养老地产开发PPT课件

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1、养老地产开发12021/6/7国家养老政策国家养老政策国务院：发展养老服务业国务院：发展养老服务业 建立多样化养老体系建立多样化养老体系 2013-08-17到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。一要加强养老服务能力建设。新建城区和新加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住（小）区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住（小）区也要建居住（小）区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住（小）区也要通过多种方式完善相关设施通过多种方

2、式完善相关设施。二要分层分类提供养老服务。公办养老机构重点做好为无收入、无劳动能力、无赡养人和抚养人、失能半失能等生活困难老年人提供无偿或低收费服务。通过简化和规范程序，减免行政事业性收费，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。三要创新养老服务模式。重点发展居家养老，支持提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等上门服务。拓展老年服务项目，开发老年产品用品。四要切实加强农村养老服务。坚持乡镇五保供养机构的“托底”作用，将其发展成为区域性养老服务中心。建设日间照料中心等互助性养老服务设施。五要推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险、教

3、育、健身、旅游等领域互动发展。22021/6/7国家养老政策国家养老政策中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2012年12月28日修订通过中华人民共和国老年人权益保障法，自2013年7月1日起施行。第四章 社会服务第三十七条 地方各级人民政府和有关部门应当采取措施，发展城乡社区养老服务发展城乡社区养老服务，鼓励、扶持专业服务机构及其他组织和个人，为居家的老年人提供生活照料、紧急救援、医疗护理、精神慰藉、心理咨询等多种形式的服务。对经济困难的老年人，地方各级人民政府应当逐步给予养老服务补贴。 第三十八条 地方各级人民政府和有关部门、基层群众性自治组织，应当将养老服务设施

4、纳入城乡应当将养老服务设施纳入城乡社区配套设施建设规划，建立适应老年人需要的生活服务、文化体育活动、日间照料、疾病护理与社区配套设施建设规划，建立适应老年人需要的生活服务、文化体育活动、日间照料、疾病护理与康复等服务设施和网点，就近为老年人提供服务康复等服务设施和网点，就近为老年人提供服务。 第三十九条 各级人民政府应当根据经济发展水平和老年人服务需求，逐步增加对养老服务的投入。逐步增加对养老服务的投入。各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人兴办

5、、运营养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施社会组织或者个人兴办、运营养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施。 第四十条 地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比例及分布情况，将养老服务设施建设将养老服务设施建设纳入城乡规划和土地利用总体规划，统筹安排养老服务设施建设用地及所需物资。非营利性养老服纳入城乡规划和土地利用总体规划，统筹安排养老服务设施建设用地及所需物资。非营利性养老服务设施用地，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。养老服务设施用地，非经法定务设施用地，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。养老服务设施用地，非经法定程序不得改变用途程序不得改变

6、用途。 第四十三条 设立养老机构，应当符合下列条件：(一)有自己的名称、住所和章程； (二)有与服务内容和规模相适应的资金；(三)有符合相关资格条件的管理人员、专业技术人员和服务人员；(四)有基本的生活用房、设施设备和活动场地；(五)法律、法规规定的其他条件。 32021/6/7河南省养老政策河南省养老政策河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见于2011年11月2日以豫政201180号印发。（二）加强养老服务机构建设。各省辖市、县（市、区）要加强供养型和护养型养老服务机构建设，至少建成一所政府主办、以养老服务为主的综合性社会福利机构；各省辖市要至少建成一所为失能老人提供长期护理服

7、务的专业性护养机构；有条件的省辖市要建成一所可提供临终关怀服务的爱心护理院。在此基础上，各省辖市、县（市、区）要结合当地实际，推进示范性养老服务机构建设，各省辖市、县（市、区）要结合当地实际，推进示范性养老服务机构建设，建成一所集多种功能于一体，床位规模适当，具有示范作用的大型综合性养老服务机构。要通过实建成一所集多种功能于一体，床位规模适当，具有示范作用的大型综合性养老服务机构。要通过实施税费优惠、资金补贴、政府采购等扶持政策，鼓励支持社会力量兴办养老服务机构施税费优惠、资金补贴、政府采购等扶持政策，鼓励支持社会力量兴办养老服务机构。到“十二五”末，全省养老服务机构床位规模要达到每千名老年人

