成都北部新城商城产业规划实用教案

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1、内容(nirng)框架项目(xingm)背景解析关键问题研究(ynji)空间布局与城市设计城市发展产业发展战略定位商贸城发展模式战略定位产业GIS 物流与交通 空间形态与城市风貌空间发展策略25Km2分区规划2控规2-3Km2城市设计北部商城如何发展？北部商城发展什么？北部商城如何实现发展？方向方法方案专题研究第1页/共120页第一页，共121页。AgendaBackground AnalysisDevelopment StrategyDevelopment ModelIndustries IntroductionSpatial StrategyMaster Plan主要议题背景分析战略定位(

2、dngwi)发展模式产业导入空间发展策略空间规划143256第2页/共120页第二页，共121页。AgendaBackground AnalysisDevelopment StrategyDevelopment ModelIndustries IntroductionSpatial StrategyMaster Plan 主要议题背景分析战略(zhnl)定位发展模式产业导入空间发展策略空间规划第3页/共120页第三页，共121页。背景(bijng)分析城市发展 全域成都层面：门户(mnh)性 北部(bi b)新城处于城市向北的经济主流线和城市南北向都市之脊上，是成都市联系德阳、绵阳等四川北部(

3、bi b)地区的门户p 成都逐步摆脱单中心的发展模式, 跳出中心城走向都市区，建构组群（团）城市p 成都都市空间重构过程中,建立南北向的都市之脊，把传统的点状市中心变成带状的市中心,实现城市跨越发展p 成都市六个城市组团的总体格局已经拉开，其中城市南北向发展正在进入加速阶段p 2005年至2007年间，GDP重心向北偏移趋势明显，将影响未来城市GDP空间分布格局第4页/共120页第四页，共121页。背景分析城市(chngsh)发展四大(s d)新城层面：节点性 北部商城既是北部新城的核心功能组团，更是中心城区的城市功能向北部新城逐步(zhb)疏解的重要节点 第5页/共120页第五页，共121页

4、。背景分析(fnx)城市发展 北部商城在承接金牛批发市场转移并提档升级的过程(guchng)中，其商贸功能与青白江错位，并形成与周边的物流、制造、旅游及居住组团的互补分工、协同发展周边(zhu bin)组团层面：竞合性成彭高速人民北路成绵高速成南高速成青快速四环路五环路第6页/共120页第六页，共121页。小节(xioji) 项目基地(jd)将有条件发展成为一个门户型的节点现代商贸新城第7页/共120页第七页，共121页。背景分析产业(chny)发展 成都已形成以服务业为主导的产业体系，且商贸、金融等生产性服务业和部分制造业在全国具有比较优势，北部商城将依托成都的产业优势构建(u jin)成为

5、西部商贸中心的支柱成都市产业发展(fzhn)现状及趋势成都市三次产业结构演进成都市具有比较优势（区位熵1）的产业门类第8页/共120页第八页，共121页。成都市“一区一主业”工业园区布局以电子信息为主导的产业集群以石油化工为主导的产业集群以机械制造（含汽车）为主导的产业集群以冶金建材为主导的产业集群以医药为主导的产业集群以农副产品加工为主导的产业集群背景(bijng)分析产业发展成都市十大产业(chny)集群 成都基本形成电子信息、机械、医药、食品、石油化工、冶金建材六大主导产业和家具、制鞋、航空航天、光伏光电四大特色产业集群，衍生出要素与产品(chnpn)贸易流通的较大需求p 制造业集聚指数

6、与工业增加值份额的增速显著正相关，表明产业集群化趋势将有力提升地区经济的竞争力p 成都十大产业集群的基本成型有利于加速形成二三产互动发展的良性格局。2003-2007四川省制造业集聚与工业空间演化第9页/共120页第九页，共121页。成都市商业(shngy)发展现状及趋势背景(bijng)分析产业发展 成都的消费总量在全国位居前列(qinli)，奠定了商贸流通业作为城市支柱产业的基础，但近年增速有放缓的趋势，迫切需要通过聚集与产业升级获取增长动力。p 批零比下降表明商品流通方式正逐步变革，流通环节更富效率。p 批发零售业占GDP的比重下降，说明成都在变革中转型缓慢、增长乏力。石油及制品类占全国

7、的1.9零售金属材料类占全国的1.3中西药品类占全国的3.9批发年份年份批发零售业批发零售业占占GDP比重比重成都批零比成都批零比20078.42.420068.81.720059.22.020049.62.8200010.54.2第10页/共120页第十页，共121页。小节(xioji) 商贸交易作为城市经济中各个产业间的纽带，通过消费品、生产资料和要素市场优化资源配置，协调个产业部门间的关系(gun x)，提高经济运行效率 以商贸业为核心的北部商城将在成都市的产业体系中扮演服务产业集群与居民消费的双重角色北部(bi b)商城第11页/共120页第十一页，共121页。AgendaBackgr

8、ound AnalysisDevelopment StrategyDevelopment ModelIndustries IntroductionSpatial StrategyMaster Plan 主要议题(yt)背景分析战略定位发展模式产业导入空间发展策略空间规划第12页/共120页第十二页，共121页。战略定位(dngwi)总体发展定位(dngwi)西部集成(j chn)服务新城p 顺应经济全球化向中国集中而产生的对各种( zhn)配套生产服务的一站式需求，并充分考虑供应商与制造商节省交易成本的共同需求，在城市的平台上构建交易要素的集聚，对供应链进行整合，降低交易成本，最终形成一个城市

9、功能、产业功能和区域产业发展协同共生、资源共享、辐射西部省市的新城p 打造一个能够直接参与全球竞争的战略支撑点，打造具有聚合力、辐射力和影响力的现代商贸城第13页/共120页第十三页，共121页。战略(zhnl)定位核心功能定位 - 生产性服务为核心(hxn)的区域集散中心 - 国际商贸基地 - 成都城市发展门户 p成为促进第三产业与其他经济要素协同增长，深入推进产业集中、集群、集聚发展，加快产业转型升级和互动融合，加速优质生产要素的集聚，服务西部地区的生产性服务业集散中心p 成为以现代商贸为核心的，包括居住、物流、金融、信息、文化、保险、休闲等功能复合、相互作用、互为价值链的高度(god)集

