贵阳写字楼及商业调查报告

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1、贵阳市场调研2 关键字关键字 ：发展格局发展格局 市场状况市场状况 发展机会发展机会 简介简介 ：分析了贵阳商业市场及重点项目分析了贵阳商业市场及重点项目格局及现状格局及现状332楼市场专题楼市场专题写字写字3商业市场专题商业市场专题1投资环境分析投资环境分析4本项目招商业态及本项目招商业态及租金租金47个方面对贵州适度“政策松绑”（在新一轮西部大开发中，国家将从财税、投资、产业、土地、人才、对口支援等方面给予贵州突破性支持政策，实行适度“政策松绑”）。全国重要基地和西南重要陆路交通枢纽及示范区、创新区等，努力把贵州建设成为世界知名、国内一流的旅游目的地、休闲度假胜地和文化交流的重要平台。42

2、0122012年国家出台年国家出台“国国2 2号号”文件首次从国家层面系统支持贵州省发文件首次从国家层面系统支持贵州省发展，将促进贵阳产业的快速发展，对于金阳这一贵阳未来发展最重展，将促进贵阳产业的快速发展，对于金阳这一贵阳未来发展最重点区域的写字楼市场将有极大利好点区域的写字楼市场将有极大利好“黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调推进黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调推进”，充分发挥黔中经济区辐射，充分发挥黔中经济区辐射带动作用，加快建设黔北经济协作区，积极推动毕水兴带动作用，加快建设黔北经济协作区，积极推动毕水兴( (毕节、六盘水、兴毕节、六盘水、兴义义) )能源资源富集区可持续发展，大力支

3、持能源资源富集区可持续发展，大力支持“三州三州”( (黔东南州、黔南州、黔黔东南州、黔南州、黔西南州西南州) )等民族地区跨越发展，构建区域协调发展新格局等民族地区跨越发展，构建区域协调发展新格局国家首次对贵州进国家首次对贵州进行行战略定位战略定位 国家强势支持政策国家强势支持政策贵州省空间规划贵州省空间规划交通规划建设交通规划建设铁路建设：加强贯通东西、连接南北的铁路大通道建设，提高运输能力，扩铁路建设：加强贯通东西、连接南北的铁路大通道建设，提高运输能力，扩大路网覆盖面。加快干线铁路建设，打通与外部区域的快速通道，尽快开工大路网覆盖面。加快干线铁路建设，打通与外部区域的快速通道，尽快开工建

4、设成贵、渝黔铁路，与贵广、长昆铁路共同构成通往省外的快速大能力通建设成贵、渝黔铁路，与贵广、长昆铁路共同构成通往省外的快速大能力通道，加快实施南昆、黔桂、渝怀铁路扩能改造等工程，提高既有铁路通行能道，加快实施南昆、黔桂、渝怀铁路扩能改造等工程，提高既有铁路通行能力。力。政策背景政策背景5贵阳第三产业呈快速发展趋势，其产值占据主导地位，表明办公市场正进入发展期，未来需求空间较大n贵阳是典型的资源型城市资源型城市，支柱产业有磷煤化工支柱产业有磷煤化工产业、铝及铝加工业、烟草及特色食品产业、装产业、铝及铝加工业、烟草及特色食品产业、装备制造业、物流业、现代药业备制造业、物流业、现代药业；n2013年

5、贵阳市实现生产总值2085.42亿元，比上年增长16.0%。分产业看，第一产业增加值81.52亿元，比上年增长6.3%；第二产业增加值848.64亿元，比上年增长18.6%；第三产业增加值1155.26亿元，比上年增长14.6%。三次产业结构为3.940.755.4。非市场化时期非市场化时期市场化启动市场化启动期期市场化发展期市场化发展期 市场化成熟期市场化成熟期经济经济背景背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达私营经济、第三产业快速发展第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位市场市场特征特征写字楼市场未发育，大型企业的自

6、建办公楼为主投资集中在住宅市场，写字楼等其他物业并未细分出来产品细分开始，写字楼的增长主要取决于产业结构市场足够细分，走向成熟，表现出明显的产品细分特征代表代表城市城市目前国内四线以下城市为主太原、哈尔滨、济南、郑州 杭州、青岛、大连 、沈阳 北京、上海、广州、深圳、天津产业结构调整，三产比例上升产业结构调整，三产比例上升20132013年，贵阳第三产业产值年，贵阳第三产业产值1155.261155.26亿元，亿元，占到占到GDPGDP的的55%55%产业结构产业结构662写字楼市场专题写字楼市场专题3商业市场专题商业市场专题写字楼市场发展机会写字楼市场发展机会写字楼市场格局写字楼市场格局两城

7、区市场现状两城区市场现状金阳区市场现状金阳区市场现状1投资环境分析投资环境分析7从办公物业价值实现判断，目前贵阳正处于投资价值迸发的高速发展期，随着城市经济的进一步提升，商务办公市场需求将逐渐旺盛起步期高速发展期持续发展期n办公物业与居住物业售价倒挂，商务物业价值未能得到充分显现。n办公物业只售不租。n办公物业投资价值迸发，售价处于快速拉升阶段；n开始出现甲A级写字楼，更加注重写字楼的外关形象与软硬件设施。n办公物业以租售并重，开始出现部分只租不售物业。n市场办公物业只租不售；n市场开始出现主题概念性办公物业，如生态办公、科技智能办公等。办公物业价值办公物业价值居住物业价值居住物业价值贵阳商务

8、写字楼所处阶段写字楼物业发展阶段宏观写字楼市场宏观写字楼市场8两城区写字楼形成“两纵、四横”分布格局，多为早期产品形象不高，处于传统办公向标准办公过渡期贵阳市的繁华商业街区在市中心，各种配套设施也相对成熟，写字楼项目也主要集中在两城区，主要沿中华路分布，其分布可概括为“两纵、四横两纵、四横” 两纵：两纵：（瑞金路、中华路） 四横：四横：（北京路、延安路、中山路、都司路）1 11、鑫都财富大厦10、虹祥大厦北京路延安路中山路都司路瑞金路中华路131313、时代广场9 9161616、富中国际广场7 77、富中才智中心6 66、振华科技大厦8 85、邮政大厦121212、CID银座111111、太

