衡山县富骊花园住宅小区项目

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1、第一章 总论1.1项目提要(1)项目名称：衡山县富骊花园住宅小区建设工程(2)建设单位：衡山县金贝尔房地产开发法人代表：王艳(3)建设地点：衡山县开云镇衡山大道清凉巷(4)项目单位所有制形式：(5)项目建设性质：新建(6)项目建设总投资：7100万元(7)项目建设期限：2007年7月至2009年7月(8)项目的背景及建设目标“十五”时期，衡山县的发展战略是：坚持以邓小平理论和党的十五大精神为指针，按照“三个代表”的总要求，以加快发展为主题，以经济结构调整为主线，以改革开放、体制创新和科技进步为动力，以提高人民生活福利水平为根本出发点，努力加快产业化、城镇化和信息化进程，着力实施科教兴县、开放富

2、县、民营活县、旅游旺县、依法治县和可持续发展六大战略，通过五年或更长一段时间的努力，把衡山建设成为初具现代化的商贸旅游城市。发展不足、发展不快是衡山县最大的县情，加快发展是衡山县的当务之急，也是解决改革发展过程中遇到的各种困难和问题的根本办法。加快发展是衡山的“第一要务”。为了加快衡山县城基础设施建设，提高城市承载力，提升城市品位，改善居民住房条件，衡山县金贝尔房地产开发积极响应衡山县委、县政府的南岳开云新塘一体化发展，东改西扩，南进北拓，全力打造生态型山水旅游城市的城市发展战略，规划在衡山县开云镇衡山大道清凉巷，兴建衡山县富骊花园住宅小区。本项目规划用地20亩（合约13237.6m2），建筑

3、占地面积7500m2，总建筑面积63000m2，共6栋，1号楼为商住楼，2、3、4、5、6号楼为小高层住宅楼，其中：商业用房4392m2，住宅面积54083m2，会所及物管495m2，车库及地下室3885m2，其他用房139m2。本项目完成后可实现销售收入万元，税后利润万元，年可收回全部投资。1.2编制的依据和范围编制的依据(1)国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知；(2)国务院关于促进房地产业健康发展的六条措施（国六条）；(3)经国务院批准国家发改委发发布的产业结构调整指导目录(2005年本)；(4)国务院国发（2004）13号关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知；(5)衡

4、山县城总体规划（2004-2020）（调整） 衡山县人民政府2006年05月；(6)国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；(7)建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法；(8)建设单位提供的用地红线图和平面布置图；(9)建设单位提供的其他有关资料。编制的范围(1)调查、了解建设项目及项目区现状；(2)对项目建设的必要性、有利条件和市场预测进行分析，确定建设规模；(3)提出项目建设的指导思想，建设的原则、目标，建设的内容及方案；(4)对项目招标的范围及招标的形式做出说明；(5)拟定项目建设进度；(6)对项目建设总投资进行估算，对效益进行分析；(7)对项目的可行

5、性提出结论性意见和建议。1.3 主要技术经济指标主要技术经济指标详见表1-1。主要技术经济指标表1-1 序号项 目 名 称单 位数 据备 注1总规划用地面积亩20合约13237.62建筑占地面积75003总建筑面积63000其中商业用房4398住宅54083会所及物管495车库、地下室3885其他用房1394绿地率%425建筑密度%28.86容积率3.977开发建设总投资万元8营业收入总额万元9销售税金万元10利润总额万元11税后利润万元12财务内部收益率%所得税前13投资回收期年所得税前14财务净现值万元所得税前15财务内部收益率%所得税后16投资回收期年所得税后17财务净现值万元所得税后1

6、.4 综合评价与建议(1)综合评价国务院在促进房地产市场持续健康发展的通知中指出“房地产市场持续健康发展意义重大。它是提高居民住房水平，改善居住质量满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济快速健康发展的有力措施。”通知还说，“实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。为了保持我国经济发展的良好势头，国家把“住房、汽车、旅游”作为消费热点来培育，以全面推进小康社会的建设。因此，本项目符合国家的产业政策，投资方向正确。本项目筹建的各项工作，如项目选址，建设标准等都是在国家政策范围内和衡山县城总体规划

7、的指导下进行的，在技术上满足衡山县城总体规划（2004-2020）和衡阳市城市规划行政技术准则的各项要求，衡山县富骊花园住宅小区建设工程的工程等级为一级商住楼，因此，在技术上是切实可靠的。本项目完成后，营业收入万元，总成本费用万元，营业税金及附加万元，利润总额为万元，税后利润万元。财务内部收益率、总投资收益率和资本金净利润率分别为%、%和%，投资回收期为年。从不确定性分析和财务生存能力分析来看，说明该项目抗风险能力好，生存能力强。因此，从经济评价的角度看，本项目是可行的。(2)问题与建议从敏感性分析可以看出，营业收入敏感度最高，当营业收入减少1.84%时，项目财务内部收益率将降低到房地产开发项

8、目的临界点（12%）。因此，建议业主不断开发适销对路的户型，提高房屋的质量，加强营销管理，增加收入以确保项目效益的实现。第二章 项目区域概况及项目业主简介2.1 项目区域概况(1)地理交通衡山县位于湖南省中部偏东，湘江中游，因南岳衡山得名。地处北纬26582758，东经1122711257。北界湘潭、湘乡，西南与衡阳县接壤，西北与双峰县毗邻，东隔湘江与衡东相望，南与衡南相接，中部的北、东、南三面环绕南岳区。南北纵长54.5km，东西横跨48km，全县纵面积934km2。占湖南省总面积0.46。县城沿湘江而建，可建千吨级的深水码头。紧邻107国道以及京珠高速公路，正在建设的武广调整铁路在衡山县也

