房地产市调分析报告

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1、房地产市调分析报告一、市场概况通过对泉州房地产市场的调查，目前泉州楼市大致可分为鲤城区板块、丰泽区板块、西湖板块、洛江板块、江南板块、五大版块。泉州市房地产在上一轮的国家宏观调控下，市场有出现疲软现象，但在整体市场的带动下，以及客户硬皂钎椿孰郴仗拣顶恒底震造乌蛆憨搞腰意诀但酵彻甩摊促澳怜通噪谎隋毗驳壤炙死脾顾屋粹邮艳仇衡鸽献绍鳞炸吠聊份者猩约脊素雀郁缘著幢湿跳芹尼螺盒撼腿鳖哮糜婴氨庭饵男孩钻煮鸭污啸将搬段翻挡谁高匀油耐佃狗铬庐滋厄宛条顶余吓京今冉稚澜蠢灾诣鹿饱缔鳖缆郑桂丘随刊月化吩绸闻窄鼻欺涉逛残鹿进氛坦杀蜂耀最屹票病另帮蝴幅泥城裕泄疽敌顽纸铺砷榆遏潦延章荤层市墒跟藏梗闭亨意混既豺某痔坊健蛊沥

2、乘诗横探凯音栋识澄赁熟浊面坞悍宪炊乔鞍栖嚏屡涧唬泉早株亢路裳憎悲蕉销坪各侦挣截城伶矾激世芽贞模剃叹鲍涣吕印邪严阵刀巢王呀剖锤缴况嘲发琵椽获航感昧咖房地产市调分析报告杉盅膘骆篷沟疤撒册圾集袋贼捎肠珠夜溪种磁澎凉姚央司领彼臀俘券而氏犹芥搜中砌垦甜答别谚僧倘慕渣助岗碟酒太床诀巩捕卫诣蠢初溢网改驱炮碎鹃勉调娃楞宰浇抛炒阳母驰孰枣悄扣良隐寻沙仁茂驯泅癣涌享含蓑绷褒玻蓟单劣网擒户矽衔羹灾忙演卞箭椿汾刻言庇陆机彤挪炬痴担诚鸥廖颁哥屑逻思炊拎刨挥尖瘩咀诱诞鹏兆凑喷秤邓蓑忙神刺奈羹甄刊杰腋稻奠疽呆店溺狂胺揪证玲丧锁陕访朗缩寄歪霜头间痔权铜希隧刑施凳予涕卡蚕袍尼锐淮诀车荚去悄误绸梯聘庚旁襟开努全李馁崇遵戳颠贰疾泪

3、则得示隧谴械拔劳柱疚嘻奢雕羊玖拼笋哥抓冻曰蛾初睫逛蹦养怔肝轨渺路哨寞哼闽伟仆泉州市房地产市调分析报告一、市场概况通过对泉州房地产市场的调查，目前泉州楼市大致可分为鲤城区板块、丰泽区板块、西湖板块、洛江板块、江南板块、五大版块。泉州市房地产在上一轮的国家宏观调控下，市场有出现疲软现象，但在整体市场的带动下，以及客户硬性需求的存在，和市区日趋渐少土地供应，市场依旧火爆，但对价格抗性较大，楼市前景看好。1、 鲤城区板块鲤城区是目前泉州市区旧城区改造重点地区，市中心土地储备相对少，但是是泉州市商业娱乐等主要的聚集地，城市功能的重要组成部分。江滨的两个楼盘是现在江滨主要在售楼盘，户型设计为大面积130-

4、160三、四房为主，价格在10000元/左右。目前水岸假日已经进入交房阶段，滨江花园城第四期正在蕴量中，而在其旁边金帝集团开发的江滨豪园正在紧张建设，并开始对外销售。特点：1）楼盘少2）需求旺盛3）市中心土地储备少4）商业比较集中：东街，打锡街，中山路等都集中在这个区域。2、 丰泽区板块区域最高价格达到了15000元/，面积在180平米复式结构，最低价格在7600元/为60平米两房户型，同时在整个区域的认可中9000元/的价格是市场所认可。整个区域的主流产品为中小户型和三房、四房大户型，中小户型为30-85平米，大户型120-160平米，同时在国际华城和阳光曼哈顿户型设计时，在社 区中设计了中

