开发商应收款管理要求

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1、10总体要求1.1本文的开发商所指公司所承接项口的建设单位、单一产权项LI甲方、业委会、欠费占比 较大的业主等，为方便阐述，以下统称开发商。1. 2开发商依照公司战略等级重要性可分为战略开发商和非战略开发商，战略开发商以公司 行政事务部门提请并经公司总经理审议确定的名单为准。1.3本文所指开发商应付款包括：开发商应承担的空置物业费、销售中心物业费、前期介入 费、前期开办费、物资装备费、项忖亏损补贴款、以及开发商自身应缴纳的物业费、酬 金制项LI代垫资金、开发商代业主缴纳的各项费用等。2.0开发商应收款的确认2.1开发商应收款按欠款日期可分为往年拖欠款、当期应收款、当期累计应收款、当年应收 款。

2、2.2开发商应收款的确认依照合同约定的收费期间、费用标准、收费面积等，并以此作为 相关考核依据。2.3未签订合同，而实际管理行为已经发生的，以市场化原则测算相关费用；并要求在进场 一个月内补签合同或等同效用的书面文件。3.0开发商实收款的确认3.1以收到的货币资金（仅限现金或银行存款）做为开发商实收款实现的确认条件，收费考 核期限以合同约定的日期为准。3. 2对于开发商欠费，原则上以收回现金为主，若开发商确实存在资金周转困难等原因的， 可以考虑以建设单位拥有独立产权的资产（如房产、车辆等）或物业经营权（租赁、停 车位、广告位），以及以债抵债（如公司欠开发商的代收水电费等）作为抵偿，但应签 署有

3、效的书面法律文件并报请集团公司批准。收费考核期限以协议签订之日为准。3. 3以物抵债的相关协议签订后，山规划发展部门组织相关单位跟踪落实”以物抵债”资产 的转移手续.3. 4费用收缴应注意二年期的法律有效诉讼时效。通过法律诉讼方式催缴欠费的，必须法院立案并在胜诉的情况下，可以核减开发商应收款。4.0开发商欠费催缴节点4. 1管理处必须每月制作月度费用确认函（详见附件1）交由开发商现场负责人进行确认, 确认函需同时具备开发商现场负责人签字及加盖开发商印章（公章、合同章、部门章均可） 两个条件方可视为有效确认。管理处要将有效确认后的函件妥善存档保管，以备内审部门查 验，同时作为以后法律纠纷的重要诉

4、讼证据。4.2如开发商出现违约行为超过一个月，管理处应及时向其发送正式的催缴函件并要求开发 商签收，开发商拒绝签收的，应以挂号信或快递等形式发送，并存档保管已签收的书面文件。 4.3如开发商出现违约行为超过三个月的，但在六个月内的，管理处应书面知会公司的法律 顾问，要求其每月向建设单位发出费用催缴律师函，明确当期拖欠本金及增加的违约金;4.4如建设单位拖欠达六个月以上时，城市公司应评估是否委托公司法律顾问提起诉讼要启动相应的法律诉讼程序，具体规定如下：4. 5对非战略开发商发送律师函程序：由基本单元责任人发起，城市公司总经理审批。4.6对非战略开发商进行正式提请法律诉讼：由基本单元责任人发起，

5、城市公司经理审核， 物业中心总经理审批。4. 7如要对战略开发商启动诉讼程序需征得集团经营班子会的审议同意。5. 0各级单位在开发商欠费回收中所应承担的职能开发商欠费管理所涉及到单位包括：集团职能部门、前期工作部、区域公司、城市公司、 物业基本经营单元（管理处或售楼处）等。前期部和基本经营单元是费用统计、整理、催缴的主要执行者，城市公司负责组织本城 市的费用催缴工作；区域公司协助城市公司、基本经营单元对建设单位费用进行催缴。5. 1.0集团职能部门职责：规划发展部负责开发商欠费考核办法的制定与落实工作，同时负责组织开发商以物抵 债的相关评审、资产转移工作。财务管理部负责开发商欠费工作的数据统计

