成都紫东国际项目定位报告

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1、1 / 78 文档可自由编辑打印紫东紫东旭日荷花旭日荷花定位及规划设计建议报告定位及规划设计建议报告定位及规划设计建议报告定位及规划设计建议报告四川置信商业旅业地产有限公司四川置信商业旅业地产有限公司策划部策划部2007 年年 5 月月2 / 78 文档可自由编辑打印目目 录录第一部分住宅部分第一部分住宅部分.4一、项目市场环境分析.41.1社会及经济发展状况.41.2市场需求分析.91.3竞争市场调研与分析部分.22二项目分析.272.1项目简介.272.2项目地块概况.282.3 项目SWOT分析.31三、 项目定位.323.1营销战略定位.323.2目标客户定位.343.3 项目产品定位

2、.373.4产品价格定位.383.5 项目形象定位.41第二部分商业部分第二部分商业部分.42一、市场调查.421.1成都商业发展现状.421.2城北区商业发展现状及未来发展趋势.421.3市场需求分析.43二、项目分析及定位.512.1、商圈概况.512.2项目SWOT分析.522.3 SWOT战略.532.4商业定位.542.5项目商业物业划分.552.6产品定位.562.7目标客户定位.562.8价格定位.57第三部分第三部分 项目规划设计建议项目规划设计建议.59一、项目概况.591.1项目位置及地块特征.591.2规划设计要求（地块拍卖条件）摘要.59二、项目技术调研.60三、项目规

3、划建议.603.1规划理念及总体思路.603.2建筑功能规划.613.3总平布局.613 / 78 文档可自由编辑打印3.4建筑平面设计.623.5建筑立面设计.683.6物业管理.683.7 智能化规划.693.8项目具体经济指标（预测）.69附：相关业态建筑要求.71快餐店建筑要求表.71中型中餐厅建筑要求表.72经济型酒店选址及建筑要求表.74SOHO选址及建筑要求.754 / 78 文档可自由编辑打印 第一部分住宅部分一、项目市场环境分析1.1 社会及经济发展状况1.1.1 成都社会经济概况GDP 指标2006 年，成都市的 GDP 总量达 2750.03 亿元，比上年增长 13.8，

4、在副省级城市中位居第 7 位。成都 GDP 从 2004 年到 2007 年一直处于高速发展阶段，平均增幅接近 14左右，高出同期全国 10.5左右的增幅。固定资产投资表 1 成都市 20042006 年固定资产投资及涨幅，房地产开发所占比例及涨幅（单位：亿元）年份2004 年2005 年2006 年固定资产投资额1085.21457.41899.6比上年增长25.827.7%30.9%房地产开发投资291.4450.6619.2比上年增长18.754.6%37.4%所占总投资比例26.930.932.620062006 年全社会固定资产投资完成年全社会固定资产投资完成 1899.61899.

5、6 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 30.9%30.9%。全房地产投资。全房地产投资 619.2619.2亿元，增长亿元，增长 37.4%37.4%。房地产开发投资。房地产开发投资 20052005 年一度增幅达到年一度增幅达到 54.654.6，也正是这一阶段成都房地，也正是这一阶段成都房地产的发展最为迅猛，甚至可以说是处于一个发展过热的局面。经过政府宏观调控后，产的发展最为迅猛，甚至可以说是处于一个发展过热的局面。经过政府宏观调控后，20062006 年年仍然在仍然在 37.437.4的高增长速度上，可见成都房地产投资的强劲势头。的高增长速度上，可见成都房地产投资的强劲势头。人均可支配收

6、入表 2 成都市 2004-2006 年人均可支配收入及涨幅（单位：元）02000400060008000100001200014000居民人均可支配收入年增长幅度2004年2005年2006年5 / 78 文档可自由编辑打印2004 年城市居民人均可支配收入 10394 元，比上年增长 7.82005 年城市居民人均可支配收入 11359 元，比上年增长 9.3%2006 年城市居民人均可支配收入 12789 元，比上年增长 12.6%。数据显示居民收入呈稳步上升趋势，随着收入水平的增加必将释放出巨大的购房潜力，住房基本需求和改善型需求也将持续上升，购房能力将进一步提高，有力的支撑成都楼市的

7、发展。1.1.2 城北发展状况城北区范围城北划分为：东至成绵高速、南至内环线（金仙桥路、西体路、武都路、大安西路、大安中路、大安东路） 、西至营门口路、北至三环路。大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心等。城北环境沙河整治工程已经全面结束，整治区域达 10.63 平方公里，总投入达 27 亿元，建设长 22.22 公里、宽 50 米-200 米的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。沙河改造的完成，也会大大推动城北沙河周边房产开发的步伐。随着城北环境的进一步整

8、治，居住环境得到了较大改善；成都市房产开发日趋成熟，开发品质也得到较大提升，城北受物流市场的影响，近两年房产发展较其它缓慢，但也得到一定程度的发展；在新的形势下，以及在城北生活居住者对高品质居住物业的需求，使得区域房屋开发品质会进一步提升。 城北规划城北作为成都市一个主要区域，其物流市场得到了良好发展，区域购买力较强，需求较为旺盛；但目前区域房产开发较为缓慢，居住物业供应量较少。随着新规划的出炉，开发商和购房者对区域的关注度将进一步提升，房产开发的体量也会进一步增加。作为城北的核心，本轮城市规划给城北带来了前所未有的历史发展机遇，在全市总体规划指导下，定位为成都市北部中心。金牛区至 2020

9、年分区规划的出炉，将推动城北的旧城改造和城市化进程，由此腾出大规模的建设用地，推动城北的城市化进程。从 2004 年到 2005 年 8 月，城北土地6 / 78 文档可自由编辑打印呈大幅上升趋势，2005 年前 8 月土地供给高达 623 亩，是去年全年土地供给的 5.5 倍。2005 年城北土地供给环线主要集中在二环-三环之间，以王贾村、二环路沿线、营门口和驷马桥等区域为主。城北商业地位 城北历来是成都的财富中心，定位为成都的客运、物流市场，区域内大型批发市场云集，云集各类专业市场 140 多个，2006 年交易额逾 300 亿元，几占成都城区一半。经营商户逾 5 万，常住人口 40 多万