10、约的国际商贸基地p 成为引导城市主要功能区向北发展，优化城市空间布局，为成都市拓展发展空间、发展经济、产业升级和提升城市能级的城市发展门户第14页/共120页第十四页，共121页。战略定位发展阶段(jidun)及目标中期(zhngq)远期(yun q) 起步阶段l 城市功能完善，成为成 都市北部重要节点新城l 将成都打造成商贸业重 要的集散基地l 推动商贸业在全域成都 的产业联动和区域协同初期 发展阶段l 将北部商城打造成大成 都经济圈商贸业的重要 门户新城l 提升贸易能级，扩大贸 易规模和体量，提升贸 易相关的服务功能l 推进成都经济结构调 整，实现成都产业功能 升级 成熟阶段l 城市功能更

11、加完善，能 级不断提升，成为辐射 西部地区的国际商贸城l 交易手段更加先进，形 成以电子商务为核心， 高价值的品牌为支撑的 运营模式l 新型产业持续更新，形 成以高端现代服务业为 主的产业集群第15页/共120页第十五页，共121页。AgendaBackground AnalysisDevelopment StrategyDevelopment ModelIndustries IntroductionSpatial StrategyMaster Plan 主要议题背景分析战略定位发展模式(msh)产业导入空间发展策略空间规划第16页/共120页第十六页，共121页。发展模式国内外商业(shng

12、y)发展历程城市发展阶城市发展阶段段城市发展初期核心驱动力核心驱动力时空的集聚性布局模式布局模式“线”型的街，有市无场（露天、马路）主要产业类型主要产业类型大都限于生活服务业形成原因形成原因自发形成，满足商品交换的需求主要功能主要功能简单的交易功能，以摊位制交易场所为主交易形态交易形态地摊式零售与其产业关系与其产业关系没有联系与城市发展与城市发展空间关系空间关系“城”的边缘地带典型实例典型实例国内一些乡镇或农村地区国外城市边缘的一些间歇性集市第一代：“集”主导型阶段(jidun)第17页/共120页第十七页，共121页。发展模式(msh)国内外商业发展历程第二代：“市”主导型阶段(jidun)

13、城市发展阶城市发展阶段段城市发展期核心驱动力核心驱动力交易的连续性和固定性布局模式布局模式“线”型的街，有市有场主要产业类主要产业类型型日用工业品及小部分生产资料形成原因形成原因经济的发展和消费水平的提高主要功能主要功能规模化的交易功能（规模扩大、专业性分类），小部分物流功能交易形态交易形态零售及批发与其产业关与其产业关系系有部分联系与城市发展与城市发展空间关系空间关系靠近“城”中心典型实例典型实例90年代的武汉汉正街第18页/共120页第十八页，共121页。城市发展阶城市发展阶段段城市快速发展期核心驱动力核心驱动力城市化和产业化布局模式布局模式“面”型的市主要产业类主要产业类型型日用工业品及

14、大部分生产资料形成原因形成原因市场经济的发展和政府简单规划的引导主要功能主要功能展示交易、物流、商务配套等功能交易形态交易形态批发市场和小规模店铺为主零售业态与其产业关与其产业关系系和城市居民生活，区域产业的发展紧密联系与城市发展与城市发展空间关系空间关系已有集市演变为街区，市场规模扩大（城市主要交通通道附近）典型实例典型实例90年代的义乌小商品城第三代：“市场(shchng)”主导型阶段发展(fzhn)模式国内外商业发展(fzhn)历程第19页/共120页第十九页，共121页。城市发展阶城市发展阶段段城市发展成熟时期核心驱动力核心驱动力追求生活品质和规模经济布局模式布局模式“点”型的城主要产

15、业类主要产业类型型购物、饮食、娱乐融为一体形成原因形成原因规划形成，满足居民日益丰富的购物和休闲需求和新兴业态对空间的需要主要功能主要功能展示性功能、物流功能分离、商务配套完善、虚拟市场出现交易形态交易形态成独立的专业批发市场，百货店、大型超市开始出现，成为商业中心的主力业态与其产业关与其产业关系系专业批发市场与生产制造业联系紧密，商业作为一种产业开始形成与城市发展与城市发展空间关系空间关系城市中心区典型实例典型实例迪拜、2000年后的义乌第四代：“购物中心(u w zhn xn)”主导型阶段发展(fzhn)模式国内外商业发展(fzhn)历程第20页/共120页第二十页，共121页。城市发展阶

16、城市发展阶段段城市扩张时期核心驱动力核心驱动力消费方式的改变、后工业时代生产方式的变革布局模式布局模式以“点、线、面”相融合的城市主要产业类主要产业类型型商业作为城市主导产业之一，购物、休闲、娱乐融为一体，与城市功能拓展紧密集合，辐射周边地区形成原因形成原因依据城市发展的肌理及产业发展的趋势规划形成主要功能主要功能以城市复合功能为平台延展和强化交易附加价值（产业链拓展、城市功能拓展）交易形态交易形态在城市的平台上促使交易要素的集聚，融合城市居住、交通、休憩和工作的高品质需求与其产业关与其产业关系系与物流业、信息服务业、金融服务业、休闲娱乐业联系紧密与城市发展与城市发展空间关系空间关系与母城有一

17、定的距离，商贸业与新城融为一体典型实例典型实例义乌追求的目标、北部商城的愿景第五代：“现代(xindi)商贸城”阶段发展模式(msh)国内外商业发展历程第21页/共120页第二十一页，共121页。第一代：第一代：“集集”主导型主导型第二代：第二代：“市市”主导型主导型第三代：第三代：“市场市场”主导型主导型第四代：第四代：“购物中心购物中心”主导型主导型第五代：现代商贸城第五代：现代商贸城城市发展阶城市发展阶段段城市发展初期城市发展期城市快速发展期城市发展成熟时期城市扩张时期形成原因形成原因自发形成，满足商品交换的需求经济的发展和消费水平的提高市场经济的发展和政府简单规划的引导规划形成，满足居

