四年级数学物业管理法规考试题

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1、 物业工程经理权利及职责管理处主任、经理职责：1、承受公司的统一领导，确保公司方针政策统一实施。2、自觉承受公司的监控、检查、考核。3、保证公司各项制度的贯彻执行。4、积极配合公司及目标责任完成其它专项工作。5、每星期一前向总经理提交部门周工作总结6、每周向公司提交管理处月度报告,每月1日前向总经理做工作汇报。7、每月1日前组织目标评估、进度、质量考核与管理处员工绩效考评。8、管理处如有重大问题及其处理措施应及时向总经理汇报。9、保证员工的整体操作技能与工作质量符合相关标准。10、保证员工正常的生活与工作秩序。11、保证管理处操作不违背国家法律、法规。12、保守公司的技术秘密、商业秘密、人事秘

2、密。13、重大活动安排、重要公务活动与重大公关接待安排事前应请示、事后应汇报。14、重大事件与重大事故应主动向总经理汇报并采取措施进展抢险、抢救、防止事态扩大，且事后作处理分析结果报告。15、管理处责任人非公司外派、离开岗位一天以上需经总经理同意，并安排好工作的代行其职权的管理者。16、据确定的目标按规定制订目标实施工作方案及实施措施，并报送总经理。17、确保责任目标的逐步实现。物业管理法规考试题一、判断题：每题1分，共21、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议与决定。 2、物业买受人在及建立单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。 3、前期物业管理的费用，

3、由物业建立单位或及其签订物业效劳合同的物业管理企业承当。 4、业主是物业所有权人。 5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建立单位不得擅自处分。 6、物业管理条例不适用建立单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。( ) 7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进展维修养护管理，以及维护环境卫生与秩序。( ) 8、业主大会应当代表与维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。( ) 10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( ) 11、物业管理企业及居民委员会之间并不存在法律

4、上的关系。( ) 12、建立单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。 13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进展查验。 14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位与法律效力，自然是物业管理的法律渊源。 15、法律是由全国人大及其常委会依法制定与变动的，其法律地位与效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。 16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定与变动的，有关行政管理与管理行政事项的标准性文件的总称。 17、各地方人大及其常委会都可以公布物业管理的地方法规。 18、由国务院公布的、于2003年9 月1日实施的全国物业管理条例是目前

5、我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。 19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。 20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。 二、单项选择题：每题1分，共20题1、物业买受人在及建立单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以 A A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺2、 D 必须通过招投标方式选聘物业管理企业。A、所有物业 B、住宅物业 C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得 D A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书4、物业管理的权利根底

6、来源于 B A、委托管理 B、建筑物区分所有权 C、政府的分配 D、居民委员会的授权 5、物业管理对公共秩序的作用是 B ，属于平安防范性质。A、保障业主的人身平安 B、提供协助性管理效劳C、行使治安管理职能 D、业主自治管理6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的 C 。A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理企业7、物业管理区域内的共用局部的经营性收益属于 A 所有。A、全体业主 B、物业管理企业 C、开发建立单位 D、居民委员会 E、公安派出所8、业主 A 变更通过专有局部的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D

7、、能擅自9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮与改进展为，彼此间 C 相互容忍。A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务10、物业管理企业通过签订物业效劳合同，明确及业主的 A 关系。A、权利及义务 B、效劳及被效劳C、管理及被管理 D、委托及被委托11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是： C A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、其他组织。12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于 A 地位。A、主导 B、次要 C、服从 D、协助13、在房屋保修期内，竣工验收及交付业主使用前的时间差而产生的修缮

8、责任，由 C 承当。A、施工单位 B、物业管理单位 C、建立单位 D、业主14、业主大会、业主委员会及物业管理企业的关系是： A A、平等的法律主体关系 B、领导与被领导的关系 C、管理者及被管理者的关系 D、法人及法人的关系15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照 D 确定。A、业主的人数 B、入住时间长短 C、物业使用人数比例 D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数16、弃权或投反对票的业主 C 业主大会做出的各项决议。A、可以不服从也不执行 B、可以服从但不执行 C、应当服从并执行 D、可以选择性服从与执行17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选 B 物业效劳合同以及业主管理规约的

9、法律效力。A、直接影响着 B、都不影响 C、局部影响 D、削弱了18、物业管理企业的资质审批应由当地 B 负责。A、工商部门 B、房地产行政主管部门 C、税务部门 D、物业管理协会19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为 D 。A、2年 B、5年 C、10年 D、合同约定期间20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益 C 。A、合同整体无效 B、合同的格式条款有效 C、合同的格式条款无效 D、合同应撤销。三、多项选择题 ：每题2分，共10题1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规 以及国际公约。A. 地方性法规 B. 行政规章 C.

10、 宗教戒律 D. 司法解释2、业主在物业管理活动中，享有权利A按照物业效劳合同的约定，承受物业管理企业提供的效劳 B参加业主大会会议，行使投票权C监视业主委员会的工作 D按时交纳物业效劳费用 E遵守业主管理规约、业主大会议事规那么3、业主大会的职责是： A. 制定、修改业主管理规约与业主大会议事规那么 B. 选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作C. 及物业管理企业签订物业效劳合同 D. 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监视实施4、有权组织业主成立业主大会的有 A. 物业建立单位 B. 物业管理企业 C. 房地产行政主管部门与街道办事处 D. 业主代表5、业主委员会委员应当符合以下条