9、设有一站，这些都为衡山县的发展带来了千载难逢的机会。开云镇是衡山县政治、经济/文化中心，地处湘江河畔，南岳七十二峰之一的紫巾峰下。辖16个行政村，10个居委会，总面积7.4km2，总人口7.2万。开云镇历史悠久，物产丰富。已探明储量并开采的矿藏有金、煤、石英和石灰石等，盛产茶油、水果，拳头产品冰糖柑、红桔闻名省内外；蔬菜、家禽产品算供有余，远销长沙、株州、衡阳。(2)综合经济县城经济发展迅速，工业化进程取得了成效，初步形成了机械制造、造纸、陶瓷业、建材化工、矿产采掘及加工、农产品加工等六大优势产业，培育和发展了衡山专汽、齿轮公司、冶金设备公司、和泰纸业、鸿城纸业、宇科纸业、百瑞达瓷业、明丰达陶

10、瓷、长江水泥等一批规模企业。2006年实现工业增加值8.76亿元，其中规模工业4.17亿元。农业产业化稳步推进，农业基础地位不断巩固，优质稻、席草、食用菌、西（香）瓜、衡山黄鸡、生猪、竹木等农产品基地初具规模。其中逢缘草艺进入省级龙头企业行列，湘旗农牧、科迪药业、天水鸡业、春发食用菌成为市级龙头企业。(3)气候、气象概况衡山县属亚热带季风湿润气候。热量充足，光照充裕，无霜期长；雨量充沛，水热基本同季，雨旱季较明显；四季分明，季风明显。年平均气温17.5摄氏度，后山比前山气温略低，年平均无霜期为286天，平均降水量为1400毫米，有利于农业生产。(4)水文地质地形地貌及周边环境衡山县富骊花园工程

11、场地位于衡山大道侧，靠近衡山县大桥加油站。场地范围内原来局部为稻田，勘察期间已堆填平整。原始地貌单元为湘江二三级阶地。岩土体分布及特征填土（Q4ml）黄色，红色，灰色，杂色。主要成份为粘性土，含垃圾。松散，很湿。该层场地内多有分布，层厚1.0-7.9m。耕表土（Q4pd）灰色，主要为粘性土成份，含植物根系及有机质，可软塑，很湿。该层场地内偶有分布，层厚0.5-1.0m。粘土（Q4al+pl）灰黄色，夹灰色，含铁锰质及高岭土，略具条带状结构。韧性中等，干强度较高，无摇震反应。局部含少量砂砾。可塑、湿润。该层全场分布，层厚0.9-7.6m。圆砾（Q4al+pl）(泥夹卵)，黄色，灰黄色，砾石主要成

12、分为石英质，粒径2-30mm左右，含量50-60%左右，含粘土，占25-40%左右。少量中细砂充填。芯样大部呈散状，少数呈土柱状，钻探略有跳动。稍密，饱和。该层场地内偶有分布，层厚0.5-6.1m。泥炭（Q4el）黑色，主要成份为煤炭，占60-80左右，含泥20-40%，芯样呈散状，钻进较快。松散，饱和。该层仅在ZK01中有发现，层厚为5.9m。残积土（Q4el），为粘土，灰黄色褐黄色，略具原岩层理，含少量灰岩强风化碎块。软塑，饱和，钻进极快。该层场地内多有分布，层厚0.5-1.7。中风化灰岩（D）灰色，中薄层中层状，钙质胶结。节理裂隙发育，裂隙面上附铁锰质及方解石，岩芯呈短柱状、块状，敲击声

13、脆。可见方解石脉发育及细小溶蚀孔洞。岩体完整程度为较完整，岩石坚硬程度为坚硬岩，岩体基本质量等级为级。该层场地内均有分布，勘察没有揭穿该层，最大控制厚度为12.5m。溶洞（D），黑色，灰黄色泥物及大碎石充填，松散，软，饱和。该层仅在ZK21、ZK23、ZK25、ZK26、ZK32中有发现，厚度分别为9.8m、0.8m、1.6m、7.5m、0.8m。场地水文地质条件场地水文地质条件较简单，在勘探深度范围内，场地地下水类型可划分上层滞水和孔隙水、基岩裂隙水，上层滞水未形成连续稳定水位，上层滞水主要赋存于填土、耕表土和耕表土与粘土交界处，粘土为相对隔水层，受大气降水和周围地表水或附近区域地表水补给，

14、且随季节变化，含水量相对较弱；孔隙水主要赋存于圆砾中。基岩裂隙水赋存于下伏基岩裂隙中，主要为大气降水和侧向补给，迳流速度慢，含水量微弱。受区域地形控制，地下水局部向清凉巷排泄，总体向湘江河排泄。地下水稳定水位3.2-7.4m。经勘察，该场地地下水对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。地震根据中国地震峰值加速度区划分（GB18306-2001）及建筑抗震设计规范（GB50011-2001），拟建场地抗震设防烈度为6度以下，工程建设可不进行地震效应的验算。2.2 建设单位简介衡山县金贝尔房地产开发成立于2007年4月6日，注册资本800万元，法定代表人为王艳。公

15、司注册地址为湖南省衡山县开云镇衡山大道，公司类型为股份有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。2007年4月24日，该公司由湖南省建设厅核定为房地产开发企业暂定资质。公司不设董事会、监事会，王艳任执行董事，王军国为监事，总经理和管理人员均为聘请，公司现有员工15人，其中专业技术人员6人，设置办公室、财务部、工程部、营销策划部、物业管理部共五个职能管理部门。近年来，该公司被省、市银行协会授予“守诚信企业”，市人民政府授予“十佳诚实守信先进单位”，市经委授予“十五期间节能降耗先进单位”，市质监局授予“质量管理先进单位”和“质量技术基础建设示范单位”，市工商行政管理局授予“守合同重信用单位”。2.3

