万科物业管理检查实施标准(新)

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1、. .万科物业管理检查标准（新）1、 万科物业管理标准安全管理2、万科物业管理标准管理服务类3、万科物业管理标准环境管理类4、万科物业管理标准设备管理类万科物业管理标准安全管理1. 目的建立万科物业统一的管理标准，进一步规衡量物业公司业务体系。2. 围本规定适用于集团下属各物业公司。3. 职责集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布；并在VPS活动中作为评比依据开始运用。各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。4. 方法和过程控制本标准包括四部分：万科物业管理标准管理服务类（VKWG08-16-1）、万科物业管理标准环境管理类（VKWG08-16-2）、万科物业管理标

2、准设备物资类（VKWG08-16-3）、万科物业管理标准安全管理类（VKWG08-16-4）。1.人员素质1.1安全员岗位人员按照万科企业形象策划手册统一着装（地方政府有明确限定的除外），各岗位按照工作要求统一配戴值勤用具，并符合应急要求；私用物品的配带不得影响统一形象；站立时至少保持跨立姿势。1.2安全员应熟悉社区的环境，熟悉社区的消防设施位置，熟悉本岗位工作方法和流程。1.3安全员行为言语规、作风严谨、值勤文明、训练有素、认真负责。1.4安全员具有使用消防器材、扑灭初始火灾、人工呼吸、外伤包扎、火灾救援、处理自然灾害等技能。1.5安全员每周必须进行身体素质训练和业务素质的培训，训练应达到以

3、下标准：年龄项目容18-25岁26-35岁36岁以上一百米冲刺不超过15秒不超过16秒不超过20秒三千米长跑不超过15分钟不超过16分钟不超过20分钟标准俯卧撑不低于35个/分钟不低于30个/分钟不少于20个/分钟队列基础操作精通操作精通操作精通步法操作操作精通操作精通操作精通紧急、突发事件处理能协助正确处理独立正确处理协调独立正确处理协调法律知识了解并掌握治安、消防、交通管理法律常识，能够以法律手段规避责任事故，保护业主人身和财产安全。2.务管理2.1安全岗位所用器具保持完好，摆放整齐，标识清楚，电器设备电力充足，不影响正常使用。2.2集中住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现

4、象，并具有完善的监督制度。2.3每周至少安排一次部沟通，并保存记录。2.4每个项目须保存足够处理突发事件的力量，原则上安全员外出人数不超过不当班安全员总人数的50%（不含50%）未安排集体住宿和社会警力与时可除外2.5安全员宿舍应配备有效的紧急召集设施，如、警铃等。3.综合安全3.1安全岗位实行24小时值班与巡逻制度，并有交接班记录。3.2根据社区状况实行至少二级监控安全保卫工作，整个社区安全防有一个较封闭或有效的管理体系。3.3危险作业行为应符合相关危险作业安全要求。3.4对危机人身安全处应设有明显标识和具体的防措施。3.5可控事件年发生数0。4.治安管理4.1有效控制外来人员，确保形迹可疑

5、人员或无明确目的的探访人员不逗留社区。4.2对外来施工人员或供方人员需进行登记、配戴明显标志，对其行为举止进行有效管理。4.3对大型物资搬运要做到责任可追溯到用户本人。4.4社区公共区域无易爆、剧毒、强腐蚀、放射性物品、严重危害生命和财产安全的危险品存放。4.5对危险物品有明确的管理办法，并落实。4.6对突发事件如偷盗强、抢劫、意外伤害、非法集会、在逃通缉犯等应有行之有效的处理办法和处理技能。4.7在社区围若发生紧急事件至少应作如下有效反应：多层小区（7层以下）20层以下21-30层31-40层41层以上作出正确判断和指挥统一、与时、恰当当班人员采取封锁行动人防2分钟3分钟技防即时救援人员赶到

6、事发地点时间徒步2分钟4分钟6分钟9分钟12分钟以上数据是指管理面积10万m2以下，超过的每10万m2增加1分钟机动2分钟携带事发性质对应工具正确，有效4.8每个社区应具有两套以上的巡逻路线图，巡逻签到周期与规定周期差误不能超过整个周期时间的20%，特殊原因有注明的除外。4.9对保姆、钟点工等做到人人有记录的管理。对租户、公司户、商铺做到户户有登记的管理。社区项目管理面积在20万平方米以下登记率为100%，管理面积在21万平方米以上的登记率至少控制在90%以上。5.交通管理5.1经营性停车场具有当地政府颁发的合法证照和手续。5.2停车场应有清晰、有效、规的安全、交通标识。5.3小区严禁机动车鸣

