房地产专业基础知识

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1、 房地产专业基础知识房地产专业基础知识 1、房地产名词解释：1.1、房地产又称不动产，是房产和地产的总称。 （包括“房”和“地”两个部分。“房”是指建筑物本身，“地”则是指该建筑物所占用的土地。）因此，房地产从广义上讲就是指“土地及其附着在土地上的建筑物”。1.2、房地产交易市场：房地产市场就是房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。1.3、我国房地产市场是怎样划分的一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者

2、投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易市场：三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；1.4、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。1.5、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资

3、源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。1.6、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。2、土地所有权、使用权、出让、划拨： 2.1、土地所有权：土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 2.2、土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土

4、地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；2.3、土地使用权出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.4、土地使用权划拨。划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该土地交付其使用；或将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。2.5、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。3、国有土地出让的方式：

5、3.1、招标出让：招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 3.2、拍卖方式：拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 3.3、协议出让：协议出让国有土地使用权是指出让人与选定的受让房磋商用地条件和价款，达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 3.4、挂牌出让：挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在制定的土

6、地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的价格结果确定土地使用权的行为。备注：出让合用约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但因不可抗拒或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。4、 房地产产权类别： 4.1、房地产产权：是指产权人拥有对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。4.2、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。4.3、共同共有房产：

7、指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。4.4、住宅的“全部产权”：是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。4.5、住宅的“部分产权”：是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。4.6、房地产转让：是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。5、房屋及土地使用年限：5.1、房屋按土地出让年限分类：

8、居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年；另外，加油站、加气站用地为20年。5.2、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有以外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地一定年限的使用权。住宅用地的土地使用年限为50-70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。当该土地使用年限届满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用该土地，如果

9、不符合则该土地使用权由政府无偿收回。6、商品房的“五证”、“二书”、“一表”五证：房地产商在销售商品房时应具备： 建设用地规划许可证由市规划委员会核发建设工程规划许可证由市规划委员会核发国有土地使用证由市国土资源局和房屋管理局核发。建筑工程施工许可证由市建设委员会核发商品房销（预）售许可证由市国土资源局和房屋管理局核发。两书 ：（1）商品房质量保证书：是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承担保修责任。（2）商品房使用说明书：即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作业说明，并提出使用注意事项。一表：商品房竣工验收备案表。7

10、、房屋销售按性质分类：商品房、经济适用房、限价房、廉租房、安居房、解困房、集资房、房改房、公房、私房、合作建房、。 7.1、商品房：由房地产开发公司投资建设，以营利为目的，面向市场公开销售的商品房（经济适用住房属于特殊商品房）。7.2、经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭，住房问题！而修建的普通住房，包括（安居房、解困房）具有经济性和适用性的特点。国家对这类住宅限定开发商销售利润，免交土地出让金，减免市政配套等费用，并且优先享受银行信贷，故称为经济适用房。7.3、限价房：又称限房价、限地价的“两限”商品房。与一般商品房不同的是，限价房在土地出让时就已被

11、限定房屋价格、套型（面积）、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围。 7.4、廉租房：廉租房是指新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 7.5、安居房：为实施国家安居工程而建造的住房，是政府为推动住房制度改革，由国家安排的专项贷款和地方自筹资金兴建的面向广大中低收入家庭的非盈利性住房。安居房在出售方面，坚持以成本价直接向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。在同等条件下，优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收人家庭。包括：准成

12、本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房等。 7.6、解困房：政府为解决本地市民住房困难，专门解决特困户的住房拥挤问题修建的住房。其特点是：适用、开发成本低、减免部分费用，价格在市场上比其它任何类住房要优惠。特困户购买的解困专用房，除具有使用权外还拥有部分产权。 7.7、集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。7.8、房改房：

13、根据国家住房制度改革政策向住户出售的现居住房屋。房改房是指按照单位的分房原则，如依照工龄、职务或职称等，已经分配或将要执行国家规定的房改标准出售或出租的住房。7.9、公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。7.10、私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭

14、，也就私有住宅。7.11、合作建房：是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。8、房屋按销售类别分类：普通住宅、商住住宅、公寓、酒店式公寓、别墅、TOWNHOUSE。8.1、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。8.2、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式8.3、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。8.4、酒店式公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“

15、酒店式的服务，公寓式的管理”。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。与传统酒店的区别，在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，拥有该产权的业主可居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。8.5、别墅：是指在郊区或风景区，建造的供居、休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。8.6、TOWNHOUSE（联排别墅）：指联排的房子。9、房屋按销售分类：一手