6、与监督工作，同时负责组织召开全国性的 开发商欠费沟通会。每年1月20日前负责开发商当年应收款分解表和开发商往 年拖欠款统计表的审批、备案。运营督导部负责组织、督导对应区域公司、城市公司的开发商欠费工作的落实。5. 2.0前期丄作部职责：5.2. 1前期工作部负责开办费、前期介入费、物资装备费以及销售中心服务费用的数据统计、 费用确认和收费催缴。前期工作部应及时（每周）、正确的整理开发商欠费信息并对其进行分类，应按前 期物业服务合同等相关协议所约定的标准、期限跟进费用催缴，对于合同未签订或 未完善的要及时向上级汇报并知会当地市场部门，积极跟进合同进展，并协助现场做 好费用确认工作。在前期开办阶段

7、，要就费用问题及时与开发商高层以及对口部门进行沟通（如营销部 门），并负责向其提交相关费用清单及费用申请，及时回收款项。5. 2. 4在前期开办工作结束后，仍旧需要对未完成的前期介入费、前期开办费、物资装备费 进行持续跟踪催缴，直至款项收回。前期工作部每周编制开发商应收款统计及跟踪表，并提交城市公司；山城市公司 进行汇总并提交区域公司；5. 3.0基本经营单元：5. 3.1基本经营单元负责开发商应承担的空置物业费项LI亏损补贴款、以及开发商自身应缴 纳的物业费、酬金制项IJ代垫资金、开发商代业主缴纳的各项费用等的数据统计、费用确认 和收费催缴。每年1月10日前编制开发商当年应收款分解表和开发商

8、往年拖欠款统计表； 并报城市公司、区域公司、市场营销部审核，并提交集团财务管理部审核备案。5. 3.3负责依照合同约定计算相关费用并向开发商提交相关付款申请，并签订月度费用确 认函：1确认函需要明确显示费用明细、费用期间、屮乙双方公司名称（跟合同主体要保持一 致）、屮乙双方负责人签字、屮乙双方公司印鉴、屮方责任人批复意见等内容，特别需要提 示的是屮方有效的印鉴应为屮方合同约定公司的公章、合同章、财务章，如以上印鉴甲方都 无法满足，则屮方对口部门负责人签字后加盖其部门章也可以，但屮方年终如未支付完毕存 在拖欠款则必须以屮方合同约定公司的公章、合同章、财务章确认。5. 3. 3. 2催缴证据保全措

9、施对建设单位费用催缴过程中开具的票据、发送的费用催缴函件一定要建设单位签收，拒绝签收的可以采用传真、挂号信、特快专递、律师函等方式递交。每月管理处要将甲方签字盖章后的确认函件单独留存保管好，将扫描件发给当地财务部 门备案。负责跟踪、督促开发商费用审批、付款进度，并积极与开发商对口负责人进行沟通。按要求每周向城市公司统计上报相关数据和费用催缴进展情况，具体要求详见开发 商应收款统讣及跟踪表5. 3.6对开发商的现场要求要及时予以反馈，需公司决策或相关部门协会的应及时提出申请。5. 4. 0分职责：5.4. 1分公司为所辖片区内项H的开发商所有欠费催缴的组织工作，包括统计、审核、反馈、 跟踪、协助

10、等职责。5. 4. 3每周按照要求统计所辖片区内项U的开发商欠费数据，经审核后提交公司/成员企业；5. 4. 4配合公司/成员企业每两周组织一次所辖片区的项目收费情况汇报。5. 5. 0成员企业职责：成员企业负责组织本 区域内各城市公司的建设单位费用催缴工作。成员企业应及时、正确的整理开发商欠费信息并对其进行分类，应按前期物业服务 合同等相关协议所约定的标准、期限跟进费用催缴，对于合同未签订或未完善的要 按公司要求及时完善。5. 5. 3主要负责与开发商高层进行工作对接，完成款项收取工作。6. 0开发商费用优惠与减免流程开发商费用优惠与减免的谈判工作应山分公司负责，最终的减免审批山公司总经理负责。7. 0支持性文件7.1月度费用确认函7. 2开发商应收款统计及跟踪表7.3开发商当年应收款分解表