光岳产北京之房展会考察报告

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1、考察报告报告目录1234 2010北京春展会概况 参展项目解析 项目及营销方式解析 对公司销售策略的启示 参展产品营销方式解析 对公司销售策略的启示 展 会 概 况v 北京四季房展是北京市住房和城乡建设委员会批准举办的大型房地产展示交易会，至今已举办十八年，北京四季房展在北京房地产市场打造了一个高成交金额的房地产销售平台，被业内外誉为“北京楼市第一展”。是广大开发企的宣传推广、品牌展示和项目快速销售平台。v 2010年北京四季房展对春、夏、秋、冬四季展会进行了明确的市场细分和定位。春展、秋展是以北京项目为主体的购房嘉年华，打造优质地产项目的主流购房交易平台；夏展以休闲度假地产为主，打造中国休闲

2、度假地产的高端交易平台，对休闲地产在北京市场的销售起到了巨大的推动作用；冬展则以高端物业为主，实现了高端物业项目与高收入人群的有效对接。展会名称：2010北京春季房地产展示交易会展会地点：中国国际贸易中心国贸展厅（1、2、3号馆及1、2号馆序厅和东序厅）展会时间：2010年4月8日-4月11日参展单位：房地产开发商、代理商、物业管理、金融机构、二手房中介、建材装饰家居业、律师事务所等相关单位 2010展会相关数据 本届春季房展参展项目154个 接待超过14万参观者 4天成交套数2486套 成交金额293607万元 北京及周边项目成交1244套，成交金额超过201480万元。外埠项目成交1242

3、套，成交金额92127万余元。展会三大要素解析宣传方式宣传方式核心价值核心价值观众来源观众来源通过发布广告、直投等形式对北京及环渤海地区广大购房者进行公开要约，还将进行高端客户的专项邀请。通过与国内外各大金融机构、俱乐部及协会合作，向北京地产界、演艺界、金融界、企业界及官方机构等特定高收入人群派送VIP请柬的形式，邀请其到展会现场观展、交流。全面整合电视、电台、平面、网络、短信、户外等传统媒体及新兴媒体，通过媒体座谈会、新闻说明会、主题论坛、新闻采访、人物专访、网络专区、在线直播、硬性广告投放等多重渠道，对展会本身及参展地产企业进行高频率曝光，为参展企业提供持续、灵活、个性、立体的媒体宣传服务

4、 “楼市第一展” 十八年房展品牌、拥有五百亿成交金额的交易平台 集约展示来自北京、外埠及国际的百余家优质地产项目 联合“中国金融第一展”，完美融合金融与地产两大产业优势资源 精心策划二十场主题论坛，全面打造业内交流、供需互动、公共咨询三大平台展区划分及相关活动房房市市发展趋势预测与展望发展趋势预测与展望轨道交通建设对地产项目影响轨道交通建设对地产项目影响优质度假地产项目系列推介会优质度假地产项目系列推介会高端地产项目展高端地产项目展区区 一号馆一号馆国际地产项目展国际地产项目展区区 一号馆序厅一号馆序厅北京地产项目展北京地产项目展区区 东序厅东序厅度假地产项目度假地产项目展区展区 二号馆二号馆

5、环渤海地产项环渤海地产项目展区目展区 二号馆二号馆二手房项目展二手房项目展区区 三号馆三号馆主题活动主题活动媒体支持媒体支持京华时报新京报北京晨报北京晚报精品购物指南法制晚报北京商报北京娱乐信报竞报华夏时报首都建设报建材周刊青年周末China Daily第一财经日报为您服务报手递手专刊新乘安家 楼市 地产 北京楼市 居礼 品 别墅Villa 居舍环球工商用卡时代新晋商新地产旅伴中外会展 万科集团、首开集团、富力地产、中国铁建、中冶置业、中粮集团、万通地产、中弘地产、天恒集团、华润置地、雅居乐集团、绿地集团、珠江地产等六十七家国内品牌房企携旗下楼盘悉数亮相，参展楼盘达154个。值得一提的是，玉带

