5月百联浙江奥特莱斯品牌折扣广场建设项目申请报告

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1、百联浙江奥特莱斯品牌折扣广场建设项目申 请 报 告浙江奥特莱斯广场有限公司2009.5目 录第一章 申报单位及项目概况2第二章 战略规划、产业政策及行业准入4第三章 市场分析及规模定位6第四章 项目选址及土地利用11第五章 建设方案13第六章 节能方案分析33第七章 环境和生态影响分析36第八章 人力资源配置与项目实施进度39第九章 投资估算及资金筹措41第十章 财务评价45第十一章 风险分析49第十二章 经济和社会影响分析51第十三章 研究结论53附件：1、浙江奥特莱斯广场有限公司营业执照正副本复印件2、上海春竹企业发展有限公司营业执照正副本复印件3、上海欧祺亚投资管理有限公司营业执照正副本

2、复印件4、香港培信投资有限公司营业执照复印件5、百联浙江奥特莱斯品牌折扣广场建筑设计效果及说明第一章 申报单位及项目概况l 申报单位概况本项目由浙江奥特莱斯广场有限公司实施建设。浙江奥特莱斯广场有限公司是由上海春竹企业发展有限公司为投资主体，上海欧祺亚投资管理有限公司和香港培信投资有限公司共同投资组建的综合性商业企业，注册资本为2996万美元。其中上海春竹企业发展有限公司出资1498万美元，占注册资本的50%，上海欧祺亚投资管理有限公司出资749万美元，占注册资金的25%，香港培信投资有限公司出资749万美元，占注册资金的25%。公司经营范围主要为筹建批发品牌服饰及配饰，日用百货配套餐饮项目。

3、投资者上海春竹企业发展有限公司是一家具有50多年历史的专业生产名牌毛针织服装的老牌企业。公司前身于上世纪50年代开始生产出口毛针织服装，产品主销欧洲各国。随着春竹品牌的创建，现在的春竹企业已经发展成为集科、工、贸为一体的具有先进管理理念和经营模式的现代化、集团化企业。拥有占地面积150亩、建筑面积6万平方米的针织品服装设计、检品、生产、物流工业园区。公司将体制创新与科技创新，产品创新相结合，不断抢占制高点，培育新产品市场经济增长点，发挥科技人员、设计人员和营销人员的积极性。推动新产品产业化，使企业竞争力不断提升。l 申报项目概况项 目 名 称：百联浙江奥特莱斯品牌折扣广场项目建设单位：浙江奥特

4、莱斯广场有限公司董 事 长：金 亮建设地址：本项目建设地点位于浙江海宁市连杭经济开发区内的钱塘江边，紧靠杭州市江干区下沙镇（杭州经济技术开发区）。距杭州绕城高速下沙出口约2km。项目用地180亩，一期开发的商业建筑面积7.2万平方米，项目总投资约4亿元人民币。项目建设地点距杭州市中心约25km，沿杭州德胜快速路至杭州市中心约30分钟路程。距萧山市区约20km, 沿下沙大桥至萧山市区约25分钟路程。距海宁市区直线约40km, 路程约50km,车程约为45分钟。距著名的海宁观潮地盐官海塘约15km。建设内容：本项目拟建设一座集国际一线品牌和流行品牌服饰、餐饮、休闲购物等多功能的大型综合性商业零售广

5、场。项目建筑用地80040平方米，其中一期商业用地70068平方米。二期公寓式酒店9972平方米,总建筑面积132047平方米，其中一期商业总建筑面积75562平方米，二期公寓式酒店总建筑面积56485平方米，建筑占地面积40296平方米,覆盖率52%；绿化面积8000平方米，停车数1098辆。项目总投资：项目总投资折合人民币约为4亿元。全部由投资单位自有资金投入。第二章 战略规划、产业政策及行业准入在长三角区域经济一体化进程加速推进的背景下，浙江省委、省政府适时提出构建杭州都市经济圈的发展战略，强调要进一步发挥杭州中心城市的集聚、辐射和带动作用，打破杭湖嘉绍四城市的行政区划，以都市经济圈方式

6、合力打造长三角“金南翼”。杭州都市经济圈的建设，将有力提升四城市的“集合”优势，对区域经济合理布局、产业分工对接、块状经济发展具有重要战略意义。而海宁作为杭州都市经济圈的重要节点，将在区域经济一体和差异化发展中赢得历史性的发展机遇。海宁东距上海110公里，西与杭州接壤，地处长三角经济圈的核心地带、浙江“接轨大上海，融入长三角”的前沿，也是全国最负盛名的皮革、经编和家纺装饰布产业集聚地。优越的的区位条件和良好的产业基础，为海宁在区域经济一体化进程中承接大都市产业辐射和梯度转移、共享沪杭信息和服务资源创造极其有利的条件。作为杭州湾北部连接上海的重要城市，未来海宁将由长三角南翼的交通通道转变为重要的

7、交通站点，成为杭州湾北岸的桥头堡之一，在长三角的“黄金要道”地位日益凸显。一方面 ，沪杭高速公路扩建与杭浦高速、绍嘉高速、钱江十桥、沪杭铁路电气化改造等一大批区域交通主框架工程相继启动。其中，钱江十桥的建设将连接沪杭高速、杭浦高速、上三高速，使宁波、台州、温州等地到海宁的距离大大缩短，为海宁旅游市场的拓展及商贸活动的开展创造全新的发展机遇。另一方面，宁波杭州湾大桥计划于2008年竣工，杭州湾绍兴通道和杭州湾萧山通道的建设已列上日程。三座跨海大桥的建设将迅速改变延岸生产力布局，并使海宁的投资价值彰显。此外，备受关注的沪杭磁悬浮铁路的建设计划已得到国务院的正式批准，计划于2010年前投入运营。磁悬

