农用地估价规程2012

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1、标准实用文案ICS 07.040A 76中华人民共和国国家标准GB/T 28406-2012农用地估价规程2012-06-29发布2012-10-01实施中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局中国国家标准化管理委员会前言引言1 范围2 规范性引用文件3 术语和定义4 总则4.1 农用地估价基本原则4.2 农用地价格影响因素4.3 农用地估价成果5 农用地估价方法5.1 收益还原法5.2 市场比较法文档标准实用文案5.3 成本逼近法5.4 剩余法5.5 评分估价法6 农用地宗地估价6.1 估价程序6.2 明确估价基本事项6.3 拟订估价作业计划6.4 估价资料收集与整理6.5 实地查勘待估农用地

2、6.6 选定估价方法，试算宗地价格6.7 确定估价结果6.8 撰写估价报告6.9 估价报告提交、备案及估价资料分类归档7 不同利用类型的农用地宗地估价7.1 耕地地价的评估7.2 园地地价的评估7.3 林地地价的评估7.4 草地地价的评估7.5 未利用地价格的评估8 不同估价目的的农用地估价8.1 承包农用地价格评估8.2 转包农用地价格评估8.3 农用地租金评估文档标准实用文案8.4 荒地拍卖底价评估8.5 荒地抵押价格评估9 农用地基准地价评估9.1 评估对象9.2 技术路线9.3 工作程序9.4 准备工作9.5 农用地基准地价内涵界定9.6 样点地价平均法9.7 定级指数模型法9.8 基

3、准地块评估法9.9 基准地价的确定9.10 基准地价修正系数表的编制9.11 成果整理9.12 农用地基准地价更新9.13 成果验收附录 A （规范性附录）农用地价格影响因素表附录 B（规范性附录）农用地估价工作附表附录 C（规范性附录）农用地估价报告规范格式参考文献前言文档标准实用文案本标准按照GB/T1.1-2009给出的规则起草。本标准由中华人民共和国国土资源部提出。本标准由全国国土资源标准化技术委员会（SAC/TC93) 归口。本标准起草单位：国土资源部土地利用管理司、北京国土联房地产评估中心有限公司、中国农业大学、北京大学、中国人民大学、中国土地勘测规划院、国土资源部土地整治中心。本

4、标准主要起草人：胡存智、张显胜、朱道林、冯长春、王军、吴海洋、周建春、关文荣、郝文聚、刘彦、杨丽平、吕萍。引言为全面掌握我国农用地资产状况，科学管理和合理有效地利用农用地，规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证农用地估价结果客观、公正、科学、合理，根据中华人民共和国土地管理法等法律、法规，结合我国国情，制定本标准。文档标准实用文案农用地估价规程1 范围本标准规定了我国农用地估价工作的总则、估价方法、宗地估价方法以及基准地价评估方法。本标准适用于县级行政区内现有农用地和宜农未利用地。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡

5、是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单)适用于本文件。GB/T 19231-2003土地基本术语GB/T 21010-2007土地利用现状分类GB/T 28405农用地定级规程GB/T 28407农用地质量分等规程3 术语和定义GB T19231-2003、GB/T 21010-2001、 GB/T 28405、 GB/T28407界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3.1农用地直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。3.2后备土地资源目前尚未利用的各种荒芜、贫瘠和废弃、闲置，经过改造、加工、复垦、建设后可以利用为农用地的土地。3.3文档标准实用文

6、案均质地域农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。3.4农用地宗地权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。3.5基准地块是在农用地均质地域内设定的，其自然、社会经济等条件在该地域内具有代表性，使用状况相对稳定的地块，具有代表性、中庸性和稳定性。3.6农用地价格在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。3.7农用地宗地价格具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。3.8农用地基准地价县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。文档标准实用文案4 总则4.1 农用地

7、估价基本原则4.1.1预期收益原则农用地估价以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。4.1.2替代原则农用地评估以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。4.1.3报酬递增递减原则在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降，这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中充分依据这一原则。4.1.4贡献原则农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投入要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水

8、平。4.1.5合理有效利用原则在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式需要能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。判断和确定农用地合理有效利用方式要考虑：a） 持续的使用： 根据农用地所处的区域环境和自身条件，所确定的农用地利用方式是可持续的；b ） 有效的使用：在确定的利用方式下，农用地所产生的经济效益是最佳的；c） 合法的使用：合理有效的农用地利用方式，符合现行的法规、政策、规划等规定。4.1.6变动原则文档标准实用文案农用地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，农用地价格就在这些价格

