日本港北新城

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1、老吾老以及人之老- 老年住宅市场急待开发（2011年第三期总第十七期）(2011-12-20 15:04:39)转载标签：第十七分类：风土人文文化篇期房产易居中国杂志文/ 地产文化所杨增燕前不久，一段标题为“养老院深夜传出惨叫声”的纪实视频在网上流传甚广，视频内容是郑州畅乐园养老院的某护工，用各种令人发指的手段虐待老人。此事一经网络曝光，立即引起社会公愤。我们在强烈谴责护工的惨无人道的同时，还有更深层次的担忧，我们老了以后怎么办？“老吾老以及人之老”， 是孟子对其心目中理想社会状态的描述， 在中国快速步入老龄社会之际，将会有更丰富的现实内涵。那么，仅就老人的居所而言，老以何为居？一、老年住宅的

2、定义老年住宅有广义和狭义之分， 广义的老年住宅包括所有形式的老年建筑， 根据建设部、民政部发布的老年人建筑设计规范 （建标 1999131 号），老年建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、 生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年公寓、干休所、老人院（养老院） 、护理所和托老所，也包括普通住宅中供老人居住或使用的部分。 而狭义老年住宅， 是指供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅，包括老年建筑中的老年公寓。老年住宅和干休所、 养老院、护理所等的最大的区别在于， 老年住宅是一种居家养老和社区服务相结合的养老模式， 它是由政府和社会力量按照市场原则兴建的专供老年人居住的单元楼， 单元楼

3、中的单元房的面积有大有小， 入住者可买可租；而养老院等机构大多是由国家承担的社会福利性机构。 其次，老年住宅主要侧重点是“居家养老”，而养老机构主要侧重点在于“社会养老”。二、老年住宅的现状1、建设供不应求，价位偏高发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的 5左右。我国目前只有 0.8%的老年人能够住进养老机构，即使是部分老龄化特别严重的地区，所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。供求关系决定价格， 供不应求，决定了老年住宅仍是卖方市场。 每月高达几千元的租金让很多老人望之兴叹。 定价过高，会让很多希望住到老年住宅中的人望而却步，定价过低，又难以保证老年住宅的

4、收益， 从而不能保证住宅中老年人的生活质量。 因此，在我国目前广大老人收入偏低的情况下， 需要以新的思路来解决这一问题。2、布局不合理，设计不规范目前老年住宅和其他养老机构的建设还没有被纳入各个城市的总体规划， 或者缺乏从中国老年人的特点和需求出发， 制定的科学合理的建设规划。 现有的老年公寓有的虽然环境和物质条件都很好， 但地点偏远、 远离亲友； 各级政府所办的社会福利养老机构有些虽然设在社区附近， 但相对来讲占地小、活动场地有限，环境较差；还有的居住楼层高、 密度高；这些都给老年人生活和社会活动造成不便。住宅设计中缺乏方便老年人的设施。 尤其是居家养老的老年人所住居室， 大多是针对身体健康

5、的中青年人设计的， 没有专门针对老年人的生理和心理特点来设计。3、设施不全，护理质量差一般来说，我国设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。我国的老年住宅由于起步较晚，还没有形成一个完善的体系，因此大多数老年公寓的工作人员和管理人员缺乏相关的专业培训，整体知识水平比较低。在专业人员配套上，大多数老年公寓没有配备或没有意识到要配备具有专业护理、 老年心理学、 社会工作方面的专业人士的重要性，无法满足老年人多方面的需求。4、对老年人的住宅建设重视和支持力度不够目前国内对老年人住宅、 购

6、房等方面的支持的政策比较少， 老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足， 管理不善的问题。 在整个房地产的生产链上， 针对老年人设计的住宅一直都是被忽视的环节。 政府层面，虽然有相关的政策， 但是在力度和深度上不够， 流于形式。 在研究层面， 则缺乏专门的系统研究和实证研究。三、老年住宅市场开发的紧迫性1、未富先老，人口老龄化加速发展根据联合国的标准， 60岁及以上人口的比重超过 10%，或 65岁及以上人口比重超过 7%的人口就属于老年型人口。全国老龄工作委员会办公室发布的研究报告指出， 中国已于 1999年进入了老龄化社会。截止到 2007年底，中国 65岁以上老人占总人口的比重为 13.6