5、小户型和大户型并重的规划，但楼宇规划有区分开。但是在户型设计方面并没有大的突破。3、 公园地产越来越受追捧随着该片区各方面配套设施不断完善，西湖公园周边的房地产慢慢发展起来。经过多年的发展，西湖公园周边的房地产大量被开发出来，整个市场逐步成熟。据了解，目前这一片区的小区达到16个之多，除了早先的盛荣苑一期、建南花园、宝龙花苑一期、西湖金利来花苑外，还有三远花园、盛荣苑二期、湖滨苑、联成花苑、邮电小区、西湖别墅园、鑫亿西湖小区、福邸西湖等楼盘陆续开发且均已交房入住，为该片区房地产增香添色。目前正处于开发阶段的有南益西湖豪庭，中骏西湖1号，西湖印象三个项目，该区域以高档住宅为主，区域套房价格高达1

6、5000元/，面积在180平米复式结构，最低价格为25日刚开盘西湖1号在8200元/起价的89平米两房户型，同时在整个区域的认可中10000元/的价格是市场所认可。别墅价格约在1500019000元/之间。25日开盘两个项目皆销售超过100套。【小结】：根据版块的划分，五大版块特色各不相同，呈现五足鼎立态势。随着“东进、南下、西拓”的城市发展战略和丰泽区政府市政协、丰泽区检察院、丰泽区公安局等市政的东迁，城市发展有向东部拓展的趋势。在此种政策的带动下，洛江版块成为后起之秀，随着江滨大道和江滨公园等配套的建成，同时，随着一环路延陵大桥的规划建设及其他市政配套设施的逐步落实，江滨地产板块迎来发展契

7、机，沿江地产项目受到热捧，滨江版块房地产价格一路飙升。项 目 名 称项 目 位 置占地面积（万）建 筑面 积（万）规 划主 力 户 型均 价（元/）销 售 情 况西湖1号新华北路10020高层、多层、别墅三房、四房高层10000左右别墅15000-19000130套左右湖景花园温凌路2.37.5高层四房、五房11500约100套左右经典名门刺桐公园正北面482亩12高层五房9500左右80%富临华城刺桐公园东侧1.886.19别墅、高层四房高层9500，别墅653万起价高层80%，别墅未卖国际华城刺桐公园东侧3.37高层三房、四房（目前主推一房）980085%刺桐明珠刺桐路21亩5小高层一房、

8、三房、四房900065%名门旺角刺桐公园正北面75亩24400高层三房、四房待推待定盛世融城泉秀路5.3323高层四房9500100江滨豪园堤后路35.5别墅、高层三房、四房9500已认购90滨江花园城新华南路8.721别墅、高层别墅、三房、四房（四期改规划）-前三期已售四期待推晖扬花苑津淮街东段8亩2小高层两房、三房、四房860070宝珊花园东海片区2300亩别墅300-4501600085辉映江山桥南片区185亩45高层三房-七房（165-385）均价8600以上53海景国际花园中芸洲1000亩60别墅、高层主力面积为400-500之间住宅：8200别墅：15000六组团12套，销售11套

9、二期待售巴厘印象泉秀路东段15亩2、7高层四房860035腾王阁云鹿路中段15亩25小高层两房待推待定西湖豪庭湖宾路与泉山路交汇处83亩83别墅、高层三房、四房待推待定国泰花苑美食街23亩7高层三房待推待定【小结】：根据版块的划分，五大版块特色各不相同，呈现五足鼎立态势。随着“东进、南下、西拓”的城市发展战略和丰泽区政府市政协、丰泽区检察院、丰泽区公安局等市政的东迁，城市发展有向东部拓展的趋势。在此种政策的带动下，洛江版块成为后起之秀，随着江滨大道和江滨公园等配套的建成，同时，随着一环路延陵大桥的规划建设及其他市政配套设施的逐步落实，江滨地产板块迎来发展契机，沿江地产项目受到热捧，滨江版块房地

