天津房地产市场分析总结

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1、宏观层面宏观层面中观层面中观层面微观层面微观层面未来预测未来预测报告结构报告结构 宏观层面宏观层面 宏观环境和房地产总体运行分析宏观环境和房地产总体运行分析 宏观环境运行分析宏观环境运行分析房地产开发经营状况房地产开发经营状况房地产政策分析房地产政策分析宏观层面总结宏观层面总结宏观环境运行分析宏观环境运行分析l2009年世界经济形势年世界经济形势各国政府的刺激政策使经济运行好转，但仍面各国政府的刺激政策使经济运行好转，但仍面临风险临风险 l回暖：回暖：2009年，世界经济在各国政府刺激政策的作用下开始逐步复苏，美国、欧洲三季度国内生产总值环比恢复正增长；日本经济在二季度走出衰退，三季度经济增速

2、进一步增长；新兴市场国家和发展中国家复苏势头相对比较强劲，以致于部分国家已经开始收紧货币政策（澳大利亚、挪威在四季度先后升息，印度也提高了流动金比率）。 l风险：风险：虽然全球主要经济体的经济已经开始复苏，但带动经济复苏的主导力量大家耳熟能详的各国政府史无前例的经济刺激政策2010年将会逐步“退出”，私人部门必须再度承担起支撑经济增长的重任。然而，一些关键因素将会制约发达国家特别是的私人消费增长，进而拖累世界经济复苏的步伐。 首先是美国的财政赤字约束。经济衰退中税收收入的减少和政府支出的增加，使得2009年美国财政赤字达到1.4万亿美元以上的创纪录水平，巨额财政赤字限制了美国继续采用扩张性财政

3、政策刺激消费增长的空间。 其次，失业率和储蓄率上升的拖累。当财政政策对消费的刺激作用逐渐消失后，消费的增长将取决于个人可支配收入水平。由于美国失业率已经创下26年新高（10月份升至10.2），而且市场普遍预计就业市场不会很快好转，失业率的高企将会制约居民收入水平的增长进而拖累消费。另外，储蓄率的回升也不利于消费的增长。 l2009年中国经济形势年中国经济形势逐步改善、渐渐走强逐步改善、渐渐走强l2009年，中国经济复苏强度明显强于世界其他主要经济体。2008年四季度以来，为“保增长”而出台的一系列扩大内需政策收到超预期的效果，今年中国经济呈现“V”型走势。分季度看，GDP增速在一季度触底（6.

4、1），二季度强劲反弹（7.9），三季度继续上升（8.9），四季度可能达到年内峰值（9）。与之相伴随的是，投资高速增长，工业生产增加值同比增速持续反弹，消费保持强劲，出口止跌企稳回升，物价逐步走出通缩。 l今年中国经济总体呈现出加速复苏态势，从三驾马车投资、消费和出口对经济增长的贡献率看，投资是2009年经济强劲复苏的主要动力。今年1-11月，投资同比增速达到32.1，创下近14年以来的最高纪录。l国内消费增速基本保持稳步上升态势。从1-10月份的数据看，剔除价格因素后的实际消费增速（16.4）超过了历史最高水平（15.7）。在经济环不景气的背景下，消费增长如此强劲，政府刺激政策对需求的拉动可能

5、是最主要原因。在政策刺激下，居民所表现出来的消费意愿和消费能力着实令人鼓舞 。 l出口疲软是迄今为止我国经济复苏基础不稳固的关键因素。由于世界主要发达经济体经济复苏的步伐相对缓慢，且力度较弱，我国出口的好转也将相对滞后。 l09年一季度到三季度，年一季度到三季度，GDP增长率不断升高增长率不断升高l2009年前三季度国内生产总值217817亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，比上半年加快0.6个百分点。分季度看，GDP增速在一季度触底（6.1），二季度强劲反弹（7.9），三季度继续上升（8.9），四季度可能达到年内峰值（9）。 l2008年年底我国启动的4万亿投资计划，2009年我国经济迎

6、来超过9000亿的中央政府投资和超过10万亿的银行信贷。GDP总体走势节节升高，从一季度到三季度，增长率不断升高，四季度估计不会低于9%，全年“保8”没有问题。l在经历了2008年底金融危机、经济触底之后，2009年全国经济呈现出逐步改善、渐渐走强的基本特征。 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 lCPI显示通货紧缩风险，显示通货紧缩风险，PPI全年负增长全年负增长l居民消费价格指数（CPI），反映城乡居民购买并用于消费的消费品及服务价格水平的变动情况，并用它来反映通货膨胀程度 。2009年在1月（同比增长1.0%）

