山东潍坊舜都置业项目市场调查报告(75p)

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1、山东 潍坊 舜都置业项目市场调查报告深圳市新摩尔商业管理有限公司2004年7月20日目 录第一部分 潍坊概况-2第二部分 潍坊百货-6 第三部分 潍坊超市-28 第四部分 潍坊批发市场-36第五部分 潍坊的餐饮娱乐-40 第六部分 潍坊商业地产-55 第七部分 附加资料-74第一部分 潍坊概况一、潍坊地理位置图1 潍坊在全国地理位置潍坊地处山东半岛中部，地跨北纬3541至3726，东经11810至12001，直线距离西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临

2、沂、日照。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188 公里，东西宽164公里。图2 潍坊核心商业区二、潍坊行政区划 潍坊市辖四区（潍城、寒亭、坊子、奎文）、六市（青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑）、两县（临朐、昌乐），257个乡、镇、街道办事处，9510个行政村。总面积15859平方公里，总人口835.79万。其中，市区面积1472平方公里，人口126万。三、潍坊交通全市公路通车里程7476.2公里(不含乡村路6693公里)，其中高速公路204.5公里，一级路657.7公里，二级路1778.4公里，三级路1925.6公里，四级路2900.7公里，公路密度达47.1公

3、里百平方公里。全市营业性机动车辆达到5.9万部，其中客车6633部(含出租车3044部)，货车21199部。全年完成公路客运量3689万人次，旅客周转量29.4亿/人公里；货运量6556万吨，货物周转量37.1亿吨公里；铁路客运量672.5万人次，货运量1825万吨；水上货运量38万吨；潍坊港完成吞吐量237万吨；航空客运量25236人。 潍坊交通十分便利。胶济铁路、济青高速、潍莱高速横贯全市，北部沿海有港口3处，潍坊机场航班已通达国内十多个城市。潍坊地理及便利的交通条件，非常适合发展批发与物流产业。四、潍坊经济建设潍坊通过建设半岛商贸城，第三产业发展迅速。对外开放成绩显著，已与50多个国家和

4、地区建立了经济技术合作关系。铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内处直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100，居民生活燃料气化率达90.03。潍坊是新兴的工业城市，已发展形成以海洋化工、动力机械、农用运输车、服装、化纤、医药、造纸等产业为主体的工业体系，主要产品有原盐、纯碱、柴油机、农用车、印染布、机制纸、饮料酒、氯化聚乙烯等，已有6家公司7只股票上市。潍坊是在全国较早实施农业产业化经营的地区之一，也是山东省农副产品加工出口基地，已形成蔬菜、花卉、生猪、肉鸡、果品、水产品等具有商品优势和市场

5、竞争力的支柱产业和重点农业产品，肉鸡出口量占全国的四分之一。潍坊高新技术产业发展迅速，被批准成为山东省光电子产业基地、制造业信息化示范市、农村信息化示范市，拥有国家级高新技术开发区1处、省级开发区13处。潍坊境内资源丰富。沿海地下卤水资源储量巨大，具有发展盐业和盐化工得天独厚的优势，是全国最大的盐及盐化工基地。五、潍坊农业潍坊是一个农业大市，是山东省农副产品集中产区之一。全市已形成粮食、棉花、油料、烟草、蚕茧、果品、水产品、蔬菜、食用菌、花卉、生、肉鸡等16个具有一定商品优势和市场潜力的支术产业种得点产品，建成各类龙头企业1200多家，建成了寿光蔬菜、诸城肉鸡、安丘蜜桃、青州食用菌、昌乐西瓜和

6、肉鸡等一大批名优特稀农产品生产基地。6个县市区全部达到小康县标准。六、潍坊工业潍坊工业发展较快。潍坊是历史上著名的手工业城市，清乾隆年间便有南苏州、北潍县之称，明清时代曾以二百支红炉、三千铜铁匠、九千绣花女、十万织布机闻名遐迩。新中国成立以来。现已初步形成以海洋化工、动力机械、农用运输车、服装及装饰面、电子通讯及信息处理、化学纤维、新型建筑材料、医药及保健品、食品饮料、造纸包装等十大产业为主体的工业体系、主要有原盐、纯碱、柴油机、空用车、程控交换机、氯化聚烯等108类，5000多个品种。七、潍坊的文化艺术潍坊文化艺术历史悠久，大汶口文化遗址在境内广泛分布，又因受古老齐鲁文化的影响，历史文事昌盛

7、，名人辈出。潍坊藉人在国内驰名的有：公孙弘、徐干、韩熙哉、翟院深、郭乾晖、李雄等；曾在潍坊作官、对潍坊文化影响较深的有文学家苏轼、范仲淹、李清照、郑板桥及汉代文学家、北海太守孔融等。他们在此留下了许多美妙的诗词：行尽青山是潍县，过完潍县是青山；宰官枉负诗情性，不得林峦指顾间。三更灯火不曾收，玉脍金齑满市楼；云外轻歌花外笛，潍洲原是小杨洲。两行官树一条堤，东自登莱达济西；若论五都兼百货，自然潍县甲青齐。潍坊的工艺文化也非常精湛，如杨家埠木版年画、红木嵌银漆器、传拓、扑灰年画、剪纸、泥塑等也久负盛名。潍坊的千里民俗旅游线也以独特浓郁的民俗特色吸引着大批国内外游人。这些深厚的历史沉淀突现潍坊文化中的

8、“风筝情结”和“民俗工艺文化”特征，潍坊的风筝、丝印艺术享誉海内外。八、潍坊市2003-2004年上半年主要经济指标 2002年全市国内生产总值完成895亿元，比上年增长12.5%。其中第一产业增加值150.4亿元，增长1.7%；第二产业增加值423.6亿元，增长16.0%，其中工业增加值379.3亿元，增长16.0%；第三产业增加值321.0亿元，增长13.5%。人均GDP为10570元，比上年增长12.3。2003年全市国内生产总值1030亿元,增长15%.财政总收入90.5亿元，城市居民人均可支配收入8317元，农民人均纯收入3921元。2003年,全市实现社会消费品零售总额344.6亿