6、湾、森林逸城、里维埃拉竹海、戴河国际、鸥洲等十个秦皇岛项目也借势“环渤海经济圈”概念盛装登场。因客户积累较多及其他原因，龙湖蔚蓝香堤 和黄誉天下 长安八号、 泰和红御等高端项目缺席本次展会。作为2010年北京举办的第一个房地产展览，今年参展的楼盘涉及北京城众多版块，包括近期备受追捧的望京、通州、大兴等热门区域。在北京本地项目中，主要涉及新盘首推和老盘新推，基本囊括了京城今春推新房的所有项目。此次房展会还涵盖了美国、澳大利亚、加拿大、泰国及加勒比海等国家和地区。 展会总结两种现象参展区域增加企业数量下降展会总结六大特征B.购房者目光购房者目光逐渐转向新城区逐渐转向新城区A.各各项目项目压缩展示面

7、积压缩展示面积D.六成市区楼盘六成市区楼盘未定价未定价G.北京住宅北京住宅成交量成交量开始走低开始走低E.高端楼盘集体缺席高端楼盘集体缺席总结总结C.紧凑型紧凑型住宅住宅最受最受欢迎欢迎2参展项目解析参展项目解析展会平面图富力，万科、中铁等北京项目扎堆最佳展示位置美、澳、加等国际开发商大造声势媒体、中介、银行等资源供应商气焰冲天山东威海、文登海景房占据户外传单半边天参展企业名录北京参展企业及项目v展位号 项目名称 项目区位 均价v东序厅15-16 西派国际公寓（金融城国际商业大道） 17051712 前门前 北京崇文 25600 v东序厅17-18 富力摩根中心 北京宣武 23000 v东序厅

8、06 华润置地红山世家 北京宣武 待定 v3012 第三区 北京宣武 26800 v1705-1712 金澳国际 北京海淀 30000 v东序厅06 华润置地橡树湾 北京海淀 待定 v1201-1209 首开幸福汇 北京朝阳 50000 v1809-1812 唐巢 北京朝阳 36000 v1705-1712 中冶霄云中心 北京朝阳 待定 v1903 霄云里8号 北京朝阳 36000 v3014 江南山水园 北京朝阳 19800 v东序厅17-18 富力又一城 北京朝阳 18000 v1201-1209 首开国风上观 北京朝阳 25000 v1201-1209 首开常青藤 北京朝阳 22000

9、v1201-1209 首开东都汇 北京朝阳 18000 v1301-1309 中弘北京像素 北京朝阳 18000元-20000 v东序厅15-16 中国铁建国际城 北京朝阳 待定 v1901-1902 金隅花石匠 北京通州 待定 v3013 京贸国际城 北京通州 3号楼预计23800元/平米 v3018 珠江拉维小镇 北京通州 待定 v1701-1704 K2清水湾 北京通州 23000元/平米-28000元/平米 v1701-1704 K2海棠湾 北京通州 24800 v东序厅17-18 富力丹麦小镇 北京大兴 21000 v1101-1109 鸿坤理想城 北京大兴 22000 v东序厅01

10、-02 盘龙谷文化城 天津蓟县 待定展位号 项目名称 项目区位 均价东序厅03-04 新里西斯莱公馆 北京大兴 待定 3009 龙熙顺景 北京大兴 15500 1713-1720 中粮万科长阳半岛 北京房山 高层13000-14000，小高层15000-16000 东序厅15-16 中国铁建原香小镇 北京房山 待定 3007 靠山居艺墅 北京房山 15800 东序厅14 天恒乐活城 北京房山 14000 1201-1209 璞瑅 北京丰台 待定 3001-3003 顺鑫朗郡 北京顺义 8200 1713-1720 金隅万科城 北京昌平 15000 1201-1209 首开智慧社 北京昌平 18