10、，日流动人口 70 万人次，人流、物流、资金流密集，是成都财富聚集、老板密度最大的区域之一。数以万计的批发商家经 20 多年的发展积淀，已成为专业的商贸型公司，年商贸交易额动辄几百上千万元。城北商业特点 城北商业情况看来，专业市场发展得较为成熟，专业市场密集于此区域内，荷花池、五块石区域以成为成都商品输出的主要区域。专业市场以传统的百货、建材、机电、医药等专业批发市场为主体。荷花池、五块石物流中心的地位不容撼动，仍将以传统的专业市场以及日常商品批发市场为主。城北交通发展即将开通的北新大道(一环路外环路)全长约 11 公里，是中心城区连接北部新区的重要干道。其中，三环路至外环路段以道路排水工程为

11、主，长 69 公里，规划宽度为 60 米。三环路以内以高架桥为主，双向 6 车道(二环路以内为双向 4 车道)。在建的地铁一号线是南北走向，北起动物园，南至华阳，全长 26 公里，共有 18 座地铁站。将推动北部新城建设的发展，交通堵塞问题将得到极大缓解，住宅郊区化发展步伐将进一步加快。在城北，地铁贯通了荷花池、火车北站等几乎所有人流量特大区域。据成都市地铁办透露，地铁高峰时期每小时单向最大断面客流量为 4.1 万人次，远期全日客流量为 100 万人次，行速可高达 80 千米每小时。这也就是说，在地铁开通之后，从城北前往城中，10 分钟就可达到；从城北前往城南，也仅 20 来分钟就可到达。城北

12、居住者目前所面临的堵车、绕道、误时等等麻烦将随着地铁的修建迎刃而解。这意味着，城北住宅开发向来为之头疼的交通瓶颈将因此而得到彻底打通。尤其值得一提的是，由于地铁的安全性特点，从城北出行，人们不用再担心流动人口过多带来的治安问题。7 / 78 文档可自由编辑打印1.1.3 城北房地产经济背景分析表 3 2005 年2006 年城北住宅开发情况（单位：万平方米）02040608010020052006开发面积虽然相对于其他区域，城北仍然还是一个虽然相对于其他区域，城北仍然还是一个 “冷门冷门” ，0606 年新增住宅供应量为年新增住宅供应量为 99.1799.17 万平方米，万平方米，远远落后于城

13、东的远远落后于城东的 219.84219.84 万平方米；只占到成都主城区供应量的万平方米；只占到成都主城区供应量的 10.810.8。但是相对于。但是相对于 0505 年的年的56.4856.48 万平方米来说，其增长速度也不容小视。而在类似的环境和老厂改造问题上，城东的成功例万平方米来说，其增长速度也不容小视。而在类似的环境和老厂改造问题上，城东的成功例子，似乎也为城北未来的出路指出一条可供借鉴的光明大道。子，似乎也为城北未来的出路指出一条可供借鉴的光明大道。住宅地产城北是房地产开发起步较晚的区域。随着成都市大刀阔斧地进行城市基础设施建设，城北交通瓶颈得到改善，在很大程度上带动了城北住宅产

14、业的发展。由于该地区流动人口较多，社会治安相对较差。并且土地规划开发相对滞后于成都西、南和东部区域。尤其是项目周边整体环境较差，地块被低端住宅包围，很难形成高端社区。受整体环境和开发水平的影响，该区域住宅档次较低，很难吸引其他区域的消费者购买，也不能有效吸引外省来蓉定居和投资的消费者。所以，虽然区域需求旺盛，供给相对不足，但由于该地域收入水平两极分化严重，效购房需求仅为私营业主、公务员、铁路局职工、部分企业职工等，致使该区域住宅均价相对落后于成都平均水平。成都的城市化进程中，市区的房产开发顺序和人口导入是逐步由西向东的，从南至北发展。城北依靠价格的优势，正逐步影响着全市的购房消费者和成都市的房

15、地产发展走向。随着该种走势，驷马桥片区、府青片区及沙河源片区等区域必将会快速发展起来，环境的进一步整治提升和城北的旧城改造，依靠相对价廉的优势和地铁的影响，必将带动整个城北区域的发展。相信在未来两年有望成为整个楼市最有潜力的片8 / 78 文档可自由编辑打印区之一。商业地产城北秉承商贾集散地的传统，打造了“财富城北”的区域特色。就近年来城北商业项目新开楼盘看，个盘供应体量都比较小；其中金府路机电市场推出了 2 个项目，供应体量为 0.89 万平方米，业态均为机电专业市场；荷花池批发市场有 1 个项目推出，为 1.90 万平方米，此区域内批发市场密集，竞争激烈以及无较大面积地块供应限制了此区域内

16、新项目的开发；九里堤区域亦有 1 个项目推出，为住宅的配套商业，体量仅为 0.35 万平方米。2006 年 1 季度只成交的两块商业用地，一块紧邻会展中心，另一块位于九里堤板块。尤其以成都东北、西北为两大供地热点区域。随着政府投资对基础设施的完善，沙河改造与拆迁工作的完成，这两大区域房地产开发环境日益成熟。由于城北住宅市场历来市场接受度较低，限制了城北住宅业的发展，生活配套商业亦受到影响，目前城北生活配套商业相当缺乏；仅九里堤区域相对完善，但档次较低，缺乏中高档次的配套。 受地价增高的影响，建材市场租金呈增高趋势，大量建材商家选择外迁。项目北方三环富森美家居的经营成功，直接削弱了该区域建材市场

17、在成都商圈布局中的重要作用。亿家天下经营一般，512 市场不再辉煌，该商圈的两个主力市场都处于十分不利的局面，很难带动该区域建材商业的蓬勃发展，不难判断该区域建材业正处于衰退阶段。1.1.4 城北房地产发展趋势今年驷马桥版块有 170 万平方米以上商品房放量 2010 年中心城新增居住用地24.51 平方公里，人均居住用地提高到 26.72 平方米，人均居住面积提高到 1213 平方米，新建 1750 万2020 万平方米住宅，新建 20 个规模为 3 万4 万人的居住区，提高生活居住的环境质量。价格走势价格走势2002 年2006 年城北的房地产价格从稳步上升发展到跳跃式上升。影响房地产价格