7、4%， 65 岁以上老人占总人口比重为 9.35%。根据中国老龄事业发展“十二五”规划 ，“十二五”期间，我国将处于老龄化加速发展阶段。 到 2015年，60岁以上老年人口将达到 2.16 亿；根据联合国世界人口统计，2010年到 2050年间，中国 60岁以上人口将由 12.3%上升到31.1%。这意味着中国在未来 40年里的老龄化增长程度十分惊人。老龄化将带来严重的养老压力， 我国又是未富先老的国家， 机构养老无法负担，老年住宅市场的开发将显得刻不容缓。2、有着潜在的市场需求（1）量少零点公司一项针对北京、 上海两地 3000名55岁至 75岁市民的“老年人住宅消费问题”随机访问后的研究报

8、告表明， 目前老年住宅市场需求加大， 但市场供应却较为紧缺。包括北京在内的各大城市住宅开发皆以中青年消费群体为主， 针对老年消费者开发的项目可谓凤毛麟角。（2）质劣2004年零点调查提供的分析显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近 6%以上的中高收入老年群体， 这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。尤其是随着我国老年人的收入水平和教育程度的提高， 一般的养老院已经不能满足他们的需求，他们希望得到更高水平和更全方位的养老服务。四、老年人需要什么样的住宅？1、消费群

9、的专一性这类住宅是专门为老年人量身定做的住宅产品， 目标群体单一， 有着高度的特殊性。2、产品设计的特殊性这是指住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点。老年人对住宅环境的特殊性的生理要求体现在以下几个方面：第一，“一低二高”的社区环境。 老年住宅具有“一低二高”的特点， 即低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。第二，设计安全无障碍。 老年人反应能力和应变能力迟缓，相对普通人是安全的环境往往会给老人带来伤害。第三，良好的物理性能指标。主要体现在日照、自然通风和采光等方面。特别是体弱多病的老人在室内活动时间较长， 空调等设施对老年人极不适用， 因此其居室应保证充足的阳光、

10、 良好的自然通风和采光， 保证室内空气新鲜。 除此之外，居室还应有良好的隔窗观景视线，以减少老年人独居室内的烦闷。第四，康复和医疗的保障。 老人对住区医疗条件要求较高， 除依靠临近区域的大型医疗机构外， 住区内也应需要设有急救设施、 老年病和慢性病等配合治疗的基础医疗站， 形成完善的医疗网。 在老年住宅内部， 特别要重视社区智能管理系统对老龄家庭防护和救助系统的建设，避免老人造成无谓的伤害。3、社区活动的广泛性这是指在娱乐、学习、交往、情感等方面，照顾到老人的心理需要，老年人对居住环境的心理需求体现在以下几个方面：第一，对家庭的依恋和亲情关爱需求。 正常的亲情交往是保持老人身心健康的良药。据调

11、查表明： 大多数子女和老人愿意选择毗邻式居住模式。 建设单纯性老年住宅和老年社区并不适应我国国情， 而普通居住区中满足不同年龄实际需求的住宅及其环境设计应更具有我国特色。第二，社会和邻里交往需求。 增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。 与社会背景及生活经历相近的同龄人交流可满足老人的怀旧心理；和天真烂漫孩子之间的交往可激发老人对生活的热爱； 而邻里之间的相互照顾，不仅应验“远亲不如近邻”的老话，又可使老人保持社会责任感。因此，适宜的交往空间是老年居住环境的重要组成部分。第三，精神文化的需求。晚年后，老人

