房地产企业自开票纳税人网上操作常见问题解答

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1、房地产企业自开票纳税人网上操作常见问题解答 房地产开发企业使用房地产交易网上办税模块，必须先进行房地产自开票纳税人资格认定，那么其应具备什么样的条件？如何认定？房地产开发企业，须向市县局征管科（室）房地产认定岗申请房地产自开票纳税人资格认定。提出申请的房地产开发企业应具备以下条件： 已办理税务登记的单位（包括外来经营企业），纳税人状态为正常开业户；网报用户（经过税银库三方扣税协议验签）；提交与房地产销售项目相关的批准资料（如立项批文，规划许可证或预售许可证等）。取得自开票纳税人资格的房地产开发企业，可通过自行操作房地产交易网上办税模块（该模块挂接在网上报税系统“自助服务/房地产交易”菜单下），

2、办理商品房交易（即增量房、一手房）涉税业务。海口、三亚、保亭、五指山、万宁、乐东等市县的原闭环开票系统的自开票纳税人由税务机关批量资格认定，无需纳税人重新申请认定房地产自开票纳税人资格。 房地产自开票纳税人资格认定后，需要自开票纳税人自行配置哪些硬软件才能顺利操作房地产交易网上办税模块？资费标准是什么？硬件准备：可以接入互联网的计算机；配置一台针式平推票据打印机(必须是本地默认打印机)；软件准备：安装IE浏览器（6.0版本）或360安全浏览器；根据操作手册设置浏览器（“Internet选项”界面）；登陆网上报税系统http:/202.100.197.38:7009/etax2006/publi

3、c/jsp/login.jsp，根据操作手册，在“打印参数设置”界面安装三个发票套打控件和设置打印机参数。上述准备工作由纳税人自行置备，操作手册和套打控件可在我局网报系统免费下载。税务机关不收取任何费。也不推荐任何设备。 为什么说项目及房产信息登记是使用房地产交易网上办税模块的首要一步？在登记时，要注意哪些事项？房地产交易网上办税模块是针对房地产销售项目和房产进行征管的模块，不进行项目及房产信息登记，就不能办理模块中诸如开票、缴税的其他事宜。房地产自开票纳税人登陆网上报税系统http:/202.100.197.38:7009/etax2006/public/jsp/login.jsp后，自行操

4、作“自助服务/房地产交易/房地产新售项目登记”菜单可以实现项目及房产信息登记。自开票纳税人要按照唯一性、真实性和自上而下的原则逐一填写，步骤是：项目信息登记楼名信息登记房产信息登记已售房产信息初始化提交税务机关，每个步骤完成后都要及时点击相应的保存按钮，才能操作下一步骤。项目名称须与规划许可证一致。房产登记信息须与办理到房地产企业名下的房产证（房产分证或产权证）上登记的信息一致，未办理房产证件的，可参照测绘报告进行登记。房产信息中的“房产详细地址”字段是后续开具发票、出具房地产税收证明书的关键字段。应严格按以下顺序填写：楼盘项目所在市县、路段地址、项目或小区名称、楼名、单元、楼层、房号。 为什

5、么在相关数字栏内总是无法录入数字信息，如“总可售面积”、“套数”、“建筑面积”“合同金额”等等？检查输入法是否切换到英文输入法状态，否则不能输入数字。 在“已售房产信息初始化”界面对购买方进行临时征收户登记时，为什么会出现保存失败或“该纳税人已做过登记”的提示？如果录入购买方名称时出现名错别字不小心保存了怎么办？如果购买方为几个人时怎么进行临时征收户登记？系统允许自开票纳税人自行对个人购买方进行临时征收户登记。临时征收户登记也遵循唯一性原则，因此同一个人不能重复登记两次。否则，系统就会提示保存失败或“该纳税人已做过登记”。遇到这种情况时，可到“自助服务/其他服务/纳税人识别号查询”查出购买方的

6、纳税人识别号，直接填入“已售房产信息初始化”界面中的“纳税人识别号”字段即可。如果发现购买方名称或证件号码录错时，须到办税服务厅向房地产申报审核岗或大厅主任岗申请，在房地产一体化模块中的“临时征收户登记信息修改”进行修改。如果受让人为多人，在进行临时征收户登记时，须在“纳税人名称”栏内录入各人的姓名，用逗号“，”分隔；在“证件号码”栏录入各人的身份证号，用逗号“，”分隔即可。 如果发生销售退回，怎么办？ 若发生取消交易、买方信息登记错误等情形的，自开票纳税人可在该套房产的“已售房产信息初始化”界面自行撤销合同操作。若该房产已经在系统中开具了发票，须作废并核销全部发票，才能撤销合同操作。 在取得

