河南漯河土地投资分析报告(47页

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1、 漯河土地投资分析报告前言漯河土地调研概述2一、漯河宏观经济综述31、漯河市描述32、漯河市区现状与经济发展4二、宏观市场分析7三、房地产市场发展概况71、城市定位及城市发展方向72、房地产投资分析83、住宅价格走势94、现期漯河房地产市场特征105、漯河市房地产市场容量预测12四、漯河市楼盘的总体特征13五、重点地块投资分析16地块A：漯河“交通路与滨河路”地块16地块B：漯河“金山路”地块（200943号地）25地块C：漯河召陵区“黄河路、中山路东北角”地块36前言漯河土地调研概述投资发展部在漯河共考察土地信息并对漯河房地产市场进行针对性调研。现将所调研土地罗列如下：地块名称地块位置面积备

2、注2011-41滨河路与交通路西北角33581.69土地招拍挂文件获取2011-43金山北路与53853.33土地招拍挂文件获取黄河路与中山路东北角102亩召陵区政府推介黄河路北、鲁山路东、东环路西500亩召陵区政府推介松江路北、中山路东400亩召陵区政府推介淞江路南、中山路西80亩召陵区政府推介根据现场详细考察，确定其中2009-41、2009-43与黄河路与中山路地块为重点考察对象,现将漯河宗地考察结果汇报如下：一、漯河宏观经济综述1、漯河市描述 漯河市位于河南省中部,伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带,境内河流为淮河流域沙颍河水系,淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,滨河城市特色明

3、显。 交通便捷、环境优美、生态宜居，境内地势平坦,四通八达,京广铁路纵贯漯河南北，漯宝(丰)铁路西接焦枝线，漯阜（阳）铁路联通京广、京沪两大干线，京珠（海）、南（京）洛（阳）高速公路交汇于此，漯河现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽。 漯河的经济发展快速。“八五”时期是全国发展最快的30个城市之一,“九五”、“十五”时期经济发展一直保持两位数的增幅,并高于全国、全省平均增长水平；漯河 是全国首家“中国食品名城”，食品加工主导产业特色和优势日益明显,培育出了全国最大的肉类加工企业双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第一 家葡萄糖饮料生产企业澳的利集团等一批知名

4、食品加工企业。 漯河市的城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市。2、漯河市区现状与经济发展 城市面积与人口 2004年新的行政区划调整后，辖区由原来的郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区”调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。漯河城区面积1020平方公里，城市规模不断扩大，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建设以及淞江新区、开源新区的开发步伐加快，市区建成区面积由“九五”末的平方公里发展到平方公里，常住人口由万人增加到万人。到年，市区建成区面积平方公里，常住人口万人以上，中心城市区域率先实现一体化。到2015年，市区建成区面积80平方米公里，人口80万，到2

5、020年，市区建成区面积100平方米公里，人口100万。 辖区简述 漯河市辖临颍县、舞阳县、源汇区、郾城区、召陵区和高新区，总面积2617平方公里，2008年末总人口256.90万人，常住人口248.05万人。1948年设县级市，1986年升格为省辖市，是省定“内陆特区”，2004年9月经国务院批准，漯河市再次进行区划调整，由三县一区调整为两县三区，并设立高新技术开发区。这给漯河市的发展带来了新的机遇。漯河市历年主要经济指标(1)漯河市宏观经济指标向好，房产政策日益趋严。 房地产业是漯河市国民经济发展的支柱产业之一，不仅是经济发展的重要增长点，也是人们生活水平不断提高的显著标志。近几年来，漯河

6、市房地产业一直保持高位运行、稳步发展的良好态势。自2004年以来，漯河市房地产业更是得到了全面的释放，开发投资增长迅猛，成为漯诃市新经济增长点。漯河宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。(2)源源不断的需求动力国民经济持续快速增长 2003年代以来，漯河市GDP增长一直稳定在13%15%之间，连年保持两位数增幅并高于全国、全省的平均增长水平，运行质量不断提高；2008年，全市生产总值550.3亿元，增长13.4%；城镇以上固定资产投资213.6亿元，增长33.6%；地方财政一般预算收入19.2亿元，增长15.1%；社会消费品零售总额157亿元，增长22.8%；粮食总产量

7、166万吨，再创历史新高。 (3)市民收入增长，消费升级 全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加。2008年，城镇居民人均可支配收入12364元，增长15.2%；农民人均纯收入5230元，增长14.5%；高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显。指标2004年2005年2006年2007年2008年建成区面积39平方公里467平方公里48.6平方公里52.9总人口331万人4363万人46万人47.4万人60职工人均工资8971元10270元12000元16429元人均支配收入7064元7923元9034元10732元12364元GDP279亿元322亿元377亿元446.6亿

