大同鑫城国际暂定名项目运营发展及初步规划设计建议52p

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1、大同鑫城国际运营发展及初步规划设计建议XINCHENG INTERNATIONAL目录/CONTENTS项目开发限制条件分析项目开发运营发展思路规划调整建议项目开发约束条件分析项目开发运营目标分析项目发展背景因素分析NO.01项目开发限制条件分析项目开发约束条件分析宗地条件分析宗地位置：大同御河西岸华岳路北侧；宗地四至：东邻滨河路；南邻S2地块； 西邻24米规划路；北邻48米规划路；使用性质：商业用地兼容居住用地；出让年限：商业40年；居住70年。用地强度指标规划面积：239862.27平方米， 其中S1地块37951.17平方米，代征城市道路面积10966.40平方米；使用性质：S1地块为商

2、业用地（C2），兼容居住用地（R2）；使用强度：S1地块容积率：4.0；建筑密度不大于40%；绿化要求：S1地块绿地率不小于20%；建筑规模：S1地块应控制在150000以内；建筑高度：S1地块不大于50米；交通设置：地块内各组团的主要车行出入口应布置在地块西侧规划路一侧；停车泊位：S1地块内拟建项目应按不少于1个/百平方米建筑面积设置机动车停车场 4个/百平方米建筑面积设置自行车停车场。核心矛盾：核心矛盾：容积率与建筑高度容积率与建筑高度停车位建设条件高停车位建设条件高商业居住产品关系商业居住产品关系项目开发约束条件分析附加开发条件回迁安置：回迁安置：安置云中家园、 裕馨宾馆商住楼商住楼住户

3、15户，面积1610.19平方米；安置商业商业拆迁面积9896.47平方米。配套要求：配套要求：地块配置社区服务管理中心、社区医疗中心及公共厕所。项目开发运营目标分析开发目标及相关联因素规划现状地上四层沿南向满铺集中商业，商业上层及地块北侧布置塔式SOHO商住两用公寓开发目标前期通过部分产品线实现快速回款，后期再行追求利润回报，在风险可控的前提下实现利润回报商业：最大限度的挖掘地块商业价值，尽量多出可出售商业面积，尽可能实现100%的销售率，但须保证前期部分商业快速的变现其他产品：保证产品线整体的市场可容纳性，部分产品可实现快速变现并部分产品可拔高项目的整体形象，实现项目整体利润的提升开发目标

4、取地成本400万元/亩考虑到项目北侧的市民广场规划，政府不希望北侧布置杂乱核心矛盾：核心矛盾：可售性商业布置困难可售性商业布置困难北侧商业价值的实现北侧商业价值的实现商业外产品线的组合商业外产品线的组合快速变现与利润实现快速变现与利润实现项目发展背景因素分析区域未来整体规划方向东小城商业中心东小城商业中心御河生态园御河生态园市民文化广场市民文化广场高档居住区高档居住区本案城市功能自然景观高档居住商业设施商业产品定位其他产品定位整体规划调整建议项目整体运营模式NO.02项目开发运营发展思路商业部分的目标解析商业：最大限度的挖掘地块商业价值，尽量多出可出售商业面积，尽可能实现100%的销售率， 但

5、须保证前期部分商业快速的变现项目北侧保证人流的有序性，难于布置外围人流混乱的集中性大商业项目的部分商业产品需可在项目开发前期快速的予以变现销售项目整体容积率4.0，建筑高度限制50米，为保证开发面积，商业不可能为纯街铺目标解析：含50%以上集中商业形态的可销售的商业产品整体商业环境分析东关东关商圈商圈红旗红旗商圈商圈大庆大庆商圈商圈大同市商业现状：商业网点建设已重新布局，由于2008年2月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆最新规划有待进市政府一步明确n现有商业设施初步满足商业活动需求，但缺乏商务主导型商业功能区，无形成中央商务区及国际化、现代化城市综合功能区。n由于拆迁使原市场规划打乱，新商业网

