A市公租房建设项目可行性研究报告

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1、.目 录第一章工程总论1二、工程业主简介2三、研究容3四、主要编制依据3五、工程主要技术经济指标3六、研究结论4第二章工程建立背景与必要性6一、工程建立背景6二、工程建立必要性8第三章工程选址与建立条件11一、工程选址11二、工程建立条件11第四章建立规模及容15一、确定规模的依据和原则15二、建立规模及容15第五章工程方案16一、设计依据16二、总平面设计16三、建筑设计19四、构造设计20五、给排水、消防设计22六、电气设计24七、电信设计26八、防火设计26第六章环境保护与绿化27一、设计原则27二、设计依据27三、主要污染来源及防治措施27四、绿化30第七章节能设计31一、设计概述及要

2、求31二、建筑和建筑热工节能设计31三、给排水31四、电气节能32第八章建筑消防设计34一、工程概述34二、总图消防34三、建筑消防34四、构造防火34五、消防给水34六、消防电气35第九章防灾减灾37一、总图37二、建筑37三、构造37四、地质灾害防37五、地震防治37六、电气平安37第十章工程实施进度及招投标方案38一、工程建立进度38二、招投标方案38第十一章投资估算及资金筹措41一、投资估算围41二、投资估算依据41三、工程投资估算41四、资金筹措44第十二章工程财务分析45一、评价依据45二、根底数据45三、总本钱估算46四、销售收入估算46五、财务评价报表编制48六、财务指标计算结

3、果与分析48七、不确定性分析49八、财务评价结论50第十三章经济及社会效益分析51一、社会影响分析51二、资源环境影响分析52三、互适性分析53四、社会效益53五、经济效益分析54第十四章结论与建议55一、结论55二、建议55. .第一章工程总论一、工程根本概况一工程名称：A市公租房建立工程二工程性质：新建三工程业主：A市城市建立投资四建立地址：A市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区五工程建立规模及主要建立容本工程规划总用地面积62亩，总建筑面积102250 m2，其中：公租房1636套，建筑面积81800 m2，配套附属用房建筑面积20450；工程主要建立容包括：集体宿舍、家

4、属宿舍、管理用房和辅助配套等*工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。六工程总投资本工程总投资为11920万元，其中：工程费用10532万元，土地费用595万元，工程建立其他费用171万元，根本预备费316万元，建立期利息306万元。七工程资金筹措工程总投资11920万元，其中自筹2920万元，占总投资的25.5%，融资贷款9000万元，占75.5%。八建立期限：该工程建立工期1年，2011年6月至2012年5月。二、工程业主简介A市城市建立投资成立于2005年9月14日，是一家由A市人民政府直管的国有独资公司，公司经营围为从事土地收购储藏、开发经营、政府公共

5、资源或产品的特许经营；城市根底设施、公用事业、根底产业的建立、营运；市域企业产业及工程的融资、投资、委贷、咨询与评估效劳。公司注册住所A市BBB号，注册资本B亿元，公司股东是A市国有资产经营，出资B亿元，占总本的100%。公司法定代表人、董事长由A市政府副市长BBBB兼任，总经理由A市政府办公室副主任BBBB兼任，公司现有员工BB人。公司下设办公室、资产经营部、融资财务部、工程工程部、土地收储中心等五个设机构。公司现有员工26人，其中具有中级及其以上专业技术职称的有BB人，其中工程师6人。该公司管理层是一个朝气蓬勃、积极向上的团队，不但在投融资及工程建立方面具有丰富的阅历和经历，而且结实树立了

6、市场经济观念，对市场经济具有敏锐的观察力和准确的判断力。公司员工均具有丰富的实践经历，在实际工作中，业务娴熟，思路敏捷，应变能力强，具有强烈的创新开拓意识和敬业精神。该公司自成立以来，严格按照现代企业制度的要求，遵循“诚信、规、拓展、效益的经营理念，努力实践“创新、拼搏、团结、奉献的企业精神，以大别山革命试验区大开展为契机，以政府主体投资带动社会投入，努力为A市经济社会开展作出奉献。与此同时，公司价值也得到了大幅提升。三、研究容可行性研究容涉及工程建立的必要性，建立条件，工程方案，环境保护，建立进度，建立投资及效益分析等方面。“可行性研究报告“对工程的可行性进展综合分析、论证，得出合理、正确的

