四川房产测绘实施细则面积计算

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1、四川省房产测绘实施细则（ 试行 ）四川省建设厅四川省测绘局第一章总则(2)第二章房产平面控制测量(2)第三章房产图绘制(3)第四章建筑面积计算规则 (4)第五章房屋建筑面积测算 (10)第六章共有建筑面积分摊规则 (14)第七章房产变更测量 (18)第八章成果资料的检查验收和整理 (19)第九章附则(21)附录一：术语 (22)附录二：房屋面积测绘记录手箭 (26)第一章总则1.1 目的为加强房产测绘管理，标准我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。1.2 适用范围在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守房产测量标准和本实施细则。1.3 依据和标准1）中华人民共和国测绘法2

2、）中华人民共和国城市房地产管理法3）中华人民共和国城市规划法4）四川省测绘管理条例5）房产测绘管理方法6） GB/T 17986.1-2000房产测量标准第1单元：房产测量规定7） GB/T 17986.2-2000房产测量标准第 2单元：房产图图式8）关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房200274号）9）转发建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知的通知 （川建厅房2002104号）1.4房产面积精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。表1-1房产面积的精度要求S为房产面积，m2精度等级限差m2中误差（m2）一级0.

3、02 点 0.0006S0.01 JS 0.0003S二级0.04 JS 0.002S0.02 ，rS 0.001S三级0.08 VS 0.006S0.04 JS 0.003S各级房产面积的精度适用范围如表1-2表1-2 房产面积精度测算等级的要求精度等级/、同房屋选用的等级一级特殊房屋或厂权人要求的房屋二级商品房或进入房地产市场的房屋三级其它房屋第二章房产平面控制测量2.1 房产平面控制网点的布设原则房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也 可越级布网。控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行房产测量标 准GB/T 17986.1-2000的规

4、定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果, 都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。2.2 房产平面控制点的内容房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。2.3 房产平面控制点的密度建筑物密集区的控制点平均间距lOOm左右，建筑物稀疏区白控制点平均间距200m左右。2.4 房产平面控制测量的方法房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPSt位测量等方法。2.5 主要技术指标房产平面控制测量的各主要技术指标按现行房产测量标准 GB/T 17986.1-2000 的规定执行。第三

5、章 房产图绘制房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图（ 以下简称分幅图 ）、房产分丘平面图 （ 以下简称分丘图 ） 、房屋座落分布示意图以下简称座落图 、房产分层平面图以下简称分层图和房产分户平面图 （ 以下简称分户图 ） 。3.1 分幅图、分丘图的绘制按房产测量标准执行。3.2 座落图的绘制可参照四川省房产测绘示范文本 1。3.3 分层图的绘制1） 分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。2）各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明取层的夹层。3） 房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚

6、实都应按房产测量标准要求绘制在各分层图上。4） 一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“xx 层” 。5） 分层图的绘制可参照四川省房产测绘示范文本 1。3.4 分户图的绘制1） 分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。2） 以户为单位绘制分户图 （ 当第 i 至 n 各层分户户形完全相同时，第 i+1 至 n 各层分户图以第i层代替，并在第i层后简注（第i+1至n层同）（i=

7、1、2、3 - n）03） 跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。4）房屋内有层高低于2.20m 的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“ h图4-610）房屋的有盖无柱外走廊、檐廊，其两端由非剪力墙所封闭、正面无围护结构的如 图4-7，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积。房屋一堆体推廊墙体图4-711）室外楼梯与台阶室外楼梯须同时满足以下两个条件：a）室外楼梯的起点地面至终点进门的高差高度应不小于一个楼层的高度。b）室外楼梯的下面不是与山坡连成一体的实体，而是室外楼梯的水平投影范围内可形 成一个建筑空间。如图4-8所示，该建筑的下部分利用山坡建成台阶， 而上部分架空后进