18、走势的主要原因，一是需求旺盛，二是楼盘的品质不断提高，今年，随着土地市场化和国家宏观调控带动的建筑材料的上涨，加大了房地产项目的综合开发成本。9 / 78 文档可自由编辑打印2004 年以前城北房地产市场一直呈现平稳低速发展态势，价格的涨幅也相对缓慢。进入 2006 年，其价格发生跳跃突破 4000 元/平方米的心理价位线. 2007 年，城北的房地产市场迎来了一个高峰，借助政府大力推动城市建设和软环境的改善，大量的外来房企抢滩城北，本地大牌房企也初步完成原始资本积累，向着大盘，精品楼盘发起冲击，市场呈现群雄逐鹿的纷繁景象。激烈的市场竞争必将带来产品层面上的极大丰富，开发商都不惜余力的在产品上

19、花重金打造，必然导致价格的上涨。2007 年上半年延续了房价平缓上升的趋势，由于长期以来被压抑的需求随着房地产供应市场的活跃被彻底释放，市场需求强劲，促使价格快速上涨，比 2006 年底涨了近 300400 元/平方米。1.2 市场需求分析何谓市场需求?众所周知一个市场的经营运作，最大的困难，也就是说行销的“瓶颈”：是怎么找准市场需求，如何在开局时间上最快与顾客距离最近。一般企业容易简单地认为市场需求即市场潜力。因而一旦发现这种潜力的存在，便盲目地投入营销资源。这其实是一个认识上的误区，市场潜力并不等于市场需求。市场需求，应当是购买欲望加上购买能力。也就是说，市场需求指消费者在某一特定时期内，

20、在一定的价格条件下，对某一商品具有购买力的需求。这必须具备 2 个条件，二者缺一不可。一是消费者要有购买愿望，二是消费者要有购买能力。如果有购买愿望而无购买能力，就形不成需求，没有需求就没有市场，需求小就市场小。我们的需求者在哪里?(1)宏观调控影响下需求者特征表现：投资客投资客蒸发，转战其他区域市场中小投资者，还贷压力增大出手房屋变现，或者降低预期租金刚性购买者购房成本增加，承受力变低10 / 78 文档可自由编辑打印延缓购买，直至有购买力缩小购房面积，降低品质要求担心购房被套，持币观望(2)(2)全国的理论 每增加一个百分点的城市人口，购房支出增加 3.93%。 人口增长推动的购房支出增速

21、为 17% 收入增长推动购房支出增速约为 7% 城市人口仍然会保持 4%以上增速，这样的增速淡化居民收入增长显著放缓的影响，保证了住宅销售增速维持在 20%以上。1.2.1 区域内购房者细分及需求分析私营业主此部分人群为具有完全购买实力的人群，由于所拥有的产业的规模大小差距较大，年收入状况相差也很大。文化程度差别较大,综合素质参差不齐。年龄段在年龄段在 35-4535-45 岁，岁，家庭组成以两代人的小家庭为主，人口以 3-4 人居多。家庭中大多有一个 3-10 岁左右的孩子。大多拥有不同档次的私家车，工作的地点离居住地有一定距离。该部分人群大多购房目的是为了居住购房目的是为了居住，极少作为投

22、资。他们的置业心理一般是作为经济能力的一种象征，也在某种程度上是体现自己的品味。该部分人群承受的总价范围较高；该部分人群承受的总价范围较高；在付款方式上采用按揭付款，但基本都有一次性付款的能力。其中有一部分人在近期内有再次购房的可能性。区域聚集荷花池商圈目前大多数私营业主年龄均在 3050 之间，此类人群传统观念较为浓厚，因此无论是生活方式还是居住地的选择仍偏于保守，特别是在居住地的选择上，等同“家”的观念认同上，他们较偏好于选择原来居住区域或附近范围内，而较少进行大规模的“迁徙” 。信息接受方式此类人群事业上的成功主要得益于他们过人的智慧和魄力以及超出一般人的吃苦11 / 78 文档可自由编

23、辑打印耐劳的精神，而非他们有着深厚的知识背景，在事业发展到一定程度的今天，他们也更加依赖于他们成功的人生经验，其中朋友等各种社会关系方面得来的信息对他们的生活、工作影响重大，因而朋友及各种社会关系方面的信息构成他们最为主要的信息来源，而报纸、电视等传统媒体信息对他们的影响相对一般人群则显得较少，网络等新兴信息传播方式则影响更少。但是为了显得文化些及有话题可谈，晚报类的信息小报是其主动收集的信息来源。购买产品关注点他们这个群体，在现今阶段，无论是事业还是家庭均处于较为平稳的时期，事业有成、家庭兴旺，因此对于他们享受生活、体现他们人生价值的一部分住房，他们较为看重它在带给家庭舒适生活的同时，也要体

24、现他们的身份地位，因而需要豪华、气派，面积足够大，客厅够大审美品味他们这类人群因其见识度的限制，对产品品位方面的要求相对于高知识背景，追求生活品位的人群来说，关注度相对较低，项目整体整洁、有序，大气、给人有条理的感受就行，而不会在乎产品风格等细节方面的东西。购买行为表现他们在购买别住宅的时候，会较多的听取朋友和社交圈子内人的意见；对于付款方式，仍会较多选择贷款的方式，但也有部分一次性付款，主要视他们目前事业发展情况而定，如发展较好，一次性付款较多。此类客源无论是数量，还是资金实力是相当大的，也是本地块住宅项目需要重点抓住的潜在客源。本地高收入职业经理人这部分消费者，家庭月收入约在数万元以上。在

25、效益较好的大型国营企业、外商投资企业就职的员工，职位为部门经理以上，是家庭收入来源的主要力量甚至是唯一力量。这部分消费群体，年龄基本为 35-45 岁，家庭人口以 3-5 人居多，三代同堂的情况占相当的比例，家庭有一个就读小学或初中的子女。在同龄人中，该部分人群属于思想较为开放，观念较新，有一定的文化水平、管理水平和技术能力的人。购房此类房屋，一方面是能力的象征，另一方面也有投资保12 / 78 文档可自由编辑打印值的目的。在付款方式上，采用按揭贷款的形式，相当的购买者没有一次性付款的能力。购房主要原因是改善居住条件，有一部分人购房作为投资使用，主要用于出租。但这部分群体在成都楼市大好的环境下

26、，在买房换房或直接投机房产中已经获得了大量资金回报。区域聚集同上分析，因长期在该区域生活的缘故，这部分人对该区域范围的认同感较强烈，同时这部分人群在该区域内有着深厚的“人脉”关系和资源，亲戚或朋友在该区域附近的较多，因而该类客源以本区域为主，选择住房的范围也主要限于本区域范围内。信息接受方式虽然在同龄人中，该部分人群属于思想较为开放，观念较新，有一定的文化水平、管理水平和技术能力的人，但是受知识背景和工作性质等的限制，此类人群接受信息的方式仍较多的依赖于传统的信息传播媒体，如报纸、电视、广告牌等，由于对于信息的渴望心态所以对于信息量极大的网络产生很大的依赖感。购买产品关注点此类人群已到中年，是