8、浮铁路的建设将进一步强化上海、嘉兴、杭州的同城效应，并极大地带动包括海宁在内的沿线城市的商业、会展等服务业的发展。起源于美国的奥特莱斯是英文OUTLETS译音，意为出路、出口，最早诞生于美国，迄今已有近百年的历史。在欧洲当代商业社会中，奥特莱斯是最为流行的一种商业业态，经过100多年的发展，奥特莱斯业态已由过去单纯的工厂直销购物中心，转变为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商甚至是大型百货店共同参与、功能齐全的休闲购物中心。这种商业零售业形式是让品牌消费者能够花低价去购买那些从高档专卖店或商场转出的名牌商品的下架商品、过季商品和断码商品。名牌和低价是奥特莱斯的灵魂，其消费群定位于白领一

9、族，这部分人有较高的收入及较强的品牌观念，但尚不能称为富有，对于商场里的顶级品牌虽有需求但经济上却难以承受。同时，对于顶级品牌来说，也会因为过季、断码等问题产生库存，如在专卖店内打折处理库存又会损害品牌形象，所以需要一个专门的折扣店结合的新型业态“奥特莱斯”便应运而生。奥特莱斯有三大特点：知名的品牌、较低的价格、舒适的购物环境。2002年12月，北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，这是奥特莱斯在国内的首次尝试。奥特莱斯的兴起实际上也是一种生活方式的改变，人们以前只习惯于在市中心逛街购物，而现在的白领因为日常工作压力较大，越发倾向于希望在双休日能够逃离喧杂的市区，到郊外享受一种集合了休闲、旅游、购物的

10、方式。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，要“适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求”。中共浙江省委浙江省人民政府关于加快服务业发展的若干意见以及根据海宁市域总体规划纲要，海宁市是全市政治、经济、文化中心，除要发展工业主导产业以外，还要重点发展商业零售批发、房地产、购物休闲旅游等服务行业。所以，在海宁市建设集休闲、旅游、购物多功能的大型综合性商业零售广场，这个项目的建设是符合国家、浙江省和海宁市的相关政策规划的。第三章 市场分析及规模定位l 市场需求分析项目周边市场基本数据情况：1、杭州及周边地区2008年GD

11、P杭州市4781.16亿绍兴市2222.95亿宁波市3964.05亿海宁市348.95亿嘉兴市1815.70亿2、2008年杭州市和海宁市社会消费品零售总额消费品零售总额批发零售餐饮城乡居民存款人均收入杭州1558.38亿1377.77亿176.42亿2634.48亿07年21689元海宁132.52亿114.53亿13.6亿215.40亿08年城镇20653元农村10200元l 杭州市区商业零售业基本情况杭州市2008年社会消费品零售总额1558.38亿元，同比上升20.2%。其中，城市消费品零售额1481.49亿元，农村消费品零售额76.89亿元。杭州零售市场近年来快速发展，呈现出了以下几

12、个特点：1、百货和超市是零售业发展的主力业态。近年来杭州市场的百货零售业发展迅猛，2008年杭州地区销售超亿元以上的商场达到了134个。主要的零售百货有杭州大厦、银泰百货、国贸大厦、解放路百货商店、解百新世纪商厦、杭州百货大楼等。2009年杭州百货零售业将集体扩张，杭州大厦的D座、C座、银泰百货的庆春店、解百的元华店将陆续开业。因此杭州的百货零售业由扩容而变成“商业综合体”之间的竞争。2、 品牌服饰经营市场潜力较大。杭州市场的品牌服饰经营较为发达，杭州大厦、湖滨精品街汇集了一大批一线品牌。杭州大厦、银泰百货、解百和杭百也经营着大类丰富、品牌较全的知名流行服饰。杭州大厦2008年销售额为38.0

13、5亿元，同比增长16.1%。从百货零售业的经营状况来看，杭州市消费者的品牌认知度较高，品牌服饰经营的市场潜力较大。3、 杭州市场的品牌折扣业态尚处于探索阶段。杭州市场的品牌折扣业态尚处于初始的探索阶段，具有一定规模的商店主要是萧山奥特莱斯和衣之家百货商店。萧山奥特莱斯汇集了50只品牌，其中也开设了Prade,Gucci,Valention等一些知名品牌的专卖店。但这些专卖店基本处于无货状态，零星的货品使得人气不足，销售较差，从实地调研情况看，这些店可能不是正规代理商开设的。据了解萧山奥特莱斯近几个月月销售不超过 30万元。招商失败，定位不准，是造成萧山奥特莱斯不成功的主要原因。l 海宁市区商业

14、零售基本情况嘉兴海宁是我国著名的旅游城市，盐官观潮每年可吸引国内外旅客500多万人次，旅游外汇收入785万美元，海宁市又是我国著名的皮革业、纺织业生产基地，海宁皮革城位于海宁市区，每年吸引着数以百万计的旅游购物人群，2008年皮革业生产销售总额为121.93亿元，占全年规模以上企业产品总销售的17.82%。除皮革批发与零售外，海宁市较大规模百货零售店主要有海宁市华联大厦，海宁鸿翔购物中心和海宁大厦三家销售超亿元的商店，其中海宁华联大厦经营面积8万平方米,经营大类较全，2008年销售达4.55亿元，列入长三角16城市商业百强，是浙江县级市中销售位列前茅的商业企业。海宁市人口64万，人均GDP54

15、523元，经济较发达，市民有着较强的消费能力，每年又有大批的旅游者来推动消费增长。业态发展简述：1、上海青浦奥特莱斯简介：2006年4月28日，由百联集团倾力打造的上海青浦奥特莱斯品牌直销广场开门纳客，项目一面市，即得到了业内人士、各大媒体和广大消费者的极大关注，“十一”国庆黄金周，奥特莱斯出现了异常火爆的销售场面，创下了连续三天销售额突破500万元的销售纪录。2007年年底，上海青浦奥特莱斯已经实现了全年营业额突破九亿五千万元的骄人业绩，远远高于预期的目标。2008年全年销售已达13.5996亿元。2、奥特莱斯在亚洲的发展状况：日本名古屋奥特莱斯设计突出了旅游休闲加购物的商业形式，业态中既有