7、房地产自开票纳税人资格后，纳税人可领购何种发票？通过哪个菜单进行自开票？是否还要申报发票月报？纳税人获得自开发票资格后，系统自动认定所购票种，即可到办税大厅发票领购海南省销售不动产专用折式发票（自开）（发票代码90619），通过“自助服务/房地产交易/销售不动产自开票”菜单进行网上在线开票。房地产开发企业不再填报销售不动产发票月报数据。 在“销售不动产自开票”界面，只看到“项目名称”下拉框中的信息，而“楼名”下拉框却是空白的，无法进行查询，怎么办？原因是未按操作手册的要求设置浏览器（“Internet选项”界面）、在“打印参数设置”界面安装三个发票套打控件和设置打印机参数。重新安装操作系统或浏

8、览器后，纳税人要及时进行上述设置。在其他菜单发现类似只看到项目名称、却看不到楼名时，也应按要求设置浏览器、安装三个发票套打控件和设置打印机参数 自开票时，按下“打印”按钮后打印机没有反应，怎么办？根据操作手册在“打印参数设置”界面设置好打印机参数，保存成功即可，并到“自助服务/其他服务/自开发票补打”界面补打发票。打印参数保存不成功时，则无法打印发票。 首次开具发票，应注意哪些事项？打印过程中出现卡票、撕票现象怎么办？如何作废本系统开具的发票？跳号的发票是否需要作废操作？除了要配置好软件、领购发票、准确登记项目及房产信息外，为了防止打印机的型号差异造成打印信息与发票版式不对格，在打印第一张发票

9、时应以空白纸张替代发票。通过“打印参数设置”菜单调版面位置（横坐标值越小，票面信息版面整体越往左移；纵坐标值越小，票面信息版面整体越往上移），在“自助服务/其他服务/自开发票补打”中补打发票内容，版面调整对位后，最后将发票推送打印机进行发票补打即可。在打印过程中出现卡票、撕票等情况需要作废重开的，无须退出发票打印界面，按 “重打”按钮，系统自动作废当前票号并重新开具一张相同内容的发票。作废发票时，如果发票打印后尚未离开发票打印界面，按“作废”按钮可当场作废；事后作废的，须“自助服务/其他服务/自开发票作废”操作。房地产开发企业自行作废发票后，应及时持全部联次到市县局征管科（室）房地产认定岗、或

10、者办税服务厅大厅主任岗，在房地产一体化系统进行作废核销操作，并在全部联次的监制章部位做剪口处理。未进行作废核销操作的发票，系统将自动按开票金额加计相应的税款。已按规定申报缴纳税款的发票事后作废并核销的，不需办理退税或抵税手续，系统自动留抵。因操作异常出现发票跳号（即当前显示的电子票号大于未被使用的空白实物发票的最低票号）的，被跳过的空白发票不需在系统中进行作废操作，由纳税人自行在票面上做剪口处理即可。 实测面积未出来前已经按照合同约定的面积和金额全额开具了销售不动产发票，但实测面积出来后结算价格与原合同价格有差别的，该怎么办？首先应在“新售项目登记”下找到该套房产，将建筑面积变更为实测面积，并

11、保存。如果实测面积大于合同面积，需要购买方补交差额款的，需在“已售房产信息初始化”界面将合同价格改为结算金额，再补开差额部分的发票即可。如果实测面积小于合同面积，需要退回购买方差额款的，不能直接在“已售房产信息初始化”界面将合同价格改为结算金额（系统自动监控合同价格不能小于累计开票金额）。应先作废发票，再修改合同价格，最后再按照结算价格开具发票。原已按合同金额开具发票而多缴的税款，由系统自动留抵。 如何查询或打印房地产销售项目的开票信息？ 在“自助服务/房地产交易/销售不动产自开票信息查询”中操作。 开发商为何一定要使用房地产交易网上办税模块自行申报纳税？土地增值税清算后销售房产的项目如何申报

12、缴纳土地增值税？房地产开发企业当月收到销售不动产的款项（或预收房款）并开具发票后，应当于次月申报期限内在“自助服务/房地产交易/销售不动产纳税申报”菜单（申报状态选择“未申报”）中申报缴纳与销售不动产相关的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税（预征）5类税种，不得在网报系统的“在线填写申报表”中或到办税服务厅申报缴纳上述5类税款。本系统是以项目为基本管理单位，使用网报系统的“在线填写申报表”中或到办税服务厅申报纳税，必然会造成税款和项目分离，不利于管理。自开票纳税人申报前，系统自动汇总各项指标、自动查找相应税率并按以下计税公式计算本期应申报税额：本期应申报税额=计税金额*税率