9、平洋大厦141411、中天商务港15152 22、天毅大厦3 33、永辉大厦4 45 54、银海大厦9、峰会国际8、世贸广场15、纽约纽约1010整体布局整体布局9两城区多为乙级写字楼和商住项目，较少新建的甲级写字楼项目，而金阳新区新建的写字楼基本为甲级写字楼片区片区在售项目在售项目物业档次物业档次两城区亨特国际金融中心甲级银海元隆广场甲级保利国际广场甲级百灵时尚天地甲级金阳区绿地铂金大厦甲级中天会展城A区写字楼甲级中渝第一城写字楼甲级大唐东原财富广场3号楼甲级片区片区已运营项目已运营项目物业档次物业档次两城区峰会国际甲级凯宾斯基大厦甲级富中国际广场甲级世贸大厦甲级金阳区世纪金源国际财富中心甲

10、级片区片区已运营项目已运营项目物业档次物业档次两城区鑫都财富大厦乙级天毅大厦乙级永辉大厦乙级银海大厦乙级邮政大厦乙级振华科技大厦乙级富中才智中心乙级虹祥大厦乙级太平洋大厦乙级CID银座乙级时代广场乙级中天商务港乙级物业档次物业档次10两城区供应产品面积主要为60200，金阳新区供应面积主要为150以下，以中小型企业客户或投资客户为主，部分大客户一次性购买整层或多层产品片区片区在售项目在售项目户型面积户型面积标准层面积标准层面积两城区亨特国际金融中心75-2901300银海元隆广场11001100保利国际广场105-2001200百灵时尚天地63-2601500金阳区绿地铂金大厦801680中天

11、会展城A区写字楼801200中渝第一城写字楼60-1201200大唐东原财富广场3号楼12001200面积结构面积结构11两城区写字楼开发时间早，存在商务空间不纯粹、停车位不足、通风采光差等诸多弊端11 有效层高低，造层高低，造成空间狭小成空间狭小，给工作者拥挤压抑的感觉；办公室不通风不通风，自然采光差采光差，造成资源浪费；长时间等待电梯电梯，公共交通不好，影响工作效率；停车位不足，停车位不足，周边交通不通畅，周边交通不通畅，上下班困扰多；上下班困扰多；物业管理水平不足；工作空间工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话办公市场现办公市场现状六大弊端状六大弊端过道昏暗候梯厅普通商务空间不纯粹产

12、品水平产品水平12两城区传统写字楼租金约60-80元/月，新建甲级写字楼租金集中在100-120元/月，出租率维持在90-100的较高水平典型项目典型项目租金水平租金水平（元（元/ /平米）平米）典型项目典型项目租金水平租金水平（元（元/ /平米）平米）富中国际120振华凯都大厦70凯宾斯基130物资大厦80峰会国际100华坤大厦60鑫都财富大厦60国艺大厦70振华科技大厦70报业大厦80池宇大厦80贵阳饭店100世贸广场70中天商务港80智同呈大厦60虹祥大厦80银座大厦50福建商务港70富中才智中心80n写字楼租金普遍上涨，普通写字楼涨幅在2-3%，高档写字楼涨幅在4-5，有些30%左右n

13、两城区写字楼出租率维持在出租率维持在90-100的较高水平的较高水平，写字楼供不应求，出现“挑客户”现象；这边很少有房子放出来的，上个月有个一放出来就租出去了，中华路一带的办公差不多都是100%出租率 二手房中介租金水平租金水平13亨特国际写字楼：靠近城市核心的甲级写字楼，拥有大型购物中心和五星级酒店配套位置位置万东桥规模规模3万档次档次甲级单层面积单层面积/ /主主力面积力面积1300、75-290电梯品牌电梯品牌/ /运运行速度行速度奥的斯电梯14部入驻率入驻率/ /销售销售率率1000%、90%租金租金/ /售价售价租金：70元/平米/月 售价2.1万/物业费物业费企业类型企业类型目前认

14、筹阶段多为大型企业购买为主层高层高3.8米备注备注写字楼共57层，大堂700多平米，公共空间按五星级酒店标准装修，顶层为索菲特酒店。明年底可以入驻。客户投资较少，多为自用。点评点评优点：地段好、档次感高缺点：价格较贵、周边道路为单行线、堵车严重、停车位少贵阳最高端、品质最好的超高层甲级写字楼两城区典型写字两城区典型写字楼楼14银海元隆广场：靠近城市核心的高品质产品，以事业单位客户为购买主力位置位置北京路规模规模3万档次档次甲级单层面积单层面积/ /主力主力面积面积1100电梯品牌电梯品牌/ /运行运行速度速度奥的斯电梯7部（1部货梯）入驻率入驻率/ /销售率销售率100%、70%租金租金/ /

15、售价售价租金：135元/平米/月 售价2.1万/起物业费物业费9元/月企业类型企业类型事业单位购买办公室为主层高层高3米备注备注住宅主要为公务员和附近居民购买，写字楼主要为事业单位购买点评点评优点：地段好缺点：价格较贵、在新推出写字楼中层高较低市区豪宅片区的办公物业，档次中高端两城区典型写字两城区典型写字楼楼15保利国际广场：知名品牌发展商开发的资源型商住混合产品，拥有大型商业配套位置位置纪念塔规模规模档次档次甲级单层面积单层面积/ /主主力面积力面积1200、105-200电梯品牌电梯品牌/ /运运行速度行速度蒂森克虏伯电梯6部入驻率入驻率/ /销售销售率率100%、95%租金租金/ /售价

16、售价租金：100元/平米/月 售价1.6-1.9万元/物业费物业费7元/月企业类型企业类型投资公司、金融公司（整层购买为主)层高层高4.1米备注备注车位每层9个、有智能停车指示，写字楼大堂200多平米，10米层高。客户以本市的为主。另有商务公寓500套，40年产权，约1-2万/。写字楼供23层点评点评优点：地段好、档次感高、本地人对保利品牌的认可缺点：价格较贵客户情况：整层购买为大企业或投资客，金融担保公司较多，另外5成为散客买来投资紧靠南明河，地段区位和景观资源优越两城区典型写字两城区典型写字楼楼16百灵时尚天地：城市核心地段的投资型产品位置位置紫林庵规模规模档次档次甲级单层面积单层面积/

17、/主力主力面积面积1500、63-260电梯品牌电梯品牌/ /运行运行速度速度奥的斯电梯10部入驻率入驻率/ /销售率销售率100%、95%租金租金/ /售价售价租金：70元/平米/月 售价1.7万元/物业费物业费企业类型企业类型层高层高3.3米备注备注基本上为投资客户，市区和地州各有一半，只有8%自用。今年4月开卖200套已卖掉160多套。写字楼开间4.5米，进深7米。1-5层为底商、6-9层为餐饮、娱乐等、10以上为写字楼和公寓复合体点评点评优点：地段较好缺点：价格较贵且不属于核心区域商住混合，依靠市区最核心地段主打投资价值两城区典型写字两城区典型写字楼楼17两城区写字楼市场现状小结：1