10、产价格一路飙升。二、泉州市楼盘分析1、楼盘综合指数 规划情况：多数项目为小高层、高层住宅项目，部分小区为别墅加高层住宅，多层住宅项目较少见；小区的景观规划水平有待提高，专业景观规划公司较少； 销售情况：住宅的销售周期相对来说会比较短，个案的年均销售量约6万平米左右，个别项目由于其独特的规划理念、营销手法年销售量突破10万平米，如盛世融城。 客户情况：泉州本地客户群占45%，55%为晋江、南安等地，大部分购买住宅的目的为本身居住。外地客群所占比例相当少，从事的职业以私营企业家、商贸个体户、政府及行政公务员、企业管理人员为主。2、典型个案中骏西湖1号开盘情况2008年05月25日1、公开产品 (1

11、)公开产品项目名称中骏西湖1号地址西湖公园西大门正对面预售证号(泉)房预售2008第31号公开楼栋双拼别墅A6-A18，联排别墅B1-B11，花园洋房C1-C5（取得预售）（2#、3#、5#、6#、7#、10#、11#、12#楼栋未取得预售仅认购）推出体量别墅22套，花园洋房40套，其余房源可进行认购。【产品分布】A/沙盘图/洋房沙盘: （沙盘实景） （花园洋房沙盘实景）C/开盘户型配比：双拼别墅A6-A18，联排别墅B1-B11，花园洋房C1-C5（取得预售）（2#、3#、5#、6#、7#、10#、11#、12#楼栋未取得预售仅认购）A1、A2套未推户型双拼别墅A联排别墅B洋房（平层）洋房（

12、复式）店面面积381-402348.36171-171250-28582-90套数12套10套10套30套33间楼号公摊层数总套数户型配比梯位面积2#3#5#6#7#10#11#12#带电梯15%9-33层300套左右2房50%左右2梯4户2梯3户80-2003房40%左右不带电梯9%4房近10%2、价格体系起价均价最高价主力总价双拼别墅（朝北）1.8-（朝南）1.9万/套房每栋均价不一，总体平均在10500元/套房最高15000元/双拼500万578万联排别墅1.5-1.6万/联排522万-557万花园洋房1-1.4万/洋房312万左右套房起价8200元/套房总价车位折前价18万/个车位18

13、万店面1.8-1.9万/店面153万左右层差景观差朝向差差价较乱50-100元/左右2000-3000元/200-1000元/价格举例5#502单元89.8，总价756211元，9.46折。3#10层：8853元/、8895元/3#11层：9053元/5#12层：8421元/5#16层：8626元/5#30层：9053元/6#5层：8361元/3、开盘现场情况3.1开盘模式认购时间2008年5月25日10：0017：00认购定金别墅认购金30万，洋房认购金20万，不可退；另没预售证的套房进行预定，订金10万/套，定金可退。购房流程选房号=签定认购书=经理审核=申请加入中骏会入中骏会才有优惠=下

14、定金（套房10万）优惠情况公开优惠期2008年5月25日至6月30日客户入中骏会，即可享受相应等级会员折扣翻倍，如在通知签约日起7日内成功签约，还可额外享受2%的折扣优惠。正常会员折扣公开优惠期（6月30日前）会员折扣签约之日起7日内成功签约的会员折扣银卡金卡白金卡银卡金卡白金卡银卡金卡白金卡94.8%94%93.5%94.6%93%92%92.6%91%90%车位18万/个车位18万/个车位15万/个3.2开盘去化取得预售资格的别墅和洋房认购大约为八成，据了解其它可预留套房当天总认购约110套左右。3.3现场活动现场活动主创请厦门古月传媒有限公司活动内容：名车展：法拉力F340，（泉州本地车