11、000 3018 珠江摩尔国际 北京昌平 待定 3018 珠江紫宸山 北京昌平 待定 2208-2211、2308-2311 清凉盛景别墅 北京昌平 23000 2803 泊爱蓝岛 北京延庆 待定 1601-1609 天洋城 燕郊 7000 2600-2703 上上城 燕郊 6500 2000-2001 美丽乡村别墅 燕郊 待定 2206 潮白河孔雀城 廊坊 9000 2400-2403、2500-2503 燕京航城 燕郊 6000 3000 挪威de森林 廊坊 7000 2206 永定河孔雀城 廊坊 台地联排8200元/平米东序厅11 北京第九区 固安 待定 3015 万通新界-紫藤堡 香河

12、 待定 2206 大运河孔雀城 香河 联排7700元/平米、叠拼6500元/平米 3020 波尔多庄园 怀来 8500 2007 八达岭孔雀城 怀来 待定 2900-2901 鸿盛凯旋门 涿州 5000 京津休闲度假地产项目 1401-1409 天津圣光蓟县别墅项目 天津蓟县 待定 1401-1409 皇冠国际广场 天津 16000 1401-1409 德圣公馆 天津 13000 秦皇岛参展企业及项目 展位展位 项目名称项目名称 区位区位 价格价格 v 1817-1821 戴河避暑花园 北戴河 4500 v 1817-1820 戴河水岸星城 北戴河 待定 v 2404-2405 中冶玉带湾 秦

13、皇岛 6000 v 1817-1820 戴河新城 秦皇岛 3600 v 东序厅11 博辉戴河国际 秦皇岛 6800 v 1817-1820 森林逸城 秦皇岛 高层 5700/； 望海小户型 6300元/ v 1801-1804 里维埃拉竹海 秦皇岛 待定 v 2802 鸥洲 秦皇岛 3800-4000 v 1801-1804 里维埃拉观山海 秦皇岛 4300 v 2200-2201 假日蓝湾 精装公寓 6400元 联排别墅 10000元北京地区未参展企业及项目龙湖地产龙湖地产 花墅香醍花墅香醍 颐和原著颐和原著 蔚蓝香堤蔚蓝香堤和记黄埔地产和记黄埔地产 誉天下誉天下 御翠园御翠园京投银泰地产京

14、投银泰地产 银泰柏悦公寓银泰柏悦公寓金地地产金地地产 格林小镇格林小镇6奥园地产奥园地产 长安八号长安八号远洋地产远洋地产保利地产保利地产 金科地产金科地产 京汉地产京汉地产SOHO中国中国北辰地产北辰地产 亿城地产亿城地产客户积累达到企业预期或暂无新盘面世高端产品线差异化营销捂盘惜售或对将来产品溢价预期值较高缺席原因预测展会数据汇总成交总套数为成交总套数为2486套套4天人流量达天人流量达到到14.22万人万人次次Text in here成交均价成交均价21164元元/m2与与2009年春交会比较年春交会比较意向成交额意向成交额减少减少2亿元，亿元，成交套数成交套数减少减少30% 成交总额2

15、9.36亿元项目解析 万通紫藤堡万通紫藤堡是万通地产全资子公司开发的全新力作。大运河畔，立足北京半小时生活圈而规划。CBD向东，只用两刻钟时间，便转换于城市与风景之间。远避喧嚣，回归自然深处的家。整体划分为“LIFE生命社区”、“LIVE生活社区”，均以“爱”的名义而规划，关爱健康、关爱生命。万通新界期紫藤堡，占地400亩，紧邻第一城27洞国际高尔夫球场，于果岭绿海中，将原版欧洲的闲散生活方式植入中国。首期推出西班牙和托斯卡纳风格联排别墅。180-260舒适空间，园林为托斯卡纳风格，营造欧洲的雅致与浪漫气息。景观大道、喷泉广场、下沉式花园等。产品核心价值点评万通紫藤堡珍视并升华这片燕郊之地的人

