城市化与房地产业发展关系研究毕业论文1

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1、图书分类号：密 级：毕业设计(论文)城市化与房地产业发展关系研究RELEATIONSHIP OF URBANIZATION AND REAL ESTATE DEVELOPMENT 学生姓名 班 级学 号学院名称管理学院专业名称工程管理（房地产经营管理）指导教师 摘要随着生产力的发展，生产要素和人口向城市聚集就会形成城市化。城市化是社会发展的必然过程，城市现代化、城市数量增多、城市人口集中、城市规模扩大是它城市化的具体表现。虽然我国的城市化水平稳步提高，但是由于我国是全世界最大的发展中国家和最多人口的国家，所以我国的城市化进程必然会推动全球的经济迅猛发展，同时我国的国民经济水平也将不断提高。与此

2、同时，我们需要认清城市化进程中引发的住房紧缺、城镇人口过快增长、公共基础设施薄弱等一系列问题。随着城市化进程稳步实施，我国的国民经济不断增长，同时房地产业也得到了很好的发展。现阶段如何做到趋利避害，对城市化与房地产业的发展关系研究有着重要的意义。本文从房地产业和城市化的基本理论着手，在我国现阶段快速发展的城市化背景下，采用了定性定量分析法、演绎归纳法、系统分析比较法，分析了城市化与房地产业之间的相互影响关系，总结出城市化的发展有效的带动了房地产业的发展，房地产业的发展有力的推进了城市化进程，然后对徐州市的城市化与房地产业的发展关系进行实证分析。关键词 房地产业；城市化；发展关系Abstract

3、Urbanization is the process of the development of a productive forces to a certain level, the population and factors of production to a gathering, urbanization has become the necessity of the development of human society, it is specific performance: urban concentrations, Urbanisierung ist ein unverm

4、eidbarer Prozess der gesellschaftlichen Entwicklung urbanmodernization. At present, China is in a new period of accelerated urbanization, however, China is not only the worlds most populous country, and the worlds largest developing country, Chinas urbanization process is bound to Chinas economy and

5、 the world economy a strong impetus to the development. Must also recognize that urbanization has brought some problems, such as: the rapid urban population growth, shortage of housing, infrastructure urban are weaken. In the context of Chinas accelerated urbanization, with the development of Chinas

6、 real estate industry there are still some problems has been developed, How to profit and avoid loss this stage of urbanization and real estate development relationship? Meaningful stage of urbanization and the development of relations of the real estate industry.Stage of Chinas cities into the back

7、ground, starting from the basic theory of urbanization and real estate, deductive and inductive , quantitative and qualitative, comparative analysis and systems analysis. First, analysis of the impact of urbanization on the real estate industry and the real estate industry on the effects of urbaniza

8、tion were obtained urbanization result in the developmentbetween the real estate industry, real estate industry a strong impetus to the process of urbanization. Then Xuzhou City as an example of the Empirical Analysis of urbanization and real estate development.Keywords Urbanization Real estate Deve

9、lopment of relations目 录1 绪论11.1选题背景及问题提出11.1.1选题背景11.1.2问题提出11.2研究目的及意义11.2.1 研究目的11.2.2 研究意义21.3国内外研究现状21.3.1 国外研究现状21.3.2 国内研究现状32城市化与房地产业基本理论52.1 城市化基本理论52.1.1 城市化的内涵52.1.2城市化水平评价指标52.1.3中国城市化发展历史及现状62.1.4我国城市化发展特点82.2 房地产业基本理论92.2.1房地产与房地产业概念和特征92.2.2房地产业在国民经济中有着重要作用92.2.3我国房地产业发展的历程及现状103城市化对房地

10、产业的影响分析113.1城市化对房地产产品消费的影响113.1.1新增城市人口对房地产产品的需求113.1.2生活水平的提高对房地产产品消费的影响113.1.3城市化带来的流动人口对房地产产品消费的影响113.2 城市化对房地产用地结构的影响123.3 城市化加快房地产业产品结构的升级124.房地产业对城市化的影响分析134.1 房地产业对城市化经济环境的影响134.1.1房地产的高关联性134.1.2房地产业对经济增长的影响144.1.3房地产业对财政收入的影响144.2 房地产对城市人口就业的影响144.2.1房地产业直接提供就业机会154.2.2房地产业间接提供就业机会154.3 房地产

11、业发展提高城市化质量154.3.1房地产业为改善居民居住条件做出贡献154.3.2房地产业的发展改善居民消费结构，提升了城市层次165.徐州市城市化与房地产业发展关系分析175.1 徐州市简介175.2 徐州市城市化发展评价175.3 徐州市房地产业发展评价185.4 徐州市城市化和房地产业长期趋势的关系模型205.5 促进徐州市城市化与房地产业健康发展的建议215.5.1建立和完善城市社会保障机制225.5.2保持合理的城市化与房地产业发展速度225.5.3房地产开发与城市化进程协同配合22结论23致谢24参考文献251 绪论1.1选题背景及问题的提出1.1.1选题背景城市化是指人类赖以生存

12、的社会，由封建陈旧的乡村发展成为一个进步文明的城市的所经历的过程。欧洲一些资本主义国家的城市化率达到80%，并且在发达国家中，国家收入的大部分来自于城市。因而可见，大部分发达国家的城市化水平基本经历了从兴起到发展再到成熟的基本历程。学者表示，发达国家所经历的城市化历程在同一水平代表了城市化发展的总趋势。 国民经济和社会发展十二五规划指出要稳步将农业转移人口转变成城镇人口。推进城市化的首要任务就是把符合条件的农村人口逐渐转化为城镇人口。切实保障农民宅基地、承包地的合法权利和利益，让农民有权选择进城或留乡。根据当地实际情况、分步进行，尽可能把在城镇居住满一定年限并有相对稳定的劳务关系条件的农民工和