27、事业和家庭发展一个重要的阶段，购买住房主要是为自己和家庭创造一个良好的生活环境，以更好地投入工作和事业中去，且他们是多次置业，因而他们在考虑自身经济承受能力的同时，较为关注产品的环境、品质，生活的安全、宁静等品质方面的东西，同时考虑工作与家庭、长期居住习性等问题，距离要求不要太远。审美品味他们最认同品牌的价值，但又最擅长于比较，对性价比又最具判断力。所以他们对细节的关注度较高，而且由于经常公务原因来往于各地，所以见识较广，对于领先的、潮流的东西感知、认同较高。希望自己在其他地方看到的好的东西可以在生活城市出现。购买行为表现在购买过程中，他们会较多听取家庭成员及亲戚朋友的意见；整个购买过程和行为

28、相对谨慎，在付款方式上，采用按揭贷款的形式，相当的购买者没有一次性付款的能力。13 / 78 文档可自由编辑打印外来高收入职业经理人这部分人群的特征是年轻、高知、思想开放、有一定的创业精神和生活品味。这类家庭夫妻俩人基本都在外商投资企业工作，大部分双方均为外地人。平日工作紧张，生活节奏较快。他们的经济实力较强，小家庭的负担较轻。愿意以花钱的方式解决许多问题，如雇佣钟点工打扫卫生等等。这类家庭一般人口较少，以 2-3 人为主。在某些时间段内可能会有人口暂时增多的现象，如养育下一代的期间，可能雇佣保姆或是将自己的父母从家乡接来同住等等。他们的上下班基本都有班车接送。但大部分有私家车。这部分人群在成

29、都置业的目的种类较多，长期定居苏州是主要的目的。对成都城市和文化有很深的理解，购买住宅是想拥有更好的居住环境，自己居住使用的同时也要具有投资价值。这部分人的年纪在 35 岁以上，在公司内部的职务为部门经理以上。他们的文化程度较高。此类人群年家庭收入在 15-30 万人民币，同时可以通过公司报销很大部分的生活费用。区域聚集与私营业主相比较，此类人群虽然有着不错的工作、收入和社会地位，但是他们也身背着承重的生活压力，面临着失业的威胁，因而在片刻享受生活的同时，他们也时刻在为工作而准备着，在选择住房的过程中，他们必须考虑住房地点与工作地点、社会人群等的距离，虽然他们大多数有私家车，距离仍不容他们回避

30、，正因如此，结合本项目地理位置考虑，我们分析项目此类潜在客源将主要来自金牛区和城北新区。信息接受方式与之高知识背景和工作性质相对应，他们接受信息的方式多种多样，除了传统的报纸、电视、广告牌、展会、朋友介绍等方式外，网络等新兴信息传播方式对他们的影响较大。购买产品关注点综合分析他们的一些特征，我们可以发现：他们较为关注产品的地段、环境、配套等一般人的关注点，此外对于小区整体居住人群的素质和共性他们也较为关注，这14 / 78 文档可自由编辑打印与政府官员类似，当然价格也是他们的关注点之一。审美品味正因为这部分人群的特征是年轻、高知、思想开放、有一定的创业精神和生活品味，因而他们的审美品味也是相当

31、高的，往往与时代和社会的发展同步，较为接受新兴事物，对产品品质之外的东西也较为看重，如生活方式的体现等。购买行为表现他们的购买行为有着理性和非理性的两面性，一方面在尚未认识和了解项目，真正为项目打动之前，他们显得相当理性，购买行为相当谨慎，但是当他们真正为项目和产品所动的时候，非理性的一面就会展现出来，他们往往会忽略一些方面的东西，这也是他们人生经验欠缺的缘故。政府官员购置产业的政府官员中，以城北区以及新都等地的地方的高层领导或是市府机关的中层干部为主。这类人员的公开收入在 3000-5000 元/月，灰色收入很难估计，在之前的房产投资中也获得了大量的资金积累。有相当的经济实力购买此类住宅。对

32、开发商来说，也会因这些人的相关政府背景，给予相当的优惠条件。这部分人群的年龄集中在 40 岁以上。家庭成员以 3-4 人为主。少数年轻 35-40 岁的政府官员也会购买此类房屋。这些政府官员上下班基本是有住房，都有公车接送，一部分是自己开车。在短期内有再次购房的实力，一部分人也有这种想法。区域聚集此类人群相对于打工或自己经营事业的人而言，他们有着更为充裕和有保障的休息时间，能呆在家里，同时也有可保障的交通通达条件。因而购买住房，区域对于他们而言不是较大的问题，他们可能来自不同的区域。信息接受方式他们因所处的特殊身份地位，一部分购买住房以相关方面的关系为主，因而接受此类信息的方式以朋友和关系方介

33、绍为主，从房产商报批报建时的信息交流也是其接收信息的主要来源，因为这层关系，他们往往会成为其圈子中关于房产信息的中心散发点。而一部分中层干部，则仍依靠传统的方式，以报纸、电视、广告牌、售楼处为主。15 / 78 文档可自由编辑打印购买产品关注点本项目对此类人群，最有吸引力的就是投资价值。审美品味他们审美是一种公众的审美，所以当前流行的、公认的都是他们喜欢的。购买行为表现他们在购买住宅产品的时候，无论是中层干部还是高层干部仍以贷款购买为主，一次性付清较少，此外他们均较为谨慎，购买过程中，了解的人较少。投资客户国际货币美元的不断贬值，导致对人民币升值的预期越来越强烈，会吸引外来资金流入中国进行人民

34、币投资行为，而当中就有部分会流入到房地产市场。1.2.2 住宅消费市场调查这一部分是在市场调研的基础之上完成的，下面是本区一些市场调查情况，反映了一些新动向。1购置新房情有独钟调查结果反映出，打算选购新房占 86；二手房占 7，尚未决定占 7，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。16 / 78 文档可自由编辑打印2.在本区域购房主要目的调查调查结果显示，有将近五成的受访者其置业目的纯粹用于自己居住，如果再加上为父母子女购调查结果显示，有将近五成的受访者其置业目的纯粹用于自己居住，如果再加上为父母子女购买（买（8 8）和居住和投