8、房屋门而形成 的桥，则不应作为室外楼梯处理。但如图 4-9所示，该建筑的下部分紧靠山坡，且其最低 部分属人工砌填而形成实体，其余不足一楼层高度部分为架空，则该建筑仍作为室外楼梯 处理。台阶第二层第二层室外楼梯图4-8图4-912）室外楼梯和室内楼梯室外楼梯：a）设置于建筑物外墙之外、仅有扶手栏杆、没有墙体封闭的楼梯视为室外楼梯。b）设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的专用楼梯为室外楼梯。c）直通顶层的观光电梯视为室外专用电梯。室内楼梯：a）设置于建筑物外墙之内的楼梯、电梯视为室内楼梯。b）设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的非专用楼梯视为室内楼梯。c）各层使用兼向外观光的电梯，视为室内电梯。13）

9、通风井、烟道的面积计算a）地下室或半地下室使用的通风井、烟道，地下部分按其通过的地下室或半地下室的 楼层数计算建筑面积；独立于建筑之外的地面部分，有围护结构或柱和上盖，且高度大于 2.20米的，按围护结构或柱外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地下室的建筑面积 中；设置于建筑物之内的地面部分，有上盖的按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地 下室的建筑面积中，地面上其通过的各层应除去该部分的面积值。b）各层共有的通风井、烟道，按其通过的楼层数计算建筑面积，并计入各层建筑面积 中。14）多排柱的车棚、货棚、站台等，假设柱为斜柱如图 4-10。以柱外侧离地面2.20 米处垂距的连线水平投影范围内虚

10、线范围有盖部分计算全面积斜线部分。图 4-1015）没有结构层的立体车库，以传动式的机械设备作为停车位，在车库的中间部位未设 固定停车位或多个汽车进出口的，该建筑按一层计算建筑面积如图 4-11所示。以传动式的机械设备作为汽车载体并在车库中间部位设置多层结构层固定停车位 的，或使用传动式机械设备间使汽车垂直升降到达多层停车库的，该设备间按立体车库层 数计算建筑面积立体车库层高不小于 2.20m如图4-12所示。图 4-11图 4-1216） 一栋建筑物围合形成的院子，具闭合走廊为非独立柱时，均属一条有柱走廊如图4- 13。房屋I 1十一监早7走廊院子I/I I柱孑4-13当房屋设有外走廊或檐廊

11、时，则非独立柱部分按有柱走廊计算，其余部分按无柱走廊 或檐廊计算。走廊两端有剪力墙的，视为走廊的柱，按有柱走廊计算。一栋独立房屋的四 面设有外走廊或檐廊时，也按此原则处理。如图4-14所示，房屋的长边一面有柱，两柱之间按有柱走廊计算，其余部分为无柱走廊；假设图中柱立于走廊的A、B处，则长、短边的外走廊均为有柱走廊。4-1417）骑楼底层与临街走廊a）骑楼底层的柱子立于该房用地红线之外，且其底层为道路街巷通行的，骑楼底层不 计算建筑面积如图4-15。b）临街走廊为紧临街道的走廊，该走廊的底层全部属该房屋的建设用地范围内，底层学习文档仅供参考部分按规定计算建筑面积如图 4-16。图 4-15宥桂这

12、郦图 4-16第五章房屋建筑面积测算房屋建筑面积测算系指水平投影面积测算，主要包括：房屋栋、层、户的划分，房屋 面积数据的采集，房屋面积的计算等。房屋建筑面积以栋为基本单元进行测算。5.1 房屋面积测算的内容房屋面积测算包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。5.2 房屋栋、层、户的划分5.2.1 房屋栋的划分栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。原则上，栋以规划部门批准的栋 数为依据进行划分规划许可证及规划总平面图。规划部门没有明确规定的，按以下方式进行划分：1）独立建筑的房屋为一栋。2）一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩

13、缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑 物处理，否则应视为一栋建筑。3）本身为独立的楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层 （或多层）以不相通裙楼的形式 连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼分别分栋。4）地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通共用一个大地下室，地面房屋应视为多栋。5）以通廊相连的房屋，各为一栋。5.2.2 房屋层的划分和层次的编立房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层数的总和，房屋的假层、附层（夹层）、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。1）房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编