18、民日益丰富的购物和休闲需求和新兴业态对空间的需要依据城市发展的肌理及产业发展的趋势规划形成核心驱动力核心驱动力时空的集聚性交易的连续性和固定性城市化和产业化追求生活品质和规模经济消费方式的改变、后工业时代生产方式的变革主要产业类主要产业类型型大都限于生活服务业日用工业品及小部分生产资料日用工业品及大部分生产资料购物、饮食、娱乐融为一体商业作为城市主导产业之一，购物、休闲、娱乐融为一体，与城市功能拓展紧密集合，辐射周边地区与其他产业与其他产业关系关系基本没有联系有部分联系和城市居民生活，区域产业的发展紧密联系专业批发市场与生产制造业联系紧密，商业作为一种产业开始形成与物流业、信息服务业、金融服务

19、业、休闲娱乐业等联系紧密主要功能主要功能简单的交易功能，以摊位制交易场所为主规模化的交易功能（规模扩大、专业性分类），小部分物流功能展示交易、物流、商务配套等功能展示性功能、物流功能分离、商务配套完善、虚拟市场出现以城市复合功能为平台延展和强化交易附加价值（产业链拓展、城市功能拓展）交易形态交易形态地摊式零售零售及批发批发市场和小规模店铺为主零售业态独立的专业批发市场，百货店、大型超市开始出现，成为商业中心的主力业态在城市的平台上促使交易要素的集聚，融合城市居住、交通、休憩和工作的高品质需求布局模式布局模式“线”型的街，有市无场（露天、马路）“线”型的街，有市有场“面”型的市“点”型的城以“点

20、、线、面”相融合的城市与城市空间与城市空间关系关系“城”的边缘地带靠近“城”中心已有集市演变为街区，市场规模扩大（城市主要交通通道附近）城市中心区与母城有一定的距离，商贸业与新城融为一体典型实例典型实例国内一些乡镇或农村地区国外城市边缘的一些间歇性集市90年代的武汉汉正街90年代的义乌小商品城迪拜、2000年后的义乌义乌追求的目标、北部商城的愿景发展(fzhn)模式国内外商业发展(fzhn)历程第22页/共120页第二十二页，共121页。模式一模式二模式三模式四发展模式兴商建市以商为重（集散物流）城商并重以城为重模式特征工作围绕市场转、城市围绕市场建、产业围绕市场办 集成各种专业市场和服务为一

21、体，为制造业厂商提供了集成性的综合服务，是物流体系和良好营商环境于一身的综合商贸服务平台 城市功能的高端化的同时导入高端商业元素通过大型建设项目的带动作用，通过建设具有较高社会效益和经济效益的基础设施、科研机构、商业服务、文化娱乐等设施，吸引和带动了城市建设的集聚发展。 产业导入模式“以商促工、贸工联动”的举措,引导商业资本向工业扩展,大力发展优势明显、市场关联度高的产业和产品，培育优势产业集群，构建与专业市场紧密联动的工业产业体系从分散的制造业原材料专业市场，到将各大门类专业市场及配套服务，如物流供应链服务、金融服务和产业链整合、会展服务等重要服务合成，通过降低交易成本，推动区域制造业的发展

22、和升级 在城市功能的平台上，商业贸易功能与旅游、会展、金融、建筑/房地产等多产业多功能的耦合发展融合商业、娱乐、居住、教育等城市功能，新城功能逐渐形成相关案例义乌商贸城深圳华南城迪拜法国玛尔娜新城发展模式商贸城发展经典模式及案例(n l)借鉴第23页/共120页第二十三页，共121页。案例(n l)1：浙江义乌商贸城概况(gikung)义乌位于浙江省中部，总面积1105平方公里，距省会杭州百余公里，1993年至2007年的15年间(ninjin)，义乌的城区面积由10平方公里扩大到70平方公里，增长了6倍p 市场与产业、城市三者联动发展，市场的空间扩张与形态升级是区域特色产业发展和城市规模扩大

23、的直接动因从一个既不沿边、又不靠海的内陆小县全球最大的小商品市场所在地十大国家级产业基地国际商贸名城以建设创新型国际性商贸城市为目标发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴第24页/共120页第二十四页，共121页。义乌商城功能(gngnng)构成区域(qy)物流高地区域金融(jnrng)高地以小商品为特色以地方产业集群为支撑以专业市场为载体的大规模需求催生出地方产业集群国际商贸城2期：建筑面积130万m2国际商贸城1期：建筑面积34万m2宾王市场(迁改)：建筑面积32万m2篁园市场(迁改)：建筑面积16万m2构建“三中心两高地”功能发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴国际小商品贸易中心国际小商品

24、创造中心国际小商品会展中心第25页/共120页第二十五页，共121页。义乌商城发展(fzhn)模式义乌商城发展路径解读： 19781992年 “市场先发、商贸主导” 开放小商品市场，培育小商品制造业，发展以小商品流通为主的商贸业， 利用市场的先发优势和集聚功能培育了一批特色鲜明的小商品产业集群 19931997年 “以商促工 贸工联动” 不断积累资本，并形成(xngchng)与专业市场联动的工业产业体系，促使商业资本向 制造业和城市基础设施建设等领域扩张 19982002年 “依托城乡一体化，由农村市场化、工业化主 导向城市、城区经济主导转变” 大力吸引社会资金投入，小商品贸易及相关第三产业快

25、速发展，积极推进 农业产业化 2003年至今 包含诸多元素在内的 “县域经济社会和谐发展” 以创新型国际性商贸城市为目标，大力推动产业集群向创新集群发展，在 商贸流通业的功能形态、经营方式、组织形式、管理模式等方面大胆创 新，依托专业市场向现代商贸服务业转型、提升以小商品市场为核心、以商贸业为龙头，以特色产业集群为支撑，市场秩序(sh chn zh x)的扩展、专业化交换组织的成长以及产业的集聚发展三者的良性互动，形成了义乌独特的发展模式发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴城市化国际化工业化市场化第26页/共120页第二十六页，共121页。案例(n l)2：广东深圳华南城概况(gikung)华