9、影响因素的不断变化中形成。估价人员要把握价格影响因素及价格变动规律，准确地评估价格。4.1.7供需原则农用地估价以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。4.1.8估价时点原则农用地估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，农用地估价的结果具有时间相关性和时效性。4.2 农用地价格影响因素影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。本标准确定农用地价格的指导性影响因素体系如下：a） 自然因素，是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括10 有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、有效土层厚

10、度、土壤障碍层深度、土壤有机质含量、土壤盐渍化程度、地下水埋深、田块大小、地块形状等。b ） 社会经济因素，是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区域城市化水平、城市规模、农业生产传统、人均土地指标（人均耕地、人均农用地）、农民人均收入水平、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农田基本设施状况、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达度等。c） 特殊因素，是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件、环境污染状况等。具体因素指标见附录A 。4.3 农用地估价成果文档标准实用文案4.3.1农用地宗地估价成果

11、宗地估价结果报告；宗地估价技术报告；宗地估价附件。4.3.2农用地基准地价评估成果农用地基准地价评估成果内容包括：a） 文字报告：主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等；b ） 基准地价图： 主要有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、样点地价图、 基准地块图等；c） 表格：主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表；d ） 有关计算机软件和管理信息数据库。文档标准实用文案文档标准实用文案5 农用地估价方法5.1 收益还原法将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。5.1.1适用范围收益还原法

12、适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。采用收益还原法进行宗地价格评估时，以宗地为单位进行评估，即考虑农用地收益是由宗地总面积产生的，不可只考虑农用地收益面积。采用收益还原法评估农用地价格，所计算的年纯收益与其权利状况相对应。5.1.2评估程序收益还原法评估程序如下：a） 搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；b ） 测算年总收益；c） 测算年总费用；d ） 计算年纯收益；e） 确定土地还原率；f ） 选用适当的公式计算农用地价格。5.1.3年总收益的分析计算年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。确定年总收益时可根据待

13、估农用地生产经营的方式，进行具体分析。分析方法如下：a） 待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。文档标准实用文案b ） 待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。租金收入及保证金或押金的利息收入，是指农用地又其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正常的市场租金水平进行分析计算；保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人

14、民银行的一年期定期存款利息率进行计算。5.1.4年总费用的分析计算年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总费用时根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。分析方法如下：a） 待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所支付的直接及间接费用，包括种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水电费、农舍费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。对于投入所形成的固

15、定资产，按其使用年限摊销费用。b ） 待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它主要指在进行土地租赁过程中所支付的年平均客观总费用。5.1.5求取年纯收益土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。对于投入所形成的固定资产，需要扣除其所产生的纯收益。如果所求取的年纯收益为负值，可根据实际生产经营状况考虑农用地的客观收益。5.1.6土地还原率的确定土地还原率可按下列方法确定：a） 租金比方法： 即选择与评估对象处于同一地区或邻近地区，相同用途的三宗以上近期发生文档标准实用文案交易的，且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率

16、的均值作为土地还原率。b ） 安全利率加风险调整值法：即土地还原率= 安全利率 + 风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值可根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。c） 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险在估价实践中可根据当地农用地市场情况，选择适当的方法，确定土地还原率。5.1.7计算收益价格5.1.7.1计算收益价格的基本公式见式（1 ）P=a/r （1）式中：P土地价格；a土地年纯收益r土地还原率5.1.7.2有限年期的待估农

17、用地价格可根据其使用年期进行年期修正。当土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变且大于0 ，土地使用年期为n 的公式见式（ 2 ）P=a/r1-1/(1+r)n （2 ）式中： P、 a 、r 含义同式（ 1 ）；n 土地使用年期。5.1.7.3土地纯收益每年有变化的，可按其变化规律采用相应的公式进行计算。5.2 市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已经发生交易的类似农用地进行比较，并对类文档标准实用文案似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。5.2.1适用范围市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。市场比较法除可直接用于评估农用地的价格外，还可用于其他

18、估价方法中有关参数的求取。5.2.2估价步骤市场比较法步骤如下：a） 收集和选择比较交易实例；b ） 建立价格可比基础；c） 进行交易情况修正；d ） 进行交易期日修正；e） 进行影响因素修正；f ） 进行年期修正；g ） 计算比准价格。5.2.3收集与选择比较交易实例5.2.3.1比较交易实例收集与选择比较交易实例收集与选择要求如下：a） 首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于邻近地区或类似地区的实例；b ） 用途相同；c） 价格类型相同或可比；d ） 成交日期与估价期日接近，不宜超过三年；e） 为正常交易案例或调整为正常交易的案例；f ） 至少选择三个可比较实例。文档标准实用文案5.2