9、元,比上年增涨14.8%（其中城市零售额实现193.9亿元,增长18.6%.县以下农村零售额实现136.3亿元,增长9.8%.全市国有及国有控股企业经济零售额60.7%亿元,增长12.7%,个体经济零售额172.6亿元,增长13.3%.私营经济零售额52.8亿元,增长18.5%.按行业划分批发零售贸易业零售额289,7亿元,增长14.6%;餐饮业零售额33.2亿元,增长9.2%）。集市贸易平稳增长，全年城乡商品交易市场发展到1195处,其中消费品市场1084处,生产资料市场111处.全年商品交易市场成交额261.7亿元。2004年全市上半年国内生产总值600亿元,增长17%.城市居民人均可支配

10、收入4480元，同比增长7%。城市化进程明显加快，新转移农村劳动力5.1万人，农民人均收入2572元，城市建成区100多平方公里，城市人口90多万。第二部分 潍坊百货潍坊现有各类工商企业15万家，从业人员55万多人。为了做好葵花百和人民广场的经营定位，我们除花了很多时间走访临街商铺外，还对部分重点商业进行了针对性的调查了解。潍坊现有的商业主要可以归结为“一街三城五场”，即：盛和商业步行街、小商品城、天坛建材城、新纪元建材城、中百百货商场、潍坊百货大楼商场、华联商场、友谊商场、世纪泰华百货商场。 一、惨淡经营的盛和商业步行街图3 惨淡经营的盛和商业步行街众所周知，盛和商业步行街从开业至今一直惨淡

11、经营，主要归因于以下几个方面：一是开发商没有可持续发展的商业理念，只是完成了商业地产开发第一阶段。二是建筑功能存在重大缺陷，设计人员完全不懂商业，没有主体商场的设计概念。整个物业设计外循环不通，对人流吸引不力；内连廊不畅，对留住人流不利。二、改革缓慢的潍坊百货大楼图4 潍坊百货大楼潍坊百货大楼股份有限公司位于市区最繁华的商业中心胜利大街与和平路交叉路口。公司始建于1955年，1993年改组为股份制企业。该公司现有员工1200多人，下设百货大楼和万家福超市两处经营场所，集购物、酒店、宾馆、娱乐等多元化经营于一体，建筑面积5万平方米，经营品种5万余种，是潍坊规模较大的现代化流通骨干企业。经营业态一

12、楼主要经营化妆品、金银珠宝和超市；化妆品蝶妆、玉兰油、清妃、可伶可俐、艾雪等；金银珠宝（爱茉莉、赛凤达、老风）；超市约1000左右。同时经营通信产品、工艺品、礼品等二楼经营主要以鞋为主，还同时经营羊毛衫、针织品、帽、文胸、内衣、运动休闲装等。有幸运鸟、鳄鱼恤、曼洛其、红蜻蜓、富贵鸟、宝王、欢鸟、森达、啄木鸟等近百种品牌。 三楼经营服装为主，有女装、男装、童装、休闲装。设有500作羽绒、滑雪等冬季服装销售如圣月克、皮尔卡丹、华伦天奴、老爷车、老人头、佩霞、九牧王、罗蒙、雪斯莱、花花公子、七彩等。四楼经营大家电、小家电、办公自动化、办公用品、书店、美容、休育器材、健身器材、玩具、音乐器材等。主要品

13、牌有海尔、新飞、澳柯玛、海信、长虹、松下等。商场经营状况评估面积50000优势存在问题楼层地下1层，地上4层1、 传统老百货，有多年的供应商渠道；2、 走低价竞争路线；3、地理位置较好1、陈列杂乱；2、通透性不好；3、促销手法老土 ；4、商品陈列单调；5、商场无中庭、外立面设计差，没有商业氛围；6、灯光、地面配色差；7、策划宣传推广差； 8、营业人员缺乏系统深入的培训；9、导示系统不完善。业态超市+百货定位中低档日均人流6000-8000提兜率28%客单价30-100日营业额150000-200000年营业额6500万左右三、努力做强做大的中百大厦图5 中百大厦中百大厦百货是中百集团的五大骨干

14、企业之一。早期卖场只有2000平米，现有的商场是经过三期改进扩建而成。经营业态1F流行名品馆主要经营化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、皮鞋皮具、服饰名品、工艺礼品。2F都市丽人馆主要经营精品女装、少女装、淑女装、休闲装、基础内衣、女士饰品、柔婷中百名店。3F都会绅士馆主要经营男士正装、休闲装、衬衫领带、西裤、饰品、沙宜美发名店、流行密码商务吧、中百美食林、中百影城、欢乐天地电玩城、贝乐园、大禾迴转寿司4F运动童品馆主要经营名店运动城、儿童用品、针纺织品、家居床品、羽绒制品、健身俱乐部。5F中百家电城主要经营大家电、小家电、通讯、照材、文化用品、数码产品、中百万佳网络文化园。6F中百美术馆主要经营书画

15、、展览、艺术空间。商场经营状况分析中百百货大楼优势存在问题面积380001、 有集团化、连锁经营优势；2、资金实力雄厚；3、潍坊居民有走熟不走生的观念。4、 理位置较好。1、 建筑整体连贯性差；2、 两个中庭不利经营策划；3、 没有广场、停车场等配套设施盲目扩张，尾大不掉，以后将面临很大的人力资源压力楼层地下1层，地上6层业态超市+百货定位中高挡日均人流1000015000提兜率35%客单价50120日营业额：200000350000年营业额：12000万左右四、摇摇欲坠的新华联商厦图6 新华联大厦商场经营状况分析构成华联商厦数据指标优势存在问题面积20000无明显优势1、 离核心商圈有一定距

16、离；2、 经营场地陈旧；3、 地理位置不易留客；4、 经营定位基本与中百、百货大楼重叠，没有自身特色；5、经营力度明显不够。楼层地上4层业态百货定位中低档日均人流2500-4000提兜率25%客单价50-100日营业额：70000-100000年营业额：4000万左右五、令人惋惜的友谊新世纪购物广场图 7友谊新世纪购物广场效果图友谊新世纪购物广场建筑面积30000平方米，拥有10层营业楼面，观光电梯、自动扶梯直达10楼，配有2000平方米共享空间和室内大型停车场。经营范围涵盖百货、服装、鞋帽、文化、体育用品、家居用品、家用电器等十大品类，并增设科技信息馆、文化艺术馆、茶馆、咖啡馆、花卉宠物馆、