7、笛，有明显的限速标志。禁止通车的道路应有禁行标志或措施。5.4所有机动车施行一车一单据纸制凭据（牌）或电子凭据、进出有凭据或车辆进出要登记的封闭管理，对纸制凭据和电子凭据的至少保持1个月的追溯根据。5.5对车辆进出敬礼且动作标准、规。（智能化管理除外）5.6机动车出入口设有减速装置和防强闯设施，并能有效发挥功能。5.7机动车停车场地应有标识明显的车位线，车位、交通线路、出入口规划合理。5.8机动车停放整齐有序，指挥车辆动作标准规。5.9夜晚在机动车场值勤的安全员应着反光衣。5.10非机动车管理有序，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象。5.11与机动车车主有明确的车辆与车物品管理责任关系

8、。5.12车场现金应和票据相吻合，移交清晰。5.13恶性交通事故发生数为0。6.消防管理6.1有效落实消防安全责任制度，定期进行检查，并有保存相关记录。6.2消防设备设施完好无损，可随时启用，严禁挪作他用。6.3消防通道畅通，无阻碍物和无不符合消防规定的门等设施。6.4对社区用户每年至少进行两次消防知识的普与和宣传。6.5火警发生通报后紧急救援队成员应携带相应消防器具应在2分钟（参照紧急事件处理相关标准）赶到现场，各岗位能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作。6.6火警有效控制率为100%。6.7管理项目备有消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以与警戒带、医疗箱与常用医药、防烟防毒工具等

9、。6.8对燃油（气）罐储备时，进行隔离管理，区域严禁烟火，附近配置足够灭火器材。灭火器选择和配置数量标准如下：灭火器灭火级别1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2灭火级别2B3B4B10B干粉灭火级别1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保护面积严重危险级58B58B58B58B105A58B中危险级7.54B7.54B7.54B7.54B7.54B155A7.54B轻危险级101B101B101B101B203A101B203A101B101B203A101B补充说明：a) 保护面积一栏中为不能选用。7.54Bb) 保护面积一栏中为可选用，保

10、护面积为7.54=30m2，用现场面积除以30即为灭火器个数。7.54Bc) 保护面积一栏中为可选用，但由于经济原因，不建议选用。d) 地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。e) 设有消防栓的场所，可相应减少30%；设有灭火系统的场所，可减少50%；设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70%。f) 一个灭火器配置场所的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。g) 灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。h) 以上未能尽列规参照建筑灭火器配置设计规（GBJ14090）要求。7.技能防7.1监视摄像机设置位置、摄影围合理、画面清晰。重要场所停车场和出入口应设有录像，录像带

11、至少保存半个月。7.2因采取停车场智能管理而无人执守的出入口，监视摄像应能清晰录制驾车人体貌特征。7.3消防中心和监控中心实行24小时不间断值勤，对信号随时作出反应，并做必要记录。7.4红外报警系统等安全防系统应确保能全天侯布防的需要，信号接受和反应灵敏。8. 安全管理监控8.1公司制订安全管理工作检查制度，并予以落实。8.2管理项目建立对安全各岗位工作检查制度，并有效落实。9. 安全管理和职业安全9.1公司建立安全管理机构，负责紧急安全事务的处理，相关人员责任明确，紧急联系予以公布。9.2安全管理制度健全。9.3具有相应的劳动保护措施。9.4员工工作环境符合国家劳动保护有关规定。9.5危险作

12、业和特种作业管理得当，措施完善。（常见的作业有登高、电工、焊接、机动车等）10. 装修管理10.1装修审批手续齐全。10.2装修施工人员有统一识别标志。10.3装修现场关闭通向公共通道的门窗，禁止灰尘影响其他业主。阳台禁止堆放装修物品和其他易燃易爆物品。装修现场禁用明火，禁止乱拉电线，特种作业取得相关资质证明。10.4装修现场配备一定的消防器材，原则上每50平方米至少配备1台2公斤灭火器，不足50平方米的，按50平方米计算。10.5装修期无破坏周边环境现象，规定装修垃圾在指定时间，搬运到指定地点。10.6装修监管制度和流程完善，有明确的责任分工和责任人。11. 钥匙管理11.1公司和管理项目指

