商业地产商业街招商策略

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1、商业街招商策略商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的业态组合，之后才进入有目的的招商工作。一、商业街的定位1、商业街的商业主题。即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。例如以“中档品牌，大众服务”为经

2、营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了26%。与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。2、商业街的社会主题。即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步

3、行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。又如北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。 案例：某商业街的定位启示录项目选址该项目周边具备成熟的商业环境竞争对手周边有一SHOPPING MALL形式的广场、大型外资超市、小商品市场、特色商业百脑汇、老牌百货商场等市场调查该区域大型百货商业出现严重的供给过剩；特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起； 项目邻近使馆

4、区，已形成国际化的生活氛围；该区域外资企业数量众多；发现商机以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目乃至周边居住和生活的众多外籍人士的欢迎；能够弥补该区域商圈传统商业功能的空白点；居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势；确定目标客户在中国居住及进行商务、旅游等外籍人士进行项目定位“国际商品街”：以经营国外商品为主，充满异国商业特色的商业街商业街布局餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等； 杂货类：老外普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店 食品类：红酒、雪茄等 保键品类：药店、护肤用品店等 宠物用品类：猫、狗粮及用品店 休闲类：体育、运动、休闲用品店、网球、高尔夫用品专卖店等；二、

5、选择最佳业态组合商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。但是，在业态组合方面必须有主次之分，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不了一条街的整体开发的；又如北京东直门内餐饮一条街，是由2

6、23家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成，这些都不是一个店所能作为的。通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实性。案例：商业街业态组合示范北京大栅栏300米步行街业态组合前门大街商业业态组合业态类别 数量业态类别 数量玉器、工艺品、旅游纪念品商店9皮货店20购物中心、商场7服装专卖20书店1钟表眼镜12钟表眼镜4药房7茶庄4自行车专卖1药店2手机专卖11服装、鞋、帽专卖店9书店3绸缎2饭店11旅馆6照

7、相馆3俱乐部、电影院、剧场3茶庄2 三、商业街的招商策略招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。1、确定招商对象招商对象的确定围绕项目的目标来确定，例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比较高的项目，一般都是引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。还可以通过特殊项目的引入丰富商

8、业街的功能，塑造项目的独特性。例如品牌在本区域独家经营的优先引进，拥有特色经营项目的商业机构优先引进。某商业街曾引进心理诊所、企业家沙龙、刺绣、宠物托管、老公寄存处等特色服务机构。2、确定经营模式投资经营：是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。 委托经营：是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营。 租赁经营：是指经营业主一时买不起商铺，以租赁的形式进行租赁经营。 直接经营：某些商管公司将直接经营管理大约20的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举措。 虚拟经营：是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售相应的该商业街旗下的子产品。

9、3、制定招商优惠策略根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施，对于一些新兴的没有天然地理、人文等资源的商业街来说，这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。4、招商流程市场调研和目标客户分析(招商部) 客户招商月计划实施(招商部) 客户招商周计划(招商主管) 客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部) 目标客户开发，拜访、接治(招商主管) 客户分类、确定重点客户(招商部) 填写招商意向表（招商部、客户） 客户资格考察、评估核准(招商部) 确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户) 与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门） 招商协议正式签定(招商

10、部、总经理室、客户) 提供装修方案及电脑效果图(客户) 提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心） 进行装修、备货、上柜、营业（客户） 2007年长春市房地产市场年度分析报告目录一、总体经济态势二、解读2007地产新政三、土地市场分析四、房地产市场分析五、各大行政区域市场分析六、长春市2007年房地产市场总结七、长春市2008房地产市场预测第一部分 长春市总体经济态势一、GDP总量与增长速度 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强长春市GDP总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元，增长幅度虽在04

11、、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，长春GDP达2073亿元，同比增长17.3%，略显过热。城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市场将产生一定的阻碍作用。二、固定资产投资占GDP比重 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在GDP中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007年受政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到