16、购物场所同时设计建造了娱乐项目，购物环境的设计采用了国际上比较通行的欧洲小镇的建筑式样，给人以轻松、休闲的购物体验，建筑式样别致、具有浓郁的欧洲风情，使整个购物环境成为一道亮丽的风景线。韩国首尔的奥特莱斯，选址在一个风景优美的风景区，这一点与我们海宁的状况非常相似，它依山而建，与优美的自然风光巧妙的有机结合，相得益彰，成为风景区中一个新的亮点，既聚集了人气，促进了旅游业的蓬勃，也支持了商业的发展。3、全欧洲outlet商场，都离各国主要大城市不到一个小时车程，集便利与时尚于一体：意大利米兰奥特莱斯拥有极为独特的购物环境，以18世纪历史为主题的建筑特色，由多栋两层或三层的独立楼房组成，180家名

17、牌店面在蜿蜒的街道上毗连结合，散发相当地道的欧洲味。从2000年9月开幕至今，顾客超过五百万人次。2006年三月新开幕的佛罗伦萨奥特莱斯，距市区只需半小时车程 (25公里)，崭新的卖场聚集近百家名牌专卖店，两千个停车位，附近有风景优美的白兰考湖。是个兼具休闲购物的好地方。这一点与海宁的状况也非常相似。l 海宁奥特莱斯品牌直销广场项目的规模定位海宁奥特莱斯项目的建设将借签国际国内成功案例，既博采众长又凸显独到个性风格。海宁奥特莱斯广场的建筑风格在追求整体完整统一的同时，将会更多地融入更加具有国际化的、更加具有特色的建筑式样。大家已经了解到，奥特莱斯这一商业模式不单纯是一个商业项目，它同时还兼有旅

18、游休闲的概念。国际上成功的奥特莱斯都不仅仅是购物中心，同时也是休闲娱乐中心，比如日本三井的奥特莱斯就定义为“奥特莱斯主题公园”。通过对国外成熟奥特莱斯的客群分析得出，大于25%的销售量来自于游客，而上海奥特莱斯也有超过20%的消费者来自江浙地区，目前海宁奥特莱斯已经与包括青旅、国旅、春秋等12家大型旅行社全面展开合作，各大旅行社已经正式把上海奥特莱斯作为团队旅游线路点。“上有天堂，下有苏杭”，借助杭州每年3600万旅游人口这一大势，再加上奥特莱斯独具特色的建筑群落、轻松自然的购物体验，浙江奥特莱斯必将营造出一种由“全球顶级品牌+旅游休闲”组成的全新商旅模式，旅游消费也将会成为未来海宁的经济增长

19、点之一。总结起来，海宁奥特莱斯广场在借鉴上海青浦和国际上奥特莱斯的成功经验的基础上，进一步结合海宁的特殊地理位置，必将对全面提升海宁西部地区形象、增强两镇两区的凝聚力、辐射力和影响力起到积极的作用，我们的愿望是浙江奥特莱斯的落成可以为海宁带来新的商业热点、新的旅游视点、新的文化焦点。第四章 项目选址及土地利用l 项目选址和用地方案1、建设地址：本项目选址在位于浙江海宁农业对外综合开发区内，此开发区在海宁市的西南方，项目基地西部与杭州市江干区接壤，距杭州市中心25公里，至杭州机场20公里，距杭州萧山国际机场15公里，距杭州绕城高速公路下沙出口2公里。基本东部为预留开发地，南部和北部为规划道路，西

20、部有已建成的道路启潮路，基地东西约200M宽，南北约400M长。（不包括停车场75亩）。2、用地方案：本项目建设用地面积80040平方米,为规划的商业用地。l 土地利用合理性分析项目用地属于海宁农业对外开发区规划范围用地性质为商服用地，符合相关城市规划和土地利用总体规划要求。建设单位已经按照相关规定，通过招拍挂的方式取得了用地。规划基地周边城市道路已经形成，启潮路退规划红线15米，南侧规划道路退规划红线20米，北侧退红线15米。地质灾害影响分析和水土保障l 地质灾害影响分析项目用地位于海宁城郊区，从多年的建设来看，规划范围内无重大地质灾害发生。同时，按照浙江省地质灾害防治规划，海宁市属于浙江省

21、“浙北建海平原地面沉降防治区”中的“地质灾害次重点防治亚区”，主要地质灾害是地面沉降。本项目要在建设过程中，严格执行相关规划，由具有相应的地质灾害防治工程勘察资质的单位，开展地质灾害危险性评估，对建设项目诱发或加剧地质灾害的可能性和建设项目可能遭受地质灾害危险性做出评估，提出防治地质灾害的措施，从源头防治地质灾害的发生。只要思想重视、措施得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。l 水土保养本项目的建设有可能造成的水土流失包括：在现有土地上进行建设，将在一定程度上破坏原有的水土环境；施工期间开挖地基、施工车辆往来频繁，将造成表土流失。为保持水土、应采取以下措施：施工期间开挖出的表土主

22、要按规定堆放或及时清运；施工车辆离开施工现场须冲洗干净；场内充分重视排水设施的建设，防止暴雨在场地径流过分造成土壤流失；按照要求及时建设草皮以及植树绿化，以保护区域优美的生态环境。l 征地拆迁及移民安置分析项目用地无拆迁和移民安置。第五章 建设方案l 方案构思及功能布局在总体构思设计中，首先保证开发商和消费者对现代化商业设施的建筑功能和购物环境，力求做到功能分区明确，流线清晰，交通组织有条不紊，方便购物，在满足购物、餐饮、休闲娱乐等基本商业设施功能前提下，将休闲、文化、景观等多元功能有机组合，营造出高效、便捷、舒适、休闲的良好购物环境。总体规划布局上，从人流，基地现状以及奥特莱斯的购物流线，集

