苏州石湖景区东入口石湖西路南北两侧地块石湖景区项目报告

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1、目录第一章 申报单位及项目概况1第一节项目申报单位概述1第二节项目概况2第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析9第一节发展规划分析9第二节产业政策及行业准入分析11第三章 资源开发及综合利用分析13第四章 节能方案分析14第五章 工程项目方案及配套工程15第一节小区道路改造工程15第二节桥梁建设工程16第三节河道整治工程17第四节管道敷设及景观绿化工程17第五节场地平整18第六章 建设用地、回购方案分析19第一节项目选址及用地方案19第二节土地利用合理性分析20第三节回购方案21第七章 环境和生态影响分析23第一节环境和生态现状23第二节生态环境影响分析24第三节生态环境保护措施分析24第四

2、节地质灾害、特殊环境影响分析27第五节项目诱发地质灾害的风险分析27第六节特殊环境影响分析27第八章 经济影响分析29第一节经济费用分析29第二节项目融资分析33第三节经济效益分析34第四节行业影响分析39第五节区域经济影响分析40第六节宏观经济影响分析43第九章 社会影响分析44第一节社会影响效果分析44第二节项目与所在地互适性分析45第三节社会风险及对策分析45第十章 综合评价及结论48附表附表1 项目总投资估算表附表2 项目总投资使用计划与资金筹措表附表3 营业收入、营业税金及附加估算表附表4 总成本费用估算表附表5 利润与利润分配表附表6 项目投资现金流量表附表7 项目资本金现金流量表

3、附表8 财务计划现金流量表附表9 借款还本付息计划表附表10 资产负债表附图附图1 北侧地块规划平面图附图2 南侧地块规划平面图第一章 申报单位及项目概况项目名称：石湖景区东入口石湖西路南北两侧地块综合整治项目申报单位：苏州市吴中新城城乡一体化建设项目地址：北侧地块东至中港路、南至石湖西路、西至友新路、北至旺吴路；南侧地块东至中港路、南至九号河、西至友新路、北至石湖西路第一节 项目申报单位概述一、申报单位概况项目申报单位为苏州市吴中城乡一体化建设。(二)苏州市城乡一体化发展目标苏州市在市委十届十次全会提出，今后一个时期要“把苏州建设成为科学发展的样板区、开放创新的先行区、城乡一体的示范区，成为

4、以现代经济为特征的高端产业城市、生态环境优美的最佳宜居城市、历史文化与现代文明相融的文化旅游城市”。“三区三城”的总定位总目标，是对苏州未来发展形态的高度概括，是苏州学习实践科学发展观认识的升华，是苏州市委市政府加快实现“两个率先”的重大战略决策，是当代中国区域发展的“苏州理念”。(三)吴中区城乡一体化蓬勃发展近年来，按照苏州市建设“三区三城”的总体要求，吴中区围绕“山水苏州人文吴中”目标定位和“走进太湖时代”发展战略，全力推进高端产业城区、最佳宜居城区和文化旅游强区建设，全区经济社会呈现出又好又快发展的良好态势。目前，吴中区正全面实施概念性规划、城市设计的国际咨询和全球招标，吸引广大客商积极

5、参与吴中区城市现代化、城乡一体化建设。全区以吴中经济开发区、苏州太湖国家旅游度假区、建成区、中心镇“四大板块”为主阵地，全面提升区域规划建设的现代化、国际化水平。其中，吴中中心城区将集中实施运河风光带、县前街商贸区等城市功能组团开发，充分展现现代化城市新貌。在苏州城市的规划布局中，东吴北路和南门将融为一体，成为苏州城区又一个集商务、高端百货、金融、休闲等为一体的商圈。据此，在苏州市吴中区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中强调统筹推进城乡一体化建设，加大“三集中”、“三置换”力度，进一步完善农民集中居住规划，使更多农民变为市民。加快城乡一体化综合配套改革，积极探索经济发达地区突破城乡二元结

6、构、缩小城乡差距、推进社会主义新农村建设的具体途径，努力形成城乡发展规划、资源配置、产业布局、基础设施、公共服务、就业社保和社会管理一体化的新格局。(四)石湖西路南北地块基本情况本项目是苏州市吴中中心城区控制性详细规划中“一核、二带、四区、多点”的总体布局中“四区”(即以运河、西塘河为界的四个居住片区)的组成部分。该居住片区受历史沿革、农村生产方式的影响，居住和生活环境较差，居民房屋用地面积较大，人口密度较高，公共设施匮乏，布局分散，已不能满足人民群众的生活需要。主要表现如下：1、建筑杂乱无章。2、基础设施薄弱。管网设施不齐全，无雨、污排放设施的近30.00%，部分路段雨天泞泥不堪，沿河缺乏驳

7、岸、护栏。3、配套设施匮乏。缺少必要的管理用房、停车设施、公共厕所、垃圾房和垃圾中转站，环境亟需改善。4、治安管理问题突出。地块内小产权房达100多户，多为外来务工人员租住，无地队普遍也以房屋出租谋生，这样外来人员大量聚集于此，不免产生一系列治安问题。5、私企扎堆。地块内非无地队用地多为私企，除门面房外，又多为工厂。工厂与居民住房间接，本身就不科学，也不符合苏州市城乡一体化“三集中、三置换”的政策。与此同时，该地块位于石湖景区的东入口，建筑以多层居多，房屋老旧低矮，与周边的高楼大厦以及靓丽的石湖风光相比尤其的格格不入，在以“人文吴中、山水吴中、创意吴中、快乐吴中”为目标，以宜居、商务、娱乐为主