12、42%。 同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过GDP的增长速度。这表明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。三、居民消费能力数据来源：长春市政府工作报告(2003-2007) 2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收机会。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。四、三大产业比例变化 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006)第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当，说明

13、生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。 小结： 长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。第二部分 2007年房地产新政一、金融政策： 六次加息：200

14、7年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日，一年期贷款利率已达7.47%。 贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业扩大再生产的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预计规模不会很大。（长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无法提前还贷） 十次提高存款准备金率： 自2007年1月15日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达14.5%

15、。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。 提高第二套房贷首付比例： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。（对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行）二、税

16、收政策： 土地增值税：自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30-60%的土地增值税。 土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。三、土地政策： 物权法：住房满70年后，使用权自动续期。小区车位、车库应首先满足业主需要。露台出让不得损害他人利益。会所依约定确立权属。小区绿地由业主共有。物业服务用房由业主共有物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证”叫停土地开发期限不得超过三年单宗土地出让规模受控制实行净地出让土地闲置费按20% “土地分期拿证

17、”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。 土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。 规定的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。小结： 2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如

18、今政策效应已初见明显。第三部分 长春市土地市场分析一、历年土地出让情况 资料来源：新文化报2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年因受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，但截止目前，土地放量仍达520万平方米。二、土地出让均价 资料来源：房地产报从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低，城市中心区（南关、朝阳区）所占的比重较小，出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。三、人均居住面积资料来源：房地产报长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年

19、以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足人们基本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质为发展方向。四、2007开发商拿地情况 随着绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。资料来源：房地产报第三部分、房地产市场分析一、房地产投资及施工面积：数据来源：搜房网及其他网站新闻从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度

20、，中低档楼盘占主导。这表明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。二、商品住宅均价：资料来源：房地产报资料来源：房地产报 04-06年长春地产价格处于稳步上升中。06年以来进入飞速增长阶段，涨幅超过17%。（预计原因如下：棚户区改造带来硬性需求长春大学数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题上世纪建造的房屋已经破旧，居民生活条件有待改善部分投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群居民认为房价依然会涨，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军）由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出，长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今

21、年以来，增长幅度达17%。居民购房难度不断加大。三、住宅预售量、销售量从06、07年预售、销售比例图可以看出，预售、销售比呈下降趋势，证明预售量开始小于销售量，市场供小于求。但从07年1-9月份预售、销售比例图可以看出，比例呈增大趋势。由此可知，长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。四、累计可售商品房户型比例由上图可以看出，90-144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量，比例在50%左右徘徊。小户型楼盘略显紧俏，在市场中所占的比例不断缩小，同时也说明小户型的畅销性。五、各行政区域住宅均价：资料来源： 房地产报 从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区

22、离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要因素。 从土地出让面积图可以看出，除工业用地出让较多的高新区以外，绿园区（包括汽车产业开发区）土地出让面积较大，而绿园区长期处于与城市中心区隔离的状态，厂区居民收入较高，消费比较单一。因此未来一年，绿园区房地产发展速度较快，房价会有所提升。高新区受南城影响，预计未来房价也有所提升。 同时我们可以看出，除中心城区以外，楼盘均价和土地出让面积正相关，说明开发商对长春市场颇有信心。第五部分、各大区域房地产分析：总体规划思路 根据长春市城市总体规划(2004-2020)，未来几年长春城市规划思路为：“双

23、心三翼、多组团”。“双心”分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。布局基本要点疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构，培育多个分区副中心。工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。一、中心城区（南关、朝阳）市场特征 产品类型分布： 南关、朝阳两区是长春的老城区，长春的发源地，也是长春的商业中心。随着城

24、市发展，土地价格不断上扬，商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主，多层、写字楼为辅。 楼盘规模较小、大盘集中在南部新城：中心城区占地面积1-6万平米以下的项目约占总量的37%，主要是位于次商业核心区的高层项目。占地1万平米以下的项目约占总量的25%，集中在商业核心区。大盘多为外地品牌企业开发，位于南部新城，约占总量的37%。 中心城区楼盘均价：中心城区楼盘大多位于商业区，项目投资价值较大，价格相对较高，均价都超过了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的楼盘又多为知名企业开发的高档社区，对整体价格有拉动作用。 面积区间：万晟现代城、金鼎名城、亚泰鼎盛国际等位于商业核心区的高层、小

