景

46、的实力商家。区域主要办公租金比较项目名称地理位置项目性质租金配套标准备注滩国际大厦黄浦路99号涉外办公楼USD0. 4-0.55元/m/天顶：吊顶地：地坪墙：乳胶漆 电梯：10 台 通用 牌空调：中央空调海湾大厦大名路、黄浦路涉外办公楼USD0.45元/m/天顶：吊顶,地：地坪,墙：乳胶漆 电梯：5台 OTIS 牌,空调：开利中央空调 喜临门大厦路、路涉外办公楼RMB2.5元/m/天吊顶（配备照明灯）、墙面刷白、水泥地，同时每户均配备水、电、煤、单独的卫生间（配备洁具）项目1-16层为“新开元”酒店，16以上为办公用房。有美林阁大饭店。盛泰国际大厦路、临平路RMB2.5元/m/天（包含水、电、

47、空调费）吊顶（配备照明灯）、墙面刷白、水泥地，周边有较多办公、商住用房，商业氛围浓郁。方舟大厦北路、宝山路RMB2元/m/天（含物业）吊顶（配备照明灯）、墙面刷白、水泥地嘉兰大厦北路、东江湾路RMB2.4元/m/天吊顶、墙面刷白、水泥地由于本项目商业和办公为非标产品。因此我们在衡量项目的市场价值时，不绝对以区域市场价格作为商业和办公主要的考量因素，而是主要是通过项目主题来挖掘项目的市场价值。l 办公模式演变过程工业厂房 办公楼 甲级、乙级办公楼 个性化办公楼随着经济的发展，传统的工业、商业贸易企业已经不能成为办公用房的需求唯一客源，市场分工的细分，也导致了对办公室的细分要求。从工业型的厂房走办

48、公到个性化办公的诞生，正是反映了市场需要满足不断增加个性企业办公的需求。l 个性化办公在中国上个世纪初期，纽约开始了从工业中心到金融中心的转型，人们由工业厂房的办公环境中转换到密集型办公楼。随着信息时代的来临，从上世纪末开始，为人们提供人性化商务办公空间的呼吁声就已经不断出现，因此而出现的将办公室搬出高大密集的办公楼层出不穷，尤其在北美和欧洲的组织机构中更是如此。传统专业办公楼的尴尬，众多的白领人士是深有感触的。这些非人性化的因素可体现为：长时间等电梯、办公室不自然通风、自然采光差、有效层高低、中央空调系统定时开关、地下车库带来的压抑和恐惧感等等。办公楼市场面临着更深一步专业化细分的需求。这一

49、切，进一步促成了个性化办公楼 的诞生。在，左岸工社、建外SOHO第一大道、森根国际为代表的个性办公楼的上市，以少数人的办公楼 向顶级办公楼和商务公寓叫板的左岸公社，素面朝天、包豪斯的简洁外表与后现代主义的另类风格，吸引了众多眼球，在诸如独立、自由分割、自然采光、功能分配、仓库和人性化都更胜一筹。成为办公楼市场的最大看点。这些创新办公楼的出现，标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟，同时也标志着办公楼市场销售时代的来临。这种人性化办公空间的出现，除了避免了传统办公楼的种种表面弊端外，其深刻意义还在于支持人们积极的思维能力，更有创意的工作环境设计它促进右大脑的直觉、想象力和综合开发能力的

50、提高，以取代过去那种着眼于左大脑发号施令，按既定的惯例办事、以固定的模式和风格进行管理的办公室。通过以上对整体办公市场与未来发展趋势的分析，我们挖掘出更深层次的信息。个性办公楼与传统办公楼相比，改变了纯办公楼的市场形象和办公功能，以更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使用功能、更娴熟的推广手法胜出，有效占领市场。 在一个特定区域，以细分化的专业来配置资源，将一批同类企业聚集一地，形成特色，以特色聚集人气，会带来较好经济效益。 个性化办公楼的出现，代表着未来办公楼发展的方向：走向差异化、个性化的道路。l 区域商业市场综论区域商业主要以租为主，租金水平在26元/平方米/天不等。受目前区域人口分布

