绿城温州峰汇项目可行性报告最终版

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1、绿城温州峰汇投资可行性报告投资商：广西中天鸿安投资管理绿城温州峰汇 项目前期运作投资可行性报告目 录第一部分 项目总论第二部分 项目市场投资环境和市场研究第三部分 项目地块SWOT分析与应用第四部分 项目定位及项目评估第五部分 户型进行评价与选择第六部分 项目的价格定位 第七部分 项目建成后的社会效益分析第八部分 投资估算及资金筹措计划第九部分 综合评价及建议第一部分 项目总论一、项目建设大体的概况 （一）开发建设项目前言本项目紧接星光大道直通邕江大桥、桃源大桥、北大桥、东接凌铁大桥、白沙大桥直达CBD，西接永和大桥直通南宁火车站，距南宁国际机场20公里，南宁火车站6公里，交通运输通畅便利。就

2、本案所处区域来说，江南区位于南宁市邕江南岸，是发展现代物流业、都市型工业、休闲娱乐业、房地产业的良好场所。随着大南宁的形成和中国东盟自由贸易区形成，江南区已成为南宁市新的投资热土。作为南宁现代物流的集散地，江南区成为新的商业形态发展的新宝地。而我们的项目定位直接成为一个桥梁性连接作用之一，同时项目将打造大市场，大趋势目标，为南宁市以及江南区树立一个标志性的商业地产雄风目标。（二）建设项目基本概况（1） 项目名称： 绿城温州峰汇（暂定） （2） 建设地点： 南宁市江南区福建路23#（3） 投资商：广西中天鸿安投资管理（三）项目建设规模与内容表：1-1-1 【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标

3、建设地点南宁市江南区福建路规划总用地面积实际用地面积19126.43总建筑面积116315.06建筑占地面积7769.17综合容积率4.99建筑密度40.67绿地率35.5住宅面积25245.6商业面积31076.68公寓面积39039.66居住总户数1085地上停车位200辆地下停车位570辆二、项目可行性研究结论（一）房地产市场预测08年由于市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度的萎缩，市场呈现了明显的供过于求状况，当年住宅新增供应量与住宅销售量之比为1.4：1.0，在经济形势逆转和市场销量下降的大背景下，南宁房地产企业放慢了开发速度，推迟了入市节奏，导致了09年12月新增供应量同比、环比

4、均出现了大幅下降，在住宅销量回升下，住宅销售量比新增供应量多出36.41万,市场的存量消化特征明显，这也将成为2009年南宁楼市的主要特征。考虑到的市场需求短期内难以恢复，09年南宁普通住宅的新开工面积与竣工面积将保持在较低的水平，南宁普通住宅新增供应也难以实现较大的增长，按照1-2月份的趋势，甚至可能出现负增长，而市场成交在促销和政策利好刺激下则可能保持平稳增长，市场供过于求的状况可能缓解。存量去化的市场特征也决定了住宅价格将维持在现有水平上震荡并在存量大部分去化后缓慢上行。（二）项目建设开工进度项目计划于2009年10月份底开工建设，预计2012年交付使用。（三）投资估算和资金筹措（1）投

5、资估算表1-1-2 【项目总投资估算表】序号项目数量金额(元)备注A1项目取得证费76，289，552A2前期工程规费13,696,715.74A3营销费用10,850,871.17A4前期基础设施费10,329,922.28A5工程造价费258，693，132A6税费27，089，895.73合 计396，950，088.92（2）资金筹措表1-1-3 【项目资金筹措表】序号筹措资金来源筹措资金数额(元)筹措资金比例(%)1自有资金300，000，0002银行贷款3销售回款4项目总投资396，950，088.92（四）项目财务和经济评价表1-1-4 【财务经济评价表】序号财务与经济评价指标数

6、值（元、85%）1项目总投资396，950，088.922税后财务净现值155,135,982.92（五）项目销售模式与合作方式项目采用反租式销售、一次性销售及租赁。（六）项目综合评价结论项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分 市场投资环境和市场研究一、本市城市概况（一）本市基本概况新中国成立后，南宁城市人口迅速增加。19492005年，南宁中心城区人口由9万多人增加到160万人左右。1949年，南宁城市人口9万多人。2005年，包括新划入的良庆区、邕宁区大沙田、蒲庙在内，建成区常住人口约160万人。五十多年来，南宁城市人口增长了约17倍，平均每年

7、增加约2.7万人。另外可供参考的资料是，2005年6月底，全市常住人口685.02万人，其中市区常住人口275.62万人；全市户籍人口650.19万人，其中市区户籍人口243.75万人。2005年末，全市户籍人口659.54万人，比上年增加10.69万人，增长1.65%；其中市区户籍人口249.67万人，增加5.72万人，增长2.34%。其中值得注意的是，2005年仅仅半年时间，全市户籍人口就增加了9.35万人。 其次分阶段看，上世纪前五十年，南宁城市人口也就几万上下，最多的时候也不过10万人左右，增长十分缓慢。新中国成立后至今的五十多年，南宁城市人口由9万多人增加到160多万人，呈现出跨越式

