计算机网络与应技术

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1、 第十四章 土地市场管理一、土地市场的概念狭义的市场是指进行土地交易的专门场所。广义的市场是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。土地市场是有形的土地和无形权益、信息、咨询服务等的统一体。 第一节 土地市场二、土地市场的特征交易实体的非移动性。土地市场的地域性。土地市场的垄断性。流通方式的多样性。土地供给弹性小。第一节 土地市场三、土地市场的主体和客体（一）主体：供给者、需求者、中介者、管理者（二）客体：土地本身及其产权关系第一节 土地市场四、土地市场的结构（一）土地一级市场：土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。

2、出让、出租、入股第一节 土地市场四、土地市场的结构（二）土地二级市场：城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让与其他土地使用土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。出让、出租、入股第一节 土地市场一、城市土地供需范畴（一）城市土地存量供需与增量供需（二）城市土地资源性供需与资产性供需（三）城市土地所有权供需与使用权供需（四）城市土地一级市场供需与二级市场供需第二节 城市土地市场供需调控二、城市土地市场供需机制（一）城市土地一级市场供需机制出让市场1、城市土地一级市场供给机制城市土地对政府具有多重效用。城市

3、土地一级市场供给约束。 2、城市土地一级市场需求机制。城市土地对企业具有双重效用。城市土地一级市场土地需求约束。第二节 城市土地市场供需调控城市土地是政府财政收入的重要来源。城市土地是地方政府领导取得“政绩”的重要砝码。城市土地收益是政府土地管理部门“小金库”资金的重要来源。城市土地是有关部门领导谋取私利的重要工具。 第二节 城市土地市场供需调控城市规划对一级市场土地供给的约束。土地管理体制对一级市场土地供给的约束。土地收益分配对一级市场土地供给的约束。第二节 城市土地市场供需调控城市土地是企业生产经营的载体。城市土地是企业投机的对象。第二节 城市土地市场供需调控地价对一级市场土地需求的约束。

4、银行信贷对一级市场土地需求的约束。企业决策对一级市场土地需求的约束。一级市场土地供给对一级市场土地需求的约束。第二节 城市土地市场供需调控 二、城市土地市场供需机制 （二）城市土地二级市场供需机制转让市场1、城市土地二级市场供给机制资金对二级市场土地供给的约束。地税对二级市场土地供给的约束。 2、城市土地二级市场需求机制。主要受房价、收入水平、购房贷款利率、住房商品化程度、住房负债消费观念和房地产投资观念等制约 第二节 城市土地市场供需调控三、我国城市土地市场供需状况城市用地规模过度膨胀，城市土地供给总量严重失控。城市开发区土地大量闲置，一级市场供过于求。商品房大量空置，二级市场供过于求。普通

5、住宅需求潜力巨大。第二节 城市土地市场供需调控四、我国城市土地供需失衡的原因1、对地方政府缺乏有效的约束机制。城市规划失灵主要表现在城市规划的编制和实施上土地管理制度失效土地收益分配不合理第二节 城市土地市场供需调控四、我国城市土地供需失衡的原因2、对企业缺乏有效的约束机制。土地无偿使用地价偏低信贷资金向房地产开发倾斜土地税制不健全第二节 城市土地市场供需调控四、我国城市土地供需失衡的原因3、居民对住房的有效需求不足。第二节 城市土地市场供需调控五、我国城市土地市场供需调控的对策与措施1、提高城市规划的科学性2、因地制宜编制供地计划3、进行土地管理制度改革4、加强土地收益管理第二节 城市土地市

6、场供需调控五、我国城市土地市场供需调控的对策与措施5、规范城市土地市场6、强化房地产信贷资金管理7、健全土地税制8、提高居民购房能力第二节 城市土地市场供需调控一、城市土地价格形成机制（一）城市土地一级市场价格形成机制1、出让地价的形成机制协议地价形成机制招标地价的形成机制拍卖地价的形成机制第三节 城市土地市场价格管理一、城市土地价格形成机制（一）城市土地一级市场价格形成机制2、地租的形成机制（1）地租不是市场竞争的产物，而是由政府单方面确定的。（2）增加财政收入，考虑企业的承受能力，是政府确定地租标准的两项主要原则。第三节 城市土地市场价格管理一、城市土地价格形成机制（一）城市土地一级市场价

7、格形成机制3、入股股息与股利的形成机制国家土地入股不能转让。第三节 城市土地市场价格管理一、城市土地价格形成机制（二）城市土地二级市场价格形成机制房地产出租和房地产买卖房租反映了市场供求关系房租完全是市场竞争的产物房租的形成不受政府影响第三节 城市土地市场价格管理二、城市土地价格体系（一）城市土地价格体系的概念在城市土地市场交易中形成的具有相互联系、相互制约关系的各种城市土地价格所形成的有机整体。（二）城市土地价格体系的内容土地比价体系、差价体系、价格指数体系第三节 城市土地市场价格管理土地比价：城市各类用地的价格之间以及各种交易方式所形成的价格之间的比率。用途比价：工业用地 住宅用地 商业用

8、地交易方式比价：地租与出让地价的比价协议地价 招标地价 拍卖地价第三节 城市土地市场价格管理土地差价：同类用地在不同区位和流转环节上的价格差额。1.一级市场区位差价地租的区位差异很小商业用地的区位差价住宅用地的区位差价工业用地的区位差价高级别间的区位差价低级别间的区位差价第三节 城市土地市场价格管理.二级市场区位差价二级市场区位差价比较明显第三节 城市土地市场价格管理土地价格指数：土地价格随时间变化的趋势和幅度的经济变量。第三节 城市土地市场价格管理三、城市土地市场价格管理、培育真正的城市土地市场主体、严格界定进入市场的城市土地的范围、建立国有地产公司信息公示制度、建立城市土地中介市场、规范政府对城市土地价格的管理职能第三节 城市土地市场价格管理n谢 谢！