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1、22.4.71万科上海区域装修房工程管理万科上海区域装修房工程管理指导指导万科上海区域品质管理万科上海区域品质管理部部 22.4.72引子引子一、一、0606年金地年金地“未来域事件未来域事件”二、二、0707年杭州年杭州“逸天广场事件逸天广场事件” 万科上海区域装修房工程管理指导万科上海区域装修房工程管理指导22.4.73思考思考万科上海区域装修房工程管理指导万科上海区域装修房工程管理指导如何实现符合客户要求的装修房？如何实现符合客户要求的装修房？ 系统化运作系统化运作精细化管理精细化管理作为工程管理人员，你最想知道什么？作为工程管理人员，你最想知道什么？22.4.74指导目的指导目的解决系
2、统性问题，避免群诉解决系统性问题，避免群诉万科上海区域装修房工程管理指导万科上海区域装修房工程管理指导一、全面了解：策划、交接、工序、工期、一、全面了解：策划、交接、工序、工期、材料、施工管理、成品保护、交付、维修。材料、施工管理、成品保护、交付、维修。二、掌握重点，做甲方工程管理人员该做二、掌握重点，做甲方工程管理人员该做的事情，其余让监理和施工单位完成的事情，其余让监理和施工单位完成22.4.75指导目的指导目的万科上海区域装修房工程管理指导万科上海区域装修房工程管理指导一、确定现场方案一、确定现场方案二、划分交接界面二、划分交接界面三、安排工序流程三、安排工序流程四、细化工期计划四、细化
3、工期计划五、控制工程品质五、控制工程品质六、组织物业交付六、组织物业交付七、管理后期维修七、管理后期维修22.4.76一、确定方案一、确定方案万科上海区域装修房工程管理指导万科上海区域装修房工程管理指导设计前置，样板房先行，合同策划，编制设计前置，样板房先行，合同策划，编制管理指导书管理指导书，做好施工准备，做好施工准备 二、二、销售样板房销售样板房：进一步解决土建和装修、图纸和现场脱节问题。同时根据进一步解决土建和装修、图纸和现场脱节问题。同时根据客户反馈和内部客户体验调整设计。可选用拟合作的单位施工，以评估该单位及项客户反馈和内部客户体验调整设计。可选用拟合作的单位施工，以评估该单位及项目
4、部。目部。一、研究样板房：一、研究样板房：对非标准户型，可另选其它地点施工研究样板房，进行户型、对非标准户型，可另选其它地点施工研究样板房，进行户型、水电管线、材料部品匹配性、施工节点等等研究，以调整优化，避免后期大面积的水电管线、材料部品匹配性、施工节点等等研究，以调整优化，避免后期大面积的返工。返工。 三、三、合同策划合同策划：装修总包单位确定装修总包单位确定(优先选用土建总包）、标段划分（公寓优先选用土建总包）、标段划分（公寓300套，别墅套，别墅100套为宜）、确定监理人员数量。套为宜）、确定监理人员数量。22.4.77二、界面划分二、界面划分万科上海区域装修房工程管理指导万科上海区域
5、装修房工程管理指导明确界面，写进相关合同，以能最大限度地分明确界面，写进相关合同，以能最大限度地分清双方责任、减少交叉施工、节约成本为原清双方责任、减少交叉施工、节约成本为原则则厨卫防水：厨卫防水：装修总包施工（保修时间延至装修总包施工（保修时间延至5年，留渗漏保证金）；年，留渗漏保证金）；进户门和防火门：进户门和防火门：厂家或装修总包，各自责任需明确；厂家或装修总包，各自责任需明确；户内管线：户内管线：一般穿线由装修总包施工；预埋管在砼结构内的由土建总包完成（预留出管一般穿线由装修总包施工；预埋管在砼结构内的由土建总包完成（预留出管 头），二结构内的由装修总包完成；头），二结构内的由装修总包