8、要功能的吴中，该地块的重整改造已成为当务之急。本项目正是在吴中区城乡一体化蓬勃发展之际，应吴中区“十二五”规划发展要求，根据苏州市吴中中心城区控制性详细规划和地块的实际情况提出来的。二、项目基本情况(一) 项目选址本项目位于长桥街道内，分布于石湖西路南北两侧，北侧地块东至中港路、南至石湖西路、西至友新路、北至旺吴路；南侧地块东至中港路、南至九号河、西至友新路、北至石湖西路。(二) 项目建设内容及规模1、主要建设内容本项目建设内容主要包括地块范围内的居民、企业回购及地块改造(包括：道路工程、新建桥梁工程、河道整治工程、景观绿化、管网工程、路灯工程以及场地整理工程等）。具体建设内容如下：(1)回购

9、对南北地块内居民、企业实施回购，为地块改造腾出空间。(2)地块改造通过改造与新建工程，平整场地，优化空间布置，完善基础设施。表1-2-1 南侧地块回购规模表表1-2-2 南侧地块企业明细表表1-2-3 北侧地块回购规模表(三) 项目建设期项目建设期控制在2年内。三、投资估算及融资方案四、财务效益分析五、项目主要技术指标项目主要技术经济指标，详见表1-2-4。表1-2-4项目主要技术经济指标第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析本项目地块位于石湖景区东入口石湖西路南北两侧。项目严格按照苏州市规划局对该地块的规划设计要点设计，本项目从满足国民经济和社会发展总体规划、区域性发展

10、规划、行业发展规划等方面的要求阐述如下：一、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出在东部地区逐步打造更具国际竞争力的城市群，在中西部有条件的地区培育壮大若干城市群。科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市基础设施一体化建设和网络化发展。本项目在规划设计过程中注重满足国民经济和社会发展总体规划的相关要求。二、江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出：“推进城乡规划、产业布局、基础

11、设施、公共服务、劳动就业“五个一体化”，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动。以县域为主体，统筹城乡规划编制，实现城乡建设、土地利用、产业发展、生态建设等规划有机融合和衔接，推动集约宜居型城镇和村庄的规划建设。逐步建立城乡平等的要素交换关系，构建有利于土地增值收益和农村存款主要用于农业农村的机制。按照节约用地、保障农民权益的要求，推进征地制度改革。完成农村土地和农民住宅确权登记发证，探索建立城乡统一的建设用地市场，建立和完善农村集体经营性建设用地使用权有序流转制度，在依法自愿有偿和加强服务基础上完善土地承包经营权流转市场。开展土地整治，增加耕地数量，提高耕地质量。继续推动

12、工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中、土地向适度规模经营集中。“十二五”期间，转移农村劳动力125万人。加快建立城乡均等的公共就业服务制度，鼓励有条件的地区探索农村养老保险与城镇职工养老保险接轨，加快新型农村合作医疗与城镇居民医疗保险衔接，探索在同一县(市)范围内实行城乡最低生活保障同一标准，推进城乡社会保障制度的逐步接轨。有序扩大城乡发展一体化综合改革试点，积极探索统筹城乡发展的有效路径。” 本项目的实施探索和实践了吴中区城乡一体化的发展，推动了城乡发展一体化改革。三、苏州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要随着工业化不断推进，苏州市在加快经济结构调整和转型升级的同时，深刻认识

13、到节约集约利用城乡土地资源对城乡经济社会一体化发展的重要性和紧迫性，并围绕建设现代农业和新农村建设，提出了“把空间让给城市，把利益留给农民”的优化土地利用思路，即以土地利用总体规划、城镇村规划为依据，以确保耕地面积不减少为前提，统筹安排城乡土地资源，实行城乡建设用地增减挂钩政策，积极稳妥地推行“三集中、三置换”工作，以此来进一步推动城乡之间土地要素的流动，优化各类用地布局，提高土地集约利用水平，促进城乡一体化发展。本项目符合苏州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中对城乡一体化发展的要求。四、苏州市吴中区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要吴中区以城乡一体化为导向，统筹资源要素配置，深化

14、城乡对接互动，城乡发展互补共赢局面加快形成。规划体系进一步完善，城市功能配套深入推进。完成甪直镇、郭巷街道总体规划和吴淞江科技产业园等重大经济板块控制性详规；优化调整滨湖新城30平方公里吴中片区概念性规划，完成县前街、豪仕登地块和蠡墅老街等重点区域城市设计，区域规划体系更趋完善。尹山湖独墅湖绿化景观工程竣工，绕城高速光福互通成功连接，东山环岛公路建成通车，轻轨2号线、冬青路等沿线拆迁安置稳妥推进，东环南延、南环西延、金庭环岛公路等道路建设全面启动，苏南运河、苏西线航道、浒光运河整治加快实施，城市基础配套日益优化。镇村农贸市场三年升级改造任务圆满完成，电力、电信、邮政、人防等工作发展良好。政策体