26、南城位于深圳市龙岗区平湖镇平湖物流基地园区,北与东莞、惠州接壤，离广州只有1小时30分的车程；西与珠海、中山隔海相望便捷的交通运输服务网络：广深、莞深、深惠等高速公路在附近，京九铁路近在咫尺，与世界第一大货柜码头香港葵冲港、第四大码头盐田港及深圳赤湾港，以及广州、深圳、珠海、惠州等六大机场有便捷运输条件而具备海陆空立体(lt)交通网络的优势；距香港中心城区和香港会议展览中心仅有一小时内车程，24小时可以通开科学规划，建设了一座配套完善、环境优美的综合商贸物流城投入巨资，培育了一座和谐共赢的工业原料及成品展览交易平台创新理念，打造了一个备受关注、影响广泛的华南城品牌p 华南城规划占地面积约2，总

27、建筑面积约220万M2，总投资额约26亿元人民币，预计在3年内全部建成，首期近50万M2，二期建筑面积逾170万M2p 华南城市场交易逐年上升，年交易额千亿，对珠三角经济增长、工业发展、政府税收、引进外资、解决就业等方面都有显著的促进作用发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴第27页/共120页第二十七页，共121页。国际纺织(fngzh)服装原辅料交易中心总建筑面积：约46万平方米 展示位：约7500个 首期建成开业面积：约10万平方米主要经营：纺织(fngzh)原料、辅料、面料，家纺面料、辅料，皮草，各类服装成品及床上用品等国际皮革皮具原辅料交易中心总建筑面积：约48万平方米 展示位：约75

28、00个 首期建成开业面积：约10万平方米主要经营(jngyng)：合成革、制成革、鞋材、辅料、皮革五金配件、皮革化工、缝制设备及皮具成品等国际电子交易中心总建筑面积：约15万平方米 展示位：约5000个 首期建成开业面积：约5万平方米 主要(zhyo)经营：电子元器件、电子工具、仪器仪表、电子材料及辅料、电子设备、电脑、通讯、数码产品等国际五金化工塑料交易中心总建筑面积：约40万平方米 展示位：约5000个 首期建成开业面积：约10万平方米主要经营：五金工具、机械设备、模具磨料类，五金饰品、配件类，化工类、塑料类等国际印刷纸品包装交易中心总建筑面积：约40万平方米 展示位：约5000个 首期建

29、成开业面积：约5万平方米主要经营：各类纸张、材料、油墨、耗材、印刷包装设备、配件、印刷包装成品等华南城市场布局p 聚集了个行业，包括行业上下游产业链，形成五大专业批发市场，满足制造业企业的采购需求： 印刷纸品包装 皮革皮具原辅料 纺织服装原辅料 五金化工塑料 电子原材料发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴第28页/共120页第二十八页，共121页。生产者服务中心模式(msh)提供(tgng)各种产品和各类服务的千家万户企业批量采购各种( zhn)物资和服务的珠三角厂商群展览展示检测电子商务信息交流仓储配送货运金融采购旅游餐饮休闲娱乐华南城商业模式及功能华南城的商业模式集成各种专业市场和服务为一

30、体，为制造业厂商提供集成性的综合服务，实现了商流、物流、资金流、信息流的整合，符合供应商与制造商节省交易成本的共同需求会展中心皮革综合大楼二期实图会展中心二期二期效果图发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴交易多种服务于一体的现代化综合商贸物流城和高端生产服务业基地多种功能于一体的超大规模工业原材料及成品展览交易平台第29页/共120页第二十九页，共121页。案例(n l)3：商业之都迪拜概况(gikung)p 中东地区最新崛起也是最繁华的商贸旅游中心，也是全球经济最具活力的地带之一，成长为中东最重要的商贸旅游中心,10年来，迪拜GDP总值成长230%，年均增长率可达到16p 会展经济占迪拜生产

31、总值的18%，展会总人数以每年15%的速度递增，行业(hngy)总产值超过32亿美元从一个资源缺乏的荒漠滨海小城中东地区最繁华的商贸旅游中心发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴第30页/共120页第三十页，共121页。商业(shngy)之都迪拜商业(shngy)业态之Shopping MallThe Dubai Mall目前世界最大的顶级购物中心面积：总建筑面积达900万平方英尺，由15个mall中mall组成业态构成：1200多家商店、1个拥有(yngyu)220家金店的黄金市场、160家餐饮店、1家五星级酒店、85000平方尺的SEGA游乐场、 85万多平方尺的时装岛、世界上最大的水族馆、

32、拥有(yngyu)22个放映厅的电影院、1个溜冰场Mall of Emirates中东地区最前卫最顶级的精品购物城占地面积：6500万平方英尺业态构成：汇集了世界所有的顶级名牌商品，有室内滑雪场、包括Kepenski Hotel在内的两家酒店、内设500个座位的剧院和艺术画廊(hulng),、两座清真寺、70个餐厅、14屏幕电影院、游戏场、保龄球馆Ibn Battuta Mall(六国城商贸中心)中东地区规模最大的主题购物中心占地面积：约50万平方米业态构成：275家零售商店，1家大型超级市场，3800多平方米的餐饮区，1家拥有21个放映厅的超大影城，购物中心的区域划分为6个顺序相连的营业大厅

33、，6个大厅分别取材于巴图塔旅游过的6个文明古国，即中国、印度、波斯、埃及、突尼斯和安达卢西亚p 迪拜滨海新区的建设突出Shopping Mall、特色酒店、城市综合体的建设，集购物、娱乐、酒店住宿、休闲旅游等元素为一体的Shopping Mall 是最重要的商业业态，使得商业功能不断扩展，促进迪拜从地区购物中心转变为世界级的购物中心发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴第31页/共120页第三十一页，共121页。 商业 金融 物流 运输旅游会展房地产/建筑全方位多元化的发展模式：定位于国际化高端化，商业贸易功能(gngnng)与旅游、会展、金融、建筑/房地产等多产业多功能(gngnng)的耦合发

34、展商业之都迪拜发展(fzhn)模式p 不断扩充(kuchng)的商业p最豪华的“七星级饭店”阿拉伯塔、世界上最大的人工棕榈岛项目、第一座海底酒店、世界顶极的购物中心，市内还有22个政府贸易中心、万个工商企业、数不胜数的宾馆、饭店p 金融渗透经济2004年9月，迪拜政府创立了零税收的DIFC，将金融服务业作为仅次于旅游业的重点开发产业p 中东地区最大的贸易集散中心占地25平方公里的物流城、年吞吐量达1000多万吨的千货码头、世界上最大的人造港口杰贝尔阿里港，112家各国航空公司开通了飞往迪拜的航班p 旅游与商业的复合建设庞大的购物商场、主题公园、度假村、体育场馆和其他的不同类型的旅游景点，举行购