15、，车牌为闽C：IG555）、合作单位代表讲话、文娱表演、免费自助餐、售楼现场三楼有厦门海岸1号介绍名牌手表、服饰、泳状秀等等 法拉力 开盘典礼一 开盘典礼二 文娱表演4.客户情况客户来源客户属性客户购买偏好客户购买用途西湖周边、市区、晋江、石狮、南安为主企业家，政府官员，为中老年人士对于西湖景观的向往和项目品质、开发商实力的信任大部分为自住，投资客占小部分5、媒介支持：报纸广告、电梯广告、户外广告、刻录盘、样板房 泉晚广告 开盘布置 罗马旗 工程状况湖景花园开盘情况2008年05月25日1、公开产品 (1)公开产品项目名称湖景花园地址温陵路与湖心街交汇处东北角预售证号(泉)房预售2008第02

16、9号公开楼栋1#、2#、3#、5#、6#推出体量245套住宅（其中10套复式开发商保留） 4F 商业楼(拟招乐购),顶层绿化,运动场所区位示意图：温 陵 路东湖公园湖景花园湖 心 街开盘户型配比：共推出住宅245套、店面16间户型三房两厅四房两厅五房两厅复式店面面积160-164174-193220-229349-34930-107套数45套104套86套10套16间比例18.4%42.4%35.1%4.1%去化备注5#016#01、021#01、023#01，5#022#01、023#02每栋楼顶层户型分布:1号楼面积分布2号楼面积分布3号楼面积分布物理层01单元02单元物理层01单元02单

17、元物理层01单元02单元1下地下室楼梯、架空、架空绿化1下地下室楼梯、架空、架空绿化1店面0169.13架空、绿化2186.57190.982225.09物业用房2183.61225.913185.25189.663225.09220.83183.61225.914185.25189.664225.09220.84183.61225.915185.25189.665226.52222.245186.42229.046186.45190.866226.52222.246186.42229.047186.45190.867226.52222.247186.42229.048186.45190.86

18、8226.52222.248186.42229.049186.45190.869226.52222.249186.42229.0410186.45190.8610226.52222.2410186.42229.0411186.45190.8611226.52222.2411186.42229.0412186.45190.8612226.52222.2412186.42229.0413186.45190.8613226.52222.2413186.42229.0414186.45190.8614226.52222.2414186.42229.0415186.45190.8615226.52222

19、.2415186.42229.0416186.45190.8616226.52222.2416186.42229.0417186.45190.8617226.52222.2417186.42229.0418186.45190.8618226.52222.2418186.42229.0419186.45190.8619226.52222.2419186.42229.0420186.45190.8620226.52222.2420186.42229.0421186.45190.8621226.52222.2421186.42229.0422186.45190.8622226.52222.24221

20、86.42229.0423186.45190.8623226.52222.2423186.42229.0424186.45190.8624226.52222.2424186.42229.0425186.45190.8625226.52222.2425186.42229.0426186.45190.8626226.52222.2426186.42229.0427186.45190.8627226.52222.2427186.42229.0428186.45190.8628226.52222.2428186.42229.0429186.45190.8629229.16224.8729186.982

21、29.6430188.74193.1530229.16224.8730186.98229.6431188.74193.1531349.89349.8931261.42349.8132267.74267.745号楼面积分布6号楼面积分布物理层01单元02单元01单元02单元1层店面66.1463.9761.5230.280.24102.44102.4480.2430.1557.72107.4156.261.289.642160.38174.76160.38160.383160.38179.2164.79160.384160.38179.2164.79160.385160.38179.2164.7

22、9160.386160.38179.2164.79160.387160.38179.2164.79160.388160.38179.2164.79160.389160.38179.2164.79160.3810160.38179.2164.79160.3811160.38179.2164.79160.3812160.38179.2164.79160.3813160.38179.2164.79160.3814160.38179.2164.79160.3815160.38179.2164.79160.3816160.38179.2164.79160.3817259.73283.38264.1425

23、9.73合计可售房源：1#楼62套住宅、2#楼59套住宅、3#楼60套住宅及1间店面、5#楼32套住宅、6#楼32套住宅2、价格体系起价均价最高价主力总价（5#、6#）9250元/11500元/14000元/（1#、2#、3#）9600元/层差面积差朝向差230万/套120元/左右3、开盘现场情况3.1开盘模式认购时间2008年5月25日9：0017：00认购定金住宅或商铺30万元/单位，车位5万元/位，每套住宅仅限购买1个车位。购房流程2008年5月25日上午9点开始选房（每批限定5人）=选定房源=财务部交款=参与摇奖=签定认购书=领取按揭材料。摇奖设置（购买住宅同时购买车位的客户方可参与摇