15、系进一步完善，农村改革发展深入推进。全面落实苏州城乡一体化先导区试点各项政策，进一步深化综合配套改革，农村发展活力进一步增强。科学分解土地增减挂钩周转指标，“三集中、三置换”成效显著，全区农村工业企业入园率达90.2%，农业适度规模经营达75%，成功承办全国“三化同步”研讨会。生态补偿政策全面落实，发放补偿资金6465万元。“四放心”粮油工程启动实施，临湖高效水产、横泾优质水稻等示范基地建成，太湖现代农业(渔业)产业园创成省级现代渔业产业园。制定出台国有土地(集体土地)房屋征收(拆迁)补偿办法，完成拆迁175.8万平方米，安置房交房超61万平方米。可以看出，本项目也切实符合苏州市吴中区国民经济

16、和社会发展第十二个五年规划纲要中对城乡一体化发展的要求。五、苏州市吴中中心城区控制性详细规划苏州市吴中中心城区规划以“人文吴中、山水吴中、创意吴中、快乐吴中”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的苏州中心城区次中心地区。项目符合吴中中心城区规划要求，规划满足石湖西路南北地块的的发展。第二节 产业政策及行业准入分析为贯彻国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发200428号)和国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定(国发200540号)，进一步加强宏观调控，促进节约集约利用土地和产业结构调整，依据产业结构调整指导目录(2011年本)和国家有关产业政策、土地供应政策，国土资源部、国家发

17、展改革委制定了限制用地项目目录(2006年本)和禁止用地项目目录(2006年本)(以下分别简称限制目录和禁止目录)。根据产业结构调整指导目录(2011年本)、限制目录和禁止目录的要求：一、凡列入限制目录第一至第十类的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续；凡列入限制目录第十一至第十四类的建设项目，必须符合目录规定条件，各级国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续。二、凡列入禁止目录的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。三、按照国务院批准的产业结构调整指导目录，凡

18、采用明令淘汰的落后工艺技术、装备或者生产明令淘汰产品的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。该项目为地块综合整治项目，对地块内的房屋进行回购，对照产业结构调整指导目录(2011年本)，项目属于允许类项目，不属于限制目录第一至第十四类的建设项目，也不属于禁止目录的建设项目。拟建项目相关土地规划已完成，拟建项目占用土地为居住，符合当地土地利用的总体规划，符合国家保护耕地、合理和集约使用土地的基本国策，符合国家的供地政策。项目整治地块总面积189446.60m2(约284.17亩)(以测绘部门的实测结果为准)。该地块位于长桥街道内，分布于石湖西路南北两侧，北侧地块东至中港

19、路、南至石湖西路、西至友新路、北至旺吴路；南侧地块东至中港路、南至九号河、西至友新路、北至石湖西路。属于二类居住用地，满足项目用地性质要求。经过调查，拟建项目场地没有压覆矿床和文物，不会对防洪、排涝和通航造成任何影响。第三章 资源开发及综合利用分析本项目为地块综合整治项目，不属于资源开发类项目，没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(力)等自然和矿产资源的开发，故本申请报告不对本章节进行详细论述。第四章 节能方案分析本项目为地块综合整治项目，仅在基础设施改造期间有少量用水及设备燃料的消耗，故本申请报告不对本章节进行详细论述。第五章 工程项目方案及配套工程本项目为地块综合整治项目，仅对基

20、础设施进行整治改造。故对项目基础设施建设方案进行分析。第一节 小区道路改造工程一、道路现状本项目涉及的道路改造工程主要为石湖西路南北地块内的小区道路，道路总长约915.00m。本工程项目范围内的现状道路为旧时道路，路面大部分宽约18m，空间富有变化；现状为水泥砼路面，道路设计标准较低，道路使用至今行车道板块产生大范围的断板裂缝、错台、接缝挤碎等病害，近些年来随着城市经济迅速增长，区内私家车增多，从而引发了交通量的增长，加重了道路的负担。为了满足日益增长的交通量需求，改善道路的服务水平，必须对地块路段进行改造。二、建设内容道路改造工程包括道路工程，对路基进行修整，敷设沥青砼面层，增加路沿，主要是

21、增加侧石。三、建设方案(一)设计依据1、国家现行标准、规范和规程等；2、建设单位提供的相关资料。(二)平面除恢复民居路段以及调整路幅宽度路段以外，其余基本按现状街巷道路范围。主行道中心线尽量顺直，不设曲线。(三)纵断面设计道路设计标高为路中心标高，高程系统为85年国家高程基准。道路纵曲线拟合老路纵曲线设置，一般段抬高10.6cm(交叉口除外)。纵坡设计受老路现状纵坡限制，部分段落小于0.3%，为保证路面排水的畅通，设计上采用增设排水边进予以解决。纵坡调整后，最低点处没有雨水口的，应设置660260双箅式雨水口及雨水边井，就近接入雨水检查井。(四)横段面道路横断面设置侧石，路面主行道与辅道之间设

22、置分界石予以区分，双向排水坡度，坡度1.5%，坡向路面一侧分界石。(五)路基土基顶面以下20cm采4%灰土加固，石灰应采用1-3级新灰，石灰的技术指标应符合城镇规划相关规定；路基填土必需分层碾压或夯实，压实度要求达90%(重型击实标准)。(六)面层路面面层摊铺双层6公分沥青砼面层。第二节 桥梁建设工程一、桥梁分布本项目地块改造范围内新建6处跨越河道建设桥梁。在跨越相交的河道中，河道规划宽在1035米之间。二、工程数量本项目新建跨河桥梁6座，跨径总长145米。本项目桥梁按跨径的不同分为中桥(100米L30米)2座和小桥(30米L8米)4座。三、等级与结构本项目桥梁工程的技术标准与所连道路等级和宽