23、中将商业布置设计成二个半开放形的购物中心，因环状的商铺布置可以使人流完全有序地以步行街的流线进行购物，此流线又能为二侧商铺提供合理的尺度与充分的可达性。使每间商铺铺位均好性较强，在二个购物环中部是由一跳逐级退台式的商铺以及架空连廊和圆形架空桥，架空桥上下可沟通两个购物空间，架空桥下是由天然草坪和石级相间的台阶环绕的喷泉广场，中部设表演台，透过水广场后侧设有餐饮，咖啡茶座等，人流自然地导向中央广场，从中央广场可进入A区和B区环形中心，中央广场中部和二侧设有可上可下直接连通的竖向交通楼梯。人们在购物之余可在广场内或幕结构下伴随水声的绿化空间内小憩，这完善自然的场所为游客提供全身心的放松。本方案的激

24、动车停车集中布置在南侧与杭州接壤的规划道路边侧，停车按规范要求每100平方米1.0辆标准设置总数约800辆（包括后期征地），其中大客车10辆，非机动车停靠在边侧，按每100平方米0.75辆计算约500辆。实际共有停车位1098辆，其中基地红线内停车90辆，后期征地停车1028辆，大巴停车10辆，非机动停车500辆。基地的北侧留有深度为40米的二期用地，用于后期开发作为商业性公寓式酒店，二幢酒店约24层，带有部分裙房，在红线与绿化景观中有一硬地通道，可供消防和机动车停靠。l 立面设计根据奥特莱斯所售商品均为欧美和世界名牌的特点，立面风格设计上借签地中海地区的建筑风格，用形似和简练的手法将欧陆传统

25、形式加以简化，并以典雅风格统一。在传统的形式中增加新材料如玻璃和金属材料，使其具有时代新意。在品牌门头标志建筑造型上采用丰富多变的简洁手法，使街面既丰富变化，不单调且又有时代感。l 建筑设计说明一、项目概况：1、规划范围：浙江奥特莱斯品牌折扣广场位于浙江海宁连杭经济开发区，此开发区在海宁市的西南方，项目基地西部与杭州市江干区接壤，距杭州市中心25 公里，至杭州机场20 公里，距杭州萧山国际机场15 公里，距杭州绕城高速公路下沙出口2 公里。基地东部为预留开发地，南部和北部为规划道路，西部有已建成的道路启潮路，基地东西约200m宽，南北约400m 长。(不包括停车场75 亩)2、区位条件和项目优

26、势：开发区集工业、农业、商贸、旅游于一体，开发区区位、交通、土地、环境、人才、政策、服务等优势明显，开发区的东侧是著名的观潮胜地，此区域对于云集市区人流和江浙一带的旅游休假消费，有着极为广泛的开发前景。随着浙江经济的不断发展，消费者对国际化、现代化、时尚化的大型商业购物城的业态已充分认识，消费者的品牌意识也日渐增强，品牌效应日益显著，奥特莱斯是国际上较为成熟，遍布欧美等发达国家的一种商业零售业态，是由销售世界名牌过季，下架，断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为品牌直销购物中心，作为地处杭州与海宁的连杭经济开发区。目前正向着国际大都市迈进，处处显露着生机和活力。这不仅符合建设奥特莱斯的基本

27、要求，更为进一步开发旅游与商业结合创造了良好条件。3、现状分析：规划基地周边城市道路已经形成，启潮路退规划红线15 米，南侧规划道路退规划红线20 米，北侧退红线15 米。区内基础设施条件良好，已达到通路、通电、通水、通讯、排污和土地平整等“五通一平”，基地内无动拆迁，现状无水域，无现有建筑物。二、设计及规划依据：1、业主提供的相关批文。2、民用建筑设计通则GB50352-20053、商店建筑设计规范JGJ48-884、建筑设计防火规范GB50016-20065、上海市标准建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准DBJ08-7-966、公共建筑节能设计标准GB50189-20057、城市道路和建

28、筑无障碍设计规范JGJ50-2001三、规划及建筑设计：1、总体方案构思及功能布局：在总体构思设计中，首先保证开发商和消费者对现代化商业设施的建筑功能和购物环境，力求做到功能分区明确，流线清晰，交通组织有条不紊，方便购物，在满足购物、餐饮、休闲娱乐等基本商业设施功能前提下，将休闲、文化、景观等多元功能有机组合，营造出高效、便捷、舒适、休闲的良好购物环境。总体规划布局上，从人流，基地现状以及奥特莱斯的购物流线，集中将商业布置设计成二个半开放封闭形环状的购物中心，因环状的商铺布置可以使人流完全有序地以步行街的流线进行购物，此流线又能为二侧商铺提供合理的尺度与充分的可达性。使每间商铺铺位均好性较强，

29、在二个购物环中部是由一条逐级退台式的商铺以及架空连廊和圆形架空桥，架空桥上下可构通二个购物空间，架空桥下是由天然草坪和石级相间的台阶环绕的喷泉广场，中部设表演台，透过水广场后侧设有餐饮，咖啡茶座等，人流自然地导向中央广场，从中央广场可进入A 区和B 区环形中心，中央广场中部和二侧设有可上下直接连通的竖向交通楼梯。人们在购物之余可在广场内或幕结构下伴随水声的绿化空间内小憩，这完善自然的场所为游客提供全身心的放松。本方案的机动车停车集中布置在南侧与杭州接壤的规划道路边侧，停车按每100 平方米1.0 辆标准设置总数约800 辆（包括后期征地），其中大客车28 辆，非机动车停靠在边侧。按每100 平

30、方米0.75 辆计算约500 辆。基地的北侧留有深度为40 米的二期用地，用于后期开发作为商业性公寓式酒店，二幢酒店约24 层，带有部分裙房，在红线与绿化景观中有一硬地通道，可供消防和机动车停靠。2、立面设计：根据奥特莱斯所售商品均为欧美和世界名牌的特点，立面风格设计上借鉴地中海地区的建筑风格，用形似和简练的手法将欧陆传统形式加以简化，并以典雅风格统一。在传统的形式中增加新材料如玻璃和金属材料，使其具有时代新意。在品牌门头标志建筑造型上采用丰富多变的简洁手法，使街面既丰富变化，不单调且又有时代感。在入口处采用虚实对比，高低错落，飘逸的飘板，和内外墙脱开的外构架，木制的格栅，以及标志性的电梯和广