11、件。A. 本物业区域内的业主 B. 热心共益事业、责任心强 C. 经济实力雄厚 D. 具有一定组织能力 E具备必要工作时间6、业主委员会委员有以下情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。A. 因物业转让、灭失等原因不再是业主的 B. 无故缺席业主委员会会议累计三次以上的C. 有犯罪行为的 D拒不履行业主义务的E因疾病等原因丧失履行职责能力的7、有以下情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A. 物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的 B. 20%以上业主提议的C. 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 D. 业主大会议事规那么或者业主公约规定的其他情况8、建筑

12、物区分所有权是由区分所有建筑物 所构成。A专有局部所有权 B房地产产权 C共用局部持分权 D人身权与人格权9、业主对建筑物区分所有权的专有局部所享有的权利为 。A.占有 B.使用 C.收益 D处分 10、业主对建筑物区分所有权的专有局部所应承当的义务为 。A. 按照本来用途与使用目的使用专有局部 B. 维护建筑物的平安与外观美观 C. 不得随意变更通过专有局部的用于维持建筑物使用功能的各种管线 D. 单独承当修缮自己专有局部的费用与责任 E. 对他人的合理行为应相互容忍四、论述题：1、 试述物业管理条例公布实施的意义 8分答：第一，标准开展物业管理有利于促进经济增长。住房消费是今后相当长一段时

13、期居民消费的热点，住宅及房地产业是全面建立小康社会时期国民经济增长的持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程的加快，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。第二，标准开展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济开展的根本目的是提高人民生活水平，随着第一步与第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱与从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费由追求根本生活资料的满足向注重生活质量转变。第三，标准开展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速开展时期，农村劳动力向非农产业的转移，加之我国正处于经济调整时期，就业构造处于

14、调整期中，大量的下岗失业问题，就业形势极为严峻与复杂，必须增加就业时机，物业管理就业容量大，对扩大就业有重要的作用。第四，标准开展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定是全国建立小康社会的重要保证。随着社会经济体制的转形，社区建立越来越受到各界的关注，成为城市建立及管理的根底性工作，物业管理是社区效劳的重要组成局部，对于维护社区环境与秩序具有重要作用。2、 为了标准物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，条例突出建章立制的重要作用，确立了哪七项物业管理的根本制度？并就其中一项制度进展详细论述。14分答：一是，业主大会制度。 各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主召开会议，

15、选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业的开展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策与执行于一体，缺乏有效的监视机制，难以表达全体业主的意愿，有违权责一致的原那么。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定，但遭到大多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上认识，条例确立了业主大会与业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表与维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式

16、、职责、会议形式、表决原那么以及议事规那么的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进展。为了标准业主大会、业主委员会的运作，加强监视管理，条例规定业主大会与业主委员会应当依法履行职责，不得作出及物业管理无关的决定，不得从事及物业管理无关的活动。二是，业主规约制度。物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益及业主之间的共同利益发生冲突时，

17、个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序与公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进展管理，条例对各地实施物业管理中已具有一定实践根底的业主管理规约制度进展了确认，规定业主管理规约对全体业主具有约束力。规定建立单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承当的责任等依法作出约定。建立单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论与修订业主管理规约，业主大会制定的业主管理规约生效时临时管理规约终止。业主管理

18、规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准那么。实行业主管理规约制度，有利于提高业主的自律意识，预防与减少物业管理纠纷。三是，物业管理招投标制度。物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的根本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业管理企业参及平等竞争创造时机，条例突出了推行招投标对于促进物业管理安康开展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建立单位按照房地产开发及物业管理相别离的原那么，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业

19、的建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。四是，物业承接验收制度。物业承接验收是物业管理的根底工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建立阶段遗留下来的。由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进展严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉，房地产开发企业与物业管理企业相互推诿。为了明确开发建立单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾与纠纷，并促使开发建立单位提高建立质量，加强物业建立及管理的衔接，条例规定物业管理企业

20、承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进展查验，应当及建立单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建立单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。 五是，物业管理企业资质管理制度。物业管理具有一定的特殊性。物业管理效劳实质上是对业主共同事务进展管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主的利益与社会公共利益。物业管理企业还有及业主长时间保持密切联系的特点，企业的素质及其管理水平的上下，直接影响到业主的生活环境与工作质量。物业管理具有一定的

21、专业性，随着经济的开展与科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建立中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理与技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、标准的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理及维护。基于以上认识，并为了有利于整顿与标准物业管理市场，条例规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、标准企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。六是，物业管理专业人员职业资格制度。物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管

22、理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任工程经理等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力与素质上下，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理效劳水平，直接影响物业的保值增值，关系到业主共同利益与社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握与了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科与知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的根底上，才能有效地做好管理效劳工作。不少兴旺国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进展职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的标准与管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等

23、院校及科研机构提供的教育支撑与人才储藏以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，条例规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。七是，住房专项维修资金制度。随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承当住房维修的状况相应发生了根本性改变。为了解决在住房产权构造多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建

24、立的通知国发199823号规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备与小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理与使用的监视制度。依据通知精神，我部及财政部制定了住宅共用部位共用设施设备维修资金管理方法，对维修资金的交纳、存储、使用、监视等作了具体规定。4年多的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，条例规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者及单幢住宅楼构造相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修

25、资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修与更新、改造，不得挪作他用。 五、案例分析题：一业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干预为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据业主管理规约的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。答案

26、要点： 1、业主张某的行为违反了业主管理规约及相关法律规定，其行为已构成违约； 2、业主管理规约中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。3、物业管理企业应承当赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限。4、根据物业管理条例第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。二路雪及陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是及楼上相连接处的下水道管漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；物业建立单位那么称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承当，为什么？6分答：1如果是管道质量问题，在保修期内由物业建立单位承当责任；2如果是人为损坏，由责任人承当；3物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承当法律责任。第 16 页