25、高层楼盘多以小户型为主。鼎盛国际虽有部分大户型存在，但42-120的中小户型仍占总体的86%，130以上的大户型仅有52套。位于次核心区的碧波康桥和位于南部新城的汇景新城等项目多为100的大户型项目。预计已经奠基动工的新里中央公馆也将以大户型为主。 未来走向： 2007年中心城区土地出让面积较小。土地较为稀缺，预计未来商业核心区及次核心区土地出让主要来源为棚户区改造，地块出让面积较小。同时随着城市经济发展小户型楼盘及酒店式公寓数量会有所增多。南部新城土地供应较为充足。因其是长春新城市中心，代表长春城市建设形象，政府必加强对开发企业的审核工作。预计土地多为外地知名企业取得，楼盘品质也将有很大提升

26、。二、绿园区（含汽车产业开发区）市场特征： 产品类型分布：绿园区位于长春市西部，是长春第一汽车厂所在地，是长春的住宅区。产品类型以多层、小高层为主。虽有少量高层产品存在，多集中在多层社区内部，纯高层项目较为稀缺。 楼盘规模较大，多为社区型产品 绿园区楼盘为中小型社区项目，占地面积多在10-20万平方米之间，占85%左右，总体品质较高。30万平米以上的楼盘数量较少。 绿园去楼盘均价：绿园区楼盘整体价格较高，基本位于全市平均价格（2950元/平方米）以上。但从个案来看，自身特色不够明显，价格在3500元/平方米左右，差别不大。 面积区间：从上图可以看出，绿园区楼盘户型整体较大，面积集中在100-2

27、50之间，目标群体多为区内中等收入人群。这与绿园区居民整体素质不高，消费单一且冲动性强有关。但从近期开盘的项目看来，户型向小户型发展，出现了至通尚都、鼎成公馆、漂HOME等小户型楼盘。目标群体开始向低收入人群转变，片区投资潜力不断增大。 未来走向： 绿园区2007年土地出让地块较多，单价较高。但单个地块面积较小，多在10万平方米以下。占地面积小很难建高档楼盘，同时厂区人民收入高。预计未来一年绿园区将以中档偏上的项目为主，且供需两旺。三、宽城区市场分析 产品类型分布： 宽城区属于后开发区域，离中心城市较远，多年来被铁路所隔，城市化水平较低。土地来源多为棚户区改造，居民界于城市和农村之间，高层产品

28、有很大的抗性，目前产品类型以多层为主。 大盘时代从楼盘占地面积看，宽城区各楼盘占地面积较大，多集中在40万平方米以上。但从青年城和证大光明城的规划效果图看来，在规模增大的同时还未有效提升楼盘品质，大盘仅增加了配套设施而没有对社区环境进行整体规划。 楼盘均价：宽城区楼盘整体价格较低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但个案价格差距较大，差距达1000元。这与宽城区整体环境和所处的位置有关。 未来走向： 宽城区属后开发区域，随着几个大盘的开发快速拉动了整个区域的发展。城市基础建设的不断完善也必将有效提升片区价值。但2007宽城区土地供应较少，整体面积较小，受政策影响未来不会有大盘出现。因此

29、，几个在建大盘的角逐将成为宽城区2008年的热点话题。近日光复路市场、黑水路客运站北迁，预计政府对宽城区的工作重心会放在建立车站北出口商圈上。 宽城区是长春传统的工业区，在整个城市的竞争中处于劣势，区域辐射能力有限，房屋价格仍较低。主要吸引宽城本地人群、站前工作人员及周边县市来长人员。四、二道区(含经开区)市场分析： 产品类型：随着新机场的建设，二道区成为长春向东发展的主要门户。楼盘以社区型为主，为多层、小高层组合型楼盘。 中等规模为主：二道区楼盘规模较小，占地面积10万平方米以下项目近70%。东方之珠占地面积虽大，但因地理位置较偏，整体配套不足，园林环境较差外加高压线阻挡，导致社区档次偏低，