31、告塔使入口广场立面具有极丰富的层次感和节奏感。金属的支撑柱和玻璃遮阳板，使廊道既明亮且有光影效果，石材和粉墙玻璃橱窗的相映，丰富的色彩变化，使立面优雅而夺目。届时结合水景，喷泉，玻璃咖啡廊，枫叶形的圆拱桥、水榭、绿化以及地中海风情的棕榈树，丰富的商铺灯光夜景，构成独特绚丽的旅游美景。3、绿化布置：方案沿道路种植行道树，并在入口处将宜人的绿化引入步行道，贯穿整个步行街，中心为集中绿化和水广场，单体二个购物中心内入口对景处设置成片的集中绿化，中心广场后部结合餐饮和咖啡廊引入连续的绿化带，每个商铺区间的中庭共享空间内都植有地中海风情的植物树种，商业街中分布的大小绿化广场，把整个购物广场的绿化景观在视

32、觉上形成相互贯连，使绿化空间序列达到高潮，创造出优良的生态绿化环境品质。基地内绿化率达到10%，面积8000平方米，其中集中绿化5%，面积4775平方米.四、经济技术指标：经济技术指标建筑用地 80040 其中： 综合商业用地 80040平方米 停车场用地 49950平方米（含后期征地75 亩）总建筑面积 132047平方米其中： 一期商业用地 72040平方米 二期公寓酒店用地 8000平方米容积率 1.65/na建筑占地面积 40020平方米建筑密度 52%绿化面积 8000平方米绿地率 10%五、道路交通组织：1、出入口：本次规划以现有道路为基础，根据城市车流及人流方向有效的进行组织，启

33、潮路和北部规划路各设一出入口，车流主要从启潮路进入，下客后人流可直接进入购物中心，采用“人车分流”车辆停放在南侧停车场内，北部酒店出入口处东侧设一地面停车场，车辆采用集中停车，在前区设置大型停车场，车流与人流完全分开，互不干扰，在停车广场东侧设一处供卸货所用的临时仓库，卸货后用小车送至各销售商铺。2、人流组织：根据商业业态采用商业街连续贯穿的流线形式，组织人流，人流从主入口进入后沿步行道有序地组织引导，在步行道上视线可看到每个商铺的店牌，不必走回头路和迂回无方向，有明确的导向性，人流可循序渐进的购物，在中部广场处人流可选择性地进入二个购物区，在购物区内同样以环通的商业街的步行道方式进行游览和购

34、物，每个中庭内都设有室外楼梯可直达二层，一个个串连的中庭组成一个共享且互望的购物空间，便利且丰富。六、消防设计：本工程商业部分为二级耐火等级1、总平面：本工程由于三周环路，形成建筑周边消防作业条件，红线内在景观绿化中有条7m 环通通道，可供消防紧急环通，东西二侧从环通通道可直接进入商业区A 区及B 区的中心广场，A 区及B 区中部的开放式廊道消防车紧急时可直接进入中部广场，东西二侧中心广场与开放式通道可直接连结，环廊高度超过4m，中心广场可供消防车回车。2、建筑防火分区：整个建筑群因其销售商品性质决定均采用自动喷淋系统，自动报警措施，防火分区按规范要求，商业部分按5000平方米划分防火分区，设

35、备机房按1000平方米划分防火分区。3、消防疏散：本工程每个防火分区设两个安全疏散梯且接通至地面，楼梯净宽1.4m 以上，商业营业厅疏散按规范，敞开式外廊建筑的房间疏散门至安全出口的最大距离可增加5m 规定。本工程房间门至疏散口双向45m，室内至房门控制22m，室外楼梯按规范要求设置，疏散计算详见扩初计算表。七、节能设计：浙江海宁属于夏热冬冷地区，根据公共建筑节能设计标准GB50189-2005 中规定的围护结构热工性能规定值，传热系数KW/（K），屋面0.7 外墙1.0，底面接触室外空气的架空和外挑板1.0，窗墙比0.5 时，传热系数KW/ K2.8，遮阳系数SC（东、南，西向/北向）0.4

36、5/0.55根据控制值建筑各主要部分采用保温材料如下：外墙混凝土多孔砖外做聚笨颗粒砂浆保温层40mm 外砌石材，屋面除轻骨料找坡和采用防水卷材外另铺挤塑聚笨乙稀板40mm 厚，细石混凝土及地砖。以上为基本措施，根据窗墙比和遮阳系数计算结果详见节能报告。八、环保和环卫说明：本工程污废水，排放室内生活污废水采用分流制,室外生活污废水采用合流制，分二路各自排入启潮路污水管网，雨水经收集后由二路DN700 雨水管排入市政管网，废气高空排放，废物就近设置垃圾房，集中收集，集中清运，并根据相关规定设置附建式公厕。九、民防工程：本项目民防工程在商业部分暂不考虑，二期预留地处再根据政府令有关规定设置。l 结构

37、设计说明一、概况：浙江奥特莱斯品牌直销广场位于浙江海宁农业对外综合开发区内，此开发区在海宁市的西南方，项目基地西部与杭州市江干区接壤，基地东部为预留开发地，南部和北部为规划道路，西部有已建成的道路启潮路。A 区和B 区环形购物中心均由2 层商业建筑构成，无地下室，总建筑面积约56000平方米。二、设计规范和依据：本工程按现行的国家及上海市有关结构设计的规范、规程进行设计，其中主要包括：1、中华人民共和国工程建设强制性标准 房屋建筑部分（2002 年版）2、建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-20013、建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-20084、建筑结构荷载规范（2006 版

38、） GB5000920015、建筑抗震设计规范（2008 年版） GB5001120016、建筑地基基础设计规范 GB5000720027、建筑桩基技术规范 JGJ94-20088、混凝土结构设计规范 GB5001020019、钢结构设计规范 GB50017200310、砌体结构设计规范 GB50003200111、建筑钢结构焊接技术规程 JGJ81-2002 J218-200212、岩土工程勘察报告(桐乡市新岩岩土工程勘查有限公司) 2009 年3 月13、其他与本工程有关的资料、文件等。三、设计原则：1、本工程采用设计基准期为 50 年。2、结构设计使用年限为 50 年。3、建筑防火等级为