13、他的家属转化成城镇人口。特大城市的人口数量要做到合理的控制，加强整顿大中城市的人口管理条例，继续发挥吸纳外来人口的积极作用，落户条件要根据当地实际情况放低要求。鼓励引导各大小城市探索政策，对农业户口转变为城镇户口的规模做出合理确定。实施区域发展总体战略，构筑互补的区域经济优势、清晰的定位主体功能，有效利用国土资源的空间、努力寻求人和自然相互协调的可持续发展途径，依法落实不同地区公共服务的基本条件，坚持走中国特色社会主义城镇化的道路，制定科学的发展方案，大力发展城镇化。1.1.2问题提出 我国城市化进程和房地产业正在经历一个快速发展的新时期，同时他们之间引发了一系列不同程度的问题。在这个经济飞速

14、发展的时代，作为城市化最有效的物质载体，房地产业在城市化发展的各个阶段扮演着不同角色。随着一个国家城市化进程快速发展，这个国家无论在政治、经济、或者文化方面都会受到不同程度的影响，暴露出不同层次的受污染的环境，紧张拥挤的住宅，衰退的经济，腐败的政治等社会矛盾。所以关于二者间发展联系的研究非常有必要。1.2研究目的及意义1.2.1 研究目的21世纪以来，我国的城市化进程己经处在一个新的高度，我国的城市化率处于从原来的30%向70%快速增长的新阶段。未来二十年我国都将处于城市化发展最为迅速的飞跃时期，从城市空间格局到社会经济发展都将发生很大的变化。该文章采用定性与定量的分析方法研究了城市化与房地产

15、业发展的相关关系。在此，以徐州市的城市化与房地产业为例，运用定量分析法研究二者之间的发展关系，全面的分析城市化与房地产业存在的关联，进一步对城市化与房地产业的未来关系协调发展提供合理依据。1.2.2 研究意义城市化，在一定意义上，是传统的农业社会向先进的现代城市转变进程，城市化的快速发展是中国目前迫切需要解决的问题。加快发展城市化由房地产业的发展影响着，城市的外观、承载力、基础设施的状况及功能是房地产业的显性影响所在；房地产业的发展推动城市化进程则是它的隐性影响。所以，房地产业促进了城市化的发展。房地产业发展与城市化水平的定量分析研究，既能带动整个国民经济的良性循环，又能加快城市化与房地产业的

16、健康发展。目前，我国城乡发展不平衡，城市化与房地产业的发展被客观因素影响。所以，定量分析城市化进程和房地产业发展之间的关系为房地产业的健康有序发展和顺利推进城市化进程提供合理性建议有着非常重要的意义。1.3国内外研究现状1.3.1 国外研究现状 （1）城市化与经济发展关系的研究现状美国著名经济学家兰帕德曾在经济发展和文化变迁一书中发表过一篇名为经济发达地区城市发展历史的文章，在这篇文章中提到，美国的城市化发展速度与经济增长速度在近百年的发展中呈现出一种显著的正相关关系，经济发展水平与城市化水平相一致。除此以外，钱纳里对城市化进程过程分析得出，城市化能够有着持续的推动作用，就是经济长期发展的结果

17、。钱纳里的另一个统计分析也指出：世界各国的人均GDP和城市化水平之间存在密切的正相关关系，即城市化水平随着人均GDP的增加而增加；反之，相对质量更高的城市化进程也将促进经济发展。在Henderson（2000）的跨国研究指出，相对而言一个国家的城市化增长速度与人均GDP存在的相关系数可达0.85。 （2）房地产业和经济增长关系研究现状美国学者约翰斯 1995年研究了华盛顿州的住宅建筑对美国经济的相关影响，得出一个重要结论：建筑业是一个最高的乘数产出行业。T .Morrison和M .Ball，研究各国住宅投资问题后，详细总结出：各国经济增长与住宅建筑发展之间存在内在联系，他表示住宅建筑投资建设

18、与人均GDP有着比例关系。英国学者D . Denise和C . William，在通过对发达资本主义国家不同时期的国民经济发展速度和房地产业发展程度进行比较分析得出要使得经济平稳发展，必须保持1:0.7固定的比率。 （3)城市化与房地产业关系研究的现状自20世纪60年代以来，人们开始从城市的不同建筑物以及其内部结构等不同方面来研究房地产业的发展。区域科学家埃文斯提出了居住区位模式，加强关于房地产供求模式、城市土地使用模式、以及住宅市场与土地均衡模式的研究。1985年，埃文斯出版了城市经济学一书，该书比较系统地总结了住宅的地理位置、生产地点、办公地点和房地产区域相关问题，这是一本从区域角度研究房

19、地产业进程的著作。上世纪80年代，经济学家歌德堡和阿朗索等人分别研究了城市经济学和土地经济学两大领域的房地产业发展相关问题，关于房地产业住房、供求平衡、房地产市场调控、城市土地利用等相关问题的基本理论就这样形成了。1.3.2 国内研究现状 (1)城市化与经济增长关系的研究现状在增长轴心转移:中国进入城市化推动型经济增长阶段一文中，中心观点认为我国未来经济发展的核心是城市化的发展。蔡孝篇(1998)则认为，城市化进程和房地产业的发展相互影响，相互促进，相互作用。城市化进程是房地产业发展的有效动力，房地产业发展为城市化进程提供有力的保障。在城市化对经济增长推动作用的经济学分析 (徐雪梅、王燕，20