8、增长的态势。其中，19491985年，南宁城市人口由9万多人增加到约60万人，用了三十多年，增长了5倍多，平均每年增加约1.42万人；19852005年，南宁城市人口由60万人左右增加到160万人左右，用了20年，增长了约1.7倍，平均每年增加约5万人。特别值得注意的是，最近十多年南宁城市人口急剧增加，平均每年增加六七万人。近20年来，南宁经济和城市建设加快发展，城市人口相应地也在加快增加。指标2005年2006年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2020年全市常住人 口695704741751761771781791845其中城镇常住人口26726733535036

9、6382399417508其中农村常住人口428437406401395389382374337全市户籍人口659.54668704713722732741751801户籍非农业人口178180205211217224230237271其中户籍农业人口482486499502505508511514530建成区 常住人口160166190198206214222230280建成区户籍人口110 以上数据来自南宁经济信息中心（二）本市经济概况2008年南宁全市GDP突破首次1300亿，达1316.21亿元，增长14.5%，自2002年以来连续7年保持了两位数的增长。其中，第一产业增加值203.1

10、9亿元，增长5.3 %；第二产业增加值456.12亿元，增长14.8%；第三产业增加值656.90亿元，增长17.1%。 另据了解，2008年南宁财政收入实现191.17亿元，增长26.74%，其中一般预算收入92.88亿元，增长32.4%。2008年末，全市金融机构存款余额2320.48亿元，比年初增长23.99 %，其中城乡居民储蓄888.65亿元，比年初增长24.27 %。金融机构贷款余额2316.63亿元，比年初增长21.84 %。 全市2008年工业企业总产值首次突破千亿元大关，达1040亿元，同比增长25.3%，其中规模以上工业完成总产值850亿元，同比增长26.5%；产值超亿元工

11、业企业185家，同比增加30家，亿元企业共完成工业总产值596亿元，产值占规模以上工业企业产值70%，亿元工业企业总数继续稳居全区首位。（三）本市城市建设概况南宁市综合发展空间战略规划是根据南宁市委、市政府指示，由南宁市规划局于年月委托上海同济城市规划设计研究院，联合复旦大学、华东师范大学共同编制的。去年月份开展了南宁市综合发展空间战略规划纲要草案的评审和研讨会，月份进行了有关规划纲要评审会。规划由四个层面共六个篇章组成：最上层为“战略篇”，旨在确立总的战略目标和原则，是创建南宁新型城市空间结构的方向和策略；中间层面是在总原则指导下，按照研究的侧重及专题的特性划为“发展篇”、“保护篇”、和“基

12、础篇”三个篇章，从社会、经济、旅游的发展，到自然生态环境和历史文化环境的保护以及交通系统、能源系统等基础设施的配套，该研究层面从城市发展的各个角度探讨了南宁的未来，是创建新南宁的基础；然后是城市空间形态和结构规划，归纳为“空间篇”，该篇描绘了新南宁的基本框架和空间组织原则，为适应南宁未来的跨越发展提供了宽阔的舞台；最后是“实施篇”，该篇从战术层面探讨了近期建设的重点和实施战略规划的政策与措施。二、本市房地产市场综述（一）本市房地产市场情况1、南宁房地产开发投资情况（1） 房地产行业景气下降，开发投资增长趋缓。（2） 受宏观调控趋紧、房地产市场恶化影响， 08年南宁市房地产投资增速明显下滑，全年

13、完成房地产投资199.30亿元，同比增长6.32，与07年房地产投资34.79的增长速度有较大的滑坡，但依然保持了正的增长。同期，南宁全市商品房施工面积、竣工面积增速分别从2007年的20.81、15.56以上回落至3.48和4，这反映出南宁房地产行业发展趋于放缓。2008年南宁房地产行业运行主要指标一览项目总额同比增减房地产投资额(亿元)199.306.32土地购置面积(亩)1734.29-51.43土地成交价款（亿元）16.31-63.81 商品房施工面积（万）2190.073.48商品房竣工面积(万)436.574商品房销售面积(万)363.85-36.54商品房空置面积(万)76.86

14、22.12注：以上数据来源于南宁市统计局2008年南宁市国民经济和社会发展统计公报（3） 土地交易市场冷清，成交量大幅下滑。在整体市场不景气下，08年南宁市土地市场成交冷清，土地成交宗数、面积、金额均出现大幅下滑。2008年南宁土地总成交17宗，同比减少39.29，成交面积1743.29亩，同比下降51.43，成交总金额16.31亿元，下降了63.81，南宁土地成交量的下降，短期内打击了房地产市场信心，长期则有利于改善商品房市场供求状况。（4） 商品房销售下降，空置面积提高。08年南宁全市商品房销售面积363.85万，与2007年相比下降36.54，商品房空置面积76.86万，同比上升了22.