30、难以提升核心竞争力。 楼盘均价：二道区楼盘均价较为居中，均价多在3500元/平方米左右。楼盘位置多集中在东盛商圈、亚泰花园附近，配套较为完善。 面积区间： 二道区楼盘户型面积较大，多集中在70-200左右。小户型产品虽有存在，但所占比例不大，多集中在东盛商圈周边，投资价值较大。 未来走势： 二道区位于长春市东部，是长春向东发展的主要门户。机场的建设也将大大推动本区发展。预计未来价格仍会上涨但空间不大，主要楼盘将集中在吉林大路沿线。五、净月开发区市场分析： 产品类型： 净月开发区离城市中心较远、自然环境较好。产品类型以中高档别墅为主，虽有少量普通住宅存在，但因交通不便价格较低。 楼盘规模：净月开

31、发区离城市中心较远，土地供应充足，各个楼盘占地面积多在20万平方米左右，个别高档别墅楼盘达到100万平方米。 该区多为别墅项目，整体品质不佳，社区缺乏环境的营造。中信、力旺、和黄三个高档楼盘才刚刚启动，可大大改善片区环境。 楼盘均价： 净月开发区楼盘价格分为两个层次，住宅价格在3000元/平方米左右，别墅价格在10000元/平方米左右（富奥临河湾因距中海项目较近、又有紧邻依通河的天然区位优势，价格较高） 未来走势： 从07年土地供应来看，净月开发区土地出让数量较少，08年市场竞争不大。三个高档项目和消化存量将是市场的主要热点。 三个主要别墅项目体量较大，尤其是中信城，占地面积110万平方米。长

32、春高层人士数量有限，中信推广力度小，市民未完全认可中信品牌，预计销量走低。三个大盘的建设，进一步加大了净月别墅市场的竞争，其他低档别墅定会采采取一定优惠措施，而未建地块也可能转型花园阳房，对大户型楼盘是个补充。第六部分、2007年长春房地产市场总结一、土地市场：1、出让面积有所减少，交易异常活跃：2007年长春市土地出让虽较上年有所减少，交易却异常活跃，开发商都积极参与竞拍，地价上扬幅度有所增大。中海、绿地等大牌企业对长春市场信心十足，均在长春获得“地王”项目，进一步巩固了在长春市场的领导地位。2、外地企业大举圈地： 截止目前，外地企业在长春拿地数量已占2/3，本土企业仅占1/3。随着中海、万

33、科、绿地、香江、保利等大牌企业在挖掘长春地产潜力的同时，也迅速提高着长春建筑水平。同时资金雄厚的大牌企业对长春地价的上涨也起很大的推动作用。大面积拿地降低单位面积成本已经成为品牌开发商拓展市场的主要形式。二、房地产市场：1、政策频出、市场平稳：06、07年，政府为调节住房结构、稳定房产价格，陆续出台了一系列规章政策，但并未象深圳、广州一样给长春房地产带来巨大影响。商品房价格上涨、周边区域供销两旺、中心城市土地稀缺等特征尤为明显。但随着平稳上涨的同时，居民购房需求也在不断降低。2、价格上涨速度依然不减： 随着宏观调空的逐步实施，房价上涨速度依然不减，外加全国一片上涨的形势，大大刺激了首次置业者的

34、需求。同时棚户区改造又使大量的持币待购人群涌入房地产市场，形成大量刚性需求。2007长春房价上涨速度依然不减。3、小户型体量加大： 随着70/90政策的实施，众多小户型楼盘开始进入市场并日益成为主流。小户型楼盘在刺激首次置业、投资者的同时，也成为开发商快速回笼资金的重要武器。4、郊区楼盘开始火热： 07年末，双阳、合龙镇、范家屯这些位于长春郊区的楼盘以一个独特的形象展示在人们面前。这些价格不足2000元/平方米，距离市中心车程不足一小时的郊区楼盘日渐吸引着目前大量存在的中低端住房需求。第七部分、2008年长春房地产市场预测一、供应、需求均有所降低，市场竞争开始加剧： “分期拿证叫停”改变了房地

