商业项目机电设备维修维护保养.docx

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1、商业工程机电设备维修维护保养商业工程机电设备维修维护保养1.0高压供电设备（适用于商业工程）1.1在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素 等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是 否有异常，发现问题及时处理解决。每天两次检查变压器温 度，发现温度过高要及时采取降温。1. 2对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能 切换的要安排每季检查一次。2. 3按电气规程规定进行定期平安检测和维护。2.0低压配电设备2. 1每月检查维护工作内容2.1.1 检查及清洁主配电柜及分支配电柜2. 1. 2检查及记录主配电柜及分支配电柜之用电运作情 况2.1. 3维修或更换损坏的配电设备配件。

2、2. 2每年检查维护工作内容3. 2.1清洁及补充配电开关可动部份之润滑油3.2. 2检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏，桩头是否锈 机组、澳化锂吸收式制冷机组及热泵机组）是整个空调系统 的心脏，专业技术要求高，其维修维护保养一般请空调专业 公司或在专业公司的指导下进行。9.2冷水机组通常在开机前的每年3、4月和停机后 1011月进行二次定期维护保养，具体内容根据空调维保合 同和专业公司预定计划进行。9. 3工程部操作人员平时需按随机文件中规定的操作程 序进行操作运行，将运行数据记录在册，并注意观察润滑油 的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂 液位、声音、电流、真空度、震动、泄漏和

3、保温等情况，发 现异常情况发生，及时切换使用备用机组，同时报请专业公 司维修。10、空调水循环系统10.1 空调水循环包括冷却水和冷冻水系统的水质，除 安装电子除垢装置外（装电子除垢装置的按产品要求检查）， 一般外判专业清洗公司负责每年进行一次化学清洗、预膜和 灭菌处理，每月进行循环水质分析和加药，具体按专业公司 预定的处理方案实施，水质必须到达国家有关标准和制冷机 组使用要求。10.2 每年二次检查管道的阀门、法兰、变径管、伸缩 节、软接头、温度计、压力表和保温等情况，发现问题及时 处理解决。11、空调冷却塔每年34月和1011月进行二次检查保养，主要内容： 冷却塔风机（轴承、温升、噪音、震

4、动、电机绝缘和润滑油 等）、阀门、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填兖料及 外观油漆等。10.3 风量空调、新风处理、风机盘管（适用于商业项 目，住宅工程参考项）12.1 空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次，风机 盘管每月清洗一次，除去外表污垢积灰。12.2 每年一至二次（视系统水质情况）拆洗全部水过滤 器，此外，每二月抽检未端水过滤器，发现结垢严重，需全 部拆卸清洗，并重新检查处理水质。12.3 每年一至二次（视环境情况）进行全面检查保养， 主要内容：检查传热管腐蚀情况，假设需要可用清洗药水和清 水冲洗传热管和肋片外表的污垢；检查风机叶轮腐蚀情况、 电机、噪音，并清扫叶轮风扇；检查冷凝水

5、水管积水盘并清 扫/洗干净；检查各种手动阀、电动调节阀和电磁阀。12. 4送回风管和风口，每月一次清洗回风中过滤网。12.5 每半年一次检查防火阀和排烟阀执行机构是否完 好。12.6 每年一次检查风管和风口，修复损坏部位，主要 内容：风管的渗漏；保温是否破损；风量调节阀位置；送回 风口是否损坏及止回阀能否灵活开启关闭。13、给排水系统13.1 各类水泵通常包括：消防泵、喷淋泵及增压泵、 给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵等，一般每 月二次进行巡视检查各类水泵，主要内容：声响、震动、电 流、电压及压力表等。13.2每一至二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的 电机绝缘、自动控制箱、轴承

6、、叶轮和密封等。13.3对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵， 每季度需进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟， 运转时注意超压保护。14、卫生洁具1.1 1清洁工在清扫时，注意各种洁具是否漏水、损坏,假设有应及时通知工程部修复或更换。1.2 2每月对各厕所和开水间的洁具、龙头、地漏和上 下水等情况进行巡检和修理。1.3 3每年二次清洗各种水箱，同时检查浮球阀、进出 水阀门和排水阀是否完好；1.4 4每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井 等的工作情况。1.5 5假设遇台风和大暴雨过后，巡视各排水管和井等情 况，发现问题及时解决。蚀。2 . 2. 3检查及清洁所有配电箱，控制器及接

7、触器。3 .2.4检查所有金属部份之氧化情况，如有需要进行除 锈及油漆工作。2. 2. 5对配电设备及电气管井内外进行除尘清洁。3.0照明设备3.1 日常巡视留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐 全，灯泡/灯管有无缺损、不亮，如有应及时（含通知工程部） 更换或修复。3. 2每半年一次对公共部位灯具的外观、照明度和色调 等进行检查维护，对照明系统线路进行检测，更换破损老化 电气线路，按需进行必要的清洁工作。4.0楼宇自控设备（商业工程）4.1 楼宇自控系统设备一般外判专业公司进行维修维护 保养，工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修, 平时需催促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。4.