15、12。在整体环境恶化下，08年南宁商品房市场销售萎缩较为明显。2、南宁市市场供求情况1、南宁普通住宅市场供求状况（1）普通住宅市场供应状况 08年普通住宅供应总量新增供应逆市增长8.38。08年南宁房地产市场新增供应量累计为638.63万，其中住宅新增供应面积516.80万，与07年全市住宅新增住宅面积相比，增长8.38。南宁08年全市商品房市场供应增长相对平缓。 08年普通住宅供应区域结构青秀区占比超全市六成。在南宁08年新增住宅供应面积中，青秀区位居南宁各区之首，新增供应面积累计421.03万，占比达65.93，月均供应约35.09万，比上年增长了18.48；西乡塘区累计新增供应96.41

16、万，占比约15.10；江南区住宅新增供应累计58.64万，占比约9.18；兴宁、良庆和邕宁区合计占9.79。08年南宁新增住宅供应面积的区域结构分布，反映出青秀区为南宁市房地产市场竞争最为激烈的区域。 受市场低迷因素影响，09年1-2月南宁市普通住宅供应大幅下滑。1-2月份，南宁新增商品房供应面积9.16万，其中住宅新增供应面积为8.25万，同比下降82.06，住宅新增供应区域主要集中于青秀区（490套）、江南区（203套）和西乡塘区（108套）。（2）普通住宅市场成交状况 成交总量：08年成交量降幅超3成，岁末市场趋于回暖。在房地产宏观调控和全球金融危机的双重影响下，南宁商品房成交出现明显萎

17、缩，全年普通住宅成交35040套，与07年比下降了35.40，累计成交面积363.85，同比下降了36.54。从08-09年各月住宅成交数据来看，在市场成交震荡回落之后，南宁商品房市场自08年10月份开始反弹，交易量明显回升，月住宅成交套数至12月由10月低谷的1944套攀升至4232套的水平，为全年次高，仅低于1月份的住宅成交量。在政府政策刺激和房地产企业让利促销下，南宁房地产市场出现了阶段性回暖。09年12月份，南宁商品房市场延续了这种回暖趋势，2月份共成交住宅2518套，环比、同比分别增长了42.10和34.44。 成交价格：08年涨幅趋缓，09年略有回调。08年南宁市普通商品住宅成交均

18、价为3879元/，与上年相比上涨20.15，涨幅有所减缓。从单月的成交价格走势来看，南宁08年各月住宅成交均价均呈现同比上涨趋势，但涨速趋缓。受众多楼盘促销力度加大影响，2009年2月，南宁市普通住宅住宅均价出现了首次下降，同比下降了8.15。20072008年南宁主要城区普通住宅成交一览 单位：套区域/年份2007年占比2008年占比增减青秀区2796651.561656347.27-4.29西乡塘区885916.33704620.113.78江南区840915.50653718.663.15兴宁区52439.6734339.800.13良庆区37676.9413843.95%-2.99%邕

19、宁区00770.22%0.22%合计5424410035040100 区域结构分布：青秀区占08年南宁普通住宅成交的近5成。在08年南宁各城区中，青秀区普通住宅成交16563套，占比约47.27，占比降幅4.29%,江南区普通住宅成交6537套，占18.66，占比增幅3.15；西乡塘区共成交普通住宅7046套，占20.11，兴宁、良庆和邕宁区合计共成交普通住宅4894套，占13.97。09年12月，南宁普通住宅成交区域分布仍以青秀区、西乡塘区和江南区为主导。 户型结构分布：三房、两房为市场需求主要户型。在08年南宁普通住宅成交中，三房户型累计成交15255套，占南宁普通住宅总成交的43.54，

20、其中面积在120144的中等三房累计成交6564套，占成交量的18.73；以7590面积区间为主的两房户型成交9355套，占26.70；4575面积区间为主的一房户型累计成交3795套，占10.83；其他户型均低于3500套，合计占比不足10。两、三房户型成交占比超过70，说明中等户型产品为08年南宁市场需求主流。 价格区间分布：中低价位住宅产品成交活跃。08年南宁普通住宅成交中，成交价格在3000元/以下的住宅为7896套，占比约22.53；其次为35004000元/、40004500元/价格区间的住宅产品，累计成交分别为6493套、5113套，占比分别为18.53和14.59；其他价格区间

21、的住宅产品成交较少（低于5000套），占比不足12。从整体价位上看，成交价格在4000元/以下的住宅产品占南宁普通住宅总成交的55.04，说明在市场低迷的08年，满足刚性需求的中低价位住宅是南宁普通住宅成交的主力。3、 南宁普通住宅市场未来走势分析08年由于市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度的萎缩，市场呈现了明显的供过于求状况，当年住宅新增供应量与住宅销售量之比为1.4：1.0，在经济形势逆转和市场销量下降的大背景下，南宁房地产企业放慢了开发速度，推迟了入市节奏，导致了09年12月新增供应量同比、环比均出现了大幅下降，在住宅销量回升下，住宅销售量比新增供应量多出36.41万,市场的存量消化

