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1、滨海新区商业市场分析 1、滨海新区核心区商圈分布商圈 塘沽解放路 塘沽洋货 泰达黄海路 翠亨广场 市民广场2、各商圈概况塘沽解放 路约3011-1389%百货、大卖场、餐饮娱乐、专业卖场、步行街塘沽居民及外来人口 泰达居民及外来人口塘沽洋货约207-886%大头场、专业卖 场、步行街、餐 饮、娱乐周边居民、市区居民、 外来游客、周边外来人口泰达黄海 路约103-590%百货、大卖场、 餐饮、娱乐周边居民、周边住宅 租户、塘沽中高收入 居民泰达翠亨 广场约122-51-2 层85%购物中心、餐饮、 娱乐泰达居民、塘沽居民 周边住宅租户外来人口泰达市民 广场约202-8工程部 一层80%购物中心周
2、边居民、塘沽居民、 泰达就业人口3、泰达各商圈主要商业工程情况3.1黄海路商圈友谊名都约 36,000百货35%乐购约 30,000大头场30%财富星座约 36,000餐饮娱乐35%合计102,000 m2该商圈相对成熟，乐购超市及周边的餐饮娱乐业态聚集了大量的消费客群， 百货的档次与泰达的消费水平比拟吻合， 泰达常住人口的增加使得该商圈的商业 气氛逐渐向好，目前黄海路友谊名都是开发区经营状况最好的百货；临近泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店也为该商圈的开展提供了较好的外部条件。3.2翠亨广场商圈鸿泰商业 广场约 60,000百货、影 城、影城、 餐饮娱乐、 小型零售太平洋百货，天上人间KTV,
3、鸿泰影城，人人乐超市即将进入，渣打银行，KFG樱花屋日本料理，家和一品粥，老湘楼，云井日本料理，外滩风气西 餐咖啡，茶天F,卖炭翁，麦福安康生活馆翠亨广场约 60,000餐饮娱乐上岛咖啡，真锅咖啡馆，湘菜园，土大力，望水日 本料理，尚品咖啡，萨拉伯尔，城馆，和记海鲜酒 家，明楼酒家该商圈起源于翠亨广场，起初以餐饮娱乐业态为主，2007年7月以太平洋百货和鸿泰影城、天上人间KTV以及肯德基等为主力店的鸿泰商业广场进入试营 业阶段，使该商圈的业态逐渐丰富；该商圈周边为泰达行政、商务中心和生活中3.3市民广场商圈市民广场约 200,000友谊名都，狐狸城名品折扣店，华润万家超市，草原 牧歌火锅，德国
4、现酿啤酒屋市民广场工程是开发区体量最大的购物中心工程， 该工程的目标客户定位涵盖了泰达和塘沽的高收入群体，但目前已开业的友谊名都档次不高， 与目标客户 定位不一致，名品折扣店狐狸城所在的位置因为周围商业的档次较低， 未能吸引 中高收入人群的光临4、滨海新区商业市场特点商业分布集中，核心商圈的聚集程度较高商业区与住宅区相混合，业态丰富商圈的辐射围较广，消费者来源趋向多元化5、典型个案研究一一市民广场位置：开发区市民广场开发商：某滨海快速交通开展物业公司：自管物业效劳：物业分为常规效劳和特约效劳，常规包括全天候 劳、停车场管理效劳、全天侯清洁效劳、绿化保养效劳、土建设备维修保养效劳、客户室土建、水
5、电维修效劳工程概况：? 产品形式：地下一层、地上 5层，层高5.4米24小时保安效公共设施、146755平方米? 建筑面积：19.58万平方米，酒店38971平方米、商业 业态配比：4F:面谈均价：? 一拖二：2.73元/天/平方米；3F: 1.5元/天/平方米;? 物业费：1元/平米月? 采暖费：12.02元/平米月客户需求：个人客户的需求主要集中在位置好、性价比高的商圈，需求面积在100-800平米之间，价格承受力一般售价为同区域商品住宅的1.5-2倍，租金那么根据售价，要求投资回报率在5%-8%目前塘沽区白商业价格在1.4-2万元左右，租金 从1.1元/平米日至I 6元/平米日不等。某消
6、费者需求分析 1、居民收入情况1.1 按性别分中高收入人群中，男性所占比重明显高于女性，个人消费能力强1.2 按行业分 2000lII 20013迎也 *5001 5000aS001 0000l B001 1000010001 tSOOO.L 15000 lL I在各行业人群中，公务员、医疗、科技及金融业整体收入水平较高1.3 按企业性质分 2000 心支卜 2C0L-3D00n, 30ai-SHKJL 乂KH-BOH 4 MDI-HOOOjl IDOOI-ISOOGjl aiSflOOJCtl I .国有企业及事业单位收入相对稳定、政府机关及外资企业单位高收入群体 占比拟多。2、某商业消费者
7、整体特征消费者认为购物中心中不可缺少百货商场、休闲娱乐及餐饮三大业态消费者更期待某能出现娱乐型的 Mall消费者外出购物、休闲时通常和恋人/配偶、朋友/同学一起消费者出行主要交通工具为：公交车、私家车及出租车三种形式消费者在购物、娱乐时最能承受的交通时间为半小时以，多数不超过 1小时消费者在选择购物场所时所考虑的主要因素为：价格、环境及交通、泊车便利性消费者对会员卡的功能需求较为实际，“打折是首选2.1对消费者最有吸引力的商业业态分析 餐饮场所 休闲奴娠场所 向货商场 咫 IIJ 拈品店 儿葩娱乐 其它餐饮、休闲娱乐、百货商场占据群众消费意识的主导，消费者更期待某能出 现娱乐型的Mall。2.