16、 建设单位人员简介公司法定代表人王艳，湖南省衡山县人，现年26岁，2001年大专毕业参加工作；2002年创办北京京湘伟业贸易；之后在广州、长沙、上海、深圳成立广州继胜发展、深圳南山区京湘继胜商贸易、长沙岳秀建材贸易。于2007年4月注册成立衡山县房地产开发。经过近十年的商海拼搏，她积累了较丰富的财富，并树立了自己良好的社会形象。总经理王礼，现年25岁，毕业于湘潭大学行政管理系，曾任北京京伟业贸易公司公理，长沙岳秀贸易公司经理，广州继胜发展经理。2007年10月当选衡阳市共青团市委委员，2007年11月当选衡山县人大代表。总工程师唐子良，现年50岁，注册一级建筑结构师和一级规划师，曾任衡山设计院

17、院长、建设局副局长兼总工程师、规划局局长等职务，直接参与了我县先农花园的规划设计工作，从事规划设计工作多年，在该领域有丰富的实践经验，在当地属于顶尖的规划设计人才。第三章 建设的必要性及有利条件3.1建设的必要性(1)是国民经济高速发展的需要我国要实现全面的小康社会，就业是极其重要的问题。就业或者充分就业，是任何一个国家宏观经济政策的第一目标。中国现在就业的主要问题是总量失业，就是经济中没有那么多工作岗位，解决总量失业问题，其中很重要的一条，就是经济要增长，因为新的工作岗位是在经济增长的过程中出现的，懂得这个道理之后，经济增长是不能放慢的，经济增长放慢了，我们的就业问题就不容易解决。根据这一理

18、论，经济学家厉以宁称中国经济还要高速增长30年。而房地产业，作为国民经济的支柱产业和前导产业，在经济持续增长的情况下必然要得到优先的发展，因此，本项目的建设是国民经济高速发展的组成部分。(2)是加快城镇化进程的需要加快城镇化进程是全面建设小康社会的重要措施。根据规划，到2020年我省城镇化水平将达到55%，城镇人口将从2002年的2214万人发展到3960万，新增城镇人口1746万。这意味每年将新增城镇人口97万。根据总体规划2010年规划衡山县镇域人口10万人，其中县城人口（开云镇）规模约8.2万人， 2020年镇域规划人口容量为15万人，其中开云镇12.0万人，深化户籍改革，简化户籍变更程

19、序，降低进城门槛，鼓励农民进城，提升城镇人气，繁荣城镇经济，已在必然趋势。农民进城后不能没有房子住。因此，本项目的建设是推进城镇化进程的需要。(3)是加快城镇建设的需要大衡山战略的出台及“三化”进程的加快，催发了衡山城市经济的勃勃生机。南岳开云新塘一体化发展，东改西扩，南进北拓，全力打造生态型山水旅游城市的发展目标，逐步把衡山建设成为衡阳市次中心城市和营造大衡山区域中心城市。随着县域经济中机械制造、造纸、瓷业、服装业四大支柱产业的崛起，金龙工业园的快速建设，沿江风光带的全力打造，工业化、农业产业化、城镇化的“三化”铿锵脚步声，无处不在激越人心。以推进工业发展为重点，大力发展第三产业、民营经济、

20、旅游业，将全面促进全县的经济快速发展。“三化”进程的加速推进和大衡山格局的形成，大量农业人口将涌入城区，城市规模势必扩大，城市化建设进程将加快，给市民提供一个安全、舒适、方便、宁静而又充满现代城市生活气息的居住环境，正好符合当前衡山县城市发展的需要，也给房地产开发迎来一个新的契机，同时它对美化城市，改善投资环境，体现城市特色，展示城市风貌将起到积极作用。(4)是促进消费，扩大内需的需要国务院在促进房地产市场持续健康发展的通知中指出，房地产市场持续健康发展意义重大。它是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济快速健康

21、发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。通知还说，实现房地产市场继续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。3.2 建设的有利条件(1)项目建设具有良好的外部环境“富骊花园”项目作为衡山县房产开发的一大型重点项目，衡山县委、县政府给予了充分的政策支持。县人民政府多次召开县长办公会议进行专题研究，强调相关职能部门要高度重视、大力支持、组建了以主管城建的副县长为组长、国土局、纪委、政务中心、房产局、公安局、建设局、财政局、开云镇政府、城镇投资公司相关人员组成的建设协调领导小组，同时给予该项目享受与先农小区同等的优惠政策。(2)建设用地得到落

22、实衡山县金贝尔房地产开发2007年5月取得了该地块的建设用地规划许可证，已完成场地的折除和清理工作。(3)项目区建设条件好富骊花园住宅小区建筑场地位于衡山县衡山大道旁，其周边道路都已硬化通车。道路四通八达，交通纵横交错，交通极为便利，施工极为方便。项目区已完成三通一平，房屋已进场施工。第四章 市场预测及建设规模4.1 社会经济发展2005年全县生产总值29.77亿元，年增9.4%，财政总收入1.27亿元，年增18.8%，农民人均可支配收支0.38万元，年增7.21%，城镇居民人均可支配收入0.68万元，年增8.24%，城镇居民储蓄余额20.53亿元，年增19%。城乡居民在家庭设备及用品、卫生条