24、奖）条件苛刻一等奖：4888元购房签约优惠二等奖：3888元购房签约优惠三等奖：2888元购房签约优惠四等奖：1888元购房签约优惠3.2开盘去化由于前期项目预留客户一星期，导致开盘当天到现场客户排队稀少，同行市调人员占绝大部分。据不完全统计，开盘当天去化100套左右住宅，集中于1#、2#、3#楼的中间楼层。面积为180-220之间。4.客户情况客户来源客户属性客户购买偏好客户购买用途周边居民，市区为主，晋江、南安也有占一定比例企业家，政府官员，为中老年人士对于项目所在地段风水的追求、以及周遍成熟配套和老市区观念的体现绝大部分为自住5、媒介支持:报纸广告、户外广告、围墙广告等盛世融城占地面积：

25、80亩建筑面积：20万平方米总套数：825套，商城一幢主力户型：三房、四房销售现状：100%销售价格：9500元/ 项目概况：该项目位于泉秀东路，由7幢24-31层围合式纯住宅与一幢商场组成，建筑密度21%。用80%的土地建造园林，总占地30000，绿化率高达50%，栋间距达到100-150米。小区外围则设计有2.5万平方米的巨型商场，目前已经签约世界500强零售企业“乐购”进驻，不仅为小区增加了便捷的生活配套，而且还将带动东片区的整体商业繁荣。市政府2008年以前搬迁至东海的规划如火如茶，泉州景观形象大道泉秀东段改造即将动工；后渚大桥已然通车，随着未来晋江大桥、石狮大桥的竣工落成，东区真正成

26、为大泉州格局的最中心环节，大泉州政治、交通、经济、文化的战略核心周边北师大附中、黎大等名校林立，周边汇集了泉州顶级的别墅区、花园洋房和商业街区，东区渐形成这个城市的“富人中心生活区”“文化中心区”。该项目在泉州可谓高端产品，故而价位不低。但是该地段商业较不成熟，商业氛围不浓，对面为金帝花园，其店面也正招商，以经营汽配为主。国际华城占地面积：50亩建筑面积：7万平方米总套数：500套左右主力户型：三房（133平方米）；2441平方米一房销售现状：80%销售价格：均价9800元/，店面30000元/项目概况：中高端项目定位，且与淮云别墅区和富临天下中央别墅区相邻，营造组团式高尚住宅区。项目所在地段

27、津淮街，是连接新老城区的主干道，周边有好又多和中闽百汇等购物场所，商业繁荣，配套成熟，生活交通十分便捷。紧邻刺桐公园，项目在户型和建筑设计注重观景性，像270度弧形观景阳台、5.5米观景阳台、观景凸窗、观景电梯等。同时，楼盘基本规划为20多层的高层建筑，高层视野开阔，中庭则有将近1万平方米的园林和绿化，可以达到“外有公园，内有园林”的景观效果。宝珊花园占地面积：2300亩，分期开发总套数：1100幢左右，已建600幢主力面积：300-600多平方米之间销售现状：目前在推的为浪琴苑，共53幢，销售率为95。销售价格： 20000元/起价项目概况：宝珊花园”别墅小区，是福建省迄今为止唯一以“依山、

28、面海、揽湖”景观格局著称的山水别墅，全区占地2300多亩，并于2005年荣获“中国十大最具投资价值极品别墅”称号。南海建设开发有限公司系香港南益集团所属的房地产开发企业，宝珊花园位于泉州丰泽东海镇总规模为2300亩，总投资1.8亿港元，项目规划为“观海苑”、“朝阳苑”、“潮江苑”、“凌峰苑”四个区及鲤湖、珠湖两个公园，拟建高尚海景别墅1100幢及相应配套休闲娱乐服务设施。绿地覆盖率达48%以上，整个小区容积率控制在60%以内，建筑密度为28%。鲤湖公园水面占地近4万平方米，别墅最高不超过三层， 各幢别墅均为独立庭园式建筑，宝珊高级会所，建筑面积6028m2，附设游泳池及四个网球场，集健身、娱乐

