建设工程施工合同管理要点(原创)

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1、建设工程施工合同管理要点为加强建设工程施工合同管理， 突出合同起草、 审核工作重点， 提高工作效 率，明确合同管理工作思路，根据国内现行建设工程施工合同（示范文本） 以及集团已完和在建项目建安工程施工合同经验， 特总结了建设工程施工合同管 理要点，以供参考。第一部分 协议书一、承包范围明确工程地点、 具体的工程内容或施工所形成的成果， 表述应简洁清晰， 且 不得遗漏，注意与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致。二、合同工期明确“开工日期”、“竣工日期”、“工期总日历天数” 。注意合同工期应与投 标文件、中标通知书所确定的工期相同，工期日历天数要计算准确。若“开工日 期”在施工合同签订时还难

2、以确定，可以注明“暂定” ，并约定以何种书面文件 作为确定开工日期的依据。三、工程质量明确应达到的工程质量标准。采用的质量标准或规范的名称要详细、准确。四、合同价款根据工程实际情况确定合同计价方式 / 承包方式：固定价格合同（固定总价）、 可调价格合同（包括固定单价合同） 、成本加酬金合同；在此基础上填写合同价 款或暂定合同价款， 并详细说明合同价款或暂定合同价款所包含的具体内容， 应 尽量考虑全面（包括责任、风险等） 。（详见合同条件中相应条款说明）五、组成合同的文件合同文件的组成及解释顺序在合同中要予以明确， 要结合工程实际情况， 确 定一个对自己有利的解释顺序。 同时还应注明： 文件内容

3、发生冲突时， 顺序在前 的优先于顺序在后的文件， 在同一顺位的合同文件中， 时间在后的优先于时间在 前的文件。第二部分 合同条件一、词语定义在建设工程施工合同(示范文本) 通用条款中，虽然对有关概念给出了 定义，但是不可能涵盖施工合同所有方面， 有必要在专用条款中对比较重要的和 可能产生歧义的概念进行补充，如开工时间、竣工时间的界定等。二、双方的责任和义务1、发包人的责任和义务 发包人的责任和义务在合同条款中必须做出十分详细的规定， 主要包含以下 内容：(1) 发出开工通知；(2) 安排监理人及时进场实施监理工作；(3) 提供施工用地：注意对所需提供施工用地的场地条件进行具体的描述；(4) 提

4、供的工作：包括提供图纸、勘测资料、测量基准点、水、电等，办理 用地审批、规划许可证等行政审批手续等工作，对各项工作的时间与要 求进行具体的描述，力求准确详细，避免承包人借此提出顺延工期的要 求，双方因此产生纠纷。(5) 办理发包人应该办理的各类保险；(6) 审批设计变更、工程签证；(7) 组织竣工验收；(8) 支付合同价款；等等。特别注意民事责任的承担问题， 如承包人施工过程中造成地下管道事故由谁 承担的问题，如果发包人已经提供了地下管网资料，则由承包人承担赔偿责任， 反之，则由发包人承担。2、承包人的责任和义务 承包人的责任和义务在合同条款中必须做出十分详细的规定， 主要包含以下 内容：(1

5、) 及时进场施工；(2) 按时完成各项承包工作，保证施工进度和施工质量；(3) 提交施工组织设计、施工措施、施工计划和部分施工图纸；(4) 办理承包人应该办理的各类行政审批手续；(5) 办理承包人应该办理的各类保险；(6) 安全文明施工，保护环境；(7) 对已完工程进行维护和保修；(8) 对承包人工作人员进行管理，保证工程施工和人员的安全；(9) 为他人提供方便，现场施工配合与协调；(10) 完工清场与撤离；等等。 特别注意对于涉及到费用的条款，要对相关费用的负责人做出明确的约定， 如承包人在施工过程中因未做好安全防护、 环境保护等工作造成的各类损害赔偿 应有承包人负责。三、工程进度1、开工和