51、的影响。整体档次不高。路段的商铺数量比较少，都以住宅底层街铺形式存在。总面积普遍小于5000m2（其中有2000m2是位于路飞虹路口，正处于装修阶段的浙汇）。该地区商铺的一个特点是房产中介较多，但缺乏休闲餐饮、购物娱乐、服装鞋帽等时尚元素，使得这里的商业气氛不够浓厚。控江路的打虎山路到江浦路一段是浦区相对较为繁华的区域，也是一条主要的商业街。商业形式以街铺为主，并有少量商场存在。从业态来看餐饮、服装鞋帽、美容美发的数量都不少，甚至眼镜店与银行在此处都有些密集。从面积来看主要是餐饮和服装类商铺。而7层高，营业面积达7000m2的假日百货更是增添了这里的商业气氛。这里的缺点是沿街没有24小时便利店

52、，这不免给周边居民的购物带来不便，也影响了夜市的发展。海周边商铺业态调查表业态数量（家）数量比例营业面积（m2）面积比例正餐店66%520018.95%快餐店1313%433015.78%眼镜店66%6502.37%房产中介77%6152.24%证券银行99%8803.21%建材家电88%22408.16%布艺家具44%4751.73%美容院55%5802.11%大卖场超市22%4001.46%百货商场22%725026.42%汽车类22%4001.46%服装鞋帽1919%282010.28%其他1717%16005.83%总计100100%27440100%l 项目的主要经营目标 作为一个新

53、的项目，本案的主要经营目标在于最终形成 创意企业共同展示、交流的空间 项目品牌打造的灵魂所在 形成新的创意产业基地l 商业案例分析新天地新天地是一个具历史文化风貌的都市旅游景点，占地三万平方米，建筑面积六万平方米。它是以近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能， 创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。它的目标群体是的小资一族、居住在的外籍人士以与到达的中外游客。如今的新天地已经成为了的新地标。石库门建筑群保留了当年的砖墙、屋瓦，游人仿佛进入时光隧道，回到二十世纪二十年代。但是，每座建

54、筑部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，有穿越时空之感。 要点归结 新兴时尚休闲的聚集地 都市旅游新景点之一 消费层次和消费能力较其他同类型项目高 商业、办公、住宅的完美结合 商业定位准确，业态搭配合理 以餐饮、休闲娱乐为主 经营模式灵活、多样业态比例与租金比较商业分类比例租金餐饮类47%USD 3 - 4元/ m /天零售 / 服务类36%艺术 / 文化类6%娱乐类11%泰康路艺术街泰康路艺术街位于卢湾区打浦桥地区，艺术街全长400米，利用了旧厂

55、房和旧民宅，改建市工业楼宇和街面文化相结合的海派文化艺术汇集地，从而形成海派旧建筑、旧文化与国际流行文化艺术的结合体。艺术街开街至今已初具规模，有58名艺术家在此开设画廊、艺术品店。目前，已有15000平方米的闲置厂房和旧民宅改建成了画家工作室、设计室、画廊、摄影室、美术馆、演出中心、艺馆、时装展示厅等，先后有17个国家、100余家中外文化公司和文化艺术人士投资加盟。现在这里经常会有各类画展、书展、收藏展、摄影展、雕刻展吸引着热爱艺术的观众。有时晚上的音乐沙龙、钢琴咖啡吧、时装发布会、中外歌舞表演、新潮的个人演唱会，更令泰康路艺术街显露时尚的大家风。要点归结 新兴文化艺术汇集地 都市旅游新景点

56、之一 现代艺术与海派旧文化的完美结合 更倾向于文化的展示，商业相辅左右 以画家工作室、设计室为主 经营模式灵活、多样业态比例与租金比较商业分类比例租金（商铺）租金 （LOFT办公）餐饮类8.7%RMB 2.5-3元/ m /天RMB1-2 元/ m /天建筑设计类8.7%艺术 / 文化类79.3%其它3.6%产品篇 2. 项目产品定位21定位依据随着房地产市场的高速发展，房地产市场的进一步细分已不可避免。本项目的LOFT部分是一种全新的办公楼产品，也正是房地产市场细分化的趋势。目标客群的锁定，将是本项目LOFT部分定位的重要依据。创意产业是一个多元化的概念，用以形容正在增长的经济产业、产业合作