14、号从室内 地平线开始向上按1、2、3、编号。2）房屋室内地平线以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3、 编号。3) 错层房屋的层数按自然层来划分。4) 层高在 2.20m 及以上的架空层计入房屋自然层。5) 跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。顶层为跃式住宅时，最上跃层部分 不计层数，其它计自然层。 5.2.3 户的划分户指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。1) 成套住宅，一般以一套划分为一户。2) 独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。3) 一栋 ( 或多栋 ) 房屋为同一产权人的，一栋( 或多栋 ) 房屋可划分为一户。4) 独立使用的地下室按其权界线分

15、户。5) 不被分摊的公共部分应视为一户。6) 权利人房屋产权范围为某一区域( 如：一个单元、一个楼层等) ，可按一个区域分为一户。7) 无分隔墙体的商铺、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩、施工图纸上界线清楚的可按其界址线分户。5.2.4 分户房屋权界线确实定分户房屋权界线确实定应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：1) 成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。2) 商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面 临街部位取其外墙的中线。3) 整层为一户时，分户权界线为该层外墙中线。4) 整单元为一户时

16、，分户权界线为单元间共墙的中线和外墙中线。5.2.5 分户编号实地有编号的以实地编号为准。实地无编号的，按以下方法编号：1) 成套住宅按单元号、层次、户号编号。单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、 N 单元。层次编号按5.2.2 条规定编立。户号编立时，在各单元各层内，按顺时针方向依次编立为(1)、(2)、(N)号。2) 车位、商业铺位按层次、户号编立。层次编号同前。车位、商业铺位编号时，可面向街道门牌号方向呈“ S”或反“S”先 分块，再对分户顺序编号。3) 按区域分户的户号按栋编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户房屋跨层时，该户各层房屋编同一户号。

17、5.3 房屋面积数据的采集房屋面积数据采集主要指房屋的边长采集，也可直接采集房角点的坐标。边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据， 根据房屋数据来源的不同， 将其计算所得的面积分为 “预 测面积”和“实测面积”两类。5.3.1 基本规定1）测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。2）测点两端应选取房屋的相同参考点，测点位置一般应位于墙体100 20cm高处3）测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上。边长单位为米，取 位至 0.001m。4）测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态，测量边长、坐标均要独立测量两 次，两次读数较差的限差按5.3.2执行。5）为校核测量数据的

18、正确性，提高测量结果的准确度，施测时应有多余观测。6）参与计算房屋面积的边长数据要进行平差处理，相关数据之间不能相互矛盾。5.3.2 测量边长限差规定表5-1等级限差仙备注一级0.01+0.0003DD为边长，当D 小于10m时,以10m 计二级0.02 +0.001D三级0.04 +0.003D5.3.3 预测面积的房屋数据采集房屋面积预测系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国 家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积。1）房屋数据采集的资料来源a）房屋建筑设计图纸。b）房屋销售方案说明。c）建设单位提供的其它资料。5.3.4 据采集的方法a）图纸尺寸可以直

19、接采集。b）局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，可以通过图解法采集。c）房屋的拐角无特殊注明或说明的，一般视为直角。具组成的房屋按矩形采集边长并 计算面积。5.3.5 实测面积的房屋数据采集实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。1）整栋房屋外围测量a）当房屋外围是矩形结构时，应测量房屋外围边长。测量时，房屋矩形的四条边均应 测量。当边长较长，或出现障碍物时，应测量房角点坐标，解析出房屋边长值。b）当房屋外围不是矩形结构时，应直接测量所有外围房角点的坐标，由坐标解析法计 算房屋面积。测量时，可采用任意坐标系，并布设闭合导线、附合导线、支导线或引点等, 保证测站点处于同