8、30张。（一）科学制定发展规划。各级政府要紧密结合本地实际，科学研究制定社会养老服务体系建设规各级政府要紧密结合本地实际，科学研究制定社会养老服务体系建设规划，并纳入经济社会发展、城乡建设和土地利用总体规划划，并纳入经济社会发展、城乡建设和土地利用总体规划。城区新建小区开发建设和旧城改造必须按照城市居住区规划设计规范等规定，将养老服务设施同步规划、同步建设、同步交付使用。没有养老服务设施的已建小区，要逐步补建或利用闲置设施改建。（二）完善落实优惠政策。认真落实国家对养老服务机构的税费扶持政策。经有关部门批准，免征认真落实国家对养老服务机构的税费扶持政策。经有关部门批准，免征非营利性养老服务机构

9、的企业所得税，免征养老服务收入的营业税以及养老服务机构自用房产、土非营利性养老服务机构的企业所得税，免征养老服务收入的营业税以及养老服务机构自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税和水利建设专项费等地的房产税、城镇土地使用税和水利建设专项费等；对非营利性养老服务机构可在达标排放污染物的情况下免缴排污费；减免其行政事业性收费（法律另有规定的除外）。优先保障养老服务机构建设用地。对非营利性养老服务机构建设用地，按照有关法律、法规规定可优先保障养老服务机构建设用地。对非营利性养老服务机构建设用地，按照有关法律、法规规定可以行政划拨方式供地；对营利性养老服务机构建设用地要通过公开出让方式供地以行政划拨方

10、式供地；对营利性养老服务机构建设用地要通过公开出让方式供地。非营利性养老服务机构不得擅自改变土地用途；如需改变，应依法办理用地手续，并补缴土地有偿使用费。经有关部门批准，养老服务机构建设应缴的城市配套费可以免征。有关部门对用地要按照相关规定加快审批，加强监督，确保批准用地真正用于养老事业。42021/6/7洛阳市养老地产政策洛阳市养老地产政策洛阳市社会养老服务机构土地及产权管理意见(洛民2012157号)非营利性养老服务机构可申请国有土地划拨，将养老设施用地纳入强制性规划管理非营利性养老服务机构可申请国有土地划拨，将养老设施用地纳入强制性规划管理，严禁将土地使用权和房产权以任何方式变相出售，对

11、违反规定擅自改变土地用途的，民政部门将撤销养老机构登记，土地部门将依法责令其交回土地，以此保证养老机构用地项目的持续性、合法性，确保养老设施建筑功能。此项措施是全省针对社会养老机构土地和产权管理方面出台的首项创新政策措施。目前，经洛阳市规划、国土部门审核，该市2012-2013年度计划安排养老机构用地49宗共126.38公顷，其中使用存量用地54.34公顷，使用新增建设用地72.04公顷，拓展了养老服务机构的发展空间。2013年，全市新立项社会办养老机构建设项目20个，拟新增床位7300张，计划总投资约6.8亿元；市、县两级政府主办示范性养老机构13个，拟新增床位4200张，计划总投资约3.2

12、亿元。52021/6/7小结小结随着我国逐渐进入老龄化社会，从中央到地方都对老龄化给与了高度重视，2013年7月1日正式施行修改后的中华人民共和国老年人权益保障法，其中第四章第三十七条中明确规定地方各级人民政府和有关部门应当采取措施，发展城乡社区养老服务。第三十八条指出“将养老服务设施纳入城乡社区配套设施建设规划，建立适应老年人需要的生活服务、文化体育活动、日间照料、疾病护理与康复等服务设施和网点，就近为老年人提供服务”。尤其是对养老设施用地方面特别指出“将养老服务设施建设纳入城乡规划和土地利用总体规划，统筹安排养老服务设施建设用地及所需物资”，优惠政策方面“各级人民政府和有关部门在财政、税费