35、物节等活动；人均购买商品数额占世界旅游地之首，并举办足球赛、赛马；会展经济带动城市转型每年举办大型国际展会100余场。迪拜世界贸易中心（DWTC）是成为世界展览行业最活跃的中心之一，全球最大的迪拜展览世界正在建设中。到2009年，迪拜的会展场馆面积将从9万m2扩大到25万m2p 高端化的房地产业2006年迪拜发布的地产项目有155个，很多都是世界唯一性的项目。发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴第32页/共120页第三十二页，共121页。案例(n l)4：法国(f u)Marne La Valle（玛尔娜）规划背景：二战以后，过度的人口向巴黎城市集聚，造成巴黎城市规模逐渐膨胀，新城作为平衡巴黎

36、中心区人口和就业的主要方式出现地理区位：巴黎新城集中在巴黎周边2050km范围内，一般选择原有城镇较为密集的地区率先发展， Marne la Valle新城位于巴黎东部，距离巴黎市中心约32公里，有多条地铁到达，可直达机场开发定位：集商业休闲(xixin)、居住就业等多种功能为一体的综合性新城概况发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴第33页/共120页第三十三页，共121页。Marne La Valle功能(gngnng)构成面积达到5000英亩(yngm)，由五大部分组成欧洲(u zhu)村（Val dEurope）购物中心是巴黎市郊特大型综合业态的购物中心，辐射周边一百多公里区域，由名牌打

37、折街、酒店、地下超市、海底娱乐设施等祖组成。规划用地：公顷 建筑面积：98,000平方米 商业面积：84,000平方米 La Valle Village时尚购物村 是全法最成功的名牌购物热点，设有Bally、Kenzo、Longchamp及M Missioni等九十个多间国内外高级品牌商铺，为消费者提供直营购物，吸引了来自40多个不同国家的旅客 净外部面积：18,200平方米商店数目：超过90间教育、居住、行政办公等功能整个新城仿佛一个公园，大片的独立住宅散落在绿化之中，每个片区设置一个公共服务中心迪斯尼主题公园娱乐中心发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴第34页/共120页第三十四页，共12

38、1页。Marne La Valle发展历程(lchng)及模式政府规划引导公共设施建设项目设置销售土地环境(hunjng)改善设施(shsh)环境提升企业开发建设居住项目开发人口聚集商业项目驱动品牌商业吸引力形象塑造流动人口聚集解决就业融合商业、娱乐、居住、教育等城市功能，新城功能逐渐形成其他产业导入完善新城功能可持续发展发展模式商贸城发展经典模式及案例借鉴第35页/共120页第三十五页，共121页。形成路径市场化-工业化-城市化-国际化集中建立五大专业市场，创新展贸模式，配套服务集成打造高端城市功能的同时导入高端商贸元素大型项目驱动-城市功能配套-形成新城相关资源中国最活跃的区域经济区中国最

39、活跃的区域经济的核心及对外前沿区位于欧亚非三大洲交汇处，辐射广离巴黎不即不离的区位条件政府角色重要作用，因势利导辅助作用，市场的产物主导作用，打造高端城市功能，为商贸发展创造推力主导作用，制定发展规划，统一市政建设，主导大型项目进入产业外延向外延伸形成研发、制造为区域制造业升级，延伸服务经济内涵通过商贸延伸其他高端服务产业吸引其他产业入驻，促进产业和人口导入商城互动市场、产业发展与城市的良性互动和相互衔接 城市为商贸服务与城市同生共长，互相融合完善新城的城市功能区域资源共享程度很高一般很高一般空间结构耦合式布局统合式布局多极耦合布局嵌入式布局义乌商贸城深圳华南城迪拜法国(f u)玛尔娜新城发展

40、模式商贸城发展经典模式及案例(n l)借鉴第36页/共120页第三十六页，共121页。发展模式构建北部(bi b)商城发展模式的策略原则挖掘要素资源优势及其组合(zh)方式土地集约使用，功能上求品质、品位、品牌，突出商贸业发展与城市(chngsh)生活的有机融合资源协同极核辐射集约发展综合提升基地能级，形成对成都、西南地区乃至国内商贸业的辐射带动作用优势放大产业集成建立区域资源共享平台，促进第三产业与其他经济要素协同发展发挥城市经济各产业的纽带作用，促进产业集成，优化产业结构第37页/共120页第三十七页，共121页。发展模式北部(bi b)商城建议发展模式p 建“园区” 造“城市”p 盖“厂

41、房(chngfng)” 建“平台”p 做“产品” 做“服务”p 城市(chngsh)平台共享式市场辐射区域辐射区域区域D产业集群p构建城市功能平台，使城市资源得到有效配置，城市功能得到最大限度体现p以商贸为核心，通过共享式的交易平台，带动区域产业集群的发展p促进区域间第三产业与其他经济要素的融合，产业结构优化，城市能级提升区域B产业集群区域C产业集群区域A产业集群第38页/共120页第三十八页，共121页。AgendaBackground AnalysisDevelopment StrategyDevelopment ModelIndustries IntroductionSpatial St

42、rategyMaster Plan 主要议题背景分析战略定位发展模式产业(chny)导入空间发展策略空间规划第39页/共120页第三十九页，共121页。产业(chny)导入产业(chny)发展趋势城市商业发展(fzhn)态势发展态势发展态势1:城市与商业的关系城市与商业的关系(gun x)日渐紧密日渐紧密商业辐射商业辐射是城市功能辐射的重要构是城市功能辐射的重要构成成城市的发展是在商业的催生下进行的，商业在城市复杂系统中普遍存在并不断发展，是成为城市生长的催化剂，是城市生活和魅力的象征。而城市用地减少等因素的驱动下，商业资源日渐成为城市的战略资源，城市功能辐射越来越多地以商业为载体发展态势发展