22、特征明显，这也将成为2009年南宁楼市的主要特征。考虑到的市场需求短期内难以恢复，09年南宁普通住宅的新开工面积与竣工面积将保持在较低的水平，南宁普通住宅新增供应也难以实现较大的增长，按照1-2月份的趋势，甚至可能出现负增长，而市场成交在促销和政策利好刺激下则可能保持平稳增长，市场供过于求的状况可能缓解。存量去化的市场特征也决定了住宅价格将维持在现有水平上震荡并在存量大部分去化后缓慢上行。2007-2009年南宁普通住宅供求对比状况2007年2008年2009年12月新增供应量（万）474.87516.88.25住宅销售量（万）573.36364.8544.664、市场总体预测08年以来，从政

23、府为抑制房地产市场泡沫而推行的一系列信贷收紧政策，到全球性金融危机爆发，再到政府扩大内需保增长战略调整后的一系列信贷放宽举措，房地产行业一直处于形势变化的风口浪尖。宏观环境的急剧变化迫使本行业在08年初进入了调整期，到目前为止，已历时一年。 在09年初，由于南宁市场商品房存量较为充足，市场观望情绪持续，在金融危机致使我国经济增速放缓的大背景下，上述情况的改变仍需要一定时间，因此，本年楼市将延续调整格局，并进入一轮深度调整期。 09年，在“保增长”这一首要经济工作任务面前，对房企适当放松银根，给予一定的贷款扶持，将成为中央政府保持行业稳定的重要举措，这意味着今年将有更多的利好政策出台刺激市场。但

24、在经济向下的背景下，居民收入涨幅趋缓，虽然国家财政、货币政策发生积极变化，但预计市场观望气氛仍将持续。另外，今年房地产市场供过于求的矛盾仍然突出。目前待售商品房空置面积至少需要一年的时间进行市场消化，此外南宁市将有已开工但未竣工的各类商品房将在今后两年投放市场。宏观形势的难以预料性及大量的库存，让各房企资金链愈发紧张。为加快存货周转解决融资困难，09年南宁市各楼盘将会加大市场放量，并会作出更大幅度的促销降价。结合种种正负面因素预计，09年南宁市房市延续调整格局的同时，房价将平稳下行，间有小幅回落，大幅度降价局面出现可能性较小。上半年的降价浪潮预计集中在5月房博会召开期间，届时优惠幅度最大，市场

25、放量依然会如往年一样剧增。 微观而言，南宁市各板块预计走势如下：大学路板块、城北板块房价均有较大下浮空间。前者由于08年均价涨势较快，09年市政规划重点将转移至五象新区，该区域这一方面优势或会减弱；后者毗邻市中心，生活配套资源齐全之余，居住环境较为杂乱，目前该片区均价涨至接近老城区板块。而城南板块（江南区）、老城区板块及凤岭板块均价下调空间较小。凤岭板块作为南宁市重点形象区，集合政治经济文化等多个领域的区位优势，地段升值潜力最大，且近期该板块销量回升势头最猛，均价位于新城区之后，相信未来降价可能性不大。城南板块目前均价已偏低，就其区域位置而言该价格已接近底线，该区域08年销售情况良好，销量仅次

26、于凤岭片区，可见其价格已得到市场认可。老城区板块由于土地资源的稀缺，生活配套设施最为完善，价格也不会出现较大波动。 09年，优质楼盘多集中于凤岭板块。由于进驻凤岭板块的房企实力雄厚，因此产品多具投资及居住价值。例如即将入市的中铁凤岭山语城，是世界500强企业中铁地产集团在南宁的开山之作，该项目定位为以高端纯正洋房为主导的西班牙风情园林社区，欧式纯正洋房的产品形态为南宁市住宅市场再添新品种。另有耀凯凤岭1号，利海亚洲国际等楼盘盘踞东盟商务区，其开发商实力亦不容小觑。第三部分 地块SWOT分析与应用一 、项目的SWOT矩阵分析优势（Strengths）劣势（Weakness）（1）项目处于繁华中心

27、，未来的发展必然极大提升周边地块的自然环境、人文环境；（2）项目将倚仗其独特的景观和良好的环境将构成一天然的生态城堡；（3）项目位于独特位置对提升项目的价值有不可限量的作用；（4）江南土地资源匮缺、土地核心地段的优势（1）项目周边目前没有成型，规划没有实施，地段环境尚未得到很好改善，影响项目在消费者心中的地位；（2）周边配套设施建设如：小区生活配套、小区市政配套等不足，将影响本项目的地段价值。（3）项目地处旧城区的工业区，附近工业工厂有南宁糖厂等工业基地，周边环境有污染情况，将会影响本项目的整体形象，对于本项目销售价格带来制约的因素。机会（Opportunities）威胁（Threats）（1