17、健身俱乐部、射击场、地方小吃、西式快餐、儿童娱乐城、电子游戏厅、舞蹈室、阅览室、动画城、电影院等服务项目。友谊新世纪购物广场装修华丽，配套设施齐备，经营效果却让人扼腕叹息。商场经营状况分析友谊集团（三店合计）优势存在问题面积600001、三店连体，有购物中心规模；2、硬件设施较好；3、有地下停车场；4、购物环境舒适。1、资金压力大；2、与供应商关系紧张3、决策层、管理层、执行层分别存在不同程度的问题楼层超市2层，广场10层业态超市+百货定位中高档日均人流40006000提兜率30%客单价50120日营业额：120000-150000年营业额：6000万左右六、引领潍坊百货潮流的世纪泰华潍坊世纪

18、泰华商业发展有限公司创立于2000年10月18日，公司下辖世纪泰华广场、世纪泰华商务酒店、世纪泰华物业管理公司、世纪泰华国际商务中心，控股山东大墉置业有限公司，参股潍坊百汇大墉房地产开发有限公司，是一个多业态互补的综合性商业企业。图8 世纪泰华购物广场世纪泰华购物广场建筑面积3.5万多平方米，是集购物、观光、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体的现代化综合性购物中心。图9 世纪泰华购物广场外观与内部中庭购物广场坚持“高档为主，中档为辅”的经营定位，融聚了“欧珀莱、欧莱雅、周大福、六福、宝姿、ESPRIT、 G2000、都彭、卓凡尼.华伦天奴”等众多国内外知名品牌，并拥有 87个在潍坊市场上的独享品牌，

19、增设了电子游艺、数码影院、泰华书城等文化娱乐功能，通过不同业务单元，满足顾客高品质、高品位和多元化的消费需求。同时，秉持“我们的工作就是服务”，提供 “安全舒适的购物空间”，强化客户管理，提升服务功能的营销策略。推出的VIP会员“一对一”服务，结盟了大批的忠实顾客。赢得了广大消费者的青睐和社会各界的好评经营业态-1F 融客超市经营品类：生鲜、熟食、粮油、烟酒、饮料、休闲食品、保健品、洗化用品、日用品、药店 1F泰华名品馆 化妆品：欧珀莱、欧莱雅、玉兰油、羽西、娥佩兰、雅芳、清妃、高丝、美伊娜多、蝶妆、爱茉莉、郑明明、纪梵希、CD、SK-II、兰蔻、雅诗兰黛、美宝莲、红地球、露华浓、宝丽姿 名表

20、：欧米茄、雷达、天梭、梅花、英纳格、依波路、西马、尼维达、卡西欧、西铁城、精工 珠宝：香港周大福、六福、鑫意、曼杰岚 皮鞋：百丽、哈森、FED、 千百度、康莉、天美意、接吻猫、法拉莉、卡佛儿、CHCH、海伦#8226;玛伦、百思图、卡丹王、莉奈尔、皮尔卡丹、都雷、沙驰、金利来、梦特娇、花花公子、卡帝乐鳄鱼、鳄鱼恤、森达、好人缘、啄木鸟、袋鼠、老人头、康奈、奥康、老爷车、 箱包:GALADAY、金利来、梦特娇、圣大保罗、皇冠、依莉莎、西村名物、阿迪达斯 2F都市丽人馆 女正装：宝姿、朗姿、马天奴、丽莱、玛丝菲尔、哥弟、温莎蒂、声雨竹、慕托莉、古谷惠、杰西、e+、敦奴、I、木真了、璞玉、撒尔曼尔、

21、玫尔美、永安 少淑装:ESPRIT、G2000、U2、艾格、掂、播、伟伦、安瑞井、KAKO、TOMO、拉夏贝尔、衣典、依格 饰品：卡莲芳、晶莹星、雅诺信、麦克迪纳、卡伦贝帝 皇家十字绣、制衣、我拍丽得、美容美发美体、美甲 3F运动绅士馆男正装:都彭 、宝姿、卓凡尼#8226;华伦天奴、卡尔丹顿、迪莱、卡奴迪路、皮尔卡丹、老人头、波约博特、路卡迪龙、汉度菲尔、塔西尼、教父、普尼斯、华伦天奴#8226;古柏、梦特娇、金盾、杜安、里奇波士、法兰诗顿、 休闲装:汤尼威尔、TOM.JEANS 、堡马、苏格兰飞人、七匹狼、US.POLO、老爷车、啄木鸟、鳄鱼、奥斯曼、九牧王、金巴顿、虎都、一步登 运动服饰

22、：阿迪达斯、耐克、美津浓、李宁、茵宝、匡威、曼奴、康威、斯舒郎 运动鞋：喜得龙、特步、花花公子、双星、鳄鱼恤、CBA、 体育用品：阿迪达斯、耐克、美津浓、康威、曼奴、斯伯丁、茵宝、三和松石、李宁、麦斯卡、祖迪斯 4F未来家园内衣类： 华歌尔、安莉芳、黛安芬、爱慕、桑扶兰、婷美、皮尔卡丹、浩沙、豪门、暖倍儿、南极人 家居床品：富安娜、ESPRIT、馨亭 、恐龙、赫豹、四季花 家饰：多样屋、怡家家饰、棉之坊、惠中惠、内野毛巾、天昊毛巾、金号毛巾 休闲装：美特斯邦威、班尼路、堡狮龙、诗柏高、米奇、典雅、江南布衣、歌莉娅、拜丽德、茵佳妮、霸狮腾、达衣岩 羊毛（绒）衫：鄂尔多斯、雪莲、鹿王、天山、珍贝、

23、阿尔巴斯、开开、爱克司乐、恒源祥、春竹 5F 英才工场 泰华书城：图书、音像制品-生活从这里起源，一切从心开始。 工艺品：波希米亚工艺品、玉器、锡器、银器、钧瓷、进口玻璃制品、现代工艺品、红木制品、内画、铜版画、牛皮画 小家电：手机、PDA、照材、摄材、复读机、传真机、电话、随身听、生活家电、 儿童用品：童装、童鞋、玩具、童车 世纪泰华环球影城：设有A、B、C三个豪华影厅 6F天街美食林 ：美味、生活、动感 各种风味小吃：高丽村、源上海、美林烧烤、好和事烧烤、江南风味、川粤香、大连美食、江南米乡、云吞面馆、品味屋、静雅果汁、五味蒸饺、临朐全羊、赛美味比萨 各种风味餐厅：悦羊楼、风味厅、道听图说