20、一坐标系。2）房屋内部测量a）矩形房屋应测量矩形的四条边，当房屋小于10m时，可测量矩形的二条边。b）当房屋为非矩形时，应根据实际情况将房屋划分成园形、椭园形、扇形、弓形、梯 形、三角形、菱形等规则形状，并根据计算面积的需要进行边长、高、半径、直径等测量。当需要进行坐标解析测量时，按前款执行。c) 对于超过钢尺或测距仪测程的组合边长，应保持各测段处于一条直线上。d) 当一间 单元 房屋或房屋某部分的屋顶或墙体为一斜面而使房屋分为层高在2.20m以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长数值并辅以略图说明。3) 墙体厚度确实定及测量a) 房屋勒脚以上的外墙体厚度不包括粉刷层抹灰层、贴面等外墙保护

21、层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。b)成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷帘门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。c) 地下室外围墙厚可按审定的设计图纸确定。d) 墙体归属分为自有墙、共有墙和借他墙三类。e) 成套房屋的外墙包括山墙，各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中。房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。f) 玻璃幕墙作为房屋外墙的，结构

22、板外沿至玻璃幕墙外墙面的间距在0.20m 以内的以实际间距确定外墙体厚度；超过0.20m 以 0.20m 确定外墙体厚度。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。栏杆等维护结构不视为主墙。金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙确定。g)当墙体厚度变化大于0.02m时，应在不同的部位进行测量。4) 数据记录规则a)记录必须使用钢笔碳素或兰黑墨水、H型号的铅笔，禁止使用圆珠笔。b) 记录字体要规整、清晰，测错、记错的数据划改应能区分，严禁连环涂改、擦改、就字改字等违规行为。c) 测量记录应注记：测量员、记录员、测绘日期、使用仪器等基本信息。d) 房屋面积测

23、绘记录应按附录二：房屋面积测绘记录手簿的要求进行。5) 测量值注记a) 边长数值平行于该边注记, 并紧靠该边线。b) 个别边长很短难以在该边范围内注记时，可采用引出线方式注记。c) 当采用坐标解析的方法测量边长时，应采用记录表的形式进行记录，图上只注记房角编号；同时应保持图上编号与记录表上编号的一致性。5.4 房屋面积计算外业测量数据经整理配赋后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。5.4.1 数据处理中的边长和面积数据取位至0.001 ， 最终房屋面积取位至0.01m2， 数据取位按“四舍五入”的

24、原则。5.4.2 数据预处理1) 当一条边的两次测量值符合限差要求后，取中数作为边长最终测量值。2) 当矩形的对边均进行测量时，则将两条边测量值取中数，得到最终测量值。3)同层墙体的厚度差异较小小于或等于0.02m时，取其中数作为本层墙体厚度;否则，按不同的墙厚处理。5.4.3 数据平差1) 平差采用简易平差方式进行。即：将误差值按边长的个数进行平均分配。2) 平差以后的边长值即为进行房屋面积计算的房屋边长值，并将平差后的边长值注记 在测绘报告的分户图上。5.4.4 几何图形法计算面积根据房屋水平投影的形状分割成假设干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。5.4.5 坐标

25、解析法计算面积利用采集的房角点的坐标值，根据GB/T 17986.1-2000 中的 8.4.1 的公式计算。5.5 房屋面积测绘报告房产测绘完成后，房屋建筑面积和计算结果应形成包括封面、文字说明、数据表和平面图的房屋面积测绘报告 。房屋面积测绘报告可按照四川省房产测绘示范文本 1 的要求编写。第六章 共有建筑面积分摊规则异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。6.1 公用建筑面积的分类公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。

26、6.1.1 不被分摊的公用建筑面积1) 地下室或半地下室中设计作为人防工程及中高层以上建筑的消防避难层 ( 室 ) 部分的 建筑面积。2) 独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、杂物间等的建筑面积。3) 建在栋内，为他栋或多栋服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋及通道等的建筑面积。4)按规划批建，层高在2.20m 以上的技术(结构 )转换层，架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。5) 建设、开发单位自留、自用的房屋和物业管理公司的经营办公用房的建筑面积。6) 用作公共休憩的亭、走廊、绿化等建