7、后，连续9个月增长出现负值，至11月有负转正，同比涨幅达到0.3%；因此，我国需要采取对价格运行进行全面监测、保障粮食基本供给、调整收入分配政策等措施，应对通货紧缩风险。 l工业品出厂价格（PPI），是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，是反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也是制定有关经济政策和国民经济核算的重要依据。2009年我国PPI负增长的态势持续全年，生产资料价格的下行是PPI负增长的主要推动因素。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 l城镇固定资产投资增长是城镇固定资产投资增长是2

8、009年经济复苏的主要动力年经济复苏的主要动力l2009年1-11月全国共完成固定资产投资168634.21亿元，比去年同期增长32.1% 。 分月来看，年初的投资额较低，均为达到15000亿元；5月开始回暖，6月达到全年的最高值24568亿元；下半年投资额运行较为平稳，除9月稍高外，其他月维持在17000-18000亿元之间。l分行业看，其主要源于三类投资：基建投资及其上游行业投资（如通用设备、专用设备）、民生投资（如教育、科研、卫生社保和文化），以及消费行业投资（如农副食品加工业、烟草、医药）。当然，也有一些行业的投资增速较以往扩张周期相对低迷，比如房地产业，累计增速较历史同期平均水平（2

9、004-2008年平均增速28）并没有明显提高（1-10月增速为17.08）。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 l国房景气指数连续多个月攀升，消费者信心逐渐恢复国房景气指数连续多个月攀升，消费者信心逐渐恢复l国房景气指数是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，可以显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势。08年10月开始国房景气指数下跌至100点以下，09年8月指数恢复至100.08，总体呈”u“型运转，自09年3月触底后，近几个月国房景气指数不断上调。l消费者信心指数是反映大众消费意愿的经济指标，可

10、以以此预测未来经济形势。08年末，该指数大幅下滑，但09年呈现出平稳且上升的态势，说明在09年经济环境的不断好转后，消费者的信心也开始渐渐恢复。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 l全国七十个大中城市的房价同比全国七十个大中城市的房价同比08年已全面回暖年已全面回暖l从全国房屋销售价格指数（同比）来看，3月-5月价格出现负增长，市场仍处于调整之中；6月开始价格全面上涨，每个月保持着0.8个百分点以上的增长

11、，全国七十个大中城市的房价已全面回暖，至11月时指数达到105.7。l从天津房屋销售价格指数（同比）来看，3月以来市场价格始终高于08年同期水平，且总体水平高于全国的价格指数，可见，天津的房屋价格在09年仍在稳步的攀升。注：同比以去年同月价格为100数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 宏观环境运行分析宏观环境运行分析l2009年天津经济形势年天津经济形势平稳较快、持续回升平稳较快、持续回升l前三季度，全市生产总值全市生产总值完成4997.02亿元，按可比价格计算，增长16.3%，增幅比上半年提高0.1个百分点，继续处

12、于全国前列继续处于全国前列。l滨海新区龙头带动作用突出滨海新区龙头带动作用突出。前三季度，新区完成工业总产值6018.73亿元，增长10.6%，增速快于全市6个百分点；固定资产投资1748.36亿元，增长51.5%，快于全市5.4个百分点；社会消费品零售总额318.82亿元，增长31.5%，快于全市10.3个百分点；实际利用内资214.59亿元，增长36.8%，快于全市5.2个百分点。新区对区域经济发展发挥重要的服务辐射功能。 l投资需求高位快速运行投资需求高位快速运行。前三季度，全社会固定资产投资3502.52亿元，增长46.1%，增幅比上半年提高0.7个百分点。消费需求持续活跃。前三季度，

13、全市社会消费品零售总额1798.13亿元，增长21.2%，增幅比上半年提高0.5个百分点。外贸出口继续下降。前三季度，全市外贸进出口总额456.16亿美元，同比下降27.4%。其中，出口214.08亿美元，下降34.4%；进口242.07亿美元，下降19.9%。 l尽管有国际金融危机的不利影响，但加快天津滨海新区开发开放的效应正在显现，吸引了国内外资金纷纷涌入，在金融危机中成为一大亮点。 l居民消费价格降幅有所扩大居民消费价格降幅有所扩大。前三季度，城市居民消费价格下降1.3%，降幅比上半年扩大0.3个百分点。 l天津的地区生产总值不及一线城市，但增速较快天津的地区生产总值不及一线城市，但增速

14、较快l从各城市地区生产总值来看，天津前三季度GDP总额为4997.02亿元，与房地产一线城市相比仍存在着差距，虽与上海、北京相差较多，但与广州、深圳的数额较为接近，随着滨海新区的快速发展，未来天津经济有望追平或赶超这两座城市 。l从各城市地区生产总值同比涨幅来看，天津在前三季度以16.3%的同比增长率超过其他城市，天津经济的快速增长将成为城市发展的核心竞争力之一。上海的GDP同比增长率最低，为7.1%，而北京、深圳也均未超过10%。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 l全社会固定资产投资天津增速最高，天津房地产开发投