24、、潍县府、过桥米线 娱乐城：铃木八小时、推币机、娃娃机、跳舞机、都市斗牛、VR赛车、掷板牙、摇摆机、挑战鬼船长、无天网碰碰车 商场经营状况分析世纪太华优势存在问题面积350001、 建筑高档优雅（天棚设计是吸收了香港知名商场设计的结果，有独特的魅力）；2、 业态布局基本符合现代购物中心发展趋势；知名品牌较多；3、 购物环境舒适。有立体停车场；豪华商务酒店等配套设施。建筑方面缺陷：1、 音乐喷泉一带（含煤气房）是一败笔；2、 导示系统存在较多问题；一楼电梯开位错误，顾客分流和导流不对，导致皮鞋、皮具、箱包一带成死角；灯光色调运用不合理，购物气氛营造力度不够。经营方面存在的问题：1、 策划不到位；

25、有用物业管理手法管理商业的明显迹象；2、 业态规划不合理；中庭无商业氛围；招商不到位，品牌结构不均衡；3、 单店经营竟争力不强。楼层地下1层，地上6层业态超市+百货定位中高档日均人流800012000提兜率37%客单价40150日营业额：25000380000年营业额：13500万左右七、延潍州路服装店情况调查潍州路是服装专卖店密集区，大大小小的店共有46家，其中西侧有32家，友谊广场，新春天购物中心也在西侧，东侧有14家，虽然商铺门店少，但店铺的规模较大，品牌店铺较多西侧店依次为：五色风马 斯非凡（香港品牌）、小龙凤童装专卖、天意女装专卖、艾衣人、姐妹裤行、胖太太、天天裤行、无印良品、恒源祥

26、、众成裤行：品牌有:迷吉奇，老爷车，皇家慕王.卡洛迪.依香诺尔.嘉诺.奴凡诗梦百路.派洋。广州特价王裤业广场，佳成裤业，莱斯佩斯，香港怪怪，贝思，SES台湾方尼诺，基特，米奴，佳裤业，海思，中轩裤业，名流，秋水伊人，瑞丽时装，圣雪，名衣扬，搜酷。东侧店依次为：（店名皆为品牌名字）法国梦特娇，法国依视路（首家旗舰型店）春之韵，白领丽人，蓝星时装，瑞丽时装，新郎希努尔，昊宝西服,雅戈尔，米兰时装，衣香丽影，茜茜名店,贵和服装超市，七色花儿童服饰等。八、潍坊周边知名商业情况调查1、寿光商业：今年1至5月份，寿光市城乡消费品市场保持了供给充足，销售稳定增长的态势，前5个月实现社会消费品零售总额14.7

27、亿元。消费市场呈现出以下特点：农村消费品市场趋于活跃，城乡间差距逐渐缩小，截至5月底，城区商业企业实现零售额达到7.72亿元，乡镇（街道）商业企业零售额实现6.94亿元；建筑及装潢材料类卖火了，零售额同比增长133.3%；大型超市和连锁经营集聚效应进一步突出，市百货大楼、佳乐家超市、盛隆超市等大型连锁超市进一步满足了农民的消费需求，成为拉动消费的主要力量。图10寿光百货大楼世纪广场2、济南万达购物广场序号调查内容调查情况统计1商场名称万达购物广场2地理位置泉城路30号3认知度商场位于市中心区，休闲购物于一体，给客户提供方便的购物场所4经营面积及规模总建筑面积5万平米。5商场经营模式及特色以市内

28、步行街的经营方式，采用店中店的形式，独立经营，综合管理6现场包装现代风格、时尚7商场业态形式SHOPPINGMALL，复合型业态形式8停车场车位数地下一层停场143个9商场整体形象现代、典雅10商场租售比状况每层销售单价每层租赁单价价 格：25000-50000面 积销售均价：35000元/m2一层8436 m2租价：200元/天/平方米左右28-31011商场的服务体系状况商场由万达物业公司管理独立产权铺位独立经营或回租形式12商场内设超市（规模、经营方式）内设有二层沃尔玛超市。全国大规模的连锁型超市，平价销售 “天天平价”。13商场的辐射半径及人数整个市区、200万14商场的经营时段及客流

29、高峰上午8：00，下午22：00每天的下午至晚上，周末15服务员的形象、服务体系情况服装整洁、服务热情、统一管理16顾客对商场经营的满意度商场经营种类繁多，可完全体现“一站式购物”国际化的购物环境被大部分消费者所接受和喜爱17主力消费群的构成工薪阶层及上班族等各层次人群附：万达购物广场经营服务内容楼层经营服务内容（品牌）B1车库总数143个F1名品步行街观奇洋服、黑眼睛、康奈、奥康、哈根、铿锵玫瑰、大海、麦根、真维斯、如意廊、山东有线电视直销、罗蒙、贝蒂、鳄鱼恤、美之印象、伊佳依、青青女装、雅致、犀部牛仔、雪驰、假日风情、紫罗兰、梦特娇、艺人制造、红蜻蜓、凤禧、达依岩、佩琪、百黛佳人、天使之城

30、、德朗洛、欧风家饰、V/O、三利毛衣、天王鞋城、达芙妮、罗马情怀、TOMO、VVA、女主角、阿依莲、美特斯邦威、旗乐、盛驰影视、西村名物、轻松伴侣、犀牛鞋、袋鼠、ETE、柔婷、汇美舍、TONYJEANS、茵佳妮、优之良品、大福珠宝、班尼路、仙妮特、蚂蚁城、班尼路包、茱茱、玉锦记、律氏名点、灰鼠、爱龙、艾美斯、美国加州牛肉面、永骏、康美诗、亨达、阔太、周仕依林、雅香格、宝仕、格威斯、森域、金夫人、必胜客、米奇、森达、策乐、蓝色倾情、FUCCI、金旗舰、莱维蒂、齐鲁同人、皮尔卡丹、卡斯高、金世济、汇德祥、斯达克助听器、宝林轩F2、F3沃尔玛超市F4美凯龙家具广场喜梦宝、双叶、富得宝、七彩人生、皇朝