27、筑物的建筑面积。6.1.2 共有建筑面积1)栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井 (梯) 、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。2) 栋内共有的门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。3) 栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。4) 仅为本栋服务且设在本栋地下或地上的设备用房、 值班警卫室 ( 包括与警卫室相连的 值班休息用房, 也包括为本栋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室 , 还包括自动报警控制中心和影像监控室 ) ，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的，为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。

28、5) 套与公共建筑之间的分隔墙， 以及外墙 ( 包括山墙 ) 水平投影面积的一半的建筑面积。6.2 共有建筑面积的分摊原则1) 共有建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到他栋。2) 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。3) 无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套单元内建筑面积按比例进行分摊。4) 共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。6.3 共有建筑面积分类根据共有建筑面积的使用功能，可分为以下四类：1) 整栋共有建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。2)

29、功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区分摊。3) 层共有建筑面积：当各层的共有建筑不同时，应区分各层的共有建筑面积，由各层分别进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，按层各自分别进行分摊。4) 其他共有建筑面积。6.4 共有建筑面积计算及分摊的假设干细则6.4.1 列为不被分摊的公用建筑应视为一个产权单元，并参与分摊该栋相应的共有建筑面积。6.4.2 设在栋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心以及居委会、

30、派出所等独立使用的房屋，应为一个产权单元，参与分摊该栋相应的共有建筑面积。6.4.3 有附属层或架空层，层高 2.20 米以上的房屋，附属层应划分为独立的功能区。6.4.4 一栋由裙楼相连的、有多个塔楼的房屋，塔楼应划分为不同功能区。6.4.5 单一功能房屋存在多个单元时， 一般以栋为单位统一分摊共有面积， 但如有以下情况 之一的，应划分为不同功能区：1) 有的单元设电梯、有的单元不设电梯，按设电梯和不设电梯的单元划分功能区。2) 有的单元为通廊式梯间、有的单元为单元式梯间，按梯间不同的单元划分功能区。3) 有的单元为多层、有的单元为高层，按多、高层单元划分功能区。4) 各单元每层的户数不同，

31、按不同单元划分功能区。6.4.6 地下室通道的建筑面积处理1) 为整栋服务的出入口，列为本栋应分摊的共有建筑面积；否则，计入地下室应分摊的共有建筑面积。2）车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。3）地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各户进行分 摊。6.4.7 室外楼梯处理6.4.8 户使用的，全部计入该户套内建筑面积。2）为不同功能区服务的，具面积列为相应功能区的共有建筑面积；仅为某一功能区服 务的，计入该功能区共有建筑面积。6.4.9 室内楼梯处理1）为整栋服务的楼梯或电梯，整栋分摊在个别楼层或部分楼层有门不开的，不影响 整栋分摊。2）楼梯按

32、不同的服务范围分功能区分摊时，屋顶楼梯间仍为整栋的共有建筑面积。3）因各层用途不同，在不同位置设置高、低不同的楼梯，但各楼梯之间所在某一层互 通的，如图6-1中的1梯至3梯，这些楼梯的梯间共有面积可合并为区间共有面积。如果 某一层还设有专用梯，则按室内专用梯处理。如图 6-2的第4层。4）室内专用梯楼梯、电梯，其通过“不使用”楼层的梯间共有面积，列为“不使用” 和“使用”两部分建筑的区间共有面积；通过“使用”楼层的梯间共有面积为“使用”部 分建筑的区内共有面积。6.4.10 过房屋的通道处理假设此通道只为本栋服务，则列为本栋应分摊的共有建筑面积；否则，列为不被分摊 的公用建筑面积。6.4.11