6、完成；户内墙顶面腻子：户内墙顶面腻子：由装修总包施工，但两次竣工备案除外；由装修总包施工，但两次竣工备案除外；地板细石砼基层地板细石砼基层：由土建总包施工；由土建总包施工；阳台：阳台：结构层直接交接；结构层直接交接；铝合金：铝合金：一般交接时不撕掉保护膜。窗外侧的成品质量由土建总包负责，门两侧和窗内侧的一般交接时不撕掉保护膜。窗外侧的成品质量由土建总包负责，门两侧和窗内侧的成品保护由装修总包负责（交接时如有部分膜破损，破损部位交接时记录清楚，该处由土建总包成品保护由装修总包负责（交接时如有部分膜破损，破损部位交接时记录清楚，该处由土建总包负责）负责）22.4.78三、安排工序三、安排工序万科上
7、海区域装修房工程管理指导万科上海区域装修房工程管理指导按集团工序指引执行，严禁交叉施工按集团工序指引执行，严禁交叉施工 户内户内3232道和公用部位道和公用部位1818道工序，道工序，3636项停歇验收点，项停歇验收点，8 8项项目经理部项项目经理部质量控制点。质量控制点。 毛坯装修毛坯装修公共部位装修公共部位装修室内及楼梯间精装修室内及楼梯间精装修水电管线施工、中央空调安装水电管线施工、中央空调安装楼梯间腻子批嵌楼梯间腻子批嵌顶棚涂料完成、灯基座安装顶棚涂料完成、灯基座安装室内竖向木结构基层室内竖向木结构基层楼梯间地砖铺贴楼梯间地砖铺贴热水器、镜箱、橱柜安装热水器、镜箱、橱柜安装瓷砖铺贴瓷砖
8、铺贴楼梯间栏杆安装楼梯间栏杆安装室内门安装室内门安装厨卫、走道顶棚制作厨卫、走道顶棚制作进户门安装进户门安装腻子批嵌腻子批嵌厨房、洁具、空调、五金件厨房、洁具、空调、五金件等等地龙骨、毛地板安装地龙骨、毛地板安装地板铺贴踢脚线安装地板铺贴踢脚线安装进户门框安装进户门框安装室内涂料完成室内涂料完成衣帽间储藏柜安装衣帽间储藏柜安装开关、新风口、空调开关、新风口、空调楼梯间涂料等精装修完成楼梯间涂料等精装修完成单元门安装清理打胶单元门安装清理打胶22.4.79四、细化工期四、细化工期万科上海区域装修房工程管理指导万科上海区域装修房工程管理指导掌握主要甲供材料的供货工期掌握主要甲供材料的供货工期n P
9、VCPVC覆膜户内门：覆膜户内门：2020天，样板房天，样板房1010天天n 橱柜：橱柜：3030天（现场具备测量条件后）天（现场具备测量条件后）n 收纳系统：收纳系统：2020天，样板房天，样板房1010天，每日供货天，每日供货5050套（现场具备测量条件后）套（现场具备测量条件后）n 实木复合地板：实木复合地板：4545天通知生产，天通知生产，1414天通知供货安装天通知供货安装n 强化复合地板：强化复合地板：3030天通知生产，天通知生产，1414天通知供货安装天通知供货安装n 洁具、五金：洁具、五金：2525天天22.4.710四、细化工期四、细化工期万科上海区域装修房工程管理指导万科
10、上海区域装修房工程管理指导合理细化工期，保证现场忙而可控合理细化工期，保证现场忙而可控一、确定节点：一、确定节点：根据项目开发控制节点的要求，在充分掌握（预判）土建总包移交面根据项目开发控制节点的要求，在充分掌握（预判）土建总包移交面的质量进度情况（以制定分阶段界面交接计划）、甲供材（甲分包）供货（安装周期）材的质量进度情况（以制定分阶段界面交接计划）、甲供材（甲分包）供货（安装周期）材料的情况，充分考虑环境及资源（场地、天气、政府验收手续等政策因素）和风险的情况料的情况，充分考虑环境及资源（场地、天气、政府验收手续等政策因素）和风险的情况下，结合分楼层流水施工，按工序的逻辑关系要求，编制节点