18、1、两城区形成、两城区形成“两纵、四横两纵、四横”的分布格局的分布格局，主要沿中华路，主要沿中华路分布，多为早期开发的产品形象不高，处于传统办公向标分布，多为早期开发的产品形象不高，处于传统办公向标准办公过渡期准办公过渡期2 2、两城区传统产品开发时间早，存在、两城区传统产品开发时间早，存在商务空间不纯粹、停商务空间不纯粹、停车位不足、通风采光差等车位不足、通风采光差等诸多弊端，商务形象差诸多弊端，商务形象差3 3、两城区新入市写字楼售价突破两万，、两城区新入市写字楼售价突破两万，2011201120122012年有多年有多个项目高调入市，得到了快速销售，仍难解写字楼市场供个项目高调入市，得到

19、了快速销售，仍难解写字楼市场供应匮乏僵局应匮乏僵局4 4、两城区办公租赁市场火爆，呈供不应求态势，两城区传、两城区办公租赁市场火爆，呈供不应求态势，两城区传统写字楼租金约统写字楼租金约70-8070-80元元/ /平米平米月月，新建甲级写字楼租金，新建甲级写字楼租金集中在集中在100-120100-120元元/ /平米平米月，其中高端甲级写字楼月，其中高端甲级写字楼出租率出租率在在9090-100-100的较高水平的较高水平，写字楼市场高端需求快速增加；，写字楼市场高端需求快速增加；两城区小结两城区小结18目前形成双核格局，围绕市政府这一行政办公中心形成大型商务集群，包含会展城板块和新世界板块

20、，南部与两城区衔接处形成世纪城商务中心，并沿金阳大道往行政中心发展n随着金阳新区的迅速发展，配套设施的逐渐完善，金阳新区写字楼异军突起，形成一大一小“双核格局双核格局” ：行政办公中心：围绕市政府周边布置的会展城商务板块和新世界商务板块金阳南商务中心：世纪城国际商务中心金金阳阳大大道道金阳新世界金阳新世界世纪城商世纪城商务中心务中心会展城会展城行政办行政办公中心公中心区域格局区域格局19金阳区写字楼售价突破9000元/，达到两城区一半，且新区租金快速上涨，如世纪金源已达到4080元/平米月，接近两城区中心传统写字楼的租金水平片区片区在售项目在售项目销售均价销售均价金阳新区绿地铂金大厦6000-

21、10000元/中天会展城A区写字楼6000-10000元/中渝第一城写字楼6000-10000元/大唐东原财富广场3号楼6000-10000元/绿地铂金大厦（金阳新区）绿地铂金大厦（金阳新区）片区片区已运营项目已运营项目租金租金金阳新区世纪金源国际财富中心70-100元/月中天会展城中天会展城A A区写字楼区写字楼（金阳新区）（金阳新区）大唐东原财富广场（金阳新区）大唐东原财富广场（金阳新区）售价水平售价水平20绿地铂金大厦：金阳新区高品质写字楼位置位置金阳新区诚信北路8号 规模规模6万档次档次甲级单层面积单层面积/ /主主力面积力面积1680、80电梯品牌电梯品牌/ /运运行速度行速度三菱电

22、梯7部、3米每秒入驻率入驻率/ /销售销售率率入驻3%、销售80%租金租金/ /售价售价售价9200元/物业费物业费4.5元/月企业类型企业类型矿业、地产、商贸、上市公司层高层高4米点评点评优点：产品档次感高、电梯配比高缺点：售价较高客户情况：目前90%为投资客户片区价格最高的项目，定位金阳高端办公金阳区典型项目金阳区典型项目21中天会展城写字楼：依托大型配套打造国际金融中心位置位置金阳区长岭北路1号 规模规模300万档次档次甲级单层面积单层面积/ /主主力面积力面积1200、80电梯品牌电梯品牌/ /运运行速度行速度入驻率入驻率/ /销售销售率率租金租金/ /售价售价售价9000元/，1：1

23、赠送住宅优惠物业费物业费企业类型企业类型银行、保险、金融层高层高3.5米点评点评优点：地段好、品质感高缺点：售价较高拥有会展城大型综合体配套，未来将打造商务集群金阳区典型项目金阳区典型项目22大唐东原财富广场：主打花园式办公的高品质写字楼位置位置金阳区长岭北路1号 规模规模25万档次档次甲级单层面积单层面积/ /主主力面积力面积1200电梯品牌电梯品牌/ /运运行速度行速度入驻率入驻率/ /销售销售率率销售80%以上租金租金/ /售价售价售价9300元/物业费物业费4.5元/月企业类型企业类型大唐自用、其他大型企业内定层高层高3.5点评点评优点：办公环境好、地段好缺点：价格较高紧邻会展城商务中

24、心，主要进驻大唐等大型企业金阳区典型项目金阳区典型项目23中渝第一城写字楼：打造5A级甲级写字楼，但整体交通、配套仍不完善位置位置金阳新区金珠东路399号 规模规模40万档次档次甲级单层面积单层面积/ /主力主力面积面积1200、60-120电梯品牌电梯品牌/ /运行运行速度速度未知品牌电梯12部入驻率入驻率/ /销售率销售率待售租金租金/ /售价售价售价9200元/物业费物业费4.5元/月企业类型企业类型层高层高4.3米点评点评优点：有较好的配套、紧邻地王位置好缺点：暂无金阳CBD区域内，但所处位置配套仍不完善金阳区典型项目金阳区典型项目24世纪金源财富中心：金阳新区目前唯一成熟的纯写字楼，

25、售价和租金均得到快速增长位置位置金阳南路6号 规模规模档次档次类甲级单层面积单层面积/ /主主力面积力面积1400、100电梯品牌电梯品牌/ /运运行速度行速度康力电梯3部、2.5米每秒入驻率入驻率/ /销售销售率率入驻80%、销售100%租金租金/ /售价售价70-100元/月、售价6000元/物业费物业费3.5元/月企业类型企业类型矿业、建筑业、装修业、水泥业、房地产开发、酒业、投资公司、保险公司、汽车服务公司、商贸层高层高3.5米点评点评优点：地段好、外观大气、采光通风佳、周边配套完善缺点：建筑质量差、品质感低、电梯运行慢且档次低销售情况：09年均价4000元/平米，现二手房均价8000

