《生活大爆炸 第十季 The Big Bang Theory (2016) 》第1-5集（共24集）英中字幕

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1、173中华人民共和国物权法（释义）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）第一编 总则第一章 基 本 原 则第一条 【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。条文注释本条是关于立法目的和立法依据的规定。 制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。主要体现在两方面：（1）定纷止争。依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。（2）物尽其用。物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用

2、益物权、担保物权等。 同时，从基本法的层面作出明确规定，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。参见民法通则第一条 为了保障公民、 法人的合法的民事权益， 正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。合同法第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。担保法第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。第二条 【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不

3、动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配（占有、使用、收益、处分）和排他（对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。条文注释本条是关于物权法调整范围的规定。 物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。 不动产是指土地、房屋、林木等土地定着物；动产

4、是指不动产以外的物，比如汽车、洗衣机等。而精神产品虽不是物权法规范的对象，其主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法来调整，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品中的财产支配和排他的权利。如著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的。 物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利；用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等；担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。第三条 【社会主义基本经济制度】国家在社会主

5、义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。 国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。条文注释本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。 宪法规定，国家实行社会主义市场经济。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。因此，物权法将实行社会主义市场经济与

6、保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。参见宪法第68、11、15条 第六条 中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。 第七条 国有经济，即社会主义全民所有制经济，是国民经济中的主导力量。国家保障国有经济的巩固和发展。 第八条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式

7、的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。 城镇中的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济，都是社会主义劳动群众集体所有制经济。 国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展。 第十一条 在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分。 国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益。国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理。 第十五条 国家实行社会主义市

8、场经济。 国家加强经济立法，完善宏观调控。 国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序。农业法第5条第五条 国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，振兴农村经济。 国家长期稳定农村以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，发展社会化服务体系，壮大集体经济实力，引导农民走共同富裕的道路。 国家在农村坚持和完善以按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。民族区域自治法第26条第二十六条民族自治地方的自治机关在坚持社会主义原则的前提下，根据法律规定和本地方经济发展的特点，合理调整生产关系和经济结构，努力发展社会主义市场经济。民族自治地方的自治机关坚持公有制为主体、多

9、种所有制经济共同发展的基本经济制度，鼓励发展非公有制经济。第四条 【平等保护原则】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。条文注释本条是关于平等保护国家、集体和私人的物权原则的规定。 物权法是调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的法律。物权法平等保护各个民事主体的物权是民法调整的社会关系的性质决定的。 在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家的、集体的物权，还是私人的物权，也都应当给予平等保护。需要说明的是，平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是

10、社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。参见宪法第、11、12、13条第八条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。 城镇中的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济，都是社会主义劳动群众集体所有制经济。 国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展。 第十一条 在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公

11、有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分。 国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益。国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理。 第十二条 社会主义的公共财产神圣不可侵犯。 国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。 第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。 国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。民法通则 第5、7375、77、8082条第五条 公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得

12、侵犯。 第七十七条 社会团体包括宗教团体的合法财产受法律保护。 第七十三条 国家财产属于全民所有。 国家财产神圣不可侵犯，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破怀。 第七十四条 劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有，包括： (一) 法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等； (二) 集体经济组织的财产； (三) 集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施； (四) 集体所有的其他财产。 集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡 (镇) 农民集体经济组织所有的，可

13、以属于乡 (镇) 农民集体所有。 集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破怀或者非法查封、扣押、冻结、没收。 第七十五条 公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。 公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破怀或者非法查封、扣押、冻结、没收。 第八十条 国家所有的土地， 可以依法由全民所有制单位使用， 也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。 公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承

14、包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。 土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。 第八十一条 国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。 国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权。 公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权， 受法律保护。 承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。 国家所有

15、的矿藏、水流，国家所有的和法律规定属于集体所有的林地、山岭、草原,荒地、滩涂不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。 第八十二条 全民所有制企业对国家授予它经营管理的财产依法享有经营权 ， 受法律保护。 土地管理法第13、14条第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。 在土地承包经