16、文气韵，以重现“学院生活样式”的理念指引社区总体营造。 从软硬件设施上，构筑一个您期待中的校园意象式生活小镇它依托和谐亲切的人际交往，形成井然有序的生活空间；它如同一个涵纳万象的小型社会，在这里居者可以尽享自由与便利；它使人们与同道者为邻，更以浓厚的学院氛围修身养息、事业与人生更上一层 紫藤堡的小镇文化、学院精神将扎根于居者的心中对社区的了解与认同、对社区环境的关注、对社区公众议题的热情，将让小镇距离一个理想的精神家园已不远。项目解析 中弘北京像素中弘北京像素位于朝阳区五里桥图行天下，项目分二期开发，一期为11栋楼，由10栋高层产品和1栋会所组成，6、7号楼2010年4月11日开盘。 销售户型

17、面积为4060平米高层，均价21000-26000元/平方米，2011年5月31日入住，项目类型为SOHO写字楼。中宏北京像素每栋单体建筑风格灵感则来源于自然界中的蜂巢形象，建筑长向立面众多凹凸墙面构成，力求通过模拟自然界常见并熟悉的生物形态创造亲近自然的建筑体该项目参展后每平米暴涨4000元！。美国易道EDAW主笔，以40%超高绿化率筑就科技感十足的风尚园林；依托“集成电路母板”构想规划布局。呈现出前所未有的“集成电路母板”形象，超现代的唯美画卷立即跃入眼帘。 园林核心特别设置WIFI中心和成人游乐广角，量身定制了攀岩墙、成人滑梯、秋千、露天影院等游乐设施，为业主提供了绝佳的社交场地。同时，

18、核心区之外利用景观围合出7种主题休闲空间，5.48米高敞灵动空间 5.48米高敞灵动空间，突破传统空间布局，4.75米层高的空间，拥有阔达5.5米的面宽，利用率超高。产品核心价值点评天洋地产 天洋城总建筑面积:1800000平方米 总户数:13200户 开发商:天洋置地 投资商:天洋控股 物业管理公司:天融物业服务有限公司 建筑单位:南通建筑总承包景观设计单位:美国EDSA园林设计公司 建筑设计单位:北京维拓建筑设计有限公司总建面180万平方米的中国温哥华国际社区天洋城，其品质深得市场认同，一直受到购房者追捧，其二期住宅组团自10年2月开盘至今，一路飘红，多次出现客户排队抢房现象，每次推出即售

19、罄，如此热销使天洋城已经成为燕郊地产市场的领航者。天洋城屡创热销奇迹，究其原因，除去市场因素外，决定性的因素则是缘于广大购房者对天洋城8000起价价格的高度认同。天洋地产高科技含量的展厅顶部投影仪带来风情十足的展示效果中铁.国际城占地面积:195000平方米 总建筑面积:610000平方米 开发商:北京第六大洲房地产开发有限公司 投资商:中国铁建房地产集团有限公司 物业顾问公司:世邦魏理仕 代理商:北京思源兴业房地产经纪有限公司 中国铁建.国际城位于朝阳区北五环国奥核心区，北五环顾家庄桥向北约1.5公里处。以项目为中心，东部为望京国际生活居住区，西部近邻奥林匹克国家森林公园，南侧为北苑家园大型

20、成熟社区。区域内有城铁、快速路、公共交通等涵盖地上地下的全方位立体交通网络能让您直达亚奥、燕莎、国贸、中关村等各大商圈及繁华之地，地理位置十分优越。产品核心价值点评中国铁建国际城给予居民一种具有艺术活力的生活氛围，在满足社区日常生活需求的同时，促进人际互动意识。景观设计的灵感来源于“飘带”。并在景观中使用了许多鲜亮活泼的色彩。设计运用现代化的艺术手法点缀都市摩登生活，使住户有种耳目一新的感受。户型设计方正、紧凑、合理、精巧，实用性及功能性很强，主力户型为75平米精致两室两厅一卫、115平米精致三室两厅两卫。其创新型产品三叠高厅，4.2米的挑高客厅，三错层的结构空间通令使用者在高层公寓中即可享受