8、元550.3亿元消费品零售额89.7亿元95.4亿元109.5亿元127.9亿元157.1亿元全社会固定资产投资713亿元1042亿元138.7亿元159.7亿元246.2亿元现住房人均建筑面积2681平方米/人28平方米/人32.6平方米/人33.67平方米/人38.21平方米/人由上表可以看出，漯河市近两年漯河市注重旧城改造和路网规划，城市风貌有了较大改观；物价指数稳定，职工平均工资稳步增长，消费能力日益提高；从全社会固定资产投资来看，漯河市住宅消化量基本在40-60万平方米之间；食品工业与商品贸易作为漯河市的支柱产业，直接反映了漯河市的经济发展总额维持高位。 总体来看，以食品工业和中部贸

9、易为支柱产业的漯河市，近几年经济稳步发展，居民生活水平日益提高，在岗职工月收入已经接近千元，消费力日益提高，现人均住房面积仍然较小，房地产需求日益放大。二、宏观市场分析宏观市场经济的回暖，带动房地产业逐步走出低谷，漯河房地产价格持续上涨，销售速度也在稳步上升；由于漯河沿河改造工程、召陵新区、淞江新区的开发建设，导致漯河土地供应量充足，未来几年房地产供应量将持续爆发，导致竞争日趋激烈。三、房地产市场发展概况1、城市定位及城市发展方向u 城市性质根据对漯河市的现状条件、发展优势、制约因素等的分析，漯河市的城市性质拟确定为：国家食品工业城，豫中区域性中心城市。u 城市规模主要包括人口规模和用地规模两

10、方面的内容。规划确定中心城区近、中、远期人口规模为：近期2010年中心城区60万人，中期2015年中心城区80万人，远期2020年中心城区100万人。u 发展目标将漯河市设成为一个综合实力较强、产业结构优化、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、交通便捷、环境良好、城市与自然共生的开放型区域性中心城市和滨水宜居城市。u 根据漯河新一轮城市总体规划，漯河的城市发展方向是“东拓、西进、北优、南控”，东拓作为城市发展的首选方向。此次规划的漯河新区位于漯河东北部，有利于进一步增强与郑州向心发展的合力。规划的漯河新区空间范围是：以漯河经济技术开发区、东城产业集聚区为基础，逐步向东北方向拓展，西起金山

11、路，东至召陵区姬石乡、召陵镇的东边界，南至规划建设的南环路，北至沙河，总规划面积148平方公里。漯河新区的功能定位和发展目标是：全市经济社会发展的核心增长极、改革发展综合试验区，食品产业集聚区，现代生物医药制造基地，承接轻工产业转移密集区，现代食品物流园区，城乡统筹改革发展先行先试区，现代复合型新区，生态宜居型新区。2、房地产投资分析近年漯河房地产投资数据20042005200620072008房地产投资增长率35.1%53.5%33.2-14.4%15.2%GDP增长率13.3%15.8%14.813.8%13.4%占固定资产投资比例1516%138%7%投资额（亿元）10.916.7115

12、.117.4数据来源：漯河市统计局从上表发现，在从04年到06年，漯河房地产投资额经历了一个快速增长过程，而且增长速度远远高于GDP增长率，一方面显示房地产业在宏观经济中地位日益重要，另一方面表明漯河房地产市场处在一个快速发展的阶段，但在07年和08年由于城市框架及拆迁速度、土地规模限制和金融经济形势的影响，房地产增速放缓，值得高度关注的是地产投资的绝对值确是居于历史高位运行！3、住宅价格走势从1999年到2004年6年间，每平方米房屋均价上涨387元，即使2004年全国房价涨声一片，也没有对漯河市房地产市场发生产生太大的影响。2005年虽然国家对房地产业进行了宏观调控，但由于漯河市房地产市场

13、并不存在泡沫，价格没有下降，反而有所提高，达到每平方1142元。07年漯河市房地产市场有了飞跃性变化一年涨幅为350 达到1550元，跟楼盘品质和拆迁及经济的发展都有关系。目前09年的高层住宅均价已经为2960元，小高层为2290元。4、现期漯河房地产市场特征漯河市房地产市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了一下几方面特征：（1）09年房地产开发投资下降 （2）新开工面积和竣工面积下降 （3）房地产开发区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发商越热情高涨，目前已形成以淞江新区版块、沙北行政区版块、沙北东区版块等三区规模，成为众多开发商角逐的地方。（4）规模型住宅区