28、）市场需求仍呈刚性表现的基础（2）区域未来五年的良好发展态势。（1）南宁市区各版块竞争；（2）区域内项目供给量巨大，产品同质化程度高（3）政策打压，市场波动较大。（4）虽然目前南宁市房地产价格逐渐上升（但二手房成交率不理想），据预测明年南宁市房地产行业将有市无价。发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中就遵守原则。二、 项目SWOT策略应用（一）项目优势（Strengths）优势应用发挥优势： l 强化项目所处中心区的区位优势及项目发展前景； l 建设运营大概念，建立项目市场形象； l 通过产品创新突破，打造片区品质标杆，塑造独特个性。（二）项目劣势（Weakness） 劣势

29、应对l 科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；l 先进超前的产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质； l 发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活杂乱的劣势； l 积极参与周边城市市政建设，完善市政设施如：公园建设.公交系统设保障项目的外观形象以及品质，不影响项目形象。三、项目地块分析总评项目所处地块不远的未来周边将具有无比优越的交通地段和人文景观。按照南宁市城市总体规划及江南区规划，是集购物、休闲、娱乐、交通、文化、为一体的重要绿色发展轴，将给本项目带来巨大发展前景。随着新规划道路的建设、桥梁的开通，以

30、及规划逐渐完善，该地段的交通片利性，配套齐全将给本项目带来最具发展优势和核心竞争力，该区域也将成为商住新区，人居环境将得到进一步的改善和提升。第四部分 定位及项目评估结论一、名称定位根据南宁江南片区以及南宁地区，消费群体的消费心理倾向向往大城市生活；当地大部分消费者受大城市影响，且与周遍城市接触较多，喜欢“崇洋”。 许多人多都把温州人的生活和工作当做一种梦想，-“我们什么时候才能变成那样：所以本项目案名应比较洋气、海派，能体现当地目前阶段最高级别的住宅等级。（1）绿城温州峰汇 东盟国际家居建材市场释义：峰汇：峰汇指温州独有的【商业市场】、【产业】、【资金】汇聚在一起，来打造市场，物以类聚， 人

31、以群分，峰汇是一种傲人的生活，是一个纯高尚人士消费与居住的社区。间接表明了处于中央居住居的板块，又把楼盘形象提升到一定的高度。峰汇的前缀“温州”表明了楼盘所属的开发商，为楼盘推广和公司品牌的塑造作铺垫。该案名简洁明了，显得很有气度，意义深远悠长。二、目标定位例如上海的南京路，广州的上下九，北京的王府井等，项目最终目标是引领江南商业地产（本项目即将打造江南的“CBD”，联合10+1商业大道、五一路淡村商贸城、梦之岛江南店连接一起，形成引领江南核心商圈促进江南区发展的新势头，起到朝前独后的理念作用），树立行业风向标，成为集餐饮、娱乐、购物、批发、物流一站式购物的商业龙头。三、项目定位（一）项目整体

32、定位任何一个房地产项目，如果在开发初期没有一个明确的市场定位，那这一项目肯定不会取得成功。在市场经济的大背景下，市场营销必须贯彻项目运作的始终，市场需求什么就提供什么样的产品，而不再象计划经济时期那样，先有产品后有销售，先确定产品再开拓市场。因此，准确的项目定位来源于市场，其目的是为了在项目面市后能够产生预想的销售效果，缩短销售周期，减少在销售时造成人力、物力和时间的巨大浪费。根据以往研究的模型分析，结合项目实际，项目开发符合走中高档住宅产品的开发路线条件。项目品质将高于江南片区周边项目的品质楼盘，但价位属于中档次区间，以高性价比来提升项目在市场上的竞争力（二）项目功能定位 A.公寓定位：使用

33、率高且使用年限长。纯粹的商务写字楼使用率一般只有65%左右，但目前商务公寓的使用率大都可以做到75%到80%，这一优势令商务公寓在与写字楼的竞争中优势明显。更为重要的是，配备商务办公设施和服务的商务公寓，使用年限普遍比写字楼长2030年的寿命。总价不高且管理费低。由于户型面积小，意味着总价低、投入小，与写字楼比具有租价低、管理费低廉的优点。商居灵活多变。正是由于商住这种双重身份，使商务公寓具备了极强的生命力，可在写字楼和住宅两者之间相互切换，保证商务公寓具备了良好而稳定的投资价值。商务公寓户型创新引暴市场-办公在家Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效

34、果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 典型 LOFT的管道和水管都埋设在墙体内，通常没有外露的砖墙，即使有也只局限于不同功能区的一面或两面仿制外露砖墙。它打破了传统办公的呆板平面布局,灵活组合的空间结构，更加为第三产业类企业所倾慕,在总造价成本增加不多的情况下，为以后的租售取得优势,并且有利于价格的提升。B.商业物业定位定位假设是方商业定位假设假设方案介绍1江南家居市场打造江南区的一站式家居市场；引进与富安居相类似的家居建材市场；与江南区的柏图家居、都之都等家具市场形成呼应，打造江南区家具产业商圈，由江