15、资有待加强全社会固定资产投资天津增速最高，天津房地产开发投资有待加强l从09年1-11月全社会固定资产投资来看，上海最高，天津以4390.97亿元超过北京，而深圳、广州的固定资产投资数值较低。同比涨幅中，天津以46.3%超过其他城市，上海的经济发展程度虽然名列前茅，但经济增长速度比其他城市明显放慢。l从09年1-11月房地产开发投资来看，北京的房地产开发投资最火热，达到2230.9亿元；天津房地产开发投资额为633亿元，高于深圳同期水平。同比涨幅中，北京以47.7%远超过其他城市，天津同比上涨14.3%，高于上海、深圳、广州；广州的同比涨幅仅2.7%，在几个城市中最低。数据来源：中国指数研究院

16、数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 l天津市重大市政建设信息天津市重大市政建设信息中心城区中心城区“一主两副一主两副”规划规划“一主两副一主两副”：是指小白楼地区城市主中心和西站地区、天钢柳林地区两个综合性城市副中心。小白楼地区城市主中心由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成。西站地区城市副中心由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等组成。天钢柳林地区城市副中心由综合会展区、商业商务区、柳林风景区等组成。 小白楼地区城市主中心，以历史文化名城与历史风貌街区保护为基础，从完善城市现代功能，缓解城市中心区交通压力，提升城市传统中

17、心区城市形象的角度出发，适度发展金融、商务办公和中高端商业。 西站地区城市副中心，依托区域交通枢纽的建设和“四河六岸(子牙河、北运河、南运河及新开河)”良好的生态景观环境，从完善地区功能，构建副中心职能体系，带动中心城区西北部发展出发，以发展金融、商业、贸易及信息产业等功能为主体，打造中心城区西北部综合性的副中心。 天钢柳林地区城市副中心依托地区良好的内、外部交通环境及其紧邻滨海国际机场与航空城的良好区位，从完善地区功能，构建副中心职能体系，带动中心城区东南部发展的角度出发，以发展会议、展览、商务、商业及娱乐为主体，打造中心城区东南部综合性的副中心。l天津市重大市政建设信息天津市重大市政建设信

18、息河西区河西区天津文化中心天津文化中心 天津文化中心天津文化中心 ：规划建设项目位于河西区，区域西侧与迎宾馆和天津大礼堂毗邻，东至隆昌路、南至平江道、西至友谊路、北至乐园道，用地总面积90公顷。该区域环境优势明显，现状有中华剧院、科学技术馆、博物馆、银河公园等重要公共设施。 文化中心区域的总体城市设计是，利用银河公园与现状乐园的绿化、湖面形成开敞空间，从天津大礼堂向东延伸景观轴线，在轴线底景布置天津大剧院，面向湖面，与水景相映成趣。在湖面南侧，结合现状保留的天津博物馆(改建为自然博物馆)与中华剧院，自西向东依次布置天津博物馆、天津美术馆、天津图书馆，形成文化带；在湖面北侧，布置天津青少年活动中

19、心、天津乐园。规划中的南侧文化带建筑端庄典雅，北侧天津青少年活动中心、天津乐园活力动感，两侧建筑的尺度设计和材质运用相互协调、呼应，烘托出天津大剧院清新大气的主体地位。l天津市重大市政建设信息天津市重大市政建设信息滨海新区滨海新区塘沽区、汉沽区、大港区合并为新行政区塘沽区、汉沽区、大港区合并为新行政区滨海新区：滨海新区：11月9日上午，天津市委、市政府召开滨海新区管理体制改革动员大会。大会宣布：近日，国务院批复同意天津市调整部分行政区划，撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。 国务院要求，上述行政区划调整涉及的各类机构要按照“精简、统一

20、、效能”的原则设置，严格执行中央关于厉行节约的规定和国家土地管理法规政策，加大区域资源整合力度，优化总体布局，促进区域经济社会协调健康发展。 从09年10月下旬开始至10年1月底，滨海新区管理体制改革分为五个阶段有序推进。从11月中旬到明年1月上旬，陆续选举产生第一届区委、区纪委机构，区人大常委会、区政协常委会组成人员，区政府区长、副区长，区法院院长、区检察院检察长。 宏观层面宏观层面 宏观环境和房地产总体运行分析宏观环境和房地产总体运行分析 宏观环境运行分析宏观环境运行分析房地产开发经营状况房地产开发经营状况房地产政策分析房地产政策分析宏观层面总结宏观层面总结房地产开发经营状况房地产开发经营