23、件、居住环境、医疗保健、食品衣着消费各方面都有较大幅度的增长。4.2 衡山县房地产市场现状衡山老城区住宅房集中于湘江北岸，各类居住用地混杂，布局分散，普遍存在着基础设备落后、建筑规划普通、缺少环境配套物业管理等问题。老城区商业服务设施大多设在县城主要街道两侧，是以规模较小的沿街商住楼为主，大街小巷都有经营户，商业中心主要集中在人民西路、人民东路、环先路。环先路商业业态以汽配、建材为主；人民东路商业业态主要以餐饮、网吧为主，晚上整条街为夜市；人民西路以服饰精品等小门面为主，县城最大的超市生源百货也在此，是衡山商业最为繁荣的一条街。城区目前刚建成的规模较大的先农花园小区由于追求短期的经济利益，建设

24、档次也不能满足消费者的需求。随着人们消费水平的提高和消费意识的上升，拥有一套高品质的“好房子”和一至二间有升值潜力的商铺成为县区许多居民的渴望，人们已从有得住向住得好的方向发展，迫切需要一个更高档次的住宅产品带动整个地区房地产业品质的提高。4.3衡山县房地产市场预测随着衡山县居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，以及在外经商创业人士大都回乡支援地方经济建设，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。据衡山县房地产交易中心统计，近年来，全县商品房供销两旺，空置率降低，房地产市场价格大幅上扬，以先农花园商品房为代表，2002年商品住房销售均价为418元/平方米，2005年底商品住房销售均价达

25、到780元/M2，年平将涨幅达到30.46%，且目前呈现出商品房资源逐渐枯竭的局面。在商铺方面，人民西路的商铺价格在55006500元/平方米之间，年涨幅为8.26%；人民东路的商铺价格在45005500元/平方米之间，年涨幅为7.12%；环先路的商铺价格在25804580元/平方米之间，年涨幅为12.36%，富骊花园紧靠衡山大道，商铺售价在38804580元/平方米之间，升值潜力比老城区要大，有较好的投资价值。2005年底，衡山居民储蓄存款余额达到20.53亿元，在外地经营建材贸易的衡山籍人士约有流动资金30亿元左右，近年来，衡山籍人士涌现出二次回乡创业的热潮，衡山的大部分改制企业、矿山均被

26、该类人士购买，最大的工业项目和泰纸业也系该类人士投资。该类人士的回归，带动了衡山第三产业的蓬勃发展，衡山的餐馆、宾馆、商场、娱乐场所呈现出一派欣欣向荣的景象，消费能力、消费水准、消费理念都发生了较大变化，推动了当地房地产市场的发展，使衡山居民投资房地产的观念不断增强，居民购买力显著提升。根据湖南省广源房地产营销策划在当地所做的市场调查分析，大部分居民在近五年内有购房计划，其中一年内有购房计划的占10%，13年内的占42%，35年内的占27%，21%的人群需要引导购房意向；60%的居民最愿意购买多层，27%的居民最愿意购买小高层，13%的居民最愿意购买高层；居民中需求面积在131150平方米之间

27、的占31%，101130平方米之间的占30%，151180平方米之间的占21%，180平方米以上的占12%，81100平方米的只占6%；住宅小区的景观环境、价格、交通成为最能影响消费者购房决策的前三位因素；针对当前房地产市场所提供的产品，绝大部分居民能接受的价格在750850元/平方米之间，在未来13年内能接受的价格在8001000元/平方米之间，对于品质好的楼盘，他们还是愿意多付钱购买；以经济状况许可的情况下，62%的居民在购买一套住房的同时希望购买一空商铺；58%的居民选择一次性付款和建筑期分期付款，42%的居民选择按揭方式付款。据测算，今后几年衡山县住房需求每年在15万M2以上，由于土地

28、、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大，需求和成本将促使房价继续上涨。4.4 项目的看点和卖点衡山县金贝尔房地产开发坚持“以人为本”、“做的比说的更好”为指导思想开发的富骊住宅小区，在市场上有很多的看点和卖点。（1）该项目位于衡山开云镇衡山大道清凉巷，地理位置十分优越。项目面临衡山大道，南经衡山大道1公里接107国道，1.5公里能达县政府，西距五岳独秀南岳约12公里，武广高速铁路衡山站6公里，往东3公里可抵京广铁路和京珠高速公路。(2)健全的生活配套设施。项目内架空层均为车库，解决了地面停车问题。小区内有商铺，其周边拥有包括文化、休闲、娱乐、美食等综合配套设施。(3)符合居住习惯

29、的套型设计。富骊花园住宅小区以满足当地市场居住习惯和适度超前的套型设计为整体思想，在保证通风、采光、朝向等关键指标的情况下，户型多样，面积为130-160平方米不等，款款新颖实用，处处体贴入微。4.5价格分析据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高1.3个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月高0.1个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.0%、7.2%和6.5%，环比分别上涨

30、0.7%、0.9%和0.8%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较大的主要城市包括：北海15.1%、深圳12.3%、温州10.9%、北京10.3%、蚌埠10.2%和南京9.2%等。环比涨幅较高的主要城市包括：北海5.0%、温州3.6%、湛江3.4%、兰州3.0%、长春2.6%、蚌埠2.6%、贵阳2.1%和南宁2.1%等。据衡阳市城调队发布的2007年一季度房地产价格指数显示，衡阳市房地产市场运行良好，房地产投资增幅稳步回落，住房供应结构不断优化，商品房建设和销售协调发展，但房地产价格一路攀升、居高不下。随着居民收入稳步提高，人们改善居住环境欲望不断增强，我市居民购