23、度相对应，一般荷载标准为：城A级，人群3.5千牛/平方米。桥梁所在河道均无航道等级要求。中小桥梁均为简支梁板桥，上部结构为C30预制混凝土板梁，下部结构桥墩为C25钢筋混凝土实体墩，桥台采用C20混凝土重力式桥台，墩台基础为天然浅基础；桥面铺装层为3厘米细粒式沥青混凝土、5厘米粗粒式沥青混凝土，以下为厚10厘米以上C30或C40混凝土铺装。基础应建在可靠的地基上，遇软弱地基处需进行地基处理，一般将软弱土层挖除后，填以块石混凝土，以达到加固的目的。桥台台后采用6%灰土回填，并分层夯实，要求密实度达到90%以上；沉降缝一般按15米间距、沿桥中心线对称布设；伸缩缝布设在墩台顶部，支座拟采用1厘米油毡

24、，墩顶桥面采用连续缝，台顶桥面拟采用TST伸缩缝；栏杆一般采用花岗岩栏杆。第三节 河道整治工程一、河道整理原则(一)满足泄洪、排涝等主要功能，兼顾引水及水环境的要求，河道采用棋盘式格局，以增强排水能力和规划区景观效果。(二)对桥梁建设处河道进行局部拓宽、疏浚，断面形式采用矩形，沿河开辟带状绿地，形成生态体系。(三)按地区详规要求合理布局河道间距，满足雨水管埋设高程的要求。二、清淤工程河道整理考虑景观和过水能力的要求，首先对河道进行清淤，河底标高符合排涝要求。本项目桥梁建设处河道均无通航要求，河道清淤后河底不设铺砌，仅在雨水管出口处和污水管穿越河床处的河底铺砌加固。三、驳岸工程拟建驳岸采用直立式

25、浆砌块石驳岸，驳岸顶标高不低于2.4米(85国家高程)，驳岸后布置5米左右宽的绿化带。驳岸压顶及基础为C20混凝土，墙身为M7.5浆砌块石。根据景观规划要求，部分驳岸标高0.5米以上外露面采用花岗岩条石镶面，其余浆砌块石墙身外露面均勾凸缝。驳岸间每隔1015米以及驳岸与桥台之间均需设置沉降缝(采用三油二毡)：驳岸每隔2.5米左右设置一根泄水管，每根长约1米，遇到沉降缝处可适当移位；驳岸布设0.5米0.5米的滤沟。驳岸后开挖范围分层回填6%灰土并夯实。为便于绿化，顶部约60厘米范围拟采用粘土回填。四、河道回填南侧地块水系发达，河网众多，根据土地规划，须对部分河道回填。项目拟采用地块内改造的土块进

26、行回填夯实。第四节 管道敷设及景观绿化工程一、管道敷设对项目区内的进行雨、污分流管网敷设。沿各规划小区内主要道路布置D400D1200雨水干管，雨水管收集沿途道路、地块雨水，就近排入河道。污水排放以重力自流为主，提升排放为辅，实行雨污分流。给水由城市自来水管网接入，采用球墨铸铁管，排水管d600的采用钢筋砼管d600的采用HDPE双壁波纹管。二、景观绿化本项目道路设有中央分隔带和两侧分隔带，分隔带均进行美化绿化，种植各种灌木和适量花草；另在人行道上种植行道树，行道树以香樟、银杏、梧桐、雪松等树为主，间隔一般为48米。第五节 场地平整本项目的场地平整主要是针对地块改造过程中的垃圾，工程内容包括挖

27、除、清运遗留杂物；挖除、清运瓦砾土层和场地平整。工程主要包括以下内容：一、场地清理对部分拆除的建筑，以及道路、桥梁改造过程中产生的固体废弃物进行清理，把建筑垃圾及杂物堆放在指定的地方，由自卸汽车运到场外。二、场地平整对部分低洼地块回填土方，当回填土达到设计高程时，需要对土地实施平整，平整土地采用推土机实施。在经过一段时间的自然压缩沉降后，平均地面下沉预计将达30-50厘米，这时需要实施第二次回填土方，并使用推土机进行压实和初步的平整工作。第六章 建设用地、回购方案分析第一节 项目选址及用地方案一、项目选址本项目地块位于长桥街道内，分布于石湖西路南北两侧，北侧地块东至中港路、南至石湖西路、西至友

28、新路、北至旺吴路；南侧地块东至中港路、南至九号河、西至友新路、北至石湖西路。距离主城观前商圈仅5公里左右，同时地处吴中区行政、商业中心。本项目所在地吴中区老城区图6-1-1 项目区位图随着苏州城市规模的爆炸式扩大，中心城区已经拓展到京杭大运河。本项目地块位于京杭大运河南侧，是石湖景区的东入口。项目位于友新高架东侧，紧邻吴中中心城区“一核”。该地块毗邻吴中区政府，与中润苏州中心、县前街商业街共同组成吴中区核心商圈。行政：吴中区人民政府、吴中区公安局、吴中区发改委、吴中区税务局等；金融：建设银行、中国银行、农业银行、招商银行、交通银行、浦发银行、江苏银行、苏州银行；商业：东吴国际商城、吴中商城、新