21、状况l土地购置和开发面积同比均下滑，市场热度欠佳土地购置和开发面积同比均下滑，市场热度欠佳l2009年1-11月全国土地购置面积为27091.47万平方米，比08年同期减少15.38%；07年土地市场大热，当年1-11月土地购置面积为34031.03万平方米，比06年同期增长15.52%； 08年起开发商对土地购置的热情开始降温，同比下降5.92%；09年虽然住宅市场回暖，但开发商对土地购置仍然持谨慎态度。l2009年1-11月全国土地开发面积为19844.3万平方米，比08年同期减少2.46%；在经历了07年的土地开发热潮后，08年后由于开发商资金链紧张导致对土地开发减缓、观望的态度，可见当

22、前全国土地市场仍处于较低迷时期。l未来随着开发商对土地市场信心的恢复，这一现状将会得到改善。 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 l房地产开发投资额增幅趋缓；住宅销售额增幅超过房地产开发投资额增幅趋缓；住宅销售额增幅超过90%l2009年1-11月全国房地产开发投资额为31270.92亿元，比08年同期增加17.08%，增幅较之前两年有所减少； 2009年1-11月全国商品房销售额为35987.12亿元，比08年同期增加86.84%；从投资额/销售额的比值来看， 2009年1-11月为0.87，可见商品房市场供应和需

23、求正在呈现出供不应求的态势。 l2009年1-11月全国商品住宅开发投资额为22368.99亿元，比08年同期增加15.71%； 2009年1-11月全国商品住宅销售额为31624.94亿元，比08年同期增加91.50%，住宅市场销售的火爆程度可见一斑；从投资额/销售额的比值来看， 2009年1-11月为0.71，相对于08年同期的1.17，住宅投资额已远低于住宅销售额，市场进入快速消化时期。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中

24、心、中国房地产指数系统 l商品房市场销售火爆；供不应求态势已经显现商品房市场销售火爆；供不应求态势已经显现l2009年1-11月全国商品房竣工面积为44248.87万平方米，比08年同期增加26.12%，为近年来增幅的最大值 ；2009年1-11月全国商品房销售面积达到75203.15万平方米，比08年同期增加53.01%，扭转了08年以来的销售颓势；商品房市场竣工面积与销售面积的比值从去年的0.71下降至0.59，市场库存压力被逐步缓解。 l2009年1-11月全国商品住宅竣工面积为36700.44万平方米，比08年同期增加28.20%，市场向好及开发企业资金的充足保证了竣工面积的增加 ；2

25、009年1-11月全国商品住宅销售面积达到68952.17万平方米，比08年同期增加54.44%，为住宅市场销售最火爆的一年；商品住宅市场竣工面积与销售面积比值为0.53，市场供应的消化速度要明显高于08年同期。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 房地产开发经营状况房地产开发经营状况l天津土地市场的热度高于全国水平天津土地市场的热度高于全国水平l2009年1-11月天津土地购置面积为343.21万平方米，

26、比08年同期小幅增长1.95%；除07年1-11月土地购置面积为622.69万平方米，而显得异常火热外，06- 09年土地购置面积保持在300-350万平方米之间；天津土地市场基本保持健康平稳的发展趋势。l2009年1-11月天津土地开发面积为440.59万平方米，比08年同期增长3.22%；在经历了07年大规模的土地开发后，08年土地开始降温，同比降幅达到47.96%，尚不及06年同期的土地开发量，09年土地开发有所回暖，开发面积已有小幅增长。l09年度天津土地市场的购置和开发情况同比08年均有小幅增长，与全国同比下降的状况相比，天津土地市场的热度要明显高于全国水平。 数据来源：中国指数研究

27、院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 l房地产开发投资额增幅趋缓；住宅销售状况良好房地产开发投资额增幅趋缓；住宅销售状况良好l2009年1-11月天津房地产开发投资额为632.95亿元，比08年同期增加17.08%，增幅较之前两年稍低； 2009年1-11月天津商品房销售额为780.46亿元，比08年同期增加46.06%；从投资额/销售额的比值来看， 2009年1-11月为0.81，开发商正在实现利润大于投入的转变。 l2009年1-11月天津商品住宅开发投资额为399.3亿元，比08年同期增加6.62%； 2009年1-11月天津商品住宅

28、销售额为713.49亿元，比08年同期增加57.15%，住宅市场销售的增幅较高；从投资额/销售额的比值来看， 2009年1-11月为0.56，相较于08年同期水平，住宅投资额远不如住宅销售额，市场需求旺盛。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 l市场库存压力得到缓解；住宅竣工面积连年下降市场库存压力得到缓解；住宅竣工面积连年下降 l2009年1-11月天津商品房竣工面积为710.54万平方米，比08年同期减