12、有了较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足。 在住区设计中， 应为老年人提供满足精神文化需要的场所， 充实老年人晚年的精神生活。第四，安定感的需求。 由于老人对安定感的需求和怀旧心理，使其对久居的环境产生依恋，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来安定感，因此，有的老人宁愿住在条件不好但自己熟悉的居住环境而不愿迁移。据对上海老人选择养老地段的调查统计表明， 选择“不离开现在的社区， 在现在的街道内”的老人达 58。但是，这个老年人重要的心理特征也是最容易被忽略和不容易满足的需求。第五，安全感的需求。安全感来自治安、交通、环境及管理等诸方面。随着老人年龄增大、身体机能衰

13、退，使他们对环境的不安全因素更为敏感。五、国外老年住宅概况比较老年住宅在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年住宅已经相对成熟。 他们兴建老年住宅的理念、 人文关怀的表现都成为许多国家借鉴的对象。国家住宅特点借鉴之处建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超美 国过80 种以上。完善的配套设施与功能区划分代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。日本欧洲日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础老年人住宅产品与其他租售性质的上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的住宅产品混合设计在一个生活社区老龄人住宅产品、能和家人共同生活( 二代居 ) 的住宅产

14、品。内，突出自助自理。代表楼盘：港北新城。国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素建筑元素的集合处理，让老年公寓不结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。显孤独。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和住宅的户型设计及内部结构设计标新加坡平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。准的特殊化考虑。美国太阳城中心太阳城中心从 1961年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。 社区内设计建造了独立家庭别墅、 连体别墅、 辅助照料式住宅和家庭护理机构、 出租的独立居住公寓等以适应不同类型老人的要求。 根据美国一项

15、调查表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长十岁。日本港北新城日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。 由于日本的人工费贵， 日本住宅的技术和电器化程度很高。 这特别体现在老龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理。日本港北新城还把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓较好地处理了独立居住与方便交流的矛盾：老人虽然居住在独立的公寓中， 但从整个建筑空间处理来讲， 他们感到和睦相处的融洽。此外，这座建筑还将三种元

16、素结合在一起：建筑的城市意味、社区功能和生态目标。新加坡老年公寓在新加坡，很多老年人选择住老年公寓。新加坡建屋发展局早在 1998年 3月就推出了“乐龄公寓”， 一般兴建在成熟的社区中。 “乐龄公寓”的户型设计及内部结构设计标准都体现了专门针对老年人的特殊化考虑。六、小荷才露尖尖角我国老年住宅的试水案例上海亲和源坐落在上海浦东康桥小镇的上海亲和源社区， 是我国第一个老年人会员制养老社区，特点是：会员制养老，面向高端群体，售使用权。北京太阳城北京宝氏华商经济发展集团开发的北京太阳城， 地处小汤山温榆河畔绿色生态走廊，居住形式灵活多样， 分居家式、租住式、安养式、度假式四种养老模式。特点：经营方式

17、多样，面向群体多元，资金支付手段变通。七、关于老年住宅的几点思考1、老年住宅市场的开发尤为迫切。 一则题为“美国开发商酝酿进入中国老年公寓市场”的新闻报告， 表明国外开发商已经觊觎中国这片市场了。 我国开发商不能袖手旁观， 应该及时进入老年住宅的市场， 根据社会需求的不同建设不同档次的公寓，从而占据主动的开发地位。2、政府尽快立法，创新融资手段，开辟投资渠道。 一方面创新养老产业发展的融资手段， 引导长期性资金投资养老社区建设。 另一方面开辟社会长期资金的有效投资渠道， 给予适当的财政支持和税收优惠， 研究制定支持投资养老社区建设等养老产业的相关优惠政策。3、中国房地产由粗放型转为集约型的契机。 老年住宅开发的专业化和综合性要求比较高， 如果能以老年住宅为建设的目标， 将会促进中国房地产由粗放型转向集约型转变。4、老年住宅的开发，有利于文化地产的培育可以说，每一处好的老年住宅，都是具有文化潜力或者文化价值的住宅，既有随处可见的人文关怀， 又有蕴育文化价值的土壤环境。试想，如果每位开发商都能开发出令人称道的老年住宅，那么普通住宅就更是驾轻就熟、牛刀小试了。