16、营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。城市房地产管理法第5条第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。农业法 第7、10条第七条 国家保护农民和农业生产经营组织的财产及其他合法权益不受侵犯。 各级人民政府及其有关部门应当采取措施增加农民收入，切实减轻农民负担。 第十条 国家实行农村土地承包经营制度，依法保障农村土地承包关系的长期稳定，保护农民对承包土地的使用权。 农村土地承包经营的方式、期限、

17、发包方和承包方的权利义务、土地承包经营权的保护和流转等，适用中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国农村土地承包法。 农村集体经济组织应当在家庭承包经营的基础上，依法管理集体资产，为其成员提供生产、技术、信息等服务，组织合理开发、利用集体资源，壮大经济实力。 草原法第4、12条第四条 各级人民政府应当加强对草原保护、建设和利用的管理，将草原的保护、建设和利用纳入国民经济和社会发展计划。 各级人民政府应当加强保护、建设和合理利用草原的宣传教育。 第十二条 依法登记的草原所有权和使用权受法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。森林法第条第三条 森林资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。国家所

18、有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。森林、林木、林地的所有者和使用者的合法权益，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。矿产资源法 第3条第三条 矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。国家保障矿产资源的合理开发利用。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏矿产资源。各级人民政府必须加强矿产资源的保护工作。勘查、开采矿产资源，必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记；但是，已经依法申请取得采

19、矿权的矿山企业在划定的矿区范围内为本企业的生产而进行的勘查除外。国家保护探矿权和采矿权不受侵犯，保障矿区和勘查作业区的生产秩序、工作秩序不受影响和破坏。从事矿产资源勘查和开采的，必须符合规定的资质条件。水法第6条第六条 国家鼓励单位和个人依法开发、利用水资源，并保护其合法权益。开发、利用水资源的单位和个人有依法保护水资源的义务。野生动物保护法 第3、8条第三条 野生动物资源属于国家所有。 国家保护依法开发利用野生动物资源的单位和个人的合法权益。 第八条 国家保护野生动物及其生存环境，禁止任何单位和个人非法猎捕或者破坏。文物保护法第6条第六条 属于集体所有和私人所有的纪念建筑物、古建筑和祖传文物

20、以及依法取得的其他文物，其所有权受法律保护。文物的所有者必须遵守国家有关文物保护的法律、法规的规定。外资企业法第4条第四条外国投资者在中国境内的投资、获得的利润和其他合法权益，受中国法律保护。外资企业必须遵守中国的法律、法规，不得损害中国的社会公共利益。中外合资经营企业法 第2、3条第二条 中国政府依法保护外国合营者按照经中国政府批准的协议、合同、章程在合营企业的投资、应分得的利润和其他合法权益。合营企业的一切活动应遵守中华人民共和国法律、法规的规定。国家对合营企业不实行国有化和征收；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，对合营企业可以依照法律程序实行征收，并给予相应的补偿。 第三条 合营各方

21、签订的合营协议、合同、章程，应报国家对外经济贸易主管部门（以下称审查批准机关）审查批准。审查批准机关应在三个月内决定批准或不批准。合营企业经批准后，向国家工商行政管理主管部门登记，领取营业执照，开始营业。工会法第46条第四十六条工会的财产、经费和国家拨给工会使用的不动产，任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨。公益事业捐赠法第7条第七条 公益性社会团体受赠的财产及其增值为社会公共财产，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵占、挪用和损毁。第五条 【物权法定原则】物权的种类和内容，由法律规定。条文注释本条是关于物权法定原则的规定。 物权法定原则，指的是能设立哪些种类的物权，各种物权有哪些基本内容，

22、只能由法律规定，当事人之间不能创立。第六条 【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。条文注释本条是关于物权公示原则的规定。 物权公示包括两方面的内容：（1）物权人享有物权，物权的内容变更或者物权消灭以什么方式确定。（2）物权具有排他性，要求义务人负有不作为的义务，因此必须让其知道权利人是谁，不应该妨碍谁。而且，权利人转让自己的物时，也要让买主知道他有无资格转让该物。这都要求以令公众信服的特定方式确定，以维护权利人和社会公众的合法权益。 物权公示的主要方法是：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力，动产物权