39、二级。4、建筑结构安全等级为二级，重要性系数为 1.0。5、地基基础设计等级为甲级。四、结构荷载：1、结构荷载常规取用值按建筑结构荷载规范，特殊设备荷载应由有关方面提供具体的技术要求和配合土建的样本。2、楼面均布活荷载一览表(KN/m2)：厕所 2.50 kN/m2楼梯、阳台 2.50 kN/m2电梯厅 2.50 kN/m2电梯机房 7.00 kN/m2消防车道 35.0 kN/m2商场 3.50 kN/m2厨房 4.00 kN/m2餐厅 3.50 kN/m2不上人屋面 0.50 kN/m2上人屋面 2.00 kN/m23、隔墙自重：外部填充墙(200)： 2.50KN/m2室内普通轻质隔墙(

40、200)： 1.70KN/m24、风荷载：a.浙江省海宁市基本风压值为0.45KN/m2 (n=50)。b.风压高度变化系数根据B 类地面粗糙度考虑。c.风荷载体型系数按规范采用。5、雪荷载：浙江省海宁市基本雪压值为0.45KN/m2(n=50)。五、结构材料：本工程材料设计标准为：钢 筋: HPB235 fyk =235 N/mm2HRB335 fyk =335 N/mm2HRB400 fyk =400 N/mm2混凝土: 基础承台采用C30，底板以上柱墙采用C30。填充砌体： 外墙及建筑上特别需要的砖墙： 200 厚混凝土空心砌块内部普通轻质隔墙： 200 厚蒸压加气混凝土砌块六、基地的地

41、质条件：本基地地质条件依据桐乡市新岩岩土工程勘查有限公司于2009 年03 月提供的岩土工程勘察报告（工程编号尚缺）。报告高程引测于场地北部道路路面，假设其高程为0.00m。勘查结果表明，区域场地和地基稳定，环境工程地质条件中等复杂，场地适宜性评价为一般区，适宜进行本工程的建设。勘查期间测得场地地下水静止水位在地表下0.000.40 米，相当于假设高程1.16-1.37 米，部分低洼地段有积水。场区地下水升降反复，地下水位年变化幅度不大，丰水期水位较干旱期水位高约1m，设计时地下水常水位可取0.20 米（相当于假设高程1.20 米）。地下水、土对钢筋混凝土无腐蚀性。本场地部分地段为沼泽地，填土

42、性质差（呈淤泥质土状）且厚度在2.002.50 左右，为本场区内的不良地质现象，桩基施工前宜作换土处理。本场地不存在液化土层。七、结构设计方案：1、抗震设计参数：1) 场地地震基本烈度为 6 度，水平地震影响系数最大值为0.04，设计基本地震加速度值为0.05g,第一组。2) 本工程所有单体按抗震重要性类别划分为标准设防类（丙类）建筑，按本地区 6 度设防烈度采取抗震措施。3) 本工程混凝土结构抗震等级框架均为三级。2、上部结构设计：1) A 区和B 区环形购物中心采用现浇钢筋混凝土框架结构体系，各商铺之间的架空连廊、圆形架空桥和屋顶构架采用钢结构体系。3、地基基础设计：基础设计考虑恒荷载、活

43、荷载、水浮力、风荷载和地震荷载的综合作用下的影响。1) 工程地基基础设计等级为甲级。2) 本工程基础形式为钢筋混凝土桩承台基础，根据目前勘查报告，桩型选择桩径400mm 的预应力管桩，以2 层（局部23 层）土作为桩端持力层，桩端高程宜为12m(假设高程)。3) 本基地目前低于周边路面标高，以后需大规模填土至建筑设计标高，可能引起场地沉降和桩负摩阻力问题，宜引起注意。l 给排水设计说明一、设计概述：浙江奥特来斯品牌折扣广场坐落于浙江省海宁农业对外综合开发区内。商业中心由大小商铺、餐饮和地上停车场组成。地上建筑共二层，建筑高度约10 米，建筑面积约72040 平方米，用地面积约80040 平方米

44、。二、设计依据：1、室外给水设计规范 GB50013-20062、室外排水设计规范 GB50014-20063、建筑给水排水设计规范 GB50015-20034、建筑设计防火规范 GB50016-20065、自动喷水灭火系统设计防火规范 GB50084-2001 （2005 年版）6、建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20057、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-978、建筑专业提供的图纸9、建设单位提供的项目可行性报告和市政管线资料10、其他有关的设计规范、规程和设计文件三、设计范围：建筑红线内的给水系统、热水系统、消防系统和排水系统。四、系统设计：1、给水系统：1）

45、水源：商业中心生活用水、空调补给水、绿化浇灌及洗车用水由市政给水管网供水，给水进户管管径为DN150，给水管道进户后环状敷设，以保证供水安全可靠。建筑红线内设置若干只水表分别对生活用水、空调补给用水和绿化浇灌补充用水进行计量。2）供水方式：根据当地市政水压条件，商业中心配水点拟利用市政管网水压直接供水。如市政水压不能满足要求，则采用恒压变频供水设备供水。3）用水定额：序号 用水名城 用水定额 1商场用水 按58 升/（平方米*日）计2办公用水 按3050 升/（人*班）计3餐饮用水 按560 升/（人*次）计4空调补给用水 按空调循环水量的12%计5绿化浇洒用水 按13 升/（平方米*日）计6

46、未预见水量 按最高日用水量的1020%计4）顾客饮用水定额为0.2 升/（人*次），其饮用水采用小卖部外售饮料的零星供水方式。工作人员饮水定额为2 升/（人*日），其饮用水采用桶装水，加热方式采用电加热饮水机。2、热水系统：1）供应范围：热水主要供餐饮厨房使用。2）加热方式和热源：由于热水用水点较分散，热水采用局部加热方式，加热设备拟采用太阳能并辅助电加热。3、消防系统：1）室外消防用水由市政给水管网二路直接供水，如市政只有一路供水能力，则另一路室外消防备用水由消防水池提供。室内消防用水由消防水池供水。2）消防设施配置及用水量：序号 系统类型 用水量或危险等级 1 室外消火栓灭火系统 消防用水