26、元/平米，租金在40-80元/平米/月；11年推出的5栋写字楼，共8万平米，两个月销售完毕客户情况：70%为中小企业办公自用，30%为投资客户；80%为贵州省客户，其余为省外客户，靠近市政府金阳唯一成熟写字楼，形象高端硬件配套一般金阳区典型项目金阳区典型项目25金阳新区写字楼市场现状小结：1 1、金阳新区目前形成双核格局，围绕市政府这一行政办公、金阳新区目前形成双核格局，围绕市政府这一行政办公中心形成大型商务集群，包含会展城板块和新世界板块，中心形成大型商务集群，包含会展城板块和新世界板块，南部与两城区衔接处形成世纪城商务中心，并沿金阳大道南部与两城区衔接处形成世纪城商务中心，并沿金阳大道往行

27、政中心发展。往行政中心发展。2 2、金阳新区写字楼售价、金阳新区写字楼售价突破突破1000010000元元/ /平米平米，达到两城区一，达到两城区一半售价的水平，且新区租金快速上涨，如世纪金源已达到半售价的水平，且新区租金快速上涨，如世纪金源已达到70-10070-100元元/ /平米平米月月，接近两城区中心传统写字楼的租金水，接近两城区中心传统写字楼的租金水平；平；3 3、金阳新区写字楼市场销售率较高，很多能达到、金阳新区写字楼市场销售率较高，很多能达到80%80%销售销售率以上，办公市场需求步入旺盛期。率以上，办公市场需求步入旺盛期。金阳区小结金阳区小结26金阳新区与老城区规划布局主要省、

28、市级商业设施，建成金阳新区与老城区规划布局主要省、市级商业设施，建成西南重要区域商贸中心，将提升金阳新区的金融、商贸、西南重要区域商贸中心，将提升金阳新区的金融、商贸、信息等综合服务功能，对新区写字楼市场发展有极大利好信息等综合服务功能，对新区写字楼市场发展有极大利好贵阳市城市总体规划（贵阳市城市总体规划（2009202020092020年）年）（1）提升城市的提升城市的金融、商贸、信息金融、商贸、信息等综合服务等综合服务功能功能。老城区与金阳新区布局主要省、市级商业设老城区与金阳新区布局主要省、市级商业设施，建成西南重要的施，建成西南重要的现代化区域商贸中心现代化区域商贸中心。以省、市级商业

29、中心为支撑，区级商业中心、社区商业中心和特色商业街区为骨干，建立与城市发展战略地位和经济发展水平相适应的现代城市商业空间格局和网点体系。（2）加快和促进现代物流业发展。充分发挥贵阳作为西南地区重要交通枢纽的区位和交通优势，把物流产业作为新兴支柱产业进行培育。加快建设加快建设二戈寨、金阳、扎佐、清镇等四个物流园区二戈寨、金阳、扎佐、清镇等四个物流园区和三桥、竹林、白云、息烽、开阳等若干物流中心。 n 第三产业发展与布局第三产业发展与布局区域机会区域机会2727n金阳新区与老城区、共同构成城市核心；金阳新区与老城区、共同构成城市核心；n金阳新区是高起点规划并倾贵州全省之力打造的政务新区，金阳新区是

30、高起点规划并倾贵州全省之力打造的政务新区，政府扶持力度大，是城市的未来；政府扶持力度大，是城市的未来；n金阳新区与老城区规划布局主要省、市级商业设施，建成西金阳新区与老城区规划布局主要省、市级商业设施，建成西南重要的现代化区域商贸中心。南重要的现代化区域商贸中心。拥有政策、规划、区域等多重利好，贵阳市的未来发展还得看金阳，能够支持目前金阳大体量的写字楼项目开发n多家企业总部多家企业总部“扎堆扎堆”金阳逐步形成总部产业金阳逐步形成总部产业集聚效应；集聚效应；区域发展机会小结区域发展机会小结区域机会区域机会28凯宾斯基：高端品质甲级写字楼位置位置万东桥规模规模档次档次甲级单层面积单层面积/ /主主

31、力面积力面积1400电梯品牌电梯品牌/ /运运行速度行速度上海三菱电梯4部、4米每秒入驻率入驻率/ /销售销售率率90%90%、100%100%租金租金/ /售价售价租金130元/月物业费物业费7元/月企业类型企业类型房地产公司、金融公司等知名大型公司为主层高层高3.5米点评点评优点：周边配套完善、核心地段、档次较高、电梯多不足：不足：大堂空间较小，智能化设施等硬件配套有所欠缺，与一线城市甲级写字楼的硬件配套存在一定差距；空间设计方面还没有考虑到生态与办公结合。贵阳顶级典型项贵阳顶级典型项目目29富中国际：高端品质甲级写字楼位置位置大南门规模规模档次档次甲级单层面积单层面积/ /主力面积主力面

32、积1800电梯品牌电梯品牌/ /运行速度运行速度上海三菱电梯4部、4米每秒入驻率入驻率/ /销售率销售率90%90%、100%100%租金租金/ /售价售价租金120元/月物业费物业费7元/月企业类型企业类型房地产公司、金融公司、茅台等知名大型公司为主层高层高3.5米点评点评优点：周边配套完善、核心地段、档次较高、电梯多不足：不足：智能化设施等硬件配套有所欠缺，部分区域特别是洗手间等区域的内部装修档次还不够高，与一线城市甲级写字楼的硬件配套存在一定差距；物业管理服务水平不够高。贵阳顶级典型项贵阳顶级典型项目目3030n贵阳顶级高端写字楼项目的硬件配套、物业管理水平、装贵阳顶级高端写字楼项目的硬

33、件配套、物业管理水平、装修档次、空间设计等方面均存在不同程度的不足；修档次、空间设计等方面均存在不同程度的不足；n未来金阳的写字楼项目存在超越目前两城区高端写字楼物未来金阳的写字楼项目存在超越目前两城区高端写字楼物业水平的发展机会，可以向一线城市甚至国外借鉴领先经业水平的发展机会，可以向一线城市甚至国外借鉴领先经验。验。产品发展机会小结产品发展机会小结产品机会产品机会31贵阳为资源型城市且城市首位度高，客户结构呈“哑铃状”，大型实业企业及中小企业为市场主流，需求旺盛 贵阳市内及周边地州市内的大型合资企业、本地龙头企业（能源、烟草、制造业等）总部或分支构成； 对办公形象关注度高，首选配套完善的城

