淮安市涟水县项目市场调研报告fsw

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1、一、 宏观环境调研调研目的：通过对涟水县的整体观察及调研，熟悉了解涟水县宏观区域位置特征，达到在销售中更好的把握涟水整个房地产行情的发展趋势，宏观上掌握销售的进度！调研方法：观察调研 抽样访谈调研内容：1、总述涟水总面积1 6 7 6平方公里，总人口105万。物产富饶，资源广博，有粮食、畜禽、林果等全国农产品基地。是全国商品粮生产基地县、全国平原化先进县、全国造林绿化百强县、省首批生态农业县。生态环境优美。古黄河沿线经济林、生态林绵延百余里，被誉为“天然氧吧”。城内涟漪湖、东湖、茵湖三湖相连，“水在城中、城在水中、城中有湖、湖中有岛、岛上有白鹭。”2、交通涟水是南北交通咽喉，是南上北下的必经之

2、地。交通极为便利，公路、铁路、水路四通八达。有5条省道、3条国道在境内汇合，宁连(南京一连云港)一级公路、同三(黑龙江同江一海南三亚)高速、京沪高速纵贯全县，新长(新沂一长新)铁路、京杭大运河离县城仅2 5公里，交通枢纽地位已经确立。特殊的地理位置和便捷的交通体系，承南启北、联结东西，现已东融上海经济圈，北融东陇海线经济带。涟水县城离欧亚大陆桥东桥头堡连云港(9 0公里)只有4 5分钟的行程，到南京(1 9 0公里)需2个半小时，至南京禄口机场行程不到3小时，到大都市上海(4 5 0公里)只需4个小时，到北京(7 8 0公里)只需8个小时。到无锡(32 0公里)只需3小时。县内拥有国家四级航道

3、一一盐河，北经灌河入黄海，南连京杭大运河入长江，航能力5 0 0吨。县内全面实现县乡道路灰黑化。 3、产品概况农副产品资源丰富，工业门类齐全。农业资源非常丰富。常年农作物复种面积2 2 0万亩以上，是全国粮食生产百强县、全国商品粮生产基地县。经济作物种植面积8 0多万亩，主要有花生、浅水藕、朝天椒、棉花、油菜等。淡水养殖8万亩，水产品25万吨，是全国商品猪、省商品瘦肉猪生产基地县，年出栏生猪1 0 C万头，年饲养家禽2 5 0 0万只以上。生态特色明显。大力发展以沼气为纽带的生态农业，全县已建沼气池1 6 0 0 0多个。围绕沼渣、沼液的开发利用，建成无公害农产品基地1 0万亩，无公害畜禽总量

4、突破4 0 0万只。林业资源丰富。全县现有林果面积2 25万亩，其中片林面积1 8万亩，活立木蓄积量2 8 0万立方米，年生长量3 0万立方米以上，年可采代量2 O万立方米左右。森林覆盖率3 2，农田林网率9 4。是江苏省唯一的国家级“生态家园富民工程”示范县、省级生态农业示范县。工业门类齐全，产业特色明显。传统产业有纺织服装、食品酿造、医药化工、建筑建材；新兴产业有特种化纤、高档木制品加工，有色金属加工和机械电子等。今世缘酒业、锦纶化纤、源通制帽、惠泰木业等一批重点企业发挥着重要的拉动和辐射作用。围绕农业产业化新上农副产品加工龙头企业，围绕支柱产业的壮大、延伸新上项目均是我们鼓励投资的重点领

5、域。 4、教育涟水有丰富的教育资源，高等教育、中等教育、职业教育、义务教育、幼儿教育五大教育体系完备，全县每年输送本科院校学生2 O 0 O多人。5、投资环境投资环境日臻完善，服务环境优质高效。树立“全社会双赢”的理念，“你投资、我服务，你发财、我保护，你发展、我繁荣，形成全社会人人关心招商、人人参与招商、人人服务招商的亲商、扶商氛围 二、 项目区域环境调研 调研目的：通过对本项目及周边配套的调研，达到正确认识项目，准确项目的市场定位。对周边楼盘的采盘摸底及楼盘分析，充分了解市场，面对不同项目的竞争，制定合理的策略，更好的领跑市场。调研方法：观察调研 抽样访谈调研内容：1. 项目调研项目位于涟