6、完工：明确“开工日期” 、“竣工日期”，若“开工日期”在施工合 同签订时还难以确定，可以注明“暂定” ，并约定以何种书面文件作为确定开工 日期的依据，如加上“以发包人书面开工通知为准”的条款，以避免双方因延期 开工问题产生纠纷。 另外，还需特别注意合同中有关 “发包人向承包人提供开工 的必要条件”这一条款的具体约定， 因发包人未按合同要求提供开工的必要条件， 承包人有权提出顺延工期的要求。 对于承包人原因延误开工的责任也要做出明确 约定。2、施工进度计划：对乙方提交施工进度计划的具体要求以及施工进度计划 的管理要求(包括总进度计划、单位工程(分项)进度计划、年度计划、月度计 划等)。3、暂停施

7、工：甲方、乙方暂停施工的责任和处理。4、工期延误：分“承包人原因的工期延误”和“发包人原因的工期延误” 两种情况。 在合同条款中约定应当顺延工期的具体情况、 不予顺延工期的具体情 况，把可能发生的情况都考虑进去， 以控制延误工期的风险。 为规避发包人面临 的工期延误风险，可在合同中约定“本合同工期已充分考虑当地台风、大雨、暴 雨、高温等因素，工程竣工移交时间锁定为 XX年X月X日。在施工中不论何种 原因使前段工期拖后， 承包人必须在后续施工中采取积极赶工措施将拖后的工期 赶上”。5、具体的违约赔偿责任：因承包人原因造成工期延误时，承包人应得的处 罚(需约定日拖期赔偿额和最高赔偿限额) ；因发包

8、人原因造成工期延误时，发 包人所承担的责任 (给予承包人工期补偿、 窝工补偿等， 应尽量减轻发包人的责 任)。6、工期提前：分“承包人提前工期”和“发包人要求提前工期”两种情况。 承包人通过自己的努力使工程提前竣工是否应得到奖励， 发包人要看提前竣工的 工程或区段是否能让其得到提前使用的收益来决定，在合同中不应明确具体数额。发包人要求提前工期时， 双方可约定另行签订协议来约定赶工时间及赶工措 施费等问题。四、质量与检验1、发包人、承包人、监理对工程质量检查、验收的权力和责任。2、材料和工程设备的检查和检验：检查不合格的处理；检查合格的处理。3、隐蔽工程：检验和中间验收的程序，隐蔽工程重新检验合

9、格和不合格的 处理。4、质量缺陷的处理办法及责任方须承担的责任。5、质量保修：明确缺陷责任期和保修期期限及责任，一般以签订质量保 证书来约定，质量保证书内容应该明确，避免责任不清，特别是保修责任、保 修范围、保修期限、保修金返还方式和期限等要约定明确。6、产生质量争议的解决办法。五、合同价款1、根据工程实际情况确定合同计价方式 / 承包方式：（1）固定价格合同（固定总价） ；（2）可调价格合同（包括固定单价合同） ；（3）成本加酬金合同。2、详细说明合同价款或暂定合同价款所包含的具体内容，应尽量考虑全面 （包括责任、风险等） ，以避免承包人后期因合同未明确而提出额外增加费用或 索赔。3、固定价

10、格合同：采用固定价格合同方式对发包人有利，易于结算。但采 用固定价格必须把风险范围约定清楚， 应当把风险费用的计算方法约定清楚。 可 约定一个百分比系数， 也可采用绝对值法。 对于风险范围以外的风险费用， 应约 定调整方法。还应注意：固定总价合同的固定是相对的，是有条件的，一定要充 分说明这些条件， 超出条件后，考虑调整的方法， 如工期长，技术难度大的项目， 采用固定总价合同对双方的风险均较大， 不仅要在总价中考虑风险系数和包干系 数，还要考虑变更价款调整的幅度值。另外，除约定合同总价外，在合同后应附 上双方确认的工程量清单。4、可调价格合同：采用可调价合同的，必须明确合同价的可调因素和调整