14、不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区占据市场主导， 10万以上的项目大部集中在以上三区，且这些大型项目的开发和销售均有上佳的表现。（5）开发企业追求品牌化 为扩大市场占有率和提高公众认知度，目前众多房产商都竞相利用广告和媒体树立企业品牌，实力强者已导入CI系统。（6）项目开发追求个性化 开发商利用位置、景观、质量、新建材、新工艺等因素，追求开发楼盘的个性化来吸引购房者，经济适用房开发商则以低价格和完善的配套设施满足消费者。（7）产品设计追求人性化 以人为本、房适应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一，实力强的开发商已把申报人

15、居奖作为经营目标。（8）户型瘦身化趋势明显随着国家政策调控、家庭人口结构的日趋缩小、消费者认知的理性回归再加上漯河楼盘价格快速上升，导致总价持续攀升，使得漯河市场消费者购房户型和面积趋向紧凑。目前漯河现售楼盘都有不同程度的增加小户型的比例，一室一厅，二室二厅，小面积的三房二厅都有抬头。 （9）地下车库及停车位漯河市场供应地下车库较少，现在仅有个别楼盘有少量发售，大部分楼盘都以地上停车为主，随着消费者生活水平的提高，对于停车空间的关注也将日趋增加。5、漯河市房地产市场容量预测按人口计算： 2007年漯河市城镇居民人均住房面积达到33.67平方米。目前，漯河市区人口46万人，按照城市发展规划，到2

16、010年城市人口将达到60万人。2007年漯河平均每户平均人口3.5人，到2010年，仅新增人口每年需要增加：（60-46）*33.67/3=157.13万 按照漯河市的2020年规划计划，到2015年，城区人口将达到80万，到2020年，城区人口将达到100万。到2015年每年需要增加：（80-46）*33.67/10=80.8万 到2020年每年需要增加：（100-46）*33.67/15=121.21万综合以上地产投资数值、价格趋势判断、未来城市容量增加，漯河地产在未来5年内持续升温。四、漯河市楼盘的总体特征目前在售的住宅项目有30余个，双汇欧洲故事、双汇国际花园、银河湾、建业森林半岛、

17、兰桥圣菲、天明第一城等超过10万平米的规模也越来越多，展示了漯河房地产市场已经进入了大盘时代；住宅整体供应量较大，特别是近两年来，随着土地价格的提升，市区可用土地的减少，漯河市高层住宅供应成上升趋势，大型纯高层住宅社区如亚泰名士家园、兰桥圣菲、建业淞江新区项目等即将入市，势必给漯河房地产市场造成巨大的冲击，高层住宅市场逐步成熟。 在售项目中，小户型公寓的供应量较小，仅有苹果派、BLOG公寓（火车站附近）、建业森林半岛为主。住宅项目主要分布在沙北新区和源汇区，可以看出沙北新区是城市发展的方向，房地产开发的热点。建筑类型上，高层住宅逐步占据市场。住宅在售项目的户型中，140平米以下的三房是主流产品

18、；价格根据位置、建筑类型和楼盘品质不同，从13003000元/平米不等；目前各个项目销售速度最快的户型是三房的，面积大约120140平米，这种户型功能齐全，面积适中。速度最慢的是小高层、高层的价位高的部分，这类房子价格较高。1、召陵新区召陵新区属于新兴板块，但是由于建设时间较短，各种配套设施还不完善，区域土地供应充足，目前在售项目较少，售价不高。2、 沙北板块随着漯河市区划调整，传统意义上的沙北区逐步细分为四个组团：传统沙北、淞江新区、沙北东区 、郾城。这个区域代表漯河房地产发展的最高水平，竞争也最为激烈。价格区间跨度最大，产品也良莠不齐。传统沙北随着土地资源日趋紧张，开发规模非常有限，主要以

19、建业.森林半岛和金地.翠园2期为代表，价格最高；淞江新区无疑是最闪耀的明星，众多楼盘汇聚与此，代表了目前漯河的水平；沙北地区楼盘开发量占全市53%，档次以中高档为主。3、 沙南板块沙南楼盘楼盘开发量占全市20%。火车站地区以高档楼盘为主，沿沙河开发的中低档楼盘较多。五、重点地块投资分析地块A：漯河“交通路与滨河路”地块一、 基本情况1、 地理位置地块位于漯河市交通路与滨河路西北角。地块四至东至交通路、南至滨河路、西和北至沙河河堤。2、 经济指标 漯河新区010号（住宅）总技术经济指标类别指标备注毛地面积52.1亩，34728地形不规则建设用地面积50.3亩，33581.69容积率3.5建筑密度