20、04)一书中，作者通过使用02年266个地级市城市的数据论证了城市化进程速度与人均GDP之间存在着线性关系的结论，当其他条件不变时，如果城市化水平每提高1%，可以提高4.17个百分点的人均GDP。 （2)房地产业与经济增长关系的研究现状在关于房地产对国民经济影响的初步分析一文中指出，房地产经营投资会对我国的经济增长产生影响。居民消费受到房地产业两方面的影响如下：其一，房地产投资可以逐步带动对建筑材料的购买、对住房的供求需要、以及对日常消费品的消费等等，其二，房产投资费用在国民支出费用中占很大比例。当前，我们既要积极适当的发展房地产业，又要让房地产业符合我国经济的长远发展，严禁房地产泡沫的出现。

21、在我国房地产业与国民经济其他产业的关联度分析一文中运用投入产出模型从而定量反映房地产业与国民经济以及其他产业之间前向、后向、环向关联关系，揭示房地产业与其他产业之间的相互影响、相互联系、相互促进。 (3)城市化与房地产业关系研究现状由于我国城市化水平的不断提高，房地产业的作用也日渐显现出来，很多学者开始研究两者之间关系，形成以下几个比较典型结论。在城市化与中国房地产业(蒋建林等人，2003)一文中认为，城市化与房地产业的发展存在着不同程度的因果关系，城市化使得房地产业的繁荣发展，房地产业的发展也促进了城市化质量的提高，二者是相互作用的。与此同时，预测了我国2015年至2020年的城市化增长速度

22、，估算出城市化发展的同时新居民对住宅产生的需求。最后得出结论是：在加快城市化发展的同时房地产业把握好机遇，健康发展起来。在我国房地产业与城市化发展一文中首先提出了当前房地产业存在的一些问题，比如部分地区投资过热的房地产、个别地区住房日益突出的供应结构性矛盾、政府对房地产市场监控不完善和亟需改革的住房政策。对于我们面临的这些问题，我们要提出合理的城市规划方案，并协调发展好房地产业与城市化进程的关系。在论中国城市化进程中房地产业发展的机遇与挑战一文中也指出，城市化进程与房地产业发展有着相同规律。经济的发展和城市产业结构的调整使得房地产产品结构升级，并且城市化会给房地产业带来商机都是中国城市化进程给

23、房地产业带来的新机遇：房地产业受城市化的影响是当前城市化的发展优先于房地产业的发展，导致房地产商品供需不平衡，房地产业面临的挑战就是怎样将房地产业与城市化同步化。从以上关于城市化与房地产业发展的关系归纳表明，其大多停留在定性分析，定量分析、实证分析相对较少，规范的研究体系尚未形成。由于上述研究是基于全国范围内做出的分析，而实际并未考虑到房地产业与城市化都有一定的区域性，固本文拟在实证分析阶段选取徐州市为例，得出更具体的有说服力的研究结果。2城市化与房地产业基本理论2.1 城市化基本理论2.1.1 城市化的内涵城市化就是一个社会经济转变的自然过程，是人类生产生活方式从乡村型向城市型转变的历史过程

24、，就具体内容而言，可以表现为以下四个不同方面：第一方面是人口的城市化。大量人口聚集到城市就是城市化的直接表现。通常意义上评价一个城市的城市化水平高低就是把该城市的城镇人口数占总人口数的比例作为衡量标准。因此，城市化过程就是农村人口逐渐转变为非农村人口的过程，就是城镇人口数量占总人口数量得比例逐渐增大的过程。第二方面是大力发展第二和第三产业。在城市化进程初期，第二产业的发展推动着城市化的进程。当前，我国第二产业和第三产业共同推进了城市化进程的快速发展。所以可以简单看成，城市化是第二三产业代替第一产业快速发展的过程。从人口角度来讲，农村人口集聚涌进城市中是产业升级的一个必然过程。只有城市不断发展，

25、农村人口才会不断的进入城市，才能推动城市化进程。第三方面是生活空间的转变。如果仅仅是第二第三产业取代第一产业的结构升级，而农村人口始终留在农村，并不会转变生活空间。那么，城市化的发展并不能得以实现。城市化的进程必须要通过城市化的发展来实现，人口必须要从农村人口转变为城市城镇人口。同样，人必须生活在城市里。以城市这个载体作为生活空间。城市化进程必须城市数量增加的过程，城市面积扩大的过程，城镇人口不断增加的过程。第四方面是城市观念意识的确立。前三个是物质的看得见的表现。我们把思想观念、生存意识以及生活方式从农村向城市的转变过程的称为城市化无形的意识观念过程。相对于前三种不同表现，我们把第四种表现称

26、为无形的意识观念表现。2.1.2城市化水平评价指标城市化进程涉及范围相当广泛，同时它的进程过程有着丰富的表现，所以我们对城市化进程测度并不是一件容易的事情。学者研究表明主要有两种城市化评价指标，一种是单指标评价方法，另一种是符合指标评价法。2.1.2.1传统的单指标评价方法单指标评价法分为人口比重指标法和土地利用指标法两种。(1) 人口比重指标法人口比重指标法是指通过对某一地区的城镇人口占总人口的比重来判断该地区的城市化水平是高是低。它的公式可以这样表示：100% =100% 式2-1 U城市化水平PC城镇人口Pr农村人口 N地区总人口 城市化进程的一个重要表现就是人口的城市化，所以，城市化水