13、、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运营养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施”。由此可见中央政府对老龄化的重视程度，对养老地产的扶持态度。随之各省市也相继出台措施，对养老政策做出具体的指示，并出台具体的措施。河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见指出：各省辖市、县（市、区）要结合当地实际，推进示范性养老服务机构建设，建成一所集多种功能于一体，床位规模适当，具有示范作用的大型综合性养老服务机构。要通过实施税费优惠、资金补贴、政府采购等扶持政策，鼓励支持社会力量兴办养老服务机构。并将社会养老服务体系建设规划，并纳入经济社会发展、城乡建设和

14、土地利用总体规划。62021/6/7洛阳市社会养老服务机构土地及产权管理意见也规定非营利性养老服务机构可申请国有土地划拨，将养老设施用地纳入强制性规划管理。从中央到地方在政策上都对养老进行了详细的规定，保障老年人的权益。通过对相关营利性机构兴建养老设施提供政策优惠，在税收、土地等方面给与支持。72021/6/7我国老龄化人口的趋势及比重占比, 2000, 6.96占比, 2001, 7.1占比, 2002, 7.3占比, 2003, 7.5占比, 2004, 7.6占比, 2005, 7.7占比, 2006, 7.9占比, 2007, 8.1占比, 2008, 8.3占比, 2009, 8.5

15、占比, 2010, 8.9占比, 2011, 9.1200020012002200320042005200620072008200920102011表一表一82021/6/7我国我国2000-2011年老年人口增长趋势年老年人口增长趋势年份总人口(年末)/万人65岁及以上老年抚养比人口数/万人占比(%)200012674388216.969.92308200112762790627.110.08576200212845393777.310.38404200312922796927.510.65336200412998898577.610.692742005130756100557.710.67

16、4442006131448104197.910.959522007132129106368.111.098472008132802109568.311.332232009133450113078.511.598832010134091118948.911.92011134735122889.112.2533292021/6/72011年河南省各地市老年人口占比年河南省各地市老年人口占比65岁及以上占比/%, 全 省, 8.6 65岁及以上占比/%, 郑 州 市, 7.9 65岁及以上占比/%, 开 封 市, 8.7 65岁及以上占比/%, 洛 阳 市, 8.7 65岁及以上占比/%, 平 顶山

17、 市, 9.1 65岁及以上占比/%, 安 阳 市, 8.7 65岁及以上占比/%, 鹤 壁 市, 6.8 65岁及以上占比/%, 新 乡 市, 8.3 65岁及以上占比/%, 焦 作 市, 8.0 65岁及以上占比/%, 濮 阳 市, 7.9 65岁及以上占比/%, 许 昌 市, 9.4 65岁及以上占比/%, 漯 河 市, 9.3 65岁及以上占比/%, 三 门峡 市, 8.7 65岁及以上占比/%, 南 阳 市, 8.5 65岁及以上占比/%, 商 丘 市, 9.2 65岁及以上占比/%, 信 阳 市, 9.4 65岁及以上占比/%, 周 口 市, 9.0 65岁及以上占比/%, 驻 马

18、店 市, 10.0 65岁及以上占比/%, 济 源 市, 6.9 65岁及以上占比岁及以上占比/%表二表二102021/6/7常住人口数/万 65岁及以上/万 65岁及以上占比/%城区人口数/万全 省93888088.6 1624郑 州 市886707.9416开 封 市46640.58.790洛 阳 市65757.28.7200平 顶山 市49244.89.190安 阳 市51544.88.784鹤 壁 市15810.76.846新 乡 市566478.395焦 作 市35328.28.088濮 阳 市35628.17.943许 昌 市43040.49.447漯 河 市25523.79.34