11、控制幅度及其调整方法，包括材料、设备价格的涨落，设计变更，降雨、台风等 自然因素。就价差调整而言，应明确可调差材料名称、规格、基期和调整期价格 选用标准、调价风险额度、 调价材料工程量的计量方式、 价差是否计取税金等内 容。5、成本加酬金合同：采用成本加酬金合同（如费率招标）的工程，必须明 确酬金（费用）计算标准（或比例）的描述及成本计算规则、价格取定标准等所 有涉及合同价的确定因素。六、计量与支付1、约定预付款的比例、金额、支付条件、支付时间以及扣回方式。从发包 人角度而言，预付款的比例越低、金额越少、越早扣回越有利，重点是预付款的 扣回方式。2、明确工程计量的方法和程序，特别是要明确承包人

12、提出计量的前提条件 和应提交的资料。 如以形象进度作为计量依据， 在签订合同时对于形象进度尽量 做出具体描述，尽量不使用“按形象进度施工至 30%、 60%时”类语句表述。3、约定进度款的支付比例、支付条件、支付时间。注意进度支付前应扣各 种保证金、预付款、代付材料款、罚款等。4、约定质保金的扣留比例、扣留方式、返还条件、返还时间。注意约定质 保金为“无息”返还。七、安全文明施工 工程安全文明施工、健康、环保要求和应达到的标准，考核办法和扣留金。 一般安全文明施工费用包含在合同价款内，发包人不再另行支付。八、材料设备供应1、发包人供应材料设备 在甲供材的情形，存在的主要问题是，企业法律意识不强

13、，操作极不规范， 签订的合同较简单， 缺乏严谨性， 合同履行行为也较为随意， 没有发包人供应材 料设备一览表或约定不明确， 在施工合同履行过程中， 承包人与发包人经常发生 因为发包人是否按时、按量、按质供应材料发生争议。管理要点有：（1）对发包人供应材料的品种、规格、型号、数量、单价、质量等级、提 供时间和地点进行明确约定， 作为合同的附件， 特别是时间地点务必明确， 它将 涉及工期延期和诉讼管辖问题；（2）发包人供应材料要及时通知承包人，承包人接到通知后应派人及时参 加材料清点， 清点后由发包人签字确认， 材料设备的清点应办理交接手续， 注明 交接时间、地点和质量状况。承包人应将甲供材纳入材

14、料管理范围。2、承包人负责采购材料设备承包人采购材料设备的情形， 主要纠纷如下： 承包人偷工减料， 使用不合格 的材料、设备影响工程质量；承包人采购的材料、设备均合格，但未按照发包人 要求的型号、品种采购。管理要点有：（1）双方对承包人采购材料的品种、规格、型号、数量、单价、质量等级、 提供时间和地点进行明确约定，作为合同的附件，特别是时间、地点务必明确， 它将涉及工期延期和诉讼管辖问题；（2）承包人采购材料应严格按照合同的要求采购，严禁使用伪劣产品，采 购材料时务必向供应商索取本批次货物的合格证书；（3）材料进场前应书面通知工程师清点确认；（4）承包人应按发包人的要求对材料进行检验，不合格的

15、或不符合约定规 格、型号的不得使用。九、工程变更1、变更的范围和内容： 工程变更包括工程设计变更和其他变更， 其他变更包括工程质量标准、 其他 实质性变更。工程设计变更属于单方变更，发包人可单方面决定工程设计变更， 无须承包人协商同意。工程其他变更不得违反 招标投标法 的规定， 既不得与经过备案的中标合 同的实质性（质量、价格和工期）内容不一致。双方在签订合同时一般对工程其 他变更不做约定， 发生争议时无适用条款加以解决。 因此， 应对工程其他变更情 况做出原则性、程序性约定。2、变更程序：明确约定变更的提出、 决定、 指示等程序及具体的时间要求。 发包人提出的 变更乙方应无条件执行，承包人提

16、出变更时须通过甲方的批准。3、变更的处理原则： （1）变更费用的调整原则：明确约定合同价款调整的比例或者范围。注意 并非所有的工程变更都导致工程价款变更，承包人未在确定变更后 14 日内向工 程师提出变更价款的报告以及承包人自身原因导致工程变更， 承包人无权要求追 加合同价款。（2）工程变更的计价原则：合同中已有适用的单价按已有单价执行；合同 中有类似的单价，以此单价作为基础确定调整单价； 合同中无适用或类似单价的， 详细具体约定单价的计算方法。十、工程转包和分包 为避免出现承包人将工程转包和分包带来的风险，应在合同中约定： 1、不允许转包；2、分包须得到发包人批准，或约定由发包人指定分包人。