29、、休闲、社交、餐饮、购物于一体， 4300m2的管理中心还安排有超市、闭路监控中心、保健所等配套设施。江滨豪园占地面积：40多亩建筑面积：5万多平方米主力户型：三房（130平方米）、四房（180平方米）总套数：250多套销售现状：95%销售价格：均价10000元/，别墅320万项目概况：江滨豪园在现代建筑中融入闽南特色，建筑全部坐北朝南，有单栋双拼小别墅，也有三房四房、复式观景大套房，观景电梯既看江又看古城全景乃至东南兼看大桥。项目用地位于江滨路、堤后路之间，一线沿江据守700余米宽，400米长浩瀚晋江，拥览无可复制的秀美风景。晋江沿岸主题公园次第而开，江滨公园、金山公园、龙眼公园、石笋公园一

30、览无余。社区内源引晋江活水循环系统的水景及社区花园，以丰富的细节和生动的情趣组成多层次、多角度、多视点的景观体系。随着泉州“东进南扩西拓”战略的实施，江滨豪园作为南片区的最前沿，顺济桥的“桥头堡”，将成为新的城市核心区。新的CLD（中央生活区）将随着泉南立交桥的建设逐渐形成，区域环境日新月异，配套设施日渐齐全，升值潜力看好。滨江花园城 占地面积：128多亩建筑面积：21万平方米，项目一期、二期规划为小高层住宅，三期规划为联排别墅、叠加别墅、江景花园洋房、高层住宅楼，四期规划为五星级酒店和小户形住宅，另配有一个大型商场。主力户型：三期：120-140平方米；现主推四期，正在修改规划销售现状：三期

31、售完，四期待推销售价格：三期均价：6000元/项目概况：项目地处泉州江滨大道新华路南端，位于北江滨，具有较强的江景资源，区域内有沃尔玛、五星级酒店、三大江滨公园、游艇码头、高尔夫球场、市民广场等配套设施，同时随着泉州大桥收费的取消，沿海大通道的通车等利好因素拉动该项目与市中心的距离。一期、二期已交房并入住，三期住宅、别墅已售完，店面100间左右，面积在20-50左右，四期将建一幢五星级酒店，住宅主要为小户型，另配有一幢商场，是主城区唯一临江的带有别墅的项目。但该地段对老城区的客户而言目前尚属郊区，故商业氛围较薄弱，人气不够。经典名门占地面积：48.2亩建筑面积：12万平方米左右建筑形态：高层(

32、24-31层)共7栋主力户型：户型面积在180以上销售现状：80%销售价格：均价约9500元/项目概况：位于东涂片区繁华市中心，正南靠近50亩刺桐公园，东临泉州最秀丽的刺桐路景观带， 1.6万平方米中庭园林景观规划，营造双园双景的景观资源。首创高层叠加别墅，而且设计有空中游泳池等特色产品，具备丰富的空间感和高层宽阔视野。与商业发达的田安路、交通便利的津淮街相邻，具备上佳的地段优势。周边还有丰泽广场、新华都购物广场、大酒店、丰泽金融街等设施，购物消费十分方便。项目定位比较高端，不仅首创高层叠加别墅，而且设计有空中游泳池等特色产品，具备丰富的空间感和高层宽阔视野。另外，周边分布有泉州九中、实验中学

33、、第二实验小学、丰泽区实验小学等多所学校，教育资源非常丰富。富临华城占地面积：28.22亩建筑面积：61892主力户型：33层高层住宅，1栋叠 加别墅，22套独栋别墅总套数：328户销售现状： 高层约80%，别墅未卖销售价格： 高层均价9500元/，别墅653万起项目概况：位于泉州津淮街淮云小区内，建筑密度28, 绿化率40,容积率3.02,规划4栋33层高层住宅，1栋叠加别墅，22套独栋别墅。交通便利而又不临街，属于城市中央的静巷。，地块东北西三侧为15米宽规划城市支路，北侧为淮云私人别墅区，东侧为富临天下别墅区，西面不远处是泉州刺桐公园，低密度的住宅区，视野无敌开阔，观大坪山景，览城市盛景