20、20%指标受限严重绿化率35%限高无总建筑面积100745.07因为建筑密度和地形因素暂按容积率3.0设计3、 区域特征 该地块位于漯河市中心城区核心位置，滨河景观大道与交通路交汇处，位于连接连接沙颖河南北的第一座大桥俗称“老桥”的西南角，北依沙颖河景观带、过河即为部为黄河路行政区沿线、南处在中心城市商业商务和生活区。可以说是漯河城市的最聚景观、生活配套便利优势的黄金地块。二、 区域竞争楼盘分析 住宅竞争项目分布图竞争项目规模和价格特征项目名称位置物业形态规模现期价格在售情况备注双汇欧洲故事淞江新区科教文化艺术中心西北邻多层、高层、小高层30万2000完毕二期预计以高层为主，高价入市双汇西班牙

21、玫瑰淞江新区科教文化艺术中心北邻多层、小高层16万3100在售尾期小高层6栋，销售迟缓建业壹号城邦淞江新区科教文化艺术中心北邻高层60万预计突破4000近期开工见表下建业森林半岛嵩山路、淮河路交叉口多层、小高层、高层、联排21万均价已突破3400，高企接近4000在售主要3期高层双汇国际花园金山路、黄河路交口北200米多层、小高层、独栋22万均价29004栋小高层，销量较低银鸽银河湾金山路与黄河路交叉口东南角8层电梯洋房11万均价24008栋电梯洋房在售，销量较低金地兰乔圣菲黄河路、昆仑路交叉口高层13万预计3000正在认筹一期8栋17纯高层，即期期房入市亚泰名仕公馆建业森林半岛西邻高层7.6

22、万预计3000正在认筹一期4栋30层高层建筑金鼎滨河花园项目东隔交通路对面高层5万为20万以上的规模大盘有4（含60万1个）个，其他在售项目规模集中在8-16万，中等规模为主，高层楼盘增多，大的高档楼盘后期均为高层、小高层。竞争项目价格集中在3000元左右；建业以高达3300-3400元左右。重点竞争个案：漯河建业壹号城邦建设项目总占地面积22.45万m2（336.77亩），由A、B、C三个相临地块组成。A地块建设10栋楼11层的小高层住宅，B地块南部建设2栋商业酒店，北部为2栋22层和1栋25层的住宅；C地块为单独一块地块，该地块建设内容包括2栋30层和24栋18层的住宅楼。项目总建筑面积6

23、0多万m2，共设计有4476户住户，并在C地块的南部和北部拐角处辅助建设2层的商铺。三、SWOT分析1、优势：市中心区域，随着城市框架拉大，地块升值潜力较大。生活配套齐全，处在老商业中心区和行政中心之内。北临滨河公园，自然生态景观好。处在城市主干道交通路与滨河路交叉、老桥下，出行极其便利。2、劣势：地块规模较小、地形呈三角形、建筑密度过低且容积率高、地价起始水平高，小区规划难度较高。公司在漯河无品牌形象，需要重新打造企业形象价值。3、机会：漯河城市发展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房地产业的快速发展。随着漯河城市中心优质住宅用地的稀缺，漯河市住宅产品进入品质化和高层时代，纯高层住宅已出

24、现4个7-60万规模的社区，本案为高层高档社区优选之地。4、威胁：市场经过将近3个季度的疯狂后，有下滑趋势，市场前景有些微妙。多个上游城市开发商进入漯河市场，竞争更加激烈。桥北兰乔圣菲的成本优势和建业壹号城邦的规模、品牌、区位居住氛围优势，对本案有强烈影响。5、综合分析：本地块最核心的优势和机会在于地段价值和专业程度。在整个操盘过程中，地段价值是我们必须强调并着重宣传的要素之一，通过专业手段对地段价值的挖掘，投放与地段价值相匹配的产品，进而提升项目的产品价值，树立专业、可信、适宜居住的项目品牌形象，以吸引目标客户群。四、项目测算分析1土地单价递增投资收益分析，见下表：序号每亩地价（万元）土地总

25、价款（万元）建设投资总额（万元）销售单价（元/）总市值（万元）税后利润（万元）利润率销售单价（元/）总市值（万元）税后利润（万元）利润率1130.04655031797389440601589814.53%411242868718116.75%2132.02665031903389440601582714.35%411242868711016.59%3134.01675032009389440601575614.18%411242868703916.42%4135.99685032115389440601568514.00%411242868696816.25%5137.98695032221