33、 走廊的处理1）房屋除第一层（地面）外的其他各层的内、外走廊，列为本层的共有建筑面积。2）位于建筑物第一层地面的外走廊、檐廊，符合如下条件的，列为不被分摊的公 用建筑面积：a）走廊、檐廊紧临街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间。b）走廊、檐廊两端不能封闭，可在平行于街道方向上通行。不符合上述两条件的，列为应分摊的共有建筑面积。第一层全部为商铺且各商铺均向 走廊或檐廊开门时，走廊或檐廊的建筑面积列为第一层各商铺应分摊的共有建筑 面积。第一层为公寓、办公用房时，也按此原则处理。除此之外，第一层外走廊、檐廊的 建筑面积列为整栋应分摊的共有建筑面积。6.4.12 当商场需要分割成通道和假设干铺位时，

34、通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。6.4.13 两栋独立建筑物之间的架空通廊列为不被分摊的公用建筑面积。6.5 共有建筑面积确认在一栋建筑的计算数据进入计算系统之前，可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定:1) 确定一栋房屋中所有公用建筑面积的范围和名称。2) 将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。3) 分析每一部分的应分摊公用建筑的服务范围，并按共有建筑服务范围确定其服务功能区。仅服务于某一功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积；服务于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积。4) 将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积，分别加到相应的区内共有建筑面积中，然后按本区

35、内的套内建筑面积的比例进行分摊。即，先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中，分别计算分摊系数，逐级分摊。6.6 共有建筑面积分摊6.6.1 分摊公式按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：&S=KX SK=E&S/ES式中：K-为面积的分摊系数，分摊系数取位至0.000001;Si 为各单元参加分摊的套内建筑面积m2 ； Si 为各单元分摊所得的共有建筑面积m2 ；E&S为需要被分摊的共有建筑面积总和m2；ES 为参加分摊的各单元套内建筑面积总和m2。6.6.2 分摊方法1) 整体分摊使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。

36、分户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数x套内建筑面积共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积+套内建筑面积之和2) 多级分摊不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。a) 第一级分摊。 根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分假设干功能区，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区间共有建筑面积，即栋共有建筑面积，按各功能区范围内的自有建筑面积依比例分摊至各功能区。功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数x该功能区自有建筑面积 第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积+各功能区自有建筑面积之和

37、 各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。b) 第二级分摊。某一功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区内各层之间的共有建筑面积，即为该功能区的共有建筑面积，依照第一级分摊的方法，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层。层分摊共有建筑面积=第二级分摊系数X该层套内建筑面积第二级分摊系数=第一级分摊得到的共有建筑面积十层间共有建筑面积+各层套内 建筑面积之和层套内建筑面积为各层外围水平投影面积减去层内的层间共有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。c) 第三级分摊。第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层内共有建筑

38、面积，按层内各套房屋的套内建筑面积依比例分摊至各套。分套分摊共有建筑面积=第三级分摊系数X该套内建筑面积第三级分摊系数=第二级分摊得到的共有建筑面积十层内共有建筑面积+各套内建 筑面积之和3) 其它分摊a) 房屋需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。b)非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，参照上述方法按建筑面积依比例分摊。第七章 房产变更测量7.1 在房屋发生买卖、交换、继承、拆迁、新建、改建、扩建、重建、拆除、改制等涉及权界调整和面积增减变化时应进行房产变更测量。7.2 房产变更测量的方法

39、7.2.1 现状变更测量。1) 变更范围小，可根据图上原有房屋或设置的测线，采用钢卷尺定点测量。2) 变更范围大，可采用测线图定点测量或平板仪测量。3) 采用解析法测量或全野外数字采集系统时，应在实地布设好足够的平面控制点，设站逐点进行现场数据采集。7.2.2 权属变更测量进行权属变更测量，必须依据变更登记申请书标示的房产及其用地位置草图、权利证明文件、约定日期，通知申请人到现场指界，实施分户测绘。1) 现有的平面控制点、界址点、房角点都可以作为变更测量的基准点。2) 采用图解法进行权属变更测量，应按实测数据计算面积后，再定出分界点在图上的位置。3) 变更测量之后，应对现有房产、原有资料进行修