6、水县城北，沿北环路红日大道南侧。涟水县城北为涟水县新城区，开发规模巨大：大型的县工业园区位于城北地区；县委、县政府相关机关从2003开始相继搬迁与此，已搬迁的机关沿红日大道北侧由东往西依次有县国土资源局，县供电局，县检察院，县消防大队，县公安局，县政府，县建设局；涟水县准三星级宾馆红日宾馆，具有一定知名度的涟水县民办学校怀文外国语学校以及涟水县第四中学 坐落与此；另大型商业大厦深圳大厦及大型的商业休闲广场都在拆迁准备建设当中。项目的区域位置良好，涟水县人相信在未来五年中城北区将超越现在的市中区，成为涟水县最繁华的商业文化居住地区，对城北区的房地产的发展抱有强烈的信任感。2. 竞争楼盘调研A、

7、现有竞争楼盘（1）、白鹭花园调研分析（见附表一）(2)、现代名流调研分析（见附表二） （3）、城市花园调研分析城市花园占地14亩，6栋楼房，其中一栋为小高层，为常州一开发公司开发，项目位于涟水县汽车站一侧，项目内没有相关配套，为普通小规模楼盘，城市花园价格多层均价在1500左右，小高层均价在1800左右，沿街商铺在2500左右。 城市花园和现代名流距离很近，由于规模不大，没有进行项目形象包装及广告宣传，在涟水的知名度不高。（4）.仙居小区调研分析仙居小区位于涟水县安东路与红日大道的十字路口东北侧，项目已经进入尾盘阶段，现在销售的为几套沿街住宅，价格相对便宜在住宅1350元/平方，商铺2500元

8、/平方左右，其楼盘在2003年开始开盘的，销售周期已经进入尾声。B、 潜在竞争楼盘（1）、涟州花园：项目位于涟州路东侧， 处于新老城区交界处，地址位置优越，在本项目南侧。项目占地在120亩左右，现在处于地基动工的阶段，估计在年底即将销售。涟州花园项目建筑、规划、配套设施精致齐全，户型选择多，大概在十种户型左右，现在在涟水口碑传播极佳。项目现在给予保留，但不收钱。（2）、温州商城 项目位于涟水县城市中心地带，南面为涟水县的城中湖及五岛公园，地理位置极其优越。项目裙楼结构：一二层为商铺，商铺上为两栋小高层及五到六栋四层多层住宅，对外宣传已经和时代超市签下合同，明年10月份时代超市将入主温州商城下面

9、两层。其住宅在明年八月份才正式对外销售。价格现在没有确定。（3）、项目周边年底到明年即将挂牌拍卖地块涟水县国土资源局将会在年底对红日大道沿街地块进行拍卖分别有：国土资源局东面、县政府北面地块、县政府南面地块、县公安局对面地块等大概四块地块。其四块地块规模都相当大。 县公安局对面地块即项目西侧地块面积高达180亩，国土资源局东侧地块即项目东北侧面积也不小于100亩，县政府南北地块面积分别在80亩左右。三、 项目SWOT分析1. 项目的优势分析A、 区域位置项目位于涟水县县城城北，为涟水县的未来发展的政治，经济繁华的新城区，北沿横贯涟水县东西主干道红日大道，红日大道为涟水县政府规划的城市新形象大道

10、，路面整洁宽广，交通十分便利。项目北面紧靠政府机关部门由东到西分别为:县国土资源局，县供电局，县检察院，县消防大队，县公安局，县政府，县建设局,项目北面为涟水县工业园区，东面为正拆迁建设当中的商业大厦深圳大厦及政府规划的商业休闲广场。项目南面、西面未来为规模大，相对成熟的高档居住小区集中区域。B、 项目周边配套项目北面有具有一定知名度的怀文外国语学校，县第四中学，紧靠涟水县准三星级酒店红日宾馆，西面有县图书馆，青少年科技宫，东面为规划的商业地带以深圳大厦为代表的商业中心圈。项目南面为繁华的县城市中区繁华地带。2. 项目的劣势分析A、 项目用地及规模 项目用地为原水塘区， 准备挂牌前进行对区域修