35、资（）和居住和投资（1717）这两项，累计有近七成的受访者是为了居住而置业。这表明本次）这两项，累计有近七成的受访者是为了居住而置业。这表明本次受访者多为外地人，且居住要求相对不是很高。因为总所周知的北边脏、乱、差的原因，成都本地受访者多为外地人，且居住要求相对不是很高。因为总所周知的北边脏、乱、差的原因，成都本地人对于在北门置业居住都持谨慎的态度。人对于在北门置业居住都持谨慎的态度。虽然直接用于投资的只占到虽然直接用于投资的只占到 26%26%，但联系到在当前政府宏观调控对投机炒房的种种限制致使房，但联系到在当前政府宏观调控对投机炒房的种种限制致使房地产投资客已经很谨慎的大环境下，能有这么高

36、的比例，可见大众对城北区域房地产的投资前景还地产投资客已经很谨慎的大环境下，能有这么高的比例，可见大众对城北区域房地产的投资前景还是持谨慎乐观态度，对城北物业升值有一定的信心。是持谨慎乐观态度，对城北物业升值有一定的信心。3.受访者期望购买多大面积的房屋调查。置业主要目的居住, 225,44%投资, 134,26%办公和存货,25, 5%父母子女购买, 41, 8%居住和投资,90, 17%居住投资办公和存货父母子女购买居住和投资期望购买房屋面积30-504%50-7022%70-9051%90以上23%30-5050-7070-9090以上单位：平方米17 / 78 文档可自由编辑打印对于大

37、部分首次置业者来说，面积实用的对于大部分首次置业者来说，面积实用的 7070100100 的房屋是大部分人的首选。对的房屋是大部分人的首选。对 50507070和和 9090以上这两个范围内的需求看，客户群层次明显，投资和二次置业群基本在以上这两个范围内的需求看，客户群层次明显，投资和二次置业群基本在 1 1 比比 1 1 的比例，的比例，需求均匀。需求均匀。 4.购买哪种类型的房屋从调查结果看，购买住宅的占据了从调查结果看，购买住宅的占据了 8 8 成的绝大多数，而商务公寓和酒店公寓虽然问津的人少，成的绝大多数，而商务公寓和酒店公寓虽然问津的人少，可他们之间近可他们之间近 6 6 比比 1

38、1 的比例说明，对酒店公寓这种产权式分离的物业，大家认知和认可度要远远低的比例说明，对酒店公寓这种产权式分离的物业，大家认知和认可度要远远低于商务公寓。于商务公寓。5.受访者购买住房主要因素调查数据显示，价格不再是置业者单一考虑的首要因素，物业周边环境和升值空间以及满足生活便数据显示，价格不再是置业者单一考虑的首要因素，物业周边环境和升值空间以及满足生活便利的完善配套都成为置业者考虑的主要因素之一。购房者的消费观念日趋理性，关注物业建设的一利的完善配套都成为置业者考虑的主要因素之一。购房者的消费观念日趋理性，关注物业建设的一些细节的访问者也呈增多趋势，像小区的户型设计、物业管理、朝向以及开发商

39、的品牌等也开始有些细节的访问者也呈增多趋势，像小区的户型设计、物业管理、朝向以及开发商的品牌等也开始有人关注。成都地铁的建设着实让人们对此充满期望，距离的和空间概念也倍受关注，对就近工作地人关注。成都地铁的建设着实让人们对此充满期望，距离的和空间概念也倍受关注，对就近工作地购房考虑因素286261164151144106776922151264050100150200250300350人次286 261164 151144 106776922151264价格周边环境升值空间周边配套小区绿化户型物管水平工作地点货梯配套风水 档次 朝向 品牌住宅80%商务公寓17%酒店公寓3%18 / 78 文档

40、可自由编辑打印点置业也成为本区域一显著特点，这和位于荷花池商圈有众多商家在此生活投资有必然联系。货梯点置业也成为本区域一显著特点，这和位于荷花池商圈有众多商家在此生活投资有必然联系。货梯配套的需求只有配套的需求只有 2222 人次，但和前题人次，但和前题 2525 人次的办公和存货需求相比，高达人次的办公和存货需求相比，高达 8888货梯需求还是值得货梯需求还是值得我们思考。我们思考。6.受访者期望房屋总价调查总价总价 31315050 万受追捧，万受追捧，20-3020-30 万也充满期待。有超过万也充满期待。有超过 5 5 成以上的受访者认为房屋总价在成以上的受访者认为房屋总价在￥31￥3

41、15050 万是可以接受的理想价位，逾万是可以接受的理想价位，逾 3 3 成受访者的理想总价为成受访者的理想总价为 20-3020-30 万。接受总价万。接受总价 5050 万元万元以上（含以上（含 100100 万以上）的只占万以上）的只占 7.77.7。根据成都均价近。根据成都均价近 5 5 千元测算，千元测算，31315050 万比较客观地反映了万比较客观地反映了大部分客源对经济户型的青睐。这些数据从一个侧面反映城北区域的市场潜力非常巨大，不愧为财大部分客源对经济户型的青睐。这些数据从一个侧面反映城北区域的市场潜力非常巨大，不愧为财富城北。富城北。7.受访者期望商品房单价调查200720

42、07 年，城北居民能够接受的商品房心理价位也在发生变化，年，城北居民能够接受的商品房心理价位也在发生变化，￥3000￥300039993999 元元/仍是目前仍是目前050100150200250期望购房总价人数5115923334320万以下20-30万 31-50万51万-100万100万以上050100150200250期望购房单价人数22221150243000以下3000-39994000-49995000以上单位：元/平方米19 / 78 文档可自由编辑打印大多数普通置业者心目中理想的价格，而大多数普通置业者心目中理想的价格，而￥4000￥400049994999 元元/的接受比例

43、则呈逐年递增的趋势。综的接受比例则呈逐年递增的趋势。综合考虑各种因素，这一理想价位可能进一步造就城北区的热点合考虑各种因素，这一理想价位可能进一步造就城北区的热点。8.对受访问者是否喜欢在北二环主干道旁居住的调查在二环主干道旁居住，优势就是交通方便，而劣势就是因交通繁忙带来的噪音烦扰。有在二环主干道旁居住，优势就是交通方便，而劣势就是因交通繁忙带来的噪音烦扰。有 5858的受访问者选择喜欢，说明他们对交通便利的看重，远远超过居住环境的考虑。这也和城北整个物的受访问者选择喜欢，说明他们对交通便利的看重，远远超过居住环境的考虑。这也和城北整个物流大区域相吻合。而其他流大区域相吻合。而其他 4242