31、房需求增加。一季度，衡阳市新建住宅销售价格为1723元/平方米，同比上涨6.6%。分类别看，高档住宅销售价格为2550元/平方米，比上年同期上涨6.5%；普通住宅销售均价为1679元/平方米，比上年同期上涨6.7%。“中国房地产市场的未来在二三线城市”，意思是说，一二线城市房地产市场在飞速发展的同时，市场空间却在急剧地收缩，房地产投资的整体战略将向二三线城市转移。众多的房地产业内专家一致认为，今后一个时期内，衡阳商品房价将继续保持稳中有较大幅度上升的良好局面。据业内人员预测，今后，衡阳的精品住宅的销售价格将达到2300元/m2到3000元/m2，中心商铺22000元/m2。北京、上海的房地产价

32、格波及到了衡阳，衡阳的水涨到衡山应为时不远。该项目的销售价格经过充分的市场调查和经济效益分析，住宅均价定为1680元/m2，商业门面售价按3880元/m2，车库按1480元/m2的价格销售。4.6建设规模根据市场预测和场地的实际情况，本项目拟建建筑总面积：63000m2，其中住宅建筑面积54083m2，全部系小高层电梯房，共计338户，小区主力户型为三室两厅、四室两厅，面积134158 m2，采用单梯肆户式，层高3.0 m，车库4519 m2，南北向通透，房型功能区分明确，套型使用效率较高，日照采光优势明显等；商业步行街铺面建筑面积4398 m2，沿街独立商铺，框架结构，层高6m，面积4015

33、0m2左右，可自由分割组合，能够适合不同层次的客户群体的需求。第五章 建设方案5.1 规划目标该项目是湖南省金贝尔投资建设的高档商住小区，为满足人民生活水平不断提高的需要，该项目将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境，完善的配套服务设施，丰富的历史文化内涵的二十一世纪的新型建筑，规划中力求环境效益、经济效益达到有机统一，达到小康住宅的标准。（1）扩大集中绿地面积，增强景观设计意识，充分尊重地形地貌，体现地方文化内涵。院落空间环境组织及其建筑风貌反映江南文化之特色。（2）以人为核心，一切从居住者的生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据，合理组织住宅套型平面，住宅设计达到四明，突出起居厅为

34、主的设计原则。厨、厕设施标准化，集中管井，力求达到居住性、舒适性和安全性的要求。（3）广泛应用新材料，新产品、新技术，改善居住功能，提高节能、节地和节材的综合经济效益和社会效益。（4）加强物业管理的设施建设，提高物业管理水平，在规划的设计中，提前进入物业管理，提供菜单式平面设计，便于二次装饰的实施。（5）考虑小区管理智能化。5.3 规划的原则本规划设计以“时代特色和地方性居住环境”为主题，以二十一世纪初叶的居住水准为目标，积极采用新观念、新产品和新技术，在兼顾环境质量和社会经济效益的同时，力求创造适合地方性的、舒适、安全、优美、方便的居住环境，促进该地区住房建设的整体发展。本规划思想总结归纳以

35、下三条指导原则：（1）该项目是一个尊重地方文化和塑造社区文化的宜居住性综合住宅项目。充分考虑该地区和周围环境特点，围绕清凉港的水系做整个小区的景观视线走廊，建筑风格充分体现时代特色和地域风貌；引导社区文化的形式，塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的、并为居民认同的居住社区。（2）该项目是一个与自然和谐的“绿色”商住小区；规划与住宅设计处理好自然的山水和树木的关系，注重利用自然资源和条件，将清凉港的水系延伸引入小区，并减少对生态影响。重视地方气候条件和景观因素。（3）该项目是一个重视人际交流的家园性商住楼；合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。通过景观设计为居住都创造宜人的空间

36、环境，为人际交流提供多样的空间。5.4总平面设计建筑与基地的关系：在处理基地与建筑的关系上，首先为保持与城市周边环境交通顺畅，建筑西面为衡山大道，建筑后退基地红线5m，减轻城市主干道的压力，主楼后退8m，高层在衡山大道南面的主入口处退让出一个商业广场，设置了旱地喷泉，创造了丰富的街道景观，同时也留出足够的停车位置，满足现代生活需要。南面后退用地控制线10m，与用地周边建筑共同围合成绿地庭园空间，通过花草树木等的植栽、休闲设施的设计，创造了宜人的居住环境，同时也形成自身良好的消防环道。其次，为保证建筑良好的通风、采光环境，按照衡阳市政府颁布的规划行政技术准则，严格控制日照间距，以保证户户有良好的

37、通风与采光环境。出入口布局：为使交通流线清晰，方便管理，选择将公用商业建筑出入口设于建筑西面衡山大道，形成人流集中的公共广场空间，住宅人流出入口设在南侧，临清凉港，与商业广场相连，与车流出入口完全分隔，形成了秩序分明的入口空间，方便将来住宅楼出入口直接与绿化庭院空间相联；地下车库出入口布置在相对比较宽的东面小巷。基地北面设4米宽消防通道，尽头设计回车场，沿路设计部分草式临时停车位，基地四周设计4个室外消防栓，建筑东、南、西面均可作为消防登高面。第六章 供配电6.1用电指标（1）普通单元住宅用电指标6KW/户；（2）公共建筑用电指标60KW/户；（3）规划1个10KV箱式变电站，变电站装机容量为