35、南辐射南宁，由南宁辐射广西乃至东盟。建造有特色的东盟家具建材市场。2温州名购引进温州商业各类品牌，形成南宁温州名品市场。 是充分发挥在外温州人市场网络和温州产品两个优势，以民营企业为主体，通过政府组织引导，结成品牌集群，组成销售战略联盟，抱团拓市场，化个体优势为区域优势，推动温州区域品牌整体提升的一种商业模式。有三种创建方式：1,温州名购旗舰店。2,温州名品集成店。3,名品进名店。3温州财富中心广场引进知名餐馆、酒吧、精品服饰、快餐、娱乐、咖啡、茶艺，让成为江南最高水平的时尚、休闲娱乐文化中心。定位判断PBANDUAN是方商业定位假设判断分析项目评定1江南家居市场与江南区的柏图家居、都之都等家

36、具市场形成呼应，打造江南区家具产业商圈，由江南辐射南宁，由南宁辐射广西乃至东盟。建造有特色的东盟家具建材市场；进一步整合南宁家居建材市场规模，形成产业集群化、规模化销售；有地理优势、市场优势。南宁葫芦顶大桥开通，本项目与青秀区的琅东拉近了距离，促进客流量的增加与市场的占领，与此同时邕江一桥的修复将使兴宁区的顾客直接到达项目；定位可行2温州名购由行业龙头企业发挥自身营销网络优势，在已有的或延伸拓展的营销网络中，吸纳中小企业进入其营销链，通过项目开发商强力引导、行业集力推进、龙头企业积极带动，推进一批成长型企业和品牌进入行业龙头企业营销网络，实现营销网络资源共享和共同发展，同时树立江南商业地产的风

37、向标。有条件实施3温州财富中心广场竞争相对缓和；知名的娱乐休闲商家容易招商；能引导市场，带旺街区，提升临街铺面的价值，但是考虑到周边消费能力水品的程度，和辐射力此计划可以暂不予以讨论；一般定位讨论PBANDUAN（1）、从现状看:l 周边建材装饰类店铺林立,商业气氛比较浓。l 占据城市中心主干道，交通环境比较优越。l 配套完善，基本能满足人们的生活需求。(2)、从未来前景看：随着城市的发展规划：未来几年内地块未来将处于城市的中心地带之一。人们生活水平的提高，为更深档次类型的物业出现提供了前提。(3)地块价值点：商业前景、交通、完善的生活配套(4)项目地块优劣势分析：(5)、市场档次定位（三）项

38、目形象定位根据本项目地块基地特征，周边环境以及周边各类交付使用或在建楼盘的档次，参照目前已完成的项目初步规划方案和各项综合指标。我们为本项目的市场形象定位作以下概括：1、中心区域 2、当地高尚住宅区3、规模大，档次高 4、建筑风格经典5、景观设计独一无二 6、项目开发优势整合。（四）项目市场定位经过对市场状况的分析总结和预测，潜在价值的挖掘，核心价值的建立及目标客户群的定位，项目的开发主题也就呼之欲出，对此要解决两个问题：其一，项目应开发何种类型物业；其二，项目主题概念（项目的灵魂）的赋予。其中第二点为项目开发主题定位的重点所在。本案主题的提出，第一要形成楼盘独特的开发理念，树立楼盘在消费者心

39、目中独特而鲜明的形象。第二切合消费者心理为消费者营造理想的生活方式和居住环境，使消费者对楼盘理念和形象产生认同、欣赏、追捧，激发消费者的购买欲望，进而对楼盘产生归宿感，领域感和自豪感。第三考虑主题概念的可操作性，使主题概念在产品中得以充分贯彻和实现，进而融入到业主生活中的方方面面。第四，主题概念作为项目品牌基础、企业品牌基础的可延伸性。使本项目既能符合整个广西发展的定位，也能将项目本身提升到一个时代的标杆建筑的高度上进行营销，同时提炼客群的购买心理，激发其最主要的购买动机，配合营销使项目达到最大的溢价空间。二、项目目标客户定位（一）目标客户类型根据项目规模确定客户选择类型，然后按区域来找到项目

40、的客户群体，确定本项目的目标客户。按区域划分置业客户群一类客户项目所在区域周边居民、周边区客户、产业人士,投资客二类客户外在务工优秀人员三类客户其他区域客户、特殊用途置业人群第五部分 项目户型进行评价与选择(房地产价值工程原理-Value Engineering)一、项目评价工程原理及程序过程(一)项目价值工程定义及ACE分析着重于功能分析，力求用最低的寿命周期成本可靠地实现其必要功能的有组织的创造性活动。 (1)分析问题(Analyzing Problem) (2)综合研究(Comprehensive Study) (3)方案评价(Evaluating Schemes)二、户型、户型面积及其