26、389440601561413.83%411242868689716.09%6139.96705032327389440601554313.65%411242868682615.92%7141.95715032433389440601547213.48%411242868675515.76%8143.93725032539389440601540113.30%411242868668415.59%9145.92735032645389440601533013.13%411242868661315.43%10147.91745032751389440601525912.95%4112428686

27、54215.26%11149.89755032857389440601518812.78%411242868647115.10%12151.88765032963389440601511712.60%411242868640014.93%13153.86775033069389440601504612.43%411242868632914.76%14155.85785033175389440601497512.25%411242868625814.60%15157.83795033281389440601490412.08%411242868618714.43%16159.8280503338

28、7389440601483311.90%411242868611614.27%17161.8815033493389440601476211.73%411242868604514.10%18163.79825033599389440601469111.55%411242868597413.94%19165.77835033705389440601462011.38%411242868590313.77%20167.76845033811389440601454911.20%411242868583213.60%21169.74855033917389440601447811.03%411242

29、868576113.44%22171.73865034023389440601440710.85%411242868569013.27%23173.71875034129389440601433610.68%411242868561913.11%备注：本表为总地价每递升100万后根据土地单价测算的集合表格，测算的各项成本参数参照河南省建设工程造价管理站公布的价格信息测算，并参考近期漯河同行提供经验数据进行调整。本表按照不含地下停车场容积率3.0（规划为3.5）计算总建筑面积总计100745.7，按照总地价每累计递增100万按照综合平均单价3894或4112元/分别进行集成测算。平均单价3891

30、元/按高层住宅3300、商业6000、地下停车场3200元/，平均单价4108元/按高层住宅3600、商业6000、地下停车场3200元/分别折合而成。由上表可知：l 在预期售价在3894元/时，在土地单价在130.04万/亩其投资纯利润率为14.53%、获取纯利润为5898万元，此价格拿地一般合适；此价位拿地风险线为在土地单价在145.99万/亩，此时其投资纯利润率为14.00%、获取纯利润为5685万元，投资回报尚可。l 在预期售价在4112元/时，在土地单价在149.89万/亩其投资纯利润率为15.10%、获取纯利润为6471万元，此价格拿地较为合适；此价位拿地风险线为在土地单价在163

31、.79万/亩，此时其投资纯利润率为13.94%、获取纯利润为5974万元，投资回报尚可。结论：从经济收益和市场风险规避角度，该地块在145万/亩左右取得最为理想；如果超过170万/亩则风险较大。五、项目投资建议(容积率按3.0计算)本项目按照地块位置和规划指标只能做高品质的高层加沿街底商的城市综合体项目，在漯河地产市场竞争更加激烈的情况下，如果地价在170万/亩以下本项目将是建立公司漯河品牌、获取预期价格至高层3600-4000元/可以值得优先考虑的项目，否则将有很大的开发风险！地块B：漯河“金山路”地块（200943号地）一、 基本情况1、 地理位置43号地块位于漯河市郾城区，金山路与黄河路

32、交叉口北，东至沙河河堤，西至金山路，南至漯河铸造机械厂，北至双汇国际花园。地块基本呈长方形，平整无拆迁物，周边分布新建住宅区和村庄及工业企业。2、经济指标2009-43号地块规划条件类别指标备注毛地面积62267.35建设用地面积53853.33容积率3.0建筑密度25%绿地率35%限高18-60米总建筑面积161560二、区域竞争楼盘分析1.主要竞争项目分布2.竞争项目供应特征除双汇国际花园与天明第一城体量较大外，其余项目均为8-12万的中等体量项目。项目名称位置物业形态规模价格（元/）销售进度双汇国际花园金山路与淞江路交叉口多层、小高层22万2900接近清盘银河湾金山路黄河路交叉口多层11

33、万2400销售停滞天明第一城中山路淞江路交叉口多层、小高层18万未定未开盘上城公馆中山路汾河路交叉口多层、小高层12万1600一期清盘、二期尚未开售山水杭城淞江路青山路交叉口小高层8.5万200030%左右价格分析：高端项目价格在2800左右，召陵区项目价格较低，普遍在16002000元之间。三、SWOT分析优势(1)东临沙河，良好的沙河景观资源以及沙河沿河改造工程有助于区域居住价值的提升。(2)项目附近的双汇国际花园及银河湾项目均为已经开发销售多年的知名项目，区域关注度高，有利于项目的开发、销售。(3)金山路、黄河路、淞江路三条主干道近邻地块，交通条件良好，出行方便。（4）西邻金山路，为进入