27、平的判断主要采用人口比重指标法。然而，我们平时在统计的时候，统计方法的不同会导致统计数据的不同，产生误差，比如，当一个城市的外来工作人员比较多时，统计数据时忽略了这部分比重就会导致城市化率的不同，城市化水平就会有高有低。在中国，如果仅仅通过城市人口数占总人口数量的比重来衡量城市化水平，就会导致某些东部发达的沿海省区城市化水平低于某些西部省区，很明显，这是不符合实际情况的。所以，传统的人口比重指标在当前难以满足发展的要求，存在一定的不科学性。(2)土地利用指标方法土地利用指标方法，是从地域面积和用地性质这两方面判断一个城市的城市化水平。它主要是统计某一期间，农村用地转变为城市用地的数量。因为这个

28、指标不便于统计，所以平时我们很少使用它。2.1.2.2复合指标法我们用综合分析与城市化发展紧密联系的指标来判断一个城市的城市化水平高低的方法称之为复合指标法。随着城市化水平的不断提高，运用复合指标法是我们要综合考虑人口数量，土地面积，文化差异，环境变化等多种因素。因为，复合指标就是各个指标的一个集合分析，必须根据实际情况考察，所以，复合指标就比单指标法的针对性强点，通用性差点。通常情况下，我们一般采用人口比重指标法。2.1.3中国城市化发展历史及现状2.1.3.1中国城市化发展历史新中国成立以后中国的城市化才真正开始起步。1949年以后，中国城市化进程开始迈进新时期。1978年以来，我国的城市

29、化更是快速发展，进入了空前发展的新阶段。从1949年至今我国的城市化发展大致经过以下几个阶段：第一阶段，起步阶段(1949-1957年)：在该阶段中，城市化的进程处于起步加速的阶段，此期间中国的农村人口在不断向城市迁移，城市人口占总人口的比重不断增大。这一阶段，中国由城市布局在东部沿海地区过于集中的历史现象转变为工业建设的布局开始向内地倾斜的现象，内地大部分城市的城市化进程也由此而得到加速，加之大量的农村人口不断涌入城市，不仅使得原有的城市规模得到扩大，而且在不同程度上促进了新兴产业的产生和发展，对劳动密集型和服务业等的发展起到非常重要的作用。第二阶段，大起大落阶段（1958-1978年) ：

30、我国在该阶段出现了城乡二元化社会结构，城市化进程也在不断探索中曲折前进。1958年我国颁布了中华人民共和国户口登记条例，根据这个条例，国家机关要对我国公民基本信息进行依法收集、登记和确认，包括公民的身份、出生年月、家庭地址等资料。在那之后，国家又进一步采取了一些办法来加强对户籍的管理，最后一套比较完备的户籍制度诞生了。但是此种户籍制度把城市人口和农村人口按性质进行强行分割的，分为非农业人口和农业人口，同时国家对这两种不同性质的人员也开始实行不同的福利待遇。在这种制度下，城乡二元化就慢慢产生了，给后代产生了极大的影响。在这个阶段出现的知青下乡运动就是一种“逆城市化”现象。第三阶段，快速发展阶段（

31、1979-1991年)：在该阶段，我国的农村不断改革，城市占地面积不断扩大，大量农业人口转变为非农业人口，尤其是东部沿海地区的城市化进程尤为突出。1978年，随着党的十一届三中全会的召开，我国的城市化水平也在这一历史时期发生转折性改变。改革开放，坚持“引进来，走出去”原则 ，努力把以农业人口为主的农业国家转变为以非农业人口为主的现代农业和现代工业国家。此外，政府颁布新政策，鼓励小城市和农村集镇的成长扩大，大力扶持乡镇企业的发展。同时，中央还在东部沿海地区设立了沿海开放城市和沿海经济特区等，从而吸引了大量劳动力和资金技术，在一定程度上为城市化水平和城市化质量的提高做出了巨大贡献。第四阶段，飞跃发

32、展阶段（1992年至今)：邓小平在1992年的南巡讲话中明确提出了改革开放的策略，要建设有中国特色的社会主义市场经济体制。随着改革开放的不断发展，我国的经济体制也逐步形成以市场为导向，从此以后，我国的城市化进程步入市场经济飞跃发展的阶段。2.1.3.2中国城市化发展现状1978年以来，我国各个城市的发展都取得了显著的成绩，大大提高我国的城市化水平。截至2012年，我国城市数量已达到668个，相比较于1949年前的城市数量有了很大的提高，城市化水平也从原来的7.3%提高到现在的57.2%。据统计，我国超过100万人口的城市已从1949年的10个，发展到现在的124个。东部沿海地区城市群尤为密集，

33、目前东部地区己经成为我国经济核心所在地。在取得这些成绩的同时，我们也发现了我国城市化进程过程中出现的一些重要问题：具体表现在六个方面：（1）环境污染严重，原有生态环境改变，环境质量下降，趋于恶化；（2）中心区人口密集；（3）交通拥挤；（4）地价房租昂贵，居住条件差；（5）失业人口增多；（6）社会秩序混乱。目前城市化进程中的出现的现状是“小城市不强、大城市不大、中城市不优”。如何克服这些问题是城市化战略推行中所需面临的难题。未来中国城市发展的关键是： （1）完善城市规划法，使其与经济全球化和信息时代的需求相适应。我国应该放松对超大型和大型城市规模的控制，重点构建两到三个顶级城市，把这些城市作为我