40、正和处理。7.3 变更测量精度变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度都应符合标准的规定。7.3.1 按现行房产测量标准 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.50mm。7.3.2 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素和地物点， 相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.05m。7.4 丘号、栋号、界址点号的调整丘号、丘支号、栋号、界址点号、房角点号、房产权号、房屋共有权号都不能重号。其中房产权号、房屋共有权号除了整栋房屋拆除须注销权号，一般不预调整。7.4.1 丘合并时， 须重新编立丘号， 新增丘号沿房产分区或房地产分幅平面图内

41、最大丘号续编。7.4.2 用地合并时，四周外围界址点维持原点号； 用地分割或扩大， 新增界址点沿房地产分幅平面图内最大界址点续编。7.4.3 用地单元中房屋被部分拆除或扩建， 仍保留原栋号； 新建和改建房屋沿丘内最大编号续编。第八章 成果资料的检查验收和整理8.1 一般规定房地产测绘成果实行二级检查，一级验收和审核备案制度。8.1.1 一级检查是在全面自检、 互查的基础上， 由作业小组的专职或兼职检查人员承担的过程检查。检查量外业巡视100，主要数据抽查30；内业检查100。一级检查质量合格后，方能进入下一工序。8.1.2 二级检查是在级检查的基础上， 由房产测绘单位的质量检查机构或专职检查人

42、员所进行的最终检查。检查量外业巡视30，内业检查100。8.1.3 验收工作是由测绘工作的委托方组织实施的对测绘单位所提交测绘产品的验收。8.1.4 审核备案是房产管理部门对用于房产管理的成果资料进行审核备案的工作。 经验收合 格的房产测绘成果需经房产管理部门备案后方可用于房产管理。8.1.5 各级检查验收中发现的问题，必须做好记录，并提出处理意见；二级检查、验收工作完成后，应分别编写检查、验收报告。8.2 上(提) 交成果资料内容1) 合同或委托书。2) 技术报告或技术说明。3) 验收报告。4) 图形数据成果。5) 房屋面积测绘报告 。8.3 检查、验收项目及内容8.3.1 平面控制测量1)

43、 平面控制网的布设和点位是否符合要求。2) 各种观测手簿的记录和计算是否正确。3) 各类控制点的测定方法、扩展次数及各种限差、成果精度是否符合要求。4) 起算数据和计算方法是否正确，平差后的成果精度是否满足要求。8.3.2 房产调查1) 房产要素权属界线、墙体归属调查的内容是否齐全、正确。2) 用地略图、用房界线反映是否明确，有关说明、符号是否一致。8.3.3 分幅平面图测绘1) 图廊点、方格网、各级控制点、界址点的展绘有无遗漏，位置是否准确。2) 分幅图和界址点的施测方法以及各项限差是否在规定的要求之内。3) 房屋及其用地的各种要素是否齐全，丘、栋的编号是否正确。4) 与房地产管理有关的地形

44、要素取舍是否合理。5) 图幅接边是否在限差内，误差配赋是否合理，房屋形状表示是否正确，线状地物接 边有否明显变形。6) 图上各种注记是否正确，取舍和注记位置是否恰当。8.3.4 分丘平面图测绘1) 与分幅图比照，相应要素是否一致。2) 用地范围、 权属界址线及房屋的四面墙体归属的表示是否正确， 位置与产权来源是否 相符。3) 权属有争议的注记表示是否正确。8.3.5 房屋面积计算1) 房屋外边长测量部位是否正确，分户房屋权界线划分是否正确。2) 建筑面积测算、取舍是否正确，计算成果精度是否符合要求。3) 共有建筑面积确认是否正确，分摊方法选用是否合理，分摊计算成果是否正确。4) 分层、分户图比