29、少4.02%，为近年来首次竣工面积同比下降 ；2009年1-11月天津商品房销售面积达到1134.75万平方米，比08年同期增加24.58%；商品房市场竣工面积与销售面积的比值从去年的0.81下降至0.63，市场库存压力进一步缓解。 l2009年1-11月天津商品住宅竣工面积为598.3万平方米，比08年同期减少3.82%，住宅竣工面积已连续第三年下降 ；2009年1-11月天津商品住宅销售面积达到1065.02万平方米，比08年同期增加28.45%，已经恢复到07年同期的水平；商品住宅市场竣工面积与销售面积比值为0.56，由于市场需求旺盛，住宅供应的消化速度达到近年来最快。数据来源：中国指数

30、研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 宏观层面宏观层面 宏观环境和房地产总体运行分析宏观环境和房地产总体运行分析 宏观环境运行分析宏观环境运行分析房地产开发经营状况房地产开发经营状况房地产政策分析房地产政策分析宏观层面总结宏观层面总结l一、政策转向：房价大幅增长引起中央关注，抑制性政策频出一、政策转向：房价大幅增长引起中央关注，抑制性政策频出l2009年来，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景

31、下，中国房地产市场实现“”形反转，1-11月全国商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元，同比增长53.0%和86.8%，住宅销售面积和销售额分别同比增长54.4%和91.5%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年；全国商品房和住宅均价分别为4785元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长22.1%和23.1%，绝对水平和增速均创历史新高。l另据中国房地产指数系统的监测数据，2009年1-11月，十六个城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平（沈阳为2008年的0.96倍）。与2007年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦门、福州等10个

32、城市超过2007年全年水平。各主要城市的房价水平也纷纷传出新高。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 日期日期发布方发布方关键内容关键内容12月月7日日 中央经济工作会中央经济工作会议议1.继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 2.增加普通商品住房供给 3.支持居民自住和改善性购房需求4.加大农村危房改造支持力度 5.加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。12月月9日日国务院常务会议国务院常务

33、会议1.个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2.其他住房消费政策继续实施12月月14日日国务院常务会议国务院常务会议整体思路：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势遏制部分城市房价过快上涨的势头头，具体政策如下：，具体政策如下：1.增加普通商品住房的有效供给；提高土地供应和使用效率。加快普通商品住房建设2.继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。3.加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预

34、售等制度。完善土地招拍挂和商品房预售等制度。4.继续大规模推进保障性安居工程建设。到到2012年解决年解决1540万户低收入家庭住房问题。万户低收入家庭住房问题。12月月17日日国土部等五部委国土部等五部委发布进一步加强土地出让收支管理的通知，关键政策如下：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠地价款，不得参与新的土地出让交易。如果开发商拖欠地价款，不得参与新的土地出让交易。12月月22日日财政部、国税总财政部、国税总局局公布营业税减免细则，政策收缩幅度小于

35、预期，对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：政策收缩幅度小于预期，对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。12月月23日日国土部国土部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。国土部同时披露，目前全国闲置的房地产用地仍有约目前全

36、国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。12月月28日日国务院国务院国务院总理温家宝接受新华社专访，谈到政府应做好四件事情：1、加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。 2、要鼓励居民购买自住房和改善性住房。但与此同时，要采取措施抑制投机要采取措施抑制投机。中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适。中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。用和省地的原则，特别

37、要重视中小套型和中低价位房屋的建设。 3、要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。，稳定房地产的价格。 4、要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。12月月28日日国务院国务院副总理李克强出席山西省大同市召开的全国城市和国有工矿棚户区改造会议，讨论相关工作。l在中央经济工作会议上，针对2010年经济工作，中央政府表示仍将“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，但在随后的半个月内，中央政府先后出台多项抑制性措施。2009年12月

38、14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。l根据12月14日国务院常务会议提出的相关政策，国土部先后两次出台“首次缴款比例不得低于全部土地出让款50%、加强土地收支管理”，“加快闲置土地处理”等相关政策，并于12月23日首次通报了9省市18宗闲置土地情况，并披露全国目前闲置土地约1万公顷等关键数据，预计接下来国土部将同各地政府一道加强土地执法力度。此外，根据“国四条”，“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度”将是抑制房价上涨的重要手段，预计央行、银监会将针对业内关注多时的“二套房贷利率优惠”作出针对性规

39、定，若该政策趋于严格，将给2010年的房地产市场带来巨大影响。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 l二、货币政策回顾：极度宽松的货币政策是市场快速回暖的重要原因二、货币政策回顾：极度宽松的货币政策是市场快速回暖的重要原因l2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文

40、提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成2009年市场快速回暖的重要原因。l今年以来，货币政策的主基调仍是适度宽松，在二套房贷政策方面，由年初的适度宽松，到逐渐严格遵守、严格执行，目前已有多家银行上调贷款利率或缩小利率浮动范围或严格执行二套房贷利率优惠。尤其是10月以来，由于忧虑部分优惠政策年底终止，想要赶政策“末班车”的购房者甚众。部分城市出现恐慌性购房行为。对此中央高度关注，连续开会出