31、、玛天帝、华日、芝华仕、新维思、欧意宝、红苹果、多喜爱、欧爱、欧瑞、左右、金利源、丽星、理想空间、斯可馨、曲美、康耐登3、银座商城序号调查内容调查情况统计1商场名称银座商城2地理位置泺源大街与佛山街3认知度商场位于市中心区，休闲购物于一体，给客户提供方便的购物场所4经营面积及规模总建筑面积3 万平米。5商场经营模式及特色综合型购物商城，柜台式经营，6现场包装现代风格、时尚7商场业态形式综合型商城8停车场车位数地下一层停车场9商场整体形象中高档定位10商场租售比状况每层销售单价每层租赁单价价 格面 积销售均价：不售3万平方米左右11商场的服务体系状况统一管理、统一经营12商场内设超市（规模、经营

32、方式）无超市13商场的辐射半径及人数市中心区、100万14商场的经营时段及客流高峰上午8：00，下午21：00每天的下午至晚上，周末15服务员的形象、服务体系情况服装整洁、服务热情、统一管理16顾客对商场经营的满意度商场经营种类繁多，满意度较高17主力消费群的构成高收入人群进入21世纪，商业的竞争已经不仅是商家之间的竞争，而是商圈之间的竞争。当购物的商品质量和服务水平普遍较高前提下，竞争的内容转变为购物休闲娱乐的综合体验，变成客户精神品味的满足。4、青岛利群利群集团是青岛市第一家股份制试点企业，也是山东省首家通过ISO9000质量体系认证的财贸企业。近年来，利群集团坚持低成本扩张，大力发展“创

33、新型”百货连锁，到目前为止，已经拥有25个子、分公司，1万平方米以上的商厦15座，便利店300余家，分布于青岛各市区以及烟台、潍坊、威海等地，总经营面积已达到40多万平方米。构建了以利群商厦为旗舰店，地级购物广场为中心店，县级购物广场为中坚，中型超市、便利店为补充的大型商业企业集团。2003年，该集团全年实现销售收入33.15亿元，同比增长31，位居全省同行业首位，荣获“全国商业零售百强企业”、“全国信誉AAA级企业”、“中国百货行业优秀企业”、“山东省经济效益排头兵企业”、山东省“著名商标”、“青岛市商业十佳企业”等国家、省、市各级荣誉称号百余项，取得了良好的经济效益和社会效益。5、青岛阳光

34、百货青岛阳光百货股份有限公司是由江苏阳光集团、青岛红领集团、新世界（青岛）置地有限公司、盛银投资、青岛现代朝阳实业五家公司共同投资成立，于2002年11月在青岛市工商局登记注册，注册资本5000万元。 图11 青岛阳光百货阳光百货按高级百货店模式规划设计，形成以经营世界名牌服饰为主，配合高档化妆品，高档家居用品、餐饮等为一体的高级百货店，以满足革新型消费群体物质上和精神上更高品质的需求。图12 阳光百货中庭第三部分 潍坊超市一、中百佳乐家图13 中百佳乐家 图14 佳乐家一楼食品图15 中百佳乐家二楼电器、服装中百佳乐家超市位于新华路，共三层，一、二楼为卖场，-1楼为停车场。经营面积约2000

35、0平米。一楼经营主要经营商品有一楼经营主要经营商品有生鲜、熟食、干食品、洗化用品、日用百货、农副产品等。二楼主要经营服装、皮具、鞋帽、箱包、白电、黑电、橱用电、办公自动化电器、音像、图书、软件、小工业品等。中百佳乐家经营模式基本复制于法国的家乐福，卖场主要特点是面积大、商品多、动线合理、主通道、副通道宽敞、商品陈列规范、购物环境舒适、宣传推广力度大、促销策划到位，加之经营时间长，故生意相当火暴。经营状况估算面积20000楼层地下1层，地上2层定位标准超市+中低档百货日均人流闲天：800012000周末：20000人左右 节假日：50000人以上提兜率75%客单价40120日营业额：85-91万

36、左右年营业额：2.8亿-3.1亿左右二、百大.麦迪隆超市图16 百大.麦迪隆超市入口图17 百大.麦迪隆二楼超市日用品、服装经营状况估算面积11000楼层地上2层定位标准超市+中低档百货日均人流闲天：2000左右 周末：3000-5000人左右 节假日：600010000 提兜率50%客单价3080日营业额：15万左右年营业额：6000万左右三、世纪联华超市图18世纪联华超市面积10000楼层地上1层、地下室层定位标准超市+中低档百货日均人流闲天：2000左右 周末：3000-5000人左右 节假日：600010000 提兜率50%客单价3080日营业额：15万左右年营业额：5000万左右四、

37、世纪泰华超市图19世纪泰华超市入口 图20 世纪泰华超市剪影主要经营商品有生鲜、食品、洗涤用品、日用百货、糖、烟、酒、熟食、农副土特产品等。面积6000楼层地下1层定位小规模标准超市日均人流闲天：3000左右 周末：5000人左右 节假日：600010000 提兜率65%客单价50120日营业额：25万左右年营业额：8000万左右五、万家福超市图21 万家福超市图22万家福超市一楼 图23 万家福超市二楼服装一楼经营主要经营商品有生鲜、熟食、干食品、洗化用品、日用百货等。二楼主要经营服装、皮具、鞋帽、箱包、白电、黑电、橱用电、办公自动化电器、音像、图书、软件等。其经营品种基本与佳乐家一致,只是

38、个别品种规模不如佳乐家.经营状况估算面积20000楼层地上2层定位标准超市+中低档百货日均人流闲天：2000左右 周末：3000-5000人左右 节假日：600010000 提兜率50%客单价3080日营业额：25-30万左右年营业额：1亿1千万左右第四部分 潍坊批发市场一、潍坊小商品批发城图24小商品批发市场潍坊小商品城始建于1993年，董事长、总经理李孝昌。由潍坊交运汽车运输有限公司独立投 资兴建。该商城是执 行市政府对原人民路市场退场还路的决定，将原来的露天大棚市场迁入商城内，形成了管理 规范的大型综合性批发市场。自1996年起先后经过6次扩建，总投资过亿元，建筑面积达 10.2万平方米