7、结论，为工程业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的根底。四、主要编制依据一“建立工程经济评价方法与参数“第三版；二“关于改善农民工居住条件的指导意见“；三“关于加快开展公共租赁住房的指导意见“建保201087号；四“A市住房建立规划20112015年“；五国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规和设计标准；六业主提供的相关数据、资料；七其他相关法律、法规、规及标准。五、工程主要技术经济指标表1-1 工程主要技术经济指标序号工程计量单位设计数值备注一建立规模1规划总用地面积4133462亩2总建筑面积1022502.1公租房建筑面积818002.2附属用房建筑面积

8、202453户数和套数16364居住人数人49085建筑物占地面积157306绿化面积118217容积率2.478建筑密度%389绿地率%28.6二工程总投资万元119201*工程费用万元105322土地费用万元5953工程建立其他费用万元1714根本预备费万元3165建立期利息万元306三资金筹措方式1贷款资金万元90002业主自筹万元2920六、研究结论本工程的建立符合国家加快实施公共租赁住房建立的相关政策举措，符合国家发布的关于加快开展公共租赁住房的指导意见建保201087号相关指导精神，也符合A市住房建立规划，其建立对于缓解A市城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快

9、上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。本工程拟建地点位于金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区等四个地点，建立地址确实定是在相关专家实地调研和系统论证的根底上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了A市经济开展水平的要求，并适当考虑了未来开展的需要，较为科学合理。且工程资金来源有保障，可充分保证本工程建立。. .第二章工程建立背景与必要性一、工程建立背景近年来，随着公租房、经济适用住房建立和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障

10、的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有时机获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比拟差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。

11、住房是城市归属感的主要来源之一，进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。在城市拥有或租用比拟固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱“过客心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市文明和行为方式，最终真正融入城市。因此，可以说住房问题是城市流动人口在城市生活遇到的最根本、最严峻的问题之一。为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008年建立部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发“关于改善农民工居住条件的指导意见“，意见中提出：有条件的地方，可以比照经济适

12、用住房建立的相关优惠政策，建立符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建立农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。2010年，根据“国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知“国发201010号和“国务院办公厅关于促进房地产市场平稳安康开展的通知“国办发20104号精神，为加快开展公共租赁住房建立，经国务院同意，国家发布关于加快开展公共租赁住房的指导意见建保201087号，强调各地要把公共租赁住房建立用地纳入年度土地供给方案，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投

13、入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建立和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。2010年，国民经济快速增长。A市实现地区生产总值114亿元，同比增长14%。投资高位运行，完成全社会固定资产投资112.15亿元，增长34.96%。消费规模扩大，完成社会消费品零售总额54.5亿元，增长15.4%。开展质效提高，完成全口径财政收入12.43亿元，增长41%，地方一般预算收入4.7亿元，增长16.7%；城镇居民人均可支配收入12802元，增长13.5%；农民人均纯收入3988元，同比增加242元。近年来，A市委、市政府认真贯彻执行党的十七大精

14、神和科学开展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和工程建立，在对外招商上给予了“三个放开的优惠政策，吸引较多的外来投资者。目前，全市共引进招商工程100多个，解决了城乡大量就业和从业人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了A市国民经济和社会各项事业的全面开展，A市城市化进程建立得到稳步开展。A市信用环境不断优化，已被省政府授予最正确信用县市。为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本工程的建立迫在眉睫。二、工程建立必要性一工程建立是解决进城务工人员住房问题，实践科学开展观和促进城市和谐开展的必然要求科学开

15、展观的核心容和第一要义是“以人为本。以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面开展作为经济社会开展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和开展的需求，提供充足的物质文化产品和效劳，推动经济和社会的全面开展。然而进城务工人员在城市居住条件恶劣，根本生存权利得不到保障。由于难以获得适宜住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。这种“妻离子散有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本的开展理念背道而驰。另外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市

16、社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。本工程为A市2011年至2012年公租房建立工程，其面对的主要对象一是经济开发区工业园区、鼓楼工业园区、龙池工业园区等新入就业人员，二是外地务工人员，全部是为“夹心层人群提供的保障性住房，房间里设有床铺、桌子，开通、有线电视、自来水，且租金较廉价，生活十分便利，以满足过度城市化阶段进城务工人员对住房的根本要求。因此，本工程建立是健全A市住房保障制度，构建和谐社会的需要。二本工程建立是A市政府以人为本，解决民生问题，维持社会久安的重要战略措施。保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中表达，是理论、“三个代表重要思想和科学开展观的核心容，是构建和谐社会的根底，是