6、点规划建设待政府明确。n东关商圈以云中商城、小商品市场、海盛、海辰、春毅电器等组成。n红旗商圈以万人商贸、时尚前线、亚新大富翁等组成。n大庆商圈以现代大世界、九洲、通用物资、振华等组成。整体商业环境分析板块区域板块区域东关商圈东关商圈红旗商圈红旗商圈西南环路商圈西南环路商圈地理位置地理位置万寿路及御河桥对岸延伸局部新建西路经华严寺街连接至教场路西环路及南环路各项目名称各项目名称海辰、海盛、云中服装大世界、五彩市场、云中副食城、万圣精品服装城、永久建材市场、东信永康、御鑫商贸城、小商品市场、窗帘大世界、春毅电器、城中城家具家园等大型专业市场10个万人旗下多座商厦、时尚前线、华严寺仿古精品商业街及

7、亚新大富翁商厦西环路上的和平五金机电批发市场（同左公路）和振华蔬菜批发市场；南环路上的云中装饰材料大世界、金中市场、金牛市场；新建西路上的蓝天山鹰、万佳灯饰、华宇购物中心、城贸大楼、华联等。经营业态经营业态以零售为主，档次较低。服装、烟酒、食品、电器、建材等31大类、24300多个品种，区域商业规划面积几十万平米。以零售为主，档次中等。服装、电器及通讯器材为主、餐饮及娱乐休闲为辅。西环路以批发为主，南环以零售为主。经营以五金机电、蔬菜、水果、调味、干货、灯饰、家装等为主。近况近况由于大同新规划的执行，原泰和春、东方家具城已拆除，其他剩余专业市场都待拆除或调整，但详细情况有待进一步政府明确。经营

8、情况非常良好但较杂乱，教场街南侧部分商铺面临拆迁，详细情况有待进一步政府明确。振华是市区范围是比较成功的专业市场。规模较大的，经营品种多，货流量大。但要搬至大塘路段。特点特点传统繁华经商区域非常有人气，由于规划变动，经营者人心不定但也愿意继续在此经营，就近有最新的东信永康和御鑫商贸城均招商大部分完成。也是传统的中高端服装零售集中区域，有部份临街店铺需要按政府规划调整需要拆除。较为规范，规模适中，也有物流便利。但因规划的有待政府明确，所以存在不稳定因素。固有商业核心区均面临着不确定的改造，大部分商户经营忧虑，亟待稳定且具备潜力的经营场所大同整体市场当中，集中商业一般不采用直接销售的方式，而是以持

9、有出租或先自营，选择时点进行返租销售的模式运营。而少量进行直接销售的集中商业，也大部分针对一层来出售采用直接销售的运营模式的基本为街铺，层数一般不超过两层，少量为三层街铺。其产品一般临街面较长，进深较短（临街面不低于5米，进深不超过20米）。整体商业市场核心研判专业市场开发商，土地均为租赁没有产权。开发商基本以本地人、北京人、江浙人组成。商铺主要购买群体为投资者，由当地人和北京人组成。对总价的承受能力较强，愿意放租获得长期收益。可销售商业面积在150-350150-350平米（上下二层），总价在平米（上下二层），总价在180-600180-600万万元内的商铺是市场投资关注区间，市区内一般临街

10、商铺的售价在70007000元元1500015000元元/ /平之间。平之间。销售三十年经营权的商铺在1200012000元元/ /平左右。平左右。商铺求租区域分布明显，一般倾向于首选东关商圈，其次为红旗商圈。经营者在新开场的租赁成本在2-32-3元元/ /建筑平方建筑平方/ /日之间，日之间，成熟市场或良好区域的成本在4-64-6元元/ /建筑平方建筑平方/ /日左右，单位起租面积基本为日左右，单位起租面积基本为8-128-12平方米（使用面积）。平方米（使用面积）。经营者较关注最新的政府商业规划和旧城改造情况，但均未有进一步明确。商业投资者、经营者及消化能力分析发现问题解决问题的思路收益性

11、安全性进入性流动性市场市场产品产品投资者投资者经营者经营者关心的四个方面关心的四个方面项目所在地段的商业价值项目所在地段的商业价值何种产品对商业价值有提升作用何种产品对商业价值有提升作用城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型大同：大同：20082008年人均年人均GDPGDP约约23002300美金，城市化率达到美金，城市化率达到51.14%51.14%800-1500美金1500-4000美金4000-8000美金8000-20000美金传统商业发展消费者价格敏感综合业种的业态多选择自由购物空间综合性商业形式体验式的购物需求转型商业形式个性消费25%45%75%85%95%人均GDP+城市