39、，营业面积9万平方米，拥有营业房1680间，摊位1960个，库房500间。商品 种类以小商品、皮具、服装、针织、鞋帽为主，还有各种电器、五金、化妆品、床上用品、首饰、领带、毛线、钟表、绢花、陶瓷和通信器材等十六大类，一万多个品种。目前，市场 从业人员两万多人，日流动人口达5万人次，年成交额超过10亿元。 在扩大商城规模的同时，公司采取划行规市等措施，成立各种商品专营区、专业市场，走 品牌市场的路子。在三楼服装市场中拿出一区成立了精品服装区，专营各种名优品牌服装。 一区、二区一楼成立了名优皮具市场，吸引了梦特娇、金利来、花花公子、华伦天奴、美国 都彭等四十多个品牌的代理商、经销商入驻经营，从而形

40、成山东省最大的皮具市场。另外， 还设立了袜子、针织、窗帘、床品等专营区和一个通信器材市场。市场建设之初，该公司就注重市场功能的完善，设立了一个16000平方的客运站和物流中心，日发送500车次以上，客货车发往全国各地；拥有70多人的专职消防保卫队伍，确保经营户的人身、财产安全。经过多方努力，从而形成了集商贸、饮食、仓储、客货运、通讯、治安消防、卫生保洁等功能于一体的综合性商城。小商品批发市场商品结构分析：服装用品，家居用品等较多。小商品市场定位准确，符合潍坊顾客消费水准。许多小商品来源于浙江义乌，来自青岛、天津等北方城市的服装商品较多，来自广东的服装较少。小商品批发市场服装低档服装较多，品牌服

41、装少，知名品牌服装不进入批发市场。批发市场西边设置客运站，非常方便中小批发商，有利于辐射周边县城。二、潍坊建材批发市场图25 天坛市场图26 新纪元建材市场潍坊建材市场处于初级阶段，产品单一、管理不规范，各类品牌混杂，特别是天坛市场，完全可以用脏、乱、差去形容。一旦类似英国百安居建材超市进入潍坊市场，潍坊建材装饰市场必将面临灭顶的灾难。三、济南温州服装商品批发广场由北京奔来服装有限公司与山东长城实业集团总公司联手投资亿元创办的济南温州服装商品批发广场，是目前国内最大规模的现代化服装市场。万平方米超大规模，单层面积万平方米，荟萃全国各大流派中高档服装品牌，汇聚国内外一、二级服装批发业户精英。目前

42、，广场内的大型中央空调、消防系统施工已接近尾声，商铺装修正紧锣密鼓，自动扶梯、客货电梯、观光电梯、电子监控、综合布线、宽带入户工程也将同步展开。该项目建成后将彻底改变山东服装市场“小、散、弱”的局面，实现服装市场的升级换代，不仅成为济南市西部新城区的一大商业中心，而且将对新城乃至全市经济产生较强的辐射拉动作用。四、烟台三站批发市场烟台三站批发市场地处市中心繁华地段，北临汽车站、港口船运站，南靠长途汽车站，距莱山机场15公里，交流方便，是胶东知名的大型批发市场。占地30万平方米，建筑面积35万平方米，拥有商贾5200多户，经营商品40余大类6万多种的大型综合批发交易市场。其中，服装、鞋帽、小商品

43、、果品、文化、机电配件、家具、家电、电脑科技、图书文化、汽车配件、家居装修和装饰材料、储运、娱乐服务等16个专业市场已各具特色。现年商品成交额突破50亿元。五、淄博淄川服装城第五部分 潍坊的餐饮娱乐一、潍坊知名大酒楼图27 齐鲁海鲜城与齐鲁饭店1、齐鲁海鲜城坐落城区东风街343号，地处四平路十字路西侧东风路北，是市财政局所属齐鲁饭店裙楼西副楼的主体，共计两层3000 m左右，层高跨度大空间开阔，视线通透环境温馨，装修风格中档，主要经营潮州卤水、港澳名点、鲁味海鲜等；两层有17个包间（其中三个大包间），一层五个小包间，一楼天井大厅500m有20个餐桌4个边餐台，门前有2000m的停车场60多个车

44、位。每天下午五点酒店开始召集员工，点名整训准备迎接客人开始晚餐的营业高潮，酒店每天都有一款促销特价菜推出，调研当天的下午7：30时门前广场停车57辆基本场地停满，大厅却只有两桌客人就餐，包间七八间也只有客人用餐，总体上桌率不足1/3强；据向周边保安打听了解到酒店平时生意比调研当天好。齐鲁海鲜城是齐鲁饭店的裙楼副楼，齐鲁饭店按三星级标准设置，主楼16层，一楼大堂西侧门通向齐鲁海鲜城；齐鲁饭店二楼是开放式自助火锅城，20多个餐桌，调研当天下午7：35时有四桌14人就餐；齐鲁饭店二三楼是齐鲁轩餐厅，专业经营鲁菜，二楼10个包间三楼10个包间，三楼设有能容纳200人的宴会厅，调研当天下午7：40时，三

45、个包间有客用餐；整个齐鲁饭店的齐鲁海鲜城、自助火锅厅、齐鲁选轩餐厅在经营定位上差异化互补，形成统一整体的体系经营品种互为补充相得益彰。齐鲁饭店地处潍坊的商业核心地段，西邻农业银行、次西邻是众客隆服装仓商场、再向西是阳光外滩小区，后面是电子步行街，对面是交通银行，对面偏西有世纪泰华、三联家电、国美家电商城，周边有规模住宅小区和办公写字楼，四平路不远处还有建设银行、国际金融大厦等。齐鲁海鲜城的优势明显，整体建筑气派辉煌，大厅宽广通透开阔，环境幽雅温馨，停车场和道路交通便利，周边的商业氛围浓厚，与齐鲁饭店天然一体，可是调研当天看到的经营情况却不尽人意。初步实地考察分析其潜在的劣势和不足，海鲜城本身经

46、营海鲜与鲁菜是有特色的，但是在经营过程中海洋文化与饮食文化结合不好，西餐经营一般；海鲜城没有对自己的目标消费群体进行研究，没有认真研究高端消费群体的避众心理；高端餐饮在人脉旺盛的商业核心地段，适宜追求闹中取静；高端消费者的基本特征是驱车前往消费，避众求静看中的是环境优雅，追求温馨舒适，菜肴有特色并要有感召力的金牌菜，而齐鲁海鲜城恰恰却没有这基本条件。齐鲁海鲜城调研当天的下午7：30时门前广场停车57辆基本场地停满，不能说明其经营状况，可能是收费停车场所制。图28 帝豪大酒店2、帝豪大酒店位于潍坊城区向阳路中段，向南150米与胜利街交汇，对面路东是市中级法院、偏南是一些沿街印刷广告等店铺，再向南