34、国城市体系的领头羊。与此同时要积极建设数字城市、大力加强完善城市的基础设施功能、改造传统产业的信息化平台、不断提升城市服务体系等，提高中国城市的竞争力，使其能进入世界平台。 （2）对国家大城市的规模和数量仔细规划，加强城市基础设施建设，重视第三产业发展，将城市升级成顶级的金融中心、技术中心、文化中心、人才中心、贸易中心、物流中心、信息中心，把城市的辐射作用、集聚效应、带动作用淋漓精致的发挥出来。城市化战略设计中必须克服目前所面临的的现状。因为大城市在城市体系会重复发挥城市的经济效益、规模效益和社会效益，大城市的发展是我国城市化战略的重要组成部分。 （3）加快步伐建设大中小型城市，城市建设质量上

35、尤为重要。同时，我们必须提高城市服务业、基础设施建设及社区建设的快速发展。中小型城市的发展在我国城市化进程中有着不可忽略的作用，他直接影响着我国的城市化进程。我们必须要解决中小城市不强、中等城市不活的问题。 （4）具体问题具体分析，对于城镇的建设要根据各地经济发展水平选择不同的路径。对于乡镇有中发达集中企业和高密度城镇人口地区，大力鼓励小城镇的发展及城镇间的合并，并选择交通发达的中间城镇作为中心，辐射周围的小城镇。对于有着不发达企业的乡镇地区，第一步要大力发展生产力、积蓄实力，为城镇的建设打下坚实的基础；当某地区有大型企业时，有必要在它的周边建立城镇，管理好城镇的区位分布状况，注意发展其他配套

36、产业，防止企业风险影响城镇。 （5）打破传统的户籍管理制度，改革与经济发展不相适应的城乡二元结构经济体制，积极引导农村人口进入城镇，实现城乡一体化，促进经济发展。2.1.4我国城市化发展特点(1)数量上的速度保持较高的增长。1978年到2012年，由193个城市增长到669个城市，增长了246%；从城市规模来看，中等城市由60个发展到206个，增长了243%；小城市由93个发展到381个，增长了309%，而大城市只增长了74%，所以中小城市的发展速度高于大城市。从行政区级来看，由92个县级市增长到442个县级市，增长了380%；从地区分布来看，发展更快的是东部沿海地区，由69个增长到301个，

37、增长了336%，而西部地区只增长了202%。 (2)东部沿海地区的城市密度与城市化水平高于中、西部地区。首先开放发展的是东部沿海地区，所以东部地区有快速发展的现代工业，发达的商品经济，城市水平比西部高。 (3)中等城市人口增加绝对量大于大、小城市。我国城市发展的基本方针是积极发展中、小城市，大城市规模要严格控制。我国城市发展基本方针与各国是相一致的。世界各国都在合理发展中、小城市，严格控制大城市人口增长过快，在发达国家还出现的趋势是城市人口向郊区移动。(4)城市带、城市群逐渐形成和扩大。由于改革开放和现代化经济的快速发展，中心城市表现出日益增强辐射作用，在沿铁路的京广线、京哈线、津沪沪杭线、焦

38、枝枝柳湘贵线、陇海兰新线、宝成宝昆线、浙赣湘黔贵昆线逐步形成过渡状的城市带；我国的珠江三角洲、长江三角洲、山东半岛、辽宁中部、京津唐已形成五大城市群；1990年首先开放上海浦东新区，随即又开放芜湖、九江、黄石、合肥、武汉、成都、岳阳、长沙、重庆、南昌等城市，形成了以上海浦东新区为首的城市带，它已在我国国民经济发展和对外开放起着举足重的作用 。2.2 房地产业基本理论2.2.1房地产与房地产业概念和特征房地产还有一个名称就是不动产。从广义上来说，房地产的范围很大，指的是土地和土地上的永久性基础设施，建筑物、矿藏和水等自然资源，同时，和房屋所有权有关联的权利跟利益、与经营房地产买卖的商业界也包括在

39、内。而狭义上而言，房地产指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。其他商品相对比，房地产有自己的一些特征，列出如下：首先，房地产位置的固定性。因为土地必须包含在房地产之内，所以土地的不可移动这一特性决定了房地产的具有位置固定性这一特征；其次，房地产是长期存在的。房地产有很长的耐用行。具体来说，在我国，一般土地使用年限达到70年而居民住房年限是50年；再其次，房地产价格一直稳涨不停。城市土地的稀少和较高的建筑标准决定了房地产价格非常昂贵；最后，房地产的保值增值性。在城市化进程规模扩大趋势下，城市土地资源的稀少和固定的房地产位置必然增强房地产保值增值性。从行业的基本信息上看，房

40、地产业所从事的是房地产开发、投资、经营、管理和服务，其中包含房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理等其他房地产活动。在国民经济产业分类中，属于第三产业的房地产业，旨在为生活和生产提供服务。与其他产业相比，房地产业具有以下特征：第一，房地产业的基础性。房地产业能够为城市居民提供住宅和配套服务的设施、为其他行业提供房和地的物质保障、税收收入的增加加快国民经济的快速发展；第二，房地产业的关联性。由于房地产产业的产业链条特别的长，快速发展的房地产业相关行业的快速发展；第三，房地产业的协调性。房地产的发展必须适应时代的要求，不能过分的发展而使其与国民经济发展不相适应，甚至超前发展；第四，房地产业的敏感

41、性。从某个层次上来说上房地产业与国民经济发展息息相关，经济繁荣昌盛，房地产业兴旺发达；经济衰败颓废，房地产业也将衰败落伍；第五，房地产业的风险性。房地产业是一个极具风险性的一个产业，从开发商的角度来看，外部风险与内部风险都存在：内部风险的主要内容是经营管理不善、投资决策失误；外部风险主要内容是政策的调整、经济趋势的改变、城市规划的变动。2.2.2房地产业在国民经济中有着重要作用从与国民经济的关系来看，两者之间有着紧密无比的联系。房地产与国民经济相互依存，相互促进。从一方面上来看，国民经济会限制房地产业的发展，而房地产业的发展水平又由国民经济发展水平决定；从另一方面上来看，平稳健康发展的房地产业