38、500KVA。6.2变配电系统由城市主干道引入10KV高压电源（双路独立）电缆埋设至变电站，由变电站至各栋住宅楼内配电箱采用直埋方式，电源线为三相五线制，供电系统为T/VS系统。单元住宅楼采用单相供电。6.3弱电工程内设二个光端机站，位于公共建筑一层，面积不小于22平方米，城市有线广播电视光缆管道敷设引到光端机站。由光端机站引出支干线至住宅楼内放大器箱，每个放大器所服务用户60户。第七章 给排水7.1 给水（1）用水市政给水管网供给，使主干道与市政管线连成环网，以保证供水安全性。（2）规划用水居民：用水人口1352人（338户，每户按4人计）用水标准：250升/人日公建：按居民用水量的20%计

39、。绿化：按用水标准3.00升/平方米2次/日道路：按用水标准1.5升/平方米2次/日未预见用水量管网漏失量按最高日水量的15%计。7.2 排水排水系统采用雨水、污水分流制。污水经沉淀后排入载流干渠到污水处理场处理、排放。雨水利用地形就近排入自然水体。7.3消防用水消防用量按小区内消防用水量最大的一栋建筑物计算，室外消火栓用水量为25L/s，室内消火栓用水量为20L/s。室外消防给水管接自市政供水管网，共设两个引入管，并在小区内布置成环状管网，为满足多层住宅室内消防用水量和水压的要求，在小区中心结合中央水系设置集中消防水池。室外消火栓系统为低压制，与生活给水系统合用。在室外环状给水管网上设置室外

40、消火栓，室外消火栓沿小区道路均匀布置，并保证室外消火栓之间的间距不大于120m，距建筑物外墙的距离不小于5m，不大于40m，距路边的距离不大于2m。第八章 节 能8.1 总则我国建筑用能已超过全国能源消费总量的1/4，并将随着人民生活水平的提高逐步增加到1/3以上。公共建筑用能数量巨大，浪费严重。实施公共建筑节能，有利于改善公共建筑的热环境，提高暖通空调系统的能源利用效率，从根本上扭转公共建筑用能严重浪费的状况，为实现国家节约能源和保护环境的战略，贯彻有关政策和法规作出贡献。目前，我国已经编制了北方严寒和寒冷地区、中部夏热冬冷地区和南方夏热冬暖地区的居住建筑节能设计标准，既室内环境节能设计计算

41、参数，建筑与建筑热工设计，采暖、通风和空气调节节能设计等，并已先后发布实施。以适应节能工作不断进展的需要。总体建筑布局建筑的总体布局决定了建筑的朝向，并与基地的通风和热环境状况密切相关。因此，适应气候的总体布局是建筑节能的起点。.1 疏导基地和建筑群体通风在规划设计中，合理、高效地利用自然通风是节能设计的一个重要手段。衡阳的夏季主导风向为南北向，为减少夏季空调运行时间和保证不使用空调季节室内的热舒适性，在群体空间布局上采用前后错列、斜列、前疏后密等方式以疏导气流，并使建筑物处于周围建筑物的气流漩涡区以外。.2 选择夏季热辐射强度较低的朝向太阳辐射热对建筑能耗影响很大，根据太阳高度角方位角的变化

42、规律，建筑南向夏季可减少太阳辐射得热，冬季可增加太阳辐射得热，是最有利的建筑朝向。.3 创造节能环境当前，环境设计已成为居住区规划设计中重要的一环。创造对节能有利的微气候条件对建筑节能也非常重要。具体措施有：(1)增加绿化种植面积，考虑地面绿化、屋顶绿化、墙面垂直绿化和阳台绿化的整体结合，有效调节环境温度。(2)减少硬质铺地，采用生态铺地设计，使场地具有可呼吸的特性。(3)采用高大落叶乔木，遮挡阳光辐射，疏导通风。单体设计.1 非空调期技术(1)采用南北通透户型，并保持适度进深（14米左右）。由于衡阳市节能规范未对体型系数及窗地比作出限制，可利用这一有利条件，通过建筑物一定的凹凸引导自然通风，

43、争取更多的开启通风面。作为建筑平面在实际选择时是多变的，所考虑的制约因素来自众多的方面，以室外风流对建筑平面的影响而言，通过对典型平面的讨论，在衡阳地区，建筑物所处气候区以夏季防热为主要目标时，宜采取将建筑复杂平面内的最长线（一般为对角连线）与夏季主导风向相垂直布局，以争取建筑尽量大的吸风面。(2)南北向房间门窗相互对应，避免气流转折，保证水平通风的通畅均匀（见对流窗位置与通风示意图）。(3)适当扩大阳台（露台）空间尺度，有利于房间的遮阳、通风和散热。.2 空调期技术(1)当建筑外窗玻璃的夏季太阳辐射透过率小于或等于0.3时可不采用外窗遮阳。低辐射玻璃（Low-e玻璃）的太阳辐射透过率可以低到

44、0.3，这时可不需再设窗户外遮阳。但低辐射玻璃同时阻挡了冬季通过玻璃窗进入室内太阳辐射热，不利于冬季太阳能利用，并且对室内的自然采光有负面影响。(2)设置窗户外遮阳是减少太阳辐射热进入室内、降低外窗太阳季通过玻璃窗进入室内太阳辐射热，不利于冬季太阳能利用，并且对室内的自然采光有负面影响。表皮节能措施表皮概念的物质实体同建筑围护体系是一致的，但它赋予了建筑物有机生命的内容，为围护体系的设计开启了新的视野，表皮节能技术是当前国内外建筑节能技术研究的重点之一。节能规范对围护结构各部分的传热系数和热惰性指标作出了明确的规定:.1 外墙节能以下列出符合规范要求的几种外墙材料构造及热工性能：.2 屋顶节能