29、苏百货、华润万家；医疗：吴中人民医院；学校：江苏省吴中实验小学、江苏省宝带实验小学、天虹双语学校等；其他：东吴广播电视管理中心、苏州软件园吴中基地等。图6-1-2 项目周边现状图二、项目用地方案本项目地块是对农村住宅及工业用地进行回购、对土地进行综合整治。项目不覆压矿藏和文物，不会影响防洪和通航，项目周围无军事设施，不影响军事设施安全，用地方案符合相关规定。第二节 土地利用合理性分析依据国土资源部、发展改革委联合发布实施2006年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录，项目用地不属禁止或限制类用地。项目地形状规整，便于规划；地势平坦、地质条件稳定，便于建设；交通便利，便于人流物流通行。项目用地面

30、积189446.60m2(约284.17亩)，现状房屋破旧、设施建设混乱，现对其统一整理改造，为区域发展腾挪空间，符合因地制宜、节约用地的原则。建设项目符合土地管理的政策法规要求和土地利用规划要求。第三节 回购方案一、南侧地块房屋回购表6-3-1 南侧地块回购费用表表6-3-2南侧地块企业回购费明细表二、北侧地块房屋回购表6-3-3 北侧地块回购费用表结合吴中区相关房屋回购政策，根据项目申请单位走访地块内居民对回购方案的认同，本项目资金回购方案可行。第七章 环境和生态影响分析第一节 环境和生态现状一、自然条件(一)气象项目所在地属亚热带季风海洋性气候，四季分明；全年气候温和湿润。根据历年统计资

31、料，该地区主要气象条件如下：年平均温度：15.8(最高35，最低-3)，无霜期长达230天左右。年平均相对湿度：76%平均降水量：1076.2mm年平均气压：1016hpa年平均风速：2.5米/秒风向：常年最多风向为东南风(夏季)；其次为西北风(冬季)(二)水文近50年平均水位：2.76米(吴淞标高)地表水位平均值：3.6米3.0米土地标高：4.5米以上(吴淞标高)(三)地质苏州地区处长江下游入海附近地区，属冲积平原。吴中区西部有低山丘陵，系浙西天目山向东北延伸的余脉，成“岛”状分布在太湖之中和沿岸镇内。境内山脉最高峰为穹窿山，主峰笠帽峰海拔341.7米。特点：地质硬、地耐力高(18-20T/

32、 m2)，工程性能好，建筑成本相对较低。地震设防：历史上无灾害性地震区域。二、生态环境条件建设项目所在地位于吴中区中心地段，由于该地区所处位置得天独厚，随着城市化的发展，其在交通、科技、商贸等方面的发展迅速，区域的建设使该地人口密度加大，地区植被覆盖率将有所下降。但随着政府为提高城区整体功能、居民生活质量、社会文明程度，近年来采取的行之有效的举措，拓宽了人居绿化空间，生态环境将日益得到改善。第二节 生态环境影响分析一、环境评价标准(一) 城市区域环境噪声标准GB3096-93(二) 城市区域环境噪声适用区划分技术规范GB/T 15190-94(三) 城市区域环境噪声测量方法GB/T 14623

33、(四) 地表水环境质量标准GB3838(五) 海水水质标准GB3097(六) 环境空气质量标准GB3095(七) 农用污泥中污染物控制标准GB4284(八) 污水综合排放标准GB8978(九) 大气污染物综合排放标准GB16297(十) 大气污染物无组织排放监测技术导则HJ/T55(十一) 水污染物排放标准DB44/26-2001二、污染物分析本项目的环境影响主要体现在项目的施工期内，主要包括施工污水、施工扬尘、施工噪音及建筑垃圾等。第三节 生态环境保护措施分析一、 项目施工期间的环保措施本项目施工过程中应采取必要措施将施工现场的各种粉尘、污水、固体废弃物、振动、噪声等产生的污染和危害控制在法

34、律、法规及施工管理条例规定的范围内。(一)施工污水施工期间施工人员的生活污水排放是造成地面水污染的主要原因。污水排放量不大，对周围地面水不会造成严重影响。但应加强管理、减少施工期间的污水排放。针对施工期水污染源特征分别采取相应措施，主要有：1、施工集中区应临时修建化粪池，将施工人员的生活污水集中处理，减轻对纳污水体的污染；如条件许可，可将收集的生活污水就近纳入市政污水管网，进入区域污水处理厂，避免污水无序排放对水体污染。2、施工机械废油须收集定期送有处理能力的单位回收处理或焚烧处置，不得排放环境水体。3、建筑物拆迁后的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述材

35、料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。(二)施工扬尘污染源主要是施工期间建筑物拆除而引起的各类建筑扬尘、道路扬尘等。根据有关资料，在施工现场，近地面的粉尘浓度一般为1.530毫克/立方米，随地面风速、开挖土方和淤泥弃土的湿度而发生较大变化。在干燥和风速较大天气情况下，施工现场近地面粉尘浓度超过GB3095-1996二级标准中日均值0.3毫克/立方米的几十倍，污染相当严重。其防治措施主要有：1、对施工现场实行合理化管理，使建筑物拆除产生的材料统一堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放。2、运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和