41、比例：（1）总平建议：1、考虑到基地状况、条件、规模，选取相近似的楼盘作为参考。建议本项目要围绕在广西甚至东盟地区为形象名片为出发点。2、商辅进深与布局考虑到容积率等实际原因，商铺层高一层7米,二层至四层为4.8米，柱间距8*8，承重450kg/m2,扶手电梯、观光电梯、商场货梯（2吨/台，共两台）。（2）户型建议：根据市调情况，考虑到当地以及周边同类地县级市镇消费者购房习惯，结合地块总平分布，将户型设计建议调整如下：1、 建议公寓户型分布：优化户型设计，建议公寓为一梯四户，35-65左右，紧凑型一室一厅一卫或二室一厅一卫，2、 增加多层户型品种：主力户型为110-140左右。调整小区内部各组

42、团多层分布，形成户型分布均衡性。A、B、C、D组团，均布置85-90-110-120-130-140-150各类面积比例，各类形态户型，增加多样性与选择均衡性。3、商场面积分布：一层四层每层面积7769m2，共31076m2，商场定位参考的定位假设。以售代租的形式。第六部分 项目价格定位一、市场的依据根据2008年度与2009年度的数据分析得知，南宁市的二手房交易非常活跃，待售的存量房在不断的迅速增长，而需求量也在飞速增长；租赁市场也是非常的活跃，特别是相对繁华的地段房屋出租的频率非常快几乎是供不应求。虽然国家发改委在05年出台了一项政策，“6月1日起发生房产交易行为的，凡买自用单套将主面积在

43、144平米以下的普通住宅暂减半征收契税，144平米以上的单套住房契税为3。”受此影响房产交易一度出现恐慌状态，不少人预测房价会下跌，许多人持币观察。在6月以后144以上的房屋交易比上半年明显减少，144以上的存量房市场投放量明显下降。但市民在经过一段时间的观望后，对政策有了进一步的了解，目前已走出了恐慌，交易量稳中有升。与上海等长三角城市相比，南宁市房产交易泡沫成分相对较少，与国内多数省会城市比较南宁市的房价是相对较低的。南宁作为西南出海的重要通道以及东盟会议的永久地址，它的区位优势越来越明显，各类市场一派繁荣的景象，这势必将引来大量的外来企业入住南宁，同时南宁的外来人口将会迅速增长，那么对于

44、房产的需求将会不断增长，我们可以从近两个月一手市场的活跃气氛看出南宁市的供需比例相对持平，房价是稳中有升。2、市场价格所在区域内商业用房销售价格的情况调查项 目面积区间()房屋类型名 称 方 位 均 售 价 香格里拉星光大道550045-180高层商住 江南馨园星光大道500050-162高层 水岸都市星光大道 6500 86-132 高层八桂绿城.云顶印象壮锦大道450088-120高层中都.澳海蓝湾石柱岭4500116-195多层四季花都白沙大道4200138-189多层花样年华星光大道480089-164小高层龙光.普罗旺斯白沙大道450047-118高层、小高层新加坡城亭洪路南段430

45、0146-310高层3、市场预测（1）2010年销售价格预测根据对今年以来出台的房地产行业政策、南宁市场供需状况等方面情况调查表明，南宁地区房地产业发展前景看好，主要表现为：1、房价将持续稳中有升近几年，南宁商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。3、二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场

46、不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进南宁这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。5、房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。6、根据项目周边楼盘及南宁目前价格趋势，以及上述依据可以得出未来房价是属上升趋势。二、单价的确定价格策略： 在当前的市场经济中，任何商

47、品的销售都最为直接地与价格发生关系，而本项目的价格也是决定并取悦于消费者的关键因素，在对该区域商住价格的统计分析的基础，我们利用成本定价法、市场定位法、需求定价法、加权平均法和近期市场价格走势分析等手段。针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本项目做如下的价格定位。我们从楼盘加权定价法来进行楼盘预估定价采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业

48、线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的南宁市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在南宁市整体房地产市场上的客观合理价格。地 段A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。配 套A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、 邮电、公园绿地等方面综合评判。物业管理A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商

49、资质。建筑品质A.产品的设计；B.建筑的质量。项目规划A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。立面装饰A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人以良好的市场形象;C.立面所采用的材质开发商实力及信誉A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C.开发商的品牌；D.已开发的项目的市场情况户型设计A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。营销推广A.营销代理公司的有无；b.营销代理公司的品牌及实力；c.广告的发布情况停车位数量A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车的难易程度因此推断出以下未来销售均价预估价格序号项目销售区间均价备注1住宅5200元/2公寓

50、5500元/3商业 10800元/第七部分 项目建成后社会效益分析（一） 完善城市配套功能，形成区域CLD(中央生活区)本项目属于江南中心区,项目总建筑面积约 11多万平方米，定位成集住宅、商业、公寓于一体的综合型物业，对江南的发展城市功能的升级起到重大的推动作用。（二）改善城市次中心教育、商务、商业等配套功能本项目作为服务于江南片区的整个城市的综合体开发项目，必将改善江南片区中心的教育、商务、商业等服务配套功能，提升片区竞争力。（三）改善城市居住环境，为城市居民提供高品质生活本项目走中高档住宅产品的开发路线，打造中档价位、中高品质的综合型居住物业打造高性价比产品。项目总建筑面积约11多万平方