45、改善屋顶的节能效果，可以采用聚苯乙烯泡沫塑料等材料做屋顶保温层，降低屋面K值，造价不会成比例增加，是经济合理的节能手段。具体构造层次可设计如下：屋面面层；40厚C20配筋细石混凝土；40厚挤塑泡沫保温隔热板；防水层；找平层；找坡层；结构层。.3 外窗节能门窗是建筑表皮的重要组成部分，是通风气流的出入口、建筑的采光口。也是表皮中能耗最大的部分。因此，它是节能设计的重点之一。外窗节能应包括如下三个方面：(1)降低外窗的传热系数，减少因室内外温差产生的传热。减少外窗的温差传热，应采用热阻大的玻璃、窗框和窗扇材料以及它们之间能满足传热系数指标要求的良好组合。(2)降低窗玻璃的遮阳系数或窗户的综合遮阳系

46、数，减少夏季透过窗户进入室内的太阳辐射热。(3)提高外窗的气密性，减少外窗的空气渗透量。.4 立体绿化(1)屋顶绿化：屋顶绿化具有良好的保温隔热效果，并能为居住者提供户外活动和交往的空间。具体构造层次可设计为（由下至上）：钢筋混凝土屋面板；2mm厚SBS改性沥青防水卷材（或其它防水材料）；40厚C20细石混凝土内配4200双向；5080厚排水层（1532陶粒或卵石）；聚酯无纺布滤水层（120g/m）四周上翻100；300厚种植土，底部设301500泄水孔（刚性防水层上）。(2)西墙绿化：通常的西墙绿化就是简单的在西墙上种植攀缘植物，遮挡阳光直射墙面，并通过叶面蒸发带走一部分能量，但它减弱了墙体

47、自身的散热性能。可在西墙设计由柱子和圈梁组成的构架，并设置种植槽和集中喷灌系统，在绿化和墙面间形成了300mm宽间层。这样，当植物垂吊在构架上时，构架与墙面之间的间层就形成了良好的通风井，从而加强了西墙的散热性能，同时也遮挡了阳光直射。(3)阳台绿化：阳台绿化是立体绿化系统中重要的一环，相对墙面绿化而言，它的实现和管理都较为容易。具体做法是在阳台外沿设宽300mm400mm、深200mm300mm花槽，可由住户自行种植或放置花盆。应注意的是：要注意住户操作时的安全方便及组织好花槽排水。 7.3.5 建筑与建筑热工7.3.5.1 一般规定建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，

48、利用夏季自然通风。建筑的主朝向宜选择本地区最佳朝向或接近最佳朝向。7.3.5.2 围护结构热工项目设计时应先计算参照建筑在规定条件下的全年采暖和空气调节能耗，然后计算所设计建筑在相同条件下的全年采暖和空气调节能耗，当所设计建筑的采暖和空气调节能耗不大于参照建筑的采暖和空气调节能耗时，判定围护结构的总体热工性能符合节能要求。当所设计建筑的采暖和空气调节能耗大于参照建筑的采暖和空气调节能耗时，应调整设计参数重新计算，直至所设计建筑的采暖和空气调节能耗不大于参照建筑的采暖和空气调节能耗。7.3.6 其他节能措施本项目建成后，主要能源消耗为电能，节能措施：(1)完善制度，加强管理，建立节约能源的管理办

49、法。(2)配变电室尽量位于负荷中心，采用节能型变压器。(3)采用低压电容器补偿，减少用电负荷。(4)照明采用高效灯具，走廊、过道采用声振式开关或延时开关。(5)供电设备采用节能安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。(6)绿地浇灌采用喷淋式节水阀门。(7)所有公共用水均采用节水阀门或有节水措施。(8)采暖、供电、供水系统均采用合理的输运工艺，尽可能降低途中损耗。第九章 消 防本项目按建筑防火设计规范要求进行设计，采取以下消防措施。总平面布置结合县城规划，按国家现行设计规范要求，建筑物周边留设环形道路、留出防火间距，消防通道，满足消防操作和人员疏通。单体建筑按土建、电气、给排水等国家、省、市颁布的

50、消防规范进行设计，设置必要的消防设施，包括消防用水池，消防泵房，疏散楼梯，通风系统，配备干粉，泡沫灭火器等。室外设置消防栓，消防用水管径为DN100mm，常压大于2.5公斤，保证其消防总用水量为150m3/次。配电室采用卤化烷消防。第十章 绿化与美化10.1 中心绿地 中心绿地结合树木、中心花园、步行水景轴、会所等的布置，通过种植、造景与利用水资源相结合的方式，营造步移景异和动静结合的环境，延续步行大道的林荫绿带，构造出多层次的人流活动空间体系，使中心绿地成为人们交往、交流的理想场所。营造“日出有清荫，月照有清影，风过有清声，雨来有清韵”的意境。10.2 院落绿地 院落绿地以花卉、草坪、乔木以

51、及具有造景功能的灌木灵活搭配，形成清新、爽朗的绿化空间效果。此外，空间绿地还可以布置健身器材和儿童游乐设施等，使之成为小区第二层次的公共活动空间。10.3 垂直绿化 为了加强小区景观和美化建筑，运用墙面垂直绿化和屋顶花园的设计手法，既起到隔音效果，又能减少外墙吸热，保护外墙墙面，美化城市环境。10.4 行道树 小区主要道路两侧种植行道树，行道树选择应在满足功能要求的前提下，尽量以乡土树种为主，如香樟、桂花、广玉兰等树种。第十一章 项目招标为了确保工程建设项目质量，提高投资的使用效果，规范招标投标活动，加强对建设项目的监督管理，根据2001年6月18日国家计委发布的工程建设项目可行性研究报告增加