11、改，填补。项目用地现虽为净地，但土质疏松，对工程前期测量，打桩有一定的影响。另项目所在地下面可能和国土资源局属于同一环境：为原来地下海沟，打桩困难度大。 项目占地为43.8亩，相对周边项目规模小，项目整体规划做不出效果，在周边项目竞争下，项目销售卖点不易突出。B、 项目周边生活配套项目周边现仍然为郊区拆迁地带，生活配套没有。项目所在红日大道路段， 商业配套，菜市场及娱乐场所几乎不存在。居民基本生活便利暂无法提供。涟水县知名度较高的学校大部分集中在城市城南，学区划分在涟水县仍然盛行，对于部分消费群体为孩子进城上学为购买目的具有一定的消极影响。C、 项目区域位置 项目所处位置发展前景优越，但发展需

12、要一定的时间，现在仍然为城市的郊区地带，项目区域周边现为荒凉地带和大量拆迁区域，近期房屋销售城市整体规划跟不上，对销售有一定的影响。 项目的南面现紧靠大型的面粉厂，空气灰尘污染严重，为项目销售一大难点。虽然面粉厂老板已经把面粉厂的土地购买，想把面粉厂改建为集资房，但县政府一直未批准，环境的改善还需要一定的时间。D、 项目周边竞争项目项目周边潜在的竞争项目多，规模大，位置距离近。 紧靠项目西面为将在年底拍买占地面积180亩的住宅用地；国土资源局东面，即项目的东北侧将会拍卖占地120亩的住宅用地，在县政府前后侧将分别要挂牌拍卖占地面积不小于100亩住宅用地，项目销售起来竞争性大，卖点很难突出。3.

13、 项目的威胁点分析A、 涟州花园：涟州花园年底将进行开盘销售，此项目在涟水口碑极佳，项目建筑质量，配套建设，绿化景观规划为涟水县最高档次。其销售推广节奏看年底开盘的可能性极大，对于项目的冲击力是客观存在，无法避免的。B、 现代名流：现代名流为现有准现房单价最高的小区，其地理位置及配套也有一定的影响力，如果一期销售速度加快，二期开发节奏加速，其二期开盘的时间可能会在明年3月份，仍然对本项目有一定威胁性。C、 白鹭花园：项目是涟水项目目前中唯一通过跨街天桥广告大牌宣传的项目，具有一定的知名度，其一期销售进入尾期，虽然对外宣传会在明年8月份二期开盘，不排除其提早二期开盘的可能性，仍对项目具有一定的冲

14、击力。D、 周边潜在楼盘：即将挂牌的项目均在本项目的周围， 距离近，规模大。如果一旦和项目同时销售，本项目一切卖点将会消失。4. 项目的机会点分析A、 纵覌涟水县城城区整个房地产供给情况，在05.11月06.2月之间，楼盘对外销售只有涟州花园项目，其他项目如现代名流及白鹭花园均在一期交房阶段，二期未有动工阶段。 在05.11月06.2月之间，是本项目进行正式对外销售的最佳推出时机。B、 涟州花园位于本项目的南面，涟州花园楼盘的销售必然带动整个地区的知名度，提高整个地区的人气。为项目的推出提供成熟的市场氛围C、 项目规模 小， 对项目进行整体集中性轰炸性包装对外广告宣传，可以在短期内迅速销售完毕

15、四、 消费群体调研调研目的：通过对消费群体的调研，了解涟水县人均收入及消费水平，为项目价格指定及客户群体定位提供可靠信息。调研方法：调研访谈 抽样访谈 权威机关咨询调研内容：1. 消费者经济收入水平（可参考2004年涟水统计年鉴 ）A、 收入水平：市区企事业单位：10001500元/月,乡镇企事业单位：8001200元/月，普通打工者：7001000元/月，农民平均收入：600800元/月,个体商铺经营者3000以上元/月B、 消费水平：服装消费300元/月，吃；200元/月，休闲娱乐：300元/月，交通：2元/2公里2. 消费群体的消费习惯：A、 消费地域： 大部分收入较多的消费者大会选择到