12、化率城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型800-1500美金1500-4000美金4000-8000美金8000-20000美金传统商业发展消费者价格敏感综合业种的业态多选择自由购物空间综合性商业形式体验式的购物需求转型商业形式个性消费25%45%75%85%95%人均GDP+城市化率2008年人均GDP约为2300美元，城市化率达到51.14%商业业态逐步成熟，开始出现购物、餐饮与娱乐相结合的多种需求KPIKPI房地产指数：“大开发”时期商业性指数： 经济快速发展的前提下，城市居民生活水平的提高促成对商业需求在质与量上的急剧上升 商业结论一：目前大同市商业发展处于飞跃阶段，体验式、情景化

13、的商业是未来发展趋势商业结论一：目前大同市商业发展处于飞跃阶段，体验式、情景化的商业是未来发展趋势东关商圈于大同市商业之整体地位大庆大庆商圈商圈现有状态：现有状态：东关商圈目前为大同市的首席商圈，其商业吸纳力及商业影响力均为大同最强，其目前主要的商业形态为批发为主兼顾零售。发展趋势：发展趋势：东关商圈正在进行边拆迁边经营的循环改造，其发展目标为形成大同新的核心商业区，并拔升商业档次，但目前区域改造使部分经营者溢出，现有经营者经营信心亦受打击，区域商业影响力有所衰减。但其未来将发展成为大同新的商业核心区。东关东关商圈商圈红旗红旗商圈商圈商业外溢洗牌重组新商业核心项目开发项目开发运营时点运营时点项

14、目地块可能的未来功能性研判商业核心区商业核心区城市功能区城市功能区高端居住区高端居住区商业副中心商务中心区功能性住区商业结论二：项目地块依托东小城商业区改造以及周边的高端居住区，在商业功能性上可成为商业结论二：项目地块依托东小城商业区改造以及周边的高端居住区，在商业功能性上可成为未来整体东关商圈商业副中心，同时，其可达成商务及功能性居住的区域性功能未来整体东关商圈商业副中心，同时，其可达成商务及功能性居住的区域性功能东关商圈内部商业环境分析名称名称位置位置租售情况租售情况备注备注东信东信商贸城商贸城万寿路规模3.5万平方米，临街门面:上下两层327,售价300万,租金24万/年。 商场内铺位已

15、全部租满，年租金1.4万。免收第一年物业管理费。 只租不售御鑫御鑫商贸城商贸城万寿路场内铺位一层可售（30年租赁权）,二、三层只租不售。一层售价1.2万2.4万/，现已大部分售出。商场与业主签,五年期限,首年返总价的8%,此后每年递增1%,五年共返还50%。临街门面:面积68、售价2.3万/,已售完。2008年9月开业东关东关电器城电器城万寿路手机区：按柜台数收取租金，6000元/个/年，管理费480元/年，位于一层，约150个柜台。 电器区：租金第一年1万元，之后按22.6万元/年。位于一层，约50个位置，约15/个。 窗帘布艺：位于二层，铺位已招满。只租不售 每层约3000百货商厦百货商厦

16、 布艺城布艺城万寿路一层：拐角10的铺位年租金2万；三层设为仓库。 二层：铺位面积35,年租金约4.5万；柜台(长约3米)年租金4000元。现商场内已租满，无管理费。属于云中商城 只租不售海辰海辰 批发市场批发市场万寿路整个市场共500余铺位，总面积2万。销售30年租赁权，仅限一层。管理费0.4元/天。 一层租金1.52.2元/天；二、三层租金11.2元/天。城中城城中城家具城家具城御河桥东 前厅租金70元/月，后厅租金60元/月，现已租满。库房10元/月。只租不售东关商圈内部商业环境分析商业结论三：本区域未来的商业供给形态仍将是专业市场商业结论三：本区域未来的商业供给形态仍将是专业市场+ +