17、扩大需、转变开展方式的持久动力。近几年来，解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，A市主城区努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束。本工程建立A市公租房工程，首先是利国，其建立减少了因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的锋利矛盾；其次是利民，让农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所，真正表达了立党为公、执政为民的思想理念。不仅有利于解决农村进城务工人员的住房困难问题，同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租的土地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的开展道路，进入良性开展的轨道。三工程建立是实现

18、当地经济可持续开展的需要在“十二五方案中，国家特别强调：促进国民经济当前开展的同时，还要保持国民经济的可持续开展。因此，必须把经济开展的可持续性当成一个区域经济开展的重要目标。通过本工程的建立，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的开展，为社会创造大量的就业时机。另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住房困难问题，满足“夹心层居民的住房需求，保持了住房供求总量的根本平衡、构造的根本合理、价格的根本稳定，促进了住房建立和房地产业开展与经济社会开展相协调，可充分发挥住房作为国民经济根底性配套设施的重要作用，实现经济的可持续开展，工程建立实现了当地经济可持续开展的需要。. .第三章

19、工程选址与建立条件一、工程选址该工程建立选址位于A市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区等四个地点，符合A市建立用地规划，工程总占地面积62亩，紧邻城市道路，区域位置优越，交通便利。二、工程建立条件一自然条件1气温历年平均气温16.8极端最高气温41.31943年8月10日极端最低气温-18.11977年1月30日2降雨历年平均降雨量1164.40mm最大年降雨量2009.30mm1954年最小年降雨量683.00nn1978年最大日降水量245.70mm1969年7月14日最大月降水量332.6mm1959年6月最大小时降水强度69.60mm1975年7月5日10分钟最大降水强

20、度26.50mm1974年6月23日1991年6月30日7月10日连续11天共降水925.00mm3蒸发量历年平均蒸发量1400.00mm。4风向风速主导风向：北风或东北风夏季主导风向：东风二水文条件区地下水类型可分为第四系构散岩类孔隙水及碎屑岩类孔隙裂隙水。第四系土层的孔隙潜水，主要分布于人工填土层中。经地面调查，区未见井、泉点出露，说明其地下水较为贫乏。工程地水文地质条件简单。三工程地质条件工程建立地位于A市，A市地处东径1144011528，北纬30523136，东、北、西山脉相连，地势东北高、西南低，形成全市“四山地、三丘陵、三平原的地貌特点，山地溪流密布，汇成举水和巴水两水系，由北向

21、南汇入长江。城区地势自西向东倾斜，东部平坦，西部多丘陵山地，地面高程一般在5280m之间黄海高程，城区地貌属新生代第四纪近代河流冲积平原，牛坡山一带属白垩纪第三纪红砂岩丘陵，圭质分别属潮土类，红砂泥土。工程地质条件较好，未发现不良地质现象，适宜做拟建工程的场地；未发现人防地道、枯井、洞穴。工程施工场地都实现了“五通一平。四周道路畅通，施工用电、用水辅助设施齐全，施工场地开阔，有很好的施工环境和施工条件。但在基槽开挖前应做进一步查实前方可施工。四防洪、防潮、排涝设施条件1、防洪条件本工程地形起伏不大，设计高程符合防洪条件。2、防潮条件本工程选址能够满足防潮要求。3、排涝条件工程地址有0.501.

22、00m高差，其排涝效果良好。总之，防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建立需要的。五地震据“中国地震动参数区划图“GB18306-2001和“建筑抗震设计规“GB50011-2001附录A，工程地抗震设防烈度为7度，地震动峰值加速度为0.05g。六交通条件本工程所在地紧邻城市道路，交通十分方便，可以节省大量运输费用。七根底及配套设施条件该工程所在区域供水、供电以及相关配套设施完善，能够满足工程的实施以及以后的正常运营。八施工条件本工程实施有着极其优越的施工条件。一是施工场地环境较好，道路交通、用电、用水等根底设施和能源供给由统一规划、统筹解决；二是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，能节约运

23、输费用；三是人力资源丰富，劳动力廉价，有利于降低施工工资本钱；四是建筑材料来源广泛，供给充足，一些材料可就地取材。. .第四章 建立规模及容一、确定规模的依据和原则一确定规模的依据1、“关于加快开展公共租赁住房的指导意见“建保201087号；2、“关于改善农民工居住条件的指导意见“；3、“宿舍建筑设计规“JGJ36-2005；4、A市城市总体规划。二确定规模的原则1、工程建立符合A市城市开展规划。2、符合当地经济、社会开展水平和工程有关规、标准的要求。二、建立规模及容本工程规划总用地面积62亩，总建筑面积102250 m2，其中：公租房1636套，建筑面积81800 m2，配套附属用房建筑面积