41、台相关政策，显示政府已在酝酿出手调控。根据以往房地产政策对市场影响的研究，货币信贷政策是房地产调控最有效的手段，但由于政策出台的滞后性，预计2010年我国货币政策仍然保持适度宽松的主基调，可能实行差异化的信贷政策，严格执行二套房贷政策，调整首付比例或将可能实施。 l截至2009年9月末，商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，同比增长28.3%，增速比上年同期高14个百分点。其中，房地产开发贷款余额为2.47万亿元，同比增长25.3%；购房贷款余额为4.35万亿元，同比增长30.1%。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

42、 日期日期颁布单位颁布单位关键内容关键内容3月5日温家宝总理政府工作报告支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。次贷款购买普通自住房的优惠政策。3月31日央行一季度例会 保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月19日银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知（银监发200959号）坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放

43、弃网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释不得自行解释“二套房贷二套房贷”认定标准，不得以任何手段变认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。相降低首付款的比例成数。7月17日银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调：要控制房地产贷款风险，严格执行严格执行“二套房二套房”标准，严格按规定标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人原则，严格执行与借款人

44、100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。7月27日银监会发布固定资产贷款管理暂行办法与项目融资业务指引，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。该办法防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。该办法3个月后施行。表表 :2009年以来主要货币政策年以来主要货币政策 l个人贷款是银行业的重要资产个人贷款是银行业的重要资产l2009年1-11月，我国个人消费贷款余额（其中约75%是房贷）增长1.6万亿元，是2007年和2008年的2

45、倍和3.6倍（分别为8400亿元和4500亿元），预计1-11月新增个人住房贷款12000亿元。其中11月个人贷款增加2377亿元，较上月增长50%，是今年以来的最高水平，而同期公司贷款下降40%，表明商业银行在个人贷款方面仍较为“激进”。l由于7折利率优惠和“不对称降息”，商业银行房贷“利差”显著缩小，各家银行谋求“以规模求利润”，房贷的扩张速度远超业内预期。2009年上半年，建行、工行、中行新增个人住房贷款均超过1000亿元，而2008年全年均不足800亿元，其中中行是2008年的1.85倍，“放贷冲动”最为显著。l开发企业在开发企业在2009年得到银行大力支持年得到银行大力支持l开发企业

46、在2009年得到银行大量资金支持：2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。l2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元，较上年增长18.7%，占同期公司贷款的10.6%。此外，万科、龙湖、绿城等13家企业在2009年获得工行等银行的巨额授信，总额接近3000亿元。l2009年主要房企新增银行授信情况年主要房企新增银行授信情况公司名称公司名称授信时间授信时间额度额度(亿

47、元亿元)授信银行授信银行金隅2009年12月310交行、北京银行首创2009年11月100建行龙湖2009年10月180农行泛海建设2009年10月200建行绿城2009年9月100农行绿地2009年9月300国开行万科2009年8月500建行金地2009年8月300工行凯德置地2009年6月250中行、工行SOHO中国2009年6月100招行方兴地产2009年5月45工行方兴地产2009年4月200中行雅居乐地产2009年4月200工行世茂房地产2009年3月150农行SOHO中国2009年3月100中行瑞安房地产2009年2月130农行泛海建设2009年1月78.6建行合合 计计3243.

48、6数据来源：中国指数研究院数据信息中心、数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统中国房地产指数系统 表：表：2009年主年主要房企新增银要房企新增银行授信情况行授信情况l三、财政政策回顾：表明中央对明年房地产市场采取三、财政政策回顾：表明中央对明年房地产市场采取“有保有压有保有压”的政的政策策l2008年12月30日，国税总局、财政部规定：个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在执行不到一年（2009年12月9日），国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，表明中央对明年房地产市场采取“有保

49、有压”的政策。一方面，由于经济复苏的根基并不稳固，国家依然希望明年房地产业在扩内需中发挥重要作用，所以“其他住房消费政策继续实施”；另一方面，针对投资投机风潮过盛，房价增涨过快的现象，国家终止营业税优惠政策表明其抑制投机性需求的态度。至于契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收优惠政策后期也可能陆续取消。至于物业税的开征，由于涉及面广，可执行性还有待完善，因此短期内实行的可能性较小。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 日期日期颁布单位颁布单位关键内容关键内容4月30日国务院常务会议对现行固定资产投资项目资本金比例进行

50、调整。降低商品住房等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”项目的资本金比例。5月12日国税总局为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了土地增值税清算管理规程。5月25日国务院国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。表：表：200