34、漯河的形象大道，有利于项目形象的展示。(5) 地块形状规整，可塑性强，利于规划设计。劣势(1) 位居郾城区和召陵区交界地带，周边居住人口稀少；(2)附近生活配套设施基本为附近小区的附属商业，无大型商业，生活配套不够完善；(3)银鸽纸厂的废气污染可能对影响项目的居住环境；(4)区域内项目销售速度速度较低，开发、销售周期将会拉长；(5)控规要求建筑密度不高于25%，对建筑排布有一定的限制；(6)地块容积率要求不大于3.0，而点式高层、小高层物业的市场接受度仍需要进一步的提高。机会(1) 漯河市东向发展战略实施，有利于区域价值的提升；(2)漯河市高档项目如建业森林半岛、双汇西班牙玫瑰等价格持续拉升，

35、表明中高端市场存在一定的发展潜力。威胁(1)房地产市场政策及金融政策的影响，项目开发存在不确定风险；(2)召陵区多块土地低价出让，未来项目将面临大较大的市场竞争压力。SWOT总结强化优势，弱化劣势(1)充分挖掘项目地段优势和景观资源，打造高端生态居住区；(2)以差异化的市场定位和适度领先的产品，扩大项目的市场影响力，加快销售速度，规避开发风险；(3)重视项目从外到内的主题形象打造，突出项目与周边楼盘形象的区别性差异性；(4)随着银鸽.银河湾和双汇国际花园的开发，该区域中高档物业已经得到市场一定的程度的认知、认同，有利于项目中高档次物业的开发；(5)充分利用银鸽.银河湾和双汇国际花园的配套和人气

36、带动的条件，弱化地块区域人气不旺、配套差的不利情况。利用机会、规避威胁(1)档次定位中高端，与召陵新区低价项目拉开距离，实现错位竞争，最大限度的挖掘土地价值；(2)借助漯河东向发展和区域价值提升的契机，完善区域配套，改善区域环境，提升居住价值。四、投资测算分析以容积率3.0、建筑密度25%为标准考虑建筑排布，进行成本和售价的预估。土地单价变化下的利润率变化序号每亩地价（万元）土地总价款（万元）建设投资总额（万元）销售单价（元/）总市值（万元）税后利润（万元）利润率销售单价（元/）总市值（万元）税后利润（万元）利润率销售单价（元/）总市值（万元）税后利润（万元）利润率180.1126465435

37、02320152361593611.34%329954749683612.49%30064917741348.41%281.351656543608320152361586511.20%329954749676512.36%30064917740638.26%382.59666543714320152361579311.06%329954749669412.23%30064917739928.12%483.829676543820320152361572210.93%329954749662312.10%30064917739217.97%585.06868654392632015236156

38、5110.79%329954749655211.97%30064917738507.83%686.307696544032320152361558010.66%329954749648111.84%30064917737797.68%787.546706544138320152361550910.52%329954749641011.71%30064917737087.54%888.786716544244320152361543810.39%329954749633911.58%30064917736377.40%990.025726544350320152361536710.25%3299

39、54749626811.45%30064917735667.25%1091.264736544456320152361529610.11%329954749619711.32%30064917734957.11%1192.50374654456232015236152259.98%329954749612611.19%30064917734246.96%1293.74275654466832015236151549.84%329954749605511.06%30064917733536.82%1394.98176654477432015236150839.71%329954749598410

40、.93%30064917732826.67%1496.22177654488032015236150129.57%329954749591310.80%30064917732116.53%1597.4678654498632015236149419.44%329954749584210.67%30064917731406.39%1698.69979654509232015236148709.30%329954749577110.54%30064917730696.24%1799.93880654519832015236147999.17%329954749570010.41%300649177

41、29986.10%18101.1881654530432015236147289.03%329954749562910.28%30064917729275.95%19102.4282654541032015236146578.89%329954749555810.15%30064917728565.81%20103.6683654551632015236145868.76%329954749548710.02%30064917727855.66%21104.8984654562232015236145158.62%32995474954169.89%30064917727145.52%2210

42、6.1385654572832015236144448.49%32995474953459.76%30064917726435.37%备注：l 上表以起始价为基准、单价每亩递增100万进行测算，进而分析地价变化对利润率的影响；l 住宅销售单价分别按照3000元/、3200元/和3300元/测算利润率的变化，商业单价以6000元/、地下车库以6万元每个为标准。由上表分析可知：l 住宅均价为3300元/、地价在起始价80万/亩时，利润率达到12.49%，纯利润为6836万元，投资回报基本令人满意。l 住宅均价为3200元/、地价为起始价80万/亩时，利润率为11.34%，纯利润为5936万元，利润