16、房、二手房、存量房。9.1、一手房：指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房等。9.2、二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。9.3、存量房：已经建成并投入使用的住房，即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。10、房屋按销售人群分类：10.1、内销商品房：是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。10.2、外销商品房：是指房地产开发经营企业，建造的取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，向境外人员销售的商品房。外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企

17、业，其他组织和个人。11、房屋按类别分类：11.1、民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：11.1.1居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。11.1.2公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。11.2、工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。12、房屋销售按工程进度分类：现房、期房、准现房、尾房、烂尾房。12.1现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。即开发商已办妥所

18、售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住及产权证。12.2期房：（楼花）是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。12.3准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施，大致轮廓已呈现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程进度，正处于内外墙装修和配套施工阶段的房屋。12.4、尾房：又称扫尾房。当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。（这些房子多存在不同程度的缺陷，一般为位置、楼层、朝向、采光不好。12.5、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开

19、发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。13、房屋按交付标准分类：毛坯房、简装房、精装房。13.1、毛坯房：是指住房内部不做装修，屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理，没有配置厨具、洁具仅，只留给水和排水接口的房等。 13.2、简装房：是指住房内部已经做了简单的装修，墙面、顶面刮白，室内有门；配置简单厨具、洁具等。 13.3、精装房：是指住房内部已经进行过精细装修，地面、墙面、顶面装饰或粉刷，配置基本厨具、洁具、衣柜等。有些住宅还提供家具

20、、电器，购房者在拿到钥匙后即可入住。14、房屋按建筑层数分类：低层住宅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅、超高层住宅。14.1、低层住宅：指高度低于或等于10米的建筑物，一般为1-3层建筑物。特点：结构简单，施工期短，建造成本低，舒适度、方面度和空间尺度优于高层。14.2、多层住宅：指高于10米、低于或等于24米的建筑物，一般为48层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。特点：房型整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不封闭，公摊面积少，得房率高。14.3、小高层住宅：指高于24米的建筑，8-12层，一般为采用钢筋混凝土结构，带电梯，特点：房型好、得房率高、结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污

21、染程度低。14.4、高层住宅：指低于100米的建筑，一般为13-30层，以下的建筑物。特点：视野开阔、景观系数高，尘土、噪声、光线污染少，建筑结构强度高，整体性强；公摊面积大，得房率低。14.5、超高层住宅：指高于100米的建筑。特点：视野开阔、景观系数高，施工难度大 ，工期长，造价高，公摊面积大，得房率低。火灾蔓延速度快，扑救难度大。人员疏散难度大。15、房屋按建筑形式分类：板楼、塔楼、点式楼。15.1、板楼：板楼由许多单元组成，每个单元设有单独的楼梯、电梯。外观上看不都呈“一”字形，或扇形、围合形等。 15.2、塔楼：主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电

22、梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。15.3、点式楼：其特点是数户围绕一个楼梯布置，四面临空，皆可采光、通风。分户灵活，每户有可能获得两个朝向而有转角通风。外型处理也较为自由，可丰富建筑群的艺术处理。建筑面积占地小，便于因地制宜地在小块零星的插建。16、房屋按建筑结构分类：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构）、钢结构。16.1、砖木结构：是指建筑物中纵向承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。16.2、砖混结构：是指建筑物中纵向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用

23、钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在9层以下。 16.3、钢筋混凝土结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱、梁、楼板、楼梯、屋顶采用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。 16.4、钢结构：是指建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。16.5、钢筋混凝土结构分为：框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构。 16.5.1、框架结构：是指

24、建筑物中承重结构的柱、梁、楼板、屋架、屋顶采用钢筋混凝土制作，墙体只起围护和分隔作用。特点：这种结构空间划分灵活多用于商业、厂房等。 16.5.2、剪力墙结构：是指建筑物中承重结构的墙、梁、楼板、屋架、屋顶采用钢筋混凝土制作。 16.5.3、框架剪力墙结构：由框架柱和剪力墙组成，多用于商住楼。 17、房屋按平面分类：标准层、错层式住宅、跃层式住宅、复式住宅、阁楼。17.1、标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。17.2、错层式住宅：是指楼面高度不一致错开之处由台阶或楼梯联系的住宅。即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。17.3、跃层式住宅：是指住宅内部空间占有上下两层楼面，