13、定岗位对公用钥匙进行管理，对钥匙有明确标识，分类保管。11.2钥匙的领借用履行登记手续。11.3对公用钥匙制订管理清单。12. 顾客财产管理12.1对顾客委托管理的资金、资料、物品等办理相关接收和领取手续，明确责任，妥善保管。万科物业管理标准管理服务类1.目的建立万科物业统一的管理标准，进一步规物业公司服务质量。2. 围 本规定适用于集团下属各物业公司。3. 职责集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布。各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。4.方法和过程控制本标准是万科物业管理标准管理服务类（VKWG08-16-1）、万科物业管理标准环境管理类（VKWG08-16

14、-2）、万科物业管理标准设备物资类（VKWG08-16-3）、万科物业管理标准安全管理类（VKWG08-16-4）系列标准的一部分。1.组织规1.1组织机构健全，部门职责明确，部门间职责接口清晰、工作流程通畅。1.2建立、健全部管理、服务提供、人力资源、质量管理、信息管理、行政后勤管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准与其具体的落实和考核办法。1.3公司所有员工对本职围和职责明确，并有效履行。1.4所属管理项目实行综合一体化管理。1.5公司制订年度工作计划和三年或五年战略规划，制订一定时期的企业（质量）方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知。1.6公司质量管理体系满足质量方针要求，整个组

15、织活动满足体系要求。1.7质量方针和目标形成文件，由最高管理者批准。1.8公司至少每年按计划进行一次管理评审活动，并确保管理评审输入的翔实，输出有效，记录完整，评审措施获得落实。1.9公司在不同的层次和职能之间进行有效、充分的沟通，并有明确的沟通形式，如自上而下的例会；自下而上的报告、申诉等等；横向沟通流程顺畅等。2. 文件资料记录管理2.1明确文件管理的岗位职责，所有文件、记录标识清晰，存放整齐有序，分类合理，方便检索，能保证在三分钟取阅。2.2文件资料记录保持完整、清晰、无缺失、无破损。2.3对与本企业经营运作有关的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、有效。2.4客户档案、工程档案、

16、物业档案资料齐全、管理完善。2.5保持文件的现实有效性，作废文件有适当标识。2.6涉与到公司的文件确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备；文件管理人员变动有重要文件交接记录。2.7为安全起见，存储于电脑中的公司部与公司与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度等重要电脑文件有备份。2.8文件柜文件摆放整齐，所有文件夹设有明确标识。柜无尘、无潮、无虫，室环境适宜储存。2.9文件、资料的编制或收集、发布、更改、作废、保管等符合文件管理要求。2.10接管新建物业，在物业正式接管前，与发展商（或物业所有人）签订（前期）物业管理委托合同，业主委员会成立后与业委会续签物业管理委托合同。2.1

17、1接管原有物业，在物业正式接管前，与业主委员会（物业所有人）签订物业管理委托合同。2.12物业管理委托合同容、时间和签约应具有有效性。2.13合同与资料应保存完整，设置合同清单，并注明合同有效期限。2.14合同应符合公司利益和法律要求，应确保保存的有效性。3. 品质监控3.1公司建立ISO9000质量管理和运作模式，定期进行部审核。3.2审符合ISO9000标准要求。3.3通过ISO9000外部审核的管理小区，年度累计外部审核中出现的观察项和轻微不合格项8项，严重不合格项为0项。3.4开展鼓励员工参与的品质改善活动。3.5建立完善的投诉处理程序，并能根据不同的投诉性质做到与时、有效、满意的解决

18、或平息。3.6物业管理项目设置专门岗位负责客户服务。与时反馈和处理顾客投诉，所有投诉在收到信息之日起2个工作日反馈给业主，并不断跟进、反馈处理结果。3.7物业管理项目至少每月一次将具有共性的业主投诉处理结果，以适当方式向业主公布。3.8所有投诉有完整的记录，有跟进结果。3.9对有效投诉予以回访，定期统计分析投诉处理情况。3.10顾客有效投诉处理率为100% 。3.11制订质量事故处理程序，并留存记录。3.12质量事故处理包含原因调查、责任分析、应急措施和预防措施。3.13公司定期对质量事故进行分析，并落实预防措施。3.14对信息分析和管理中常用的统计技术有明确文件规定。3.15相关职责人员掌握

19、常用统计技术工具运用方法，并能有效运用。3.16规定合同评审程序，明确对顾客要求的评估程序和方法。3.17按照文件规定的方法评估顾客要求。3.18公司对新开展或新接管的物业项目和服务进行策划，并保留策划评估记录。3.19公司建立物业工程改造前评审程序，并按照程序落实，以确保工程的合理、有效、低成本。4. 信息管理4.1建立信息管理制度，公司与各物业管理小区设立专门岗位负责信息的收集和传递。4.2按要求定时编制并传递半月报与重要的管理和服务信息。4.3重大的质量事故、突发事件、顾客投诉在一个工作日通报给相关部门或人员。4.4按照集团信息管理的相关要求，与时、准确的向集团传递相关信息。4.5公司加