17、十一、竣工验收与结算 1、竣工验收：明确约定参加竣工验收的单位、人员，验收程序，须签署的 文件等。2、结算：明确提出竣工结算的条件、结算所需提交的资料、结算程序、监 理和发包人的审核审批时间。十二、工程保险 合同文本通用条款的规定对于发包人和承包人各自应承担的保险做出了原 则性规定， 为了更进一步便于分清各方责任， 承包人与发包人应当在施工合同中 明确约定各自应投保的险种， 双方人员和第三方人员在施工现场生命、 财产安全 的保险内容、保险金额、保险办理和费用承担。十三、违约和索赔 1、在签订施工合同时应对可能出现的违约情况进行充分的预测，在合同中 将可能出现的违约情况及相应的违约责任约定明确，

18、 切忌采用模糊语言。 主要有： （1）对于履约保证金（或保函）的具体内涵加以明确：何种情况下扣除、 保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定；（2）对于工期拖延的罚则：扣保证金、违约金及抵扣工程款、总价款的违 约金。（3）对于逾期支付工程款的罚则：发包人不能按时支付工程款的，自逾期 之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。违约金：可与延期同比例的约定。（4）对于优先受偿权的约定；（5）对于工程及资料交付的约定：发包人与承包人工程结算发生的任何异 议，应当通过仲裁或者诉讼解决， 但是无论是否发生或者争议责任如何， 都不能 成为承包人行使工程移交、 工程验收、配合工程备案以

19、及移交工程资料的抗辩理 由。上述争议被确认属于发包人过错的，发包人承担相应责任。 （留置权）（6）对于质量争议的约定：质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责 任的承担和程序。可约定第三方：区所在地的质量部门。（7）对于质保金的约定：质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题。（8）对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。（9）关于工程违法转分包、挂靠的约定：主要是罚则。工程不允许转包或 者违法分包， 发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的， 有权立即解 除合同。承包人除比照本协议质量、 工期相应处罚条款承担全部责任外， 应当承 担工程总标价 10%的违约金。 造成发包人损

20、失的， 承包人还应承担由于解除合同 迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、 间接经济、名誉赔偿 责任。但本协议约定发包人分包的除外。（10）对于工程保修责任的认定：承包方不保修情况下的处理和费用承担。 2、审查不同合同文件中违约责任条款、同一合同文件的不同违约责任条款 是否协调，是否存在矛盾，一旦出现矛盾，要及时修订；3、对难以预测的情况，签订合同时应约定解决问题的途径；4、对承包人提出索赔的期限和索赔提交的资料做出详细约定，超出索赔期 限不予受理。十四、不可抗力 由于不可抗力涉及民事责任的免除问题，对于不可抗力的具体定义很重要。合同通用条款对于不可抗力作了一些界定， 但是，在实

21、际过程中， 哪些情况可以 归属于不可抗力往往难以确定， 因此， 在签订合同时应根据当地的地理、 气候情 况和工程的要求， 对造成工期延误和工程破坏的不可抗力做出明确规定， 以免引 起不必要的纠纷。如在合同中可约定以下情况属于不可抗力：1、当地裂度多少度为地震；2、多少级以上持续多少天的大风；3、多少毫米以上持续多少天的大雨；4、日气温超过多少度，持续多少天；5、日气温低于多少度，持续多少天。 等等。十五、争议 由于建设工程工期较长，难免发生各种争议，在合同中约定争议仲裁机构 或诉讼管辖法院时，可以约定原告所在地、被告所在地、合同履行地、合同签订 地、标的物所在地法院管辖。 应尽量选择对自己有利的争议解决方式， 一般选择 仲裁对企业的影响较小，注意仲裁机构名称要准确。