19、.3.2交易实例搜集与调查内容交易实例收集与调查内容如下：a） 交易双方的情况及交易目的；b ） 交易实例的状况，包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件和特殊条件等；c） 成交价格；d ） 付款方式；e） 成交日期5.2.4建立价格可比基础选取比较实例后，还需要对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和地价内涵，主要包括以下内容：a） 统一地价内涵；b ） 统一付款方式，统一为在成交日期时一次总付清的付款方式；c） 统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；d ） 统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。5.2

20、.5交易情况修正5.2.5.1非正常交易情况的判断交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为因素一般有以下几种：a） 有利害关系者之间的交易；b ） 急买急卖的交易；c） 受债权债务关系影响的交易；d ） 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交你易；文档标准实用文案e） 相邻地块的合并交易；f ） 特殊方式的交易；g ） 交易税费非正常负担的交易；h ） 有纠纷的交易。5.2.5.2交易情况修正在选择交易实例时，如果交易实例存在上述特殊交易情况，则尽量避免选择，不得已必须采用时就需要进行交易情况修正。修正

21、方法如下：a) 交易情况分析测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。对交易税费非正常负担的修正，将成交价格调整为依照国家及当地有关规定，交易双方负担各自应负担的税费额确定修正系数。b ） 计算情况修正系数计算公式见式（3 ）：K =Icp/Icb.（3 ）c式中：Kc -情况修正系数Icp -待估农用地情况指数Icb -交易实例农用地情况指数。5.2.6期日修正将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价

22、格。具体可采用以下方法：a） 利用本地区农用地价格指数计算修正系数，计算公式见式（4）：文档标准实用文案Kt =I p/I b .（ 4 ）式中：Kt -期日修正系数Ip -估价期日的地价指数Ib -交易日期的地价指数。b ） 利用类似农用地价格变动率确定期日修正系数（Kt ）；c） 在无农用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验进行判断，确定期日修正系数（Kt ）；d ） 通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互关系模型求取期日修正系数（Kt ）。5.2.7影响因素修正5.2.7.1确定修正因素根据农用

23、地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件，确定影响因素修正体系，并分别描述估价对象与各比较实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。影响因素根据4.2 中“农用地价格影响因素”和估价对象与比较实例的具体条件确定。影响因素状况描述需要具体、明确，并尽量采用量化指标，避免采用“好”、“较好”、“一般”等形容词。5.2.7.2自然因素修正系数自然因素修正系数计算公式见式（5 ）：nKn( Ioi / Ibi ) .（4 ）1式中：文档标准实用文案Kn -自然因素的修正系数；Ioi -待估农用地 i 因素的指数；Ibi- -交易实例 i 因素的指数；n-影响因素个数。5.2.7

24、.3社会经济因素修正系数社会经济因素修正系数计算公式见式（6 ）：nK e( Ioi / Ibi )i 1式中：K -社会经济因素的修正系数；eIoi 、 Ibi 、 n 同式（ 5 ）。5.2.7.4特殊因素修正系数特殊因素修正系数计算公式见式（7 ）：nK s( Ioi / Ibi )i 1式中：s- -特殊因素的修正系数；KIoi 、 Ibi 、 n 同式（ 5 ）。5.2.8土地使用年期修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。年期修正系数按式（8）计算：ymn/1-1/(1+r)(8)K =1-1/(1+r)

25、式中：y -将比较实例年期修正到待估农用地使用年期的年期修正系数；K文档标准实用文案r-土地还原率；m-待估农用地的使用年期；n-比较实例的使用年期。5.2.9确定待估农用地价格比准价格的技术公式见式（9 ）：P=P b KcK t Kn KeKsKy-（ 9 ）式中：P-比准价格；P -交易实例价格；bKc、 Kt 、 Kn、 Ke 、 Ks、Ky 含义同上。所选取的若干个交易实例价格价格上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算待估农用地价格：a） 简单算术平均法；b ） 加权算术平均法；c） 中为数法；d ） 众数法。5.3 成本逼近法5.3.1内涵以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的

26、各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。基本公式见式（10 ）：P=E a+E d +T+R 1 +R 2 +R 3 -(10)式中：文档标准实用文案P-农用地价格；Ea -土地取得费Ed -农用地开发费；T-税费R1 -利息R2 -利润R3 -农用地增值收益。5.3.2适用范围成本逼近法适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估。5.3.3估价步骤成本逼近法估价步骤如下：a）判断评估对象是否适用成本逼近法；b ）搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及待估农用地增值收益等资料；c）通过直接或间接方式求取估