36、建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。同时，控制施工运输车辆的车速小于40公里/小时，以减少道路二次扬尘。3、施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。4、当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等材料采取遮盖措施。(三)施工噪声建设期噪声主要是施工作业机械和运料车辆产生的建筑噪声，噪声源强峰值达85110分贝。本项目建筑物拆除及复垦过程中涉及的工程机械主要为挖掘机、压路机和运输车辆。对施工噪声可从以下几个方面加以控制和管理。1、加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，避免在夜晚22:00时至次日凌晨6:00时施工，如果实在需要在

37、夜间施工，必须经过当地环保部门批准。2、施工单位在施工过程中应该合理布局和使用机械，妥善安排作业时间，施工中应当使用低噪声的施工机械和其他辅助施工设备；禁止使用国家明令淘汰的产生噪声污染的落后施工工艺和施工机械设备；提倡施工单位使用低噪声的先进技术、先进工艺、先进设备和新型建筑材料。3、加强运输车辆管理，在途径居民区路段应减速、禁鸣，避免噪音扰民。(四)建筑垃圾施工期产生的固体废弃物主要有：建筑垃圾、废弃建筑材料和生活垃圾。建筑垃圾、废弃建筑材料统称建筑垃圾。建筑垃圾和施工人员的生活垃圾，若不采取治理措施，任意堆放，不仅引起水土流失，污染环境，而且影响景观、交通，给周围居民生活带来不便。施工期

38、建筑垃圾中的废钢筋、废铁丝、废电线和各种废钢配件等金属由拆除施工单位回收，其余建筑垃圾及时清运。施工期现场施工人员产生的生活垃圾，由环卫部门统一收集并处理。二、 工程材料无害化原则本项目不涉及工程材料。三、 运作期环境保护措施本项目地块整治不涉及运作期环境保护问题。四、 项目设计中考虑对环境的保护(一) 给水排水场地内雨污水系统分流排出，污水经化粪池处理后排至市政污水管。(二) 通风排烟风机、水泵均设有减震基础，在水泵及风机的进出口处理有柔性接头，以减少固体传声；设备用房内贴吸声材料，门为防火隔声门，密闭隔声；卫生间采用低噪声排风扇。(三) 电气柴油发电机组排烟管采用高空直排，以减少机组运行时

39、所产生的噪声，以及排出烟气对环境的污染。五、 环境影响分析结论及建议本工程在施工期及建成后，加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会产生太大环境影响。但是在项目运作期间，仍需请环保部门对本项目作进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施达到对有关污染物治理的标准要求。拟建项目在具体的工程建设和日常运营管理中，应积极采取各项环保治理措施，并注意以下几点：(一)拟建项目具体实施中，须合理安排和组织各项工程的施工，避免工程交叉造成矛盾，在施工中要树立文明作风，严格按照吴中区市容管理要求做好施工组织设计，加强施工现场管理，不能随意变更或取消某项工程，在重大方案的决定和改变上，必须符合环保部门的

40、要求。(二)实施雨、污分流，彻底排除污水进入自然水体的可能性。室内卫生间生活污水通过单立管伸顶通气排水系统直接排至室外并经化粪池处理后接入市政污水管。(三)区域内将实施道路绿化，主要为道路屏障，以美化道路环境。(四)项目建成后，道路、绿化植被等要加强环境卫生管理，安排人员负责卫生清扫或清理工作，对产生的各类垃圾要及时清运。(五)项目建设过程中，注重环保意识的教育，在项目工程场地树立醒目的环保标志、环保教育栏等。第四节 地质灾害、特殊环境影响分析本项目用地地块结构稳定，从项目周边用地的地质情况推测，项目所在地发生地质灾害的可能性较低，项目房屋回购、地块整治可顺利进行。第五节 项目诱发地质灾害的风

41、险分析项目地表工程施工，项目建设活动导致滑坡单独发生的可能性较小，未来滑坡造成的危害性小。预测通过合理加强对弃土的堆放管理和对其他灾害的治理，预测滑坡的危害小，不会诱发地质灾害。第六节 特殊环境影响分析项目所在地以及周边地区不存在历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和其它自然景观。周边无堤坝、码头和军事设施，因此不会对防洪和排涝、通航及军事设施造成影响。第四节 行业影响分析在苏州城市的规划布局中，东吴北路和南门将融为一体，成为苏州城区又一个集商务、高端百货、金融、休闲等为一体的商圈。通过本项目实施回购和整治后，该地块将成为居住、商业、休闲的新的繁荣地块，能满足中心区周边生活以及石湖景区服务业的各项

42、需求。从苏州吴中区长远发展战略审视，本项目的开发具有前瞻性意义。本项目建设单位苏州市吴中新城城乡一体化建设在吴中区有着丰富的开发经验，将引领吴中区地产形成行业有序竞争的良好格局，本项目建设不会形成垄断，对行业内其他同类地产开发项目不会产生影响。第五节 区域经济影响分析一、苏州市概况苏州市位于长三角中部，东经11955-12120、北纬3047-322之间，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北依长江，苏州区域位置见图 8-5-1。全市总面积8488.4平方公里，其中市区建成区面积为214.5平方公里(古城区14.2平方公里)。苏州共辖7个市辖区(金阊区、沧浪区、平江区、苏

43、州国家高新区(虎丘区)、 吴中区、相城区、工业园区)，代管5个县级市(常熟市、张家港市、太仓市、昆山市、吴江市)。市区户籍人口240.21万人。全市暂住登记人口472万。图8-5-1 苏州市区域位置图 二、苏州市宏观经济运行情况苏州是我国经济发达地区之一。改革开放以来，苏州坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市、经济国际化、城市化和可持续发展战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了持续快速健康发展。2011年全市经济保持平稳增长，发展质量进一步提升。全市实现地区生产总值突破1万亿元，达到10500亿元，按可比价计算比上年增长12%。图8-5-2 2001年2011年苏州市GDP固定资产投资