8、 2 一般每月检查楼宇自控主机的功能；检查各种电压 及电流、温度、压力、流量、液位等探头触点；检查现场处 理器的工作情况。检查所有由楼宇自控系统集中控制的电磁 阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。5. 0安保监控设备安保监控系统设备一般外判专业公司定期维护保养，主 要内容：闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不 能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断 运行。一般维保工程内容：6. 1摄像局部每月到场对摄像局部检查和保养，清洁摄像机罩和护镜 玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈（固定镜头），调校 摄像范围至正确位置及输出图像信号要求。检查云台水平、 垂直转开工能是否正常并调校规范

9、要求。7. 2传输局部每月一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需 作必要的维修或更换检查电缆的固定情况，特别是电梯井内 的视频、电源电缆。8. 3显示局部每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、接 线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。9. 4门对讲系统：每半年一次对对讲系统设备进行测试和调校。6.0公共广播设备1 .1每月一次对话筒、调谐器、录放音座、CD机、节目 选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。6 . 2每季对喇叭、音箱及线路等进行检查，保证公共广 播系统的播音质量。7.1 消防设备（适用于商业工程，住宅工程参考项）7.2 火灾报警系统7.2.1 火灾自动报警

10、系统主机和烟/温感探头一般外判 维修保养，物业工程部按合同协调监督，做好各项记录，对 各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维修保养工 作。7.L 2每口应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定 的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障及时排 除。7.1. 3每季度应检查和试验消防系统/设备的以下功能, 并应填写季度登记表；采用专用检测仪器分期分批试验探测 器的动作及确认灯示；试验火灾警报装置的声光显示；试验 水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换 试验；用自动或手动检查以下消防设备的功能：防排烟设备（可半年检查1次）

11、、电动防火阀、 电动防火门、防火卷帘等设备。室内消火栓、自动喷水灭火系统。7. L3.3水喷雾火系统。7.1. 3. 4火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标 志灯。强制电梯停于首层试验。7.1. 3. 6消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试 验。7.1. 3. 7强制切断非消防电源功能试验。开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、 电流、电压和压力等情况。7. 1.4每年一次试验火灾事故广播设备的功能；每年一 次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火 液体等工作。7.1. 5探测器投入运行2年后，应每隔2年全部清洗一 遍，并做影响关值及其它必要的功能试验，合格者方可继续

12、使用，不合格者严禁重新安装使用。7. 1.6烟温感报警系统7.1. 6.1每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次, 电源是否正常，各按钮是否在接收状态。7.1. 6. 2每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松 动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器 进行抽查试验。7.1. 6. 3每半年对烟温感探测器进行逐个保养，擦洗灰 尘，检查探测器底端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验。7.1. 6. 4对一般场所每三年、污染场所一年进行一次全 面维修保养，主要工程：清洗吸烟室（罩）集成线路保养检 查，放射性元素镁是否完好等。防火卷帘门系统：每半月检查一次电气线路组 件是否正常并清扫灰尘；

13、每月对电气组件线路检查保养一次，有无异 常现象，绝缘是否良好，按照设计原理进行试验。每季度对 机械组件进行保养检查、除锈、加油及密封。卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备；7.1. 6. 7火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标 志灯；7.1. 6. 8强制消防电梯停于首层试验；7.1. 6. 9消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试 验，检查所有转换开关；强制切断非消防电源功能试验。7.2消防联动系统设备7. 2.1消防水系统7.2. 2消火栓系统每周巡视检查各层消火栓、水龙带、水枪头、 报警按钮等是否完好无缺，各供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损处于正 常备用状

14、态。7. 2. 2. 2每月检查一遍各阀门是否灵活，进行除锈加油 保养，检查水泵是否良好，对水泵外表进行除尘、必要时轴 承加油，电气控制局部是否处于良好状态，同时按照设计原 理进行全面试验。7. 2. 2. 3每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养，电动机的绝缘是否良好。7. 2. 3花洒喷淋系统7. 2. 3.1每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损，处于战备状态。7. 2. 3. 2每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水及其它异常 现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水 检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏及启动 相应的供水泵。7. 2

15、. 3. 3供水泵月保养、季中修内容与消火栓水泵相应。7.2. 3消防送风系统7. 2. 3.1每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大 厅加压风口是否灵活。7. 2. 3. 2每周巡视检查各风机控制线路是否正常，可做 就地及遥控启动试验，清扫机房及风机外表灰尘。7. 2. 3. 3每月进行一次维护保养、检查电气组件有无损 坏松动，清扫电气组件上的灰尘，风机轴承加油等。消防排烟系统7. 2. 4.1每周巡视检查各层排烟阀、窗,、电源是否正常, 有无异常现象。同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地 启动试验，清扫机房及排风机外表灰尘。7. 2. 4. 2每月进行一次维护保养，检查电气组件有无损

16、坏松动。对排烟机轴承及排烟机械局部加油保养，清扫机房 同时按照设计原理50%楼层实施自动控制试验。7. 2. 5应急广播系统7. 2. 5.1每周对主机、电源信号各控制信号是否正常， 各控制开关是否处在正常位置，有无损坏和异常现象，及时 清洗主机上的粉尘。7. 2.5. 2切换机在每月的试验过程中，切换机是否正确 地切换，检查麦克风是否正常，定期清洗磁头。7. 2. 5. 3楼层的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉尘等。7.2. 5. 4检查后进行试播放。8.0车库管理系统8.1 车库收费管理系统一般外判专业公司承当维护保 养，故障报修的方式，物业管理公司需保持所有的栏杆、标 志不被损坏弄脏。8.2 每月一次检查主机设备，栏杆传动局部每年更换新 牛油。9.1 空调主机（适用于商业工程，住宅工程参考项）9.1中央空调机组（包括离心式、压缩式、螺杆式冷水