34、市中心中； 企业经济实力强，支付能力高，办公需求面积偏大，甚至是整层或几层同时购买 成长中小企业或大型实业单位的上下游单位，创业型企业等； 多选择租金便宜、形象较好且交通与配套方便的片区； 实力弱，成本为主要考虑因素，以中小面积需求为主大客户大客户中小客户中小客户客户分析客户分析智智同同呈呈大大厦厦贵贵阳阳饭饭店店商商务务大大厦厦写字楼写字楼企业企业驰宇驰宇大厦大厦国艺国艺大厦大厦贵阳饭店商贵阳饭店商务大厦务大厦世纪世纪商务城商务城大型实业3547金融服务471518教育培训及文化传播10121210科技生产611910房地产4134装饰装潢6471其他2112208备注以中小企业为主，部分本

35、地大型企业及外地大型企业在贵阳分支机构客户机会客户机会32两城区土地稀缺导致新增写字楼供应少，两城区将产生大量的外溢客户，金阳新区将存在很大承接机会未来金阳新区写字楼市场主要有以下几类客户：客户来源客户来源客户类型客户类型特征特征需求产品面积需求产品面积贵阳市及周边地州市大型企业u贵阳市内及周边地州市内的大型合资企业、本地龙头企业（能源、烟草、制造业等）总部或分支构成;u两城区缺乏大面积的办公户型，有购买整层或多层办公物业的需求300平米以上中小型企业贵州省内的成长中小企业或大型实业单位的上下游单位，创业型企业等150平米以下外省市中大型企业u大型国有企业（如电信、联通等）、大型上市企业的总部

36、或分支机构为主；u需求办公空间舒适、门面高端、商务氛围浓厚的大型办公物业150平米以上客户机会客户机会33金阳新区写字楼市场机会小结：1 1、区域机会：、区域机会：得益于政府的大力推进金阳新区建设，产业规划有很大利好，金阳新区处在飞速发展阶段；2 2、产品机会：、产品机会：目前有大量的总部企业已经进驻或即将进驻金阳新区，将带动大量的上下游产业相关企业进驻，极大地促进新区加速发展；3 3、客户机会：、客户机会：近年来金阳新区的写字楼市场快速发展，新建项目基本以甲级写字楼为主，租金水平快速提升，可以达到70-100元/月，具有很大的发展潜力；4 4、竞争情况：、竞争情况：未来贵阳写字楼市场还有大体

37、量供应，主要集中在金阳新区，未来金阳新区的供应将十分激烈，发展机遇与挑战并存。市场机会市场机会34342写字楼市场专题写字楼市场专题3商业市场专题商业市场专题贵阳市业态发展分析贵阳市业态发展分析贵阳市整体商圈格局贵阳市整体商圈格局贵阳市商业发展现状贵阳市商业发展现状贵阳市典型商圈分析贵阳市典型商圈分析客户分析客户分析金阳区商业典型项目金阳区商业典型项目1投资环境分析投资环境分析35商业网点规划：商圈分为核心层、边缘层、扩散层三个层次，金阳处于扩散层次上35扩散层扩散层承接主城区承接主城区新城核心新城核心核心层核心层 p中心区中心环线（北京路、解放路、浣纱路、宝山路）围合的地区及周边附近地区。这

38、一圈层是贵阳市商业服务网点的核心区域，是市级商业功能区集中的圈层，以传统商业街为载体，集中了影响面大的大型百货店、购物中心、综合超市和专业店、专卖店，融汇了现代商业的多种新型业态和营销方式，成为传统商业与现代商业有机结合的大商圈。边缘层边缘层p指中心环线以外的城市建设用地地区，包含宅吉、大营坡、茶店、杨柳湾、蟠桃宫（化机厂）、油榨街、富源路北段、沙冲路北段、军区、中曹甘荫塘、头桥二桥、太慈桥、彭家湾等地带。由于市中心人口逐步外迁和商业网点向外拓展，这一圈层内新建、改建了许多新的居民小区，以及较多的商品交易市场，是社区级商业功能区和物流市场发展的主要区域。扩散层扩散层p相对于中心区的两个圈层存在

39、。指存在于贵阳市城区各分片区（白云片区、乌当片区、三桥马王庙片区、龙洞堡片区、二戈寨片区、花溪片区和小河片区）的层次。这一圈层是营造片区级商业功能区和商业中心的地带，以现代商业为主导，结合各自片区的不同情况，打造具有各自特色的商业网点。贵阳市整体商圈格贵阳市整体商圈格局局36贵阳商业繁华程度相对较高，商业中心仍然高度集中在主城区范围内，金阳、小河等新兴商圈随着城市发展，逐步体现商业价值36区域商圈名称级别档次消费群体主要业态两城区喷水池商圈市区级中心商圈低档、中档、中高档、奢侈品综合性街铺+专业卖场+高端百货大十字商圈市区级中心商圈低档、中档、中高档综合性百货+专业市场+街铺大西门商圈市区级中

40、心商圈低档、中档综合性百货+专业市场+街铺大南门商圈市区级中心商圈中档、中高档、奢侈品综合性专业市场+街铺+高端百货金阳区世纪金源商圈区域级中心商圈中档、中高端综合性专业市场+街区+高端百货+大卖场小河区小河转盘商圈区域级中心商圈中档综合性中端百货+大卖场+街铺主城区商业板块集中且业态丰富，吸附能主城区商业板块集中且业态丰富，吸附能力极强力极强金阳新区板块依托政府规划，将成为新的金阳新区板块依托政府规划，将成为新的市级商业中心，但目前受到人气影响，消市级商业中心，但目前受到人气影响，消费力不足费力不足小河大转盘目前仅有分散的商业，尚未有小河大转盘目前仅有分散的商业，尚未有成型的商圈成型的商圈传

41、统商圈传统商圈p喷水池商圈、 大十字商圈、大南门商圈、大西门商圈新兴商圈新兴商圈p金阳金源世纪城商圈、小河大转盘贵阳市整体商圈格贵阳市整体商圈格局局37贵阳市场整体处于发展阶段，其中购物类发展相对成熟，餐饮、休闲和娱乐等三类消费尚有较大发展空间37购物百货、大卖场、专业市场等满足基本生活需求，可选择类型少大量商品出现，消费者不仅关注价格，也关注质量，对性价比要求高出现针对不同消费人群的细分市场，消费者要求提供多种选择，一站式购物受欢迎关注服务、环境，享受购物过程，追求文化体验餐饮中西餐等少量，满足基本的生理需求关注性价比，同时有少量的特殊服务要求商务洽谈、朋友聚会的需要，对环境和服务关注，要求