23、的设立、转让通过交付发生效力。第七条 【公序良俗原则】物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。条文注释本条是关于取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则的规定。 物权的取得包括两个方面：（1）取得物权应当符合法定的方式。取得不动产物权，法律要求登记的必须登记；取得汽车、船舶、航空器等大型动产必须办理登记才可取得对抗善意第三人的效力，取得一般动产必须通过交付才能取得所有权。（2）对于特定的物，自然人、法人不能取得所有权。 法律对权利人享有的物权或者权利人行使权利有诸多限制，大致可归为两个方面：（1）使权利人丧失权利或者受到损害。如征收征用、没收财产或者收回用

24、益物权、自卫和紧急避险等情况。（2）对权利人行使权利的限制。如对土地所有权的客体范围和效力范围的限制、对不动产权利行使的限制、对行使处分权的限制等情况。参见宪法第51条 第五十一条 中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。民法通则第72条第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。文物保护法第6条第六条 属于集体所有和私人所有的纪念建筑物、古建筑和祖传文物以及依法取得的其他文物，其所有权受法律保护。文物的所有者必须遵守国家

25、有关文物保护的法律、法规的规定。第八条 【本法与其他法律的关系】其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。条文注释本条是关于物权法与其他相关法律关系的规定。 物权法是规范财产关系的民事基本法律，主要规定物权的基本原则和基本制度。除物权法外，许多法律如土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、草原法等对物权都做了规定。这些单行法律是就某一方面的物权作的规定，比物权法规定得更具体，针对性更强，按照特别法优先的原则，本条做了上述规定。当然，物权法作为基本法律，对单行法律有关物权的制定和适用，有指导和补充作用。第二章 物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第九条 【不动产物权登记生效及其

26、例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。条文注释 本条是关于不动产物权登记生效以及依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记的规定。 本条原则上规定不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。其最基本的效力表现为：除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 本条规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外

27、”，主要包括三方面的内容：（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；（2）本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形；（3）考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有一概规定必须经依法登记才发生效力。 在现行法律相关内容的基础上规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；野生动物资源属于国家所有。这些国家所有的自然资源，所有权可以不登记。参

28、见土地管理法第11、12条第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。 确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照中华人民共和国森林法、中华人民共和国草原法和中华人民共和国渔业法的有关规定办理。 第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。城市房地产管理法第35、5961条第三

29、十五条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登

30、记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 第六十一条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。草原法第11条第十一条 依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记，核发使用权证，确认草原使用权。 未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。 集体所有的草原，由县级人民政府登记，核发所有权证，确认草原所有权。 依法改变草原权属的，应当办理草原权属变更登

31、记手续。 森林法第3条第三条 森林资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。森林、林木、林地的所有者和使用者的合法权益，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。渔业法第11条第十一条 国家对水域利用进行统一规划，确定可以用于养殖业的水域和滩涂。单位和个人使用国家规划确定用于养殖业的全民所有的水域、滩涂的，使用者应当向县级以上地方人民政府渔业行政主管部门提出申请，由本级人民政府核发养殖证，许可其使用该水域、滩涂从事养殖生产。核发养殖证的具体办法由国务院规定。集体所

32、有的或者全民所有由农业集体经济组织使用的水域、滩涂，可以由个人或者集体承包，从事养殖生产。第十条 【登记机构与统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。条文注释 本条是关于不动产登记机构和国家实行统一登记制度的规定。 不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责，主要涉及土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、海洋行政主管部门、地质矿产主管部门等。 目前，我国各地方在不动产行政管理和不动产登记体制方面存在不同的做法，因此本法在附则中对不动产统一登记的

33、问题又做了补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”参见担保法第42、43条第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签

34、订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。土地管理法第11条第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。 确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照中华人民共和国森林法、中华人民共和国草原法和中华人民共和国渔业法的有关规定办