20、强与同行业的交流，每年至少组织两次外部交流活动。4.6积极参加集团部物业管理交流活动。4.7公司建立部工作平台，用以对管理和信息传递。有专门岗位负责信息的与时登载、更新与维护。4.8推进办公网络化管理，公司和各管理项目的电脑联网，职能部门的电脑普与率达到80，管理项目至少有1台可联网电脑。4.9物业管理专业软件在公司和管理项目得到推广和应用，相关人员接受相应培训，能熟练使用软件办公。4.10物业管理、物业资产、物业人事软件资料与时更新与维护，其容至少2个月更新一次。5. 人力资源管理5.1公司通过大专院校、人才市场、劳务市场等专门机构招聘人员。新聘人员应通过面试、笔试或现场操作合格后方可录用。

21、5.2对所有正式员工，按照国家劳动法的规定签订劳动合同，并按照国家和地方政府的有关规定为其购买相应的社会保险5.3为员工提供符合劳动法要求的劳动保护，所有员工都接受职业安全培训。5.4每年针对不同的岗位人员，制订相应的培训计划，并落实和实施，保证所有人员每季度接受培训的时间不少于8小时，并对培训效果进行考核。5.5公司每年至少组织两次管理项目经理级以上人员参加专业培训研修。5.6对各级管理人员进行相关物业管理法律、法规培训，熟悉物业管理的基本法律知识。5.7员工培训工作符合培训制度要求。5.8公司建立定期考核制度，并有效落实。5.9每年至少进行一次员工满意度调查，并对调查结果进行分析，并对员工

22、反映的问题进行整改落实。5.10管理人员和专业技术人员具有相应资格，持证上岗。专业技术人员持证上岗率达到100%，物业管理人员物业管理证持有率达到80%以上。5.11建立创新机制，鼓励员工开展各种管理、服务和技术创新活动。5.12公司确保每年度有超过3项在部管理、客户服务、企业经营上的创新措施得以有效应用。6.顾客关系6.1物业管理项目按规定成立业主委员会。6.2管理项目积极协助业主委员会建立和运作。6.3管理项目和业主委员会建立规、友好的关系，沟通顺畅。6.4所有住宅类物业管理项目与业主签订业主公约，接管原有物业的管理项目未签订的，应补签业主公约。6.5物业管理项目向业主公布紧急联系、日常服

23、务与公司投诉。6.6建立24小时接听制度，接听业主报修、求助、投诉等，并做好相关记录。6.7住宅类物业管理项目每季度至少组织一次社区文化活动。6.8社区文化活动按计划开展，活动结束后进行评估积累经验。6.9有相应社区活动场地、设施。6.10物业管理项目至少每半年召开一次业主恳谈会，加强与业主的沟通与联络，听取业主的建议与意见。6.11物业管理项目设立业主意见箱。6.12物业管理项目至少每年进行一次顾客意见调查，并对调查结果进行分析，对调查中所反映的问题采取相应措施进行改进。6.13物业管理项目至少半年公布一次物业管理服务费收支情况。6.14两个业主以上的物业管理项目编制季度管理服务报告，每季度

24、将管理、服务与财务信息向业主公布；单个业主的物业管理项目，编制物业管理周报，定期向业主公布管理、服务信息。要求提供的季度管理报告和物业管理周报全面、真实、客观。7. 居家、商务服务7.1服务人员服务与时、不拖沓，赴约提前到达时间不超过5分钟，迟到最迟不超过2分钟。7.2服务过程中服装要求穿戴整齐，符合公司CI手册的规定，不浓妆艳抹，不佩带金银首饰，仪态符合礼仪规要求，面带微笑.7.3对顾客的资料、物品、现金有明确收交记录。7.4各项居家、商务服务提供按照公司规定的程序进行。7.5公布服务项目与价格表，并在服务前向服务对象说明服务容与相应的价格。7.6零修、急修与时率100%，返修率不高于1%（

25、随机抽样值）。服务质量回访满意率不低于95%。7.7会所等其他服务提供符合公司相关要求8. 商铺管理8.1消防符合规定，并建立和落实定期检查消防设施的制度。8.2无违章装修、乱搭建、乱悬挂、贴。8.3门前三包落实好，铺面整齐，无违章摆买，无乱扔垃圾、无污水。8.4排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质。8.5商铺手续齐全，并有登记管理。8.6商铺周围清洁美观卫生、商铺经营行为不影响业主正常居住和生活。8.7广告、霓虹灯、招牌整洁统一美观、无安全隐患或破损等。9. 接管验收9.1公司在接管新项目时进行房屋接管前验收，并留有记录。9.2公司制定房屋验收标准。9.3管理项目保留房屋返修跟进