35、产的开发模式，资金实力相对较差的房地产开发商将难以购得土地。虽然政府计划2008年出让进千万平方米的土地，但因资金周转问题，预计成交量不会很大。 2007年年末，上海、深圳等一线城市房价大幅下跌。媒体的频繁报道给购房者造成一定的心理导向，房价不跌的理论被击碎。同时，06、07房地产市场的持续火暴也消化了大量的市场需求。因此，2008年需求会有所降低。 一线城市房价下跌加大开发商的生存难度，一部分中小开发商为躲避危机会积极拓展二三线市场，2008年仍然将会有外地开发商进入长春，市场竞争开始加剧。二、房价上涨幅度开始回落，房价与本年持平： 根据上面第三部分的分析，2007年长春房地产市场已开始向供

36、过于求转变，但由于棚户区改造产生的硬性需求，各大楼盘均保持着良好的交易量。2008年，“第二套住房提高首付、利率”政策的执行、一线城市房价下跌对居民心理产生冲击等一系列不利条件将延缓房价上涨幅度。 同时，土地价格的不断上扬、分期拿证的停止会大大加大开发成本，有实力的开发商将力挺房价，07年大幅上涨的形势将不会重演。三、政策对市场的影响日益显现： 长春是三线城市，对政策的认识和执行需要一定的时间，2008年政策效应将开始不断显现。 06年开始颁布的70/90政策加大了小户型楼盘的体量，预计08年小户型会得到集中放量，市场开始供过于求，大户型楼盘略显紧俏。 近期有消息说政府准备用税收的手段调节房地

37、产市场，准备开始征收物业税。预计这一税收将在2008年对高档住宅或商业地产施行。 信贷缩紧，08年仍会加息。政府调整地产市场实则调整中国经济，目前经济略有过热，未防止通过膨胀，政府仍会加息及提高存款准备金率以缓解过热经济。已购房者负担不断加大、开发商需重新拓展融资渠道。四、投资型客户大幅减少、二手房价格降低： 投资减少：“第二套房”政策的颁布，对投资者的影响很大，而房租没有和房价一样飞涨，投资者的利润不断缩减，大大降低了投资者的购房积极性。2008年投资型客户将大幅减少。 二手房价格降低：2007年长春房价飞涨，平均每月上涨幅度达100元/平方米。受“房价不跌”想法的引导，众多居民涌入购房大军

38、。2008年随着需求满足及政策影响，买房投资赚钱的空间越来越小。投资者为降低损失必会降低价格大量出售。2008年二手房价格必降。五、铁北和西南板块热度将有所上升： 南部新城是长春城市副中心所在地，是未来几年长春经济的主要增长极。一号项目绿地新里公馆日前已奠基启动，预计2008年南部新城将有大量土地出让。 高新和绿园有大量住宅用地，保利轻轨地块已经开始启动，中海西水地块2008年也将启动，楼盘整体品质将得到较大提升。 宽城区属于后开发区域，楼盘价格较低。同时鲁辉也将对八里堡地块进行整体改造。外加青年城、证大光明城两个大盘，预计08年宽城可能成为长春房地产市场的热点。六、郊区楼盘地位突显： 2008年长春开始进行四环路的建设，11月份完工。伴随城市扩容，城市建设将不断完善，预计08年四环路沿线将有大量土地出让。 郊区楼盘地价低、辐射性强的特点也将大大吸引众多开发商投资建设。（如位于静月和双阳之间的楼盘除吸引当地客群以外也会吸引净月、双阳的客源，也会吸引一部分长春市的客源）。预计2008年郊区楼盘将在市场中异军突起。