16、淮安进行消费，虽然政法路为KTV休闲一条街，收费较低，但本地人很少去消费。B、 投资倾向:大部分收入较多的消费者投资倾向进行商业投资，扩大商业经营项目。现在对房产投资的倾向不大，虽然普遍看好涟水房地产行业，但大部分人仍不会选择去郊区买房进行投资。3. 劳动力流动情况：涟水劳动力流动频繁，外出人流主要去江南发达的地区，而城市中的劳动力流动主要还是乡镇人进城。劳动力外地回家的时间大部分集中在节假日之中。4. 消费群体文化习惯：涟水县城市建设倾向与苏南的发达地区，对现代生活理念的选择比较沉醉。容易接受苏南大中城市休闲消费的生活方式 5. 消费群体对项目的接受度：大部分涟水人对城北的房地产发展抱有信心

17、，对本项目的区域认可度较高，认为是居住或者投资的理想区域。但现在涟水人现在不打算从市区搬到郊区， 大部分乡镇人在市区买房子，而不去郊区。而市区人不愿意出去在郊区买房居住。大部分涟水人对项目区域抱着观望的态度，项目周边繁华，配套齐全时再考虑搬迁至此。五、 信息传播渠道调研调研目的：通过传播渠道的调研，正确认知涟水县的信息传播渠道，把握涟水人的信息接受途径，更有效的、具有针对性对项目进行包装宣传，扩大项目的知名度，促进销售。调研方法：观察调研 访谈调研调研内容：A、 户外大牌：涟水县广告大牌运用很广泛，市民接受度较强，利用广告大牌宣传的小到一摩托车专卖店，大到各家银行。但目前为止涟水县无一家开发公

18、司利用广告大牌宣传。广告大牌制作喷绘1015元/平方，安装费为510元/平方。B、 道旗：涟水县不存在道旗宣传，县政府，市容局禁止道旗宣传。C、 横幅：是即时信息的宣传的主要渠道，涟水县大街小巷均有宣传横幅。D、 跨街天桥 ：市区东西主干道常青路及南北主干道安东路上是有天桥宣传的，但县政府、县市容局准备撤掉天桥， 不再批准天桥的制作。涟水县天桥宣传的开发项目是白鹭花园，签约时间为两年，已经使用一年左右。天桥的费用大概在3万/年。E、 灯箱：涟水县灯箱是在花坛上空制作的，非灯柱灯箱。灯箱广告宣传的公司为人寿保险和一电瓶车公司。目前为止无任何开发公司进行相关宣传。制作费用4000元/个F、 夹报、

19、单页：涟水广告公司有专业进行单页派发的业务，针对单页内容进行入户投递。涟水开发项目大部分运用单页进行宣传，代表项目是现代名流项目。G、 电视：电视游动字幕是涟水信息传播的主媒介，电视游动字幕由于其重要性，电视台的价格相应提高。单天播放400元/天，连续播放5000元/月。连续播放三月以上费用可以再低。播放的频率是每天晚上八点以后播放四遍，再有线电视台十个频道播放。电视短片相应播放较少，制作及播放费用为2000元/分钟，一天一遍在涟水电视台晚上播放，白天播放费用1000元/分钟。现涟水开发项目大部分利用电视游动字幕。H、 车体广告：涟水的乡镇公交较多，车体广告利用也较多。但到目前没有开发公司运用

20、车体广告进行宣传。车体广告费用为3000元/辆。六、 产品定位建议A、 物业形态：地下半地下室，地上六层多层住宅小区或为12层小高层社区。B、 户型：主打户型面积：100-110平方。，户型：小三室两厅一橱一卫。户型面积比为：大户型（120-140平方）：中户型（100120平方）：小户型（80100平方）为2：5：3。C、 生活配套：沿街进行商业生活配套，商铺为两层，开间3.55米，进深810米。社区内设有地下停车位。建议依据：1、 涟水县物业形态多为多层住宅，多层住宅接受度相对较高，销售风险低。2、 涟水整个房地产供给情况分析， 户型面积前期楼盘大户型（120140平方）供给相对较多，市场