21、别墅级的空间尺度。同时，实惠的赠送面积，更能从实质上提高产品的附加值。楼书设计略有缺陷3 参展产品营销方式解析独具匠心的产品演绎琉森湖别墅茶艺表演琉森湖别墅茶艺表演ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developedby Guild Design Inc.天洋温哥华城将投影至地面天洋温哥华城将投影至地面为项目创造亮点为项目创造亮点ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developedby Guild Design Inc.现场钢琴演奏现场

22、钢琴演奏ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developedby Guild Design Inc.中国铁建地产中国铁建地产将展位打造动车形态参展将展位打造动车形态参展强化企业形象强化企业形象展位地面即为户型图展位地面即为户型图海南清水湾海南清水湾现场打造热带风情椰林现场打造热带风情椰林常规展示汇聚现场人气海棠湾看房班车海棠湾看房班车半小时一次半小时一次.燕郊天洋城燕郊天洋城大批外国美女房模助势大批外国美女房模助势楼书传单楼书传单眼球效应眼球效应看房班车看房班车随处可见秦皇岛假日蓝湾传单打折赠送引爆抢购情绪Text

23、 in hereThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developedby Guild Design Inc.Text in hereThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developedby Guild Design Inc.Text in hereThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developedby Guild Design Inc.全方位赠送全方位赠送

24、尾房低至七折尾房低至七折没有标准的精装修没有标准的精装修山东海景房送沙滩车山东海景房送沙滩车4 对公司销售策略的启示 房交会对公司销售策略的启示 今年2、3月份政府调控政策出台以后，全国楼市出现了“价稳量缩”局面，成交量大大萎缩。然而到了4月份，北京房地产市场成交量稳步回升，行业专家认为，“铁四铜五”“金九银十”理论对于一般的耐用消费品来说也许是对的，却不能描绘楼市的复杂多变。对于今年的楼市行情，两会调控后依然月月是“旺季”。 销售旺季将不分月份壹 北京房交会上商品房和二手房的每平方米成交价格都3月份成交价格高出2千元以上，有些企业认为房交会后的市场价格会随之上升。实践证明房交会的成交价格不会

25、对以后的市场整体成交价产生明显影响。北京房交会上展示的楼盘数量不到全市供给量的1/3，成交产品也大多集中在中等偏高档次的楼盘。而整体楼市的成交则要分散得多，很多中低档楼盘的销售数量占有较大比例，因此房交会上的成交价格对市场销售价格的变化并不具备普遍指导意义。房交会对公司销售策略的启示避免房交会成交价影响我公司整体价格体系贰 房交会对公司销售策略的启示参展不销售以积累客户为目的10年初北京的楼市销售稳步向上，参加春交会的房产企业也不像去年那样“急功近利”，而是深耕品牌形象。经调查了解，今年只展示，不销售的地产企业至少在30家以上，占参展开发商的约两成，且这些地产企业，新盘不约而同选在今年5月8月之间扎堆上市。在“不卖房”背后，房源的供应关系已经达到一个微妙的临界点。叁在热销期要实现的是“名利双收”的目的，通过参加展会将企业品牌与项目地位进一步提升。入市期推盘工作的主旨思想是稳健的小步快跑，通过参加展会将项目的几大核心价值完整的传递给市场。在开盘期的推广中，通过展会规避常规营销信息传递的重复和广告表现的雷同是参展的关键所。尾盘期可以通过展会在维系和巩固项目的高品质形象的基础上，重新整合项目的价值体系，推陈出新，给市场更强有力的冲击。如何让房展会与曦城花语项目的推盘节奏互动入市入市期开盘期尾盘期热销期