19、2三 门峡 市22419.58.742南 阳 市101386.18.582商 丘 市73667.79.298信 阳 市61157.49.448周 口 市89580.69.043驻 马店 市70970.910.038济 源 市684.76.9322011年河南省各地市老年人口占比年河南省各地市老年人口占比112021/6/7小结小结从表一中可以看出，按照国家和国际标准，我国在2000年就已经进入老龄化社会，至2011年，中国的老龄化程度已经达到了9.1%，老龄化加速。从河南省来看，全省平均已经进入老龄化社会，从各地市的情况来看，鹤壁和济源还未达到7%的国家标准，但也会马上进入老龄化，其他各地市已

20、经提前进入老龄化社会。随着我国及河南省逐步的进入老龄化社会，人们对养老也越来越关注，但是各地的养老机构的增加速度却赶不上老龄化的速度，而且各地养老机构硬件和服务设施水平差，很多老年人不愿到此养老。环境设施好、居住条件好、服务保障条件好的养老设施未达到需求，老年人对自身居住条件的要求也越来越高。122021/6/7老年人的需求老年人的需求消费需求当今人口老龄化是世界人口发展的基本趋势，我国作为人口最多的发展中国家，自九十年代开始，人口已经由成年型向老年型结构过渡。据联合国的预测，到2025年我国60岁以上老人的比重可达19.5%，绝对量为2.9亿人；2050年可达29.7%，绝对量可达4.4亿人

21、，是世界上老年人口最多的国家。据统计，目前我国城市老年人人均年消费额在4000元，全国老年人消费额在3200亿元，而且老年人的生活收入在较稳定地增长，从而形成一个庞大的、特殊的需求市场，老年市场。老年人消费注重实用性、方便性、保健性、舒服性。老年人总的需求大概分为：娱乐、旅游、文化教育、通信、交通、园艺、公共设施等方面，另外随着社会的进步，老年人更多的希望有自己的居住、交往圈，与同龄人的交往交流成为老年生活不可或缺的一部分，与同龄人的交往能够丰富老年人的业余生活，使其不感到孤独和寂寞，这方面的需求需要有一个安静、舒适、健康的环境。132021/6/7养老地产的分类养老地产的分类第一类：与社区共

22、同建设第一类：与社区共同建设模式1专门建设养老社区(健康型、连续照护型)比如说专门的老年养老社区，北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，比如上海的亲和源。模式2新建居住区中同时开发养老社区案例：广东惠州养老社区地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难，受到一些

23、限定，他的客户群在慢慢的转变，老年社会到来了，很多老人也需要房地产，或者说需要这样的住宅。普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的。模式3普通社区中配建养老公寓，养老住宅等普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。模式4成熟社区周边插建多功能老年服务设施旁边已经有建成的社区，或者比较富裕，有很多的老人。这时候在旁边找一块小空地，改造一下，或者插建一个服务中心可以辐射整个社区，也特别容易存活，而且可以做成连锁。在一些已建成的不能再新建老人服务设施的地方是非常有需求的。142021/6/7第二类：与相关设施结合并设计第二类：与相关设施结合并设计模式5与商业设施结合，在繁

24、华区建高层老年公寓很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的购物都有一定的需要，也愿意建在比较热闹的地区，特别是身体不太好的家属来看也比较方便，就医也比较方便。这个项目下面是上上，中间用会所隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残障老人的房间，再上面是普通商品房。如果你在上面买了普通公寓，就优先把上面的商品房卖给老人的子女。模式6与医疗设施结合，就近设置老年设施与公寓很多老人希望旁边有医院，有医院老人就比较安心。旁边有了医疗设施，旁边建老年设施就变得非常自然，很多人都选择了这样的便利条件。模式7与幼儿园或其他福利设施并设模式8与教育于机构结合，建设老年设施或者老年大学案例：美国拉萨