13、-累计已缴税额-累计预缴税额。其中“计税金额”为房地产销售项目累计开票金额，“累计预缴税额”是累计已迁移到本项目的税款，“累计已缴税额”是本项目在本模块累计已申报缴纳的税款。自开票纳税人在申报界面核对无误后点击“申报”按钮，进行纳税申报及扣款。对于土地增值税清算后销售房产的项目，纳税人须在申报界面中的“是否清算土地增值税”下拉框中选“是”，即可在“本期应纳税额”一栏通过手工方式录入土地增值税税额。 自开票纳税人开具发票后，逾期未按规定申报纳税的，系统会如何处理？系统具有自动监控机制。房地产开发企业当月开具发票后，未在次月申报期限内在“自助服务/房地产交易/销售不动产纳税申报” （申报状态选择“

14、未申报”）中申报纳税的，系统将自动冻结企业自开票资格。直到纳税人通过“自助服务/房地产交易/销售不动产纳税申报”（申报状态选择“逾期未申报”）进行补报并缴清相应的税款和滞纳金之后，系统才自动解除冻结。 自开票纳税人可以在“自助服务/房地产交易/销售不动产纳税申报”界面中进行营业税的零申报吗？ 不可以，应在网报系统的“在线填写申报表”中进行零申报操作。 自开票纳税人有多个房地产销售项目，可以在“自助服务/房地产交易/销售不动产纳税申报”界面中进行批量申报纳税吗？ 不可以，每个项目单独申报纳税。 特殊原因如收款后未及时开票，或需要预缴税款，或自查查补税款的，该如何申报纳税？ 企业可通过 “自助服务

15、/房地产交易/销售不动产纳税申报”（申报状态选择“手工申报”）自行手工申报纳税。 自开票纳税人可以在“自助服务/房地产交易/销售不动产纳税申报”界面中申报后，由于网络不顺畅的原因当场划款失败，怎么办？ 在申报期限内，可在网报系统的“网上委托扣缴税（费）”中补扣税款。过了申报期限，申报后2日内，可在网报系统的“网上委托扣缴税（费）”中补扣税款。如果拖延满2日未及时网上扣划税款，则应到办税服务厅补扣税款。 自开票纳税人可以在“自助服务/房地产交易/销售不动产纳税申报”界面中申报后，发现申报数据有误或操作失误，需要取消申报的，怎么办？ 向办税服务厅大厅主任岗申请删除申报表，否则将产生欠税信息。 什么

16、情况下才申请房地产项目税款迁移认定？本系统上线前，有的房地产开发企业按收款进度申报缴纳营业税、土地增值税，而开票进度又滞后收款进度。为此应申请税款迁移认定。因销售退回等原因，需要作废本系统上线前开具的销售不动产发票的，其申请作废的发票金额（即退款金额）对应的已缴营业税额、土地增值税额，也应进行迁移认定。个别纳税人由于不知情等原因误在网报系统的“在线填写申报表”中或到办税服务厅申报缴纳了销售不动产营业税、土地增值税的，应进行迁移认定。纳税人填写建安工程项目、房地产销售项目已缴税款迁移登记表，向市县局征管科、室（房地产认定岗）税款迁移认定。经过认定，房地产开发企业后续开具销售不动产发票并申报纳税时

17、，系统会自动按已迁移的税额予以抵减。 如何查询或打印房地产销售项目的申报纳税记录？ 在“自助服务/房地产交易/房地产销售项目申报纳税查询”中操作。 如何进行代收代缴买方印花税操作？要代收代缴多个买方或多套房产印花税时该如何操作？符合减免印花税条件时是否也应在网上进行申报？开发商与买方签订商品房购销合同后，应于次月15日内在“自助服务/房地产交易/代收代缴受让方印花税”中进行代收代缴受让人印花税操作，逾期将产生滞纳金。系统以单套商品房为基本单位计征和核算税款。在申报纳税时，可以选中单套房产进行申报缴税（点击“单条申报”按钮），也可选中多套房产汇总申报缴税（点击“汇总申报”按钮）。申报缴税后的房产

18、，当纳税人下次访问本菜单时，系统将予以过滤，不再显示。缴税后，开发商可凭银行扣款凭证，到办税服务厅换开税收电子转账专用完税证，交给购买方。系统自动判断买方是否符合2008年11月1日以后个人购买住房免征印花税条件。如果符合，将不显示该套房产。纳税人无须进行相关操作。 进行房地产交易过户办税操作前，应注意些什么？房地产交易过户办税，也即“先税后证”，是指开发商销售商品房后，到住建局办理房屋产权过户手续前，交易双方必须缴清税款，并取得税务机关开具的房地产过户税收证明书（海口市改为以电子税收证明书的方式通过系统自动传递给办证部门）。进行过户办税前，要注意：必须确保“自助服务/房地产交易/房地产新售项