35、理。城市房地产管理法第6062条第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定

36、的，依照有关法律的规定办理。 第六十一条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。第六十二条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。 草原法第11条-见上引文森林法第条-见上引文第三条 森林资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地

37、，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。国务院可以授权国务院林业主管部门，对国务院确定的国家所有的重点林区的森林、林木和林地登记造册，发放证书，并通知有关地方人民政府。 渔业法第11条-见上引文第十一条 【申请登记必要材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。条文注释本条是关于当事人申请登记应当提供的必要材料的规定。 关于申请登记需要向登记机构提供哪些材料这个问题，物权法只是原则性地做出一个衔接性的规定，当事人申请登记所需要提供的具体材料，还需要专门法律法规，包括将来可能制订的不动产登记法去进一步明确。参见担保法第44条第四十

38、四条办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。第十二条 【登记机构职责】登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第十三条 【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为： （一）要求对不动产进行评估； （二）以年检等名义进行重复登记； （三）超出登记职责范围的其他行为。第十四条 【不动产

39、物权登记生效的时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。条文注释本条是关于依法应当登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭何时发生效力的规定。 不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记簿之后，才具有了公示力和排他力。第十五条 【物权效力与合同效力的区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。条文注释本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。 根据合同法规

40、定，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。第十六条 【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。第十七条 【不动产登记簿与权属证书的关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应

41、当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。条文注释本条是关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。 不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第十八条 【不动产登记资料查询、复制】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。条文注释本条是关于不动产登记资料查询、复制的规定。 根据担保法规定，登记部门登记的资料，应当允

42、许查阅、抄录或者复印；土地管理法实施条例规定,土地登记资料可以公开查询；国土资源部2002年制定了土地登记资料公开查询办法，主要包括查询范围、有权查询的单位和个人、查询机关、查询程序等。 本条规定了权利人、利害关系人是有权查询的主体。登记资料只要能够满足合同双方当事人、物权权利人以及可能和这个物权发生联系的这部分人的要求，就达到了登记的目的和物权公示的目的。参见担保法第45条第四十五条登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。海商法第13条第十三条 设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。船舶抵押权登记，包括下列主要项目：（一）船舶

43、抵押权人和抵押人的姓名或者名称、地址；（二）被抵押船舶的名称、国籍、船舶所有权证书的颁发机关和证书号码；（三）所担保的债权数额、利息率、受偿期限。船舶抵押权的登记状况，允许公众查询。民用航空法第12条第十二条 国务院民用航空主管部门设立民用航空器权利登记簿。同一民用航空器的权利登记事项应当记载于同一权利登记簿中。民用航空器权利登记事项，可以供公众查询、复制或者摘录。土地管理法实施条例第3条 第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。 确认林

44、地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照森林法、草原法和渔业法的有关规定办理。第十九条 【更正登记与异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。条文注释本条是关于不动产更正登记和异议登记的规定。 更正登记，是彻底消除登记权利与真正权利不一致的状

45、态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权的一种登记。其目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。更正登记有两种方式：一种是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记；另一种是登记机关自己发现错误后做出的更正登记。 异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，使登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使得不

46、动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效的期间做出限制。因此，本条规定，申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。如果申请人滥用异议登记制度，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。第二十条 【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。条文注释本条是关于预告登记的规定。 预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记

47、，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，以保障债权人将来实现其债权。依照本条规定，预告登记不仅可以针对当事人签订买卖房屋协议的情况，还包括签订其他不动产物权协议的情况。第二十一条 【登记错误赔偿责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。条文注释本条是关于登记错误赔偿责任的规定。 实践中登记错误的发生主要有

48、两种情况：一是登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误；二是登记申请人等采取欺骗手段或者与登记机关的人员恶意串通造成错误。关于因登记机构工作人员原因造成登记错误的赔偿责任，有待于随着行政管理体制改革进一步明确登记机构的性质，目前不宜规定登记机构的国家赔偿责任。物权法作为民事基本法，对于登记错误责任问题，在本条做出的只是原则性的规定。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。这里造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定，是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后