25、卧室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用楼梯联接。 特点：住宅占有上下两层楼面，卧室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯。优点：每户有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。17.4、复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休

26、息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。特点：复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合于三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。17.5、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。18、面积分类：总建筑面积、建筑面积、商品房销售面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊面积、辅助面积、套内阳台建筑面积、公共建筑面积。18.1、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下，各层建筑面积之和；18.2、建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。包括阳台、挑廊、地下室、室

27、外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。18.3、商品房销售面积：是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积。包括：套内建筑面积和应分摊公用建筑面积。公式：商品房销售面积套内建筑面积十应分摊的公用建筑面积。18.4、套内建筑面积：即轴线面积，指房屋以内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；18.5、套内使用面积：也简称地毯面积。是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。不包括墙体、柱子等结构面积。18.6、公摊面积：商品房应分摊的公用建筑面积。包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室

28、、公共门厅和过道等。 18.7、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 18.8、套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。18.9、公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；19、房屋预测面积与房屋实测面积： 19.1、房屋预测面积：预测面积是在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目

29、）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。19.2、房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。20、分摊明细及分摊系数：20.1、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室

30、、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50等。20.2、哪些公用面积不能分摊：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。20.3、公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。 21、销售过程中常见的比

31、率：得房率、绿化率、绿地率、容积率、建筑密度。21.1、得房率：亦称实用率，得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。（得房率称为“有效面积系数”，它是指建筑物内可使用面积与总建筑面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积就越大。一般情况下，多层砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7-0.8；而高层住宅楼的有效面积系数在0.65-0.75，低的只有0.65。由于购房者都是根据建筑面积付款的因此，有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到房子使用面积的多少可能差别很大。）21.2、绿化率：即绿化覆盖率，是指项目规划建设用地范围内的全部绿化垂直投影面积之和与规划建设用地面积之比。公式为：

32、绿化率=规划用地范围内的绿化面积/规划建设用地面积。（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）21.3、绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和与占居住区用地的之比。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。绿地率小于绿化率。21.4、容积率：是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低，同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。例如在1万平方米的土地上有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。高层

33、住宅容积率不能超过5%，多层住宅不能超过3%，绿化率不低于30%。21.5、建筑密度：即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。公式：建筑密度=规划用地范围内建筑物基底总面积/规划建设用地总面积。22、价格分类：基价、起价、均价、楼面地价。22.1、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。22.2、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。22.3、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之和除以单位建筑面

34、积之和，即得出每平方米的均价。22.4、楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价总建筑面积=土地单价容积率23、定金、订金、违约金：23.1、定金：定金是一种合同履行担保的一定数额的货币，其目的在于促使债务人履行债务，保证债权人的债权得以实现。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或收回；债务人不履行其债务时，债权人有权将定金作为债务的抵偿。债权人如不履行约定责任，应双倍返还定金。23.2、订金：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。23.3、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对

35、方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。21、购房的各种费用：契税、公共维修基金、印花税。21.1契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）21.2公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。21.3印花税：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证

36、征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。22、个人住房贷款类别：银行按揭、公积金贷款、组合贷款、转按揭。22.1、银行按揭：即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作为抵押，由银行先行支房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本金和本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。22.2、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。 22.3、组合贷款：是指公积金贷款与商

37、业贷款同时办理的合称。当个人通过公积金贷款不足以支付购房款时，剩余房款可以向受委托办理公积金贷款的经办银行申请商业贷款，称为组合贷款22.4、转按揭：是指个人将抵押给银行的住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更变更借款人、借款期限、或抵押物的贷款。23、银行按揭、公积金贷款所需条件及资料：23.1、个人住房按揭需提交哪些资料？购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（未婚则提供户口所在地民政局出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的储蓄卡；贷款申请书

38、、个人住房借款合同、住房抵押承诺书等。23.2、申请住房公积金贷款的条件：住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，本市城镇户口居民，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。23.3、办理公积金贷款应提供哪些资料？身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据等。24、住房公积金及个人住房基金：24.1、住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。 24.2、个人住房基金

39、：有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。 25、个人住房贷款还款方式：等额本金还款法、等额本息还款法、利率调整、提前还款 ：25.1、等额本金还款法：是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。特点：等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。优点：相对于等额本息还款法的优势在于，提前还清贷款，支出

40、利息较少。 25.2、等额本息还款法，是在还款期内按期等额归还，同等数额的贷款(包括本金和利息)。特点：等额本息还款法本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变;相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还本金比重增加。优点：该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 25.3、贷款期如遇利息调整，如何处理？根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。25.4、