44、的选择不喜欢的，反到表明他们有很强烈的置业安家意识，希望自的选择不喜欢的，反到表明他们有很强烈的置业安家意识，希望自己住得其所。己住得其所。9.对访问者喜欢窗户类型的调查随着人们对居住品质的更高要求，门窗的功能质量越来越受到人们的重视。已经非常过时的推随着人们对居住品质的更高要求，门窗的功能质量越来越受到人们的重视。已经非常过时的推喜欢58%不喜欢42%普通窗16%飘窗15%落地式窗39%推拉窗26%转角窗4%20 / 78 文档可自由编辑打印拉窗和普通窗，还分别有拉窗和普通窗，还分别有 2626和和 1616选择，可见这部分受访问者素质和品位都非常有限。而最受选择，可见这部分受访问者素质和品

45、位都非常有限。而最受欢迎的落地式窗，不但能增大室内明亮度及日照，加强室内外的联系，扩大视野，使室内外联成一欢迎的落地式窗，不但能增大室内明亮度及日照，加强室内外的联系，扩大视野，使室内外联成一片，还有利通风。可见大部分受访问者都清楚认识到这种优势。片，还有利通风。可见大部分受访问者都清楚认识到这种优势。10.受访问者物业管理费最高承受调查而根据成都市住宅楼盘物业费情况，缴纳而根据成都市住宅楼盘物业费情况，缴纳 2 2 元以上物业费的楼盘，都属于中高档楼盘。表明受元以上物业费的楼盘，都属于中高档楼盘。表明受访者还是比较倾向在城北有一个品质较高的楼盘来选择。访者还是比较倾向在城北有一个品质较高的楼

46、盘来选择。11.受访者最为关注的小区配套设施商场和超市位列首位，也是因为本区域最缺乏大型的商场和超市，有这么强烈的需求，相信随州商场和超市位列首位，也是因为本区域最缺乏大型的商场和超市，有这么强烈的需求，相信随州驷马桥区域的大开发，人气的进一步提升，这些大型购物配套早晚都将进场。而对学校的看重，则驷马桥区域的大开发，人气的进一步提升，这些大型购物配套早晚都将进场。而对学校的看重，则反映出该区域外来人员子女就学比较困难，而这些受访问者也有将家安在成都的长远打算。农贸市反映出该区域外来人员子女就学比较困难，而这些受访问者也有将家安在成都的长远打算。农贸市场的缺乏在成都是一个比较普遍的现象，而虽然只

47、有场的缺乏在成都是一个比较普遍的现象，而虽然只有 119119 人选择餐饮娱乐休闲设施，但结合前面类人选择餐饮娱乐休闲设施，但结合前面类能承担物业管理费1 元以下31%1-2元54%2元以上15%1 元以下1-2元2元以上单位：元/平方米/月最为关注的配套设施3452782412051791198712050100150200250300350400人次3452782412051791198712商场、超市学校农贸市场交通站点医院餐饮娱乐休闲银行办公场所21 / 78 文档可自由编辑打印似答题的比例，也充分表明这部分需求的客观存在。只有似答题的比例，也充分表明这部分需求的客观存在。只有 121

48、2 人选择办公场所，说明人选择办公场所，说明 SOHOSOHO 的概念还的概念还没有获得受访者的普遍认同。没有获得受访者的普遍认同。12.受访者对商品房装修情况的调查从调查结果看，人们期望房屋交付的装修情况看，愿意以清水房（毛坯房）交付的占绝大多数从调查结果看，人们期望房屋交付的装修情况看，愿意以清水房（毛坯房）交付的占绝大多数66%66%，厨卫装修的占，厨卫装修的占 12%12%，全装修的占，全装修的占 18%18%。这表明，即使自己装修比较辛苦和麻烦，人们还是倾向。这表明，即使自己装修比较辛苦和麻烦，人们还是倾向于可以按照自己意愿进行个性化装修，同时也因为这样比较节省费用。而那于可以按照自

49、己意愿进行个性化装修，同时也因为这样比较节省费用。而那 4 4的菜单式装修选择，的菜单式装修选择，则表明这部分人群既讲究个性，同时也讲究效率和方便，这也是生活质量要求提升的一个标志。则表明这部分人群既讲究个性，同时也讲究效率和方便，这也是生活质量要求提升的一个标志。13.对装修费用的预计情况从统计数据看，正是一个典型两头偏小，中间大的橄榄数据模型。从统计数据看，正是一个典型两头偏小，中间大的橄榄数据模型。3 3 到到 8 8 万元的装修预算者占万元的装修预算者占了六成多，基本属于成都中档偏高的装修规格。而有超过了六成多，基本属于成都中档偏高的装修规格。而有超过 2020的受访者预计用的受访者预

50、计用 8 8 万以上的费用来万以上的费用来装修，则表明对气派的追求符合大多数经商人士的心理。装修，则表明对气派的追求符合大多数经商人士的心理。14.对提供的物业服务重视情况调查清水房66%厨卫装修12%全装修18%菜单式装修4%050100150装修费用预计人数101142136991-2.9万3-4.9万5万-8万8万以上22 / 78 文档可自由编辑打印几乎所有受访问者都选择了几乎所有受访问者都选择了 2424 小时保安巡逻，这表明城北的治安情况相对较差，人们都有一小时保安巡逻，这表明城北的治安情况相对较差，人们都有一定的危机感。同时也表明受访者大多有一定的家产，相对富裕。而选择公共卫生则

51、主要因为该区域定的危机感。同时也表明受访者大多有一定的家产，相对富裕。而选择公共卫生则主要因为该区域现在现在“脏脏”的现状致使人们期望有一个干净的生活空间；由于大家都工作繁忙，因此代收费用也排的现状致使人们期望有一个干净的生活空间；由于大家都工作繁忙，因此代收费用也排在了第三位。而车辆管理也从另一个侧面证明城北的富裕人群就在我们的访问者中间。由于地处火在了第三位。而车辆管理也从另一个侧面证明城北的富裕人群就在我们的访问者中间。由于地处火车北战，临近青龙场汽车站，交通便利，因此代订车票排在最后，也是合理现象。车北战，临近青龙场汽车站，交通便利，因此代订车票排在最后，也是合理现象。1.3 竞争市场