43、态势2:现代商业功能扩展现代商业功能扩展基基于商业交易核心功能，融于商业交易核心功能，融入更多产业功能入更多产业功能基于交易这一商业核心功能，随着物流、信息交流、展示、旅游等功能更多地融入商业，商业功能日益多维度，是商业发展的活力发展态势发展态势3:商业业态与消费模式的相互商业业态与消费模式的相互适应适应商业业态不断演商业业态不断演化化现代的消费文化凸现“象征的消费”和“消费的象征”，人在消费的过程中,更加追求消费空间的社会交往功能，以消除“模块化”社会带来的负面效应，从而强调商业空间的感知性；同时社会向生态文明社会的转型，使商业空间的生态性随之日趋明显消费模式与商业业态存在不断适应的关系，消

44、费模式不断变化，在有多种等效用线的情况下,满足优势条件的业态有若干种，也就是说,商业业态不断演化并呈现多种性发展态势发展态势4:城市商业空间变化城市商业空间变化商商业空间的感知化、生态化业空间的感知化、生态化发展发展发展态势发展态势5:商业内容的转变商业内容的转变贸易贸易型商业向服务型商业的转变型商业向服务型商业的转变商业是第三产业的重要组成部分，是现代服务业的重要组成部分，商业提供的不仅是商品的交易及场所，并且提供专业服务；因此，在商业的服务性凸现的情况下，商业品牌效应的重要性也更加重要结论：北部商城的发展方向、功能配置、业态组合、空间发展模式、外部协作关系顺应城市商业的发展态势，形成具备服

45、务功能、感知化、可持续发展的商业新城。 第40页/共120页第四十页，共121页。中国城市(chngsh)商业未来发展趋势商业(shngy)业态层次多元化1n终端(zhn dun)零售商业发展趋势西方城市在100多年间发展起来的各种商业零售业态,在中国近10多年的时间里全部出现，百货店、便利店、超级市场、连锁超市、仓储式货场、MALL依次出现消费模式变化促进零售商业创新2中国零售商业业态和城市形态超速发展的趋势，商业业态层次多元化，多种业态并存消费过程成了现代人社会表现和社会交流的过程，消费具有文化再生产或消费情绪、欲求的再生产特征，承担满足和需求交换的商业因而不断创新，满足的消费层面从物质生

46、活需求提升倒精神需求中国新的消费阶层产生、消费需求和消费结构变化、各种消费文化衍生，促进零售商业不断改变传统、变化创新，从满足居民消费向构建现代流通方式转变3现代商业的发展促进商业的核心功能从满足居民消费需求向为促进商业效率的现代流通方式构建转变流通企业成为商业贸易的主力，为提高商业效率利用物流配送系统以及采购系统一体化等，强化了对消费行为的控制，商业发展向构建流通方式转变结论：顺应终端零售商业发展趋势，北部商城发展力图形成具备创新拓展升级的发展机制，适应消费模式变化、促进商业效率，构建向高附加值方向发展的模式。 商业效率满足居民消费购建现代流通方式核心功能业态更新消费模式产业导入产业发展趋势

47、第41页/共120页第四十一页，共121页。n中间(zhngjin)批发商业发展趋势中国城市(chngsh)商业未来发展趋势商业资本(shn y z bn)向产业资本渗透1专业批发向生产领域延伸，向产业资本渗透，形成与专业市场联动的工业产业体系，依托产业基础，掌握优质资源，对促进相关产业良性发展带来好处商业市场功能融合的趋势2利用商业市场的先发优势和集聚功能，通过资本积累向产业资本渗透，向工业制造业和城市基础设施建设领域渗透建立物流中心、休闲体验中心、展览中心、电子商务中心等，批发商业市场不仅是要为企业提供交易的实体平台，也是基于专业功能的服务平台除了交易功能外，适应市场专业化、国际化、信息化

48、发展的趋势，融合物流、展览、金融、旅游等功能批发市场专业化、规模化发展的趋势4批发功能的商业营业面积和市场成交额不断上升，向规模化发展；同时，商品分类越来越细通过规模化的发展增强批发辐射功能，获得最大的辐射广度；专业化的发展，通过特色经营，获得最大的辐射强度品牌效应日益凸显3随着商业服务功能的综合发展，品牌效应凸显，批发市场向品牌化的商品集散中心转变服务功能的增强，更显现出品牌化、优质化商业运作模式的效应，并促进形成垄断优势，辐射能力都将不断加强结论：通过促进商业资本的有效流动、商业市场功能的有机融合、专业化规模化运作、品牌和形象塑造，扩大北部商城商业功能的辐射强度和辐射广度。产业导入产业发展

49、趋势第42页/共120页第四十二页，共121页。成都市商业发展(fzhn)环境政策(zhngc)环境消费(xiofi)模式规模总量机会和竞争区域辐射成都市商业发展环境成都市商业发展环境结论：成都有潜力成为亚洲范围内有重要地位的商业中心，对地区产生影响力和辐射力，为相关地区提供服务，并在这一过程中提升自身的能力与实效，获得自身的发展。n典型的消费城市，是成都商业发展的独特优势：成都市人均GDP、城镇居民人均可支配收入与人均社会消费品零售总额呈显著的正相关关系，弹性系数分别为和（人均GDP每增长100元，消费品零售总额增加元），均高于全国平均水平（和）n在保持较快增长的条件下，社会消费品零售总额和

50、进出口总额在中西部城市中前列，是成都商业发展的总量基础：2007年成都市社会消费品亿元，同比增长，海关进出口总额为亿元，同比增长36.9%n区域辐射能力提升，是成都商业发展的重要驱动力：成都是货流到达量最大的城市，有西部最完善的航空运输，“三中心两枢纽”建设将使成都的区域辐射能力得到大幅提升n作为最具商业发展潜力的城市之一，成都在竞争和机会中有更大的可能占得有利：n成都第三产业尤其是服务业发展基础好，增长快；基础设施完善；投资成本较东部城市低，随着资本西移轨迹，开放度的提高，城市影响力和辐射力不断增强n政策方面，城市对商业发展的需求与政府对城市发展的诉求一致n城市经济发展、城市活力提升、城市影