49、，可以向造成登记错误的人追偿。第二十二条 【登记收费】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。条文注释本条是关于登记收费问题的规定。 登记机构不是营利性组织，目前我国各地的不动产登记机构，尤其是房产登记机构，从事的登记工作一般只是对登记申请人提供的有关材料是否符合规定的条件进行审核，在此基础上收取登记费，不宜与不动产的面积、体积或者价款的比例等因素挂钩，把这些作为计费的标准。第二节 动 产 交 付第二十三条 【动产物权交付生效】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。条文注释本条是关于动产物权的

50、设立和转让何时发生效力的规定。 物权法上所说的交付，指的是物的直接占有的转移，即一方按照法律行为要求，将物的直接占有移转给另一方的事实。本条规定的“法律另有规定的除外”主要指的是：第一，本节对动产物权的设立和转让规定的一些特殊情况，如“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力”，“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付”，“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力”；第二，本章第三节对主要是非依法律行为而发生的物权变动问题所作的规定；第三，本法担保物权编对动产抵押权和留置权的

51、相关规定。参见民法通则第72条第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。合同法第133135条第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第二十四条 【特殊动产变动的登记】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善

52、意第三人。条文注释本条是关于船舶、航空器和机动车等物权登记的规定。 学界通说认为，船舶、飞行器和汽车因价值超过普通动产，在法律上被视为一种准不动产，其物权变动应当以登记为公示方法。现行海商法、民用航空法对船舶、航空器的物权登记效力问题已有规定，即该类物物权的取得、转让、消灭、抵押，应当向相关主管部门登记，未经登记，不得对抗第三人。为了保持法律的稳定性，本条延续了对这类动产登记对抗主义原则的规定。但该类物权在登记的效力上不采用登记生效主义，其物权变动并不是在登记时发生效力，其所有权转移一般在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立。参见海商法第9、10、13、14条第九条 船舶所有权的取得、

53、转让和消灭，应当向船舶登记机关登记；未经登记的，不得对抗第三人。船舶所有权的转让，应当签订书面合同。第十条 船舶由两个以上的法人或者个人共有的，应当向船舶登记机关登记；未经登记的，不得对抗第三人。第十三条 设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。船舶抵押权登记，包括下列主要项目：（一）船舶抵押权人和抵押人的姓名或者名称、地址；（二）被抵押船舶的名称、国籍、船舶所有权证书的颁发机关和证书号码；（三）所担保的债权数额、利息率、受偿期限。船舶抵押权的登记状况，允许公众查询。第十四条 建造中的船舶可以设定船舶抵押权。建造中的船舶办理抵押权登记，还

54、应当向船舶登记机关提交船舶建造合同。民用航空法第11、12、14、16、33条第十六条 设定民用航空器抵押权，由抵押权人和抵押人共同向国务院民用航空主管部门办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。第十四条 民用航空器所有权的取得、转让和消灭，应当向国务院民用航空主管部门登记；未经登记的，不得对抗第三人。民用航空器所有权的转让，应当签订书面合同。第十一条 民用航空器权利人应当就下列权利分别向国务院民用航空主管部门办理权利登记：（一）民用航空器所有权；（二）通过购买行为取得并占有民用航空器的权利；（三）根据租赁期限为六个月以上的租赁合同占有民用航空器的权利；（四）民用航空器抵押权。第十二条 国

55、务院民用航空主管部门设立民用航空器权利登记簿。同一民用航空器的权利登记事项应当记载于同一权利登记簿中。民用航空器权利登记事项，可以供公众查询、复制或者摘录。第三十三条 民用航空器的融资租赁和租赁期限为六个月以上的其他租赁，承租人应当就其对民用航空器的占有权向国务院民用航空主管部门办理登记；未经登记的，不得对抗第三人。第二十五条 【动产物权受让人先行占有（简易交付）】动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。条文注释本条是关于动产物权受让人先行占有/简易交付问题的规定。 本条规定的是设立或者转让动产物权时的一种特殊的情形，即物权的受让人已经取得了动产的占有，