42、又能促使国民经济持续的高速的优质的发展。以下几个方面可以体现：第一，房地产业的房地产产品为国民经济发展提供了有效的物质保证。各行各业，没有房地产就没有其蓬勃的发展，只有以房地产为基础，才能进行最为基本的产业活动。第二，由于房地产业不是一个独立的产业，还涉及到建筑、轻工、化工、建材、电器等相关联产业，因此，房地产业的发展会在不同程度上推动整个产业链的发展，为经济的全面协调发展起到促进作用。第三，房地业是当代社会中的大产业。作为政府财政收入的重要来源之一的房地产，既促进国民经济的发展又为国家提供财政收入。在发达资本主义国家，房地产业缴纳的税费占很大份额，占财政收入的10%-40%。第四，房地产业为

43、社会增加就业机会。由于房地产业具有产业链效应，能够带动多个产业的发展，因此，给社会失业人员提供更多岗位，促进其再就业，在一定程度上也改善了社会压力。2.2.3我国房地产业发展的历程及现状国家建立初期，计划经济体制在我国确立，所有的生存生活必需品都必须按计划实行严格的分配制度，住房包括在内。计划经济体制的确立几乎让房地产业消失。1978年十一届三中全会以后，房地产的商品属性才被赋予。我国的房地产业从此开始了迈出的脚步。1998那年对房地产行业的发展来说是重要的一年，那年国家做出了一系列的重大决定。2000年，我国必须实行住房分配货币化的政策同时停止福利性分房这一制度。从1998年开始，房地产业极

44、其迅速地发展，以至于在我国国民经济的发展中起着越来越重要的作用。总体上来说，目前我国房地产业是健康的。一方面，我国商品房的销售率达到90%,这个数字说明我国商品房销售是很好的，而在第二第三线城市，房产品销售更是火热至极；另一方面，大多数时候是个人购买住宅，从这个角度可以看出对于大部分的城市的房价，购买者是有能力可以接受的。除此之外，一些不和谐的因素影响着房地产业的健康发展。一方面，由建筑材料价格的提高、土地出让金的上涨以及楼市炒作现象频繁等因素使得房价上涨过快。快速上涨的房价，不仅不符合我国当初住房制度改革的目的，也给和谐社会的建设造成了阻碍；另一方面，由于地方政府追求高政绩和房地产开发商追求

45、高利润这些不良的现象的产生使得房地产投资过快增长，房价的快速上涨一定会导致房地产投资异常加快。房地产投资增长过快对于我国经济的稳健发展是没有好处的，这容易造成国民经济的不稳定。从这个角度来看，很容易理解一些人关于“房地产绑架中国经济发展”这一观点。3城市化对房地产业的影响分析城市化进程是一个从传统落后的农村社会转变成先进的现代化城市社会的过渡性历程，在城市化进程中，必然会给经济发展带来有利条件，为城市的发展吸引大量的人力物力，资金技术。为了满足人们的生活条件，必将大力发展房地产业。所以，城市化进程对房地产业的发展有着重要作用。3.1城市化对房地产产品消费的影响3.1.1新增城市人口对房地产产品

46、的需求大量人口从农村进入城市是城市化发展中最突出表现，他们在城市安家落户就会大量的需要房地产产品。城市新增人口的经济能力是有限的，通常他们会选择购买租赁二手房来满足日常生活的需要，这样繁荣的房地产三级市场就很快发展发展起来了。快速发展的房地产三级市场大大提高了市民投资房地产的热情，促进房地产产品的消费。由此可见，房地产产品消费的不断增长将在很大程度上被城市化进程中涌入的城市人口带动起来。3.1.2生活水平的提高对房地产产品消费的影响随着城市化进程的推进，国家宏观经济的稳步增长，城镇居民生活水平的也随之逐步提高，居民生活水平改善的同时必然对住房要求更高。而居民改善居住条件的首先要做的就是提高居住

47、面积。因为我国是人口大国，所以每年因为居民生活水平提高而提高居住面积的住房需求是不断增长的。表3-1 2000-2013年城市人均住宅建筑面积 单位：平方米年份人均住宅建筑面积年份人均住宅建筑面积2000年20.32007年28.22001年20.82008年29.52002年22.82009年30.02003年23.72010年31.22004年25.02011年32.52005年26.12012年33.72006年27.12013年综上所述，人均城市住宅建筑面积平均每年约增长1.1平方米，在2000年人均住宅面积仅有20.3平方米，等到2012年已经上升到了33.7平方米，若按照这样的趋势

48、发展下去，2013年我国6.8667亿城镇居民需要约7.5亿平方米的房地产产品，而且，随着城市化的发展，房地产产品将会越需越多。3.1.3城市化带来的流动人口对房地产产品消费的影响在城市化推进的过程中，城市繁华的经济和众多的就业机会吸引了大量的农民工和其他务工者。在这些务工者中，有少部分人会定居在这个城市，但是大部分的务工者的流动性比较大，这类人就属于流动人口。流动性人口是那些离开自己户籍所在地去其他地方居住的人口。流动人口通常选择租赁的居住方式，据权威数据调查机构数据显示，我国的流动人口数量从1982年至2008年期间增长了1.94亿，流动性人口的增长必然会加大房屋租赁市场的需求，提高投资者