52、招标内容和核准招标事宜暂行规定（第9号令）的要求，特编制本章节。11.1招标的依据(1)中华人民共和国招标投标法；(2)国家计委第3号令工程建设项目招标范围和规模标准的规定；(3)国家计委第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定；(4)湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法；(5)衡阳市人民政府关于进一步规范我市招标投标工作的若干意见。11.2项目招标的类别为了实施中华人民共和国招标投标法，湖南省人大制定了湖南省实施办法、办法就工程建设项目招标范围和规模标准做了明确的规定。本项目属于办法中第十一条“总投资在一千万元人民币以上”的规模标准，因此，属于必须进行招标的项目类

53、别。11.3 招标范围、形式(1)招标范围项目的勘察、设计、建筑工程、监理进行全部招标：安装工程、设备及重要材料采购进行部分招标。(2)招标的组织形式自行招标(3)招标方式邀请招标11.4 项目招标情况的说明本项目的部分设备、重要材料单项的价格数额不大，而且在市场上可以自由采购；部分设备建设单位可以自行安装，故不进行招标。项目招标的基本情况详见表11-1：招标基本情况表。招 标 基 本 情 况 表表11-1 项目招 标 范 围招标组织形式招 标 方 式不采用招标方式备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明：项目的部分设备，重要材

54、料单项的价格数额不大，而且在市场上可以自由采购，部分设备我单位可自行安装，故不进行招标。 建设单位盖章 年 月 日第十二章 项目建设进度本项目总投资3880万元，计划2006年7月至2008年6月完成，项目各项进度详见表12-1。项目建设进度表表12-1 日 期项 目20072008789101112123456规划设计土地征购三通一平项目招标土建工程道路硬化绿化验收第十三章 投资估算与资金筹措13.1 投资估算的方法和依据(1)本项目的新建建筑和构筑物，根据其建筑面积、结构特点，参照同类建筑、构筑物造价及衡东县的造价水平，套用湖南省建筑工程概算定额计算。(2)设备安装工程费，等于设备原价乘以

55、设备安装费率。设备费率按全国统一安装工程预算定额湖南省估价表的计算办法和费率计算。(3)土地征购费包括土地购置费和拆迁安置费，按摘牌价和县政府的测算计算，报建费、建设单位管理费、建设工程监理费、勘察设计费、销售费用、配套建设费按公司近两年来的实际支出进行估算（详见投资估算表13-1）。(4)预备费用由基本预备费用和涨价预备金组成。预备费用按开发建设投资的4%估算。13.1 投资估算本项目建设总投资3880万元。其中：工程费用2802万元，其它费用929万元，预备费用149万元。详见项目工程投资估算表13-1。13.2 资金筹措本项目总投资3880万元，资金来源为业主全部自筹。工程投资估算表表1

56、3-1 单位：万元序号项 目 名 称单位数 量单价（元）合计（万元）备 注一工程费用280272.221总建筑面积M2319262349其中：住宅楼M2290707002035车库M2285611003142供水和供电853道路工程504管网工程755电讯、智能化系统406电梯购置及安装907绿化338消防80二其它费用92923.941土地征购费亩8.6820万元1742三通一平483规划设计费424监理费265报建费639三预备费用1493.841基本预备费972涨价预备金52合计总投资3880第十四章 经济评价14.1 经济评价说明（1）本经济评价参照国家计委和建设部发布的建设项目经济评

57、价方法与参数（第三版）的有关原则和方法，对投入产出项目进行财务评价。（2）所得税率根据财政部中华人民共和国企业所得税暂行条例执行，本项目应纳所得税额为年利润的25。（3）盈余公积金按税后利润的10%提取。（4）本项目的计算期为3年。14.2 基础数据（1）销售收入和销售税金及附加本项目工程设计建筑面积31926平方米，其中，高层住宅楼29070平方米，车库2856平方米。本项目建筑面积拟按全部出售方式。根据本项目市场定位，预计本项目营业用房出售总收入为5513.1万元，其中：车库：2856平方米2000元/平方米571.2万元高层住宅楼：29070平方米1700元/平方米4941.9万元各年度

58、销售情况详见表14-1。各年度销售收入测算表表14-1 单位：万元 收入项目总收入分年度销售收入2008（30）2009（50）2010（20）车库571.2171.36285.6114.24高层住宅楼4941.91482.572470.95988.38合 计5513.11653.932756.551102.62根据中华人民共和国营业税暂行条例，本项目征收营业税、税率为5%。城建税按营业税的7%征收，教育费附加按营业税的3%征收。营业收入和营业税金及附加测算情况详见附表1。（2）资金筹措及投入计划本项目总投资3880万元，计划2008年投入2420万元，2009年投入1460万元，资金来源主要

59、由自有资金、银行贷款构成，资金使用计划详见表14-2。资金筹措与建设投资计划表表14-2 单位：万元序号项 目200820092010总计一资金筹措2420146038801自有资金2420146038802贷款二建设投资2420146038801工程费用1681112128022其他费用6502799293预备费用8960149（3）总成本费用本项目的总成本费用主要由土地费用如：城市配套费，拆迁安置补偿费等；前期工程费用，如：规划勘察设计费，可行性研究咨询费，各项规费等；房屋开发费如：建安工程费，附属工程费，室外工程费等；其他费用如：临时用地费，临时建设费，施工预算费，标底编制费，工程合同预算（或标底审查费），招标管理费，合同公证费，施工执照费，工程质量监督费，工程监理费，竣工图编制费，保险费等；销售费用，管理费用，财务费用及车库管理费用等构成。计算期内各项费用的构成详见附表2。（4）利润估算