26、记录。10. 入住办理10.1制订入住手续办理程序规定并得到落实。10.2保存各种已签有效协议，含业主公约等。10.3保留完整的房屋交付验收等有效记录。10.4在迎接新项目业主入伙时，进行入伙前策划和培训。11. 经营管理11.1公司开展与物业有关的多种经营业务，物业管理项目开展房屋代理租赁业务、各种生活配套服务与公共配套设施代理经营业务等。11.2公司收支至少达到平衡状态。11.3公司应严格控制成本支出，单位面积物业管理成本应控制在下列标准：单位面积管理成本（元/平方米月）、地区其他地区多层住宅小高层住宅3.601.60高层住宅3.753.60综合大厦5.905.50写字楼17.5013.0

27、0 注：单位面积管理成本 = 物业管理总成本（月） 物业管理面积 12.管理目标标准管理目标标准管理目标标准物业管理费收缴率（%/年）95%公共火灾发生数（件/年）0火警有效控制率（%/年）100%可控事件发生数（件/年）0顾客满意度（年）4.0员工满意度（年）4.0顾客有效投诉率住宅类物业（件/户年）8其他物业（件/平方米年）0.1万科物业管理标准环境管理类1.目的建立万科物业统一的管理标准，进一步规衡量物业公司业务体系。2. 围 本规定适用于集团下属各物业公司。3. 职责集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布；并在VPS活动中作为评比依据开始运用。各地物业公司负责本文件的具体实施，并可

28、提出动议修改的意见或建议。5. 方法和过程控制本标准是万科物业管理标准管理服务类（VKWG08-16-1）、万科物业管理标准环境管理类（VKWG08-16-2）、万科物业管理标准设备物资类（VKWG08-16-3）、万科物业管理标准安全管理类（VKWG08-16-4）系列标准的一部分。1.人员素质1.1熟悉社区的环境，熟悉本岗位职责围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能。1.2按照万科物业企业形象策划手册统一着装（业务外包除外，但仍须着工作服），保持整洁，正确佩戴工牌。1.3言语文明、作业规、认真负责、精益求精。2.务管理2.1保洁、除雪、绿化工具、设备管理责任落实到人，统一存放于指定的干燥

29、场地，摆放整齐、保持清洁，标识清楚，存放不能有碍观瞻。机械性工具应做到定期维护保养，确保连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁；对长时间不使用的机械性工具要定期试动作，以保持其工作灵敏性。2.2集体住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。2.3每周至少安排一次部沟通活动。3.绿化管理3.1小区公共绿地、庭院绿地与道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当、层次分明。3.2新建小区，公共绿地人均1平方米以上；旧区改造的小区，公共绿地人均不低于0.5平方米。3.3花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无折损现象，无斑秃，无灼伤。枝

30、干无机械损伤，叶片大小、薄厚正常，不卷、不黄、无异常落叶现象。3.4小区植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物,无积水。3.5小区无枯死乔木，枯死灌木、枯萎地被植物每块不超过0.5平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米围累计面积不超过2平方米。枯死挽救乔木可只保留树干但须能见青皮，新移植乔木需保留部分树叶，要达到景观效果。3.6乔木类树干正常生长挺直，骨架均匀，树冠完整。3.7乔灌木应保持美观的形状、造型植物必须形态明显、枝条无杂乱现象。3.8草坪长势良好，目视平整，生长季节浓绿，地区茎叶高度在4cm左右，立春前可修剪为2cm左右。其它地区草坪茎叶高度可在6

31、-8厘米左右。3.9绿地和花坛无杂草（人不常经过区无明显杂草）、无破坏、无积水、无杂物、无枯枝、无践踏、无鼠洞与随意占用、无直面向天裸露黄土现象。3.10主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、干净。4清洁卫生4.1公共设施4.1.1公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。4.1.2房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。4.1.3门，目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm

32、无明显污迹。4.1.4玻璃：（1）距地面2米围，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。（2）距地面2米以外玻璃目视无积尘。（3）通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。4.1.5地面：（1）需打蜡的地面光亮、显本色。（2）石地面目视无明显脚印、污迹、一米之有明显轮廓。（3）瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。（4）胶质地面无明显灰尘、污迹；办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。（5）水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。（6）水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。（7）广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹与青苔。（8）车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。4.1.6墙面（1）涂料墙面无明显