47、是已经关门的世纪商城，向东是金北海购物城；紧邻酒店向南是大型“白利宫”休闲酒吧，模拟超市，模拟集团；向阳路与胜利街十字路口，向东300M即到核心商业圈“中百大厦”、“百货大楼”黄金地段，向南路东有许多沿街以销售摩托车为主的商铺、再向南是“青岛木一家具”商场、美时家居广场，向南路西有商业银行和规模50000M左右的“新樱桃园”商城，内设有灯饰大世界、红木家具广场、鞋类批发市场、小商品等；向西胜利路南有众多的摩托车专卖店铺；帝豪酒店附近有许多中小规模的“宾馆”，如顺平、华府、雅阁、金泰、天缘、华泰等，以及大量中抵挡的写字楼，酒店周边分布有大规模的老居民社区。帝豪大酒店是一幢小高层建筑，主楼12层副

48、楼5层，总建设面积12600 M，集餐饮住宿娱乐商务与一体的综合酒店，内部设施按四星级标准配套设计的，副楼5000 M为海鲜城经营鲁粤海鲜和川菜淮扬菜，齐鲁特色明显，突出了潍坊当地风味；一层为大餐厅有八张大桌，临窗5张小台，西有4个边台，二三四五层是规模面积不等的60个包间，还拥有可容纳200人的宴会厅；从主楼门外南侧和主楼大厅均可进入地下负一楼1500 M的休闲娱乐和特色餐厅，主楼一层大堂后面是茶艺足疗美容、二层是保健按摩等。调研当天晚8：00时帝豪酒店门前小场地和路边停放38辆车、南侧路边停放22辆、酒店南院内停放18辆车，总共有78辆车；从实际表象观看副楼一层大厅全有客人用餐（只空一桌）

49、，包房有1/2强有客人就餐；负一楼的特色餐厅有五桌客人用餐，KTV包房全满，该休闲娱乐俱乐部附有特色服务，客人需要可到健身房或楼上开房服务，收费标准45分钟200元人次；经营状况红火旺盛，一副繁荣景象；商业经营呈现良性发展局面。就帝豪酒店的客观情况初步分析，该片区离核心商业区较近，周边主要是经营摩托车和大宗商品的商业店铺，还有大规模的新樱桃园商城，中小型宾馆较多，也说明外地中小企业老板和商家业主来此地段的较多，并且酒店的餐饮娱乐休闲住宿特色服比较系统完整，对外地来潍坊做生意购物消费的客人比较便利，经营状况好还得益于餐饮突出了本地潍坊风味，使来此消费的顾客能够享受到当地的风土人情，酒店的目标消费

50、群体定位很准确。从商业经营的角度看，帝豪酒店缺少一个大规模的停车场，必须与公安协调合理规划路边停车和治安，适当增加保安以便疏导就餐停车；餐厅店堂的装修应该有自己的特色，应从营业需求出发有所创新突出自己的风格，树立形象打造品牌，确保经营力的可持续发展。3、富华餐饮城（潍坊唯一的一家五星级酒店） 图16富华城（餐饮酒店会展）富华大酒店是潍坊惟一的五星级酒店。圣荣大酒店三星涉外旅游大酒店圣荣大酒店成立于1994年，主要从事餐饮、客房、文化娱乐和商品销售。在潍坊市餐饮服务市场占有较大份额，被中国烹饪协会授予“中华餐饮名店”、“中国绿色餐饮企业”等荣誉称号。隆重推出海参宴国家特级烹饪技师汤红军主理图29

51、 圣荣大酒店图30四星级酒店国际金融大厦4、国际金融大厦地处四平路核心位置，餐饮娱乐档次较高，设有鲍鱼燕窝鱼翅豪华餐厅。图31潍坊大酒店图32东方大酒店5、东方大酒店与市政府距离较近，是开发区附近的大酒店，在会议接待方面有专长。二、特色餐饮1、世纪泰华哥伦布美食娱乐新天地位于世纪泰华广场南邻，潍坊国际商务中心一层、二层，包含分布于大厦二层的新大陆餐厅、Office餐厅、美洲豹酒吧和一层的SPR咖啡吧、汽车展厅。哥伦布美食娱乐新天地秉承世纪泰华“传递新文化，创造新生活”的理念，将丰富的营业内容、浓郁的文化特色、鲜明的时尚品位融为一体，与顾客共同创造全新的消费体验。500多年前，哥伦布开始了他的航

52、海生涯，今天，航行将从这里翻开新的一页，愿您在这探索与发现的航程中收获更多惊喜与欢乐。2、新大陆餐厅形似长廊，设有240个餐位，提供中午餐、晚餐及夜宵。南窗餐区座位紧邻落地玻璃，可以一览窗外风景，夜晚烛光更添浪漫色彩；包间共有8个，以世界著名港口命名，其中有3间以玻璃做成，墙面配以古典诗文，置身其中，字里行间尽享怡然情调；弧形水台区独辟蹊径，将成为音乐专区，每逢周末、节假日，年轻歌手、中外乐器荟萃其间，另您耳目一新；名厨为您准备各菜系经典，潍坊名吃，地道爽口，余味悠长，保健餐、瘦身餐、儿童餐，全家分享，其乐融融。3、美州豹酒吧分为动感演艺区和静逸休闲区，营业时间至凌晨2点。动感演艺区将汇集本市

53、与外地知名歌手、乐队、各类表演项目，演绎先锋时尚，让您在市中心享受平日难得一见的现场演出；轻松幽默的主持人穿插其间，指引顾客参加抽奖、参与现场表演，您尽可挥洒激情，成为当日焦点；精心打造的节日狂欢夜，高潮迭起，全场共享沸腾时刻；静逸休闲区设有公主吧、雪茄吧、大小包间，公主吧内，丽人细语，与您共同勾画美妙夜晚，您尽可一释情怀；雪茄吧品位高尚，珍藏雪茄名品，二三友人，异域醇香，重温名人神韵；各包间别具情调，让您得到不同满足。4、Office餐厅为经济型餐厅，装修简洁质朴，提供早、中、晚三餐，有2元餐、5元餐等不同价位供选择，家常饭菜，美味可口，朋友同事相聚也可点餐、小酌。Office餐厅采取刷卡消