42、有停车位需要健康的、体现品味和身份的饮食文化休闲茶楼、休闲、美容康体等基本没有少量，以身心的放松、朋友同事的聚会为主，主要是功能性需求关注环境和服务，需求出现多样性，除了商务洽谈、朋友聚会的需求，也有独自放松身心的需要等市场全面细分，满足消费者对不同生活方式的体验需求娱乐酒吧、KTV、夜总会、电影院等基本没有少量，设施简陋，基本功能是为消费者提供社交、放松心情的场所关注功能的复合性，对服务、环境关注高，在服务、环境好的情况下可以去很远的地方消费市场全面细分，出现定位、规模、档次各异的消费场所，满足消费者体验式需求萌芽阶段萌芽阶段起步阶段起步阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段贵阳商业处于百货为

43、主的阶段，一体化、主题式、特色化的大型贵阳商业处于百货为主的阶段，一体化、主题式、特色化的大型ShoppingMallShoppingMall缺缺乏，商业综合体发展存在较大空间乏，商业综合体发展存在较大空间贵阳市商业发展现贵阳市商业发展现状状38贵阳商业正处于业态快速丰富阶段，大型综合体商业物业、都市MALL将成为商业发展的主流集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500$500以下以下$5001000$5001000$10003000$10003000$30005000$30005000$50007000$50007000$7000

44、10000$700010000$10000$10000以上以上生存需求价格品质随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，

45、具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素敏感因素人均人均GDPGDP出现业态出现业态贵阳市商业发展现贵阳市商业发展现状状39核心商圈喷水池商圈：贵阳最成熟、业态最丰富的市级商圈39国贸广场国贸广场国美电器国美电器贵阳饭店苏宁电器南国花锦中中华华北北路路延安北路延安北路延安中路延安中路中中华华中中路路贵阳市典型商圈分贵阳市典型商圈分

46、析析40核心商圈喷水池商圈：大型百货环绕喷水池商圈，以中高端为主，人流量最为集中40类别项目名称品牌档次建筑面积商家面积功能百货类国贸广场中高端3-4万岛柜：40-50为主壁柜：80-120为主1F:奢华精品馆（armani collezioni、纪梵希、香奈儿、施华洛世奇、卡地亚等）2F:国际风尚馆（CK、卡洛琳、LIU.JO等）3F:名媛雅致馆（宝姿、黛安芬、ELLE等）4F:绅士风度馆（VERSINO、蓝豹、新秀丽等）5F:典雅家居馆（Sillit、乐扣、飞利浦、耐克、好孩子）BF:动感天地馆南国花锦中端2.7万岛柜：40为主壁柜：60-100为主首层:国际精品、进口女装、高端饰品、精品

47、女鞋2F:少淑女服饰、时尚表廊、香薰护理3F:个性女装、时尚女装、内衣4F:都市休闲男装、电子概念店5F:青春流行男女装6F:精品运动服饰南国花锦南国花锦：走时尚、年轻化路线，针对相对年轻的中端消费群体国贸广场国贸广场：定位为“时尚、品位、精致、奢华”，针对中高端消费人群贵阳市典型商圈分贵阳市典型商圈分析析41核心商圈喷水池商圈租金所在地，租金水平从300-1800元/月，中心位置商家以品牌形象旗舰店为主41类别道路名称租金水平（元/月）典型商家名称规模()层高(m)租金情况建筑业态街铺类中华路租金水平在400-1800元/月，以500-800为主，中华北路租金最高KAMA904.5m(带阁楼

48、)200万/年，1830元/月建筑底商美特斯邦威904.5m(带阁楼)120万/年，1150元/月建筑底商安奈尔157000元/月，466元/月建筑裙楼延安路租金水平在300-1000元/月，以300-600为主，延安东路租金最高格度1404.5m(带阁楼)140万/年，833元/月建筑裙楼尚行现104000元/月，400元/月建筑底商步阳门业154500元/月，300元/月建筑底商喷水池商圈租金整体达到贵阳最高水平，尤其中华北路，门店喷水池商圈租金整体达到贵阳最高水平，尤其中华北路，门店非常稀缺，中心位置商家并不以营利为主要目的，而是以品牌非常稀缺，中心位置商家并不以营利为主要目的，而是以品

49、牌形象为主形象为主贵阳市典型商圈分贵阳市典型商圈分析析42核心商圈大十字：以商业裙楼为主，地处市中心，人气旺42贵阳市典型商圈分贵阳市典型商圈分析析43核心商圈大南门：地理位置绝佳，商业档次高，品牌聚集地，且拥有南明河、甲秀楼广场等景观资源，为贵阳一大城市名片43甲秀广场富富水水南南路路新新华华路路文昌南路文昌南路中华南路中华南路荔星名品喜来登酒店荔星名品荔星名店贵阳市典型商圈分贵阳市典型商圈分析析44核心商圈大南门：以荔星名店代表贵阳最高端品牌的集合地，成为贵阳独一无二的商业形象、时尚新地标44类别项目名称品牌档次建筑面积定位功能百货类荔星名店高端2万GUCCI、纪梵希等一线大牌都在荔星名店

50、。百货业态齐全。是贵富人购物的首选之地。但是周边没有好的餐饮业首层:国际精品馆2F:绅士服饰馆3F:时尚女媛店4F:流行女装馆5F:时尚家居馆荔星名品高端2万是位于贵州省第一家五星级标准的喜来登酒店内的奢侈名店廊。虽然只有2层，针对更小众，多为男士用品首层:精品馆burberry等2F:精品馆星力百货中高端4万是省内目前最大的百货公司，众多品牌以店中店的旗舰形式，日式超级市场出味茶餐厅、味千拉面、禾绿寿司等多家中西式餐厅，底层大型停车场满足顾客购物停车的便利首层:化妆品、鞋区2F:运动区3F:男装、男杂区4F:女装、女杂区5F:综合区负1F：综合超市、玩具反斗城荔星名店荔星名品：喜来登酒店内贵

51、阳市典型商圈分贵阳市典型商圈分析析45金阳区域商圈世纪金源商圈：金阳目前核心商圈，世纪金源商城以32万方超大规模，打造一站式购物，为目前金阳商业单核45名称名称世纪金源商圈世纪金源商圈概述p金源最大、最成熟的商业中心，为金阳商业唯一一个集合地商圈范围p以世纪金源为中心，含世纪城所在街区商业类型p百货、专业市场、大卖场、街铺、餐饮典型商业pA栋：国贸广场pB栋：苏宁电器、永辉超市、百货、餐饮（两岸咖啡、辣的爽、动力火车等等）pC栋：沃美影城、百货（珠宝城、服装等）、酒吧、KTV)pD栋：居然之家消费人群p一方面为32万方的购物广场，以家庭为单位中高端消费群为主，打造一站式购物环境p另一方面为沿街

