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1、A房地产公司（一般纳税人）拥有一块土地（营改增后取 得），原价5000万元（未进行开发，为生地），现该地块 市价9000万元，A公司欲以9000万元的价格转让给 B公 司。一、直接转让土地（一）增值税A公司计算销项税额：9000 + （1 + 10%） X 10%=818.18万元通过对营改增后相关政策的梳理，截止到本文发稿，国 家并未出台针对土地使用权转让，计算销售额能否扣除取 得土地原价的相关规定。女口 ：国家税务总局公告2016年第18号文相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目， 适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用， 扣除当期销售房地产项目对应的土
2、地价款后的余额计算销 售额。18号公告也只是针对房地产开发企业中的一般纳税人 销售自行开发的房地产项目，并未规定转让土地使用权也 可以扣除土地价款计算销售额。因此，从目前的政策来看，2016年4月30日后取得的土地，转让时，计算销项税额，不得扣除取得土地的价款， 应全额计算应税销售额。（二）土地增值税根据土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土 地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地 产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务 人（以下简称纳税人）根据国税函发1995110号宣传题纲相关解释，对取得 土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增 值额时，只允许扣除取得
3、土地使用权时支付的地价款，交 纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。A 公司土地增值额： 9000 + （1 + 10%） 5000=3181.82 万 元；增值率为：3181.82 + 5000 X 100%=63.64%应纳增值税为：3181.82 X 40%- 5000 X 5%=1022.73 万元；（三）企业所得税A企业应缴纳企业所得税：（9000 5000 1022.73） X25%=744.32 万元。（四）契税根据契税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国 境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳 税人。第三条规定，契税税率为3%5%，契税的适用税率，由省、自治区、直
4、辖市人民政府在前款规定的幅度内按照 本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。根据财税201643号第一条规定，计征契税的成交价 格不含增值税。B公司应缴纳契税：9000 + （1 + 10%） X 3% =245.45万元。采用直接转让方式，A公司与 B公司共需缴纳税款：818.18 + 1022.73 + 744.32 + 245.45=2830.68 万元二、“生地变熟地”后再转让A公司对该土地进行开发整理，投入建设费用100万元。（一）增值税A公司计算销项税额：9000 + （1 + 10%） X 10%=818.18万元（二）土地增值税根据土地增值税暂行条例第二条规定，转让
5、国有土 地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地 产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务 人（以下简称纳税人）根据国税函发1995110号宣传题纲相关解释，对取 得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算 其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税金。A 公司土地增值额：9000 + (1 + 10%) - 5000 - 100 X 1.2=3061.82 万元；增值率为：3061.82 + 5000 X 100%=61.24%应纳增值税为：3061.82 X 40% 5000
6、 X 5%=974.73 万元；(三) 企业所得税A企业应缴纳企业所得税：(9000 - 5000 - 100 - 974.73)X 25%=731.32 万元。(四) 契税B公司应缴纳契税：9000 + (1 + 10%) X 3% =245.45万元。“生地变熟地”后再转让方式，A公司与B公司共需缴纳税款：818.18 + 974.73 + 731.32 + 245.45=2769.68 万元三、变土地为股权后再转股首先注册一家全资子公司C,注册资金10万元，然后 A公司以该块土地使用权增资入股C公司，土地过户后，将C公司100%的股权以9010万元的价格转让给B公司。(一) 增值税以土地
7、使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转 移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地 使用权的行为，应根据财税201636号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。A 公司计算销项税额： 9000 -（ 1 + 10% X 10%=818.18 万元（二）土地增值税根据财税20155 号文第四条规定，单位、个人在改制 重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房 屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用 于房地产开发企业。A 公司土地增值额：9000 + （1 + 10%） - 5000 - 100 X1
8、.2=3061.82 万元；增值率为：3061.82 + 5000 X 100%=61.24%应纳增值税为：3061.82 X 40% 5000 X 5%=974.73 万元；（三）企业所得税A企业应缴纳企业所得税：（9000 - 5000 - 100 - 974.73）X 25%=731.32 万元。（四）契税根据财税201537号第六条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人 与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋 权属的划转，免征契税。（五）股权转让将C公司100%的股权以9010万元的价格转让给 B公司。1、股权转让不涉及增值税、契税；2、由于土地是最新评估价入股增资，转让无增值，不涉 及土地增值税。变土地为股权后再转股方式，A公司与B公司共需缴纳税款：818.18 + 974.73 + 731.32 + 245.45=2524.23 万元 通过对以上三种不同土地转让方式所承担的总体税负来 分析，很显然，第三种转让方式，总体税负是最低的。
转让土地使用权的税收筹划模式