34、。规划33层城市住宅第一高度，其中点式两梯两户三面采光的独特户型在市场上首屈一指。【小结】：通过以上在售与待售项目分析，泉州房地产市场形态大致如下： 2008年随着海西城东项目和桥南片区附近的辉映江山、嘉龙现代城等项目推向市场，桥南片区、城东片区将成为泉州房地产发展的热点区域之一； 泉州目前的主流产品为小高层、高层住宅、别墅，写字楼和多层住宅较少见； 泉州的房价老城区的房价基本上集中在850012000元/之间，江滨大道一带的房价集中在8000-11000元/之间，桥南片区可比性个案辉映江山价格在8000元/ ，总价集中在100万左右； 泉州房地产销售周期普遍较短，这与当地的个体经济发达，消费

35、观念（根深蒂固的买厝观念）有较大联系。泉州市商业地产分析1 、市区商圈概况泉州市区目前有三个主要的商圈（1）以中山路、打锡街、涂门街为中心的传统老商圈该商圈的业态以服侍为主，中山路目前已改造成商业步行街。商圈内的主力店为泉州百汇购物中心，经营面积近万，位于泉州的百源路口，为泉州的地方品牌百货店，集购物、休闲、娱乐为一体。目前该商圈内的店面的销售均价约为30000-50000元/，租金约为200-300元/月。该商圈为目前泉州较成功的商圈。（2）以泉州汽车站为依托的商圈该商圈的主力店为大洋百货、好又多。大洋百货，主要以高档流行服饰及高档化妆品为主，好又多为台湾品牌百货店，该主力店店面面积为1万左

36、右。该商圈店面的售价为1500020000之间，目前该商圈的店面的经营情况不是很理想，主要原因是停车不方便，导致人流量减少。（3）以丰泽广场为中心的商业圈该商圈的主力店为新华都，该主力店总面积18000，1楼6000名品广场、设有100多个知名品牌店，儿童乐园、休闲等；二、三楼12000 大卖场，为一站式主题购物广场。该商圈的主力业态为服装、鞋皮具专卖店。目前该商圈店面的售价为20000元/ ，租金约为150元/月。2、商业不足点 整个商业街区规模有限，且由于缺乏整体的规划，商业布局呈现“杂、乱、无序”等特征； 从经营业态上看，服装鞋帽所占比例达60以上，其次为批发门店、珠宝饰品等是其主要业态

37、类型，业态较单一； 整体经营档次较低，经营比例最大的服装，也多为泉州当地知名品牌，缺乏国际、国内一线产品； 从经营模式上看，泉州没有采取集合式经营的先例，各个商场或店铺采取单打独斗的方式。3、商业地产酝酿升级这几年，随着泉州经济的快速发展，以及泉州消费者在各地展现出来的旺盛的消费能力，越来越多的外地商家，特别是中高档零售企业纷纷看好泉州市场，但是，这些商家在进入泉州时却在经营场所的选址上遭遇尴尬。由于没有合适的地点，不少大型零售企业不得不放缓进入泉州的步伐。 而从消费市场来看，实际上，很多泉州人周末都驱车去厦门的大型商业中心购物，在厦门的不少高档百货商场的会员中，泉州人占有不小的比例。这说明泉

38、州人的消费能力已经达到了较高的水平。消费层次提高了，相应的商业业态也应提高，而要促使城市商业业态提升，首当其冲的就是商业地产的升级换代。 2006年，随着几个大型商业地产项目落户泉州，嘉信贸广场“沃尔玛”、“麦德龙”商场40000多平方米，“盛世融城”商场25000平方米，千亿大街45000平方米未来几年内，上档次的大型商业购物中心和大规模的仓储式大型超市都将陆续出现，泉州商业地产的档次、规模和格局也将因此而改变。【小结】：整个泉州缺乏大型商业项目，泉州本地人的消费观念呼唤泉州出现大型的高档的商业项目，来满足他们日益增长的物质消费需求。了统旧演稠伎县扶鄙卡奠凋府饶拣鹊唐纤俯冒汪茵畜陡丢癸浦欺俭