47、量30 升/秒2 室内消火栓灭火系统 消防用水量20 升/秒3 湿式自动喷水灭火系统 消防用水量30 升/秒4 水喷雾灭火系统5 手提式灭火器 一般场所按中危险级固体A类火灾设计3）室外消火栓采用低压消防给水系统，室内消火栓和自动喷水采用临时高压消防给水系统。4）在楼梯出入处或楼梯前室、走道等明显易于取用的地方设置室内消火栓和手提式灭火器进行保护，消火栓布置间距保证每个防火分区同层有二支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位且不超过50 米。5）商场、餐厅、办公室和室内走道等其他公共活动场所采用湿式喷水灭火系统进行保护，其系统按中危险一级进行设计。4、排水系统：1）室内生活污废水采用分流制，室外生

48、活污废水采用合流制，合流后的生活污废水经化粪池预处理后排放至市政污水管网。2）屋面雨水和地面雨水经屋面雨水斗和路旁雨水口收集后，有组织地通过管道排入水池中，基地暴雨设计重现期采用一年。屋面雨水采用重力流排水系统，其暴雨设计重现期采用十年。五、管道材料：1、室内给水管采用给水塑料管及配件，热水管采用铜管及配件，室外给水管采用埋地给水塑料管或给水球墨铸铁管及配件。2、室内消防管采用热镀锌钢管或无缝钢管及配件，室外消防管采用给水球墨铸铁管及配件。3、室内排水管采用UPVC 排水塑料管，室外排水管采用FRPP 排水塑料管。六、节能和环保：1、坐式大便器采用6 升冲水箱，并采用大小二挡冲洗手柄。2、公共

49、卫生间洗手盆采用感应式水嘴，便器采用感应式冲洗阀。3、所有用于卫生器具的角阀、冲洗阀和水嘴的阀芯采用陶瓷阀芯。4、设置若干只水表分别对生活用水、空调补给用水和绿化浇灌补给用水进行计量。5、所有水池和水箱有超高水位报警功能，防止进水管阀门故障时水池和水箱长时间溢流排水。6、太阳能利用，用于生活热水。7、所有水泵设置隔振基础，其进出水管设置可曲挠橡胶接头以减少振动和噪音传递。8、所有水泵出水管设置静音式止回阀以减少噪音和水锤。9、本工程污废水拟经化粪池处理后再排至市政污水管网以防止对市政污水管网造成淤塞。10、生活水池采用不锈钢材料制作，其人孔盖和溢流管、通气管出口要求设置锁具和防虫网罩。11、本

50、工程为防止水质二次污染不设置生活高位水箱，如市政水压不能满足供水要求，则除空调补给用水和绿化浇灌补充用水利用市政给水管网水压直接供水外，其余用水点采用恒压变频供水设备供水。12、为保证用水水质，在生活水池机房内设置一套水消毒成套设备，用于生活水池水体消毒。l 空调与通风扩初设计说明一、工程概况：本工程位于浙江省海宁农业对外综合开发区。一期建筑面积75562平方米，分为两个区，均为2 层建筑，总建筑高度小于24 米。建筑功能主要为品牌商铺组成的购物中心，附设餐饮、咖啡茶座等商业设施，另设部分设备配套用房。本工程设备用房外，一般功能用房，夏冬两季均设置舒适性空调。相关区域均按需要和相关规范要求设通

51、风系统和防排烟系统。二、设计依据：(一) 依据性资料：1业主意见(二) 规范与规程：1采暖通风与空气调节设计规范(GBJ50019-2003)2建筑设计防火规范 (GB50016-2006)3、汽车库,修车库,停车场设计防火规范(GB50067-97)4公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)5商店建筑设计规范（JGJ 4888）6声环境质量标准（GB 30962008）7环境空气质量标准(GB3095-1996)8全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力三、设计参数：1、室外设计参数：夏季 Tw = 35.7C, Tws = 27.9C, Vw = 2.7m/s 通风Tw = 32.

52、4C冬季 Tw = -2.2C, w = 82 %, Vw = 2.6m/s 通风Tw =0C2、室内设计参数：房间名称季节室内温度相对湿度人员密度m/人新风量m/h/p噪声 dB(A)品牌商铺夏季25602.52055冬季20-餐饮夏季255522050冬季2030咖啡茶座夏季25552.52050冬季230办公夏季255543045冬季2030四、冷热源：根据本工程使用特点与经营管理的不同要求，采用热泵型变制冷剂流量多联分体式空调系统，灵活选用变制冷剂流量空气源热泵机组作为主要的空调冷、热源。部分分散的小单元商铺可独立设置热泵型分体式空调器，便于使用、计量和管理。室外机组由建筑和本专业协调

53、布置，可集中或分散设于屋面、敞开阳台、或可装饰的外墙立面。估算一期空调总冷负荷为7550KW；估算一期空调总热负荷为5300KW；第六章 节能方案分析一、节能规范及标准：1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国建筑法3、中华人民共和国清洁生产促进法4、清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局领第16号）5、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）6、工业企业能源管理导则（GB/T 15587-1995）7、用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）8、评价企业合理用电技术导则（GB/T3485-1998）9、建筑照明设计标准（GB50034-2004

54、）10、浙江省实施中华人民共和国节约能源法办法11、浙江省人民政府办公厅关于加强建筑节能工作的通知（浙政办发200563号）二、能源消耗及供应状况：项目建设消耗能源情况本项目大型商业建设项目，所消耗的主要能源是项目建设过程和运营中所使用的电、水。根据初步测算，项目运行后年用水量约为5.4万吨，年用电量约为9000KV。能量供应状况项目建设在海宁郊区，目前各项基础设施建设较为完善，供水、供店均能满足项目建设的需要。三、节能节水措施：按照国家和省规定的节能设计标准与规范进行项目设计，并按设计要求建造。建筑的规划布局、平面布置以及朝向、体形系数等均符合节能设计标准要求，建筑平面形式尽量简洁，减少外墙