24、20450；工程主要建立容包括：集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套等*工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。. .第五章工程方案一、设计依据(一)业主提供的1：500地形图、及用地红线图；(二)业主提供的方案设计任务书；(三)“A市城市规划管理条例“；(四)“民用建筑设计通则“(GB 503522005)；(五)“宿舍建筑设计规“(JGJ 36-2005 J 480-2005)；(六)“住宅设计规规“(GB 503862005)；(七)“建筑抗震设计规“(GB 50011-2001)；(八)“建筑构造荷载规“(GB50009-2001)； (九)“建筑地

25、基根底设计规“(GB50007-2002)；(十)“建筑设计防火规“(GB50016-2006)；(十一)“建筑灭火器配置设计规“(GB 50140-2005)；(十二)国家和地方与本工程有关的其它现行设计规、标准、法规和条例。二、总平面设计一地块概述本工程地处A市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区等四个地点，用地地形规则，区域位置优越，交通便利。工程建立用地面积62亩，现有地势经平场设计后地势平坦。在总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代风气；与周围建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便捷、高效、互动的构造理念。公租房工程采用围合式布局，充分考虑“建

26、筑人环境三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。二总平面布置1、规划目标营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程到达功能组织合理、用地配置得当、构造清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性开展。小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线布置住宅、小区按南北向布置6层住宅，建筑围合形成宜人的小区空间，小区部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。一层设计为餐厅，结合小区入口合理布局，

27、由此构成以下几个特点：1总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。2小区交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区人车分流，部为应急消防车道，人行在，车行在外，互不干扰；3小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。4建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。三竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进展设计。现有场地经平场设计后地势平坦。建筑室设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地形标高0.30.9米。场地雨水由西向东南、由西向西北聚集，经收集

28、后排入区雨水口，再排入城市排水管网。四交通组织和道路系统设计交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，平安高效。设计结合周边城市道路共设置出入口，出入口的位置均满足规划对距离道路穿插口规定的要求。各个小区设置次要出入口，主要供小区业主车行及消防进出使用，主要出入口为主要人行出入口，同时供小区发生火灾时的消防车行使用；小区的主要道路呈环形布置，宽度4米，转弯半径9.0米，方便汽车使用的同时，也满足消防车的通行需要。五绿化设计区的绿化在有限的空间精心布置，点、线、面结合，同时注重上下搭配。绿地主要集中在中庭、主、次出入口和北面宅间公共区域，该局部主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀欣赏

29、性较强的乔木。区主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，上下结合，形成绿化屏障，尽量防止车辆对居住的影响。六总图主要技术经济指标序号指标名称指标单位备注一建立目标与规模1规划用地面积41334m262亩2建立用地面积15730m28.59亩3总建筑面积102250m2其中公租房建筑面积81800m2附属用房建筑面积20245m24建筑密度38%40%5容积率2.4736绿地率28.6%7总户数1636户8居住人数4908人三、建筑设计一设计原则1、“以适用、经济、平安、卫生、环保为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和

30、空间特点，合理确定建筑的构造形式及使用材料，满足消防平安及生产平安的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化涵的建筑单体及建筑群体。2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分表达“以人为本、尊重自然、人文环保的设计思想。3、立面设计力求风格创新、独特，同时表达地方传统、居住传统。二建筑平面设计1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。2、平面设计中合理组织套功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜

31、的尺度，防止了房间形态上的比例失调。室交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。三立面设计立面设计力求和区整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶局部造型，表达出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境，表达建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新为主。四剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、构造尺度、并结合地形高差综合考虑。设计为底框构造，一层设计为附属商业用房，其余五层或六层均为宿舍，一层层高4.5米，宿舍层高2.8-3.0米。四、构造设计一构造概述在本次设计中，按国家现行的有关构造设计规，本着平安经济的设计原则，在满足规的前提下，尽量兼顾使用功能要求，精心

32、设计，力求做到平安可靠，经济合理。根据现行有关设计规，本工程建筑构造平安等级为二级,构造设计基准期及合理使用年限为50年。二设计依据本工程采用的主要标准及有关法规、资料建筑专业提供的建筑平、立、剖面图；“建筑构造可靠度设计统一标准“GB50068-2001；“建筑构造荷载规“GB50009-2001；“建筑抗震设计规“GB50011-2001；“混凝土构造设计规“GB50010-2002；“砌体构造设计规“GB50003-2001；“建筑地基根底设计规“GB50007-2002。三设计荷载(1)风荷载：根本风压取0.4KN/m2(2)楼面使用荷载标准值住 宅：2.0KN/m2阳 台：2.5KN