25、尔村老人可使用拉萨尔大学的公共设施，与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。人群组成：年龄至少65岁，高中以上文凭，具备参加拉萨尔村教育项目的身体和智力条件和相应的经济能力。152021/6/7第三类：与旅游产业结合第三类：与旅游产业结合模式9在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。对于怎么在旅游风景区中开发老年产品，其实是一个方向，值得关注。比如像海南、广西、云南气侯比较好的地方，可能就开展这方面的想法很多，我们也听到很多这样的说法。地产商拿了一块儿地，准备开发旅游地产，其中一部分就作

26、为老年地产，全都做成老年也是不可能的，太大了，如果真的这么做也没有这么多人来，老年人来也是季节性的。162021/6/7第四类：与国际养老专业品牌接轨第四类：与国际养老专业品牌接轨模式10引入外资，建世界型连锁老年设施。日本、瑞士养老成本非常高，劳动力缺乏，他们有时候想在中国建一个连锁，可以把他们的老人输入进来，在他们比较健康的阶段到中国来养老，甚至上世界其他好几个这样的国家去养老，中国的服务会比较好，也比较便宜，实在不行了再回到本国，比如说80多岁需要照护的时候，这也是其他国家想跟中国能够一块儿结合，搞的这样一种形式，我认为也有一定的市场的可行性。模式11与国际知名养老品牌共同开发，引进管理

27、模式。这方面就更多了，美国、欧洲包括日本也是这样的，都可能觉得中国市场很大，觉得他们的管理模式比较先进，比较成熟，想进来。但是我个人觉得，接触以后觉得其实完全的移植过来也不合适，中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别，另外经济条件、思想的方式都不一样，所以直接搬来他的管理模式有可能不能够很好的落地的，所以这需要有一个转化，也正是需要我们认真研究的。172021/6/7第五类：以其他方式转型第五类：以其他方式转型模式12与服务业结合，将原有优势注入养老地产例如：日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产。我们觉得服务业是老人方面非常需求的重要领域，有些服务业以前做的特别好的，觉得

28、我可以进入养老地产。模式13与保险业结合，利用险资投资养老地产。例如：泰康人寿、中国人寿、新华人寿等等都在这方面做了准备，或者积极的进入。模式14利用自身独特的资源转型开发养老地产。比如说酒店业，他们觉得服务方面很强，他们也积极转向老年地产，把过去不用已经旧的酒店改造一下，有的还是比较合适的，所以有人去酒店看能不能改造，首先看走廊，门大小这种硬件是不是可以做到，有的改造是非常容易的，也没有问题。模式15将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。比如说城里有很多老的旧医院，这种医院已经很败落了，改成老年设施很方便，因为原有的空间形式，是低层建筑，有电梯，空间比较大，这种都很适合改成老年建筑。小学、幼儿

29、园也是可以改造的。把原有的国有资产，也不完全光是国有资产，私人资产也有这种可能，并不见得沿着马路边儿上，马路边儿上商业空间很大，可以做办公楼，在小区里面干别的都不合适，但是做老人设施就比较合适，又比较安静，有很好的服务就可以了。182021/6/7小结小结结合上述不同种类、不同模式的养老地产，其中与商业结合最好的就是第二类第五模式，与商业设施结合，在繁华区建高层老年公寓。在城市生活的老年人习惯了城市的生活，可能也不愿理远离原来的生活圈子，与商业设施相结合还能方便老年人生活上的购物需求。在实际的地产运作中，也可以有一些变化，如在商业地块中增加老年公寓，并建立起成熟的配套设施和完善的服务设施，老年

30、公寓的定位档次要和该城市的生活水平相当。按照公司的发展目标，主要目的是通过老年地产的项目拿到项目地块，通过老年项目获取当地政府部门相关的政策支持，在土地、规划、税收等项目上获得优惠，同时，在老年 地产的项目上增加商业设施，通过商业设施来带动老年地产。因此，在选择老年地产的种类和模式时，结合商业地产的模式对于公司来讲是最合适的。192021/6/7养老地产的相关产业养老地产的相关产业生活必备衣食住行：主要体现在老年人日常消费活动中，在商业零售业中，老年人的消费潜力巨大。老年人的服装服饰、老年食品、改善居住条件的物品、老年人的辅助交通工具等产业都有巨大的市场。品质提升养生保健：老年人在退休以后，没