51、米，为江南大规模盘，建成后将为南宁市民和江南片区居民提供近安全、放心、舒适的居家住所，在一定程度上可进一步提升城市品位、优化城市区域功能、完善城市基础设施配套、实现区域土地增值、改善城市人居环境以及提高社区居民生活条件和质量。（四）提升片区景观价值，打造聚家具或购物配套休闲功能完善居住片区随着项目与周边商业的相结联，形成一定规划的商业结合体，该地块项目的启动，江南中心地带将逐渐建设成集观光、商业、居住于一体的适宜居住区，并将形成一条连续的通向10+1大道的景观长廊，从而提升片区景观价值，打造高尚配套完善的居住片区，为市民提供舒适而有品位的生活环境。第八部分 项目投资估算1 、 土地及相关成本地

52、价序号项目名称总建面成本/元单方成本取费标准1项目取得费用95361.94160，000，0002、前期工程规费前期工程规费报建费序号项目名称总建面成本单方成本取费标准1报建费116315.06估180，000元2招标费116315.0625,589.31元建安总价X13质检费116315.0676,767.94元建安总价X3合计282,357.25元规划管理费4规划管理费116315.0651.178.63元建安总价X25城市规划综合技术服务费116315.06139,578.08元1.2元/6人防建设费116315.061,163,150.6元10元/合计1,353,907.31元市政建设

53、费7卫生评价费116315.06348,945.18元3元/ M28城建配套费116315.067,676,793.96元建安总价X3%9垃圾处理费116315.06估30，000元3元/吨10噪声污染费116315.06估50，000元11发展水泥专项基金116315.06232，630.12元2元/12消防配套费116315.06348，945.18元3元/13教育基金116315.062,558,931.32元建安总价X1%14白蚁防治费116315.06232，630.12元2元/15墙改押金116315.06581,575.3元5元/合计12,060,451.18元以上前期工程规费总

54、计为：13,696,715.74元3、 前期营销费用营销费用报建费序号项目名称成本单方成本取费标准1广告推广费估为为1，000，000元2策划及代理费按销售额85%计算为9,850,871.17元总价X2%3合计10,850,871.17元4、 前期基础设施费前期基础设施费供水序号项目名称总建面成本单方成本取费标准1水增容116315.06估80，000元2水泵及稳压设备116315.06估80，000元3室外管网116315.06估50，000元合计210，000元供水供电有线4电贴116315.06估1，000，000元5变压器116315.06估1，200，000元3台（1200KVA）

55、40万元/台6高低压柜116315.063，000，000元7供水供电116315.062,907,876.5元25元/8有线116315.06930,520.488元/9燃气管道116315.06581,525.35元/合计9,619,922.28元排污保安10排污116315.06100，000元含排污费、化粪池及外网）11保安系统116315.06400，000元合计500，000元以上前期基础设施费总计：10,329,922.28元5、工程造价费工程造价费序号项目名称总建面成本单方成本取费标准1总建成本116315.06255，893，132元2200元/M(含绿化)合计255，893

56、，132元管理费用2管理费用116315.06800，000元4万/月3不可预见费116315.062，000，000元合计2，800，000元以上前期工程造价费总计：258，693，132元6、 税费税费序号项目名称总建面成本取费标准1营业税116315.06按销售额85%计算为24,627,177.93元销售收入5%2城建费116315.061,723,902.46元营业税7%3教育附加土地增值116315.06738,815.34元营业税3%合计27，089，895.73元7、项目投资估算表序号项目数量金额(元)备注A1项目取得证费160，000，000A2前期工程规费13,696,71

57、5.74A3营销费用10,850,871.17A4前期基础设施费10,329,922.28A5工程造价费258，693，132A6税费27，089，895.73合 计480,660,537.928、项目静态总利润名称销售面积销售单价85%销售额/元90%销售额/元95%销售额/元100%销售额/元住宅25245.65200元111,585,552118,149,408124,713,264131,277,120公寓39039.665500元182,510,411193,246,317203,982,224214,718,130商业31076.6810800元285,283,922302,065

58、,330318,846,737335,628,144合计579,379,884.90613,461,055647,542,224.30681,623,394减成本480,660,536.92 480,660,536.92 480,660,536.92 480,660,536.92 所得利润98,719,347.98132,800,517.68 166,881,687.38 200,962,857.08 注:以上费用预算不包含商业部分租金及地下室租金9、开发建设计划及风险分析上表的数据进行分析，有如下结论：当物业的价格下降接近25%以上时，或当成本上升接近30%时，净利润才有可能出现负值，同时销售净利率接近为负，可见物业价格和成本对利润和资本收益率不太敏感。因此，可以认为，本方案能够满足“盈亏平衡富有盈余”目标。本方案抗风险能力较好。（1 ）项目开发经营风险根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。（2） 市场风险项目的市场风险主要来自于以下几个方面：l 市场容量有限性与项目开发的快节奏近年来，南宁房地