33、/m2楼 梯：3.5KN/m2卫 生 间：2.5KN/m2屋 面：2.0KN/m2四构造设计(1)根底设计：工程地质勘察正在进展中待“岩土工程勘察报告“正式出来后,再决定其根底型式. (2)上部构造：采用底框构造 (3)构造材料：强度等级：梁,柱,板C20钢材、钢筋：图中“、分别表示热轧HPB235、HRB335级钢筋。钢板：3号钢焊条：E42；E50 墙体：二层以下采用MU15页岩砖，M7.5混合砂浆砌筑240厚墙,二层以上采用MU10页岩砖，M5混合砂浆砌筑240厚墙.五、给排水、消防设计一设计依据1、“建筑给排水设计规“GB50015-20102、“污水综合排放标准“GB8978-199

34、63、“室外排水设计规“GB50014-20064、“建筑设计防火规“GB50016-20065、“建筑灭火器配置于规“GB 50140-2005；6、 业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资料。二设计围1、工程红线以室外和室给水排水及消防系统由设计。2、本工程水表井与城市给水管的连接收段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接收等，由城市有关部门负责设计。3、本设计包括建筑相关的室外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。三设计给排水标准1、排水270L/人.天2、室外消防用水量Q=20L/s;室消防用水量Q=5l/s。 3、住宅给水300L/人.天4、灭火器配置基准为中危险级，

35、每具灭火器最小配置级别为4B,采用干粉灭火器。四管件、管材及器材、室给水管采用PVC-U塑料给水管。、室排水管采用UPVC工程塑料排水管。3、消防管道采用钢管DN80，焊接或法兰连接，室消火栓：SN65;室外消火栓：SS-100-16;水泵接合器：SQ-100地上式;灭火器:MFZ-8。五管道敷设给水管和排水管在室一律采用明装，分别利用管卡或管箍固定，室外给排水管道一律埋地敷设。六给排水系统1、给水及消防在室外采用共用水系统，采用城市管网压力下直接供水，室给水网为枝状布置，单向供水。2、排水采用雨水和生活污水分流制，雨水排入市政雨水总管，生活污水经生化池处理后排入市政污水总管。3、消防系统在室

36、采用环网，并在屋顶设置检验消火栓，其栓口最不利点静水压P0.07MP。室消火栓系统利用水泵接合器增压。在距离室外消火栓1540米处设置室外水泵结合器。4、雨排水：建筑物四周作明沟盖板直接排入城市污水管。六、电气设计一设计依据1、“民用建筑电气设计规“JGJ16-2008；2、“建筑照明设计标准“GB50034-20043、“低压配电设计规“GB50054-95；4、“建筑物防雷设计规“GB50057-94；5、“供配电系统设计规“(GB 50052-95)；6、“建筑电气设计技术规“(JG1683)。二设计围、低压配电系统设计、室照明设计、防雷接地设计三设计标准、本设计为三级负荷。采用小区变压

37、器室或城市低压供电网380/220引入。 2、总负荷:700KW，根本设计参数：门市K*=0.8,cos=0.8；住宅K*=0.7，cos=0.65。四设计容 1、引入线：各栋建筑进线均采用*V29型橡皮绝缘电力电缆380/220V穿水煤气钢管埋地引入。 2、本建筑均按普通照明设计。采用三相五线制树干式供电380V/220V)。TN-N-C系统。照明灯具为白炽灯及荧光灯。3、住宅室照明线路一律采用穿塑料线槽明敷设，门市照明灯具布置二次装修定,门市干线穿阻燃电线管暗敷设.4、所有室照明线路均采用500V铜芯聚氯乙烯绝缘线。5、防雷设计本建筑防雷属第三类防雷的民用建筑物，采用防雷,电气共用接地系统

38、，并预留电气接地。利用柱的主钢筋作防雷引下线,要求所有防雷引下线的柱主筋,必须在进入根底沉台处和沉台主筋相焊接.用作引下线的柱的主筋,每组至少有二根(16园钢)作通长焊接,确保电气通路。做等电位连接及电源线的过压保护，建筑金属管材，金属窗,突出物等金属构件作等电位连接，总等电位联结电阻R1欧。作法参图集02D501-2.人行道,建筑出入口的接地线局部埋深1.2m,并在接地线上敷设50厚的沥青层，其宽度超过接2m.所有低压架空线在进出线处,装设避雷器与绝缘子,金具连在一起接到电气设备的接地装置上，架空金属管道及在进出处接到防雷或电气设备的接地装置上或单独接地，对电缆进出线.在进出端将电缆的金属外