31、有了工作的压力，一下子变得清闲起来，空余时间增多了，这就为从事健身运动提供了时间上的保证。老年人的孤寂感强。孤独是健康的大敌，通过健身运动，一方面使老人有事可做，不至于觉得过于无聊，另一方面可以促进老人的身心健康，减少老人的疾病发生率，有利于延年益寿。养生保健行业对于老年人将是增进身体健康，快乐生活的保障。休闲旅游：生活、消费观念的转变,使越来越多的老年人 走出家门,参加旅游活动。老年的休闲旅游有着庞大的人群，随着收入的增长，越来越多的老年人选择出门旅游。医疗保障：大型的医疗机构和完善的社会保障体系，如老年人的社保和商业保险产业。医疗对于老年人来讲不可缺少，是生活中的一部分，老年公寓或社区中一

32、般要配备相应的医疗设施，抑或社区附近就有大型的医疗机构，能够方便老人就近就医。202021/6/7老年公寓的规模老年公寓的规模以郑州市为例，2012年郑州市的所有养老机构的总床位数为1.5万张，60岁以上老人平均每千人15张，远远低于发达国家5070张的水平，也低于发展中国家2030张的水平。按照发展中国家水平计算，对养老有需求的约为3%，按照60岁的标准计算郑州市2012年有老年人口约100万，也就是说约有1.5万人的养老缺口，按照人均20计算，郑州市养老地产缺口总量约在30万平米。养老公寓项目的容积率一般都比较低，大都在1.0以内，个别的能达到1.8左右。按照50000平米体量的老年公寓来

33、算，容积率0.8-1.0，占地面积约为75-95亩左右。功能区域：生活区、医疗区、商业区、活动区四大功能区域交通条件：交通便利，便于老年人的出行和子女的探望，最好紧邻城市的主要干道，有公交车直达，或有专线。社区环境：安静、祥和，有足够的活动空间，也可以增加创意点，如设置菜园等老年人喜欢的设施。212021/6/7国内案例国内案例郑州爱馨阳光城郑州爱馨阳光城物业类别物业类别普通住宅普通住宅开发商开发商郑州阳光城养老服务股份有限公司装修状况毛坯建筑面积38453平方米占地面积3335平方米总户数物业地址汝河路电力医院西300米金水桥南入住时间2011年12月1日价格均价3700容积率1.87楼层状

34、况多层、小高层绿化率46建筑类别电梯公寓房型面积一室35位于市区，交通方便城市互动养老配套成熟，周边各种设施齐全 物业服务成熟，具有多年老年公寓物业经验项目借鉴点：超大规模：500亩专业养老大社区，严格按照老年人建筑设计规范设计建造。科学规划：全程无障碍设计，社区全照明系统，床头紧急互救系统。.点点细节，真情展现。多样养老：居家养老，社区养老，集中养老，城市互动养老等多变的养老方式，让老人的生活随心所欲。生态环境：80亩双秀公园近在咫尺，生态健康怡人；80米超宽楼间距，大面积园林绿化，打造养生好环境。完善配套：社区内建有老年医院，老年大学，老年文化活动中心，老年营养配餐中心.各项配套服务应有尽

35、有。多样养老：居家养老，社区养老，集中养老，城市互动养老等多变的养老方式，让老人的生活随心所欲。个性服务：数百项个性化服务供您选择，从此快乐生活，养老无忧222021/6/7国内案例国内案例绿地绿地2121城孝贤坊城孝贤坊绿地21城孝贤坊为绿地国际家园第四期。绿地国际家园占地4000亩，以古典西班牙、英伦、北美等五种风格打造，社区内设置中福会幼儿园、大众社区巴士、邻里中心、四星级酒店等，社区配套完善。配备有2.8*2.2大进深电梯，可供专业医疗担架入内；公共空间无障碍设计；公共走道及楼梯间设安全扶手；指纹锁智能识别功能；可视对讲系统；24小时紧急救助按钮；社区配套老年大学和老年特色服务医院，新