49、对房地产三级市场的投资信心，必然也会拉动房地产的需求。3.2 城市化对房地产用地结构的影响城市土地利用结构对城市的发展的有着极其重要的作用，不管是就城市用地的区位而言还是对地租低价规律的影响都有的很强的重要性。城市化的内涵不仅包含人口城市化也包含产业结构的升级，人口城市化会扩大城市公共设施用地、道路广场用地和公共设施等方面面积；而产业结构的升级就是指旧的产业结构在产业结构和产业数量上被新的产业结构代替，新产业结构的产业结构调整必定改善房地产用地结构，城市产业结构就是通过城市土地利用结构在空间上的实现。由于城市化进程的发展，传统的城市房地产开发模式也随之被打破，在城市化进程中我们可以发现第三产业

50、产值比重得到快速地上升，而第一、二产业产值比重的呈现逐步降低的趋势。首先，以通讯、金融、计算机为代表新兴产业已经慢慢成为城市产业结构中的统治地位，渐渐取代了城市传统工业，城市化产业结构升级打破了之前简单明了的产业形态结构，让产业结构变得多变和复杂。新型产业的兴起必然会改善城市利用结构。其次，城市化建设中城市的信息网络和信息技术已经逐步完善，以互联网为基础的信息社会已经产生。城市的信息化也必定促进对城市土地利用结构的改善。3.3 城市化加快房地产业产品结构的升级城市产业结构的调整伴随城市化的进程。如果以城市要以第三产业为主导产业，房地产就必须以工业区建设、住宅建设以及第二产业为核心，满足城市商务

51、办公物业和中央商务区的房地产需求。只有满足需求，商品房才能成为房地产行业的主导。一线城市的产业结构调整和城市经济的发展会影响城市房产的需求结构的变化，当创造新的房产需求时也会随之影响市场产品的结构。上海在90年代初大力发展第三产业，提出了“三二一”的发展战略，形成了上海的商务办公建设高峰期，建成了包括虹桥经济开发区、浦东新区、以及外滩金融贸易区等商务中心。而苏州大力吸引外资，以工业立市，在古城建立了新加坡工业园区和苏州新区。整个90年代，商务办公区的建设很少，房地产市场主要是为满足外来务工人员的居住需要。城市化进程也引发了房产开发商新的思考方式，在房产投资和开发之前必须结合城市产业结构、区域产

52、业结构等相关方向进行调整，合理开发房地产业。4 房地产业对城市化的影响分析4.1 房地产业对城市化经济环境的影响自1978年以来，我们国家的房地产业有了持续迅猛的发展，这为我国民经济的发展起到卓越的贡献。尤其是1998年7月国务院下发了关于房地产的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知的文件，当中明确规定了我国停止分福利房，必须推行住房分配货币化制度，这些措施明确了我国住房制度改革的下一步规划，这样也确定了房地产业的发展占我们国民经济的发展的比重非常大。4.1.1房地产的高关联性正是因为房地产业处于整个国民经济体系的中间环节，并且房地产业与60多个产业有着密切的联系，所以决定了

53、产业关联性强是房地产业的一个显著特征。根据产业经济学对产业关联性进行分类，与房地产业有关的产业类型可以分为以下三类：前向关联产业、后向关联产业和环向关联的产业。前向关联效应就是一主导产业在生产制造之前，由其他行业为它的生产提供它所需的燃料、原料和生产设备等物质资料所产生的部门关联效应。由此可见，与房地产业有关的家电业、装修业、家具业等一些产业是它的前向关联产业。而房地产业为其他行业提供的服务和产品则是这些行业的后向关联性产业，比如：建筑业、冶金业和森林工业等等。房地产业的发展带动了这些产业的前进，同时这些关联产业的服务、产品也促进了房地产业的发展，为它的发展提供生产要素。去除上文中已经提到的之

54、外，房地产业还与其他产业有着环向关联性。换而言之，房地产业的产品服务是其他行业的生产要素，也可也说，这些行业的产品服务也是房地产业的生产要素。他们之前相互作用相互影响。服务业、金融业和商业是典型的行业代表。如下图所示描述房地产业与这些行业的关系：前向关联后向关联环向关联森林业机械工业建材业冶金业运输业建筑业等房地产业装修业纺织业旅游业零售业家具业家电业等金融业、服务业、商业等图4-1 房地产业与其他产业的关系图4.1.2房地产业对经济增长的影响从1998年开始，全国实行了房改政策、全面实行住房商品化举措，取消福利分房政策。从此以后，房地产业进入紧跟时代发展的新阶段。稳定持续的房地产业发展促进了

55、国民经济的快速发展。表4-1 2003-2012年中国国内生产总值、房地产投资额和房地产增加值年份国内生产总值（亿元）房地产投资额（亿元）房地产业增加值（亿元）200313582210153.86172.7200415987813158.37174.1200518321715909.28243.8200621192319422.99664.0200725730525288.812277.5200830067031203.212720.0200934050736232.713902.2201039798350224.721271.8201147156461740.128293.820125193

56、2272466.832197.9如表4-1所示，2003年到2012年这短短的10年时间中，房地产业投资额已经从原来的10153.8亿元迅猛地上升为72466.8亿元，差不多增长了7倍。除此之外，房地产业增加值也从6172.7亿元提高到2012年的32197.9亿元，足足增长了5.21倍。同时在图中可以看出，同比GDP只增长了3.82倍，显然GDP的增速远远低于房地产业增加值的增长速度。因此，房地产业的发展拉动了经济的发展。4.1.3房地产业对财政收入的影响房地产业对财政收入的贡献主要分为三大类：第一类是土地出让金。根据数据统计，在2008年当地当年财政总收入2.27万亿元，而房地产开发商共向