39、皮,金属线槽,钢管等与电气设备接地相连，联合电阻 R1欧。七、电信设计一电信用户直接进入公用网，不设用户交换机。二电信线路一律采用管道电缆埋地管材采用PVC波绞管。三电视系统由城区CATV网覆盖，CATV电缆不单独占用管线走廊，以专用管孔与电信管道共用管线走廊。八、防火设计属多层民用建筑，耐火等级为二级，本设计以相关规为依据进展防火设计。一该建筑与相临建筑之间距离满足防火要求。二建筑四周设有消防车道。三建筑主体构造为砖混构造，墙为页岩砖，楼盖为现浇板，均为非燃烧体,进户门为乙级防火门。四消防给水设计详见给排水说明。. .第六章 环境保护与绿化一、设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、

40、同时施工、同时投产使用的“三同时制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理的原则，对本次设计产生的各种污染物进展治理，保证达标排放。二、设计依据一“中华人民国环境保护法“；二“中华人民国大气污染防治法“2004年4月修订；三“中华人民国固体废物污染防治法“1995年；四“中华人民国水污染防治法“1996年；五“中华人民国噪声污染防治法“1996年；六国务院令第253号“建立工程环境保护管理条例“；七国务院国发199631号“国务院关于环境保护假设干问题的决定“；三、主要污染来源及防治措施一工程施工期污染源分析及环境保护措施1、污染源分析1空气污染源分析施工期对环境空气产生影响主要有

41、各类燃油动力机械进展场地清理平整、挖方、运输等作业是产生含有CO、NO2的废气；土石方开挖、出渣装卸、散装水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。2地表水污染源分析施工期间，由于进展各种土石方开挖、平整等工作，致使土地外表松散，下雨时，雨水夹带泥土等形成水土流失。土建施工期间，工程对地表水环境的影响，主要来自大雨或暴雨天气条件下地表开挖造成的水土流失和堆积物流失产生的影响。工程施工期对地表环境可能产生的影响主要表现为：附近水沟中夹带的泥砂量增多，悬浮物浓度增大。生活污水无序排放将会对施工场地环境及其附近的水沟产生污染，环境卫生状况下降。3噪声污染源分析施工期主要噪声来自施工机械挖掘机、推土机、载重

42、汽车、混凝土搅拌机、振捣器、重型碾压机、起重及卷场设备等的使用。施工期噪声可造成施工区域局部超标。4固废物污染源分析施工期的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。2、施工期环保措施1严格执行A市建筑施工管理有关法规。2合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理，杜绝野蛮施工。3应合理安排施工时间，夜间制止使用高噪声机械设备，作业避开夜间和休息时间，杜绝深夜施工噪声扰民。4施工时应严格做好扬尘防护管理工作，遇到枯燥气候时，适当散水防止机械车辆运营时产生扬尘；施工原料堆场增加防扬尘、防雨淋、防渗漏设施，最大限度减少粉尘向空气扩散；防止水泥、石灰、粉煤灰等物质被雨淋后进

43、入环境；防止有毒有害物质渗透污染地下水。5生活垃圾统一收集后由市政环卫部门清运到城市生活垃圾处理场处理；建立过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物，局部可用于填路材料，局部可以回收利用，其他的统一收集后清运到城市生活垃圾处理场处理。二工程投入使用后污染源分析及环境保护措施公租房工程建成后产生的污染源主要为生活污水和生活垃圾以及食堂油烟废气等，治理措施如下：1、污水处理场地采用雨污分流制，建筑物主要为生活污水及厨房污水，商业市场废水经隔油池处理后排入建筑室外的污水管，与生活污水一起排入

44、污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道，餐饮污水设隔油沉砂池。2、废气治理餐饮油烟采用专用排烟道高空排放。3、生活垃圾建筑各层设置垃圾堆放处，在用地设一个垃圾收集点，由物管人员定时收集送入垃圾收集站，每天再运至城市垃圾处理场站处理。4、设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施。5、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。四、绿化绿化是到达自然净化的根本措施，加强建立不仅是为了美观，更重要的是为了净化空气，减少城市噪声污染，绿化形成点线面的绿化体系：在场地道路旁及其它空地设置地面绿化用地，绿地里种植花草、灌本及乔木。. .第七章 节能设计一、设计概述及要