36、鲜果蔬供给中心和一站式装修服务等人性化设施。项目位于上海市与昆山市交界处，靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城，邻近国际汽车城、国际F1赛车场，距上海市中心35公里，距昆山18公里 孝贤坊是规划建设的专门面向老年人的人文新城，主要为公寓和联排别墅。 郊区大盘中的部分体量打造老年公寓产品 巨资打造成熟的社区配套，引进品牌医院 产品细节人性化处理项目借鉴点：232021/6/7自己打造配套服务设施 引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院，以及相配套的“绿地家世界”。 在综合性医院基本配置的基础上，增设专门针对老年人的科室和相关功能；在普通大型超市的基础上增设老年人购物专区；还会根据老年人体质特征需要，设立

37、平价药房，以老年人营养品和常见疾病用药为主。 此外设立老年食堂，在小区设置邮局分理点，还有小区道路引导系统、老年文化中心、休闲中心等。242021/6/7亲和源位于上海市南汇区康桥镇，总投资6亿元，建筑面积10万，设置生活区、医疗区、商业区、活动区四大功能区域。总共建设14栋生活楼，房间800余间，可容纳1600余位老人。社区房型以多层小户型为主，配有电梯，面积从60-140不等。社区采用无障碍化的设计确保老人安全。每栋老年公寓均配有公共浴室、阅读室、活动室、餐厅等，每建筑组团均设置有多功能的活动空间。社区在老人卧室、卫生间、浴室、各种室内外活动场所均安装有紧急呼叫系统、红外线监视器等智能化设

38、施整个社区的设计使低密度的老年公寓、娱乐、健康生活广场、公共服务大楼以及商业配套等建筑与水系、人工湖、公园等自然景观精致结合，独特的空中连廊构成全天候、泛社区的便捷通道，使社区内所有建筑融为一体。 市政配套用地，开发成本低 会员制经营 社区服务全面项目借鉴点：国内案例国内案例亲和源老年公寓亲和源老年公寓252021/6/7亲和源会员缴费标准：亲和源会员缴费标准：一、一、A卡永久使用权（可转让、继承）卡永久使用权（可转让、继承）大套（大套（120M2）：）：75万元万元 年费年费6.98万元万元中套（中套（ 72M2）：）：75万元万元 年费年费3.98万元万元小套（小套（ 58M2）：）：75

39、万元万元 年费年费2.98万元万元二、二、B卡终身使用权（不能转让、继承。可退，按卡终身使用权（不能转让、继承。可退，按15年逐年折算扣款，使用期限为购买年逐年折算扣款，使用期限为购买人终身使用）人终身使用）大套（大套（120M2）：）：88万元万元 年费年费2.38万元万元中套（中套（ 72M2）：）：72万元万元 年费年费2.38万元万元小套（小套（ 58M2）：）：45万元万元 年费年费2.38万元万元262021/6/7目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以

40、及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离赢利模式分析赢利模式分析272021/6/7u老年住宅销售的定价策略除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。u物业服务赢利策略物业服务费由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。各种单项的服务费包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保

41、姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。物业服务中的租赁服务这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。赢利模式的运用策略分析赢利模式的运用策略分析282021/6/7物业管理盈利模式物业管理盈利模式国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。u老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测收入结构常规物业管理服务收入老年住宅物业管理收入结构针对老年人的专项服务收入老年住宅与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入1000 30% 100030万元老年住宅会所收入1000 80% 100080万元注：以居住人口为1000人 的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000 元/ 人年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。盈利预测由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。292021/6/7部分资料从网络收集整理而来，供大家参考，感谢您的关注！