17、社区商业，氛围浓厚但缺乏特色社区商业，氛围浓厚但缺乏特色综合研判项目所在地段的商业价值何种产品对地段价值有提升作用本项目所在区域商业氛围浓厚，辐射力强。项目地块有发展本项目所在区域商业氛围浓厚，辐射力强。项目地块有发展成为区域中高档商业副中心的潜力，具备了较高的商业价值成为区域中高档商业副中心的潜力，具备了较高的商业价值区域商圈内部竞争较为激烈，未来区域商业项目仍将是集中区域商圈内部竞争较为激烈，未来区域商业项目仍将是集中性专业市场为主，政府主导开发，资源优势强劲，同质竞争性专业市场为主，政府主导开发，资源优势强劲，同质竞争下，项目无优势可言下，项目无优势可言充分兑现区域商业价值充分兑现区域商

18、业价值 以差异化避免直接竞争以差异化避免直接竞争体验式、情景化、特色化的中端（局部中高端）商业是本项目的发展方向体验式、情景化、特色化的中端（局部中高端）商业是本项目的发展方向解决问题的思路收益性安全性进入性流动性市场市场产品产品投资者投资者经营者经营者关心的四个方面关心的四个方面案例借鉴案例借鉴在解决了投资的收益性问题后，我们通过案例来看如何解决投资的安全性、进入性和流动性借鉴案例：合肥金地国际城借鉴案例：合肥金地国际城与本项目的相似点p 城市总体经济水平相当；p 项目处于城市主商圈周边、未来利好；p 商业形态为集中商业+内街，约70%商业面积不临主干道；p 项目商业总体规划面积4.7万平方

19、米。案例：合肥金地国际城成功关键因素一：根据商圈性质合理确定业态，根据商业的价值合理规划业态成功关键因素二：引入主力店，提升项目整体商业价值，增强了投资的安全性成功关键因素三：创新的销售模式，保证了产权商铺的独立性，引发市场热销案例的可借鉴之处核心问题的解决方案收益性安全性进入性流动性体验式、情景化、特色化体验式、情景化、特色化投资者投资者经营者经营者关心的四个方面关心的四个方面合理的业态规划合理的业态规划引入主力店引入主力店部分统一经营管理部分统一经营管理普通营销：小面积低总价街铺普通营销：小面积低总价街铺创新营销：阶段返租销售，先行自营创新营销：阶段返租销售，先行自营独立产权独立产权Blo

20、ck Mini MallBlock Mini MallBlock Mini Mall：微缩的微缩的Shopping MallShopping Mall，在普通，在普通Shopping MallShopping Mall的建筑形式之上，增加的建筑形式之上，增加BlockBlock街区型可售商业，与街区型可售商业，与Shopping MallShopping Mall功能形式相同，但规模较小，功能形式相同，但规模较小，运营模式有所不同。运营模式有所不同。商业定位Block Mini MallBlock Mini Mall：具备与具备与ShoppingShopping相同的功能，但均按比例缩小相同的

21、功能，但均按比例缩小为增加直接可售面积，部分产品形态已为增加直接可售面积，部分产品形态已BlockBlock形式出现形式出现体验式的、情景化的、特色的体验式的、情景化的、特色的其他产品定位基础项目的整体属性：大同的新城市综合体项目的整体属性：大同的新城市综合体城市综合体运营价值模型城市综合体运营价值模型酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅高消费人流高消费人流资源平台资源平台提升品质提升品质住家消费人流住家消费人流商务人流商务人流提升品质提升品质商务租客商务租客内循环性功能动线内循环性功能动线其他产品定位关键点酒店酒店商务商务办公办公公寓公寓住宅住宅区域成熟程度区域成熟程度开发目标导

22、向开发目标导向决定二者整合决定二者整合商业商业Block Mini MallBlock Mini Mall定位的关键节点定位的关键节点住宅产品定位根据现有的市场调研资料显示，目前的大同市场中 有可能实现5500以上单价的住宅产品为以下三类：小户型公寓高端住宅城市公寓目前市场销售情况目前市场销售情况销售情况较差销售情况良好销售情况良好可能的住宅定位方向可能的住宅定位方向小户型公寓市场滞销情况透视年龄职业生活特征居住需求都市白领25-30岁金融IT房地产其他 单身 工作紧张、生活节奏快 追求时尚，前卫 对未来有良好的预期，敢于消费 满足对快节奏都市生活的便利需求 城市核心位置、交通便利 完善的配套