45、求A市属夏热冬冷地区，为贯彻执行国家节约能源，环境保护的法规和政策，改善建筑室热环境，提高空调的能源利用效率，依据DB50/5024- DBJ50-052-2006“居住建筑节能设计标准“，并结合当前市场建筑节能新技术、新材料，对本工程住宅进展节能设计。 二、建筑和建筑热工节能设计一建筑规划1、工程位置紧临城市道路，建筑在满足朝向要求的前提下，力争顺应自然地形布置，居住建筑均能与山体之间有机结合，通风采光良好。2、采用200厚烧结页岩空心砖，外保温材料采用聚苯颗粒保温砂浆或挤塑板。3、屋顶隔热层采用挤塑泡沫隔热保温板。4、使用符合节能规要求的外墙门窗产品。5、用地尽可能设置绿化，减少硬化地面。

46、三、给排水一节能措施1、室给水尽量利用市政给水管网压力，室高区区生活给水系统采用无负压管网增压设备加压，充分利用城市管网压力，其生活泵采用变频调速水泵，由所需负荷自动调节水泵转速，以到达节能的目的。2、消防泵选用的恒压水泵均为消防专用产品，具有稳压和防止超压的功能,配套电机效率高，节省运行电耗。二节水措施1、选用节水型卫生洁具并符合“节水型生活用水器具“GJG164-2002的要求。2、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。3、给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的出流水头，不仅可节约用水而且增加使用舒适感。入户水管水压大于0.35MPa者设

47、减压阀。4、给水管道均采用塑料类管材，过水能力强，沿途损失小，节省能耗。四、电气节能设计中所有电气设备均选用高效节能型电气设备。一照明照明设计优先考虑充分利用自然光，并在此根底上布置照明灯具。过道、楼梯间等公共场所采用节能灯，吸顶灯光源为2U系列节能灯，住宅过道、楼梯间照明灯采用带声光控功能的节能自熄开关自动控制。疏散、出口指示光源为LED；所有灯具功率因数不小于0.9。室外照明路灯包括景观灯具等功率大灯具配补偿电容，功率因数补偿到0.9以上，减少了无功损耗。设计严格按照“建筑照明设计标准“GB50034-2004中对场所照度的规定值控制，照度设计参照以下数值：楼梯间照度30L*，前室照度75

48、L*，门厅照度100L*，住宅照度100L*；并严格按照照度要求控制各场所照明功率密度值。二变压器选用变压器应尽可能伸入负荷中心，靠近用电负荷，10/0.4kV变压器低压侧设电容补偿，使低压母线功率因数大于0.9，10/0.4kV变压器选用SCB10低损耗变压器。设计变压器负荷率控制在7085之间，综合费用低。三电缆的选用电缆的选用在满足了供电负荷的电流大小的根底上，参照根据TOC计算方法计算出的经济电流围表作校核，大局部电缆尤其是大截面的电缆供电的设备的电流符合经济电流围。4、供配电系统低压做无功补偿，补偿功率因数到0.9以上。10/0.4KV变压器尽可能靠近用电负荷。. .第八章 建筑消防

49、设计一、工程概述本工程总建筑面积102250m2，住宅楼为二级，建筑物主要承重构件，如：梁，板，柱，墙体，楼梯均能符合规定的燃烧性能和耐火极限。本工程按照“民用建筑设计防火规“2005版设计。二、总图消防在总图布局方面，建筑的间距保证有足够的且符合防火规的防火间距，建筑有足够的扑救面，且符合防火规要求的补救面长度。部道路与城市道路形成环形，主扑救面道路宽度为7m，坡度作为主扑救面使用的均5%，场区设环形消防车道。消防车道转弯半径R=12m。三、建筑消防一防火分区：住宅每栋楼每层为一个防火分区，每层面积小于650平方米,设一部封闭楼梯。二消防及弱电控制室：建筑面积20，直通室外。四、构造防火建筑

50、的防火墙采用页岩空心砖，设备用房的墙体均采用页岩空心砖砌筑，其它外墙体采用页岩空心砖。五、消防给水一用水量：室按小于50米的二类高层住宅楼设计，室外消防以II类车库计。室外：20 L/S；室：10 L/S；自动喷洒：30 L/S。二室消防给水系统室消火栓系统由加压泵提供，在建筑每层设置消火栓系统；三化学消防在变配电房，发电机房，储油间 设置热气溶胶灭火系统。六、消防电气一系统组成及保护等级确定根据小区建筑性质，二类高层确定为二级消防保护等级。消防系统采用控制中心形式。消防中心对整个小区火警进展监视。该系统由火灾探测器、事故播送、声光报警器、手动报警器、火警、联动设备等组成。二设备选择及设置设备