33、污迹、脚印。（2）石贴瓷墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm无灰迹；外墙面无明显积尘。（3）水泥墙面目视无蛛网、呈本色。（4）不锈钢墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。4.1.7天花无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘。4.1.8人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网；能常接触到的设施位置处手摸无污迹感；所有设施表面基本呈本色。这里的设施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、亭、宣传栏、标识牌等。4.1.9喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和

34、漂浮物；沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物、孑孓（蚊的幼虫）不超过1只/100ml。4.1.10空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无积尘。4.1.11停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。4.1.12排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3cm；排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整，覆盖紧贴。4.1.13垃圾车停放于指定点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味。4.1.14垃圾中转站、垃圾桶（箱），垃圾不得散装，无超载、无强异味、

35、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹。4.1.15标识牌、指示牌无污迹、无积尘。4.1.16烟灰盅标志图案清晰，置物（水、石米、沙）保持清洁。4.1.17洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物；便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好。4.1.18电梯，门无明显污迹、手印、灰尘，轿厢无砂粒、杂物、污迹；用白色纸巾擦拭50cm无污迹。无异味,通风性能良好。4.1.19地毯目视无变色、霉变，不潮湿、无明显污迹，无沙、无泥、无虫。4.1.20家俱保持本色，无明显灰尘、污迹，常接触面用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料的家俱目视无

36、污迹，拍打无飞尘。4.1.21办公场所，除满足其它设施清洁要求外，还应满足：（1）地面无污迹、无水迹并符合相应材质地面清洁要求；（2）墙面、天花无污迹、灰尘、蜘蛛网。（3）门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。（4）桌椅、文件柜、无尘无污，用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘。（5）垃圾篓不过满、无异味。（6）饮水设施无污迹、无积水。（7）会议室、培训室、电脑教室等与时清扫、归位。（8）洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充与时。4.1.22冬季下雪后的清洁卫生：4.1.22.1有明确的除雪要求和除雪工具。4.1.22.2确保下雪与雪后

37、业主的出行方便，清理积雪要与时，并在相应场所悬挂路滑提示标识，在单元入口设置防滑垫。4.1.22.3除雪时间：（1）大门出入口与停车场坡道等重要部位的雪要求随时清理，使车道不存有积雪，随下随清，保证出入车辆的安全。（2）其余部位要求雪停后立即清扫。业主出行的必经道路应在四小时清理干净；园区妨碍生活的积雪保证在36小时清理干净。（3）屋面积雪的清理，以保证屋面不渗漏为原则，要求雪停后立即清扫，如果雨夹雪，边下边化，则应随下随扫，确保屋面不积水，排气排水管处无积雪。4.1.22.4除雪完成标准：（1）雪后四小时，业主出行必经通道清除1米宽，单元门前无雪覆盖。（2）大门、停车场通道与停车场坡道无雪覆

38、盖。（3）全面清扫后标准：人行通道露出边石；草坪灯露出；露天广场无雪覆盖；娱乐与休息设施无积雪；各处积雪成型见方堆放；能运出小区的积雪不在园区停留，最长不超过72小时。4.2环境消杀4.2.1定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。4.2.2房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁害。4.2.3夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。4.2.4无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。4.2.5投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防。4.3游泳池4.3.1游泳池与过水沟无青苔、砂粒等异物。4.3.2泳池周围无锋利有棱角硬物；泳池照明灯具完好，使用安全电压。4.3.3配有足够救

39、生员，在开放时间不间断值勤，且救生员必须具备培训合格证，体检合格证。4.3.4水质清澈透明、无异味，PH值6.8-8.2 ，池水混浊度不大于5度或站在游泳池两岸能看清水深15m的池底四、五泳道线。4.3.5泳池尿素浓度不大于3.5毫克/升。泳池细菌总数不超过1000个/毫升。大肠杆菌含量不超过18个/升。4.3.6游离余氯应保持在0.3毫克/升-0.5毫克/升，化合余氯应保持在1.0毫克/升以上。4.3.1冬季室泳池池水温度控制在2226摄氏度之间，室儿童池应在2428之间，冬季室温应高于水温12。4.4会所4.4.1健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、儿童娱乐室等要求室空气清新；设备、设施完好