19、目登记”界面所登记的项目、房产信息和交易信息准确无误，如项目名称、容积率、房地产详细地址、建筑面积、房屋用途等关键字段必须与规划文件、房产证或测绘报告一致；合同日期、购买方名称须与合同一致；交易金额必须是最后的决算金额；以上事项出现错误时，将导致税务人员审核未予通过，或办证部门拒绝受理。必须确保按照所售商品房的交易金额足额开具发票。否则系统将屏蔽该套房产，不予操作。 如何进行房地产交易过户办税操作？一个受理号能同时办理多套过户吗？过户办税后，如何取得房地产过户税收证明书？进入“自助服务/房地产交易/房地产交易过户办税”，按以下步骤操作：在“联系人”信息框录入经办人相关信息，点击“保存”，生成受

20、理号在“受让人及房产交易信息”区选择需要办理过户的房产（在项目名称、楼名、房屋详细地址等下拉菜单中选择即可）点击“进入申报”，核对“受让人税款合计列表”及“受让人税款明细列表”相关税款信息点击“申报”根据系统提示窗口“申报保存成功，您确认要进行划款操作吗”，点击“确定”在划款窗口“划款”。系统以单套商品房为基本单位计征和核算税款。纳税人已通过“自助服务/房地产交易/代收代缴受让方印花税”菜单缴纳的印花税，在过户办税时由系统自动判断抵减。过户办税后的房产，当纳税人下次访问本菜单时，系统将予以过滤，不再显示。一个受理号最多可以同时办理11套房产过户。完税后（即网上划扣税款成功1日后），企业可持受理

21、号、房屋交易合同、买方身份证件、房产证或测绘报告到办税服务厅开票审核岗审核确认，取得税务机关开具的纸质房地产过户税收证明书（按套开具，海口市改为系统自动传递电子税收证明书）后，即可到办证部门申请办理房产证过户手续。 自开票纳税人可以在“自助服务/房地产交易/房地产交易过户办税”或在“自助服务/房地产交易/代收代缴受让方印花税”界面中申报后，由于网络不顺畅的原因当场划款失败，怎么办？ 在申报期限内，可在网报系统的“网上委托扣缴税（费）”中补扣税款。过了申报期限，申报后2日内，也可在网报系统的“网上委托扣缴税（费）”中补扣税款。如果申报后拖延满2日未及时网上扣划税款，则应到办税服务厅补扣税款。 开

22、发商已在家里通过网上完成了过户办税，为什么该受理号不能在办税服务厅查询出来，造成大厅窗口无法审核资料，无法开具税收证明书？过户办税时，须等到网上划扣税款成功1日后，才能到办税服务厅办理开具税收证明书手续。 之前，开发商没有通过“代收代缴受让人印花税”模块或“网上房地产交易过户办税”模块，而是其他方式代买方缴纳了印花税或契税，或买方已自行缴纳印花税（包括贴花）、契税的，能否进入“自助服务/房地产交易/房地产交易过户办税”菜单完成过户办税操作？不能。系统不能自动识别并抵减“代收代缴受让人印花税”模块或“网上房地产交易过户办税”模块以外的税款。纳税人须持相关完税凭证到办税服务厅办理。通过使用办税服务

23、厅“房屋交易申报”模块（受理类型选择“房地产开发企业销售增量房”，抵减的税款信息录入“已缴税款录入”界面），按照房地产交易窗口办税流程两审复核制进行过户、抵缴操作。 过户办税时，既然系统能自动判断买方个人是否符合免征印花税条件，那么是否也能自动判断买方个人是否符合减免契税条件呢？ 不能。交易日期为2010年10月1日之后，个人购买普通住宅符合减半（即减按1.5%税率）或按1%优惠税率征收契税的，须持住建局出具的住房查询记录证明到办税服务厅办理过户、减免手续。否则，如果使用“自助服务/房地产交易/房地产交易过户办税”界面申报缴税，系统将按3%的税率全额征收契税。纳税人须通过使用办税服务厅“房屋交

24、易申报”模块（受理类型选择“房地产开发企业销售增量房”，在“选择交易类型”界面选中符合减免税的可选资料），按照房地产交易窗口办税流程两审复核制进行过户、减免操作。 除了开发商通过“自助服务/房地产交易/房地产交易过户办税”菜单完成批量过户办税操作外，买方个人是否也可以自己到办税服务厅办理单套房产过户办税？可以。买方个人按照交易金额向开发商取得足额的销售不动产专用发票后，凭房屋交易合同、买方身份证件、房产证（或测绘报告）、规划文件（证明容积率）、减免税资料等到办税服务厅，通过使用“房屋交易申报”模块（受理类型选择“房地产开发企业销售增量房”，符合减免契税条件的在“选择交易类型”界面选中符合减免税的可选资料），按照房地产交易窗口办税流程两审复核制进行过户缴税或减免操作。 如何查询或打印过户办税的相关记录？ 在“自助服务/其他服务/网上过户交易申报信息查询”中操作。 - 13 -