51、用房分别设感温、感烟探测器；在上述各处走廊及出口设手动报警按钮、火警、声光报警器等。三消防联动及控制要求当场区任意一处发生火灾时，消防控制室承受火警信号，并经确认后，联动相关设备：启动消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；翻开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通事故播送、声光报警器、疏散标志灯。重要消防设备除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。四消防设施电源供给及接地消防设施由变电所及发电机配电屏分别提供电源，采用双电源末级配电箱自动切换供电，报警系统另配备UPS后备电源。消防系统接地与小区其它接地共用接地体，接地电阻 R.第九章 防灾减灾一、总图该地块地势落差不大，工程地

52、块所在区主要为砂质泥岩及砂岩构成，上部耕作层0.6m2.6m、强风化带0.7m3.1m，中风化带岩石新鲜、质硬、节理裂隙不发育，构造、层理清晰，岩心完整，不易形成泥石流等山体自然灾害，且地块周边未有存在平安隐患的加油站及气站等。二、建筑建筑主要是防火平安，详见建筑消防设计专篇。三、构造根据地质钻探报告显示该场地适宜建筑。四、地质灾害防根据地质评估报告显示无地质灾害，场地不是禁建区和慎建区，根据总体设计无高切坡、深开挖。五、地震防治本工程地震烈度按7度设防进展相关设计。六、电气平安一防雷、接地：本工程为二类防雷建筑，保护接地采用TN-S。二公用电气设备：采用新型的电气平安产品，不仅能在极早期发现

53、电气平安隐患所在，并以多级告警的方面指示其严重程度，提醒电气维护人员及时排查问题。第十章工程实施进度及招投标方案一、工程建立进度一建立工期根据同行业类似工程建立的实际经历以及新建工程的具体特点，确定本工程建立期限为2011年6月至2012年5月，共计12个月。二工程实施进度方案如下：1、2011年6月2011年7月，完成工程的立项、勘察、可行性报告编制及审批；2、2011年8月上旬，完成初步设计；3、2011年8月下旬，完成施工图设计，施工招标及开工准备工作；4、2011年10月上旬，完成场地平整及根底工程；5、2011年10月中旬2012年4月，完成主体建筑工程及环境、道路工程；7、2012

54、年5月底，完成工程验收，正式投入使用。二、招投标方案本工程应严格执行国家根本建立程序和招投标制度，力创优良工程。一工程管理机构可研报告批准后，工程承办单位立即组建筹备班子，设立工程管理部具体负责工程实施的各项工作，并由工程总负责人直接负责，常设固定工作人员10人，并根据工作需要聘请相关工程技术人员。二招投标方案根据“中华人民国招投标法“、国家发改委第3号令以及A市有关工程招标文件的规定，工程建立拟进展招投标。初步方案如下：1、招标形式由承办单位按国家招标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀标形式确定勘察设计单位、监理单位。2、勘察、设计、施工、监理单位资质要求勘察及设计单位资质：甲

55、级施工单位资质：三级及以上监理单位资质：甲级3、招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息将在政府指定的媒体上公开发布。4、招投标工作组织由承办单位自行组织或委托具有乙级及以上资质的招标代理机构组织实施工程的分阶段招标工作，要求按相关规定组织完成编标、公告、资审、评标等工作。设计阶段参加投标的设计单位不少于3家，施工阶段参加投标的施工单位不少于5家、监理单位不得少于3家。. .各阶段招标方式核准表建立工程名称：A市公租建立工程 形式工程招标围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元备 注全部招标局部招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、测量设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他

56、合 计情况说明：根据招投标法，结合本工程的特点，招标围、招标方式及组织形式拟定如下：勘察、测量、设计及监理工作拟采取自行组织邀请招标；设备和材料采购拟采取委托组织国公开招标；建筑工程及安装工程施工拟采取委托组织国公开招标。 年 月 日. .第十一章投资估算及资金筹措一、投资估算围投资估算围为工程从筹建至竣工验收，按设计规定的全部土建工程、设备及工器具购置、安装工程、工程建立其他费、预备费等工程所需的全部费用。二、投资估算依据一国家发改委、建立部2006年7月颁发的“建立工程经济评价方法与参数“第三版；二工程技术方案、产品方案、建立条件、建立工期；三工程量根据方案设计估算；四设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价价格为到厂价；五材料价格：材料价格采用市场价格，缺乏局部采用近期“黄冈市工程造价信息“公布的指导价格价格为到厂价或预算价；六相关费用按国家及A市有关规定计算；七业主提供的相关资料。三、工程投资估算一建立投资工程总投资为11920万