23、服务、生活便利 满足基本居住需求的户型面积大同白领30岁左右金融IT公务员垄断行业其他 准备结婚或刚刚结婚 朝九晚五的工作 收入丰厚稳定 有一定的眼界、较为时尚 消费较为理性 满足正常生活需求的居住空间 功能空间完善的两居室 保证基本居住的舒适度 城市配套成熟的地理位置比较比较大同白领年大同白领年龄龄更更大多处大多处于于婚龄阶段婚龄阶段大同公务员大同公务员和和垄断垄断行业行业职工职工中年轻且收入较高者是大同的典型的白领比较都市白领前卫、快节奏敢于消费的生活而言，大同白领大同白领的生活特征更的生活特征更接近于普通大众接近于普通大众都市白领：便利的快都市白领：便利的快节奏型需求节奏型需求大同白领：

24、大同白领：正常的居住生活要求正常的居住生活要求小户型结论一：大同不存在真正意义上的都市白领，致使小户型公寓的主要购买群体为投资者，小户型结论一：大同不存在真正意义上的都市白领，致使小户型公寓的主要购买群体为投资者，但同时小户型公寓的租金始终无法快速的提升但同时小户型公寓的租金始终无法快速的提升小户型公寓市场滞销情况透视小户型公寓市场客户投资者占据了较大的比例，快速上涨的房价使他们对于小户型公寓的投资行为存在着较大的盲目性小户型公寓投资目的整体市场房价上涨认为投资小户型可得较高回报手中有闲钱，无合适投资渠道小户型公寓总价较低投资进入性较好对小户型公寓产品的新鲜感小户型结论二：小户型公寓主要为投资

25、型市场，其购买行为带有着较大的盲目性小户型结论二：小户型公寓主要为投资型市场，其购买行为带有着较大的盲目性结合结论二，我司判断现有类型的小户型公寓产品难以保证项目发展的顺利进行结合结论二，我司判断现有类型的小户型公寓产品难以保证项目发展的顺利进行高端住宅需求价值体系研判大同高端住宅舒适性平台要素分析本项目住宅部分做高端住宅可行性分析可行可行，城市未来商业副中心不可行不可行，占地面积仅3.7万平不可行不可行，规划容积率接近4.0不可行不可行，难以实现高绿化率不可行不可行，无法打造大规模园林可行可行可行可行，设计存在较大难度可行可行可行可行，设计存在较大难度可行可行高端住宅在大同以逐步形成平台条件

26、，本项目由于本体条件的限制，难以作出符合客户需求的产品高端住宅在大同以逐步形成平台条件，本项目由于本体条件的限制，难以作出符合客户需求的产品发现问题针对性客户谁才是大同的“白领阶层”依赖城市生活、婚龄、首次置业是依赖城市生活、婚龄、首次置业是这部分客户的典型特征，而这部分这部分客户的典型特征，而这部分数量可观的潜在客群正被市场忽略数量可观的潜在客群正被市场忽略住宅定位公寓&商务办公酒店酒店商务商务办公办公公寓公寓住宅住宅商业商业中端商中端商业业（部分高端）（部分高端）Block Mini MallBlock Mini Mall紧凑紧凑型城市住宅型城市住宅中端住宅中端住宅公寓式投资性酒店公寓式投

27、资性酒店A级写字楼级写字楼中端城市公寓中端城市公寓SOHO办公办公中端产品线中端产品线快速回笼资金为主快速回笼资金为主兼顾追求利润兼顾追求利润高端产品线高端产品线追求利润为主追求利润为主兼顾提升项目形象兼顾提升项目形象整体规划调整建议方案选定整体规划调整建议Block 商业街区商业街区整体规划调整建议内外开门内外开门F1-F2街铺及街铺及F3休闲商业休闲商业整体规划调整建议主题集中商业主题集中商业整体规划调整建议整体规划调整建议A级写字楼级写字楼SOHO商住商住紧凑型城市住宅紧凑型城市住宅中端城市公寓中端城市公寓酒店酒店住商项目整体运营模式阶段一阶段一前期前期快速回款快速回款提升形象提升形象商业Block商业街区主题集中商业招商主题集中商业阶段返租销售其他紧凑型城市住宅A级写字楼阶段二阶段二后期后期追求利润追求利润商业休闲商业街围合街铺会所（围合街铺三层）其他中端城市公寓SOHO商住酒店（公寓式投资酒店）THANKS