11、计划（需有余量可控），并下，结合分楼层流水施工，按工序的逻辑关系要求，编制节点计划（需有余量可控），并把该计划落实到装修合同中。把该计划落实到装修合同中。二、二、确定详细施工计划确定详细施工计划：根据装修总包合同要约时报送且经审核符合要求的施工根据装修总包合同要约时报送且经审核符合要求的施工组织设计（主要为劳动力、机械、材料的安排），确定进一步细化的可测量、可监控的组织设计（主要为劳动力、机械、材料的安排），确定进一步细化的可测量、可监控的计划，该计划需含各甲供材（甲分包）的计划且得到所有参建单位的认可，并落实到甲计划，该计划需含各甲供材（甲分包）的计划且得到所有参建单位的认可，并落实到甲供材
12、（甲分包）合同中。供材（甲分包）合同中。三、三、注意事项注意事项：应预留足够的时间来完成细部整改、分户验收和保洁。应有不少于应预留足够的时间来完成细部整改、分户验收和保洁。应有不少于两次的看房安排（建议开放时间选择在砌体两次的看房安排（建议开放时间选择在砌体门窗施工、内部装修启动、交付前门窗施工、内部装修启动、交付前1个月等个月等节点进行。节点进行。 ）。）。22.4.711五、控制品质五、控制品质万科上海区域装修房工程管理指导万科上海区域装修房工程管理指导坚守底线，客户导向坚守底线，客户导向一、制度保证：一、制度保证：交底制度、样板引路、集中加工、单工种流水作业交底制度、样板引路、集中加工、
13、单工种流水作业二、二、检验保证检验保证：工序交接验收工序交接验收 、停歇点验收、停歇点验收 、物业细部检查、物业细部检查 、分户验收制度、分户验收制度 。三、三、品质保证体系品质保证体系 ：确定控制点监控确定控制点监控22.4.712 交付策划交付策划u 交付楼号最终确认交付楼号最终确认u接待能力了解接待能力了解u单日交付户数预计单日交付户数预计u综合考虑楼号分布与标段综合考虑楼号分布与标段因素因素u 应急维修地点设置应急维修地点设置u 交付时间安排技巧交付时间安排技巧 交付准备交付准备u 召开交付准备会（公司内部）召开交付准备会（公司内部）u 编订风险问题统一说辞编订风险问题统一说辞u 组织
14、物业验房工程师培训组织物业验房工程师培训u 编制施工单位信息一览表编制施工单位信息一览表u 召开集中交付协调会（外部）召开集中交付协调会（外部）u 编制应急维修人员、备件清单编制应急维修人员、备件清单u 交付时间最终确认交付时间最终确认 集中交付集中交付u 项目部工程师交付现场坐班项目部工程师交付现场坐班u 总包管理人员陪同业主验房总包管理人员陪同业主验房u 周密组织现场应急维修周密组织现场应急维修u 重点客户重点跟踪重点客户重点跟踪u 确保信息传递通畅确保信息传递通畅u 每日总结每日总结六、组织交付六、组织交付精细组织，打好关键战役精细组织，打好关键战役万科上海区域装修房工程管理指导万科上海
15、区域装修房工程管理指导22.4.713七、管理维修七、管理维修万科上海区域装修房工程管理指导万科上海区域装修房工程管理指导毫不松懈，提高业主满意度毫不松懈，提高业主满意度一、事前约束：一、事前约束：保修协议签订、备品备件保修协议签订、备品备件 、人员的分派与培训、引入第三方维、人员的分派与培训、引入第三方维修单位、提出控制预案修单位、提出控制预案 、协助物业管理、协助物业管理二、二、事中处理事中处理：集中检查和维修、引进专业技术支持单位，对难点进行重点处集中检查和维修、引进专业技术支持单位，对难点进行重点处理理 、更新备品备件、更新备品备件三、三、事后总结事后总结：制定满意度提升措施和客户体验提升措施制定满意度提升措施和客户体验提升措施 、编写工程总结。、编写工程总结。22.4.714讨论讨论万科上海区域装修房工程管理指导万科上海区域装修房工程管理指导3 3点收获？点收获？22.4.715欢迎讨论欢迎讨论
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