40、无破损，无利角（针）；物品分类摆放、整齐洁净；组合类器材各活动连接部位结实、安全、牢固、无松脱，转动部位有防护罩；有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整；各类器材、设备等呈本色、无明显灰尘、污迹。4.4.2棋牌室、音像室、阅览室等娱乐场所要求空气清新，物品摆放整齐有序，标识清晰。4.4.3酒（水）吧：酒吧台开档所需材料充足，酒吧器具摆放整齐，干净卫生，配备消毒柜，符合国家卫生标准。4.5综合项目4.5.1小区环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理。4.5.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任围，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，收倒

41、过程不干扰用户正常工作、生活。4.5.3小区不得违反当地规定饲养家禽、家畜与宠物。4.5.4排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染。4.5.5公共设施或场所标识应按照万科物业企业形象策划手册设置，标识无损坏、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当。4.5.6对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便活动，设有明显标识或采取有效防措施。4.5.7居民日常生活所需商业网点管理有序，符合卫生标准，整洁干净；无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。4.6样板房和销售厅4.6.1室空气保持清新，温度、湿度、通风保持良好舒适状态。4.6.2地面、地毯保持“四无”（即无沙粒、无灰尘、无脚印、玻璃上无水印、手纹）

42、；金属质地物品无锈迹。4.6.3电器运作正常，物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持清洁、完好。4.6.4物品、设备与物资清单帐物相符。4.6.5饮用水、水杯备用充分。4.6.6要求样板房工作人员服务热情、周到，耐心回答参观人员所提出的问题，并作细致的讲解，礼貌绝吸烟、拍照行为。4.6.7其它符合相关设施清洁要求。6. 二次供水5.1生活水箱、水池加盖上锁，在通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定时间清洗一次，保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。6.办公环境6.1办公场所环境清洁，物品摆放整齐，分类明确，私人物品按规定放置，无杂物堆放。6.2办公桌椅摆放整齐，办

43、公人员离开办公位时，应将椅子归位。办公桌面外侧上角摆放办公名牌，、电脑等用品清洁、整齐。6.3打印机、复印机整洁，无散乱纸屑。电器类办公用品有相应的静电防措施。6.4办公区域禁止进食，公共办公区域禁止吸烟，对指定吸烟区应有明确标识。6.5工作人员着装符合万科CI手册规定要求，禁止服装混穿。工牌佩带在左胸处，工作吊牌悬挂于胸前。6.6工作人员服装干净，无褶皱，破损。头发干净，发式整齐，男士禁止留长发。6.7工作人员精神状态饱满，坐立行走姿态端庄、严谨，言谈举止得6.8办公区域应有“全心全意全为您”标志。7. CI管理7.1公司和各管理项目相关场所、人员、设备设施设有符合万科物业企业形象策划手册规

44、定的标识。8. 食堂管理8.1环境干净、整洁，做到餐具净、台净、椅净、墙净、地净、灯具净、玻璃窗净。8.2食堂的设备、设施做到无灰尘、无油渍、无脏水、无杂物。8.3按规定配有防火消防设施。8.4餐、厨具摆放整齐，工作服、工作鞋等统一摆放。8.5定期进行消杀工作，无苍蝇、老鼠、蟑螂。8.6食品摆放整齐，生熟食品分开摆放。8.7存储食品保持新鲜，具有相应的防损、防腐、防潮、防变质等措施。8.8餐具按规定消毒后方可使用，消毒后的餐具不能有污迹、水印等。8.9食堂工作人员统一着装，服装干净，无油渍、无破损。8.10食堂工作人员具有健康证，每年至少进行一次体检。8.11员工在体检合格后，方可到食堂就餐。

45、万科物业管理标准设备管理类1.目的建立万科物业统一的管理标准，进一步规衡量物业公司业务体系。2. 围 本规定适用于集团下属各物业公司。3. 职责集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布；并在VPS活动中作为评比依据开始运用。各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。4.方法和过程控制本标准包括四部分：万科物业管理标准管理服务类（VKWG08-16-1）、万科物业管理标准环境管理类（VKWG08-16-2）、万科物业管理标准设备物资类（VKWG08-16-3）、万科物业管理标准安全管理类（VKWG08-16-4）。1.人员素质1.1身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺

46、陷。1.2上班时间，必须按照万科物业CI手册要求穿着工作服，配带工牌。1.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。2.设备房管理2.1基本要求2.1.1设备房门上有相应设备房标识。2.1.2设备房地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；2.1.3备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。2.1.5设备房的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。2.1.6设备房设备外观清洁，油漆无脱落，易

47、被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。2.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。2.2房严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆与与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满足以下标准：灭火器灭火级别1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2灭火级别2B3B4B10B干粉灭火级别1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保护面积严重危险级58B58B58B58B105A58B中危险级7.54B7.54B7.54B7.54B7.54