55、面积以减少热扩散面积，并充分考虑日照的充分利用与积极采用自然通风，围护结构的外表面采用浅色饰面材料。其中对钢筋混凝土外墙拟实施外墙内保温，采用保温砂浆抹灰。屋面保温采用40厚挤塑聚苯板保温层。加强维护结构的保温性能。窗墙比及窗的传热系数尽量控制在规范要求之内。对于面积较大的窗户及幕墙采用隔热铝合金窗框和中空玻璃以减小传热系数。其气密型等级不低于现行国家标准建筑外窗渗透型能分级及其检测方法（GB7107）规定的4级。尽量利用自然采光，减少人工照明。照明灯具应符合国家现行相关标准的有关规定，选用国家推荐的节能型灯具。空调能耗占大部分的建筑能耗，且空调用电时间集中，季节型负荷较大。空调能耗的影响主要

56、因素为室内设计温度、人员密度、设备发热量、照度、遮阳系数和新风指标，在建筑物的设计阶段应充分考虑各因素的影响程度，合理选择设计参数，优化空调系统设计，从而达到节能降耗的目的。电气设计中采用低损耗变压器，并设无功功率补偿装置，提高功率因数，降低损耗，供电设备置有完整的计量系统，对不同使用功能的场所用电、用水安装计量仪表，单独进行记录核算，以节约耗能。给排水设计中，生活给水一律选用节能型的自闭式冲洗阀。设备、设施全部采用新型或改进型节能产品，以降低能耗。引进设备在技术先进、报价合理的基础上同时比较节能效果。加强对建筑节能实施工作的监督管理，确保按规定落实国家和省节能标准和规范。在项目设计、施工、监

57、理、竣工验收和备案等环节，依据国家的法律法规和工程建设强制性标准对工程建设实施监管。项目管理部门在项目立项和可行性研究评价中要督促落实建筑节能内容；建设单位（业主）要严格按照建筑节能设计标准委托工程项目设计；设计单位要严格按照建筑节能设计标准进行设计；施工图审查单位要进行建筑节能专项审查；建设管理部门对不满足建筑节能要求的建设项目，审批不予通过；施工单位要按照批准的设计文件进行施工，保证工程施工质量；监理单位要加强对施工过程中建筑节能措施情况的监督；建设工程质量监督机构应加强对新建项目的建筑节能质量监督，确保节能技术和材料的正确有效使用，发挥功效。第七章 环境和生态影响分析一、环境保护：环境保

58、护标准： 1、环境空气质量标准（GB3095-1996） 2、地表水环境质量标准（GB3838-2002） 3、大气环境质量标准（GB3095-82） 4、污水综合排放标准（GB8978-1996） 5、城市区域环境噪声标准（GB3096-1993） 6、建筑施工场界噪声限值（GB12523-92） 7、国务院1998第253号令建设项目环境保护管理条例 8、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）环境影响分析：施工期的环境影响分析：项目建设施工期建筑噪声将会对环境造成一定的影响，建筑单位应加强对施工期间建筑噪声的控制，使用先进低噪声的建筑机械和工艺，合理安排和控制施工周期，并根据

59、需要控制夜间施工。干燥季节进行施工作业时，应采取洒水压尘措施。营运期环境影响分析：项目产生的废水接入城市污水管网，正常情况下，不会对附近水环境造成影响。项目主要噪声源在按规定治理后，产生的噪声对周围环境影响可降低至规定的要求，对周围环境影响较小。项目产生的垃圾经定点收集后由环卫部门统一清运处理，对环境影响较小。污染治理措施：本项目在实施过程中严格执行三同时”原则，即建筑物与“三废”治理同时设计、同时施工、同时建成运转，切实搞好“三废”治理工作。产生的“三废”，将进行分类、分级、分步处理，最大限度地减少“三废”对环境的污染，保护自然环境的生态平衡。项目实施中产生的主要污染物有生活污水、生活垃圾、

60、废弃物、废气和噪声等。生活污水：生活污水经化粪池处理后与其他废水一并排入污水管网。生活垃圾和废弃物：区块内设置小型垃圾收集转运站一处，各功能区内设垃圾收集点，沿道路设垃圾箱（间隔距离70米）。生活垃圾根据性质和处置方法的不同，采取分类收集，设置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，经分类收集后由环卫部门统一处理。噪声： 为减少噪声对环境的影响，本项目中选用的配变电设备等，均采取噪声治理措施；严格控制基地内道路交通噪声，满足区域环境噪声要求。废气：项目产生的废气主要是指汽车排放的尾气，通过建筑物四周种植绿化来改善环境，保证区域环境质量。二、消防措施： 防火标准：1、建筑设计防火规范（GB50016-

61、2006）2、汽车库、停车库设计防火规范（GB50067-97）3、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001） 消防措施： 地块范围内给水管成环状敷设，道路按不大于120米间距设置室外消火栓。在建筑内按规范要求设置灭火器。采用自动报警和控制系统：在重点区块设置消防报警及联动系统。建筑物内每个消火栓均安装手动报警按钮及消防用警铃，在进出口处设置应急疏散指示灯，在各消防控制室设置火灾报警控制器及必要的消防控制设备，火灾事故广播设备等，消防用电设备均为双路电源供电，末端自动切换。火灾探测器：在没有安装火灾自动报警系统的场所设置感烟探测器，并按有关规范要求在厂区内设置一定量的手动报警按钮，所有设置均要符合消防规范要求。消防通道：楼层均设置消防通道和防火隔断门，应急时能及时疏散人流，并切断火势的漫延。三、卫生防疫：引用水需经过滤和杀菌处理，由专设的管网供给，保证水质的各类指标达到直接饮用水的标准要求。生活垃圾由专门工作人员收集后，采取塑料袋封扎，送至内部垃圾处理间集中分类