21、供需基本平衡，中小户型是近段时间涟水市场需求较多的户型。3、 项目潜在消费群体分布在企事业、政府机关工作人员，这类消费群大部分为两代居或一代居，对户型需求多为小三室的户型。4、 涟水人对苏南先进的居住理念非常追求，小高层相对而言是先进居住理念的代名词。 考虑项目区域开发力度大，为涟水房产开发的集中地带，小区的居住层次逐步提高，另区域随着居住社区的扩大，人口密度的提高，必然导致区域的繁华，故小高层在此区域会走俏，项目进行小高层开发可以领跑市场。5、 项目区域现仍为荒地较多，发展需要一段时间，项目生活配套必不可少。项目在红日大道南侧，考虑采光，通风的需求，开间应相对较大，进深小。考虑以后购买群体经

22、营的状况，周边没有房屋进行租赁，商铺的居住功能需要考虑，所以上下两层的商铺更适合项目周边配套。七、 项目价格定位建议A、 住宅：均价：1450元/平方，起售价：1300元/平方， 商铺：均价：3500元/平方，起售价：2500元/平方， B、 价格策略：实行低开高走的价格策略建议依据：1、 项目区域位置为未来的行政居住中心位置，但现在本项目是红日大道沿街南侧局部路段的唯一项目，其他仍然为待拆迁地带，位置现在看来略有荒凉，居住的条件相对不成熟，故项目开盘价不易过高。2、 考虑周边楼盘的价格，白鹭花园均价在1400元/平方，现代名流1500元/平方，另项目南侧的涟州花园年底可能开盘，其价格不会低于

23、现代名流，如何在高质量，规模大的楼盘中瓜分市场，价格起着重要的作用。3、 项目的区域位置在未来一年中，随着其他项目的开始落建，区域居住小区的规模凸现，迅速的提高价格，体现位置的优越，积聚人气，提高整个项目的总均价，是比较理想的价格策略。八、 消费群体定位建议A、 项目消费群体定位：主消费群体：县政府、企事业工作人员。消费群体：乡镇政府、企事业单位工作人员。建议依据：1、 项目所处的位置，为涟水县县政府搬迁位置，紧靠政府、企事业相关单位。考虑工作的便利性及以后城市的发展趋势，相关工作单位人员在此区域购买房屋的可能性比较大。因此，县政府，企事业单位工作人员为项目的主消费群体是必然趋势。2、 涟水县

24、仍然在城市化的发展趋势，大量乡镇人士都努力进入县城，体现个人人生价值，展示个人尊贵的身份。 乡镇政府、企事业机关工作相关人员为体现个人价值，寻求人以群居，在此购买的可能性也比较大。九、 信息传播渠道建议A、广告大牌：县时代商场楼上一块大牌B、跨街天桥：常青路与安东路十字路口西侧C、横幅：红日大道跨街横幅D、电视：游动字幕及电视短片播放E、车体广告:对相对发达的乡镇公交车包装F；单页、夹报:通过广告公司进行县政府，乡镇政府及企事业单位进行有效投递。建议依据：1、 时代商场是涟水县人口最集中密集的地方，在此主打广告大牌，辐射性强，宣传力度大。另涟水县房产公司目前仍无制作大牌的楼盘，通过大牌一方面扩

25、大项目的知名度，另一方面提高开发公司的信誉度。2、 跨街天桥位于涟水县的中心区域，跨街天桥的收费相对便宜，但宣传力度比较强，现其他楼盘也只有白鹭花园通过天桥进行宣传，宣传的效果比较理想，在涟水县具有一定的知名度。3、 电视游动字幕及短片的播放仍然是涟水县信息接受的主要途径，电视字幕的运用应该起着非常重要的一块。4、 考虑楼盘的次消费群体分布乡镇区域，运用车体广告进行乡镇宣传的力度会更大，能让人信服。提高开发公司的信誉度。5、 单页、夹报的运用是在中小县城的有效，具有针对性的宣传。涟水仍然可以考虑通过邮寄投递或工作人员传单进行有效宣传，提高项目的知名度。6、 横幅的运用是即时信息发布的最佳选择，也是气氛烘托的有效方法。考虑红日大道无法进行道旗或灯箱进行包装，横幅的作用更明显。红日大道运用横幅，及沿街彩旗进行包装，效果会更理想。