45、例尺选用是否合理，表述内容是否齐全，注记位置是否恰当，图面 是否清洁美观。5) 各种记录计算图表资料是否有责任者签名，整饰是否符合要求。8.3.6 变更测量1) 变更测量的方法、测量基准、测绘精度等是否符合要求。2) 变更后房地产要素编号的调整与处理是否正确。8.4 成果质量的评定1) 成果质量实行优级品、良级品和合格品三级评定。2) 成果质量由专职或兼职检验人员评定。3) 成果质量的评定标准，可参照 CHl003-95 测绘产品质量评定标准执行。8.5 资料整理归档8.5.1 上交资料内容按顺序装订成册，归入房产档案。8.5.2 测绘单位应将以下资料归档1) 测绘合同或任务委托书。2) 房地

46、产测量技术设计书。3) 成果资料索引及说明。4) 控制测量成果资料。5) 房屋及房屋用地调查表。6) 房屋座落示意图。7) 界址点坐标成果表及面积测算资料。8) 图形数据成果和房产原图。9) 房屋面积测绘报告 。10)房地产测量技术报告。11) 检查验收报告。12) 相应文本、图、表的电子文档光盘8.5.3 技术报告应包括以下内容1) 工程概况。2) 引用技术标准。3) 测量的方法及精度说明。4) 检查结论及说明。5) 调查收集的资料及说明。8.5.4 检查验收报告编写要求1) 检查验收的组织形式。2) 测量工程的基本情况。3) 检查验收的依据。4) 检查验收的方法。5) 检查验收存在的问题及

47、处理情况。6) 检查验收的结论。第九章 附 则9.1 本细则于 2006年 10 月 1 日起施行。9.2 本细则实施过程中的具体问题，由四川省测绘局会同四川省建设厅解释。附录一： 术语1 预售面积 楼花面积 ： 根据房屋建筑设计图纸上尺寸或根据除住宅外其他用途房屋 的分户分割方案图上尺寸计算所得的房屋建筑面积。2 竣工面积现楼面积 ：根据竣工房屋实测计算所得的房屋建筑面积。3 自然层：按楼板、地板结构分层的楼层。4 架空层：指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方的建筑空间。5 走廊：建筑物的水平交通空间。6 挑廊：指二层以上挑出房屋外墙体，有围护结构，无支柱有顶盖的水平交通空间。7

48、 檐廊：设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。8 回廊：在建筑物门斗、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。9 门廊、门斗：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。门廊、门斗必须 具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖，支撑顶盖的是柱称为门廊，支撑顶盖 的是实体墙称为门斗。10 建筑物通道：为道路穿过建筑物而设置的建筑空间。11 架空走廊：建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。12 勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。13 围护结构：围合建筑空间四周的墙体、门、窗。14 围护性幕墙：直接作为外墙起围护作用的幕墙。15 装饰性幕墙：设置在

49、建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。16 阳台：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的 房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台。17 雨篷：设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。18 地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者为地下室。19 半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3 ，且不超过1/2者为半地下室。20 变形缝：伸缩缝温度缝 、沉降缝和抗震缝的总称。21 永久性顶盖：经规划批准设计的永久使用的、与主体相连的顶盖。 “永久”指与 主体结构使用年限相匹配的时间。22 飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出

50、外墙的窗。23 骑楼：底层部分跨在人行道上的临街楼房。24 过街楼：有道路穿过建筑空间的楼房。25 房地产：房产和地产统称房地产。房屋必须占用土地，房屋和房屋用地习惯上称房 地产。26 房地产测量：是采集和表述房屋和房屋用地有关信息的一门技术。 采集是指采用 测绘科学技术，按照房地产业管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的有关信息进行调查 和测量。表述是指对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性，用数字、文字、符号、影像进行描述，供产权人和有关人士使用 。27 房屋建筑面积: 是建筑物各层水平投影面积的总和。建筑面积包括：使用面积、辅助面积、结构面积三部分。28 房屋使用面积:是指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。29 房屋产权面积:是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。30 房屋共有建筑面积: 是指由多个产权人共同占有的建筑面积。31 房屋占地面积:是指房屋底层外墙包括柱、廊、门、阳台外围水平面积。32 房屋用地面积: 指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施