52、调研与分析部分1.3.1 竞争片区调研项目项目分布片区分布片区建筑建筑景观景观富丽城金牛区二环路北三段现代主义建筑，观景电梯洋房大楼间距规划，大面积中庭景观、景观商业街。禾嘉利好金牛区二环路北三段18F 电梯商住公寓局部内园林景观芙蓉华庭金牛区二环路北三段高层电梯集群，配以会所、酒店、商务、购物中心距离沙河公园百米距离锦泰世家金牛区田家巷二环以内三幢高层电梯公寓半围合居家社区景观营造05010015020025030035040045024小时保安巡逻公共卫生代收水电气等车辆管理钟点服务订餐服务代订车票00.20.40.60.811.223 / 78 文档可自由编辑打印汇融名城二环路北二段（二

53、至三环 ）高层电梯公寓加园林松散大围合，宽大中庭、宽大园林、宽大楼距映日荷花金牛区蓉北商贸大道1822 电梯公寓富丽锦城成华区驷马板块北三环内22 层电梯花园洋房集中绿化1.3.2 竞争楼盘分析类比项目界定本次市场调查主要是针对目前城北代表楼盘或者竞争楼盘进行的深入的调查研究，通过对竞争项目的规划、产品、定位、推售节点、销售价格、销售政策、销售情况、主力客户人群及项目未来走势预测等方面进行深入分析，为本项目后期规划设计和营销推广提供建议。因此需要对本项目可类比的项目进行界定，主要从以下二个方面进行：区域界定区域界定主要是与本项目同处于同一地段，拥有良好的地理优势和商业资源的在售或面世楼盘。主要

54、为富丽城、禾嘉利好、芙蓉华庭。档次界定档次界定主要体现在项目定位上，与本项目档次定位上都同属于城北中高端楼盘的项目。主要有锦泰世家、汇融名城、映日荷花、富丽锦城。楼盘名占地面积建筑面积物业形态单价（元/）房型区间总户数富丽城45 亩10000022F 电梯公寓4500（二手市场参考价）80130831 户芙蓉华庭11010436243 栋 18F电梯公寓4500（二手市场参考价）50-130 m2447 户汇融名城约 130 亩28 万平米18 层5000（二期）71-1352281 户24 / 78 文档可自由编辑打印锦泰世家11998 亩56000三幢高层电梯公寓4700（二手市场参考价）

55、78-130576 户富丽锦城3600020000022 层电梯花园洋房380075-1301800 余户禾嘉利好11517 5361818F 电梯公寓+商铺450050-90556 户映日荷花333332000001822F电梯公寓430060-1305500 户左右富丽城项目概况项目概况2005 年 7 月 18 日，占地 45 亩的品质楼盘富丽城正式对外亮相，这是城北迈向人居时代的里程碑，也是蓝光地产为城北奉献的品牌力作。 富丽城位于城北二环路三段，荷花池、高笋塘两大商圈黄金交界处，依托城北庞大的租赁市场，天生具有自住和投资双重价值。 建筑规划建筑规划富丽城充分利用绝佳的地理条件，在整体

56、规划、园林景观、户型设计上做了大量突破，使城北居住品质得到空前提升。园林景观园林景观社区采用超大楼间距规划，奠定高档居住的基本格调。大面积中庭景观、活性水系花园、富氧森林、亲子空间、邻里空间、景观商业街，全面提升居住品质。错落有致的空间设计，有张有弛，有扬有抑，有开有阖，有远有近。层次多变的道路、缓步、台阶、坡地，造就丰富的视觉效果。艺术性规划布局既尊重传统的居住习惯又避免了传统规划带来的平铺直述和单调。45 亩花园社区，现代主义建筑，观景电梯洋房；篮球场、健康步道、亲子空间、景观商业街、全智能安防配套。25 / 78 文档可自由编辑打印销售价格销售价格当前市场二手房转让价格在 4500 元/

57、左右。禾嘉利好项目概况项目概况禾嘉利好由禾嘉集团旗下成都中汽置业有限公司倾力打造，项目区位优势极佳，位于成都最早最大的财富核心、全国著名十大商业市场中心之一的“荷花池商圈”内，配套设施完善，是城北二环路上少有的高品质高层电梯商住项目。禾嘉利好，财富城北二环路旁精品楼盘，左右与蓝光富丽城和亿家天下为邻，上下与地铁一号线相连，内外与城北财富商圈交融。禾嘉利好以其极具市场冲击力的性价比，守望财富的区域位置优势，在二环路楼盘均价中同比低2000元/的实惠价格，明显的升值前景，甫一入世即受到市场的高度关注，在秋交会上首次面世就有600 余位客户表达了购买意愿。禾嘉利好融合生活、投资、居家、办公于一体，多

58、功重功能完美链接， 演绎“家和万事兴 ”“利好兴财 ”的文化内涵，创新事业与家庭兼顾的生活新模式，享受温馨，守望财富。销售价格销售价格开盘均价为 4100 元/，现销售均价在 4500 元/。芙蓉华庭项目属处在城北繁华核心通往沙河生态的绝佳门户地段的高层电梯集群，配以会所、酒店、商务、购物中心等附属设施的高尚居住小区，旨在成为“城北未来生活的尺度”标志性住宅。从地段上看，目前临北二环基本没有在售的项目，周边地块也非常稀有。而本案处于二环路边上闹中取静的红旗巷内，步入小巷所有的喧嚣都被抛到九霄云外，在这里你能回归一种心灵的宁静，市中心近在咫尺，沙河公园、北湖生态区、动物园、植物园分布在项目周围，

59、可以进退自如的享受都市的繁华和自然的浪漫。本案紧临荷花池商圈、五块石商圈、512 建材市场、李家沱成熟住宅区，积聚了人气和商气。未来地铁 1 号线首站红花堰站、火车北站、城北客运中心、青龙场公交总站与昭觉寺客运中心分布在小区周围，交通非常便捷，最方便的是本案离市中心的距离不过就是 8 分钟的车程，地铁通车之后这个时间还会大大缩短。26 / 78 文档可自由编辑打印小区周边配套完善，学校、银行、医院、菜市，如33 中、解北一小，农行、建行、工商银行， 416 医院、成铁分局医院， 华西十二建医院、成华区红十字医院、互助路菜市、李家沱菜市都近在咫尺，生活便利。沙河公园仅 100 米之距。锦泰世家本