43、回报一般。l 住宅均价为3000元/时项目、地价为起始价80万/亩时，利润率为8.41%，纯利润为4134万元，利润率低。结论：根据项目投资收益测算，80万/亩的地价较为理想，可考虑拿地；地价达到91万/亩以上时，盈利空间较小，开发风险较大，建议放弃。五、项目投资建议根据地块价格及规划条件，本项目将是一个全高层社区，在现有的成本、售价下，高利润率实现较为困难。建议项目通过以下两种方式增加利润回报：l 通过产品品质和产品创新来提升项目档次，进入高端项目行列，提升销售单价，实现高利润率；l 以高端项目定位扩大客群来源地域，规避区域客户量较少的劣势，提升销售速度，降低开发风险。地块C：漯河召陵区“黄

44、河路、中山路东北角”地块一、 基本情况1、 地理位置该项目是紧邻黄河东路、中山路，召陵区区委、区政府、区公安局、图书馆、青少年活动中心等召陵区机关办公单位及国家肉类食品检验中心与项目一路之隔，建设用地面积102亩。规划用地现状为居住用地，土地方正，地势平坦，地块靠南有小河经过，无影响建设的建筑设施。2、 区域特征宗地位于召陵区新规划行政办公中心区，目前周边区委区政府等行政单位办公区已经建成并进驻办公，国家肉类食品检疫中心也在此办公，周边包括图书馆、文化中心、科教中心、妇幼保健院、小学等文化配套设施也在规划建设中，召陵区政府提出新规划的漯东新区产业聚集区已经上级批准，现在正在规划之中，黄河东路规

45、划打通至新规划漯东新区。召陵区属新建区划，其集中漯河双汇集团、银鸽集团等大型企业，区内经济实力雄厚，但是由于规划建区时间较短，现新区城市化建设落后于其它成熟地区，新建行政办公区各办公区已经入住，但是周边配套不完善，空地较多，近几年来区政府大力推介周边土地进行房地产开发建设，土地供应量大，在客户资源有限情况下，预计未来几年，区域房地产竞争将日趋激烈。二、 区域竞争楼盘分析 （一）住宅竞争项目分布图双汇国际花园银河湾区湾地块B上城公馆天明第一城（二）竞争项目调研分析项目名称位置物业形态规模销售情况均价双汇国际花园金山路与淞江路东南独栋、联排、多层、小高层占地320亩，总建筑面积22万平米现在销售三

46、期四栋小高层，处于清盘阶段2900元/银河湾金山路黄河路东南二期为多层电梯洋房占地300亩，总建筑面积11万平米现销售三期三栋8层电梯洋房及二期现房，销售处于停滞。现房2400元/期房2500元/天明第一城淞江路与中山路多层、小高层、高层，一期为5万平米多层18万平米意大利风情社区预计11月份开盘，现处于咨询阶段。预计2000元左右上城公馆汾河路以北，桐柏路以东，滦河路以南多层、小高层总占地面积122亩，总建筑面积11万一期基本销售完毕。1500元/山水杭城淞江路与青山路交叉口小高层71亩，8.5万平米建筑面积现销售一期四栋小高层2000元/竞争项目调研总结： 1、区域竞争楼盘双汇国际花园、银

47、河湾、上城公馆属于成熟社区，景观环境已经成熟，现在属于后续开发的尾盘阶段；2、由于所处区位尚处于发展阶段，人气不足，所以各楼盘都以精品项目为主，努力营造各自的特色产品，以求独特的品质来聚拢人气，如银河湾的多层电梯房、天明第一城的意大利建筑风情，双汇国际花园的丰富配套。3、由于区域竞争力不强，导致该区域房价上涨较其它区域为低，整体房价低于开发热点区域；4、随着土地供应量加大，客户资源有限，势必引起更为激烈的竞争。三、项目SWOT分析优势(1)毗邻沙河，优质的沙河景观资源，沙河改造将提升很大发展空间；(2)良好的居家自然环境；(3)位于召陵新区，区位优势显著；(4)南靠沙北主干道黄河路，黄河路沙河

48、大桥的建成通车、东向打通新区给整个项目带来方便快捷的交通；(5)地块形状规整，可塑性强，利于规划设计；(6)政府对本项目的扶持。劣势(1) 地段相对偏远，区位人气不旺，带来推广难度；(2)日常生活配套设施尚不健全；(3)公共交通系统待加强，目前线路单一；(4)周边人气不足，缺乏居家氛围；(5)项目西南有造纸厂，容易造成空气环境污染；(6)同区域空地较多，政府低价大量出售土地，导致竞争项目日益增多，分薄客户资源。机会(1)区域众多企事业单位和生活小区，提供数量巨大的消费群；(2)随着市政建设和城区规划的实施，居住生活的便利舒适度将有较大提高；(3)漯河市“北优东扩，沿河推进”的城市发展方向为本项