51、响力增强、城市收入提高、服务业发展与城市商业的发展是一致的。加快发展服务业的产业政策取向对商业发展利好，同时，开发的政策环境也将有助于商业资本的进入产业导入产业发展趋势第43页/共120页第四十三页，共121页。q“有形市场为主”向“有形市场+无形市场互动”发展 q 实体交易功能弱化，交易展示功能与物流功能分离 q 以复合功能为平台延展和强化交易附加价值n摊位制交易场所第一代第二代第三代n规模扩大n专业性分类n展示功能强化n展示功能为主n实体交易弱化n商务中心n金融及保险服务n代理服务nnB2B模式第四代以城市复合功能为平台延展和强化交易附加价值产业链拓展城市功能拓展第五代专业市场功能发展方向

52、n物流设施与有形市场区位联系性减弱产业导入功能及板块第44页/共120页第四十四页，共121页。 北部商城产业功能生长(shngzhng)逻辑综合展示型商贸功能有形市场展示功能虚拟市场交易功能商务服务功能金融及商务服务降低交易成本物流服务功能第三方物流第四方物流横向配套交易核心功能创意设计研发功能价值链拓展集聚效应带动新兴市场拓展体验型购物公园其他主题商贸组团产品1，产品2消费客群拓展三维度拓展功能公共服务功能居住生活功能城市复合功能城市服务功能平台文化娱乐功能产业(chny)导入功能及板块第45页/共120页第四十五页，共121页。 1 综合展示型商贸功能板块综合展示型商贸功能板块 2 商务

53、商务(shngw)服务功能板块服务功能板块 3 物流服务功能板块物流服务功能板块 4 创意设计研发功能板块创意设计研发功能板块 5 体验型购物公园功能板块体验型购物公园功能板块 6 文化休闲及旅游功能板块文化休闲及旅游功能板块 7 公共服务功能板块公共服务功能板块 8 居住生活功能板块居住生活功能板块 北部(bi b)商城产业功能构成产业导入功能(gngnng)及板块第46页/共120页第四十六页，共121页。1 综合展示(zhnsh)型商贸功能板块传统方式有形市场：现场、现货(xinhu)、现金交易的传统批发市场经营形态“展示交易中心、价格形成中心、信息发布中心”有形市场：完成(wn chn

54、g)商品展示、洽谈签约功能无形市场：顾客信息搜集、价格发现、货款结算通过网络来实现商业模式服务于终端渠道商和厂家或大区域代理商，终端消费者较少 典型参考义乌已经由商品集散型商贸城向品展示型商贸城转变，现货交易额只占合同额的1530，大量物流发生在产品产地和购买地，并非通过义乌市。产业导入功能及板块第47页/共120页第四十七页，共121页。1 综合展示型商贸功能(gngnng)板块功能构成展销商务综合体：集展示、贸易、办公于一体，是当今国际上一种广泛(gungfn)流行的展贸形式； 大体量展览与办公复合体，强调空间扩展性其他混合功能：产品检测、信用监督、产业配套、配套居住等产业(chny)导入

55、功能及板块第48页/共120页第四十八页，共121页。2 商务(shngw)服务板块 金融和商业服务机构：包括银行、保险机构和提供法律、会计、公共关系等方面商业服务的事务所、咨询公司等。 公司总部：提供权力与影响方面服务的机构如国际组织和经济组织如跨国公司、大企业的总部等，这些机构通过指挥(zhhu)、控制等方式提供服务。 商务服务：酒店式公寓、商务会所、商务酒店产业(chny)导入功能及板块第49页/共120页第四十九页，共121页。3 物流功能板块(bn kui)（结合规划范围外物流设施统筹考虑） 功能分区：办公区、集装箱堆场区、仓储区、商务服务区。 物流网络对接：道路、铁路专用线、航空等

56、多种联运方式与国际(guj)对接。同时在区域外重要城市同时设立对接的分拨中心。 国际(guj)知名物流公司的战略合作：导入联合（UPS）、联邦（Fedex）、敦豪（DHL）和TNT等全球性物流公司的办事处。利用国际(guj)物流企业的成熟物流网络，积极拓展国际(guj)物流业务。 第三方及第四方物流导入：商贸城规模化物流需求以第三方物流企业为主体。在未来适当时间导入第四方物流，以提供综合和定制式的供应链解决方案和更多增殖服务。产业导入功能(gngnng)及板块第50页/共120页第五十页，共121页。内涵解析：强调看样订货的商业模式，为了更能够吸引全球终端买家、厂商或渠道代理商，将有大规模的设

57、计师、营销师、品牌策划师参与整个商业活动。看样订货，全新设计，按样设计等功能集聚。驱动力：时尚和创新(chungxn)驱动，集聚了产品设计师和品牌策划师商业模式：某些时尚消费品的设计和首发地，集聚了大区域代理商或厂商针对受众：满足重点消费者和终端渠道代理商、设计师、策划师以及厂商交易的需求香港皇后(hunghu)大道两侧遍布了全世界知名品牌商的销售店，以及知名服装、珠宝等奢侈消费品设计工作室。4 创意研发设计(shj)功能典型案例产业导入功能及板块第51页/共120页第五十一页，共121页。科技研发产品设计人才(rnci)教育及专业培训4 创意研发(yn f)设计功能 图片(tpin)产业导入

58、功能及板块第52页/共120页第五十二页，共121页。5 体验型购物公园(gngyun)功能内涵解析通过旅游业吸引潜在消费者，同时提供多样化、便捷的购物环境。环境资源有较高要求，同时对商品的特色要求较高。城市特色和产品特色要突出。主要受众吸引本地零售终端客群及旅游者购物商业模式通过城市自然或人文景观吸引旅游者，同时提供购物服务设施功能构建大型连锁(lin su)超市仓储式商场大型品牌折扣购物中心品牌工厂式直销中心风情街产业(chny)导入功能及板块第53页/共120页第五十三页，共121页。6 文化休闲(xixin)及旅游功能功能构建生态休闲公园博物馆或艺术走廊主题文化公园休闲广场旅游服务(f

59、w)：酒店、饭店、娱乐场所以及旅行社图片(tpin)以旅游提升商贸价值定位于国际化和高端化，将商业贸易功能与旅游功能耦合，通过构建主题公园、度假村、体育场馆和其他的不同类型的旅游景点，举行购物节等多种元素集合实现商业业态提升和商业功能扩展产业导入功能及板块第54页/共120页第五十四页，共121页。7 公共服务板块(bn kui) 行政办公 教育培训 医疗(ylio)服务产业(chny)导入功能及板块第55页/共120页第五十五页，共121页。n生态社区n滨水住宅n国际(guj)公寓8 居住生活(shnghu)功能板块产业(chny)导入功能及板块第56页/共120页第五十六页，共121页。北