27、价对象的土地取得费、农用地开发费及相关的税费、利息、利润；d ）确定农用地增值收益；e）按成本逼近法公式求取待估农用地的价格；f ）确定已开发土地的修正因素，并进行修正；g ）确定待估农用地的最终地价。5.3.4确定土地取得费农用地取得费主要表现为取得未利用土地或中低产田客观发生的费用。5.3.5确定农用地开发费农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如农田平文档标准实用文案整、处理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。根据农业生产的要求，农用地的开发程度主要包括以下几方面：a）道路：分通田间人行路、机耕路等情况；b ）灌溉：分上游有蓄水设施的自然灌

28、溉、地下水灌溉、喷灌灌溉、滴灌灌溉等；c）排水：分析能否顺畅地自然排水、有无排水沟渠等；d ）通电：考察田间耕作能否方便地使用电力；e）土地平整：平整度应能满足农业生产的基本要求，有至少20cm 的疏松土壤的耕作层。在具体分析农用地的开发程度时，则可区分田块内外的情况，并根据各种农田基本设施的投资主体与评估对象的产权主体的权属利益关系确定评估设定的土地开发程度，并合理确定开发费用。5.3.6确定各项税费主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费，具体项目和取得标准按国家和当地的有关规定确定。5.3.7确定农用地开发利息土地的取得费用和开发费用均可根据其投资的特点和所经历

29、的时间计算利息，利息率按评估期日的中国人民银行公布的贷款利息率确定，土地开发期为1 年以内的利息率按单利计算，开发期超过1 年以上的利息率按复利计算。计息期间以农用地开发周期为基础，考虑各项投资的投入特点确定。农用地开发周期根据农用地开发的总面积、农用地开发程度和开发难度等方面确定。5.3.8确定农用地开发利润利润是对农用地开发投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型（行业特点）和开发周期等方面确定。文档标准实用文案5.3.9确定农用地增值收益农用地增值收益是指待估农用地因追加投资进行农用地开

30、发整理，使农用地生产能力得到提高，而引起的农用地价格的增值。农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型（行业特点）等方面确定。5.3.10计算农用地价格根据上述各项的计算结果，利用成本逼近法的公式计算初始农用地价格。5.3.11对农用地价格进行年期修正5.3.11.1年期修正方法若求取的是有限年期的农用地价格时，则需要判断是否进行年期修正，修正公式如下：a） 年期修正公式见式（11 ）：PT=P o Kr-（ 11 ）PT-年期修正后的农用地价格；Po -年期修正前的农用地价格；Kr -年期修正系数。b ） 年期修正系数的计算公式见式（12 ）：Ky=1-1/（1+

31、r ） n -（ 12 ）式中：Ky-年期修正系数；r-农用地还原率；n-农用地使用年期。5.3.11.2年期修正标准判断是否进行年期修正的标准如下：a）当农用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值文档标准实用文案收益中体现，不再另行修正；b ）当农用地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，农用地增值收益与成本价格一道进行年期修正；c）当农用地为承包、转包等农用地时，按使用年期户剩余使用年期进行修正；d ）当评估的是农用地无限年期价格时不用进行年期修正。5.3.12区位修正当区位对于农用地的经营类型影响较大时，还需要对农用地价格进行区位修正。5

32、.4 剩余法5.4.1内涵在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。基本公式见式（13 ）：P=A-B-C-(13)式中：P-待估农用地的价格；A-总开发价值或开发完成后的农用地总价格；B-整个开发项目的开发成本；C-开发者合理利润。5.4.2适用范围剩余法适合待开发农用地的价格评估。5.4.3评估步骤剩余法评估步骤如下：a) 调查待估农用地的基本情况；文档标准实用文案b) 确定待估农用地的最有效利用方式；c) 估计开发周期和投资进度安排；d) 估算开发完成后的农用地总价格；e) 估算开发成本和开

33、发者合理利润；f) 确定待估农用地价格。5.4.4评估要点剩余法评估要点如下：a） 估算开发完成后的农用地价格，可根据待估农用地的最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式的农用地价格，也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价格；b ） 开发周期和投资进度安排可参照类似的农用地开发过程进行确定；c） 开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等；d ） 开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率进

34、行确定。5.5 评分估价法5.5.1内涵按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。5.5.2适用范围评分估价法适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是先确定农用地单位分值价格。文档标准实用文案5.5.3评估步骤评分估价法的评估步骤如下：a） 建立农用地价格影响因素体系；b ） 制定农用地价格影响因素评分标准；c） 依据 a ）、 b ）对待估宗地进行评分；d ） 确定客观的农用地单位分值价格；e） 计算待估宗地价格。5.