44、：苏州市固定资产投资呈逐年上升态势，尤其是2003年的爆发式增长，到2011年固定资产投资达4502亿元。图8-5-3 2001年2011年苏州市固定资产投资居民储蓄情况：2001年-2011年，苏州市居民储蓄不断增长，2011年居民储蓄达到5000亿元。图8-5-4 2001年2011年苏州市居民储蓄人口情况：苏州市户籍人口稳步增长，2011年苏州市户籍人口642.3万人。图8-5-5 2001年2011年苏州市户籍人口三、推动吴中区可持续发展“十一五”以来吴中区综合实力大幅提升、城乡生态环境显著优化，社会和谐稳定不断巩固、人民生活水平持续改善，在科学发展道路上迈出坚实步伐、高水平小康社会建

45、设得到阔步跨越的发展。2011年，地区生产总值、地方一般预算收入突破700亿元、70亿元，分别增长16.3%、20.5%；完成全社会固定资产投资315.5亿元，增长25.5%。这为吴中区打下了的良好的“十二五”开局。今年，吴中区将“大统筹”城乡一体化发展，为“十二五”快速发展、持续发展献功献力。本项目是将石湖西路南北地块上的房屋进行回购、整治改造，重新整理、重新规划，发展居住以及发展满足周边及石湖景区服务性需要，使之与吴中区中心城区城市环境以及石湖靓丽风光相谐调，区域功能更完善，基础设施进一步发展，城市发展更和谐，中心城区经济发展优势更上一层楼，为吴中区“十二五”经济社会发展再添新功。五、项目

46、的建设将有助于农村富余劳动力的转移和当地经济的发展本项目对石湖西路南北地块房屋的回购，使原居民将融入城市，改变传统的生产生活方式，大量的农村富余劳动力将融入吴中区大发展的浪潮中去；同时在原地块的基础上建设服务性设施，提高地块的商业价值，促进当地经济的进一步发展。房屋被回购的农村富余劳动力也可与地块开发后的商业机遇结合起来，不但为企业提供劳动力，同时也安排了农民再就业，于此一举双得。六、增加吴中区就业机会，减轻就业压力第六节 宏观经济影响分析本项目不属于投资规模巨大、可能对国民经济产生重大影响的基础设施、科技创新、战略性资源开发等项目。宏观经济影响分析从略。第八章 社会影响分析第一节 社会影响效

47、果分析投资项目社会影响分析是从以人为本的原则出发，基本内容包括项目为实现社会发展目标所产生的社会效益与影响评价、项目与社会互相适应性分析和社会风险分析三大部分。本项目建设后的社会影响主要表现为：一、正面影响(一)通过提升城市综合竞争力增加居民收入随着本项目地块改造项目的成功开展，吴中区城市环境在苏州市地位将大幅提升，美誉度得到进一步加强，投资环境将得到较大改善。由于城市综合竞争力的增加，对居民收入将产生正影响，使居民收入逐年增加。(二)改善市民生活水平和生活质量地块的改造促使吴中中心城区的基础设施大幅提升，对促进更高水平小康社会建设有重要的意义，且由于地块改造在诸多方面影响巨大，对市民生活环境

48、的改善效应非常明显。(三)通过促进区域经济可持续发展 本项目位于石湖景区的东入口，项目改造完成可以进一步完善景区的服务功能，通过三集中，实现企业转移，改善投资环境，实现城市可持续发展，加快现代化建设步伐。二、负面影响。项目实施过程中涉及到道路改造，暂时造成交通不畅问题，以及地块改造给居民带来的噪声、灰尘等环境问题。综合来看，项目的运营所带来的积极因素要远大于负面影响。项目的建设与实施会使项目影响区大部分企业和老百姓及外来务工人员直接或间接受益，这些群体普遍对项目的实施持希望和欢迎的态度。表9-1-1 项目社会影响分析表 序号社会影响因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议1居民收入大回购居民的

49、不配合加强教育宣传2居民生活水平与质量大回购居民生活水平降低保证回购费用足额到位3居民就业大能促进就业4不同利益群体一般无5脆弱群体一般降低生活质量加强对脆弱群体的保护6地区文化、教育一般无7地区基础设施、城市化进程大促进8少数民族风俗习惯及宗教较小无第二节 项目与所在地互适性分析(一)本项目的实施将整理节约出大量土地用于开发建设，提高了土地利用率，消除原有较为落后的环境面貌、改善区域居民生活环境、促进区域可持续发展，为吴中区的可持续发展创造了基本条件。(二)本项目的建设给回购工作顺利进行提供保障，同时有力地促进房地产市场的健康发展。建设社会主义和谐社会，绝不允许让部分低收入人群站在社会普遍发

50、展之外，享受不到社会发展的福祉。(三)地区文化状况对建设项目的适应性。项目建设区域的居民基本都是汉族，其宗教信仰、生活习惯基本相同，工程所在地区文化状况没有不适应的地方。第三节 社会风险及对策分析一、项目的投资风险通过前述各章分析研究，本项目主要风险因素在于市场风险、地方政策风险、融资风险和组织管理风险和社会风险、自然风险。二、风险程度分析通过专家评估法帮助识别风险要素和估计风险程度。对结果分析整理后，结合本报告各部分的研究成果进行汇总如下表：表9-3-1 项目风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度说明1地方政策风险一般执行与变化2融资资金风险一般担保与余量3项目组织管理风险一般机构与人