60、案位于成都市北二环，西部精品装饰城旁，项目总户数447 户，总建面43110.67m2，户型面积从 45-135 m2。为菏花池的生意人造房， 57 平方米 -133 平方米 居家实用住宅，位于城北二环路内荷花池与高笋塘两区域交叉地带的田家巷，定位为城北生意人的住所。产品形态为 ：由 3 栋 18F 的电梯公寓半围合而成， 使社区气氛较浓厚 。汇融名城项目概况项目概况2006 四川 10 大地产创新楼盘 最佳户型设计 最佳园林景观奖汇融名城，占地约130 亩，规划总建筑面积28 万平米，居住户数2281 套，机动车位约 1368 辆，非机动车位 2936 辆。容积率 4.0。整个项目分A、B、

61、C、D 四个组团，其中 D 组团为社区配套设施用地，内设社区会所、游泳池等。 B、D 两个组团共约 9 万平米将在首期推出， C、A 两个组团分别在二期和三期推出。汇融名城，地处北二环四段外侧，内与李家沱接壤，居财富城北高尚住宅之核心区域，两大沙河景观公园距其不到200 米，坐享李家沱 20 年成熟社区配套。建筑规划建筑规划其建筑产品在保证居住空间舒适够用的前提下，不仅没有浪费空间，而且还创造性地为客户增加了大量的可使用空间。其独家原创户型，实现8 项重大突破与创新，使得房屋实际使用空间远远高出同类楼盘，并将房屋的超高使用率、可变性、舒适性等各项矛盾点，完美精妙的融合一体，营造出与自然、阳光共

62、呼吸的生态居住空间，并且许多中小户型也能在小区享受到很好的景观位置和空间视野。在建筑与园林规划方面采用松散大围合，实现宽大中庭、宽大园林、宽大楼距以及空气自由对流的同时，巧妙地实现了高密建筑条件下的低密宽景居住空间园林景观园林景观园林景观设计方面，信守景观可使用化、景观精细化、室外景观室内化等四大景观设计理念，彻底刷新成都地产的景观园林观念。27 / 78 文档可自由编辑打印建筑外观方面，采用先进的彩色铝塑窗、透明的钢化玻璃阳台围栏，简约、时尚、高贵、而又持久耐污的外立面风格，全隐蔽式的空调外机位等等，全方位彰显楼盘档次和品位。配配套套设设施施此外，其 7000 平米的商业休闲中心， 1200

63、 平米的休闲景观大泳池，社区晨跑道、太极拳练习场、社区羽毛球场、篮球场、乒乓球场、室内器械健身房、室内女子健美操房（兼瑜珈练习房）、社区酒店、社区快餐厅、医疗健康服务、老年养生馆、少儿素质培训中心等等，都能让平民百姓真正享受到高品质的生活。特色部分：特色部分： 让主卧实用空间和生活品质比实际面积高出许多、小户型也扔有大卧室。 让厨房可操作空间比实际面积高出许多、小户型也拥有大厨房 让主卫生间的实有空间和生活品质比实际面积高出许多、主卫设置外飘窗、小户型也能享受高品质的阳光生活。 让客厅阳台面积降到 8 平米时，还能兼备花园功能和休闲娱乐功能、并且观景效果大大增强。 客厅阳台就象时尚的阳光房、并

64、不影响客厅和臣室的采光和通风。 在增强客厅室内空间与室外阳光，景观和新鲜空气的融合度的同时，让客厅实用空间比实际面积高出许多，并与自然共呼吸。 在两梯四户中实现户型的独立餐厅和直线型穿堂对流风。 小户型也具备极佳的景观位置和空间视野。富丽锦城富丽锦城位于城北二环驷马桥，有“驷马宝地 ”之美誉，项目毗邻沙河水岸线，坐享沙河新绿水碾公园、3000 亩北湖公园、 12 平方公里北郊风景区，动物园、熊猫基地、昭觉寺等厚重的历史文化风景构筑成项目不可多得的居住优势。项目占地约 54 亩，以 22 层高的现代标杆建筑，塑造城北富丽生活品质。三大组团园林景观温馨自然，邻里休闲中心尽释闲暇时光，豪华的入户大堂

65、，75130 平米实用、宜居户型，挑高5.8 米的空中花园，嘉宝物业，国家一级物业管理资质，全面保障居家生活安全美满。项目紧邻城北二环，通达的交通为城北商贸人士带来生意的亨通，近10余条公交线路经驷马桥，成绵高速、大件路、蜀龙大道（在建）、北新干线（在建）等快速通道交织成密集的路网群落，畅享着城北豁达的居家生活与繁华的商业；更值得一提的是，地铁1 号线和 5 号线分别经过项目南北两端，最近的两28 / 78 文档可自由编辑打印个地铁站距离项目约1000 米，使得区域未来交通更加完善；一个驷马宝地上的标杆建筑，正以前所未有的姿态改变着城北的居住历史。综综上上所所述述，得得出出以以下下结结论论 ：

66、本项目周边楼盘，都是高层电梯公寓。由于地处荷花池商圈，交通要道，景观方面都比较稀缺。富丽城就是以内部园林景观取胜，而芙蓉华庭则有沙河公园作为卖点。对周边楼盘进行的调查表明，开发商越来越重视创新，汇融名城不仅在园林上下大力气，还在户型设计上大做文章，以增加卖点。市场供应得结构基本与客户需求结构吻合，两房和三房产品是客户的主要需求户型，是市场需求旺盛点。中小户型为该区域楼盘的主流产品，并且竞争将愈演愈烈。客户对户型面积的需求较大，户型设计在满足客户面积需求的同时，应紧扣客户对户型的细部需求特征，设计出超乎客户想象的功能空间和亮点。从在售楼盘和二手房售价来看，本区域住宅单价主要集中于 4500-5000 元/平方米。楼盘竞争呈现为价格、户型、景观园林配套的竞争。二项目分析2.1 项目简介物业类别：物业类别： 商住，其中商业占总体量的商住，其中商业占总体量的 60%60%，住宅占，住宅占 40%40%规划建设净用地面积：10941.39 平方米；代征地面积 11481.64 平方米，其中代征绿地 5154.62 平方米（不参与各项指标计算） ；用地性质：商业用地兼容二类住宅用地（兼容的住宅建筑