52、街铺，主要为世纪城及其附近居民，以年轻人基本信息基本信息：建筑面积：32万方停车场：提供3000多个免费停车场层数：3+1层主力店：苏宁电器、永辉超市、居然之家定位定位：集吃、喝、玩、乐、购、休闲商务等多位一体的现代化消费中心贵阳市典型商圈分贵阳市典型商圈分析析46金阳区域商圈世纪金源商圈：世纪城街铺为社区服务型街区，仅满足基本社区商业需要，整体档次不高46类别道路名称售价水平（元/）租金水平（元/月）典型商家名称规模()层高(m)租金情况建筑业态街铺类北京西路5-6万租金水平在150-300元/月茅台皇家井1204.52万/月，167元/月建筑底商便利店604.51.5万/月，250元/月建

53、筑底商烟酒行100（带100地下室）3.52万/月，200元/月建筑底商福州街3-4万租金水平在80-200元/月火锅店80约51.5万/月，180元/月建筑底商房屋中介店50约56000元/月，120元/月建筑底商业态业态：为社区型服务商业街，处于中低端档次水平，北京西路主要业态为服装、医药、便利店、烟酒等，福州街以餐饮为主；设计（层高）设计（层高）：普遍层高在3.5-4.5m，以建筑底商形式，整体设计档次不高，仅满足基本商业需要；商业氛围商业氛围：基于世纪金源的人流，以及世纪城庞大的住宅居民，尤其街区餐饮带动，形成较好的商业氛围。贵阳市典型商圈分贵阳市典型商圈分析析47贵阳百货类商业市场繁

54、荣，近年出现主题性百货以及高端奢侈品，荔星名品等高端品牌店凸显了高端消费者对服务、品牌的追求47百货百货名字名字区域区域地址地址规模规模开业时间开业时间简介简介国贸国贸广场广场总店总店喷水池延安中路1号-中华北路1号2.2万平米2002年9月位于市中心，走中高档路线国晨店国晨店大西门中山西路78号 2. 2 万平米2005年9月档次比国贸的其他店低南国花锦购物中心南国花锦购物中心喷水池中华中路108号2.7万平米2008年9月适合城市中高层人群，品牌较好星力星力百货百货荔星名店荔星名店大南门中华南路50号20000平米2005年9月拥有世界顶级品牌荔星名品荔星名品大南门中华南路49号5000平

55、米2008年1月位于喜来登酒店的奢侈名店廊瑞金店瑞金店大西门瑞金路50号28000平米1999年9月汇集了国内最流行最时尚的服饰品牌，提供一站式购物服务中山店中山店大西门中山西路88号10000平米1995年12月贵阳市唯一一家女性主题会员店星天地星天地大十字中山西路77号15000平米2007年1月市内第一家都市青年消费新时尚店，时尚一族购物首选。星力购物广场星力购物广场大南门富水南路2号4万多平米2008年6月省内目前最大的百货公司星力中华折扣超市星力中华折扣超市喷水池中华北路30号百盛百盛贵阳鲜花百盛贵阳鲜花百盛大十字中华南路号贵阳百盛贵阳百盛喷水池中华中路117号贵阳金凤凰百盛贵阳金凤

56、凰百盛 喷水池中华中路38号贵阳第一家外资百货智诚智诚智诚百货大楼智诚百货大楼大十字中山东路2.3万平米2006年秋高档的时尚生活百货，众多的国际、国内一线品牌聚集智诚名店智诚名店喷水池延安东路3号6000余平米1996年10月全省首家专营国内外名牌高档服饰的商场贵阳市业态发展分贵阳市业态发展分析析48国内外诸多零售业巨头加快在贵阳布点的步伐，表明贵阳发展潜力巨大48购物广场购物广场名称名称区域区域地址地址北京华联北京华联贵阳宅吉店贵阳宅吉店云岩区盐务街35号贵阳贵山店贵阳贵山店云岩区富水北路6号贵阳湘雅店贵阳湘雅店南明区花溪大道北段346号黔春路店（已签约）黔春路店（已签约）云岩区黔春路1号

57、黔灵公馆云凯熙园店云凯熙园店小河区黄河路大转盘金阳步行街店金阳步行街店金阳区紧邻金阳大道沃尔玛沃尔玛人民广场店人民广场店南明区遵义路遵义路（瑞金南路）人民广场地下商场沙冲路店沙冲路店南明区沙冲路8号贵铁新苑地下一层海纳广场店海纳广场店小河区黄河路海纳广场B1楼大营坡店（已签约）大营坡店（已签约）云岩区中大国际广场联盛国际金阳店（联盛国际金阳店（9 9月入驻）月入驻）金阳区联盛国际（金阳大道旁）家乐福家乐福都司路店都司路店南明区亨特城市广场大润发大润发金阳店金阳店金阳区中铁逸都国际永辉超市永辉超市金阳店金阳店金阳区世纪金源购物中心大西门大西门云岩区云岩区大西门恒丰步行街贵阳市业态发展分贵阳市业态

58、发展分析析49区域商业发展状况：目前金阳商业以世纪金源为商业单核，未来2-3年将形成新世界CBD核心商圈、会展次级商圈49金金阳阳北北路路世纪金源中天会展城金阳新世界未来金阳北部核心商业中心未来金阳北部核心商业中心u规模：90万方商业综合体，金阳乃至贵阳/西南区域最大规模的商业一极u区域：靠近市政府CBD中心区域，且处于金阳与白云交汇处，具备辐射两个区域的基础未来金阳中部次级商业中心未来金阳中部次级商业中心u规模：26万方商业综合体，依托会展城的大型配套u区域：政府重点打造的国际金融中心，且未来拥有会展城3万居住人口未来金阳南部次级商业中心未来金阳南部次级商业中心u规模：32万方商业综合体，依