51、9年主要财政政策年主要财政政策 l四、区域规划及轨道交通建设回顾：区域规划与轨道交通建设力度加大，四、区域规划及轨道交通建设回顾：区域规划与轨道交通建设力度加大，为宏观经济和房地产业发展带来长远机遇为宏观经济和房地产业发展带来长远机遇l2009年以来，长株潭、京津冀、横琴等12个区域规划获得中央批准，成渝、海南国际旅游岛等政策也已得到中央认可，区域规划获批的力度和频次均超过往年。这些新的规划拓展了城市发展的广阔空间，继而为房地产市场的长期发展带来了新的机遇。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 时间时间具体政策具体政策

52、2009.1.4长株潭长株潭“两型社会两型社会”建设总体方案获国务院批准建设总体方案获国务院批准2009.1.8珠三角地区改革发展规划纲要珠三角地区改革发展规划纲要发布发布2009.3.4国务院常务会议正式通过关于率先形成服务经济为主的产业结构，加快推进上海国际金融中心和国际航运中心建设的意见上海国际金融中心和国际航运中心建设的意见，浦东新区和南汇区合并，浦东新区和南汇区合并获批获批2009.5.14国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见海峡西岸经济区的若干意见发布发布2009.5.18北京、天津、河北规划部门在廊坊签订关于建立京津冀两市一省城乡规划协调机制框架协议，京津冀将实现

53、区域规划京津冀将实现区域规划“一张图”2009.6.17广佛肇经济圈合作框架协议广佛肇经济圈合作框架协议正式签订，珠三角一体化脉络渐清正式签订，珠三角一体化脉络渐清2009.6.24国务院常务会议通过横琴总体发展规划横琴总体发展规划，将横琴岛纳入珠海经济特区范围，将横琴岛纳入珠海经济特区范围2009.6.25关中关中天水经济区发展规划天水经济区发展规划发布发布2009.7.1国务院常务会原则通过辽宁沿海经济带发展规划辽宁沿海经济带发展规划2009.11.16中国图们江区域合作开发规划纲要以长吉图为开发开放先导区长吉图为开发开放先导区正式获国务院批复正式获国务院批复2009.12.3黄河三角洲高

54、效生态经济区发展规划黄河三角洲高效生态经济区发展规划正式获国务院批复正式获国务院批复2009.12.3据发改委网站信息，成渝经济区区域规划成渝经济区区域规划即将出台即将出台2009.12.11国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见广西经济社会发展的若干意见发布发布表：表：2009年获得中央批准的区域规划年获得中央批准的区域规划l截至2009年11月，全国已经有北京、上海、长春等10个城市的地铁和轻轨处于运营阶段，轨道交通规划总里程超过3000公里；沈阳、成都、苏州等17个城市处在建设或报批阶段，规划总里程超过2500公里，其中成都地铁将在2010年开通。轨道交通等基础设施的大幅改善，将

55、加快当地城市化进程，扩大城市发展空间，释放巨大的房地产需求。数据来源：中国中国指数研究院根据公开报告整理数据来源：中国中国指数研究院根据公开报告整理表：表：1717个轨道交通已进入规划和建设阶段的城市个轨道交通已进入规划和建设阶段的城市城市城市建设计划建设计划未来规划未来规划沈阳安装调试中到2020年，182公里轨道交通，投资800亿成都2010年开始运营2035年前，7条线，线路总长度274.15公里，其中地下线长度144.24公里，地上线129.91公里。苏州开建均为轻轨2050年前，9条，规划区内380公里，中心城区内280公里昆明09年内动工2018年，6条线组成，总长度162.6公里

56、。青岛2010年开工2014年，长25.1公里，投资约130亿元。规划共有8条线路，预计2050年全部完成。长沙建设中到2015年，1号线一期工程和2号线一期工程。其中，2号线一期工程，线路长23.15km，建设期为2008-2013年；1号线一期工程，线路长22.77km，建设期为2010-2015年。总投资221.71亿元佛山建设中到2020年，6条地铁线路和广珠、广佛肇两条城际轻轨组成，佛山区域内总里程达到315 .2公里福州建设中2018年前，7条轨道交通线路组成，全长约180公里哈尔滨建设中10年内，完成1号线城市中心段和3号环线工程，总里程45.53公里，预计投资163亿元。杭州建

57、设中至2050年，278公里城市快速轨道，由8条线路组成。于2010年同时完工的骨干线1号、2号线，为长82.2公里快速轨道运营线路，投资估价约300亿元宁波建设中2015年，1号线和2号线一期工程，建设线路长度72.1公里，总投资约253.8亿元无锡建设中2015年前，1、2号线。西安建设中2020年，6条线路组成，总长251.8公里。近期将建设规划安排两条地铁线路郑州建设中2020年前，6条。合肥审批还未通过，09年内有望获准目前规划的轨道交通线网总里程322.5公里，含市区线路7条、215.3公里；市域线5条（含一条机场专用线）、107.2公里。近期建设1、2号线，56公里，投资279.