41、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。26、房地产登记、房屋预告登记、房地产抵押、房屋所有权证：26.1、房地产登记：即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面作用。 26.2、房屋预告登记：是指买的期房要办银行按揭贷款,在竣工验收报告没下发之前办理预告登记证,在办理房产抵押,只限于办理银行按揭

42、的客户。可依法对所购房屋行使占有、使用、收益、和处分权力的证件。 26.3房地产抵押：房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。26.4、房屋所有权证：购房者通过交易，取得房屋的合法所有权的凭证。27、房屋验收及保修：27.1、商品房验收合格：指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。27.2、商品房综合验收合格：指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。27.3、商品房保修规定：建设部在1998年发布的商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中明确规定

43、，正常使用情况下商品住宅各部位、部件的保修内容和保修期为：层面防水3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备：1个采暖期或供冷期；卫生洁具、灯具、电器开关6个月。其它部位、部件的保修期限由房地产开发企业与用户自行约定。28、物业相关名词解释：28.1、物业管理：是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理合同，对房屋建筑、设备、市政设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。28.2、业主委员会：是指

44、由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。28.3、智能化小区：智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。28.4、壁挂式燃气采暖炉：是一种全新的采暖供热方式，由传统的集中供暖改为一家一户的自成体系、自主调节。从社区

45、环境来看，它具备绿色、环保、节能的特点。它采用普通天然气加热，点火方式一般是电子脉冲，内有两套系统，既可提供采暖，又可提供生活热水。28.5、变频供水：就是高层住宅取消了屋顶生活用水的水箱，居民生活用水直接来自设在小区的变频水泵房输出，从而进一步改善生活用水的质量。其另一个好处是由于不设屋顶水箱，也使楼盘设计外形更加简洁美观。随着住宅开发的不断深化，随着城市供水管网设备增容增压和技术上的不断进步，可以说变频供水是提高居住区配套档次和提高居民生活质量的重要表现。28.6、中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃中间必须形

46、成真空或加入气体（如惰性气体）的状态，故称“中空玻璃”，这种新技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性都大大提高。29、市场调查：29.1单个楼盘的市场调查通常包括哪几项？ 产品分析、价格组合、广告策略 、销售执行30.2如何填写楼盘市调详表？A、地段 ：交通、配套。 B、产品：公司组成 、基本参数 、建筑类别 、面积与户型 、建材装潢公用设施 、施工进度和交房日期。C、价格：单价 、总价 、付款方式、折扣。D、广告：推广方式、广告媒体 、定位人群、来电来访、E、销售：A、销售率 B、客源分析总结：A、成功点 B、失败点 C、优、略势 D建议 常用名词解释： 1、毛地：是指尚未经过拆迁安置补

47、偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。 2、生地：是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。3、熟地：是指经过土地开发（三通一平），具备基本建设条件的土地。4、三通一平：水通、电通、路通、及场地平。5、七通一平：是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、燃气通、热力通及场地平整；（九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有限电视）。 6、开间：即住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的横向距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 7、进深：即，住宅的长度。是指一间房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的纵向距离。 8、层高：指下层地板面或

48、楼板面到上层楼板面之间的距离。也就是一层房屋的高度。9、净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。（简称地面到天花板的距离）。公式：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高。10、户型：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。 11、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排14到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 12、居住单元：是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。 13、套型：是指层住空间的大小

49、范围。俗称：小套、中套、大套。 14、面积配比：指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。 15、格局配比：是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。16、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自家人回家，也要有一块放雨衣、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。17、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。18、露台：一般指

50、住宅中的屋顶平台或由建筑结构需要而在其他楼层中退出的大平台，由于面积较大，又没有屋顶，所以称之露台。 19、外飘窗：指房屋外窗呈矩形、梯形或半圆形向室外凸起，窗子为三面玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台比较低或为落地式。20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。21、住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。22、公共服务设施用地： 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。23、

51、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。24、公共绿地：是指向公众开放的，有一定游憩功能的绿化用地。特指公园和街头绿地。25、用地红线：各类建筑用地的使用权属范围的边界线。26、道路红线 ：一般是指道路用地的边界线。27、建筑线：亦称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。28、宗地：是地籍最小的单元，是指以权属界线组成的封闭地块。29、地籍：和产籍、房地产籍是一个概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。30、红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位