8、2 居民消费支出情况分析2009年，某市民人均消费支出为1161.12元/月，其中最大支出是饮食方面 的支出，占个人消费支出总额的40%,其次是生活日用品的支出，占27%,娱乐 和服装那么分别占17% 10%。目前某市民的消费水平低于、等一线城市，消费 支出绝大局部是为了满足日常生活需要。2.3 居民外出消费交通工具分析某市民外出购物时的出行方式集中于公交车、私家车及出租车三种形式。2.4 居民外出消费、娱乐的交通时间承受力分析通常情况下，市民在购物、娱乐时最能承受的交通时间为半小时以，多数不 超过1小时。2.5 居民选择消费娱乐场所关注因素分析16%15%1%25% 价格产次遭中 环境用眼势
9、态也好 交通怏梃.泊军方便 处首种黄、配套地瑜护条 打折.优惠活动 工它某市民在选择消费或娱乐的场所时，最关注的因素主要是价格档次、环境及 交通、泊车便利性。3、消费者购物需求情况群众购物单次花费集中于200-500元，且与消费者收入成正比例增长关系3.3消费品类情况服装类6% 4% 2%34%鞋帕类 化妆品/香水/护肤乩 运动/户外 家居家饰、礼品类 珠宋首饰/钟表 童鼓/玩具 其它某市民在商场的消费品类排序与商品品类销售比重成正比，主要集中在服 装、化装品等品类。3.4购物娱乐时餐饮需求情况中式快触西式快置火瞩 特色豌饮 中式上支 白助餐 H韩料理 咖啡对品 JLF某市民在购物时的就餐需求
10、更倾向于快餐、火锅及特色餐饮，以便捷、特色 为主导。4、餐饮行业客户需求情况4.1 外出就餐频次目前，某市民大多数的外出就餐频次为每月 3-6次，且随年龄构造的递增而 减少。4.2 外出就餐动因朋友聚含家人聚会商务聚餐购物随机消俄其它消费者外出就餐原因主要以朋友聚会、随机消费、家人聚会为主。4.3 居民选择就餐地点关注因素分析物色，品种及U味价挤服务，环境 文通幅达.发方便 档次及规模 II：它消费者在选择就餐地点时更偏爱特色餐馆， 另外，价格和效劳也是很重要的 因素。4.4居民外出就餐交通时长承受力情况通常情况下，市民在就餐时最能承受的交通时间为半小时以，多数不超过小时。4.6某餐饮市场开展
11、情况餐饮品牌连锁店在市民心中的地位与日俱增。某连锁餐饮企业的销售总 额在同行业中的比重不断攀升。2009年，连锁餐饮企业的规模化经营仍 将保持迅猛的开展态势，不少企业快速扩的方案都在进展中，希望以此 占据更多的市场份额。数据显示，某多数消费者属于“实惠型，而某市场中近七成左右的餐 厅是以“实惠型消费者作为目标客户，人均消费不超过50元。在菜品的选择上，消费者对群众化菜系需求很高，某消费者最喜欢的菜系主 要为中餐类，如某菜、川菜和火锅。同时，西餐和日菜系也深受消费者 青睐。津城餐饮市场上门店数量最多的也是某菜、火锅和川菜，价位都相对较 低，人均消费在50元左右。湘菜、自助餐厅数量较少。东南亚等外来 菜系人均消费相对较高，多在80-120元价格区间。
天津市滨海新区商业市场调查研究报告