35、5.4建立农用地价格影响因素体系农用地价格影响因素体系建立见附录A 和附录B，由县（市）级土地行政主管部门根据当地的实际情况制定。5.5.5制定农用地价格影响因素评分标准由县（市、区）级土地行政主管部门依据农用地价格影响因素体系制定本区域的农用地评分表。对农用地价格影响越大的因素，评分值越高。自然因素和社会经济因素的得分之和最高为100 。当待估农用地没有特殊因素时，特殊因素的得分为0 ；当有特殊因素时，可根据特殊因素对农用地的实际影响程度对其进行评分。5.5.6调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分。按照农用地评分表的因素体系，逐项对待估宗地的基本情况进行调查，并确定各因素的分值。5.5

36、.7确定单位分值价格农用地单位分值价格是指一定区域范围内，一定时期，农用地分值与农用地价格进行转换的价格。由县（市）级土地行政主管部门确定该县统一的农用地单位分值价格。农用地单位分值价格可用农用地市场价格资料进行回归求取。农用地单位分值价格的回归模型有两种类型，见式（14 ）和式（ 15 ）：文档标准实用文案PB=C S-(14)式中：PB-农用地价格；C-农用地单位分值价格；S-农用地总分值。PB=A SC-（15)PB、 C、S 含义同式（ 14 ）；A-回归系数。县（市）级土地行政主管部门根据本县的实际情况，从以上两种回归模型中选取一种，求取农用地单位分值价格。5.5.8待估宗地价格计算

37、选择适当的公式计算待估宗地的价格。农用地价格的计算公式见式（16 ）：P=CS 或P=ASC（16）-BB式中：P-待估农用地价格；C-农用地单位分值价格；S-待估农用地的总分值；A-回归系数。5.5.9对农用地价格进行年期修正若求取的是有限年期的农用地价格时，需进行年期修正：a）年期修正同式（11 ）；b ）年期修正系数同式（12 ）。文档标准实用文案5.6 基准地价修正法5.6.1适用范围利用基准地价成果评估宗地价适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。5.6.2系数修正法5.6.2.1基准地价系数修正法的公式系数修正法公式见式（17 ）：nPPo(1K )KtKy -（ 17 ）i 1

38、式中：P-待估农用地价格；Po- -基准地价；nK -宗地地价影响因素修正系数和；i1Kt -交易期日修正系数；Ky -年期修正系数。5.6.2.2评估步骤系数修正法的评估步骤如下：a） 搜集有关基准地价资料：包括基准地价报告、基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价影响因素资料等；b ） 却等待估宗地所处级别及基准地价：根据当地农用地基准地价评估报告、基准地价图和有关基准地价批文，却等待估宗地所处级别及基准地价，并说明基准地价内涵；c） 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表：按照影响因素指标说明表中的影响因素体系调查待估宗地的各影响因素状况，并对各因素状况进行准确

39、描述；d ） 依据影响因素指标说明表和修正系数表确定修正系数：根据各影响因素状况，按照影响因文档标准实用文案素指标说明表重点划分标准确定各因素的级别标准，并查对修正系数表确定修正系数，按式（ 18 ）计算系数和：n1 K K1K2K3. Kn -（18 ）i式中：n1 K -宗地地价影响因素修正系数和；iK1 ，K2.,Kn -分别为待估宗地第 1 、2、.n 因素的修正系数。e） 期日修正： 待估宗地的估价期日与基准地价的评估期日若不相同，则需根据地价的变化程度进行期日修正；f ） 年期修正：当待估农用地土地使用年期为有效年期时，需要进行年期修正；g ） 计算待估农用地价格;在确定好各修正系

40、数后，采用式（17 ）计算待估农用地价格。5.6.3定级指数模型评估法利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并将其代入模型，测算出待估农用地价格的方法。a) 搜集有关基准地价资料，包括基准地价评估报告、基准地价图、定级指数模型资料等；b) 确定待估农用地级别、基准地价及适用模型；c) 调查分析确定待估农用地定级指数；d) 将定级指数代入模型，计算待估农用地价格；e) 对计算出的待估农用地价格进行估价期日和年期修正。5.6.4基准地块法采用基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。评估步骤和方法同市场比较法。文档标准实用文案