52、置、界线和面积的地形平面图。 31、地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。 32基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基 33、轴线：建筑物各个构件图样的中心线。 34、墙体分类：按位置分为：内墙和外墙；按方向分为：纵墙和横墙；按受力分为：承重墙和非承重墙；按材料分为：砖墙、石墙、砌砖墙、板材墙。35、隔断墙：是指专门作为分隔室内空间的墙体。36、空鼓：局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。37、建筑高度：建筑物室外地平面至外墙面积顶部的总高度（包括

53、女儿墙）。38、建筑控制高度：又称建筑限高是指一定地块内建筑物地面部份最大高度限制值。一般地区平顶房屋按女儿墙高度计算。坡项房屋，按屋檐和屋脊的平均高度计算。如女儿墙的高度不能低于1.2m。39、建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。40、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。41、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。 42、结构（设备）转换层：指建筑物某楼层上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转

54、换层。43、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。43、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。44、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。45、建筑小品：是指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用，属于休憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 46、女儿墙（压檐墙）：是指房屋外墙高出屋面的矮墙。它是屋面与外墙交接处理的一种方式，也是作为屋顶上栏杆或房屋外形处理的一种措施。47、防火墙：用非燃烧材料砌筑的墙。设在建筑物的两端或在建筑物内将建筑物分隔成区段，以防止火灾蔓延。防火墙上一般不设门窗，如属必须时应以非

55、燃烧材料制成。高出层面的防火墙又称封火墙或风火墙。48、抗震缝：将建筑物从基础以上分隔成短的竖直缝，或从基础到顶部完全分隔成段的竖直缝，借以避免在地震时由于建筑物过长而引起扭转加重震害，或由于相连建筑结构的刚度不同，地震时引起相互碰撞而加重震害。49、踢脚板（踢脚线）：沿地板或楼板上面的四周边缘的墙面。一般为1525cm高。有木踢脚线、水泥沙浆踢脚线、现浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料等踢脚线。50、屋顶：房屋的最上部分。起挡风雨、防寒、隔热的围护作用。通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成。根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等）和曲面

56、屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等）。51、层面：屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶、混凝土等。52、总平面图：在绘有等高线或 加上坐标方格网的地形图上，画原有和拟建的建筑物及构筑物的外轮廓的水平投影。它表明工程的总体布局。主要包括原有和拟建建筑物及构筑物的位置、标高、层数、平面形状、朝向，相互关系以及道路布置、地形、地貌、地上地下管网等。是建筑物及构筑物定位放线、上石方工程施工以及施工总平面布置的依据。53、建材标号：建筑材料每平方厘米上能承受的拉力或压力（如钢筋混凝土标号：C20、C30等）。 54、构筑

57、物：附属建筑设施，不能供人居住、生活、娱乐。如烟囱、水塔、仓库等。 55、LOGO：即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。 56、地震烈度：是国家主管部门根据地理、地质和历史资料，经科学勘查和验证，对我国主要城市和地区进行的抗震设防与地震分组的经验数值，是地域概念。全国大部分地区的房屋抗震设防烈度一般为6至8度 57、抗震设防烈度：是建筑物设计时要满足不低于当地地震基本烈度的设计要求.如:当地的地震基本烈度为6度,那么建筑物的抗震设防烈度至少为6度.当然,有些建筑要求可能是7度或8度。 58、常见英文缩写解释： CBD（centra

58、l business district） 中心商务区。现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多的写字楼、商务酒店和娱乐中心，便利的交通，快捷的通讯与昂贵的地价。如：纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，北京的国贸周边地区。CID (central information district) 中央科技区。如：中关村地区由于拥有世界罕见的人才资源与科研院校，加上政策扶持成为北京的CID。CLD (central living district) 中央生活区。最适宜居住的地方。必须有大型城市绿肺，便捷的交通路网及良好的配套服务设施及成规模的居住区，目前，有地产项目把亚运

59、村地区作为北京的CLD。 SOHO (small office home office) 小型家庭办公室。SOHO代表了一种更为自由、开放、弹性的工作方式。意思就是给自由职业者准备的商、住合一的公寓。 SOLO 单身公寓。单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租。单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是住宅的一种，一般平均在25平方米-45平方米左右/套，总价在30万元-40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。 LOFT户型：通常是小户型，高举架，层高在3.65.2米左右。 高层高空间变化丰富，设计灵活，可以做成复式结构。上层阁楼可作为卧室、书房、储藏室、书柜等。