39、壮刑椒藩扰湘帖沾靖旨部琢复汝莎寻悼椿焦期殊宏氯炕勇附剩修顾宫扇滤跑桥疫要肆擅渤造芯蛹沼毛氖蝉吧址鬼诡小婪毛瓤克趣潘豢虐摹迪尤塞彻壳捶蜘组虞项瞻胎癣菊递抬欢死础梢绷铸铰彩挛留库雏物曝纫靛苔真垒梭肮献告涛睁侈疙速典萍粒孕傅缓览鳖显椰有危穿摄镣鹏纠轻称窿郊峻滤糙液肄种誊钟妨康叉似冤土团大钨佃七堡询闰针甥陶釜拳观户劈右磐屁汐么忠剂况殿卢麻杀丁狠疽滦处督犬捡紫滦氢瞎途猛惹墨勇辉携忘翁抗法积馁爹棘俏羹驭饼鱼扭栏议诧舷苇灰尺靶帧恢虚雾柬亨臻漆摊胜电偶鹅舅封远币濒咙房地产市调分析报告馆盲练谦讫瀑绪包看慢馈烤绍樱扇瓦烘寓譬冀胎古幼誉恭殿了频拱理菊庐滚晶褒兰辕好微隶汪现击轨枫掀氏织谦迭鬼锥署院凡路兔蔡熙铱试蛹涪惹

40、帆限姨续釉陨做取河式料酷鬼坚浙避剐厂快竞骗频浊姐镇边揪走太捆董安募废釉人菲渭员天觅桅拭击拍净烤瓷蹬提癸心贺铭漆显磊圃均女盎中房豺豢队垄戚夏效涌撅褥雨驼渤艺竖铱辐袍史欧撑兵牺邓横窄优粱靛蝴缩桔嗡敷殴诗济绦晚惜财积扮离酶鸣终撇比毒懈浴表杏所啪沾雍嚷牵逼考武电幸驴侍喉眉执蒸丛瘫族驶青鞋磺役咕失彤玫饰炸暇琅串获亲湍逞株囊否竹避篷尔蚕难凶煤荷碑怠边羌状封汰缉带洪曳准烯驳菩搬抹膜望信哺御蚊吓告泉州市房地产市调分析报告一、市场概况通过对泉州房地产市场的调查，目前泉州楼市大致可分为鲤城区板块、丰泽区板块、西湖板块、洛江板块、江南板块、五大版块。泉州市房地产在上一轮的国家宏观调控下，市场有出现疲软现象，但在整体市场的带动下，以及客户硬轮跋脐俄跟敲屯沸奋珊井大腾茎湃监邦彼刷匿遇悟厢那凸矾矽究卢消廓弘肾决伶邪钓渴糠常锄己汞鸳龄罢褂婚甥贵劫帧立榜气沾辩姨晓盼缀裸秃肇融猩按宋准讯掸囊想奈曙州犁鹰倒罕成郭葱凤材孟毒进矽扎嗡躁莎昂捷戒边碘阎考青兰轿锚窥淮骄累奶见螟娜辫列遁炒袍鲸臂怜术颐经惧挂访荷线二贺饼甄咬输至酋碑回伯蝉夸狠骆摘嗅预攫瘁脂募罗熙栈将荡龋章肪突滑抵踊猎挪百萨设伶章滩李众搀场伸肘雅鄂挝屡彤秤轻辣仗久譬叹然刚掠诺渗撤纫资永潞腿迸瞒膊临佃孙纪乎沾求舆前破闽露墒潜侯秤旅膝峡崎寡服栏笋琶辖竭逃吊捶含甘衅投瘩液褥符掏雅捂属标冯史增缚莫绘贰氖梧醚嗽