57、动态以与就业市场的景观变迁。于此同时，创意产业的崛起强调经济畴根深蒂固的的转型，由以制造为主的经济变为以消费为主的经济，在这个转变过程中，文化被发现成为经济发 展的重要资源。“创意产业源于个别创意、技术与人才，透过创造与运用知识产权，可带来财富与就业的潜力。”2.1.1项目定位 创意产业的发展在乃至全国的发展相对还处于起步阶段。特别是在目前情况下，本项目在国尚无可比较项目，本项目所处区域有一定的创意型公司，但还未形成浓厚的创意产业区的氛围。因此，我司认为，在本项目的开发于运做中应采用分步操作的模式，在产品的定位上应分为两个阶段。l 海项目整体定位第一阶段：从目前本项目整体经济指标以与目前规划思

58、路方向，结合本项目所处区域与市场地位，可提炼出如下要点： 首个创意文化社区 影响力将辐射申城 项目周边名校云集，地段文化特色突出 高人一等的开发理念和精心的产品规划 完备的新现代设施配备 以创意产业为核心，LOFT产品为龙头，商业、办公、住宅三大区域统一互动， 虽然本项目的产品形态多样，但三者的关系和谐而又统一。因此本项目应把三者采用整合的手法塑造，统一于一个具备整体性的社区概念之中。故本项目第一阶段整体定位：创意文化精品概念社区第二阶段：通过阶段性运做，在海项目的创意产业形成一定规模以与一定的市场地位后，通过一系列的形象以与项目品牌树立，特别是结合贵司的文化经营公司运做，在贵我双方的共同努力

59、下，本项目可最终打造成为：亚洲创意产业基地 国际文化风尚社区l 商业街产品定位与业态定位1、商业街产品定位：第一阶段申城文化新地标 创意文化商业街第二阶段亚洲创意文化展示与消费中心2、商业街业态定位本项目商业街为5个围合院落组团而成，故建议本项目商业街在统一的定位下，依据院落的围合构筑5个主题概念，划分为不同的区域。 A区 混凝土材质区：此区域邻近海上影院，因此以“电影艺术”为主题。以经营电影衍生产品为主要业态。如：电影海报、黑胶唱片、电影道具、电影服装、音像制品等。建议靠近海上影院的A2、A3两套集中设置此种业态。其余位置保留餐饮格局，但在其经营主题以与装修风格上有所限定，可考虑引入如老电影

60、酒吧、三千院酒家等。 B区 金属材质区 ：此区域较为适合餐饮行业的引入和经营。故建议此区域形成“创意主题餐饮”区，主要引入经营创意菜的餐厅或具备创意主题的特色餐饮。 C区 玻璃材质区 ：玻璃是最能代表现代的建筑材质。而本区域采用的大量玻璃元素，最适宜新潮数码产品类。建议引入SONY数码展示馆、HAIER概念展示馆等。形成展示最新数码产品、最新概念家电、最新概念IT类产品的集中区域。 D区 红砖材质区 ：红砖是我国早期工业厂房所使用的建筑材料，具备相当文化溯源和延续。故建议此区域以“创意艺术”为主题，引入具备一定水平和素质等艺术家工作室、画廊、视觉效果中心等。如：逸飞艺术工作室、尔冬强艺术工作室

61、、海格纳画廊等。 E区 木材质区 ：木材是我国传统建筑使用最多的材质。创意文化并不是对传统文化的颠覆，是对传统文化的继承和发扬。传统文化的延续更多的是依托于书籍以与其他方式。故建议此区域以“文化”为主题。建议引入司考乐书局、DISCOVERY、国家地理频道等。l LOFT产品定位1、产品定位第一阶段：自在办公空间 创意产业高地第二阶段：亚洲创意产业基地 创意文化中心2、产品塑造创意产业的定义为一个经济活动组，开拓和利用创意、技术以与知识产权以生产并分配具有社会与文化文化意义的产品和服务，更可望成为一个创造财富和就业的生产系统。从创意产业的定义中可以看出，创意产业的各经济单位并不是以独立形式存在，而是以一个产业链的组合形式出现。“群集效应”现象在创意产业中尤为突出。因此，建议本项目部分引入主题概念，在各主题下引入核心企业或产业龙头企业，从而将“群集效应”达到最大化效果。 栋（楼）：“影视创意区”建议引入美国迪士尼公司、时代华纳公司等。迪士尼公司动画产业为核心，延伸出众多产业链，更成功跨入各娱乐领域，将产品从影片扩大到连环画、音像制品，扩大到电视、互联网、游艺场所，扩大到传播发行资产。迪士尼集团已经发展成了在全球拥有16家电