48、B155A7.54B轻危险级101B101B101B101B203A101B203A101B101B203A101B补充说明：i) 保护面积一栏中 为不能选用。 7.54Bj) 保护面积一栏中 为可选用，保护面积为7.54=30m2，用现场面积除以30即为灭火器个数。7.54Bk) 保护面积一栏中 为可选用，但由于经济原因，不建议选用。l) 地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。m) 设有消防栓的场所，可相应减少30%；设有灭火系统的场所，可减少50%；设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70%。n) 一个灭火器配置场所的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。o)

49、 灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。p) 以上未能尽列规参照建筑灭火器配置设计规（GBJ14090）要求。2.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合集团之CI手册的要求。2.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。2.5重要设备房（如监控中心，机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。（热力站、锅炉房参照相应设备技术标准要求）2.6参观来访人员需进设备房，须由部门经

50、理指定专人陪同方可进入。2.7无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员与控制中心掌握。2.8设备表面无积尘、无油污，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。2.9设备房排水通畅。具有防鼠措施。2.10专用工具、安全用品应放置在指定位置。2.11应制订维修工具的管理维护办法，并确实落实。2.12对维修工具应有保管清单，保管现状良好。3.资料管理3.1新建物业接管验收应提交资料。产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料；技术资料：（1）竣工图包括：总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；（2）地质勘察报告； （3）工程合同与开、竣工报告；（4）工程预决算；（5）图纸

51、会审记录；（6）工程设计变更通知与技术核定单位（包括质量事故处理记录）；（7）隐蔽工程验收签证；（8）沉降观测记录；（9）竣工验收证明书；（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（11）新材料、构配件的鉴定合格证书；（12）水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；（13）砂浆、混凝土试压报告；（14）供水、供暖、管道煤气的试压报告；3.2原有房屋接管验收应验交的资料。产权资料：（1）房屋所有权证；（2）土地使用权证；（3）有关司法、公证文书和协议；（4）房屋分户使用清册；（5）房屋设备与其固定附着物清册。技术资料：（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋与设备技术资料

52、。4.供配电系统4.1属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。4.2管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。4.3动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。4.4变压器出口线电压：围。原则上以进户电压220V5%围作为标准。干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。油浸式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；9度继电保护报警。以上报警温度若产品说明要

53、求中有明确规定应按照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应按照上述要求动作。发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。4.5电容补偿柜管理（1）功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。（2）补偿控制手动、自动切换有效。（3）补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。（4）功率因数：不小于.4.6高低压配电柜部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。4.7高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。4.8操作直流柜、应急直流电源柜

54、，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235V255V。4.9蓄电池：4.9.1镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，与时补充电解液。蓄电池不应发生如下现象：a) 电解液过少，露出部分极板。b) 蓄电池外部短路。c) 电池电压不正常。d) 电极板膨胀，气塞孔堵塞。e) 电解液含有机杂质。f) 爬碱严重。4.9.2酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。4.10发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。4.11发电机设备：

55、（1）燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。 （2）发电机、柴油燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。（3）备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作24小时的储备量油。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文件要求与时更换。（4）必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。备有符合要求的切换开关装置。（5）蓄电池组电压保持在24V左右。（6）柴油储备房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。（7）正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周启动试运行一次

56、，每次运行时间为20分钟。（8）发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。5.给排水设备设施5.1水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常封泄漏应小于滴分，填料密封泄漏应小于10滴分。）润滑油箱不能混入水分，油位在油标围。5.2设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。5.3限水、停水按规定时间通知用户。5.4高层变频供水电气系统变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动围在正负0.03MPA围。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验。5.5排水设施污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重

57、锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。5.6下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。5.7管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。6.消防设备设施系统6.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室设有报警记录。6.2消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。6.3喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录

58、。6.4消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。6.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。6.6消防监控中心：（1）录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保管。（2）音频视频线路接线牢固，布线规，标识清楚。（3）监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。（4）监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。6.7管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。7.电梯系统7.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。7.2电梯运行稳定，开关门灵活，

59、舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。7.3电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以与异常声响。7.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负7mm以。7.5曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙.7毫米。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求围。7.6曳引机电动机要求：轴承温度应不高于度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。每工作小时更换新的润滑脂。7.7曳引机减速器要求：应保持减速器润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的围，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承

60、盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/35分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。7.8曳引轮：防止钢丝绳在绳槽落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。7.9限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。7.10安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿箱能用手将门拨开，其拨力应在200300牛顿围。7.11轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为58毫