56、而后又与动产的所有权人达成移转所有权或者设定质权合同的情形。本条规定的法律行为，主要指的是动产所有权人与受让人订立动产转让的协议以及与质权人订立动产出质协议。在受让人已经取得对动产的占有又依据法律行为取得其物权的情况下，动产物权的公示已经在事先完成，物权受让人已经能够依物权的排他性行使物权。因此，物权的变动就在当事人之间关于物权变动的协议生效时生效。参见合同法第140条第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。第二十六条 【动产物权指示交付】动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。条文注释本条

57、是关于动产物权指示交付的规定。 指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。动产物权能够指示交付是因为动产物权的让与人对其所转让的标的不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能，出让人无法通过现实交付的方式使得动产物权得以变动。在指示交付中，第三人对动产的实际占有和控制关系并未发生改变，出让人与受让人之间只是发生无形的返还请求权的转移，无论该返还请求权的转移是否采取特定的形式，都无法向外界展现物权的变动，因此此种交付方法的公示作用较弱，但由于动产善意取得制度的存在，因此对交易安全并未有

58、太大障碍。指示交付，简单的说就是让与返还请求权作为交付。第二十七条 【动产物权占有改定】动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。条文注释本条是关于动产物权占有改定的规定。 本条所规定的占有改定即是出让人自己保留直接占有，而为受让人创设间接占有以代替现实交付的一种变通方法。占有改定必须符合下列三项要件：（1）让与人与受让人达成移转动产物权的合意，使得受让人取得动产所有权；（2）受让人和让与人之间有由让与人继续占有该动产的双方约定；（3）让与人已经对物进行了直接占有或者间接占有。除去现实已经存在的动产，占有改定制度还适用于将来可取得的动产。 占有改定情形下所

59、有权的移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的，以占有改定取得的所有权移转，第三人无从察知物权的变动，所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态，而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。第三节 其 他 规 定第二十八条 【法律文书、征收导致的物权变动】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。条文注释本条是关于因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定。 基于公权力的行使而使物权发生的变动，并非基于原权利人的意思表示，而是在无原

60、权利人甚至法律有意识排除原权利人意思表示的情况下发生的物权变动，此种变动遵循的不是一般性的物权公示原则，而是法律的直接规定。具体包括：（1）因国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而导致物权的设立、变更、转让或者消灭；（2）因国家行政管理权的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。第二十九条 【继承或者受遗赠导致的物权变动】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。条文注释本条是关于因继承或者受遗赠等而取得物权的规定。 继承是导致物权变动的一个重要方式。根据我国继承法的规定，继承从被继承人死亡时开始。因此，本条所指的“继承开始”就是“被继承人死亡”之时。而此所谓“死亡”既包括事实死

61、亡，如老死、病死、意外事故致死，也包括宣告死亡，在宣告死亡的情形，自判决所确定的死亡之时继承开始。本条所指的继承可分为法定继承和遗嘱继承两大类。第三十条 【合法事实行为导致的物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。条文注释本条是关于因事实行为而设立或者消灭物权的规定。 事实行为是指不以意思表示为要素的能够产生民事法律后果的法律事实。本条规定的“自事实行为成就时发生效力”，就是指房屋合法建成时或合法被拆除时，这些物的所有权或为设立或为消灭。这些因事实行为而导致的物权的设立或者消灭，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法（不动产为登记，动产为交付）。第三十一条 【非依法律行为进行的不动产物权变动效力】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律（其他特别法律）规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。条文注释本条是关于非依法律行为享有的不动产物权变动的规定。 依照本法第2830条的规定，物权的变动可因法院判决、政府征收决定、继承或者遗赠以及合法建造房屋等，直接发生效力，而不必遵循依法律行为而进行的物权变动应当遵循的一般公示方法，这必然可能损害到交易秩序和交易安全，尤其是涉及不动产的物权变动时更是