51、才4社会风险一般安置利益冲突5资源风险一般项目资源供给6自然风险一般7市场风险一般三、市场风险项目建成后，主要依靠出让土地使用权收入来偿还建设投资借款，市场风险不大，但也不能完全避免。市场风险可能来自以下几个方面(一)土地出让政策、价格达不到预期的水平。项目建设范围内土地开发前景，是建立在国内外投资形势及开发商意向的基础上的，土地市场需求存在不确定因素。开发的土地能否按合理的价格及时出让，是能否得到较好回报的关键。(二)土地出让数量和预测数产生较大偏离，致使还贷不能按计划进行。从而影响土地开发战略的顺利实施。四、各阶段的风险控制(一)地方政策风险对策项目实施具有极强的政府行为并依据政策推进，政

52、策的执行风险和吴中区人民政府各相关职能部门的配合风险，对本项目建设有重大影响。1、拆迁补偿政策的落实通过媒体宣传、会议传达、组织公众参与等措施确保市政基础设施人群知情权，成立专门的市政基础设施机构组织实施，同时保障各种监督手段和渠道的畅通，以保证安置政策的到位落实。2、项目配置土地的落实，积极争取吴中区人民政府各相关部门的协调支持、配合，尽早落实并取得配置地块的相关手续。(二)项目融资风险对策1、风险本项目建设资金较大部分依赖银行贷款， 实施过程中政策的执行和变化有一定风险。2、对策采取风险控制，调整投资结构，增加资本金比例，降低贷款比例，并千方百计落实资金来源，加强管理，严格控制投资。(三)

53、工程建设组织管理风险对策项目参与方众多，各方动机和目的不一致导致项目合作的风险，可能影响项目目标和进展的实现，项目组织内部各部门对项目的理解、态度和行动的不一致而产生风险。完善项目各参与方的合同，加强合同管理，可以降低项目的组织风险。(四)项目实施社会风险对策本项目工程内容包括拆迁补偿，直接涉及民生利益，关系到社会稳定、民生安全、和谐社会建设等重大问题，社会影响面较广泛，包括社会治安、文化素质、公众态度等。对策：严格执行政府拆迁安置政策，各级政府和相关部门在项目设施的每个环节，都要把人民群众的利益放在第一位，及时排解各种矛盾，确保项目顺利进行。(五)工程建设的资源风险对策本项目工程建设资源风险

54、较小，项目建设所需各项资源能够满足工程实施需要。(六)自然风险对策地震、火灾、风暴、暴雨、暴雪、极端气候的自然风险，具有高度不确定，偶然性，很难准确预测，现代科技发展很快，人们认识自然的能力大步提高。1、运用现代科学技术，尽量把握自然灾害产生的规律，提前做好各项应急措施。2、运用现代完备的保险体系，如作好各种风险的保险储备，做好风险转移。第九章 综合评价及结论1、本项目是对石湖景区东入口石湖西路南北两侧地块综合整治，项目的建设符合国家及地方“十二五”规划要求；符合苏州市吴中中心城区控制性详细规划要求；是社会发展对吴中区整体城市城乡一体化要求；是加强土地集约化利用，实现城市规划布局的需要；是实现

55、吴中区城市可持续健康发展的需要；是提升城市形象，提高城市影响力的需要。项目建设是十分必要的。2、本项目所在地综合经济运行良好，财政实力雄厚，自然地理条件优越，基础设施条件完备，政府高度重视城乡建设，社会各界积极响应并大力支持，加之项目建设单位丰富的建设管理经验，项目建设条件具备。3、本项目建设规模为：项目对189446.60地块范围内的居民和企业用房进行回购，对拆迁后的土地进行整理等工作。项目以苏州市吴中中心城区控制性详细规划为基础，以服务城市发展、适应地域环境为宗旨，对项目的回购方案、基础设施建设、土地平整等进行了工程方案设计，可以满足回购要求，符合项目规划，项目建设方案可行。4、本项目总投

56、资95521.05万元，项目建设资金由企业自筹资金和银行借款解决，其中企业自筹资金30521.05万元，银行借款65000.00万元，融资比例为31.95%：68.05%，项目投资结构合理，建设单位具有良好的出资能力，融资规模满足银行贷款要求，项目资金来源有保障。5、所得税前项目投资财务内部收益率为12.56%，项目投资财务净现值(ic=7.00%)为12652.36万元，投资回收期为4.19(含建设期2年)；所得税后项目投资财务内部收益率为10.97%，项目投资财务净现值(ic=7.00%)为8914.75万元，投资回收期为4.27年(含建设期2年)；资本金财务内部收益率为25.95%，各项指标尚可。6、本项目拟申请银行长期贷款65000.00万元，还款期3年。偿债能力分析表明，根据对项目还款资金来源的分析，借款偿还期内各年利息备付率均大于1，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内各年偿债备付率均大于1，还本付息的资金基本充裕。通过对本项目的综合分析与论证，研究认为本项目的建设是可行的，建议有关部门尽快批复本项目，使其尽早发挥社会经济效益。