49、目提供了最佳的机遇。威胁(1)房地产市场政策及金融政策的影响，项目开发存在不确定风险；(2)周边区域待投放市场项目充足（天明第一城、双汇国际花园3期、银河湾的3期、山水杭城等项目上市），项目投放市场存在较大消化压力、竞争存在不确定因素；(3)周边政府部门的单位自建房分流了一部分客源；(4)沙北区域个案产品较本案位置较好、规模大，分流区域客户。SWOT总结强化优势，弱化劣势(1)充分挖掘项目地段景观优势，最大限度保障建筑与景观、住宅与景观的结合；(2)力求在项目设计上创造更具特色和个性化的产品，满足更加舒适、更自然的市场需求，项目将以此为重要特征，赋予项目更多实质性卖点；(3)重视项目从外到内的

50、主题形象打造，突出项目与周边楼盘形象的区别性差异性；(4)随着银鸽.银河湾和双汇国际花园的开发，该区域中高档物业已经得到市场一定的程度的认知、认同，有利于项目中高档次物业的开发；(5)充分利用银鸽.银河湾和双汇国际花园的配套和人气带动的条件，弱化地块区域人气不旺、配套差的不利情况；(6)通过设置外卖点等多种推广渠道，增加客户来源；利用机会、规避威胁(1)充分利用黄河路大桥开通、东向延伸，周边楼盘新一期开盘、周边楼盘业主入住和房交会等重要机会，制定入市、开盘、展示等计划；(2)根据直接竞争对手项目推售战略制定相应的应对措施；(3)打造项目自有的特色和优势，确定市场差异性地位。u 综合结论综合以上

51、分析，我们发现本项目处在一个市场认知度和市场认同度较低的非热点开发区域，各项配套严重匮乏，所幸的是区域作为新区在推广上具有一定的想象力，而且政府机关的进驻将为本项目提供良好的区域性客源，因此在本项目的操作中，如何充分表达区域潜在价值引导客户认同和充分挖掘公务员客户成为项目成败的关键。四、项目测算分析由于本地块地价固定为17万/亩，土地走招拍挂程序，超过17万/亩的地价，政府返还企业；区政府要求该地块要建设标志性建筑一栋、临汾河路建设配套商业以服务于该区域消费。因此本收益分析注重测算在不同容积率基础上的收益变化，见下表：容积率建筑形态总面积（m2）总成本（万元）产品销售价格（元/）总销售额（万元

52、）利润（万元）税前利润率销售价格（元/）总销售额（万元）利润（万元）税前利润率1.3类别墅产品、高层标志性建筑、临街商业9520020168类别墅300028755846529.44%280027028698525.84%高层25002300商业500050001.5多层产品、高层标志性建筑、临街商业10200018640多层200023503474120.17%180021541307414.27%高层25002200商业500050001.7多层产品、高层住宅、标志性建筑、临街商业11560022516多层200027639500118.09%180025123283511.29%高层25

53、002200商业500050002.0多层产品、高层住宅、标志性建筑、临街商业13600029048多层200034325515415.02%18003087921506.96%高层25002200商业50005000由上表可知：l 在容积率1.3左右时，项目利润率最高，但是由于所处区位及类别墅的销售周期较长，区域为行政办公区，不宜建设别墅类项目，根据投入和产出比，以1.5左右容积率较为合适。五、项目投资建议1、 在目前漯河市场多层产品逐渐减少，高层产品逐渐增多的趋势下，适宜建造多层产品，容积率不易过高，以增加产品竞争力，吸引周边其它区域购房者；2、 周边区域未来几年土地出让量大，房地产供应过多，预计该区域房价上涨幅度将低于漯河其它区域上涨幅度，由于售价相对较低，有一定的市场竞争力；3、 根据漯河当地消费特点分析，高品质社区较受认同，建议走品质化、精品化路线，以增加产品竞争力；4、 该地块适宜建造多层低密度社区，根据区域土地供应情况及现阶段在售情况分析，预计宗地销售周期将会拉长，销售价格上涨空间具有一定的局限。召陵新区黄河路中山路地块投资分析总结：从经济收益和市场角度分析，该地块投入较少，具有一定的收益度，土地价格相对较低，长期来看具有很大的升值空间，公司可考虑拿地。第 45 页 共 45 页