59、托世纪金源大型商业配套u区域：是金阳连接两城区最近的区域，拥有世纪城3万多的居住人口，构成金阳商业南部一极中渝第一城美的林城时代金阳区商业典型项目金阳区商业典型项目50区域商业发展状况：在售商业项目汇聚在金阳CBD一带，以20万方中等规模、街区式为主，未来新世界商业发展潜力巨大50商业运营状况项目名称商业类型规模定位体量运营模式主力店在售金阳新世界商业综合体超大规模90万方持有+销售K11、永辉超市等中渝第一城街区商业为主，加上小型商业mall中等规模20多万方，今年推出7万方街铺销售为主，部分持有餐饮（待定）绿地联盛国际小型商业mall小规模8万方持有2万方+销售6万方沃尔玛、电影院、健身中

60、心美的林城时代街区商业为主，加上小型商业mall中等规模29万方销售为主，部分持有星力集团中天会展城商业mall中等规模50多万方持有（招商中）未定在运营世纪金源购物中心商业mall中大规模32万方（仅购物中心部分）持有苏宁电器、永辉超市、居然之家p未来商业项目多为20万方左右中等规模，主要以街铺形式为主，配置部分小型商业mall，新世界项目尤其以超大规模商业体量，加上K11特色shopping-mall形式，具有较大发展潜力；p未来商业往市政府CBD一带汇聚，以新世界为核心，以点带面，将成为新商业一极；以新世界为核心，以点带面，将成为新商业一极；p未来金阳商业体量超过未来金阳商业体量超过23

61、0230万方，未来将形成大型百货集群，供应量较大，竞争激烈。万方，未来将形成大型百货集群，供应量较大，竞争激烈。金阳区商业典型项目金阳区商业典型项目51世纪金源购物广场：一站式的购物商城，但目前人气不足、品牌不具有独特性，对市区消费人群无牵引作用51基本信息基本信息建筑面积32万平方米停车场提供免费地面停车场层数3+1层主力店苏宁电器、永辉超市、居然之家经营业态由主力店、专卖店、步行街、运动天地、儿童广场、休闲空间、美食天地等组成，“一站式，全客层”购物模式。楼栋分布楼栋分布A栋国贸广场（CK、miamia、周大福等国际中高端品牌）B栋 苏宁电器、永辉超市、百货（ONLYSPPRIT等国际二线

62、品牌）C栋百货 （新天地、珠宝城等主力店，海澜之家、乔丹、特步等国内二线品牌）D栋居然之家 定位定位：集吃、喝、玩、乐、购、休闲商务等多位一体的一站一站式现代化购物中心式现代化购物中心。优势优势：依托目前世纪城居住人口，是金阳最大的商业mall，具有金阳吸附力，尤其餐饮配置较多，3000个免费停车位，停车位优势明显充足。劣势劣势：目前受到人气限制，其品牌皆为市中心拥有，对市区拉动作用很低。B B栋栋百货百货+ +永辉超永辉超市市+ +苏宁电器苏宁电器+ +综合餐饮综合餐饮D D栋栋居然之家居然之家CC栋栋百货百货+ +新天地新天地KTV+KTV+珠宝城珠宝城CC栋栋国贸大厦国贸大厦金阳区商业典

63、型项目金阳区商业典型项目52中渝第一城：街铺为主，以“天街式”创新设计，提升各层的商业价值，户型面积以80-90为主52商业组合商业组合：总共20多万方，其中含小型商业mall，以社区街铺为主在售销售分析：在售销售分析：推售方式推售方式：推售7万方，其中2方为持有物业，引进餐饮作为主力店销售方式销售方式：6月份开始认筹至今约40多个筹，主要针对老业主，认筹金2万，均价预计1万元/（具体价格未定），开盘优惠92折在售产品分析：在售产品分析：设计形式设计形式：以“天街”式创新设计，增加了二层以上的独立通达性，提升二层以上商业价值层高层高：共4层，1层挑高6m，2-4F标准层3.3-3.6m，4F局

64、部调控部分达到9m户型面积户型面积：少量30-50，以60-90为主开间开间/ /进深进深：开间4.2-4.5m，进深9.5-12m金阳区商业典型项目金阳区商业典型项目53绿地联盛国际：三个组团式的设计布局，皆为商业mall式的设计方式，划小铺进行销售53在售销售分析：在售销售分析：商业组合商业组合：总共8万方，其中持有2万方引进主力店（沃尔玛1.3万方、电影院、健身房），写字楼裙楼2万方销售方式销售方式：采用返租形式，返租10年按6%投资回报率返还租金销售价格销售价格：1层4.5万/，2层2万/，3-4层1万/主力店作用主力店作用：沃尔玛带动作用非常大，9月即将开业u写字楼裙楼写字楼裙楼商业

65、商业u外街商业外街商业mallmallu内街独立内街独立商业街区商业街区在售产品设计分析：在售产品设计分析：规划设计规划设计：以三大小组团进行规划，包括写字楼裙楼商业、外街商业mall、内街独立街区，内部设计均采用类商业mall设计方式层高层高：5.1-6m客户构成客户构成：20-3020-30最好卖，客最好卖，客户约占户约占60%60%，其次为30-50占20-30%，100 以上消化率较低，总价在总价在100100万以内是走量的价格万以内是走量的价格户型面积户型面积比例比例30-4070%20-3020%40-805%80-2005%金阳区商业典型项目金阳区商业典型项目54贵阳市场消费特征

66、：贵阳是典型的消费型城市，收入低但消费高，零售业、餐饮业、汽车业等消费强劲54城市居民消费意识强，人均消费支出强度大城市居民消费意识强，人均消费支出强度大人均可支配收入不高，人均收支比居西南城市前列人均可支配收入不高，人均收支比居西南城市前列贵阳社会消费品零售总额增长迅速，贵阳社会消费品零售总额增长迅速，零售业、住宿与餐饮业支出零售业、住宿与餐饮业支出占社会消费品总额的九成占社会消费品总额的九成20092009年贵阳年贵阳私人汽车拥有量已达私人汽车拥有量已达3030辆辆/ /百人百人，在整个西南地区，在整个西南地区省会城市中居于前列省会城市中居于前列贵阳市场三大消费特征贵阳市场三大消费特征客户分析客户分析55消费者分析：贵阳人超前消费意识强，爱吃、爱玩、爱跟风、爱攀比、爱面子55贵阳人爱吃、爱玩、爱热闹，比较喜欢稀奇的东西；贵阳人爱吃、爱玩、爱热闹，比较喜欢稀奇的东西；贵阳人注重性价比，货比三家，但也特别舍得把钱花在认为值得的地方；贵阳人注重性价比，货比三家，但也特别舍得把钱花在认为值得的地方；消费习惯特征消费习惯特征贵阳的百货处于相对成熟的阶段，消费者越来越追求品质，要求服务；贵阳的