60、部商城市场(shchng)门类遴选1、规划确定(qudng)的市场门类导入的市场门类(mnli)由规划和市场两个因素来确定：一是规划已确定的市场门类(mnli)；二是市场发展下具备导入可能性的门类(mnli)n根据成都市商品市场布局规划，北部商集中发展区承接现状荷花池、五块石市场群和西门车站、金府路市场群的搬迁，经营商品类型包括：服装办公等日用消费品、中西药材类和五金机电类（小型）2、市场发展下有导入可能性的门类n在产业发展需求、消费市场需求、市场竞争分析基础上，根据包括增长性指标、吸引力指标、可操作性指标在内的指标体系进行遴选n产业发展需求是对四川各城市主导产业发展统计分析的结果，消费增长需

61、求是对重点消费类别统计分析的结果，因此，对市场门类的遴选是在区域内具有主导性和增长性的产业范围内进行的产业导入导入路径第57页/共120页第五十七页，共121页。成都自贡泸州德阳绵阳遂宁内江乐山南充眉山宜宾广安达州资阳1电子信息2医药3食品饮料4机械装备5石油化工6建材冶金7盐化工8新材料9酒业10新能源11磷化工12冶金13汽车零部件14生物医药15纺织服装16机电配套17电子硅材料18清洁能源19农产品加工20铝业21煤炭22电力1）、产业(chny)发展需求2、市场(shchng)发展下有导入可能性的门类根据大成都经济圈区域内14城市个城市的未来主导产业，发现未来具有增长潜力和交易需求(

62、xqi)潜力的产业产品类型。北部商城市场门类遴选产业导入导入路径第58页/共120页第五十八页，共121页。2）、消费市场需求(xqi)2、市场发展(fzhn)下有导入可能性的门类根据本地(bnd)消费市场规模及增长性发现未来具有增长潜力和交易需求潜力的交易市场类型。北部商城市场门类遴选产业导入导入路径第59页/共120页第五十九页，共121页。3）、市场竞争分析(fnx)分析要素北部商贸集中发展区青白江市场集中发展区双流市场集中发展区龙泉驿市场集中发展区产业优势是成都向北发展的新兴区域，毗邻成都目前最大的商品集散地，所在的金牛区和新都区工业基础较好有雄厚的工业特别是冶金、建材、机械等，在成都

63、各区市县中有绝对优势依托双流较好的工业基础和第三产业发展基础；依托武侯区和高新南区的产业发展依托成都经济技术开发区汽车制造产业交通物流辐射主要依靠“四环九放射”道路网络系统，承担区域与周边区市县交通联系的功能，也是区域与机场、铁路等长途交通运输节点联系的接驳系统将构成“七纵五横”交通格局，是成都向北联系的主要方向；大湾火车是成都对外联系的交通枢纽，邻成都国际集装箱物流园区和青白江散货物流园区是唯一具有空港资源的市场园区，环港路，环通东升片区，可以实现市场园区与空港物流园区的快速联系，可通过四环路实现园区交通流与对外交通通道的转化呈“五横三纵”的结构，可通过六环路与铁路、公路货运结合；是成都在四

64、川省内向东联系的重要节点土地利用离市区较近，跨越金牛区和新都区，土地增值潜力大；近几年地价上涨低于双流、温江等区县，上涨空间大在双流现代商贸集中发展区北区中，南区已启动，土地成本高位于成都经济技术开发区内，是成都最大的市场集中发展区，已形成较分散的片区，集约程度不高市场定位承接现状荷花池市场群和西门车站、金府路市场群的搬迁，以小型商品交易为主依托工业基础和交通条件，发展大宗型货流量大的商品市场为主市场显混杂，和园区启动较早有关，承接武侯区的市场外迁，与高新区的电子产品研发业互动发展依托经开区汽车制造业发展汽车业相关产品市场；但现状很多市场的经营属于原始自发的状态，确发明晰的市场定位2、市场发展

65、(fzhn)下有导入可能性的门类根据北部商城集中发展区的区位联系性、物流综合条件(tiojin)、以及与其他三个集中发展区的竞合分析，判断本项目发展方向是以工业消费品为主的销地型和集散地型市场。北部商城市场门类遴选产业导入导入路径第60页/共120页第六十页，共121页。北部商城产业(chny)遴选与发展路径2、市场(shchng)发展下有导入可能性的门类指标体系增长性指标吸引力指标可操作性指标区域产业增长性本地消费增长行地租承载力集散性市场竞争程度产品体量指标及评分说明：打分为1，2，3，4，5从低到高共五个等级，是对定性分析判断的量化。增长性指标1）增长性指标包括区域产业增长性和本地消费增

66、长性两个分指标，区域产业增长性参照“产业发展需求”的数据，本地消费增长性参照“消费市场需求”；2）增长性越好越适合发展，得分越高吸引力指标1）吸引力指标包括地租承载力和集散性两个分指标；2）集散性指标除了(ch le)对产品集散特征的判断外，内在包含了对产地依赖程度和销地依赖程度的考量，产地依赖程度越高越不适合在本区域内发展，得分越低，销地依赖程度越高越适合在本区域内发展，得分越高可操作性指标1）可操作性指标包括市场竞争程度和产品体量；2）市场竞争程度参照对周边竞争关系的分析，市场竞争越强得分越低，产品体量越小越适合在本区域内发展，得分越高4）、综合评判在产业发展需求、消费市场需求、市场竞争分析基础上，构筑以增长性、吸引力、可操作性为主的评价指标体系，对未来产业产品类型进行综合判断和遴选。产业导入导入路径第61页/共120页第六十一页，共121页。指标指标增长性指标增长性指标吸引力指标吸引力指标可操作性指标可操作性指标分类分类区域产业区域产业增长性增长性本地消费本地消费增长性增长性地租承载力地租承载力集散性集散性市场竞争市场竞争程度程度产品体量产品体量电子电器类市场电子电器类市场545