58、29亿元。南昌报批中2016年前完成1号线和2号线一期共50.6公里建设。2017年后开始建设3号线 南宁报批中2030年，一共要建6条线，总长173.5公里l五、其他政策五、其他政策l除了信贷和财政政策外，其他房地产政策包括土地政策、保障性住房建设及针对开发商的政策等。在2008年宽松的土地政策影响下，各地高价地不断爆出，地方政府土地财政收入大幅增长。12月17日，国土部等五部委联合发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%。这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，有利于土地市场的降温。未来在加

59、快推地速度、打击囤地，加大闲置土地处置力度等方面陆续将有细节出台。l保障性住房建设历来是政府房地产调控强调的重点，温总理在28日新华社专访中提到：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。此外，住房保障法已被纳入十一届人大常委会立法规划，足见国家对保障性住房建设的重视。l在各项优惠措施的影响下，2009年房地产市场已全面回暖，开发商融资及资金压力基本都得到解决。预计未来中央在针对开发商资本市场融资及土地信贷方面将进一步收紧，这将有利于控制房地产信贷风险，抑制地价上涨。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中

60、国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 日期日期颁布单位颁布单位关键内容关键内容2月1日 中央1号文件进一步提出要建立健全土地承包经营权流转市场健全土地承包经营权流转市场2月16日建设部将研究制定公共租赁住房指导意见，总结各地通过发展公共租赁住房等方式解决“夹心层”住房问题的经验，明确公共租赁住房建设标准、供应对象及相关政策。4月16日国务院常务会议提出要稳定住房、汽车等大宗消费。5月27日国务院发布国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其，其他房地产开发项目的最低资本金比例

61、为他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。6月2日住建部、发改委、财政部联合印发20092011年廉租住房保障规划，2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年将新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户6月22日国土资源部45号令公布土地调查条例实施办法，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对土地调查条例的相关制度进行了细化。9月1日国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和

62、防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。严厉打击囤地行为。10月16日住建部等七部门联合发出关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮款利率上浮10%执行。执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。10月28日全国人大财经委员会住房保障

63、法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。住房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。 宏观层面宏观层面 宏观环境和房地产总体运行分析宏观环境和房地产总体运行分析 宏观环境运行分析宏观环境运行分析房地产开发经营状况房地产开发经营状况房地产政策分析房地产政策分析宏观层面总结宏观层面总结l宏观层面总结宏观层面总结l世界及中国经济已度过08年的难关，正在回暖之中；l天津在滨海新区的拉动作用下，多项经济增速在全国名列前茅；l全国及天津房地产开发经营数据显示：09年市场需求旺盛，销售状况良好，供不应求信号十分强烈；l在各项优惠措施的影响下，2009年房地产市场已全面回暖，开发商融资及资金压力基本都得到

64、解决。房地产业是一个与经济发展高度相关的行业，房地产业是一个与经济发展高度相关的行业，2009年在全球以及中国经年在全球以及中国经济不断好转的大环境中，天津的经济正在以高速的增幅向前发展。在这济不断好转的大环境中，天津的经济正在以高速的增幅向前发展。在这种条件下，房地产业发展的基础更为牢固种条件下，房地产业发展的基础更为牢固 ，是，是09年市场量价齐增的根本年市场量价齐增的根本原因。原因。 土地市场表现土地市场表现商品房及商品住宅市场表现商品房及商品住宅市场表现二手住宅市场表现二手住宅市场表现中观层面总结中观层面总结 中观层面中观层面 2009年天津房地产市场表现年天津房地产市场表现土地市场表

65、现土地市场表现用地面积占比建筑面积成交金额楼面价综合用地109.073 31 1. .8 87 7% %253.3645.251786居住129.403 37 7. .8 82 2% %195.8128.401450商业102.8630.06%143.2922.491570其他0.850.25%1.090.363324合合计计3 34 42 2. .1 18 85 59 93 3. .5 56 69 96 6. .5 50 01 16 62 23 3综合用地570.593 35 5. .6 64 4% %734.15149.112031居住524.873 32 2. .7 78 8% %684

66、.56128.751881商业364.8422.79%633.7471.991136工业125.167.82%87.613.32379其他15.650.98%18.780.35188合合计计1 16 60 01 1. .1 11 12 21 15 58 8. .8 85 53 35 53 3. .5 52 21 17 70 04 4用地面积占比建筑面积成交金额楼面价综合用地1132.492 28 8. .7 79 9% %1898.17173.49914居住446.991 11 1. .3 36 6% %755.1080.651068商业389.389.90%931.97124.691338工业1964.9349.95%1846.2261.77335合合计计3 39 93 33 3. .7 79 95 54 43 31 1. .4 46 64 44 40 0. .6 60 01 10 05 57 7综合用地1361.502 21 1. .6 62 2% %2666.68337.601266居住814.351 12 2. .9 93 3% %1123.40136.041211商业504.