57、地方政府交纳土地出让金约为1.3万亿元，所占比重约为57.2%14，由此可见土地出让金是财政收入的重要组成部分。第二类是房地产业所缴各种税费。据调查显示，2008年房地产开发商向政府所交纳的费用占房地产开发企业费用总支出的19.06%；第三类其他费用，这些费用是房地产开发商向政府缴纳的其他各种费用，这一类费用大概占房地产开发企业费用总支出的10%。综上述所示，房地产业的发展交纳给政府的税收资金，在房产企业总支出费用中占到了59.42%,所以，可以得出这样的结论，房地产业很大程度上保障了政府的财政收入。房地产业高关联性决定了，房地产业除了可以通过消费投资及进出口贸易的发展带动GDP的增长之外，也

58、能够保障地方财政收入的征收。显然，GDP的增长为城市化发展打好了坚实的经济基础，其中政府将大部分税收收入用于旧城改造，兴建基础设施上，很大程度上促进我国城市化发展。4.2 房地产对城市人口就业的影响城市化的一个重要的特点就是农村人口向城市聚集，然而简单的人口聚集并不代表城市化的发展，城市化的人口聚集应该是满足一定就业条件的人口聚集。作为国民经济的主导产业，房地产业有着其高的关联性，这样能够为社会提供很多的就业机会。4.2.1房地产业直接提供就业机会房地产业的直接就业吸纳能力也越来越高。2004年，我国关于房地产业就业的人数就达396.3万，经过4年的发展，截止到2012年，我国的房地产业的就业

59、人员已经超过了552万。这个数量竟然是2004年的1.4倍。房地产业还以其相对优厚的待遇以及优越的办公条件，吸引大家在房地产领域就业。4.2.2房地产业间接提供就业机会其高的产业关联性决定了房地产业不仅能够带动相关联产业的快速发展，还能够提高相关产业给社会带来充分的就业机会。根据相关数据可以看出，我国在12年从事建筑业的就业量已经达到了3133.7万人，其中绝大部分是从农村到城镇的务工人员。这样的话，农村剩余劳动力有了很大程度的转移。同样，冶金业也是一个房地后关联性产业。据统计，钢材总产量中，占30%左右的是供给房地产业的。这样的话，一个相对劳动密集、技术含量低的冶金业，可以给社会的发展带来大

60、量的就业机会。2008年我国与房地产业相关产业的就业人口约为一亿，这样一个无比庞大的数字在全国就业人数中约占12.9%，在城镇就业人数中约占33.3%。房地产业的发展不但为转移社会剩余劳动力做出贡献，还为社会加快城市化建设构建和谐社会起到重大作用。4.3 房地产业发展提高城市化质量4.3.1房地产业为改善居民居住条件做出贡献集居模式的变化形成城市化，由农村集居模式变为城市集居模式。而生活方式也发生变化，由乡村生活城市生活的生活方式发生转变。由于居住条件的不同和建筑形式的不同，这些对人们的生活意识和生活状态都产生了影响。随着房地产业的发展，人们的收入水平不断提高，人们长期以来改变居住条件的迫切愿

61、望也一步一步地得到满足。1949年之前，城镇住宅只有2.18亿平方米，人均居住面积也仅仅只有3.75平方米，而且占90%以上的是公共用水、简易平房和公共厕所。1949年之后的30年间新建的城镇住宅1400万套，总面积达到7亿平方米。通过下述方法，我们来计算一下，每套若按照50平方米来计算，我国必须每年平均建成47万套住宅。从上面的数据可以看出，严重的住房短缺是影响社会前进发展的重大问题。这种情况下，1980年4月，小平同志做出了加快住宅建设重大的决定。从这以后，我国进入了大力发展住宅建设的新时期。截止到2012年，我国国新建城市住房面积达到了102亿平方米。如果按照一套房子90平方米来计算的话

62、，10427万户家庭的住房问题得到解决。这样，与日俱增的住房需求在很大程度上得到缓解。此外，采取了一系列措施来配合地方政府，例如，规范物业管理、加快改造危楼建设、有力整治市容市貌、加快完善各种基础设施的步伐、加强整治噪音污染扰民等现象，持续改善人们的生活环境。此外，由于人们人们对生活质量越来越高标准化的要求，人们开始选择在近郊购买住房，同样，也有大量乡村人口涌进城镇同时增加了现有城市电力、通讯、信息、交通和市政公共设施的建设，使得城市文化教育、科研卫生等公共事业功能得到进一步完善，城市的对外的吸引力和品位达到从来未有的高度。4.3.2房地产业的发展改善居民消费结构，提升了城市层次在整个区域的经

63、济发展中，投资消费具有举足轻重的作用。因为消费不仅可以扩大市场、吸引外资，还可以带动区域整体发展，改善经济结构体制，从而促进城市发展。对于消费的基本指标的考察最主要的是考察其消费结构，我们将人们消费的各式各样的消费资料的比例关系称之为消费结构，如按基本生活保障、发展需要、自我满足享受等资料来划分的比例关系。当前由于我国经济发展迅速，城乡居民的收入不断增加，生活水平也得到相应提高，恩格尔系数也是从1978年的62%一直下降到2012 年的36.3%，消费结构也得以改善。正因如此，城市中的旅游观光、休闲娱乐、出国等高档次消费行为占居民家庭的消费支出日益增大，于是，城市中也就相应增加了季节性、度假性、公共性物业设施，如度假区、酒店等高级场所，以此提升了城市层次。随着小康社会在当今社会中变得日益重要，“小康化”居民消费结构的也逐渐在城镇居民的生活条件变化中显现出来。1998年实行住房制度改革以来，延续了几十年