54、费的方式。5、SPR咖啡吧设在大厦一层中间，为美式高档咖啡连锁店，营业场地以一圈水池与酒店大堂、车展大厅分割，喷泉、游鱼与大堂竹木融为一体 ，日常有钢琴师演奏名曲；咖啡选料精细，做工考究，芳香纯正，吧内还提供各色茶点，无论是商务会谈还是好友相聚，都能体验到温馨与惬意。三、文化路餐饮娱乐街图33化路餐饮娱乐街文化路东西侧餐饮业东侧:1、闽鸢酒楼 闽南特色风味,建筑面积:45；2、清花缘饺子 属于全国性餐饮连锁店，满族风味, 建筑面积:110；. 3、好外婆粥店 亲情氛围,使人联想到童年的生活和对家乡的思念,建筑面积75；4、九久红洗浴广场 该广场是全国连锁的一个分店,集洗浴、休闲、桑那、美容、美

55、发于一体建筑面积220；5、梦里水乡.长春藤,雅典娜,夜上海,星工场,芭纳娜,百乐门,佳乐城等都以酒吧足疗保健休闲厅KTV广场面积不大，灯光绚丽夺目吸引客人；6、知味府 杭州菜为主，江南风格的建筑配上黄橙色调，棕色的门，窗外用半圆型木阁装饰很有特点，建筑面积：210；7、昌邑菜馆 昌邑地方菜系，服务员来自昌邑当地醒目的“昌邑菜”字样，一看就知道是潍坊地方特色，建筑面积：45；8、新闻大酒店 齐鲁风味美而食用，蜀州特色辣而不辣 建筑面积40；西侧：1、香江大酒店 潍坊当地菜系，外面建筑设计以江南风格吸引客人，建筑面积120；2、巴西烤肉 南美风格，服务员以牛仔帽，巴西足球队队服和牛仔裤来迎接客人

56、 每一个桌子皆以巴西国内著名的城市命名，巴西地图放在餐厅中。西地图放在餐厅中。建筑面积：120；图34 典型餐厅 巴西烤肉3、荷兰铁板烧 齐齐哈尔独特风味，建筑面积：45；4、闻香骨头居 鸢都特色名菜，建筑面积：50；5、土大力 韩国风味，外立面以玻璃墙为主，清新透明，在外面一眼就可以看到店内风格，木制的棕色小隔断将餐厅分成若干部分；6、金萨克斯酒吧 建筑风格特色明显，突出音乐酒吧特色。在文化路众多餐厅，除梦之船外都为中小型店铺，许多酒楼在门口都贴出了今日特价菜，及酒店最近推出的套餐来吸引客人。此外，台湾春水堂，武夷岩茶，唐韵等诸多茶馆为餐饮文化增色不少。四、福寿东街南北侧餐饮店南侧：1、怡海

57、园 寿光特色菜一楼为餐厅，二三楼可住宿，建筑面积：120；2、川乡园 四川菜为主，建筑面积100左右；3、名门酒店 潍坊当地菜，窗户外用鲜花修饰，玻璃墙玻璃门建筑，建筑面积;150；4、澎湖湾休闲城 一楼为澎湖湾中式快餐 二楼为美容美发洗浴足疗中心 三楼为保健贵宾室和休闲厅；5、胖胖饺子城 鲁粤川菜为主，但外部设计简单 建筑面积：140； 6、京福肥牛 到处都是肥牛的标志让人看了就想吃，肥牛不是本地产，由北京运过来；北侧无餐厅五、新华路东西两侧餐饮店西侧:渔夫酒村 以京菜川菜为主,灯箱上写:渔夫虽辛苦,朋友遍天下.这十个字把客人与酒家的距离拉近了，建筑面积:160； 东侧:金火炉烧烤 以烧烤为

58、主,菜较少桌上有平底锅,顾客可以自己动手品尝自助餐,建筑面积:80,生意较好,停车位子明显不足；新华路餐厅较少,特色店不多。六、东风东街餐饮店海鲜世界,日本料理，分四层,建筑新颖,但顾客较少,建筑面积:300；七、虞河路两侧餐饮店东侧:1、济南一九烧烤 省城特色烧烤；2、四川天府酒楼 四川菜很有特点,使不少店主选择了川菜,但做工特别考究的少，店店建筑面积:80；3、麻花店 这是一家东北特色的麻花店坐落在虞河路，位于福寿东街的交汇处,店面虽小,区有很多人排队等候.店内推出买三赠一,买五赠三的营销活动；西侧:1、悦羊楼 崂山啤酒免费无限量赠送,座椅悬挂在屋顶,店内绿色以为很强.建筑面积:180；2

59、、宪海快餐 中午用餐人较多,但外面车辆无人看管,显得很不体面,建筑面积:190平方米；3、八仙阁 以火锅为特色,主要为川菜；4、重庆小天鹅 火锅为主,店外山城意味显著,建筑面积180；5、小张纪粥店 以喝粥为主，同时经营小吃；以上所有建筑面积都为估算,于实际数据可能有所出入。八、潍坊娱乐市场海阔天空健康休闲俱乐部 35 海阔天空俱乐部图36华健康休闲中心图37白宫歌厅图38罗马假日广场由于城市建设力度加大，外来投资增多，潍坊娱乐市场面临发展机遇，新的娱乐形式不断引进。大型夜总会：国际金融大厦夜总会，属于四星级酒店的高档夜总会。第六部分 潍坊商业地产一、潍坊核心商业圈的商业地产调查与分析1.国安东方巴黎 东方巴黎购物中心位置图1 项目地理位置示意图国安商业大厦是潍坊市计委招商项目。潍坊国安地产公司是北京国安集团下属公司，具有中信集团背景。该项目位于胜利西街88号，所在区域号称是潍坊的中央商业区CBD，是潍坊首家产权式商铺。国安东方巴黎商场设施“图上柱线划分”虚拟商铺的分割策略，鉴于产权式商铺销售要求，分割面积